Nieuznanie zbywanych składników majątku za przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa, opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT.

Interpretacja indywidualna –

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 grudnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie nieuznania zbywanych składników majątku za przedsiębiorstwo i zorganizowaną część przedsiębiorstwa, opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT.

Wniosek uzupełniono pismem z 24 stycznia 2024 r. i 1 lutego 2024 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: (...) Spółka Akcyjna

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (...) Sp. z o.o.

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp

(...) Sp. z o.o. jako sprzedający (dalej: „Sprzedający”) oraz (...) Spółka Akcyjna jako kupujący (dalej: "Kupujący" lub „Nabywca”) planują zawrzeć transakcję sprzedaży części nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowo-usługowym, zlokalizowanej w (...), przy ulicy (...), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (mogących obejmować również przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Kupującego do dokonania odliczenia VAT) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego, (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji a także (pkt 6) opis działalności, którą Kupujący i Sprzedający będą prowadzili po Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W związku z podjęciem decyzji o sprzedaży nieruchomości opisanych poniżej na zasadach i w zakresie opisanym w niniejszym wniosku, w styczniu 2024 roku Sprzedający zawrze umowę przedwstępną sprzedaży z Kupującym („Umowa przedwstępna”). Z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się, jak dozwolono na podstawie Umowy przedwstępnej, określonych w Umowie przedwstępnej warunków zawieszających, Sprzedający zobowiązuje się sprzedać Kupującemu, a Kupujący zobowiązuje się kupić od Sprzedającego, na podstawie umowy sprzedaży, którą strony mają zamiar zawrzeć w wykonaniu oraz na zasadach i warunkach opisanych w Umowie przedwstępnej („Umowa przyrzeczona” lub „Umowa przenosząca”):

        - prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej położonej w województwie (...), w mieście stołecznym (...), przy ul. (...), składającej się z działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerem (...), dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...), o powierzchni 4146 metrów kwadratowych (dalej: Grunt 2)

        - prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej położonej w województwie (...), w mieście stołecznym (...), przy ul. (...), składającej się z działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerem (...), dla której to nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...), o powierzchni 680 metrów kwadratowych (dalej: Grunt 3)  

        - prawo własności Lokali (tj. Lokal 1, 2, 3, 4, 5, 6 zdefiniowane poniżej) (wraz z przysługującym im udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1 (tj. działki gruntu o numerze (…) o powierzchni 4069,00 metrów kwadratowych położonej w (...) przy ulicy (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) (dalej: Grunt 1), na którym zlokalizowany jest budynek biurowy o pięciu kondygnacjach naziemnych o powierzchni zabudowy 3.089,00 metrów kwadratowych, identyfikator budynku: (…), w którym to budynku zostały wyodrębnione Lokale, stanowiące odrębny od Gruntu 1 przedmiot własności - dalej: Budynek) oraz części Budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wyodrębnionych w Budynku) w szczególności:

        - prawo własności lokalu o numerze 10, położonego w budynku zlokalizowanym w (...), dzielnicy (...), przy ul. (...), stanowiącego pomieszczenia biurowe, wc damskie (1), garaż (1), szatnia (1), umywalnia (1), magazyn konserwatora (1), pomieszczenie gospodarcze (1), magazyn (2), wc męskie (1), dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...), o powierzchni użytkowej 1508,17 metrów kwadratowych wraz z prawem związanym z własnością nieruchomości - tj. udziałem 102/1000 w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla której to nieruchomości wspólnej prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...) (dalej: Lokal 1)

        - prawo własności lokalu o numerze 8, położonego w budynku zlokalizowanym w (...), dzielnicy (...), przy ul. (...), stanowiącego pomieszczenia biurowe, wc męskie (1), wc damskie (1), pomieszczenia przynależne: pom. magazynowe nr 3 (1), pom. magazynowe nr 4 (1), dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...), o powierzchni użytkowej 1043,39 metrów kwadratowych wraz z prawem związanym z własnością nieruchomości - tj. udziałem 71/1000 w nieruchomości wspólnej którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla której to nieruchomości wspólnej prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...) (dalej: Lokal 2)

        - prawo własności lokalu o numerze 6, położonego w budynku zlokalizowanym w (...), dzielnicy (...), przy ul. (...), stanowiącego pomieszczenia biurowe, wc męski, wc damski, pomieszczenie magazynowe, dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...), o powierzchni użytkowej 1039,16 metrów kwadratowych wraz z udziałem związanym z własnością lokalu - tj. udziałem 70/1000 w nieruchomości wspólnej którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla której to nieruchomości wspólnej prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...) (dalej: Lokal 3)

        - prawo własności lokalu o numerze 4, położonego w budynku zlokalizowanym w (...), dzielnicy (...), przy ul. (...), stanowiącego pomieszczenia biurowe, wc męski (1), wc damski (1), magazyn - 2, dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...), o powierzchni użytkowej 1090,35 metrów kwadratowych wraz z udziałem związanym z własnością lokalu - tj. udziałem 74/1000 w nieruchomości wspólnej którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla której to nieruchomości wspólnej prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...) (dalej: Lokal 4)

        - prawo własności lokalu o numerze 5, położonego w budynku zlokalizowanym w (...), dzielnicy (...), przy ul. (...), stanowiącego pomieszczenia biurowe, wc męskie (1), wc damskie (1), pomieszczenia magazynowe, dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...), o powierzchni użytkowej 1228,40 metrów kwadratowych wraz z prawem związanym z własnością nieruchomości - tj. udziałem 83/1000 w nieruchomości wspólnej którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla której to nieruchomości wspólnej prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...) (dalej: Lokal 5)

        - prawo własności lokalu o numerze 2, położonego w budynku zlokalizowanym w dzielnicy (...), przy ul. (...), stanowiącego pomieszczenia biurowe, wc męskie (1), wc damskie (1), pomieszczenia przynależne: pom. magazynowe nr 7-4 po pow. 51,81 metrów kwadratowych (1), dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...), o powierzchni użytkowej 1181,05 metrów kwadratowych wraz z prawem związanym z własnością nieruchomości - tj. udziałem 81/1000 w nieruchomości wspólnej którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla której to nieruchomości wspólnej prowadzona jest księga wieczysta KW Nr (...) (dalej: Lokal 6)

      - inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego.

