Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości oraz możliwości odliczenia VAT naliczonego.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek wspólny z 12 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości oraz możliwości odliczenia VAT naliczonego, wpłynął do Organu 22 grudnia 2023 r.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…)

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Spółka”) w dniu (…) r. zawarł z B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) warunkową umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: „Umowa”), składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (…), obręb (…), o łącznej powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…)  prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności Nieruchomości została zawarta pod warunkiem, że gmina (…) nie wykona prawa pierwokupu w stosunku do Nieruchomości, przysługującego jej na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2023 r. poz. 344 ze zm.).

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący, są podatnikami VAT czynnymi i zachowają ten status na moment zawarcia umowy przenoszącej własność (dostawy) Nieruchomości.

Kupujący rozlicza podatek VAT w okresach miesięcznych.

Charakterystyka Nieruchomości

Nieruchomość składa się z (…) działek. Zgodnie z wypisem z rejestrów gruntów działki oznaczone są symbolem RU - grunty orne.

Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolem 15MW1 - przeznaczonym m.in. na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, a w szczególności na cele inne niż rolne lub leśne.

Nieruchomość stanowi w całości grunt rolny w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r., jako że w ewidencji gruntów oznaczona jest symbolem RH - grunty orne, przy czym Sprzedający uzyskał decyzję Prezydenta (…) zezwalającą na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej.

Na Nieruchomości nie ma posadowionych żadnych budynków ani budowli, przy czym na terenie części Nieruchomości, tj. działki (…) znajduje się kontenerowa, wolnostojąca stacja transformatorowa, która zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”), nie należy do części składowych Nieruchomości, lecz stanowi własność przedsiębiorstwa energetycznego.

Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej - ulicy (…), poprzez drogę wewnętrzną, stanowiącą własność Gminy (…).

Nieruchomość nie była, nie jest i do dnia dostawy nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia lub umowy o podobnym charakterze.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Historia Nieruchomości

Sprzedający nabył Nieruchomość (…) r. od Gminy (…) w drodze umowy zamiany w wyniku zamiany prawa użytkowania wieczystego należącego uprzednio do Sprzedającego.

Transakcja ta (dostawa Nieruchomości na rzecz Sprzedającego) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i została udokumentowana fakturą VAT.

Zakup Nieruchomości przez Sprzedającego był dokonywany w związku z prowadzoną przez niego działalnością deweloperską i z zamiarem realizacji na Nieruchomości inwestycji budowlanej.

Z uwagi na to, że działalność deweloperska jest związana z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT (dostawą lokali mieszkalnych i/lub usługowych opodatkowaną podatkiem VAT), Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej zakup Nieruchomości i z prawa tego skorzystał.

Sprzedający uzyskał dla Nieruchomości decyzję Prezydenta (…) zatwierdzającą projekt zagospodarowania i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającą pozwolenie na budowę jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Sprzedający zawarł z Gminą (…) umowę, w której zobowiązał się do budowy odcinka drogi dojazdowej do Nieruchomości oraz do partycypacji w kosztach budowy odcinka oznaczonej w tej umowie drogi (dalej: „Umowa ze (…)”).

Sprzedający zawarł także umowę o prace projektowe, obejmującą wykonanie projektu budowlanego inwestycji (dalej: „Umowa o prace projektowe”), nabywając majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej.

Sprzedający zobowiązał się w Umowie do przeniesienia na Kupującego ogółu praw przysługujących Sprzedającemu z Umowy o prace projektowe oraz złożenia wniosku o dokonanie czynności prawnej skutkującej przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy ze (…).

Do momentu przeniesienia własności (dostawy) Nieruchomości na rzecz Kupującego na Nieruchomości nie będą prowadzone żadne prace budowlane.

Cel zakupu nieruchomości przez Kupującego

Kupujący jest zainteresowany zakupem Nieruchomości w celu realizacji na niej własnego przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą (dalej: „Inwestycja”).

W wyniku realizacji Inwestycji powstaną lokale, które Kupujący zamierza sprzedawać klientom, a zatem dokonywać czynności opodatkowanych podatkiem VAT według właściwej stawki.

Realizacja Inwestycji może odbyć się w oparciu o decyzje, uzgodnienia i opinie uzyskane samodzielnie przez Kupującego.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem?

