Nieuznanie Wnioskodawcy za podatnika podatku VAT, w związku ze sprzedażą niezabudowanych działek wydzielonych z Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 grudnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy braku opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Działek.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pani K. P. (dalej „Wnioskodawczyni”) posiada miejsce zamieszkania oraz centrum interesów życiowych w Polsce. Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym i posiada w Polsce nieograniczony obowiązek podatkowy dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wnioskodawczyni jest zatrudniona w Polsce w oparciu o umowę o pracę. Zakres zadań, które wykonuje Wnioskodawczyni w żaden sposób nie jest związany z obrotem nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, w tym także działalności rolniczej, korzystającej ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT). Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Źródłem przychodu Wnioskodawczyni jest przede wszystkim wynagrodzenie otrzymywane z tytułu umowy o pracę. Dodatkowo zgodnie z postanowieniami umowy o pracę Wnioskodawczyni nie może wykonywać żadnej działalności gospodarczej ani podejmować żadnej innej aktywności zawodowej niż świadczona na rzecz swojego obecnego pracodawcy. Celem takich postanowień – oprócz zakazu działalności konkurencyjnej - jest zapewnienie dyspozycyjności oraz pełnego zaangażowania Wnioskodawczyni w pracę świadczoną na rzecz obecnego pracodawcy.

W związku z tym sytuacja osobista i zawodowa Wnioskodawczyni (zatrudnienie na podstawie umowy o pracę z zakazem wykonywania jakiejkolwiek innej działalności gospodarczej) przesądzają o tym, że nie może sobie ona pozwolić na zaangażowanie w żadną dodatkową działalność, w tym nie ma możliwości prawnych ani faktycznych (z uwagi na aktywność zawodową i zamieszkiwanie w (...)), żeby prowadzić dodatkowo działalność gospodarczą czy podjąć inną formę zatrudnienia.

Wnioskodawczyni nie nabywa ani nie nabywała w przeszłości nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży. Wszelkie transakcje dotyczące nabycia i sprzedaży nieruchomości miały na celu zaspokojenie osobistych potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni.

Nieruchomości, które posiada Wnioskodawczyni zostały przez nią albo nabyte w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych albo oddziedziczone w ramach sukcesji międzypokoleniowej.

W ramach sukcesji międzypokoleniowej Wnioskodawczyni:

   (i)         odziedziczyła po zmarłej mamie lokal mieszkalny położony w (...), który aktualnie wynajmuje w ramach najmu prywatnego i opłaca z tego tytułu zryczałtowany podatek dochodowy od osób fizycznych;

     (ii)otrzymała w drodze darowizny, a następnie zniesienia współwłasności z ojcem nieruchomość gruntową („Nieruchomość).

Poza tym Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości.

Nabycie własności Nieruchomości przez Wnioskodawczynię nastąpiło ponad 10 lat temu i miało charakter przekazania na jej rzecz majątku wypracowanego przez jej rodziców (a wcześniej dziadków). Z uwagi na uwarunkowania prawne (w tym rozwód rodziców) oraz sprostowanie powierzchni działki nabytej przez rodziców, nabycie własności Nieruchomości poprzedzone było darowizną udziału we współwłasności nieruchomości oraz jej zniesieniem.

W (...) r., dziadkowie Wnioskodawczyni - przed Naczelnikiem Urzędu Gminy (...), dokumentem nr (...) - przekazali na rzecz rodziców Wnioskodawczyni do ich majątku objętego wspólnością majątkową małżeńską dużą działkę gruntu o powierzchni ponad (...), położoną w (...), gminie (...), powiecie (...), województwie (...). Nieruchomość miała charakter rolny. W obszarze tej działki został wydzielony mały obszar, który został zabudowany drewnianym domkiem letniskowym. Rodzice Wnioskodawczyni wykorzystywali działkę na cele prywatne – rekreacyjne, jak również w ramach ograniczonych upraw rolniczych i ogrodnictwa. W (...) roku rodzice Wnioskodawczyni rozwiedli się, ale nadal byli współwłaścicielami nieruchomości.

Aktem notarialnym z (...) r. matka Wnioskodawczyni przekazała w drodze darowizny na rzecz Wnioskodawczyni ½ udziału we współwłasności nieruchomości. Drugim współwłaścicielem był ojciec Wnioskodawczyni. Jednocześnie wniesiono także o sprostowanie oznaczenia nieruchomości poprzez ujawnienie numeracji działki nr 1 i zmianę jej powierzchni z (...) ha. W związku z ww. zmianą w zakresie oznaczenia nieruchomości konieczne było dokonanie dalszych czynności w celu uregulowania stosunków własnościowych i rodzinnych. Dlatego też w dniu (...) r. rodzice Wnioskodawczyni przekazali na jej rzecz w drodze darowizny własność działki nr 2 o powierzchni (...) m2, położoną w (...), gminie (...), powiecie (...), województwie (...) (była to część nieruchomości, na której pierwotnie był wzniesiony drewniany domek rodziców Wnioskodawczyni). Następnie na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w (...) z dnia (...) r. Ns (...) o zniesieniu współwłasności Wnioskodawczyni nabyła wyłączną własność w praktyce połowy pozostałej części nieruchomości pierwotnie nabytej przez jej rodziców (drugą połowę otrzymał ojciec Wnioskodawczyni). Na mocy tego postanowienia z działki 2/1 utworzono dwie odrębne działki, z czego jedną – działkę nr 2/2 powstałą z jej podziału - na wyłączoną własność otrzymała Wnioskodawczyni, a drugą otrzymał jej ojciec.

