Skutki podatkowe w podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych przy sprzedaży Nieruchomości w R. oraz w Z. oraz ewentualnego ustalenia podstawy opodatkowania sprzedaży przedmiotowych Nieruchomości, stanowiących majątek wspólny małżeński.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 11 stycznia 2024 r. (wpływ 11 stycznia 2024 r.) oraz pismem z 31 stycznia 2024 r. (wpływ 1 lutego 2024 r.), a także pismem z 21 listopada 2023 r. (wpływ 21 listopada 2023 r.) i pismem z 2 lutego 2024 r. (wpływ 2 lutego 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania: Zainteresowany nr 1

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Zainteresowana nr 2

Opis zdarzenia przyszłego

Pan (dalej: Zainteresowany nr 1) nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, ani nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej zarejestrowanej w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej. Razem ze swoją żoną (dalej: Zainteresowana nr 2) są Państwo właścicielami na zasadzie współwłasności małżeńskiej następujących nieruchomości zlokalizowanych w:

·miejscowości B. (1 nieruchomość) nabyta w 1984 roku, obejmująca działki ewidencyjne nr (…);

·miejscowości R. (1 nieruchomość) nabyta w 2003 roku, obejmująca działki ewidencyjne nr (…);

·miejscowości Z. (1 nieruchomość) nabyta w 2007 roku, obejmująca działki ewidencyjne nr (…) oraz nabyta w 2008 roku obejmująca działkę ewidencyjną nr (…),

·miejscowości P. (3 nieruchomości):

a)nieruchomość (…), Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przy ulicy (…) nabyte w 2003 roku,

b)nieruchomość (…), nabyta w 2006 roku, obejmująca działkę ewidencyjną nr (…),

c)nieruchomość (…), nabyta w 2010 roku, obejmująca działki ewidencyjne nr (…),

·miejscowości S. (1 nieruchomość) nabyta w 2008 roku obejmująca działki ewidencyjne nr (…),

– dalej łącznie określane jako Nieruchomości.

Powyższe Nieruchomości były od początku przedmiotem dzierżawy do Spółki (…) – są Państwo udziałowcami w Spółce, która z kolei wydzierżawiała te obiekty do dalszych Dzierżawców.

W stosunku do poszczególnych Nieruchomości:

·w B. – stosunek dzierżawy trwa od 10 lipca 2007 r.,

·w R. – stosunek dzierżawy trwa od 1 stycznia 2009 r.,

·w Z. – umowa dzierżawy trwa od 1 stycznia 2009 r.,

·w P., ul. (…) – stosunek dzierżawy trwa od 1 czerwca 2015 r.,

·w P., ul. (…) – stosunek dzierżawy trwa od 1 stycznia 2009 r.,

·w P., ul. (…) – stosunek dzierżawy trwa od 2 maja 2011 r.,

·w S. – stosunek dzierżawy trwa od 1 marca 2012 r.

Od momentu rejestracji Spółki do 2022 r., wydzierżawiali Państwo Nieruchomości do Spółki (…).

W 2022 r., w ramach pomocy obywatelowi z (…), wynajęli Państwo jedną z Nieruchomości zlokalizowanych w P. podmiotowi innemu niż Spółka.

We własnym zakresie podjęli Państwo następujące inwestycje budowlane na Nieruchomościach:

a)w lokalizacji w R. – wybudowali Państwo budynek usługowo-handlowy; działania jeszcze rozpoczęte i zakończone przed rejestracją Spółki;

b)w lokalizacji w Z. – rozbudowali Państwo istniejący budynek przemysłowy, działania jeszcze rozpoczęte przed rejestracją Spółki, a zakończone po jej rejestracji.

Po datach wskazanych wyżej pozostałe inwestycje budowlane polegające na wzniesieniu obiektów budowlanych, jak i pracach remontowych, prowadziła tylko Spółka.

Pana małżonka od 2005 roku jest czynnym podatnikiem VAT i opodatkowuje podatkiem VAT dzierżawę wskazanych powyżej Nieruchomości na rzecz Spółki (…). Z tego tytułu małżonka jest opodatkowana od całości przychodów z dzierżawy Nieruchomości, według zasad ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (tzw. najem prywatny).

W trakcie trwania umowy dzierżawy na Nieruchomości w Z. Spółka (…) dokonała następujących inwestycji:

a)budynek magazynowo-produkcyjny znajdujący się na działce nr 3, o powierzchni użytkowej (…) m², rok budowy 2016,

b)wiata przy budynku magazynowo-produkcyjnym znajdująca się na działce nr 3, rok budowy 2016,

c)utwardzenia na działce nr 3, rok budowy 2016.

