Nieuznanie zbywanych składników majątku za przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa, opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawo do odliczenia podatku VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 grudnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 20 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania zbywanych składników majątku za przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa, opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT.

Wniosek uzupełnili Państwo pismem z 7 lutego 2024 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

 (...)spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Sprzedający)

2)Zainteresowani niebędący stroną postępowania:

 (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący)

Opis zdarzenia przyszłego

a.  (...) spółka z o.o. (dalej: „Sprzedający”), jest czynnym podatnikiem VAT i pozostanie czynnym podatnikiem VAT na moment dokonania Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

b.  Głównym przedmiotem działalności Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych.

c.  (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) jest spółką, której głównym przedmiotem działalności jest doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania oraz realizacja projektów budowlanych.

d.  Kupujący będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT na moment dokonania Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

e.  Sprzedający wraz z Kupującym będą dalej zwani łącznie: „Wnioskodawcami”.

f.   Sprzedający jest właścicielem nieruchomości, w skład których wchodzą:

1. prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości położonej w (...), przy ul. (...) stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu nr (...), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (...)-(...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych w (...) pod numerem (...) (dalej: „Działka 1”),
2. prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości położonej w (...), przy ul. (...) stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu nr (...), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (...)-(...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych w (...) pod numerem (...) (dalej: „Działka 2”),
3. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (...), przy ul. (...) stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu nr (...), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (...)-(...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych w (...) pod numerem (...) (dalej: „Działka 3”),
4. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (...), przy ul. (...) stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu nr (...), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (...)-(...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych w (...) pod numerem (...) (dalej: „Działka 4”),
5. prawo własności nieruchomości położonej w (...), przy ul. (...) stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu nr (...), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (...)-(...),     (...) Wydział Ksiąg Wieczystych w (...) pod numerem (...) (dalej: „Działka 5”),
6. prawo własności zabudowanej nieruchomości położonej w (...), przy ul. (...) stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu nr (...), wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla (...)-(...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych w (...) pod numerem   (dalej: „Działka 6”),

- dalej zwane łączne jako: „Działki”.

g.  Na Działkach 1, 2, 4 i 6 znajduje się budynek handlowo-usługowy (dalej: „Budynek”) o powierzchni 5 864 m² będący własnością Sprzedającego.

h.  W Budynku znajduje się węzeł cieplny, będący własnością Sprzedającego oraz dwie trafostacje, będące własnością podmiotów trzecich.

i.   Na Działkach znajdują się również budowle w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz. U. 2023 poz. 682 ze zm.) (dalej: „Prawo budowlane”):

1. mury oporowe (Działki 2, 4, 5, 6) - stanowiące własność Sprzedającego,
2. pylon reklamowy (Działka 6) - stanowiący własność Sprzedającego,
3. parking (Działki 2, 4, 5, 6) - stanowiący własność Sprzedającego,
4. obiekty liniowe tj.:

-przyłącze kanalizacji deszczowej (Działka 5) - stanowiące własność Sprzedającego,

-kanalizacja deszczowa (Działki 2, 4, 5, 6) - stanowiąca własność Sprzedającego,

-przyłącze kanalizacji sanitarnej (Działka 4) - stanowiące własność Sprzedającego,

-kanalizacja sanitarna (Działka 2, 4, 6) - stanowiąca własność Sprzedającego,

-przyłącze wody (Działki 2, 4, 6) - stanowiące własność Sprzedającego,

-instalacja wodna zasilająca hydranty (Działki 2, 4) - stanowiące własność Sprzedającego,

-sieć wodociągowa (Działka 2, 3, 4, 5, 6) - stanowiące własność przedsiębiorstwa przesyłowego,

-przyłącze elektroenergetyczne (Działka 4) - stanowiące własność przedsiębiorstwa przesyłowego,

-linie kablowe średniego i niskiego napięcia (Działka 3, 4) - stanowiące własność przedsiębiorstwa przesyłowego,

-linie kablowe niskiego napięcia (Działka 2, 4, 5, 6) - stanowiące własność Sprzedającego,

-przyłącze telekomunikacyjne (Działka 4) - stanowiące własność przedsiębiorstwa przesyłowego,

-przyłącze ciepłownicze stanowiące (Działki 2, 4, 5, 6) - stanowiące własność przedsiębiorstwa przesyłowego.