W efekcie Wnioskodawczyni została wyłączną właścicielką Nieruchomości, na którą składały się dwie ewidencyjne działki gruntu położonej w powiecie (...), gminie (...), obręb (...):

• działka nr 2, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (działka, którą Wnioskodawczyni otrzymała w drodze darowizny od rodziców);
• działka 2/2, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (działka powstała z podziału działki 2/1, której własność otrzymała Wnioskodawczyni – w jej obrębie znajduje się działka nr 2).

W efekcie dokonanego podziału Wnioskodawczyni, której przysługiwał udział ½ w prawie własności nieruchomości, otrzymała działki o powierzchni odpowiadającej połowie jej całego podzielonej obszaru.

Podział został przeprowadzony bez spłat i dopłat.

Właśnie ww. działki (działka nr 2/2 i położona w jej obrębie działka nr 2), stanowiące w praktyce połowę pierwotnie nabytej w (...) roku przez rodziców Wnioskodawczyni nieruchomości rolnej, są przedmiotem czynności, których dotyczy wniosek. W dalszej części nieruchomości będą w dalszej części wniosku nazywane jako „Nieruchomość”.

Nieruchomość stanowi majątek prywatny Wnioskodawczyni, przekazany jej w ramach sukcesji międzypokoleniowej. Od (...) roku Wnioskodawczyni nie wykorzystywała Nieruchomości w żaden sposób, w tym nie prowadziła na niej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była odpłatnie oddawana do używania na podstawie umów najmu, dzierżawy ani użyczenia. Nieruchomość miała faktycznie charakter rolny i była oddawana nieodpłatnie do użytkowania rolnikowi (jednemu z okolicznych mieszkańców), który wykorzystywał te tereny na cele rolnicze. Nieruchomość nie była więc wykorzystywana w celach zarobkowych ani w celach prowadzenia działalności gospodarczej, czy działów specjalnych produkcji rolnej. Nieruchomość nie jest ogrodzona.

Wnioskodawczyni nie czerpała żadnych korzyści z posiadania Nieruchomości, nie otrzymywała żadnego przysporzenia w związku z jej posiadaniem ani nie wykorzystywała w celach zarobkowych. Nieruchomość była i jest aktualnie majątkiem, który Wnioskodawczyni otrzymała od rodziców. Dopiero teraz w związku z chęcią realizacji planów życiowych i być może budowy domu na własne potrzeby na małej działce znajdującej się w obrębie Nieruchomości, Wnioskodawczyni planuje zbyć swój majątek.

Jednocześnie, nawet w momencie nabycia przez Wnioskodawczynię własności Nieruchomości, już od ponad 10 lat obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na mocy którego obszar położenia Nieruchomości został przeznaczony na funkcję zabudowy jednorodzinnej.

Uchwała nr (...) Rady Gminy (...) o uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 2 i nr 2/1 obr. (...) gm. (...) została bowiem podjęta (...) r. – ponad dekadę przed nabyciem przez Wnioskodawczynię prawa własności Nieruchomości. Zgodnie z treścią tej uchwały obszary ww. działek, które były dotychczas przeznaczone na cele rolne (upraw rolnych) zostały przeznaczone na funkcję zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej, wolnostojącej z dopuszczeniem usług. W przedmiotowej uchwale zawarte zostały także wytyczne dotyczące rodzaju i dopuszczalnych form zabudowy.

Stosownie do treści szczegółowych ustaleń warunków zabudowy i zagospodarowania terenu na ww. obszarze powinna obowiązywać zabudowa jednorodzinna wolnostojąca, z dopuszczeniem lokalizacji usług w tym samym budynku, jednak funkcja usługowa nie może przekraczać 50% całej powierzchni użytkowej. Zaopatrzenie w wodę ma odbywać się z wodociągu komunalnego w liniach rozgraniczających drogi dojazdowej (§ 1 ust. 1.3 lit. a Uchwały „Zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej”). Na mocy postanowień uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podział działek miał nastąpić według zasad zawartych w załączniku graficznym do uchwały – na działki o minimalnej powierzchni 1000 m2 (§ 1 ust. 1.4 lit. a Uchwały „Postanowienia inne”).

