Prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych do czynności opodatkowanych VAT i niekorzystających ze zwolnienia. Określenie czy na prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości niezabudowanej wpływa sposób zapłaty za nieruchomość. Brak obowiązku korekty podatku naliczonego, który został odliczony przy zakupie nieruchomości niezabudowanej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 27 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych do czynności opodatkowanych VAT i niekorzystających ze zwolnienia;

·określenia czy na prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości niezabudowanej wpływa sposób zapłaty za nieruchomość;

·braku obowiązku korekty podatku naliczonego, który został odliczony przy zakupie nieruchomości niezabudowanej.

Uzupełnili go Państwo pismem z 1 lutego 2024 r. (data wpływu 6 lutego 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(ostatecznie przedstawiony w uzupełnieniu wniosku)

Wnioskodawca jest polską spółką prawa handlowego, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej również: VAT), będącą polskim rezydentem podatkowym (dalej również: Spółka). Wnioskodawca nie korzysta z tzw. metody kasowej rozliczania VAT.

Głównymi przedmiotami działalności gospodarczej Wnioskodawcy są:

a)produkcja i modernizacja urządzeń elektronicznych - opodatkowana VAT, oraz

b)handel nieruchomościami niezabudowanymi.

Wnioskodawca dokonał już kilku transakcji związanych z nieruchomościami niezabudowanymi, których nabycie i sprzedaż podlegały opodatkowaniu VAT, na których to transakcjach osiągnął również zysk.

Wnioskodawca po nabyciu nieruchomości często potrzebuje jednak wiele czasu, liczonego nawet w latach, aby dokonać finalizacji przedsięwzięcia w postaci sprzedaży - taka jest specyfika branży nieruchomościowej. Przed sprzedażą większą część nieruchomości należy w różny sposób przygotować, tj. przykładowo: doprowadzić media, dokonać niwelacji powierzchni, uzyskać pozwolenia na wycinkę drzew, uzyskać decyzje środowiskowe, odczekać na zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, doprowadzić do usunięcia niezgodności treści wpisów w księdze wieczystej, uzyskać zgodę sąsiadów na różne czynności czy też wręcz znaleźć nabywcę za konkretną cenę, zapewniającą zysk, itp. Do tego potencjalni nabywcy prowadzą czasami wielomiesięczne czynności, jak przykładowo dokonywanie odwiertów, pomiarów.

Zatem, od dnia nabycia nieruchomości do dnia jej sprzedaży upłynąć może nieprzewidywalna ilość czasu, często liczona w latach. Nabywane nieruchomości stanowią najczęściej działki budowlane, objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (dalej również „plan” lub „MPZP”).

Nabycie takich działek jest dokonywane wraz z podatkiem VAT. Zgodnie z ustawą VAT, sprzedaż przez Wnioskodawcę takich działek objętych MPZP nastąpić musi również z podatkiem VAT.

Nabycie następuje od podmiotów niepowiązanych w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Wnioskodawca posiada różne działki budowlane, od nabycia których dokonał odliczenia podatku VAT, w tym takie działki, na których rozważał posadowienie budynku biurowego związanego z działalnością Spółki. Jednak w związku z wpływem szeregu różnych istotnych czynników Wnioskodawca zmienił zamiar co do nabytych działek budowlanych, i obecnie, zamiast budowy budynku Spółka planuje sprzedać tą nieruchomość. Wnioskodawca zaznacza, iż poza samym nabyciem tej nieruchomości, nie poniósł żadnych dodatkowych wydatków związanych z planowaną uprzednio budową budynku, od których odliczyłby VAT. Cena nabycia nabywanych nieruchomości jest najczęściej regulowana przelewem bankowym, zdarzają się jednak transakcje, które zostały rozliczone poprzez potrącenia, czy też w zamian za wydane udziały w kapitale zakładowym spółki.

Zbywający nieruchomości nabywane przez Wnioskodawcę rozliczyli podatek VAT należny w swoich deklaracjach VAT a faktury sprzedaży zostały wykazane w złożonych plikach JPK.

Wnioskodawca odliczył podatek VAT wykazany w ww. fakturach i również wykazał ten fakt w deklaracji VAT oraz plikach JPK.