W zakresie budowli, transakcja obejmować będzie prawo własności budowli lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomości i będących własnością Sprzedającego: (i) znajdujących się na gruntach (i w zakresie, w jakim są one trwale związane z gruntami, nie będą przedmiotem odrębnej sprzedaży), jak również (ii) mogących znajdować się poza gruntami (przykładowo w przypadku przyłączy, które mogą być położone częściowo w granicy gruntów lub poza gruntami), jednak służących do obsługi przedmiotowej nieruchomości (przy czym obie kategorie zostały łącznie zdefiniowane jako „Budowle”), w skład których wchodzą następujące budowle w rozumieniu Prawa budowlanego :

Grunty, Lokale i Budowle będą dalej określane łącznie jako „Nieruchomość".

Poza ww. Budowlami na Nieruchomości mogą znajdować się również inne naniesienia (np. obiekty małej architektury czy też urządzenia budowlane) będące własnością Sprzedającego i funkcjonalnie wspierające Nieruchomość (ale niebędące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego), które będą również przedmiotem Transakcji.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt przechodzić mogą / znajdować mogą się w nich instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 Kodeks cywilnego  takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej transakcji i jako takie nie zostały wymienione w powyższej tabeli.

Cała powierzchnia Lokali, jak i Budowle, zgodnie z definicją wskazaną poniżej, zostały oddane do używania dawniej niż w przeciągu ostatnich 2 lat, licząc od daty złożenia przedmiotowego wniosku.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Kupującego) planowane jest na rok 2024.

Dodatkowo należy wskazać, że:

        - Nieruchomość jest częścią kompleksu (...) obejmującego budynek biurowy o pięciu kondygnacjach naziemnych o powierzchni zabudowy 3.089,00 metrów kwadratowych, identyfikator budynku: (...), a także zabudowane grunty i budowle. Sprzedający jest właścicielem części kompleksu, tej części która objęta jest Transakcją. Pozostała część kompleksu zostanie nabyta przez Kupującego w ramach transakcji z innym podmiotem (będącym właścicielem tej pozostałej części).

        - Aktualnie Sprzedający jest stroną umów najmu, przy czym część umów najmu została wypowiedziana, przy czym okres wypowiedzenia upłynie najpóźniej w dniu 31 marca 2024 roku, zaś część umów została rozwiązana za porozumieniem ze skutkiem najpóźniej na dzień 31 marca 2024 roku. Wg założeń na moment złożenia wniosku, na dzień Transakcji żadna część Nieruchomości nie powinna być przedmiotem umów najmu, jednak mając na uwadze, że niektóre z umów obowiązują do 31 marca 2024 r. Spółka nie wyklucza, że te niektóre z umów mogą w tym terminie jeszcze obowiązywać. Dodatkowo do podpisania Umowy Przyrzeczonej może dojść w terminie zanim Najemcy opuszczą wynajmowane pomieszczenia, z tym że termin ich opuszczenia pozostaje niezmienny.

        - Zamiarem Stron jest wypowiedzenie przez Sprzedającego przed datą Transakcji umów o dostawę usług i mediów i zawarcie przez Kupującego nowych umów zabezpieczających poprawne funkcjonowanie Nieruchomości ze skutkiem na dzień następujący po dniu Transakcji.

         - Kupujący nie przejmie jakichkolwiek ubezpieczeń utrzymywanych przez Sprzedającego w odniesieniu do Nieruchomości i nie będzie zobowiązany do dokonywania jakichkolwiek płatności związanych z takimi ubezpieczeniami.

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest osobą prawną, podmiotem który na początku lat 90 tych zrealizował inwestycję deweloperską w postaci budowy budynku biurowo-usługowego pod nazwą (...), zlokalizowaną w (...) przy ul. (...) (dalej: (...)). Głównym przedmiotem działalności Sprzedającego jest produkcja wyrobów gotowych z tworzyw sztucznych dla branży RTV, AGD czy pojemników dla globalnych marek. Jednocześnie Sprzedający osiąga przychody z najmu posiadanej powierzchni w budynku przy ul. (...).

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Nieruchomość stanowi jedno z wielu aktywów Sprzedającego i jest jego siedzibą (dla celów rejestrowych). Spółka ewidencjonuje przychody i koszty bezpośrednio związane z Nieruchomością (np. koszty mediów, zarządzania Nieruchomością) na kontach rachunkowych oznaczonych specjalnym wyróżnikiem. Jednocześnie Spółka nie dokonuje alokacji i oznaczenia wyróżnikiem kosztów pośrednio związanych z Nieruchomością, np. takich jak koszty ogólnego zarządu. W oparciu o prowadzoną przez Sprzedającego ewidencję księgową jest możliwe przyporządkowanie do sprzedawanej Nieruchomości przychodów i należności z tytułu najmów oraz opłat eksploatacyjnych dotyczących utrzymania Nieruchomości oraz kosztów i zobowiązań bezpośrednio związanych z tymi przychodami.

Kupujący jest (…) spółką akcyjną, spółką celową powołaną do realizacji inwestycji deweloperskiej. Wraz z nabyciem opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza nabyć od innego sprzedającego pozostałą część powierzchni Budynku znajdującego się na Gruncie 1, jak również wszelkie pozostałe części całej powierzchni zlokalizowanej przy ul. (...) w (...). Po nabyciu całej powierzchni nieruchomości zlokalizowanej w (...) przy ul. (...) Kupujący planuje dokonać rozbiórki istniejących naniesień i zrealizować na oczyszczonej powierzchni inwestycję deweloperską podlegającą opodatkowaniu VAT i niezwolnioną od tego podatku zwolniona.

Kupujący jest i na moment Transakcji będzie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce.

Dodatkowo, Wnioskodawcy wskazują, że są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1800 ze zm., „Ustawa CIT”).

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

Sprzedający jest wyłącznym użytkownikiem wieczystym Gruntu 2 oraz Gruntu 3 jak również wyłącznym właścicielem Lokali wraz z odpowiednimi (wskazanymi w Umowie) udziałami w prawie użytkowania Gruntu 1 oraz prawie własności Budynku oraz wyłącznym właścicielem Budowli.