Rodzice Wnioskodawczyni ani ona sama nie uczestniczyli w żaden sposób w procesie uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w związku ze zmianą przeznaczenia gruntów nie byliby także zobligowani do uiszczenia opłaty planistycznej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości w przypadku jej zbycia (stawka tej opłaty została ustalona na 0%).

Wnioskodawczyni jest już ponad (...) lat właścicielką Nieruchomości. Aktualnie Wnioskodawczyni potrzebuje środków pieniężnych na realizację swoich celów osobistych i planów życiowych.

W związku z tym Wnioskodawczyni podjęła decyzję o sprzedaży części posiadanego majątku i postanowiła pozyskać potrzebne środki ze sprzedaży Nieruchomości. Wnioskodawczyni nie potrzebuje przy tym sprzedać całej Nieruchomości jednorazowo w drodze jednej transakcji. W związku z tym w celu zarządzania swoim majątkiem prywatnym w sposób optymalny Wnioskodawczyni wystąpiła z wnioskiem o dokonanie podziału Nieruchomości na działki ewidencyjne („Działki”). Było to uzasadnione, ponieważ powierzchnia Nieruchomości była bardzo duża (ponad (...) ha) a dodatkowo wymogi planu miejscowego wskazane wyżej de facto wymuszają podział nieruchomości na mniejsze jednostki. Sprzedaż nieruchomości w całości utrudniłaby znacznie sprzedaż po korzystnej cenie – w praktyce trudne byłoby znalezienie nabywców indywidualnych z uwagi na aktualne ceny i możliwości wykorzystania tak dużego obszaru. Decyzja o podziale Nieruchomości została wydana w (...) roku. W decyzji zatwierdzono podział nieruchomości na pojedyncze działki – zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dzięki temu Wnioskodawczyni może z prawnego punktu widzenia dokonać tylko częściowej sprzedaży posiadanego majątku i dysponować nim zgodnie ze swoją wolą.

Wnioskodawczyni planuje sprzedaż działek w ten sposób, że korzystając z pośrednika w sprzedaży nieruchomości wystawi wszystkie działki na sprzedaż. Z tym wyjątkiem, że jedna z wydzielonych działek pozostanie we własności Wnioskodawczyni – w celu jej wykorzystania dla jej indywidualnych potrzeb. Jednocześnie w związku z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Działki powstałe z podziału Nieruchomości w celu ich wykorzystania na cele zabudowy jednorodzinnej muszą mieć dostęp do kanalizacji i wodociągu. Powyższy warunek sprawia, że Wnioskodawczyni nie może sprzedać na warunkach rynkowych działek wydzielonych z Nieruchomości odrębnie, jeśli nie zostanie doprowadzony do nich wodociąg, ponieważ nie będzie można ich wykorzystać w celu zabudowy jednorodzinnej bez zgody wszystkich nabywców.

W związku z tym w celu sprzedaży działek po cenach rynkowych konieczne jest doprowadzenie do nich instalacji wodociągowej. Jest to także konieczne, żeby w przyszłości Wnioskodawczyni mogła korzystać z działki, której nie sprzeda. W przeciwnym wypadku nabywca działki powstałej w wyniku podziału (w tym Wnioskodawczyni jako właściciel jednej z działek) nie będzie mógł sam przeprowadzić skutecznie takiej inwestycji, a tym samym wykorzystanie działki zgodnie z jej przeznaczeniem będzie niemożliwe. Wnioskodawczyni podejmie więc kroki mające na celu doprowadzenie wodociągu do działek, w tym podpisała już stosowną umowę ze spółką komunalną, jak również dokona niezbędnych czynności w celu doprowadzenia wodociągu. Zaniechanie tych działań uniemożliwi bowiem Wnioskodawczyni realizację jej własnych planów osobistych dotyczących wykorzystania działki na swoje potrzeby oraz jednoczesnej sprzedaży odrębnych działek w celu pozyskania środków – z uwagi na konieczność zgody właścicieli i konieczność poprowadzenia instalacji przez niektóre działki położone na Nieruchomości. Jest to więc konieczne działanie. Brak modyfikacji wodociągu sprawiłoby, że niemożliwa byłaby sprzedaż Działek – nikt nie kupiłby działki, co do której nie ma możliwości podłączenia instalacji wodociągowej. Wnioskodawczyni zmodyfikuje więc wodociąg, który znajduje się na działce, którą będzie wykorzystywała na własne potrzeby w taki sposób, aby pozostałe Działki także miały możliwość przyłączenia instalacji. Podjęcie tych kroków jest determinowane postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz samą powierzchnią Nieruchomości, a ich realizacja przez pojedynczych nabywców byłaby niemożliwa. Gdyby Wnioskodawczyni nie podjęła takich kroków, to wydzielone działki byłyby działkami praktycznie wyłączonymi z obrotu gospodarczego jako zupełnie bezwartościowe i takie, które jako obarczone wadą w postaci braku możliwości doprowadzenia instalacji nie zostałyby przez nikogo kupione. Wnioskodawczyni nie ma więc na celu podjęcia działań zwiększających wartość Działek, czy ich atrakcyjność, lecz musi podjąć takie kroki, żeby w ogóle Działki mogły znaleźć nabywców po cenie takiej jak aktualnie obowiązująca za metr Nieruchomości (odłączenie działki, na której jest wodociąg na użytek prywatny Wnioskodawczyni skutkowałoby tym, że inne działki pozbawione byłyby w ogóle możliwości doprowadzenia instalacji). Czynność taka jest konieczna, ponieważ działka, którą planuje wykorzystywać Wnioskodawczyni jest położona w obrębie (w środku obszaru) całej Nieruchomości – jest to przy tym obszar dawnego siedliska, na którym był zbudowany domek letniskowy wykorzystywany jeszcze przez rodziców/dziadków Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni chce zachować na własność tę właśnie działkę.