Zbycie nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie następowało z VAT, zatem nabycie nieruchomości jest związane z przyszłą sprzedażą opodatkowaną.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

1)Czy nieruchomość, na której planowali Państwo posadowienie budynku, jest nieruchomością niezabudowaną?

Tak, ta nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną.

2)Czy sprzedaż wszystkich nieruchomości niezabudowanych, które są objęte Państwa wnioskiem, będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia z VAT?

Tak, nieruchomości te nie mogą korzystać ze zwolnienia z VAT - są niezabudowane, objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego jako działki pod zabudowę.

3)Czy nabyte przez Państwa nieruchomości niezabudowane stanowią Państwa towar handlowy?

Nie stanowią towarów handlowych, ponieważ nie spełniają jeszcze kryterium towaru - wymagają w celu dalszej odsprzedaży przetworzenia czy nakładów - jak wskazali Państwo we wniosku. Chodzi o (przykładowo): doprowadzenie mediów, dokonanie niwelacji powierzchni, dokonać wycinki drzew i krzewów.

Nieruchomość, na której Wnioskodawca planował wybudowanie budynku została zaksięgowana jako środek trwały.

4)Czy zakupione nieruchomości niezabudowane są / będą wykorzystywane przez Państwa wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT?

Tak.

Obecnie część jest wydzierżawiana na cele m.in. posadowienia tablic reklamowych, z VAT, natomiast przy sprzedaży, jako działki niezabudowane, objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego jako działki pod zabudowę, muszą zostać sprzedane także z podatkiem VAT.

5)Czy z tytułu zakupu nieruchomości niezabudowanych otrzymali Państwo faktury z naliczonym podatkiem od towarów i usług?

Tak.

6)Czy wszystkie nieruchomości niezabudowane, które są objęte wnioskiem są terenami budowlanymi w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT? Art. 2 pkt 33 ustawy stanowi, że:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Tak, wszystkie działki objęte zapytaniem są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego jako działki przeznaczone pod zabudowę.

7)Do jakich czynności planowali Państwo wykorzystać nieruchomość, na której planowali Państwo posadowienie budynku, tj.:

a) opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, b) zwolnionych od podatku od towarów i usług, c) niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odpowiedź a) - w budynku miały znajdować się głównie biuro handlowe związane z produkcją Wnioskodawcy. Budynek miał służyć zatem do osiągania przychodów wyłącznie opodatkowanych.

8)Do jakich czynności będą wykorzystywać Państwo nieruchomość, na której planowali Państwo posadowienie budynku, tj.:

a) opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, b) zwolnionych od podatku od towarów i usług, c) niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Również odpowiedź a) - nieruchomość jest w całości objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego jako działki pod zabudowę, zatem jej sprzedaż będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT.

9)Czy zakupione nieruchomości niezabudowane są /będą wykorzystywane przez Państwa wyłącznie do działalności zwolnionej? Jeżeli tak, to do jakiej działalność zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT wykorzystują/ będą wykorzystywać Państwo te nieruchomości — należy podać podstawę prawną zwolnienia?

Nie są i nie będą wykorzystywane do działalności zwolnionej z VAT.

Pytania

(pytanie nr 3 ostatecznie postawione w uzupełnieniu)

1.Czy przy nabyciu nieruchomości opodatkowanej VAT, która zostanie sprzedana również jako opodatkowana podatkiem VAT, ale po dłuższym okresie czasu (kilka lat), Wnioskodawcy przysługuje prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości?

2.Czy sposób zapłaty ceny (przelew, kompensata, potrącenie, wydanie udziałów za cenę nieruchomości) wpływa na możliwość dokonania odliczenia VAT przez Wnioskodawcę?

3.Treść pytania wskazana we wniosku:

Czy zmiana planów Wnioskodawcy polegająca na tym, że w chwili nabycia nieruchomości niezabudowanej planował na niej wybudowanie budynku, a obecnie nieruchomość zamierza sprzedać, wpływa na możliwość odliczenia VAT w chwili nabycia tej nieruchomości?