-ww. obiekty liniowe w części należącej do Sprzedającego będą zwane dalej: „Obiektami liniowymi”,

-ww. budowle w części należącej do Sprzedającego będą dalej zwane: „Budowlami”.

j.    Na Działkach znajdują się również urządzenia budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego, tj.:

1. wiata na skutery (Działka 4) - stanowiąca własność jednego z najemców,
2. paczkomat (Działka 4) - stanowiący własność jednego z najemców,
3. stojak serwisowy dla rowerów (Działka 2) - stanowiące własność Sprzedającego,
4. latarnie (Działka 2, Działka 4, Działka 5) - stanowiące własność Sprzedającego,
5. niezadaszony stojak na rowery (Działka 4) - stanowiący własność Sprzedającego,
6. umieszczony pod ziemią separator tłuszczu (Działka 4) - stanowiący własność Sprzedającego,
7. umieszczony pod ziemią separator lamelowy z piaskownikiem i zbiornikiem retencyjnym (Działka 5) - stanowiący własność Sprzedającego,
8. umieszczona pod ziemią pompownia ścieków sanitarnych (Działka 4) - stanowiąca własność Sprzedającego,
9. umieszczona pod ziemią pompownia ścieków deszczowych (Działka 5) - stanowiąca własność Sprzedającego,
10. wiata na wózki (Działka 2) - stanowiąca własność najemcy jednego z lokali znajdujących się w Budynku,

- ww. urządzenia w części należącej do Sprzedającego będą dalej zwane „Urządzeniami budowlanymi”.

k.  Działki, Budynek, Budowle i Urządzenia budowlane będą zwane dalej łącznie „Nieruchomością”.

l.   Budynek, Budowle i Urządzenia Budowlane zostały wybudowane przez Sprzedającego (jako inwestora) w latach 2013-2014 na podstawie decyzji Prezydenta Miasta (...) o nr (...) (...) z dnia (...) maja 2013 r., udzielającej Sprzedającemu pozwolenia na budowę zespołu budynków handlowo-usługowych wraz z infrastrukturą towarzyszącą - zmienionej decyzją nr (...) z dnia (...) października 2014 r. Budynek został dopuszczony do użytkowania na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w (...) z dnia (...) grudnia 2014 r. nr (...). Sprzedający odliczył VAT naliczony od wydatków/nakładów związanych z budową Budynku, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych - z uwagi na ich zakładane wykorzystywanie na potrzeby działalności gospodarczej opodatkowanej VAT, tj. w szczególności w zakresie najmu.

m. Budynek jest wynajmowany na podstawie umów najmu od 2014 r. Najemcy Budynku są uprawnieni do korzystania także z części wspólnych Budynku - głównie powierzchni komunikacji (korytarzy, wind). Wnioskodawcy wskazują, że w Budynku znajdują się pomieszczenia techniczne, które nie są bezpośrednio przedmiotem najmu, natomiast służą zapewnieniu dostarczenia tzw. mediów do wynajmowanych lokali. Tym samym ich utrzymanie jest niezbędne do prawidłowego użytkowania Budynku. Pomieszczenia te służą więc do prowadzenia przez Sprzedawcę działalności gospodarczej w zakresie najmu Budynku. Dodatkowo, w ramach umów najmu najemcy są uprawnieni korzystania w stosownym zakresie również z Budowli i Urządzeń budowlanych znajdujących się na Działkach.

n.  Budynek, Budowle i Urządzenia budowlane zostały oddane do użytkowania w całości ponad 2 lata temu, a Sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, których wartość byłaby większa lub równa 30% ich wartości początkowej w okresie dwóch ostatnich lat.

o.  Dla Działek nie został ustanowiony żaden miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: „MPZP”).