Wnioskodawczyni ma zamiar sprzedać Działki za pośrednictwem biura sprzedaży nieruchomości. Nie będzie podejmowała żadnych działań mających na celu pozyskanie potencjalnych nabywców ani działań – poza wskazanymi wyżej krokami, które są niezbędne w celu zbycia Działek. Wykorzystanie biura pośrednictwa jest normalnym działaniem uwarunkowanym także tym, że Wnioskodawczyni na co dzień mieszka i pracuje w (...). Wnioskodawczyni nie będzie udzielała żadnych pełnomocnictw na rzecz kupujących. Jeśli z uwagi na uwarunkowania kredytowe i wymogi banków potencjalni kupujący będą chcieli zawrzeć z nią umowę przedwstępną sprzedaży, Wnioskodawczyni dokona takiej czynności przed notariuszem. Przy czym sporządzenie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego jest powszechną praktyką wymuszoną przez instytucje kredytowe i uwarunkowania prawne, tylko bowiem zawarcie umowy w takiej formie daje przyszłym nabywcom uprawnienie do żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to powszechna praktyka wśród osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej i nabywających nieruchomości na własne potrzeby osobiste. Nikt w dzisiejszych czasach nie zawiera takich umów w zwykłej formie pisemnej. Jednocześnie z punktu widzenia Wnioskodawczyni najbardziej korzystną i preferowaną przez nią formą będzie po prostu zbycie działek i uzyskanie z tego tytułu środków.

Właśnie z uwagi na zaangażowanie zawodowe Wnioskodawczyni w ramach stosunku pracy, brak czasu ani zamiaru zajmowania się sprzedażą działek, będzie ona korzystała z pośrednictwa biura nieruchomości, a w razie potrzeby sporządzenia jakichkolwiek umów skorzysta z usług notariusza (co jest obligatoryjne w przypadku przeniesienia własności nieruchomości).

Podsumowując Wnioskodawczyni wskazuje, że:

• własność Nieruchomości nabyła ponad (...) lat temu w drodze darowizny od rodziców, Nieruchomość nie została nabyta w drodze kupna-sprzedaży, ani w celach jej zbycia z zyskiem;

• nie dokonywała na Nieruchomości żadnych prac, nie prowadziła działalności gospodarczej z jej wykorzystaniem, nie wykorzystywała jej w celach zarobkowych – Nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana w celu prowadzenia jakiejkolwiek działalności gospodarczej;

• dysponuje Nieruchomością jako jej majątkiem prywatnym;
• aktualnie potrzebuje środków pieniężnych i w tym celu dokona zbycia Działek, powstałych w wyniku podziału Nieruchomości, co mieści się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym;

• Wnioskodawczyni dokonała tylko niezbędnych działań prawnych umożliwiających jej zbycie jej majątku i pozyskanie środków pieniężnych z tego tytułu w postaci: przeprowadzenia podziału Nieruchomości, co jest powodowane także planami osobistymi Wnioskodawczyni, która ma zamiar wykorzystywać działkę znajdującą się w obrębie całej nieruchomości będącej jej własnością na cele prywatne;
• Wnioskodawczyni nie podejmowała żadnych innych działań dotyczących Nieruchomości, w tym nie wznosiła ogrodzenia poszczególnych działek ani nie doprowadzała żadnych instalacji poza wodociągową (z uwagi na ww. uwarunkowania faktyczne i prawne, które determinują konieczność podłączenia tej instalacji przez Wnioskodawczynię jako jedynego właściciela, który chce sprzedać wydzieloną część Nieruchomości, a część pozostawić dla siebie z planami wykorzystania i zbudowania na niej budynku mieszkalnego/domku letniskowego);
• Wnioskodawczyni nie będzie podejmowała żadnych profesjonalnych, ciągłych działań, a tylko dokona rozporządzenia własnym majątkiem prywatnym, w takim zakresie jaki jest konieczny i jakiego dokonałby rozsądny właściciel dążący do uzyskania optymalnego przychodu ze zbycia swojego majątku;
• Wnioskodawczyni nie nabywała w przeszłości żadnych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży, nie dokonywała sprzedaży nieruchomości w celach zarobkowych, w sposób zorganizowany i ciągły, a jedyne nieruchomości jakie aktualnie posiada – oprócz ww. Nieruchomości, o których mowa we wniosku o wydanie interpretacji - służą zaspokojeniu jej osobistych potrzeb mieszkaniowych;
• Wnioskodawczyni ma zamiar zbyć Działki, a uzyskane środki przeznaczyć na własne potrzeby, nie zamierza uczynić z tego tytułu źródła stałego zarobkowania ani utrzymania (środki na utrzymanie pozyskuje w ramach zatrudnienia na podstawie umowy o pracę), a jej działania nie mają znamion zorganizowania i ciągłości;
• Sprzedaż Działek będzie miała charakter incydentalny – Wnioskodawczyni nie zbywała wcześniej żadnych nieruchomości i nie ma zamiaru dokonywać takich czynności w przyszłości, ma na celu tylko sprzedaż Działek powstałych z Nieruchomości;
• Wnioskodawczyni nie będzie angażowała dodatkowych środków na uatrakcyjnienie tych Działek ani podejmowała aktywnych działań w celu realizacji sprzedaży.