Wnioskodawcy chodzi o to, że nieruchomość nabył z VAT, i ten VAT odliczył. Zamiarem Wnioskodawcy w chwili jej nabycia było wybudowanie na niej budynku, na własne cele (związane z działalnością opodatkowaną). Na skutek załamania rynku (m.in. pandemia COVID, silna konkurencja) nie doszło jednak do wybudowania planowanego budynku. Obecnie, po kilku latach, prowadzone są negocjacje co do sprzedaży tej nieruchomości. Sprzedaż nastąpi z VAT.

Ewentualna wątpliwość dotyczy tego, że przez kilka lat na działce niemal „nic się nie działo" - tzn. Wnioskodawca odliczył VAT kilka lat temu, a nieruchomość (poza jej niewielkim fragmentem wynajętym z VAT na tablicę reklamową) nie przynosiła przychodów ani opodatkowanych, ani zwolnionych z VAT. Dopiero obecnie, będzie sprzedana, również z podatkiem VAT.

Zatem podsumowując, doprecyzowane pytanie ma następujące brzmienie:

Czy zmiana planów Wnioskodawcy polegająca na tym, że w chwili nabycia nieruchomości niezabudowanej planował na niej wybudowanie budynku (co miało miejsce kilka lat temu), a obecnie nieruchomość zamierza sprzedać, wpływa na możliwość odliczenia VAT w chwili nabycia tej nieruchomości lub powoduje konieczność dokonania korekty wysokości odliczenia podatku VAT przy zakupie, biorąc pod uwagę fakt, iż poza niewielkimi przychodami opodatkowanymi VAT z tytułu posadowienia tablicy reklamowej w okresie od nabycia nieruchomości do czasu jej sprzedaży nie pojawiły się inne przychody?

Państwa stanowisko w sprawie

ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, przy nabyciu nieruchomości opodatkowanej VAT, która zostanie sprzedana również jako opodatkowana podatkiem VAT, ale po dłuższym okresie czasu (kilka lat), Wnioskodawcy przysługuje pełne prawo do odliczenia VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości.

Elementarnym prawem podatnika czynnego VAT jest prawo do odliczania VAT naliczonego, które stanowi istotę systemu opodatkowania VAT. Zgodnie z powszechnym i jednolitym orzecznictwem sądów krajowych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, dla odliczenia podatku VAT od dokonanych zakupów wystarczy wskazać pośredni związek zakupów z prowadzoną działalnością gospodarczą. Jedynie jako przykład Spółka wskazuje orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 marca 2011 r., sygn. I FSK 571/10 oraz orzeczenie TSUE z 26 maja 2005r w sprawie C-465/03 Kretztechnik AG przeciwko Finanzamt Linz. Takie samo stanowisko wynika z praktyki organów podatkowych, gdzie organy te podkreślają, że do prawa do odliczenia podatku VAT wystarczy związek z przyszłą sprzedażą opodatkowaną. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 25 czerwca 2013 r., sygn. IPPP1/443-520/13-2/AW wskazał, że „analiza powołanych przepisów prawa w kontekście opisanego stanu sprawy pozwala na uznanie, iż nabywane usługi doradcze od wyspecjalizowanych podmiotów mają bezpośredni związek z przyszłą sprzedażą opodatkowaną Wnioskodawcy. (...) Reasumując przedstawiony we wniosku opis sprawy w kontekście powołanych przepisów prawa, pozwala na stwierdzenie, iż Wnioskodawcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie usług doradczych z uwagi na związek poniesionych wydatków z czynnościami opodatkowanymi".

Prowadzenie działalności gospodarczej jest jednak procesem złożonym i zmiennym. Co za tym idzie, pierwotne przeznaczenie inwestycji może ulec zmianie. Każdy podatnik zawsze może, kierując się względami racjonalności (ostatnio np. przez ogromny wpływ pandemii COVID), zakup początkowo nastawiony na wykorzystywanie do posadowienia budynku na potrzeby Spółki przeznaczyć jednak do sprzedaży.