2.Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia całej kwoty podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości?

Państwa stanowisko w zakresie podatku od towarów i usług

Zdaniem Zainteresowanych:

1.Dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem.

2.Kupujący będzie miał prawo do odliczenia całej kwoty podatku VAT naliczonego z faktur dokumentujących zakup Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

W zakresie pytania nr 1:

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej (działki) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT.

Pojęcie „terenów budowlanych” zdefiniowane jest w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, zgodnie z którym przez „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ponadto, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się z opodatkowania podatkiem VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Tym samym, aby dostawa niezabudowanej działki gruntu mogła korzystać ze zwolnienia z opodatkowania VAT:

i.   grunt ten nie może być przeznaczony pod zabudowę na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu lub

ii.   musiał być wykorzystywany wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia działki nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak Wnioskodawcy wskazali w opisie zdarzenia przyszłego, obie działki składające się na Nieruchomość stanowią tereny budowlane, tj. są to działki niezabudowane, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, a w szczególności na cele inne niż rolne lub leśne. Ponadto, obie działki zostały wyłączone z gospodarki rolnej.

W rezultacie, przeznaczenie Nieruchomości pod zabudowę na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powoduje, że jej sprzedaż (dostawa) będzie stanowiła dostawę terenu budowlanego, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Tym samym, dostawa Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Jednocześnie z uwagi na to, że:

-    Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia w 2021 r. Nieruchomości oraz

-    Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości jedynie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT, a wręcz przeciwnie, zamierzał wykorzystać Nieruchomość na cele swojej działalności opodatkowanej podatkiem VAT,

-     w przedmiotowej sprawie zastosowania nie znajdą także warunki zwolnienia z opodatkowania, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, zdaniem Wnioskodawców należy uznać, że transakcja sprzedaży (dostawa) Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, a przedmiotem dostawy będą działki składające się na Nieruchomość.

Nie można jednocześnie przyjąć, że przedmiotem dostawy może być kontenerowa wolnostojąca stacja transformatorowa, która znajduję się na działce nr (…), gdyż nie stanowi ona własności Sprzedającego, lecz przedsiębiorstwa energetycznego, a zatem nie może być ona przedmiotem dostawy przez Sprzedającego.

Jak wynika z treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, jeśli znajdujące się na działkach części infrastruktury linii energetycznej są przyłączone do przedsiębiorstwa świadczącego usługi elektroenergetyczne, to stanowią one własność tego przedsiębiorstwa.

Z powyższego wynika, że tytuł prawny do takiego obiektu jest niepowiązany z tytułem prawnym przysługującym do nieruchomości (gruntu). Tym samym należy stwierdzić, że skoro znajdujące się na części Nieruchomości naniesienie (kontenerowa wolnostojąca stacja transformatorowa) nie jest własnością Sprzedającego, lecz podmiotu zewnętrznego, nieuczestniczącego w transakcji (tj. przedsiębiorstwa energetycznego), to przedmiotem dostawy nie będzie naniesienie wraz z gruntem, lecz wyłącznie sama nieruchomość gruntowa.

Zatem zdaniem Wnioskodawców dostawa działki numer (…), na której znajduje się kontenerowa wolnostojąca stacja transformatorowa, powinna być uznana za dostawę działki niezabudowanej, gdyż znajdujące się na niej naniesienia nie stanowią własności Sprzedającego. Ponadto z gospodarczego punktu widzenia celem transakcji nie jest dostawa na rzecz Kupującego tego rodzaju naniesień, lecz nieruchomości gruntowej pod realizację Inwestycji, tj. naniesienia te nie nadają gospodarczego charakteru tej działki.

Z tych względów bezprzedmiotowe jest analizowanie zwolnienia z podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, gdyż przedmiotem dostawy przez Sprzedającego będą działki gruntu składające się na Nieruchomość, a nie budynki, budowle lub ich części.