p.  Dla Działek 1, 2, 4, 5, 6 Prezydent Miasta (...) wydał decyzję nr (…) z dnia (...) września 2011 r. (przeniesioną na rzecz Sprzedającego decyzją nr (...)) (dalej: „Decyzja WZ”), zgodnie którą ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków usługowych/ w tym m.in. handel – o powierzchni sprzedaży do 6000 m², biura oraz usługi medyczne/ zjazdu drogowego oraz urządzeń budowlanych. Decyzja WZ została skorygowana postanowieniem nr (...) z dnia (...) września 2011 r. wydanym przez Prezydenta Miasta (...), w którym zmieniono oczywistą omyłkę pisarską w numerze decyzji: numer decyzji powinien być wskazany jako (…).

q.  Sprzedający nabył Działkę 1 na podstawie umowy sprzedaży zawartej (...) listopada 2014 r. Transakcja ta była opodatkowana VAT i Sprzedającemu (jako nabywcy Działki 1) przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu jej nabycia.

r.   Działki 2-6 zostały nabyte przez Sprzedającego od osób fizycznych na podstawie umowy sprzedaży z dnia (...) 03.2008 r. Transakcja nie była opodatkowana VAT tylko PCC.

s.  Po nabyciu Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

t.   Sprzedający zawarł z podmiotami trzecimi umowy związane z Nieruchomością, tj.:

1. umowę o zarządzanie nieruchomością,
2. umowy pożyczek,
3. umowę o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej i finansowej,
4. umowy serwisowe (tj. umowę o administrowanie nieruchomością, umowę o ochronę nieruchomości, umowę o sprzątanie Budynku, umowę o utrzymanie terenu zielonego, umowę na eksploatację węzła cieplnego, umowę o serwisowanie central wentylacyjnych, umowę o serwis pomp, umowę o serwis podnośnika dla niepełnosprawnych),
5. umowy dostawy mediów (tj. umowę sprzedaży energii elektrycznej i świadczenia usług dystrybucji, umowę o dostawę wody i odbiór ścieków, umowę o dostawę ciepła, umowę o świadczenie usług w zakresie odbioru odpadów stałych, umowę o dostawę Internetu).

u.   Kupujący planuje nabyć Nieruchomość od Sprzedającego (dalej: „Transakcja”).

v.   W ramach Transakcji, Kupujący wstąpi, na podstawie art. 678 KC, w istniejące stosunki najmu jako wynajmujący. Wnioskodawcy wskazują przy tym, że w ramach Transakcji na rzecz Kupującego przejdą także wszelkie zabezpieczenia wynikające z umów najmu, obowiązujących w dacie sprzedaży (tj. np. gwarancje, kaucje). W ramach Transakcji na Kupującego przejdą również majątkowe prawa autorskie dot. dokumentacji projektowej Nieruchomości oraz dokumentacja techniczna, finansowa, prawna i operacyjna związane z Nieruchomością.

w.  Niemniej, w ramach Transakcji, Kupujący nie nabędzie w szczególności następujących elementów majątku Sprzedającego:

1. firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Sprzedającego;
2. należności i zobowiązań Sprzedającego;
3. praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Sprzedającego oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Sprzedającego;
4. pracowników ani zakładu pracy Sprzedającego - Sprzedający nie zatrudnia pracowników;
5. ksiąg i dokumentów związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego;
6. ksiąg rachunkowych Sprzedającego.,
7. praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego, w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy finansowania, umowy o ochronę nieruchomości, umowa o serwis pomp, umowy serwisowe i umowy na dostawę mediów (z możliwymi wyjątkami).

x.  Sprzedający zamierza wypowiedzieć wszystkie umowy serwisowe i o dostawę mediów, a Kupujący zamierza zawrzeć własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością oraz administrowania Nieruchomością. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. W celu zapewnienia ciągłości dostaw mediów, nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z umów o media, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

y.  Przedmiot Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

z.  Sprzedający, oprócz Nieruchomości, nie posiada innych nieruchomości, które wykorzystywałby w prowadzonej działalności gospodarczej.

aa.Sprzedający nie zatrudnia pracowników.

bb.Wnioskodawcy zamierzają złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do dostawy Budynku i Budowli (i ich części).

cc.Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza wykorzystywać ją w działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (polegającej w szczególności na najmie Budynków, Budowli oraz Urządzeń Budowlanych).