Takie działanie jednak zdaniem Wnioskodawcy nie powoduje, że nastąpi brak związku zakupu ze sprzedażą opodatkowaną w przyszłości w związku z nabytą nieruchomością. W jednym i w drugim przypadku (tj. wybudowania budynku biurowego, jak i sprzedaży nieruchomości), zakup dotyczy przyszłych przychodów w całości opodatkowanych podatkiem VAT.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Jak natomiast czytamy w art. 2 pkt 33 ustawy VAT - przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nabyta nieruchomość jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego jako przeznaczona w 100% jako budowlana. Ewidentnie jest to nieruchomość uznawana przez przepisy VAT, jako tereny budowlane, której zbycie w jakiejkolwiek części będzie opodatkowane tym podatkiem.

Wnioskodawca uważa, iż jedynie w przypadku zmiany przeznaczenia tego niezabudowanego gruntu na związaną ze sprzedażą nieopodatkowaną (co jest mało prawdopodobne i wymagałoby zmiany planu zagospodarowania przestrzennego), należy wziąć pod uwagę art. 91 ust. 7 ustawy o VAT. W takim przypadku, może zachodzić obowiązek dokonania korekty kwoty podatku naliczonego przyjętego do odliczenia. Korekty dokonuje się jednak dopiero w momencie zmiany tego przeznaczania. Innymi słowy, podatnik jest zobowiązany wówczas do dokonania korekty w bieżącej deklaracji, a nie jest pozbawiony prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w momencie zakupu.

Powołany przepis jest implementacją art. 184 dyrektywy UE nr 2006/112. Wynika z niego, że brak zgodności pierwszych przewidywań podatnika z późniejszym sposobem wykazania zakupu, powinien mieć skutek w postaci zmniejszenia kwoty odliczenia w bieżącym rozliczeniu VAT (gdyby pierwotne założenie związku ze sprzedażą opodatkowaną zmieniło się na związek ze sprzedażą zwolnioną lub sprzedażą tzw. „mieszaną").

Tymczasem Spółka nie zmieniła planów dot. nabytej nieruchomości w zakresie, który spowodowałby powstanie związku nabytej nieruchomości ze sprzedażą zwolnioną z VAT i który wywołałby utratę prawa do odliczenia VAT. Przeciwnie, Wnioskodawca kończy negocjacje cenowe co do sprzedaży i jeśli wszystko się uda, nabywca kupi nieruchomość, płacąc cenę wraz z podatkiem VAT. 

Ad. 2

Sposób zapłaty ceny (przelew, kompensata, potrącenie, wydanie udziałów za cenę nieruchomości) zdaniem Wnioskodawcy nie wpływa na możliwość dokonania odliczenia VAT przez Spółkę od dokonanych zakupów nieruchomości.

W ustawie o podatku od towarów i usług, jak i w całym systemie polskiego oraz światowego prawa, nie ma przepisów, iż transakcje rozliczone w sposób inny niż przelew bankowy są przy podatku VAT w jakikolwiek sposób gorsze od płatności przelewem bankowym.

Wnioskodawca wskazuje na fakt, iż w obrocie gospodarczym, szczególnie na rynku energetycznym, istnieje ogromna ilość transakcji, które dokonywane są poprzez np. wielostronne kompensaty zawierane pomiędzy hutami, kopalniami, zakładami energetycznymi, a ww. firmy posiadają nawet specjalne działy, w których zatrudniane są osoby zajmujące się wyłącznie kompensatami i poszukiwaniami możliwości uregulowania bezgotówkowego transakcji. Pełnomocnik Wnioskodawcy osobiście wielokrotnie spotkał się z porozumieniami rozliczeniowymi, które na jednej umowie obejmowały nawet 6-8 przedsiębiorstw - hut, kopalń itp. Są to normalne rozliczenia, prowadzone na podstawie przepisów prawa i w zgodzie z nim.

Do tego na polskim rynku powszechnie występują tzw. transakcje cash-pooling, które sprowadzają się do tego, że centrala skupuje i finansuje wzajemne należności i zobowiązania grupy spółek. Jednym z elementów cash-poolingu jest także wzajemne potrącanie tych zależności i zobowiązań. Zatem, fakt dokonywania cesji między stronami, także nie wpływa na możliwość prawidłowego rozliczenia ceny sprzedaży nieruchomości.