Pytanie

Czy sprzedaż Działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

Zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż Działek będzie pozostawała poza zakresem ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.  W świetle art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). W art. 2 pkt 6 ustawy, wskazano, że ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jak stanowi art. 15 ust. 2 ww. ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

W związku z tym w opisanym zdarzeniu przyszłym kluczowe znaczenie dla oceny, czy planowana transakcja sprzedaży Działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, ma to czy Wnioskodawczyni będzie uznana za podmiot działający w charakterze podatnika tego podatku, tj. podmiot dokonujący sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, czy też w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W okolicznościach przedstawionych we wniosku o wydanie interpretacji, nie ulega wątpliwości, że Wnioskodawczyni nie będzie działała tak jak podmiot profesjonalny i nie będzie angażowała środków podobnych do podmiotów realizujących taką działalność.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestia kwalifikacji sprzedaży działek na gruncie podatku od towarów i usług była przedmiotem rozstrzygnięć sądów administracyjnych. W orzeczeniach tych wskazuje się, że przy dokonywaniu wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT należy nawiązać do kryteriów określonych przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. W wyroku TSUE stwierdził, że osobę, która w celu dokonania sprzedaży działek podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów,handlowców i usługodawców, w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 112, należy uznać za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Trybunał wskazał jedynie przykładowo okoliczności, które mogą świadczyć o tym, że dana osoba, sprzedając nieruchomości, działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a podział nieruchomości w celu uzyskania lepszej ceny, liczba transakcji, odstępy pomiędzy transakcjami i wysokość osiągniętych przychodów, nie są decydujące i nie są czynnościami, które same z siebie wykraczałyby poza zarząd majątkiem prywatnym.

Analogiczne poglądy są prezentowane także w orzecznictwie sądów administracyjnych. Jak wskazano w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 11 października (...) roku, w sprawie sygn. akt I SA/Gd 822/22: To, czy dany podmiot działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga bowiem oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Każdorazowo należy zatem zbadać, jakie środki angażuje sprzedający w celu sprzedaży gruntu. Jeżeli środki te są podobne do tych, które wykorzystują handlowcy, wówczas strona sprzedając grunt, zachowuje się jak handlowiec (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 29 października 2007 r., I FPS 3/07; 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; 27 maja 2014 r., I FSK 774/13 i 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14, CBOSA). Natomiast w wyroku NSA z dnia 21 grudnia (...) r. I FSK 889/19 podkreślono, że: Przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. Kwestia przeznaczenia uzyskanych środków pieniężnych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych jest zdarzeniem obojętnym z punktu widzenia oceny, czy dana osoba sprzedając grunty działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Nie mają też znaczenia zamiar czy motywy jakimi kieruje się podmiot rozpoczynając działalność gospodarczą ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania o cechach zawodowych, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. W drodze wykładni art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług nie można pozbawiać osób, którym przysługuje prawo własności, podejmowania działań ukierunkowanych na korzystne z ich punktu widzenia zbycie należącego do nich majątku. Nie można bowiem wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawczyni nie można uznać aktywności w przedmiocie zbycia Działek jako porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie będzie ona bowiem podejmowała aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami ani angażować środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Nieadekwatny do rzekomego prowadzenia działalności gospodarczej jest też sposób nabycia Nieruchomości jako że nabycie to miało charakter darmego przekazania rodzinnego majątku a nie zakupu w celu uzyskania zysku.