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku)

1.  Czy planowana Transakcja będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, niewyłączoną z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy o VAT?

2.  Czy dostawa Nieruchomości (z wyłączeniem Działki 3) będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji ze zwolnienia i wybrania opodatkowania VAT wspólnie przez Wnioskodawców na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?

3.  Czy dostawa Działki 3 będzie opodatkowana VAT?

4.  Czy po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1.  Planowana Transakcja będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy o VAT.

2.  Dostawa Nieruchomości (z wyłączeniem Działki 3) będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT i wybrania opodatkowania VAT wspólnie przez Wnioskodawców na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

3.  Dostawa Działki 3 będzie opodatkowana VAT. Nie będzie ona podlegać zwolnieniu z VAT, w szczególności na podstawie 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

4.  Po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT).

Uzasadnienie

Ad.1.

a.  Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towaru i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

b.  Jednakże, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej jako: „ZCP”).

c.  W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, istotnym elementem jest dokonanie wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, dokonanie oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości Sprzedawanych nie stanowi przedsiębiorstwa lub ZCP i będzie opodatkowana VAT.

Definicja przedsiębiorstwa

d.  Ze względu na brak definicji przedsiębiorstwa w ustawie o VAT, należy odwołać się do definicji zawartej w art. 55¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.) (dalej jako: „KC”), zgodnie z którą przez przedsiębiorstwo rozumie się zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej.

e.  Przedsiębiorstwo obejmuje w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
5. koncesje, licencje i zezwolenia;
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej;
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
8. tajemnice przedsiębiorstwa;
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

f.   Jednocześnie, przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, powinno stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Wchodzące w jego skład składniki materialne i niematerialne powinny tworzyć zespół składników, a nie jedynie zbiór elementów.

g.  Ponadto, aby zbywane składniki stanowiły przedsiębiorstwo, należy zachować funkcjonalne związki pomiędzy składnikami umożliwiające kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Definicja ZCP

h.  Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez ZCP rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące te zadania.

i.   Analiza powyższej definicji prowadzi do wniosku, iż status ZCP posiada tylko taki zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, który w ramach istniejącego przedsiębiorstwa spełnia łącznie następujące warunki:

1. jest wyodrębniony organizacyjnie,
2. jest wyodrębniony finansowo,
3. jest przeznaczony do realizacji określonych zadań gospodarczych (jest wyodrębniony funkcjonalnie) oraz
4. mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

j.   Powyższe oznacza, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład czy też przedsiębiorstwo, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Zatem podstawowym wymogiem jest, aby ZCP stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

k.  Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

l.   Zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną, wyodrębnienie organizacyjne polega na określeniu miejsca ZCP w strukturze organizacyjnej danego przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie to nie musi mieć charakteru wyodrębnienia prawnego, lecz może przybierać formę m.in. oddziału, biura, zakładu czy wydziału.

m. Do stwierdzenia wydzielenia organizacyjnego ZCP wystarczające jest jej wyodrębnienie faktyczne i materialne polegające na odrębnym określeniu przedmiotu jej działalności i przypisaniu do niej składników majątkowych pozwalających na jego realizowanie, tak aby ZCP mogła funkcjonować samodzielnie, niezależnie od pozostałych części przedsiębiorstwa. zespołu pracowników, który wykonuje przypisane do danej jednostki zadania.

n.  Wyodrębnienie finansowe polega natomiast na wyodrębnieniu podstawowych informacji o sytuacji finansowej i majątkowej ZCP i tym samym możliwości przyporządkowania jej przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań.

o.  Zatem, w celu spełnienia warunku wyodrębnienia finansowego nie jest konieczne istnienie samodzielności finansowej ZCP.

p.  Przez wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć zdolność ZCP do realizacji określonych zadań gospodarczych w sposób niezależny od przedsiębiorstwa. Tym samym, aby uznać ZCP za wyodrębnioną funkcjonalnie musi ona stanowić funkcjonalnie odrębną całość tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego podejmowania działań gospodarczych.