Dokapitalizowanie Spółki w formie aportu jej wierzytelności (tzw. konwersja długu na kapitał) jest powszechną metodą zapewnienia płynności spółkom. W przypadku konieczności doinwestowania spółki często spotykanym rozwiązaniem jest udzielenie spółce pożyczki (lub innych form finansowania) przez wspólnika. Spółka może taką pożyczkę (lub inne zobowiązanie) spłacić. Są jednak takie sytuacje, kiedy spółka nie ma środków finansowych na spłatę pożyczki (lub innych zobowiązań, także w stosunku do podmiotów trzecich). Wtedy wspólnicy mogą rozwiązać tę kwestię poprzez przekształcenie (konwersję) pożyczki na kapitał zakładowy spółki. Częstą sytuacją jest także kupowanie długów spółki przez jeden podmiot, aby właśnie ten jeden podmiot dokonał konwersji długu na kapitał.

Praktykę gospodarczą polegającą na konwersji długu na kapitał dostrzegł sam ustawodawca regulując kwestie konwersji w ustawach podatkowych. W szczególności, zasady rozpoznania kosztów uzyskania przychodów dla polskich rezydentów wnoszących wkład niepieniężny w postaci wierzytelności regulują art. 15 ust. 1j pkt 2a oraz 2b updop. Skutki takiej konwersji regulują także inne przepisy podatkowe (w tym, art. 1a ust. 2b updop).

Biorąc pod uwagę powyższe, należy uznać, że rozliczenia, których przebieg wprost regulują przepisy podatkowe powinna być uznana za zgodną z prawem transakcję rozliczenia, równoważną zapłacie przelewem.

Transakcje konwersji długu na kapitał są również powszechne w spółkach notowanych na (…). Jako przykład Wnioskodawca przedstawia poniżej komunikaty giełdowe w tym zakresie.

1.Zarząd (...) S.A. [„Spółka”, „Emitent”] informuje, że w dniu 21 grudnia 2021 r. zgodnie z postanowieniami Uchwały nr 3 Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Emitenta z dnia z 13 grudnia 2021 r. w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki w drodze emisji akcji zwykłych na okaziciela serii G z jednoczesnym pozbawieniem dotychczasowych akcjonariuszy spółki prawa poboru do akcji nowych emisji oraz w sprawie zmiany statutu spółki. Emitent zawarł z (…) umowę konwersji wierzytelności na kapitał zakładowy Spółki („Umowa”]

(…)

2.W nawiązaniu do raportu bieżącego nr (…) z dnia 23 listopada 2021 r. Zarząd spółki (...) S.A. z siedzibą w (...) „Emitent” informuje, iż w związku ze zwrotem z przyczyn formalnych przez sąd rejestrowy wniosku o rejestrację podwyższenia kapitału zakładowego uchwalonego w dniu 23 listopada 2021 r., w dniu 22 grudnia 2021 r odbyło się kolejne Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników spółki (...) Sp. z o. o. z siedzibą w (...) „Spółka”, której jedynym wspólnikiem jest Emitent. W trakcie NZW podjęto uchwałę w sprawie podwyższenia kapitału zakładowego Spółki poprzez konwersję wierzytelności z kwoty (...) zł do kwoty(…) zł poprzez utworzenie (…) nowych udziałów o wartości nominalnej 100,00 zł każdy i łącznej wartość (…) zł. Nowoutworzone udziały zostaną pokryte wartością konwersji długów Spółki na rzecz wierzyciela i wspólnika Spółki tj. Emitenta na łączną wartość (…) zł oraz wpłatą gotówkową w wysokości (…) zł.

(…)

3.Wyemitowane udziały zostały w całości objęte przez Emitenta po cenie nominalnej wskutek konwersji wierzytelności o wartości (…) ... Na zadłużenie spółka zależnej składały się: pożyczka udzielona przez Emitenta na cele rozwojowe oraz opłaty bieżące z tytułu usług świadczonych wewnątrz Grupy, w tym m in. licencje oprogramowania

(…)

Powyższe podwyższenie kapitału zakładowego związane będzie z konwersją części długu na kapitał, czyli zamianą części wierzytelności pożyczkowych Spółki wobec Emitenta w kwocie (…) zł (…. złotych) na udziały w kapitale zakładowym Spółki Pozostała część wierzytelności wobec (...) S.A. zostanie wraz z należnymi odsetkami zaspokojona, nie później niż w dniu zbycia przez Emitenta wszystkich posiadanych przez niego udziałów w Spółce, na rzecz Inwestorów lub w przypadku zbycia przez Inwestorów i Założyciela wszystkich posiadanych przez nich udziałów w Spółce na rzecz osoby/osób trzecich (…)

Biorąc pod uwagę, że liczne spółki giełdowe dokonują konwersji różnych wierzytelność na kapitał spółki, należy uznać, że transakcje takie stanowią „zapłatę ceny” w rozumieniu przepisów VAT.