Sprzedający zgodnie z prawem, ważnie i w dobrej wierze nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu 2 i Gruntu 3 na podstawie umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste z dnia 23 maja 1990 roku, sporządzonej przez M.N., notariusza w (...), za Rep. A nr (…) oraz umowy sprzedaży i zniesienia współwłasności z dnia 27 lipca 1995 r. zawartej przed M.N., notariuszem w (...), za Rep. A (…), wraz z prawem własności Budowli wzniesionych na Gruncie 2 i Gruncie 3 oraz posadowionych na Gruncie 2 i Gruncie 3 Budowli.

Sprzedający zgodnie z prawem, ważnie i w dobrej wierze nabył prawo własności:

        - Lokalu 1 - wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawie własności Budynku w wysokości 102/1000, na podstawie umowy sprzedaży i umowy zniesienia współwłasności z dnia 27 lipca 1995 r. zawartej przed M.N., notariuszem w (...), za Rep. A (...);

        - Lokalu 2 - wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawie własności Budynku w wysokości 71/1000, na podstawie na podstawie umowy sprzedaży i umowy zniesienia współwłasności z dnia 27 lipca 1995 r. zawartej przed M.N., notariuszem w (...), za Rep. A (...);

        - Lokalu 3 - wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawie własności Budynku w wysokości 70/1000, na podstawie na podstawie umowy sprzedaży i umowy zniesienia współwłasności z dnia 27 lipca 1995 r. zawartej przed M.N., notariuszem w (...), za Rep. A (...);

        - Lokalu 4 - wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawie własności Budynku w wysokości 74/1000, na podstawie umowy sprzedaży i umowy zniesienia współwłasności z dnia 27 lipca 1995 r. zawartej przed M.N., notariuszem w (...), za Rep. A (...);

        - Lokalu 5 - wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawie własności Budynku w wysokości 83/1000, na podstawie sprzedaży i umowy zniesienia współwłasności z dnia 27 lipca 1995 r. zawartej przed M.N., notariuszem w (...), za Rep. A (...);

        - Lokalu 6 - wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawie własności Budynku w wysokości 81/1000, na podstawie sprzedaży i umowy zniesienia współwłasności z dnia 27 lipca 1995 r. zawartej przed M.N., notariuszem w (...), za Rep. A (...)

i posiada tytuł prawny do Lokali wraz z przysługującymi im udziałami w prawie użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz prawie własności Budynku.

Prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1, Gruntu 2, Gruntu 3 zostało prawomocnie ustanowione na podstawie decyzji nr (...) Kierownika Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami z dnia 28 marca 1990 roku oraz umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste z dnia 23 maja 1990 roku, sporządzonej przez M.N., notariusza w (...), za Rep. A nr (...), w wykonaniu ww. decyzji, oraz nie doszło do unieważnienia prawa użytkowania wieczystego lub stwierdzenia nieważności lub rozwiązania podstawy jego ustanowienia. Sprzedający ani żaden z Podmiotów Powiązanych Sprzedającego nie złożył wniosku o zmianę dokumentów dotyczących ustanowienia prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do Gruntu.

W związku z powyższym, do pierwszego zasiedlenia Nieruchomości doszło w latach 90-tych w momencie przekazania kompleksu (...) do użytkowania.

Od daty nabycia prawa użytkowania wieczystego i prawa własności Nieruchomości przez Sprzedającego upłynął okres przekraczający 2 lata.

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności:

 1. prawo użytkowania wieczystego Gruntu 2 i Gruntu 3

 2. prawo własności Lokali wraz z przysługującym im udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1 oraz części Budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wyodrębnionych w Budynku

 3. Budowle posadowione na działkach Gruntu 2 i Gruntu 3

 4. Dokumentacja oraz wszelkie nośniki, na których została utrwalona Dokumentacja

W celu uniknięcia wątpliwości, Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Sprzedającemu.

Strony ustaliły, że Umowa Przyrzeczona zostanie podpisana, pod warunkiem że przed jej podpisaniem w terminie uzgodnionym między stronami nastąpi:

   - Usunięcie wszystkich ruchomości ze wszystkich powierzchni Budynku

   - Ważne rozwiązanie Umów Najmu i opuszczenie wynajmowanych pomieszczeń przez Najemców

Strony dodatkowo zastrzegły, że do podpisania Umowy Przyrzeczonej może dojść wcześniej, tj. zanim Najemcy opuszczą wynajmowane pomieszczenia, z tym że termin ich opuszczenia pozostaje niezmienny.

Jednocześnie Sprzedający wraz z Kupującym ustalili, że:

   - Lokal 1 zostanie wydany Kupującemu nie później niż do 31 maja 2024 roku

   - Najpóźniej do 31 maja 2024 roku Sprzedający będzie mógł korzystać z Lokalu 1

   - Sprzedający będzie zobowiązany zapewnić sobie we własnym zakresie dostawę mediów i innych usług do Lokalu 1, a Kupujący nie będzie zobowiązany do zapewnienia żadnych usług lub mediów dostarczanych do Lokalu 1.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

 1. praw i obowiązków wynikających z zawartych przez Sprzedającego umów dotyczących bieżącej obsługi i dostawy mediów do Nieruchomości (dalej: Umowy o Dostawę Usług i Mediów). Zamiarem Stron jest wypowiedzenie przez Sprzedającego w dacie Transakcji Umów o Dostawę Usług i Mediów i zawarcie przez Kupującego nowych umów zabezpieczających poprawne funkcjonowanie Nieruchomości ze skutkiem na dzień następujący po Dacie Transakcji. Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze w celu zapewnienia, że nie wystąpi przerwa w dostawie mediów do Nieruchomości i że nowe umowy o dostawę mediów zostaną zawarte tak szybko, jak okaże się to możliwe. Kupujący rozliczy ze Sprzedającym koszty (bez jakichkolwiek podwyższeń lub marży) mediów dostarczanych do Nieruchomości na podstawie Umów o Dostawę Usług i Mediów za okres rozpoczynający się w Dacie Transakcji (włącznie) a kończący się w późniejszej z dat, w której nowe umowy o dostawę mediów zostaną zawarte lub wejdą w życie, pod warunkiem, że Kupujący nie zawarł innych umów na dostawę mediów na ten sam zakres;