q.  Powyższe kryteria uznania przedmiotu transakcji za ZCP są zbieżne z objaśnieniami Ministra Finansów z 11 grudnia 2018 r. w sprawie konsekwencji podatkowych w podatku od towarów i usług nabywania tzw. nieruchomości komercyjnych (dalej: „Objaśnienia MF”).

r.   Zgodnie z Objaśnieniami MF, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część uwzględnić należy następujące okoliczności:

1. zamiar kontynuacji przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
2. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

s.  Mając na uwadze powyższe oraz zakres i celu Transakcji, w ocenie Wnioskodawców, przedmiot Transakcji nie spełnia definicji przedsiębiorstwa ani ZCP.

t.   W szczególności przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani ZCP, ponieważ nie jest wyodrębniony organizacyjnie ani finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

u.  Ponadto, w ramach Transakcji na Kupującego nie będą przenoszeni pracownicy, prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego umów serwisowych oraz o dostawę mediów - w szczególności umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy o administrowane nieruchomością, umowy finansowania, umowy o ochronę nieruchomości, umowy serwisowe oraz umowy o dostawę mediów.

v.   Dodatkowo, na Kupującego nie zostaną przeniesione zobowiązania Sprzedającego oraz wierzytelności pieniężne Sprzedającego, w tym elementy takie jak: środki pieniężne, rachunki bankowe, księgi i dokumenty związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Sprzedającego.

w.  Należy zatem zauważyć, że przedmiotem Transakcji są standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych podlegających opodatkowaniu VAT (takie jak: Działki, Budynek, Budowle, Urządzenia Budowlane, a także prawa i obowiązki z umów najmu wraz z zabezpieczeniami). Intencją stron nie jest przeniesienie innych składników majątkowych.

x.  Biorąc pod uwagę powyższe, zespół składników będący przedmiotem planowanej Transakcji nie zawiera składników pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej przez Sprzedającego (polegającej w szczególności na najmie Budynku) bez konieczności:

1. angażowania przez Kupującego innych składników majątku, które nie są przedmiotem Transakcji, lub 
2. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów o zarządzanie nieruchomością, umów serwisowych) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

y.   Podsumowując, planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa w znaczeniu art. 55¹ KC, ani ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Powyższe oznacza, że do wskazanej Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

z.   W związku z tym Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.

Ad.2.

Stanowisko w zakresie dostawy Działek 1, 2, 4, 5, 6 oraz znajdujących się na nich Budynku i Budowli

a.  Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

b.  Z definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% wartości początkowej.

c.   Jednocześnie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT określa, że w przypadku dostawy budynku lub budowli, która jest zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT,
2. złożą zgodne oświadczenie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów lub przed dniem dostawy tych obiektów do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

d.   Jak wspomniano, od momentu pierwszego zasiedlenia Budynku oraz Budowli (rozumianego jako oddanie ich do używania najemcom) znajdujących się na Działkach 1, 2, 4, 5, 6 oraz oddania ich do użytkowania upłynął okres dwóch lat, dostawa ww. nieruchomości powinna korzystać ze zwolnienia od opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

e.   Dla porządku należy dodać, że do dostawy ww. obiektów nie będzie mieć zastosowania zwolnienie z VAT zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

f.   Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

g.  Zatem sprzedaż Działek 1, 2, 4 ,5, 6 będzie opodatkowana VAT w sposób odpowiadający opodatkowaniu dostawy Budynku oraz Budowli znajdujących się na ww. działkach.

h.  Podsumowując, zbycie Nieruchomości (z wyłączeniem Działki 3) będzie zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z możliwością rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT i wybrania opodatkowania VAT wspólnie przez Wnioskodawców na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

i.   Ponadto, mając na uwadze, że Wnioskodawcy będą w momencie Transakcji czynnymi podatnikami VAT i złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania VAT, dostawa Działek 1, 2, 4, 5, 6 wraz z Budynkiem i Budowlami będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki.