W tym zakresie należy podkreślić, że:

• Wnioskodawczyni nie poniosła żadnych dodatkowych środków w celu uatrakcyjnienia Działek, nie wzniosła ogrodzenia, nie wyrównywała gruntu, nie prowadziła żadnych prac terenowych na Nieruchomości, nie poniosła kosztów związanych bezpośrednio z uatrakcyjnieniem Działek, nie występowała z wnioskiem o wydanie planu zagospodarowania przestrzennego;
• Wszystkie czynności jakie podjęła Wnioskodawczyni mieszczą się w zakresie zarządu majątkiem prywatnym – w tym przeprowadzony podział Nieruchomości na Działki nie może przesądzić o profesjonalnym charakterze działalności, ponieważ był konieczny żeby w ogóle dokonać zbycia części Nieruchomości, a część zostawić na cele prywatne Wnioskodawczyni – opisane czynności nie są więc przejawem działalności profesjonalnej, lecz tylko i wyłącznie przejawem zarządzania własnością i mogą być podjęte przez każdą osobę posiadającą na własność nieruchomość gruntową i planującą ją wykorzystywać na cele prywatne – nie może być bowiem tak, że właściciele nieruchomości gruntowych są zmuszeni wyzbyć się ich po znacznie zaniżonych cenach, a mają prawo zarządzać rozsądnie swoim majątkiem;
• Podział Nieruchomości na Działki i modyfikacja instalacji wodociągowej są niezbędne w celu ich zbycia, inaczej Wnioskodawczyni nie znalazłaby oferty kupna na tak duży obszar i nie mogłaby zostawić sobie najbardziej atrakcyjnej części Nieruchomości;

• Wnioskodawczyni nie będzie udzielała żadnych pełnomocnictw kupującym ani innym podmiotom w celu realizacji czynności na Nieruchomości, a jedynie będzie korzystała z biura pośrednictwa sprzedaży nieruchomości co jest normalnym i powszechnie przyjętym działaniem w ramach zarządzania majątkiem prywatnym.

Jak już wskazano w sprawie nie ma podstaw do uznania, że działalność Wnioskodawczyni jest przejawem działalności profesjonalnej, angażującej tego rodzaju środki. Nie może o tym przesądzić sam podział Nieruchomości na Działki. Nieracjonalne byłoby i w sumie niemożliwe do zrealizowania sprzedanie całej nieruchomości z małą działką Wnioskodawczyni znajdującą się na jej obszarze, dodatkowo zakładając, że do pozostałej części nieruchomości nie będzie można doprowadzić instalacji wodociągowej. Zatem z uwagi na uwarunkowania obszarowe, jak również fakt, że dawne siedlisko, które kiedyś było zabudowane domkiem letniskowym (którą to część Wnioskodawczyni chce zachować na cele prywatne) znajduje się w obszarze całej Nieruchomości, nie było możliwe dokonanie zbycia majątku Wnioskodawczyni w innej formie. Jak podkreśla się natomiast jednolicie w orzecznictwie nie można wymagać, aby osoba fizyczna wyzbywała się swego majątku w możliwe najmniej rentowny i ekonomicznie uzasadniony sposób, aby tylko nie podjąć żadnych czynności zwiększających atrakcyjność czy przeznaczenie gruntu, co mogłoby skutkować uznaniem za podatnika VAT (zob. podobnie wyrok NSA z dnia 27 kwietnia (...) r., I FSK 1589/18).

Jak wskazano w wyroku NSA z dnia 31 marca 2023 r. sygn. akt I FSK 4/20: „Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem judykatury przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać czynności podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie. Przede wszystkim należy mieć na względzie elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. Uznanie, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane będzie działała w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze). Zatem na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać powinien ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie tylko faktu zaistnienia pojedynczych z tych okoliczności (zob. wyroki NSA: z dnia 17 stycznia 2013 r., sygn. akt I FSK 239/12; z dnia 29 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 621/13, z dnia 9 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 811/13; publ. CBOSA).

W związku z tym Wnioskodawczyni nie można w żadnym razie uznać za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Przyjęcie poglądu przeciwnego oznaczałoby bowiem, że czynności podejmowane przez każdą osobę fizyczną, która np. zbuduje dom, a następnie go sprzeda jest wyrazem działalności w charakterze podatnika podatku VAT.

W okolicznościach opisanych we wniosku nie będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług (art. 15 ust. 1 ustawy o VAT) i tym samym planowana transakcja sprzedaży Działek nie mieści się w kategorii działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W związku z tym sprzedaż należy zakwalifikować jako czynność zarządu majątkiem osobistym. Planowana transakcja będzie więc tylko rozporządzeniem majątkiem prywatnym, a nie przejawem aktywności mającej cechy działalności gospodarczej. Działanie to jest przejawem normalnego zarządu majątkiem prywatnym i chęci jego zbycia, a nie wyrazem realizacji profesjonalnych czynności.

Wobec tego należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni nie będzie działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. W konsekwencji czynność sprzedaży Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Mając na uwadze powyższe stanowisko Wnioskodawczyni należy w całości uznać za prawidłowe.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej (działki), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Należy jednak wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zatem dostawa towarów, w tym gruntów, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zasadne jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, aportu, darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Należy mieć na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny”, to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r. sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny, to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również udziałów w nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży Działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania sprzedaży podjęła Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C‑181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.

Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów (w tym udziałów w gruncie) angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości (udziałów w nieruchomości) porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (tu Działek) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że nie prowadzi Pani żadnej działalności gospodarczej, w tym także działalności rolniczej, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W (...) r. aktem notarialnym otrzymała Pani w drodze darowizny od matki ½ udziału we współwłasności nieruchomości. Drugim współwłaścicielem był Pani ojciec. (...) r. rodzice przekazali Pani w drodze darowizny własność działki nr 2 o powierzchni (...) m2, położoną w (...), gminie (...), powiecie (...), województwie (...) (była to część nieruchomości, na której pierwotnie był wzniesiony drewniany domek). Następnie na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w (...) z (...) r. Nr (...) o zniesieniu współwłasności nabyła Pani wyłączną własność w praktyce połowy pozostałej części nieruchomości. Na mocy tego postanowienia z działki 2/1 utworzono dwie odrębne działki, z czego jedną – działkę nr 2/2 powstałą z jej podziału - na wyłączną własność otrzymała Pani, a drugą otrzymał Pani ojciec.

W efekcie została Pani wyłączną właścicielką Nieruchomości, na którą składały się dwie ewidencyjne działki gruntu położonej w powiecie (...), gminie (...), obręb (...):

• działka nr 2 (działka, którą otrzymała Pani w drodze darowizny od rodziców);
• działka 2/2 (działka powstała z podziału działki 2/1, której własność otrzymała Pani – w jej obrębie znajduje się działka nr 2).

Od 2011 r. nie wykorzystywała Pani Nieruchomości w żaden sposób, w tym nie prowadziła na niej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była odpłatnie oddawana do używania na podstawie umów najmu, dzierżawy ani użyczenia. Nieruchomość miała faktycznie charakter rolny i była oddawana nieodpłatnie do użytkowania rolnikowi (jednemu z okolicznych mieszkańców), który wykorzystywał te tereny na cele rolnicze. Nieruchomość nie była więc wykorzystywana w celach zarobkowych ani w celach prowadzenia działalności gospodarczej, czy działów specjalnych produkcji rolnej. Nieruchomość nie jest ogrodzona. Nie czerpała Pani żadnych korzyści z posiadania Nieruchomości, nie otrzymywała żadnego przysporzenia w związku z jej posiadaniem ani nie wykorzystywała w celach zarobkowych.

Uchwała nr (...) Rady Gminy (...) o uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek nr 2 i nr 2/1 obr. (...) gm. (...) została podjęta (...) (...) r. – ponad dekadę przed nabyciem przez Panią prawa własności Nieruchomości. Zgodnie z treścią tej uchwały obszary ww. działek, które były dotychczas przeznaczone na cele rolne (upraw rolnych) zostały przeznaczone na funkcję zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej, wolnostojącej z dopuszczeniem usług.

Ani rodzice, ani Pani nie uczestniczyli w żaden sposób w procesie uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w związku ze zmianą przeznaczenia gruntów nie byliby także zobligowani do uiszczenia opłaty planistycznej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości w przypadku jej zbycia (stawka tej opłaty została ustalona na 0%).

Podjęła Pani decyzję o sprzedaży części posiadanego majątku. Nie potrzebuje Pani sprzedać całej Nieruchomości jednorazowo w drodze jednej transakcji. Wystąpiła Pani z wnioskiem o dokonanie podziału Nieruchomości na działki ewidencyjne. Było to uzasadnione, ponieważ powierzchnia Nieruchomości była bardzo duża (ponad (...) ha) a dodatkowo wymogi planu miejscowego wymuszają podział nieruchomości na mniejsze jednostki. Decyzja o podziale Nieruchomości została wydana w (...) r. W decyzji zatwierdzono podział nieruchomości na pojedyncze działki – zgodnie z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Planuje Pani sprzedaż działek w ten sposób, że korzystając z pośrednika w sprzedaży nieruchomości wystawi wszystkie działki na sprzedaż. Z tym wyjątkiem, że jedna z wydzielonych działek pozostanie w Pani własności. W celu sprzedaży działek po cenach rynkowych konieczne jest doprowadzenie do nich instalacji wodociągowej. Jest to także konieczne, żeby w przyszłości mogła Pani korzystać z działki, której nie sprzeda. W przeciwnym wypadku nabywca działki powstałej w wyniku podziału (w tym Pani jako właściciel jednej z działek) nie będzie mógł sam przeprowadzić skutecznie takiej inwestycji, a tym samym wykorzystanie działki zgodnie z jej przeznaczeniem będzie niemożliwe. Podejmie Pani więc kroki mające na celu doprowadzenie wodociągu do działek, w tym podpisała już Pani stosowną umowę ze spółką komunalną, jak również dokona niezbędnych czynności w celu doprowadzenia wodociągu. Zaniechanie tych działań uniemożliwi Pani realizację własnych planów osobistych dotyczących wykorzystania działki na swoje potrzeby oraz jednoczesnej sprzedaży odrębnych działek w celu pozyskania środków – z uwagi na konieczność zgody właścicieli i konieczność poprowadzenia instalacji przez niektóre działki położone na Nieruchomości. Zmodyfikuje Pani wodociąg, który znajduje się na działce, którą będzie wykorzystywała na własne potrzeby w taki sposób, aby pozostałe Działki także miały możliwość przyłączenia instalacji. Nie ma Pani na celu podjęcia działań zwiększających wartość Działek, czy ich atrakcyjność, lecz musi podjąć takie kroki, żeby w ogóle Działki mogły znaleźć nabywców po cenie takiej jak aktualnie obowiązująca za metr Nieruchomości. Czynność taka jest konieczna, ponieważ działka, którą planuje Pani wykorzystywać jest położona w obrębie (w środku obszaru) całej Nieruchomości – jest to przy tym obszar dawnego siedliska, na którym był zbudowany domek letniskowy.