Wnioskodawcy wskazują, że ww. stanowisko znajduje potwierdzenie w utrwalonej linii interpretacyjnej organów podatkowych, por. interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25.11.2021 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.487.2021.2.ST oraz interpretacja z dnia 16.03.2022 r., sygn. 0112-KDIL1-1.4012.21.2022.3.AW, w której Organ stwierdził, że: „skoro znajdujące się na Działkach naniesienie wymienione we wniosku nie jest własnością Sprzedającego, to nie sposób przyjąć, że Sprzedający dokona dostawy gruntu wraz ze znajdującym się na nim naniesieniem. Tak więc w przypadku planowanej dostawy Nieruchomości, przedmiotem dostawy będą wyłącznie działki gruntu, a więc elementy infrastruktury technicznej (w postaci linii elektroenergetycznej) nie mogą być uwzględnione przy rozstrzygnięciu czy opisana sprzedaż będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT”.

Gdyby jednak nawet przyjąć, że z uwagi na naniesienia istniejące na działce numer (…) stanowi ona tereny zabudowane, wówczas dostawa tej działki nadal nie mogłaby być objęta zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, gdyż zwolnienie to dotyczy wyłącznie dostawy terenów niezabudowanych (i innych niż tereny budowlane).

Również wówczas nie byłoby zasadne analizowanie zwolnienia z podatku VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, gdyż przedmiotem dostawy nie będzie dostawa budynku, budowli lub ich części - kontenerowa wolnostojąca stacja transformatorowa pozostaje własnością przedsiębiorstwa świadczącego usługi elektroenergetyczne, które nie bierze udziału w przedmiotowej transakcji.

W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem.

W zakresie pytania nr 2:

Stosownie do art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi co do zasady przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury powstaje w okresie, w którym spełnione zostają łącznie dwa warunki:

a)podatnik otrzymał fakturę,

b)w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W przypadku podatników rozliczających się w okresach miesięcznych, jeżeli podatnik taki nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego we wskazanym terminie, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

Jednocześnie w art. 88 ustawy o VAT ustawodawca wskazał okoliczności, w których podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty lub zwrot różnicy podatku. Jedną z tych okoliczności jest sytuacja, gdy transakcja udokumentowana fakturą z wykazanym podatkiem naliczonym nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Warunkiem skorzystania przez Kupującego z prawa do obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego jest również to, aby przy realizacji tego prawa pozostawał on zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Biorąc jednak pod uwagę, to, że:

a)planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT,

b)zarówno Sprzedający, jak i Kupujący będą pozostawać podatnikami VAT czynnymi - wyłączenie prawa Kupującego do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w celu udokumentowania dostawy Nieruchomości nie będzie miało zastosowania.

Dla oceny, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości należy zatem przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Na moment dostawy Nieruchomości Kupujący będzie pozostawać zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Ponadto, po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza wykorzystać ją na cele prowadzenia działalności gospodarczej poprzez realizację na niej Inwestycji, w ramach której powstaną budynki wielorodzinne ze znajdującymi się w nich lokalami, garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą. Sprzedaż lokali powstałych w wyniku realizacji Inwestycji wraz z prawem do udziału w gruncie, nieruchomości wspólnej i innymi prawami akcesoryjnymi będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki. Zatem jak wynika z powyższego, zakup Nieruchomości będzie związany wyłącznie z wykonywaniem przez Kupującego czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

W rezultacie, po dokonaniu zakupu Nieruchomości i otrzymaniu przez Kupującego faktury VAT dokumentującej tę dostawę, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony wykazany na tej fakturze.

Jednocześnie zgodnie z art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wykazanego na takiej fakturze powstanie w rozliczeniu za okres, w którym Kupujący otrzyma fakturę od Sprzedającej, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym i w którym dojdzie do dostawy Nieruchomości, w którym po stronie Sprzedającej powstanie też obowiązek podatkowy z tego tytułu, albo w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych.

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawców Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o całą kwotę podatku VAT naliczonego, który będzie wykazany na fakturze wystawionej przez Sprzedającą celem udokumentowania sprzedaży (dostawy) Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług (pytania nr 1 i 2 we wniosku) jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 977, ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Tym samym, w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustala się na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Zatem, ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682, ze zm.).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

Państwa wątpliwości dotyczą opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości oraz możliwości zwolnienia z tego podatku.