W przypadku bowiem spółek giełdowych, ich legalność nie tylko nie jest kwestionowana przez organy skarbowe, ale także jest w pełni akceptowana przez Komisję Nadzoru Finansowego oraz inne organy nadzorcze giełdy.

Kwestie konwersji długu na kapitał są także akceptowane i omawiane w licznych interpretacjach organów podatkowych, w tym przykładowo:

·pismo z dnia 11 stycznia 2021 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, znak 0111-KDIB2-1.4010.406.2020.3.MK;

·pismo z dnia 18 kwietnia 2019 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, znak 0114-KDIP2-3.4010.28 2019.2.MC;

·pismo z dnia 2 lipca 2012 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach, znak IBPBI/2/423-323/12/SD;

·pismo z dnia 31 maja 2010 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy, znak ITPB3/423-81a/10/MT;

·pismo z 22 października 2015 r. Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, znak ILPB2/4511-1-704/15-3/JK.

W każdej z powyższych interpretacji indywidualnych organ uznał transakcje bezgotówkowe za zapłatę ceny.

Biorąc zatem pod uwagę całokształt przedstawionej argumentacji, zdaniem Wnioskodawcy jest obojętne z punktu widzenia VAT, w jaki sposób nastąpi uregulowanie ceny pomiędzy Wnioskodawcą a zbywcą nieruchomości.

Ad. 3

Zdaniem Wnioskodawcy, uważa on, że zmiana planów polegająca na tym, że w chwili nabycia nieruchomości niezabudowanej planował na niej wybudowanie budynku, a obecnie nieruchomość zamierza sprzedać, nie wpływa w żaden sposób na możliwość odliczenia VAT w chwili nabycia tej nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, jedynie w przypadku zmiany przeznaczenia niezabudowanego gruntu na taką, która jest związana ze sprzedażą nieopodatkowaną (co jest mało prawdopodobne i wymagałoby zmiany planu zagospodarowania przestrzennego z działek budowlanych na np. działki rolne), należy wziąć pod uwagę art. 91 ust. 7 ustawy o VAT.

Dopiero w takim przypadku, zdaniem Spółki może zachodzić obowiązek dokonania korekty kwoty podatku naliczonego przyjętego do odliczenia. Korekty dokonuje się jednak dopiero w momencie zmiany tego przeznaczania.

Innymi słowy, Wnioskodawca byłby zobowiązany wówczas do dokonania korekty w bieżącej deklaracji, a nie byłby pozbawiony prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego w momencie zakupu.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

Wnioskodawca poszerza jedynie stanowisko do pyt. 3:

Wnioskodawca uważa również, że pomimo, iż od chwili nabycia nieruchomości przed kilku laty do dnia jej sprzedaży nieruchomość nie przynosiła i nie przynosi przychodów (poza drobnym przychodem opodatkowanym z posadowienia reklamy na niewielkiej powierzchni nieruchomości), to nie będzie zobowiązany do dokonywania jakiejkolwiek korekty odliczonego przy nabyciu tej nieruchomości podatku VAT. Warunkiem powyższego jest zbycie tej nieruchomości wraz z podatkiem VAT lub przeznaczenie jej na jakąkolwiek działalność opodatkowaną.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 ustawy:

Uprawnienie do dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego nie przysługuje zatem w przypadku nabycia towarów i usług, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Powyższa zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z usługami i towarami, które nie są w ogóle wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Z cytowanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy, warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Należy wskazać, że podatnik stosuje zasadę niezwłocznego odliczenia podatku VAT – tj. z chwilą, gdy spełnione są przez niego zarówno ww. tzw. przesłanki pozytywne wynikające z art. 86 ust. 1 ustawy, oraz nie zaistniały przesłanki negatywne, określone w art. 88 ustawy o VAT. Może się okazać, że podatnik w momencie nabycia, planuje wykorzystać towary do czynności opodatkowanych (ma tym samym prawo do odliczenia podatku naliczonego), jednak faktycznie związek ten może się zmienić i finalnie towar jest wykorzystywany do czynności zwolnionych od podatku VAT. Odliczanie podatku naliczonego ma charakter prognozowany i planowany, ponieważ przywołane regulacje nakazują oceniać zakres prawa do odliczenia podatku na podstawie faktycznego przeznaczenia towaru czy usługi, w cenie których podatek był zawarty. Stąd też każdorazowa zmiana planów finalnego wykorzystania nabytych towarów i usług, determinuje prawo do jego odliczenia. Ustawa o VAT wprowadza obowiązek dokonywania korekty podatku, który pierwotnie związany był z czynnościami opodatkowanymi, natomiast później nastąpiła zmiana związku podatku naliczonego z uwagi na zmianę przeznaczenia towarów lub usług do czynności niepodlegających opodatkowaniu lub korzystających ze zwolnienia od podatku.

Zasady dotyczące sposobu i terminu dokonywania korekt podatku naliczonego oraz podmiotu zobowiązanego do ich dokonania zostały określone w art. 91 ustawy.

Stosownie do treści art. 91 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 91 ust. 2 ustawy:

Na mocy art. 91 ust. 3 ustawy:

W świetle art. 91 ust. 4 ustawy:

Jak wynika z art. 91 ust. 5 ustawy:

Na mocy art. 91 ust. 6 ustawy:

Zgodnie z brzmieniem art. 91 ust. 7 ustawy:

Na podstawie art. 91 ust. 7a ustawy:

W oparciu o art. 91 ust. 7b ustawy:

Jak stanowi art. 91 ust. 7c ustawy:

Według art. 91 ust. 7d ustawy:

Jak stanowi art. 91 ust. 8 ustawy:

Dokumentem, który uprawnia do odliczenia podatku naliczonego jest faktura z wykazanym podatkiem VAT, którą podatnik otrzymał z tytułu nabycia przez niego towarów i usług. U podatnika, który wystawił fakturę powstaje obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży towarów lub usług.

Art. 19a ust. 1 ustawy stanowi, że:

W myśl art. 19a ust. 5 pkt 1 ustawy:

Stosownie do art. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie stanowią one terenów budowlanych, o których mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 ust. 2 ww. ustawy:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej,

·przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie korzystają Państwo z tzw. metody kasowej rozliczania VAT. Głównym przedmiotem Państwa działalności gospodarczej jest produkcja i modernizacja urządzeń elektronicznych - opodatkowana VAT, oraz handel nieruchomościami niezabudowanymi.

Nabywają Państwo nieruchomości niezabudowane, objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, jako działki pod zabudowę. Z tytułu zakupu nieruchomości niezabudowanych otrzymali Państwo faktury z naliczonym podatkiem od towarów i usług. Ww. nieruchomości przygotowują Państwo do sprzedaży. Od dnia nabycia nieruchomości do dnia jej sprzedaży upłynąć może nieprzewidywalna ilość czasu, często liczona w latach.

Nieruchomości niezabudowane, które są objęte wnioskiem są lub będą wykorzystywane przez Państwa wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Obecnie część jest wydzierżawiana na cele m.in. posadowienia tablic reklamowych, natomiast przy sprzedaży, jako działki niezabudowane, objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego jako działki pod zabudowę będą sprzedane także z podatkiem VAT.

Nieruchomość, na której planowali Państwo posadowienie budynku, miała służyć do osiągania przychodów wyłącznie opodatkowanych. Nieruchomość jest w całości objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego jako działka pod zabudowę, zatem jej sprzedaż będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT. Nieruchomości niezabudowane nie są i nie będą wykorzystywane do działalności zwolnionej z VAT.

W konsekwencji w przypadku, gdy transakcja sprzedaży nieruchomości niezabudowanych podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki podatku VAT, wówczas przysługuje Państwu prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości. Powyższe wynika z faktu, że są Państwo czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT oraz nabywane nieruchomości przeznaczone do sprzedaży oraz nieruchomość pierwotnie przeznaczona pod budowę budynku, wykorzystywane będą przez Państwa do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, zatem spełnione są warunki uprawniające do odliczenia kwoty podatku naliczonego, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy i jednocześnie nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy.