Ad.3.

a.  Sprzedaż Nieruchomości - w zakresie Działki 3, stanowi dostawę terenu zabudowanego.

b.  Na Działce 3 znajdują się obiekty liniowe (a zatem budowle) w rozumieniu Prawa budowlanego, tj. linie kablowe i sieć wodociągowa, ale nie stanowią one własności Sprzedającego.

c.  W praktyce orzeczniczej organów podatkowych dominuje pogląd zgodnie z którym, jeśli sprzedający nie jest właścicielem danego obiektu (naniesienia) w tym zakresie nie może dojść do jego dostawy, mimo, że jest on częścią składową nieruchomości (por. interpretacja indywidualna z dnia 14.07.2023 r., wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.293.2023.1.AKA).

d.  Mając na uwadze powyższe oraz fakt, że budowle znajdujące się na Działce 3 nie stanowią własności Sprzedającego, nie będą one stanowić przedmiotu dostawy i w związku z tym, nie będą miały wpływu na opodatkowanie VAT dostawy Działki 3.

e.  Ustawa o VAT nie przewiduje zwolnienia z VAT w odniesieniu do dostawy gruntów zabudowanych.

f.   Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a Działka 3 nie stanowi terenu niezabudowanego.

g.  Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 2 maja 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.81.2023.3.MAZ: „skoro znajdująca się na Nieruchomości budowla w postaci linii energetycznej jest własnością podmiotu trzeciego, to nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy Nieruchomości wraz ze znajdującym się na nim naniesieniem. W przypadku planowanej dostawy Nieruchomości (działki nr...), przedmiotem dostawy będzie więc wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za teren niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Powyższe wynika z faktu, że na Nieruchomości posadowiona jest budowla będąca własnością podmiotu trzeciego. Oznacza to, że przedmiotem planowanej transakcji ma być nieruchomość zabudowana. Tym samym do dostawy Nieruchomości - jako terenu zabudowanego - nie znajdzie zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.”

h.  Skutkiem powyższego podejścia jest uznanie, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT nie ma zastosowania w niniejszej sprawie. Natomiast budowle należące do przedsiębiorstw przesyłowych znajdujące się na Działce 3, nie stanowią przedmiotu dostawy, ponieważ Sprzedający nie posiada prawa do rozporządzania nimi jak właściciel. Dla oceny skutków w zakresie VAT nie ma wówczas zastosowania analiza przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10 ustawy o VAT dotyczących dostawy budynków i budowli.

i.   Ponadto, w niniejszej sprawie nie będzie mieć zastosowania również art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Nieruchomość (w tym Działka 3) nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

j.   W konsekwencji, dostawa Działki 3 nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT i powinna zostać opodatkowana VAT na zasadach ogólnych (według właściwej stawki podatku).

Ad.4.

a.   Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

b.   Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności, ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu od VAT).

c.  Kupujący na dzień Transakcji będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w Polsce.

d.  Jak wykazano powyżej, Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

e.  Jednocześnie Transakcja nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Ponadto dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z VAT z możliwością wyboru opcji opodatkowania.

f.   Zatem, w przypadku opodatkowania Transakcji podatkiem VAT (ze względu na skuteczną rezygnację ze zwolnienia z VAT), okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

g.  W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i opodatkowaniu jej VAT oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, w ocenie Wnioskodawców, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, jeżeli będą one wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

h.  Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług lub dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 ustawy o VAT).

i.   W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1, ust. 11 oraz ust. 13 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Kupujący otrzyma od Sprzedającego fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji.

j.   Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

k.   Mając na uwadze powyższe przepisy, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że z uwagi na fakt, iż - zgodnie z założeniami Kupującego - Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, z uwagi na opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktury wystawionej przez Sprzedającego (dokumentującej sprzedaż Nieruchomości).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Art. 14c § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa stanowi, że

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Kwestia dotycząca podatku od czynności cywilnoprawnych jest przedmiotem odrębnego rozstrzygnięcia.

Nadmieniam, że jednolity tekst ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ogłoszony jest w Dzienniku Ustaw z 2023 r. poz. 1570 ze zm.

Wskazuję, że aktualna treść ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny znajduje się w Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14c i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.