Zainteresowani podali, że na Nieruchomości nie będą znajdować się budynki, budowle lub ich części. Natomiast na terenie części Nieruchomości, tj. działki (…) znajduje się kontenerowa, wolnostojąca stacja transformatorowa, która zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.  Dz. U. z 2023 r. poz. 1610, ze zm.) nie należy do części składowych Nieruchomości, lecz stanowi własność przedsiębiorstwa energetycznego.

W tym miejscu należy wskazać, że stosownie do art. 46 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610, ze zm.):

Na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego:

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z powyższego przepisu wynika, że jeśli przebiegające przez działkę sieci są przyłączone do przedsiębiorstw przesyłowych to stanowią własność tych przedsiębiorstw.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, że ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt (jako grunt zabudowany).

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją zbycia przez Sprzedającą Nieruchomości składającej się z (…) działek o numerach ewidencyjnych (…), oznaczone symbolem RU – grunty orne. Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolem 15MW1 - przeznaczonym m.in. pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, a w szczególności na cele inne niż rolne lub leśne. Sprzedająca uzyskała decyzję zezwalającą na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej. Na Nieruchomości nie ma posadowionych żadnych budynków ani budowli, przy czym na terenie części Nieruchomości, tj. działki (…) znajduje się kontenerowa, wolnostojąca stacja transformatorowa, która nie należy do części składowych Nieruchomości, lecz – zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j Dz. U. z 2023 r. poz. 1610, ze zm.) – stanowi własność przedsiębiorstwa energetycznego.

Nie sposób zatem przyjąć, że w przypadku działki nr (…) Sprzedająca dokona dostawy gruntu wraz ze znajdującymi się na nim ww. naniesieniami. To ww. podmiot trzeci, a nie Sprzedająca znajduje się w faktycznym posiadaniu naniesień i korzysta z nich jak właściciel. Zatem dostawa kontenerowej, wolnostojącej stacji nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

Tak więc, w przypadku planowanej dostawy działki nr (…), przedmiotem dostawy będzie wyłącznie grunt, którego jednak nie można uznać za grunt niezabudowany, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem znajduje się na nim naniesienie.

Zatem dostawa działki nr (…) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, a w przedstawionej sytuacji grunt ten jest już zabudowany.

Jednocześnie z powyższego zwolnienia nie będzie korzystać dostawa działki nr (…), pomimo, że stanowi ona grunt niezabudowany, to jednak wg. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się na terenie przeznaczonym m.in. pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, a w szczególności na cele inne niż rolne lub leśne, zatem stanowi ona teren budowlany.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2.przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazali Wnioskodawcy w opisie sprawy – nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą nastąpiło w ramach transakcji podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT i udokumentowaną fakturą VAT. Zakup Nieruchomości przez Sprzedającą był dokonywany w związku z prowadzoną przez nią działalnością deweloperską i z zamiarem realizacji na Nieruchomości inwestycji budowlanej. Działalność deweloperska jest związana z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT, zatem Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej zakup Nieruchomości i z prawa tego skorzystała. Mając zatem na uwadze okoliczności sprawy stwierdzić należy, że dostawa Nieruchomości (działek nr (…)) przez Sprzedającą nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, iż nie zostały spełnione łącznie warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji, w związku z powyższymi okolicznościami, należy stwierdzić, że w stosunku do planowanej sprzedaży Nieruchomości (działek nr (…)) nie znajdą zastosowania zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona.

Zatem stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki prawnopodatkowe, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ww. ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zainteresowany zakupem Nieruchomości (działek nr (…)) w celu realizacji na niej własnego przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie budynku mieszkalnego wraz z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą. Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący, są podatnikami VAT czynnymi i zachowają ten status na moment dostawy Nieruchomości.

W wyniku realizacji Inwestycji powstaną lokale, które Kupujący zamierza sprzedawać klientom, a zatem dokonywać czynności opodatkowanych podatkiem VAT według właściwej stawki.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości.

Stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Organ informuje, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zadanych pytań), w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego. Zauważyć bowiem należy, że to wyłącznie Państwo, w treści składanego wniosku, kształtujecie jego zakres przedmiotowy. Zatem kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być rozpatrzone – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazać należy, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych oraz konkretnych stanów prawnych i nie mają mocy prawa powszechnie obowiązującego co oznacza, że należy je traktować indywidualnie (por. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 27 marca 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 109/15).

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383, ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-     w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-     w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.