 2. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych (stosunki ubezpieczeniowe na podstawie polis ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego wygasną z chwilą przeniesienia praw do Nieruchomości na Kupującego;

 3. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

 4. dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

 5. praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego;

 6. środków pieniężnych

 7. praw i obowiązków z umowy zarządzania Nieruchomością, której Sprzedający obecnie jest stroną, a której przedmiotem jest zarządzanie i administrowanie Nieruchomością, jej bieżąca eksploatacja i konserwacja, obsługa finansowo-księgowa, zapewnienie ochrony obiektu oraz utrzymania czystości, jednak prawa i obowiązki wynikające z tej umowy nie zostaną przeniesione w ramach Transakcji; zamiarem Sprzedającego jest wypowiedzenie ww. umowy w okolicach daty Transakcji, jednocześnie Kupujący zawrze umowę zarządzania Nieruchomością do czasu jej rozbiórki;

 8. praw i obowiązków z umów na roboty budowane związane z realizacją inwestycji na Gruntach - Sprzedający nie jest stroną takich umów i nie będzie na moment Transakcji.

Tym samym, należy podkreślić, że w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

   - Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Sprzedającego: Nieruchomość nie stanowi kluczowego aktywa Sprzedającego. Nieruchomość w zakresie Lokalu 1 jest siedzibą rejestrową Sprzedającego. Pozostałe części Nieruchomości są przez sprzedającego wykorzystywane do osiągania przychodów z najmu.

   - Nieruchomość nie była (i nie jest) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na potrzeby działalności zwolnionej z podatku VAT.

   - Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit b ustawy o VAT, których wartość byłaby równa lub przekroczyła 30% wartości początkowej poszczególnych Lokali lub Budowli; względnie, jeśli suma dokonanych ulepszeń przekroczyła 30% wartości początkowej danego Lokalu lub Budowli, to miało to miejsce ponad dwa lata temu, a następnie Sprzedający kontynuował wykorzystywanie takiego Lokalu lub Budowli.

   - Brak przejścia zakładu pracy: Nieruchomość jest aktywem Sprzedającego. Z chwilą nabycia przenoszonych aktywów Kupujący nie stanie się stroną stosunku pracy z żadnymi pracownikami Sprzedającego oraz nie przejmie jakichkolwiek zobowiązań Sprzedającego wynikających ze stosunku pracy z pracownikami Sprzedającego.

W umowie sprzedaży Sprzedający oraz Kupujący udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego oraz Kupującego do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, pozwoleń administracyjnych, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów z analizy prawnej i technicznej nieruchomości (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

6. Opis działalności Kupującego i Sprzedającego po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza dokonać rozbiórki istniejących naniesień na podstawie ważnego pozwolenia na rozbiórkę a następnie zrealizować na nim projekt deweloperski. Działalność ta będzie odpłatna i wykonywane w ramach niej czynności będą podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

 1) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie Umów o Dostawę Usług i Mediów na dzień Transakcji;

 2) w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki z umów zarządzania, z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego, ani też jakakolwiek umowa finansowania;

 3) z chwilą nabycia przenoszonych aktywów Kupujący nie stanie się stroną stosunku pracy z żadnymi pracownikami Sprzedającego oraz nie przejmie jakichkolwiek zobowiązań Sprzedającego wynikających z stosunku pracy z pracownikami Sprzedającego;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Kupujący - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością do czasu jej rozbiórki, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości przed dokonaniem rozbiórki, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług

 1. Czy sprzedaż przedmiotu Transakcji stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT?

 2. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia od podatku VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona?

 3. Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania VAT, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT i nie zwolnionej od tego podatku Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu sprzedaży Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) wynikającego z wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

 1. Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż przedmiotu Transakcji stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i w konsekwencji Transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

 2. Zdaniem Wnioskodawców, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności, w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia od podatku VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

 3. Zdaniem Wnioskodawców, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT i wyborze opodatkowania VAT, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Kupującego do celów działalności opodatkowanej VAT Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu sprzedaży Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) wynikającego z wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

ZASADNIENIE

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Kupujący i Sprzedający będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedającego będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Kupującego oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Kupującego, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1

Uwagi wstępne

W celu rozstrzygnięcia czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, dostawa nieruchomości komercyjnych, a taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Analiza klasyfikacji przedmiotu transakcji jako przedsiębiorstwa

Pojęcie „przedsiębiorstwa” nie zostało zdefiniowane w ustawie o VAT, jednak zgodnie z ukształtowaną linią orzeczniczą pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55(1) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „Kodeks cywilny”), zgodnie z którą przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; koncesje, licencje i zezwolenia; patenty i inne prawa własności przemysłowej; majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; tajemnice przedsiębiorstwa; księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jak wynika z powyższego, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą w wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy.