W trakcie trwania umowy dzierżawy na Nieruchomości w R. Spółka (…) dokonała następujących inwestycji:

a)przebudowa i rozbudowa budynku usługowo-handlowo-magazynowego o powierzchni użytkowej (…) m², posadowionego na działce nr 1, rok budowy 2017,

b)prace w budynku usługowo-handlowo-magazynowym, polegające na położeniu kostki brukowej wokół obiektu wraz z transportem, prace instalacyjne C.O.-Wod.-Kan., rok budowy 2017.

W trakcie trwania umów dzierżawy na Nieruchomości w S. Spółka (…) realizuje inwestycję – budowę budynku magazynowo-produkcyjnego z częścią biurową wraz z wewnętrzną instalacją gazową oraz miejscami postojowymi.

W 2024 roku planują Państwo sprzedaż Nieruchomości zlokalizowanych w R. oraz Z. do Spółki (…). Kupującym będzie Spółka (…).

Planowana sprzedaż Nieruchomości może zostać dokonana jednorazowo w jednym czasie lub w odstępach czasowych – kilka tygodni lub kilka miesięcy (dla każdej Nieruchomości odrębny moment i odrębny akt) w roku kalendarzowym 2024.

W uzupełnieniu do wniosku z 11 stycznia 2024 r. udzielili Państwo odpowiedzi na zadane przez Organ pytania:

1.   W jakim celu/z jakiego powodu (powodów) zamierzają Państwo sprzedać wskazane we wniosku działki ewidencyjne o numerach 1, 2, 3 i 4? Jakie korzyści z tego powodu Państwo osiągną oraz jakie korzyści osiągnie Spółka (…)?

Odpowiedź: Zamierzają Państwo sprzedać wskazane we wniosku działki w celu scalenia znajdujących się budynków i budowli na działce o numerze ewidencyjnym 1, aby Spółka (…) była właścicielem gruntu i nakładów. W celu scalenia znajdujących się budynków i budowli na działkach o numerach ewidencyjnych 2, 3 i 4, aby Spółka (…) była właścicielem gruntów i nakładów. W ramach korzyści z transakcji uzyskają Państwo zwrot nakładów poniesionych na nabycie działek o numerach ewidencyjnych 1, 2, 3 i 4. Spółka (…) planuje dalszą sprzedaż nieruchomości.

2.   Proszę jednoznacznie określić, czy sprzedawane działki ewidencyjne o numerach 1, 2, 3 i 4 stanowią grunt zabudowany, czy też niezabudowany oraz wskazać jakie budynki/budowle lub ich części, urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.) będą się znajdować na moment sprzedaży na przedmiotowych działkach. Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem sprzedaży oraz odrębnie dla każdego budynku/budowli.

Odpowiedź: Poniżej wyszczególnione budynki/budowle z podziałem na numery ewidencyjne działek oraz z podziałem na budynki/budowle, które są obecnie i będą znajdować się w momencie sprzedaży nieruchomości:

1)Działka ewidencyjna o numerze 1 – grunt zabudowany

·    Budynek usługowo-handlowy o powierzchni o powierzchni użytkowej (…) m². Budynek następnie został przebudowany i rozbudowany o powierzchnię użytkową (…) m².

·    Budowla: parking wokół obiektu.

·    Urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane znajdujące się na działce gruntowej nr 1: przyłącze do budynku (prąd, woda, gaz).

2)Działka ewidencyjna o numerze 2 – grunt niezabudowany

3)Działka ewidencyjna o numerze 3 – grunt zabudowany

·    Budynek produkcyjno-usługowy o powierzchni użytkowej (…) m².

·    Budynek magazynowo-produkcyjny o powierzchni użytkowej (…) m².

·    Budowla: wiata przy budynku magazynowo-produkcyjnym posadowiona na działce nr 3.

·    Budowla: parking wokół obiektu.

·    Urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane znajdujące się na działce gruntowej nr 3: przyłącza do budynku (prąd, woda, gaz).

4)Działka ewidencyjna o numerze 4 – grunt niezabudowany

3.W ramach jakich czynności zostały nabyte przez Państwa działki ewidencyjne o numerach 1, 2, 3 i 4 objęte zakresem wniosku:

-opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,

-zwolnionych od podatku od towarów i usług,

-niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź:

1) Działka ewidencyjna o numerze 1, niezabudowana. Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. nr 86 poz. 959), od kwoty (…) zł zapłacili Państwo podatek PCC w wysokości (…) zł. Czynność poza podatkiem VAT. Notariusz poinformował stawiających o treści przepisów art. 6 ust. 1-4 ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. nr 86, poz. 959 ze zm.), zapisy w paragrafie 9 przywołanego aktu notarialnego.