Nie będzie Pani podejmowała żadnych działań mających na celu pozyskanie potencjalnych nabywców ani działań – poza wskazanymi wyżej krokami, które są niezbędne w celu zbywania Działek.

Nie będzie Pani udzielała żadnych pełnomocnictw na rzecz kupujących. Jeśli z uwagi na uwarunkowania kredytowe i wymogi banków potencjalni kupujący będą chcieli zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży, dokona Pani takiej czynności przed notariuszem.

Z uwagi na zaangażowanie zawodowe w ramach stosunku pracy, brak czasu ani zamiaru zajmowania się sprzedażą działek, będzie korzystała Pani z pośrednictwa biura nieruchomości, a w razie potrzeby sporządzenia jakichkolwiek umów skorzysta z usług notariusza.

Pani wątpliwości w niniejszej sprawie dotyczą opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Działek.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Zatem, aby wyjaśnić Pani wątpliwości należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy będzie działać Pani w charakterze podatnika podatku VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W niniejszej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując dostawy Działek wystąpi Pani w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W niniejszej sprawie takich przesłanek brak. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęła Pani ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami (takich jak np.: ogrodzenie działek, wystąpienie o warunki zabudowy, wnioskowanie o objęcie nieruchomości planem zagospodarowania przestrzennego itd.). Co prawda dokonała Pani podziału działki, podejmie Pani kroki mające na celu doprowadzenie wodociągu do działek, w tym podpisała Pani już stosowną umowę ze spółką komunalną, jak również dokona niezbędnych czynności w celu doprowadzenia wodociągu (zmodyfikuje Pani wodociąg, który znajduje się na działce, którą będzie wykorzystywała na własne potrzeby w taki sposób, aby pozostałe Działki także miały możliwość przyłączenia instalacji), a także zawiązała współpracę z pośrednikiem, który będzie zajmował się procedowaniem transakcji zbycia ww. nieruchomości. Jednak ww. działania nie mogą świadczyć o zamiarze wykonywania działalności gospodarczej w zakresie profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Nieruchomość otrzymała Pani w darowiźnie, nie wykorzystywała jej Pani w żaden sposób, w tym nie prowadziła na niej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była odpłatnie oddawana do używania na podstawie umów najmu, dzierżawy ani użyczenia, nie była więc wykorzystywana w celach zarobkowych ani w celach prowadzenia działalności gospodarczej, czy działów specjalnych produkcji rolnej. Nieruchomość nie jest ogrodzona. Nie czerpała Pani żadnych korzyści z posiadania Nieruchomości, nie otrzymywała żadnego przysporzenia w związku z jej posiadaniem ani nie wykorzystywała w celach zarobkowych. Nie nabywała Pani w przeszłości żadnych nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży, nie dokonywała sprzedaży nieruchomości w celach zarobkowych, ma Pani na celu tylko sprzedaż Działek powstałych z Nieruchomości. Nie będzie Pani angażowała dodatkowych środków na uatrakcyjnienie tych Działek, ani nie podejmowała aktywnych działań w celu realizacji sprzedaży.

Z treści wniosku wynika, że przedmiotowa Nieruchomość była oddawana nieodpłatnie do użytkowania rolnikowi (jednemu z okolicznych mieszkańców), który wykorzystywał te tereny na cele rolnicze. Z tytułu nieodpłatnego udostępnienia przedmiotowej Nieruchomości nie uzyskała Pani przysporzenia majątkowego. W związku z powyższym, nieodpłatne użyczenie Nieruchomości nie stanowiło działalności gospodarczej.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy prowadzi do wniosku, że w niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. Działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjęła Pani takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.

Sprzedaż przez Panią opisanych we wniosku Działek można więc uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując dostawy opisanych Działek będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni Pani przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Skutkiem powyższego transakcja zbycia ww. Działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

• Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).