Art. 19 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 221 ze zm.) stanowi, że w przypadku każdej transakcji o wartości przekraczającej 15 000 zł istnieje obowiązek dokonywania płatności za pośrednictwem rachunku płatniczego. Oprócz zapłaty przelewem istnieją jeszcze inne formy uregulowania należności, tj.: potrącenie, kompensata, czy wydanie udziałów za cenę nieruchomości.

Potrącenie czy też kompensata wierzytelności jest formą uregulowania wzajemnych wierzytelności i zobowiązań. W wyniku kompensaty dochodzi do umorzenia obu wierzytelności do wysokości niższej z nich. Jest to w rozumieniu prawa cywilnego instytucja „potrącenia”, o której mowa w art. 498 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z art. 498 § 1 Kodeksu cywilnego:

Art. 498 § 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Potrącenie stanowi zatem formę wzajemnej zapłaty za istniejące pomiędzy stronami zobowiązania, co pozwala na traktowanie jej na równi z zapłatą.

Udziały w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością są zbywalne. Spółka może wydać udziały za cenę nieruchomości, co traktujemy na równi z zapłatą.

Zatem w przypadku transakcji potrącenia wzajemnych wierzytelności dochodzi do rozliczenia transakcji, gdzie potrącenie, kompensata, czy wydanie udziałów za cenę nieruchomości stanowi formę zapłaty. Sama forma zapłaty za towary czy usługi nie ma żadnego znaczenia dla ustalania prawa do odliczenia podatku naliczonego.

Oznacza to, że gdy otrzymali Państwo fakturę dokumentującą faktycznie zrealizowaną dostawę towarów lub wykonaną usługę, w stosunku, do której powstał obowiązek podatkowy w VAT, to mogą Państwo dokonać na jej podstawie odliczenia podatku naliczonego nie tylko wtedy gdy należność została uregulowana przelewem, ale również wówczas gdy nastąpiła poprzez kompensatę, potrącenie czy też poprzez przekazanie udziałów.

Przepisy art. 91 wprowadzają konstrukcję korekty podatku naliczonego dokonywaną z uwagi na zmianę struktury sprzedaży albo na zmianę pierwotnego przeznaczenia towaru lub usługi (z którą związany jest podatek naliczony). Wprowadzenie procedury korekty związane jest z tym, że w systemie VAT obowiązuje zasada odliczenia niezwłocznego,tzn. w momencie nabycia. W tym momencie związek towaru z danym rodzajem czynności (opodatkowane, zwolnione, mieszane) ma zazwyczaj charakter planowany. Do czasu faktycznego wykorzystania nabytego towaru lub usługi faktyczny związek z danym rodzajem czynności może się zmienić, przekreślając prawo do odliczenia albo uzasadniając dokonanie odliczenia.

Jeśli zatem podatnik nabył towary lub usługi z zamiarem ich wykorzystania do określonych czynności (opodatkowanych lub niepodlegających opodatkowaniu lub zwolnionych od podatku) i nie wykorzystał ich zgodnie z takim zamiarem (zmiana przeznaczenia), wówczas konieczne jest dokonanie korekty podatku. Dotyczy to zarówno sytuacji,gdy podatnik miał prawo do obniżenia kwot podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od wykorzystywanego przez siebie towaru lub usługi i dokonał takiego obniżenia, jak również sytuacji, gdy nie miał takiego prawa, a następnie zmieniło się prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tego towaru lub usługi.

W przypadku Nieruchomości, na której planowali Państwo posadowienie budynku i która miała służyć do osiągania przychodów wyłącznie opodatkowanych, a która zostanie w przyszłości przez Państwa sprzedana nie nastąpi zmiana przeznaczenia. Mieli Państwo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o całą kwotę podatku naliczonego od zakupu wskazanej nieruchomości i prawo to nie zmieniło się. Zatem nie są Państwo zobowiązani do korekty wysokości odliczonego podatku.

Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego. Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisie sprawy. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosujecie się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

·Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).