Zdaniem Wnioskodawców, mając na uwadze, że Przedmiotem Transakcji będzie Grunt, Lokale, jak również Dokumentacja prawna i techniczna, to nie można tego przedmiotu traktować jako powiązanego funkcjonalnie zespołu składników, służących wykonywaniu (przeznaczonych do prowadzenia) określanej działalności jako przedsiębiorstwo. Na przedmiot Transakcji składają się bowiem niepowiązane ze sobą składniki za pomocą których nie można będzie prowadzić działalności ani polegającej na najmie ani działalności deweloperskiej, tudzież produkcyjnej, zdolne do realizacji swojej funkcji. Aby realizować swoje cele powinny być one uzupełnione o dodatkowe kluczowe elementy, jak np. umowy, w oparciu o które nabyte składniki majątkowe będą mogły służyć prowadzeniu działalności. W szczególności, w związku z tym, że planowanej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, o których mowa w definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55(1) Kodeksu Cywilnego (w tym umów lub zaplecza technicznego w oparciu, o które może być prowadzona działalność) oraz mając na uwadze, że przy użyciu wyłącznie przedmiotu Transakcji nie będzie możliwe prowadzenie jakiejkolwiek działalności, w tym w szczególności działalności deweloperskiej (w ramach Transakcji nie dojdzie do cesji żadnych umów związanych z realizacją jakiejkolwiek inwestycji na Gruncie, w tym w szczególności umowy na realizację prac rozbiórkowych, czy prac projektowych oraz deweloperskich, Sprzedający bowiem nie będzie stroną takich umów w dacie Transakcji) lub działalności polegającej na najmie. bez uzupełnienia przedmiotu Transakcji o dodatkowe elementy. Co prawda potencjalnie w dacie Transakcji niektóre umowy najmu mogą obowiązywać, przy czym nie później niż z dniem 31 marca 2024 r. ulegną one rozwiązaniu. Celem Nabywcy nie jest bowiem kontynuowanie umów zawartych przez Sprzedającego, w związku z czym na mocy uzgodnień stron Kupujący rozwiązał umowy najmu, których był stroną. Wnioskodawcy pragną podkreślić, że w ramach Transakcji nie przejdą na Nabywcę żadne składniki majątkowe ani cesja praw i obowiązków z jakichkolwiek umów, które pozwalałyby na realizację inwestycji budowlanej, czy polegającej na najmie przez Nabywcę, co więcej zresztą, Sprzedający nie jest aktualnie i nie będzie w dacie Transakcji stroną umów na roboty budowlane w odniesieniu do Nieruchomości, ani umów najmu, przeniesienie praw i obowiązków z nich wynikających byłoby więc niemożliwe.

Nabywca nie przejmie również jakichkolwiek środków finansowych, lecz sfinansuje inwestycję z własnych środków. Konsekwentnie Nabywca będzie w stanie prowadzić inwestycję deweloperską dopiero po uzupełnieniu nabytego w ramach Transakcji zbioru składników o dodatkowe elementy, tj. umowy na roboty budowlane lub własne zaplecze techniczne, decyzję o pozwolenie na budowę, projekt architektoniczny, środki finansowe na realizację przedsięwzięcia. Te właśnie składniki determinują prowadzoną działalność gospodarczą polegającą usługach deweloperskich. Nie sposób jest bowiem prowadzić działalności w zakresie deweloperki zasadniczo wyłącznie w oparciu o posiadaną Nieruchomość, dokumentację prawną i techniczną Budynku.

Podkreślenia wymaga, że celem biznesowym Sprzedającego nie jest realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego, ani kontynuowanie umów najmu. Siedziba Sprzedającego znajduje się tam jedynie dla celów rejestrowych, a rzeczywista działalność produkcyjna związana z tworzywami sztucznymi odbywa się w innym miejscu. Tym samym, zdaniem Wnioskodawców, na skutek dokonania planowanej Transakcji, nie zostanie zapewniona ciągłość (kontynuacja) prowadzenia jakiejkolwiek działalności. Mając powyższe na uwadze, w opinii Wnioskodawców nie można uznać, że przedmiot Transakcji stanowi kompleks praw, obowiązków i rzeczy zdolny do realizacji jakichkolwiek zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie wybrane elementy, które same w sobie nie warunkują prowadzenia jakiejkolwiek działalności, w tym w szczególności w zakresie działalności deweloperskiej, nie można więc uznać, że łączy je więź o charakterze organizacyjnym. Powyższe jednoznacznie potwierdza, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Sprzedającego, a jedynie poszczególnych składników jego majątku.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie spełnia przesłanek uzasadniających uznanie go za przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Brak przesłanek uzasadniających uznanie przedmiotu planowanej Transakcji za ZCP

Zdaniem Wnioskodawców, przedmiot planowanej Transakcji nie spełnia również warunków do zakwalifikowania go jako ZCP. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Ponadto, zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów administracyjnych i organów podatkowych, aby zespół składników majątku mógł zostać uznany za ZCP muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

  1. istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, powiązanych funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych („Przesłanka nr 1”);

  2. zespół ten jest organizacyjnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie („Przesłanka nr 2”);

 3. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie („Przesłanka nr 3”);

 4. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych (zespół składników jest wyodrębniony funkcjonalnie) („Przesłanka nr 4”);

 5. zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze („Przesłanka nr 5”).

Przy czym należy zwrócić uwagę, że dla stwierdzenia, czy przedmiotem danej transakcji (zbycia), podlegającej potencjalnemu wyłączeniu z zakresu VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT , jest ZCP, konieczne jest przeanalizowanie zbywanych składników majątkowych pod kątem spełniania ww. kryteriów biorąc pod uwagę ich status w istniejącym przedsiębiorstwie konkretnego zbywcy na moment poprzedzający daną transakcję.

Przesłanka nr 1: Zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)

Istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, powiązanych funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Analogicznie jak przy definicji przedsiębiorstwa, również definicja ZCP kładzie wyraźny nacisk na fakt istnienia owych więzi łączących poszczególne składniki w majątku danego podmiotu w sposób na tyle wyraźny, że możliwe jest ich funkcjonalne wyodrębnienie od pozostałych aktywów. Jak Wnioskodawcy dowiedli w argumentacji dot. analizy kwalifikacji przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa, przedmiot Transakcji nie tworzy zespołu składników majątkowych umożliwiających prowadzenie działalności w zakresie działalności polegającej na najmie lub działalności deweloperskiej lub jakiejkolwiek innej działalności. Szersza analiza w tym zakresie powyżej.

Konkludując, zdaniem Wnioskodawców, nie sposób stwierdzić, że przedmiot Transakcji stanowi zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, powiązanych funkcjonalnie i przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Przesłanka nr 2: Zagadnienie wyodrębnienia organizacyjnego w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego przedmiotu Transakcji

Ustawa o VAT nie zawiera definicji wyodrębnienia organizacyjnego. W praktyce stosowania prawa przyjmuje się jednak, iż o spełnieniu tej przesłanki można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze danego przedsiębiorstwa. Takie organizacyjne wydzielenie powinno nastąpić na podstawie statutu, regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze.

Zdaniem Wnioskodawców, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, w ocenie Wnioskodawców, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych, odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość jak również przedmiot Transakcji nie stanowi nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym przedmiotu planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Przesłanka nr 3: Zagadnienie wyodrębnienia finansowego w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego przedmiotu Transakcji

Ustawa o VAT nie precyzuje, co należy rozumieć pod pojęciem wyodrębnienia finansowego. Jak wynika z ukształtowanej praktyki organów podatkowych i sądów administracyjnych wyodrębnienie finansowe wymaga posiadania takiego systemu ewidencji, który umożliwia przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przez taki system należy rozumieć m.in. prowadzenie zakładowych planów kont w taki sposób, by była możliwa odrębna ewidencja zdarzeń gospodarczych związanych z działalnością zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W ocenie Wnioskodawców, wyodrębnienie finansowe ZCP nie może mieć wymiaru czysto hipotetycznego, lecz musi rzeczywiście występować, co oznacza, że dla stwierdzenia wyodrębnienia finansowego danego zespołu składników majątkowych od pozostałej części majątku danego podmiotu, jego rachunkowość musi być prowadzona w takim układzie i w taki sposób, aby identyfikacja przychodów i kosztów (należności i zobowiązań) związanych z takim zespołem składników majątkowych traktowanym jako pewna odrębna całość była możliwa bez wykonywania dodatkowej pracy analitycznej polegającej na odrębnej analizie zapisów księgowych związanych z poszczególnymi składnikami wchodzącymi w jego skład i ich sumowaniu. Zapewnienie takiej możliwości może nastąpić w różny sposób, w szczególności poprzez odpowiednie ustrukturyzowanie planu kont. Niemniej jednak, aby mówić o wyodrębnieniu finansowym ZCP, konieczne jest, aby możliwość taka istniała faktycznie, a nie jedynie teoretycznie.

Spółka co prawda ewidencjonuje przychody i koszty bezpośrednio związane z Nieruchomością (np. koszty mediów, zarządzania Nieruchomością) na kontach rachunkowych oznaczonych specjalnym wyróżnikiem oraz w oparciu o prowadzoną przez Sprzedającego ewidencję księgową jest możliwe przyporządkowanie do sprzedawanej Nieruchomości przychodów i należności z tytułu najmów oraz opłat eksploatacyjnych dotyczących utrzymania Nieruchomości oraz kosztów i zobowiązań bezpośrednio związanych z tymi przychodami, jednakże Spółka nie dokonuje alokacji i oznaczenia wyróżnikiem kosztów pośrednio związanych z Nieruchomością, np. takich jak koszty ogólnego zarządu. Oznacza to, że Spółka nie jest wstanie automatycznie wygenerować rachunku zysku i strat i bilansu dla części działalności związanej z Nieruchomością, albowiem aby taki rachunek zysków i strat lub bilans odzwierciedlał faktyczną sytuację ekonomiczną Spółki niezbędne jest dokonanie określonych alokacji i korekt. W przeciwnym razie wygenerowane automatycznie dokumenty nie odzwierciedlałyby prawdziwej sytuacji finansowej Spółki.

W związku z tym, że w strukturach Sprzedającego nie istnieje jakiekolwiek wyodrębnienie finansowe jakiejkolwiek części działalności, to nie sposób uznać, że Nieruchomość jest wyodrębniona finansowo.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, nie można mówić o wyodrębnieniu finansowym przedmiotu planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Przesłanka 4: Zagadnienie wyodrębnienia funkcjonalnego w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego przedmiotu Transakcji jako zespołu składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań)

Ustawa o VAT nie zawiera definicji wyodrębnienia funkcjonalnego. Niemniej jednak przesłankę tę (zgodnie z ukształtowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych i organów podatkowych) należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych i zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Zorganizowana część przedsiębiorstwa ma bowiem stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. ma obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Przy czym należy uznać, że - aby można było mówić o ich wyodrębnieniu - zakres tych zadań musi odróżniać je od innych funkcji gospodarczych realizowanych przy pomocy tego przedsiębiorstwa. W konsekwencji należy stwierdzić, że aby można było mówić o wyodrębnieniu funkcjonalnym:

 a) funkcje przypisane do danego zespołu składników majątkowych muszą być w sposób widoczny odseparowane od pozostałych zadań realizowanych w ramach przedsiębiorstwa,

 b) przy pomocy takiego zespołu składników majątkowych nie powinny być realizowane funkcje przypisane do składników wchodzących w skład pozostałej części przedsiębiorstwa,

 c) składniki wchodzące w skład pozostałej części przedsiębiorstwa nie powinny być wykorzystywane do realizacji funkcji przypisanych do tego zespołu składników majątkowych.

W ocenie Wnioskodawców, mając na uwadze przedmiot planowanej Transakcji oraz określenie funkcji i zakresu działalności jakim ma służyć przedmiot Transakcji, nie ulega wątpliwości, iż nie będzie on stanowił zorganizowanego kompleksu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych polegających na świadczeniu jakiejkolwiek działalności, w tym w szczególności działalności polegającej na świadczeniu usług najmu lub działalności deweloperskiej albo produkcyjnej.

W szczególności w ramach Transakcji na Nabywcę nie powinny przejść jakiekolwiek prawa i obowiązki wynikające z umów najmu. W ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą żadne prawa i obowiązki z umów na roboty budowlane lub też składniki materialne i niematerialne, które są związane z funkcją wynajmującego lub funkcją deweloperską. Trudno więc mówić w takim przypadku o przejęciu funkcji polegającej na najmie, tym bardziej, że po nabyciu Nieruchomości, Nabywca nie zamierza kontynuować najmów, ale zamierza wyburzyć Budynek i Budowle, aby zrealizować planowaną inwestycję. W tym celu niezbędne będzie zawarcie chociażby umowy na roboty budowlane które zapewnią mu realizację tej funkcji lub zorganizowanie odpowiedniego zaplecza w ramach przedsiębiorstwa Nabywcy. Bez zawiązania dodatkowych umów Nabywca nie będzie wstanie przy użyciu przedmiotu Transakcji zrealizować budowy inwestycji. Intencją Nabywcy nie jest również prowadzenie przy wykorzystaniu Nieruchomości działalności polegającej na najmie jej powierzchni. Powyższe jednoznacznie oznacza, że przedmiot majątku nie jest wyodrębniony funkcjonalnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego, bowiem nie jest możliwe prowadzenie jakiejkolwiek działalności przez Nabywcę wyłącznie w oparciu o przedmiot Transakcji.

Konkludując, Zdaniem Wnioskodawców nie można mówić o funkcjonalnym wyodrębnieniu Przedmiotu planowanej Transakcji w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Przesłanka 5: Zdolność Przedmiotu Transakcji do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze

Ostatnią cechą definiującą ZCP jest zdolność do bycia niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. W zakresie tej przesłanki uznaje się (zgodnie z praktyką stosowania prawa, potwierdzoną dostępnymi interpretacjami organów podatkowych i orzeczeniami sądów administracyjnych), iż część mienia przedsiębiorstwa może być uznana za jego zorganizowaną część, gdy posiada potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, tj. prowadzenia niezależnej od reszty przedsiębiorstwa działalności gospodarczej (stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze).

Analiza taka jest niezbędna do stwierdzenia czy dane składniki majątkowe mogą być zakwalifikowane jako ZCP. Kwalifikacja taka jest możliwa wyłącznie, gdy określony zespół składników materialnych i niematerialnych potencjalnie mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania przypisane mu w strukturze organizacyjnej danego podmiotu.

Oznacza to, jak już omówiono powyżej, że ZCP nie jest sumą poszczególnych składników majątku, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić (zorganizować) odrębne przedsiębiorstwo, lecz zorganizowanym zespołem tych składników umożliwiającym samodzielne prowadzenie działalności gospodarczej. Przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Istotne jest jednak również, aby przenoszone składniki majątkowe mogły służyć realizacji określonych zadań gospodarczych jako niezależne przedsiębiorstwo.

W doktrynie wskazuje się w tym zakresie, iż „celowe może być także przeprowadzenie swoistej symulacji-jeśli zarówno <oderwana> część przedsiębiorstwa, jak i jego pozostałość mogą funkcjonować w obrocie samodzielnie, to należy uznać, że mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa.”  Konieczna jest zatem analiza pewnego hipotetycznego stanu, polegającego na - jak już wspomniano powyżej - „oderwaniu” określonych składników majątkowych od pozostałej części mienia ich właściciela.

Wnioskodawcy wskazują, że Nabywca nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej najmie powierzchni użytkowej Lokali. Tym samym okoliczność czy nabywane składniki majątkowe umożliwiają prowadzenie działalności gospodarczej, z perspektywy Nabywcy jest pozbawiona znaczenia.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji będzie zasadniczo Nieruchomość. Jednocześnie, w skład przedmiotu planowanej Transakcji nie wejdą żadne inne składniki, które determinują funkcjonowanie przedsiębiorstwa, pozwalając mu na prowadzenie działalności gospodarczej w jakimkolwiek zakresie, w szczególności działalności polegającej na najmie lub działalności deweloperskiej.

Aby Nabywca mógł rozpocząć prowadzenie projektu deweloperskiego niezbędne jest bowiem zapewnienie odpowiednich umów lub zaplecza technicznego oraz finansowania realizowanej inwestycji. Takie elementy nie będą jednak przedmiotem transakcji. Tym samym, to w gestii Nabywcy leży takie zorganizowanie przedmiotu Transakcji (i dodanie nowych składników), aby Nieruchomość mogła być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej (tj. by mogła stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze).

Podkreślenia również wymaga, że celem biznesowym Sprzedającego nie jest realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego, ani zawarcie nowych umów najmu. Tym samym, zdaniem Wnioskodawców, na skutek dokonania planowanej Transakcji, nie zostanie zapewniona ciągłość (kontynuacja) prowadzenia jakiejkolwiek działalności. Mając powyższe na uwadze, w opinii Wnioskodawców nie można uznać, że przedmiot Transakcji stanowi kompleks praw, obowiązków i rzeczy zdolny do realizacji jakichkolwiek zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie wybrane elementy, które same w sobie nie warunkują prowadzenia jakiejkolwiek działalności, w tym w szczególności w zakresie deweloperki, nie można więc uznać, że łączy je więź o charakterze organizacyjnym. Powyższe jednoznacznie potwierdza, że w wyniku planowanej Transakcji nie dojdzie do przeniesienia całości przedsiębiorstwa Sprzedającego, a jedynie poszczególnych składników jego majątku.

Konkludując, zdaniem Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie będzie miał zdolności do stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze bez doposażenia go w dodatkowe podstawowe elementy.

Potwierdzenie braku możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa w Objaśnieniach

Wnioskodawcy pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

 i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy Kupujący ma zamiar kontynuować działalność prowadzoną dotychczas przez zbywcę przy pomocy przedmiotu Transakcji należy uwzględnić całokształt okoliczności związanych z Transakcją ocenianych na moment zawarcia transakcji, a w szczególności podjęcie przez nabywcę działań potwierdzających jego zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę. Zatem w celu stwierdzenia zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę konieczne jest istnienie dowodów potwierdzających istnienie na moment transakcji takiego zamiaru po stronie nabywcy.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

ii. umowy o zarządzanie nieruchomością;

iii. umowy zarządzania aktywami;

iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość Grunty, Lokale i Budowle, a także dokumentacja prawna i techniczna dotycząca Nieruchomości.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte (a) prawa i obowiązki z umów o Dostawę Usług i Mediów, (b) umowy ubezpieczenia (c) umowy zarządzania (d) umowy o pracę, zlecenia lub innej podobnej umowy.

W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez Sprzedającego, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość oraz dokumentacja prawna i techniczna. Do przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców, jednoznacznie wskazuje na to że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Kupującego działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę, dokonanie rozbiórki. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Kupujący nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej zrealizowaniu inwestycji deweloperskiej. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Sprzedającego zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy.

Jednocześnie należy podkreślić, że Lokale wraz z Gruntami nie stanowią całości architektoniczno-budowlanej, jako że pozostała część całego Budynku jest własnością innego podmiotów (niepowiązanego ze Sprzedającym, od którego Kupujący ma zamiar nabyć tę część). Tym samym składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie mogłyby stanowić niezależnego przedsiębiorstwa / jego zorganizowanej części, samodzielnie realizujących te zadania.

W celu wyjaśnienia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę, należy wskazać że aktualnie Sprzedający w związku z Nieruchomością posiada jedynie tam swoją siedzibę dla celów rejestrowych a w pozostałym zakresie Nieruchomość stanowi jego składnik majątkowy, który aktualnie (ale tylko do momentu podpisania Umowy Przyrzeczonej) stanowi źródło przychodu z najmu. Kupujący zaś planuje dokonać rozbiórki tej Nieruchomości i wybudować na niej nowe naniesienia i zrealizować zysk m.in. z ich sprzedaży. Nie można zatem mówić o jakimkolwiek kontynuowaniu działalności.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części również ze względu na brak kontynuowania działalności Sprzedającego przez Kupującego. Kupujący bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Sprzedający, który obecnie nie prowadzi jakiejkolwiek działalności z wykorzystaniem Nieruchomości.

Celem działalności Sprzedającego, jest prowadzenie procesu deweloperskiego Nieruchomości, przygotowanie jej pod względem prawnym i technicznym do rozbiórki, następnie wybudowanie nowego budynku i realizacja zysku na jej sprzedaży opodatkowanej VAT. Stąd, sprzedawana Nieruchomość ma raczej charakter aktywa przedsiębiorstwa prowadzonego przez Sprzedającego, a nie samego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114- KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn. 0114-KDIP4- 2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4- 3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Konkluzja

Biorąc powyższe pod uwagę, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Sprzedającego nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Jak wskazano w odpowiedzi na Pytanie 1, sprzedaż przedmiotu Transakcji nie może być uznana za sprzedaż przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, tj. do Transakcji tej nie znajdzie zastosowania wyłączenie z opodatkowania VAT zawarte w art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, rozumie się rzeczy oraz ich części a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie, które nie stanowi dostawy towarów. Wobec tego sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntów, Lokali, Budowli wraz z przewidzianą częścią Budynku.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż Gruntów wchodzących w skład Nieruchomości będzie opodatkowana na zasadach właściwych dla dostawy Budynku, Lokali (w Budynku) i Budowli znajdujących się na Gruntach.

Co do zasady, podstawowa stawka podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT - wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1., przy czym stosownie do art. 146aa pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 wynosi 23%.

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT.

W przedmiotowym przypadku rozważyć należy czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji mogłaby podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT lub zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2. złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, dostawa budynków lub budowli może być w niektórych przypadkach obligatoryjnie zwolniona z VAT (bez możliwości rezygnacji z zastosowania zwolnienia). Dotyczy to jednak wyłącznie przypadków, w których dostawa danego budynku lub budowli nie podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Dodatkowo, dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT konieczne jest łączne spełnienie dwóch warunków:

 a) dokonujący dostawy nie miał w stosunku do danego obiektu prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zgodnie zarówno z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, str. 1, z późn. zm.) oraz w świetle utrwalonego orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

W ocenie NSA, mając na uwadze wykładnię językową, jak i celowościową systemu VAT należy przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług.

W przypadku zatem, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub jego część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

Należy zaznaczyć, że z orzeczenia TSUE z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection Sp. z o.o. wynika, że „(...) kryterium pierwszego zasiedlenia budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora. (...) kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. Z powyższej analizy historycznej nie wynika jednak, że użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.”

Z wyroku TSUE C-308/16 wynika jednoznacznie, że pierwsze zasiedlenie stanowi m.in. pierwsze zajęcie budynku, użytkowanie dla potrzeb własnej działalności gospodarczej podatnika, nie tylko oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Powyższe konkluzje zostały odzwierciedlone przez ustawodawcę w obecnym brzmieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez pierwsze zasiedlenie powinno być również rozumiane „rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części”.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że do pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do Lokali oraz Budowli znajdujących się przy ul. (...) w (...) doszło w momencie rozpoczęcia używania Nieruchomości w działalności gospodarczej Sprzedającego, co nastąpiło w latach 90-tych.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, należy przyjąć, że jej pierwsze zasiedlenie nastąpiło najpóźniej w 1994 r.

W sprawie nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, ponieważ upłynęły więcej niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości, Sprzedający nie poniósł również wydatków na ulepszenie, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit b ustawy o VAT, których wartość byłaby równa lub przekroczyła 30% wartości początkowej; względnie, jeśli suma dokonanych ulepszeń przekroczyła 30% wartości początkowej danego Lokalu lub Budowli, to miało to miejsce ponad dwa lata temu, a następnie Sprzedający kontynuował wykorzystywanie takiego Lokalu lub Budowli.

Biorąc pod uwagę powyższe, sprzedaż Nieruchomości dokonywana będzie po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Tym samym zastosowanie znajdzie zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Strony wskazują także, że w odniesieniu do Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, gdyż Grunt oraz Lokale i Budowle nie były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku.

W efekcie (przy założeniu, że Wnioskodawcy złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT) planowana dostawa będzie w całości opodatkowana VAT.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, tj. w szczególności, w przypadku rezygnacji przez Strony ze zwolnienia z opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie na podstawie złożonego oświadczenia opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania. Konsekwentnie, w celu oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie prowadził działalność polegającą uzyskaniu odpowiednich pozwoleń, rozbiórce, a następnie inwestycji deweloperskiej. Po jej zrealizowaniu Kupujący planuje dokonać sprzedaży przedmiotowej inwestycji, która będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT (i nie zwolnionych od tego podatku).

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Kupujący będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Kupującego rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Art. 14c § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa stanowi, że

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Nadmieniam, że jednolity tekst ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ogłoszony jest w Dzienniku Ustaw z 2023 r. poz. 1570 ze zm.

Wskazuję, że aktualna treść ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny znajduje się w Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.

Ponadto należy wskazać, że prawidłowe brzmienie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT jest następujące:

Natomiast prawidłowe brzmienie art. 86 ust. 11 ustawy o VAT jest następujące:

Jednak brzmienie obowiązujących przepisów nie ma wpływu na przedmiotowe rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Podkreślić ponadto należy, że ewentualna ocena zasadności zwrotu różnicy podatku VAT leży w kompetencji właściwego dla nabywcy organu podatkowego tj. Naczelnika Urzędu Skarbowego / Naczelnika Urzędu Celno-Skarbowego.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Spółka Akcyjna (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30  sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.