2) Działka ewidencyjna o numerze 2, zabudowana budynkiem trafostacji, który w późniejszym czasie został rozebrany. Strona sprzedająca oświadczyła, że jest podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54 poz. 535), a ponadto, że czynność ta objęta jest tym podatkiem według stawki 22%, zgodnie z art. 41 ust. 1 powołanej ustawy (paragraf 8 przywołanego aktu notarialnego). Zgodnie z paragrafem 4 przywołanego aktu notarialnego, cena sprzedaży byłą ceną brutto z uwzględnionym podatkiem od towarów i usług ze stawką 22%. Podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano na mocy art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2005 r. nr 41, poz. 399 ze zm.), zapisy w paragrafie 11 przywołanego aktu notarialnego.

3) Działka ewidencyjna o numerze 3, zabudowana budynkiem przemysłowym przeznaczonym do remontu. Strona sprzedająca oświadczyła, że jest podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54 poz. 535), a ponadto, że czynność ta objęta jest tym podatkiem według stawki 22%, zgodnie z art. 41 ust. 1 powołanej ustawy, paragraf 8 przywołanego aktu notarialnego. Zgodnie z zapisami w paragrafie 4 przywołanego aktu notarialnego, cena sprzedaży byłą ceną brutto z uwzględnionym podatkiem od towarów i usług ze stawką 22%. Podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano na mocy art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2005 r. nr 41, poz. 399 ze zm.), zapisy w paragrafie 11 przywołanego aktu notarialnego.

4) Działka ewidencyjna o numerze 4, niezabudowana. Strona sprzedająca oświadczyła, że jest podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. nr 54 poz. 535), a ponadto, że czynność ta objęta jest tym podatkiem według stawki 22%, zgodnie z art. 41 ust. 1 powołanej ustawy, paragraf 7 przywołanego aktu notarialnego. Zgodnie z zapisami w paragrafie 4 przywołanego aktu notarialnego, cena sprzedaży była ceną brutto z uwzględnionym podatkiem od towarów i usług ze stawką 22%. Podatku od czynności cywilnoprawnych nie pobrano na mocy art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych

(Dz. U. z 2005 r. nr 41, poz. 399 ze zm.), zapisy w paragrafie 10 przywołanego aktu notarialnego.

4.   Czy z tytułu nabycia nieruchomości składających się z działek ewidencyjnych o numerach 1, 2, 3 i 4 otrzymali Państwo fakturę z wykazaną stawką podatku VAT? Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem złożonego wniosku.

Odpowiedź:

1)Działka ewidencyjna o numerze 1: nie otrzymali Państwo faktury VAT, ponieważ transakcja nie podlegała pod podatek od towarów i usług.

2)Działka ewidencyjna o numerze 2: nie dysponują Państwo fakturą VAT. Z uwagi na upływ czasu nie pamiętają Państwo, czy otrzymali fakturę VAT.

3)Działka ewidencyjna o numerze 3: nie dysponują Państwo fakturą VAT. Z uwagi na upływ czasu nie pamiętają Państwo, czy otrzymali fakturę VAT.

 4)  Działka ewidencyjna o numerze 4: nie dysponują Państwo fakturą VAT. Z uwagi na upływ czasu nie pamiętają Państwo, czy otrzymali fakturę VAT.

5.   Czy przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem działek objętych zakresem wniosku? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny. Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem wniosku.

Odpowiedź:

1) W odniesieniu do działki ewidencyjnej o numerze 1 – dokonali Państwo jej zakupu jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, w związku z tym nie przysługiwało Państwu prawo odliczenia podatku VAT.

2) W odniesieniu do działki ewidencyjnej o numerze nr 2 – dokonali Państwo jej zakupu jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, w związku z tym nie przysługiwało Państwu prawo odliczenia podatku VAT.

3) W odniesieniu do działki ewidencyjnej o numerze 3 – dokonywali Państwo jej zakupu jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, w związku z tym nie przysługiwało Państwu prawo odliczenia podatku VAT.

4) W odniesieniu do działki ewidencyjnej o numerze 4 – dokonywali Państwo jej zakupu jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, w związku z tym nie przysługiwało Państwu prawo odliczenia podatku VAT.

6.   Czy działki ewidencyjne o numerach 1, 2, 3 i 4 na moment sprzedaży będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to jakie jest/będzie ich przeznaczenie? Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź:

1) Działka ewidencyjna o numerze 1: Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta R., działka nr 1 znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem (…) – teren zabudowy mieszkalnej oraz zabudowy usługowej.

2) Działka ewidencyjna o numerze 2: Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Z., działka nr (…) przeznaczona jest pod nieuciążliwe funkcjonowanie magazynowe oraz usługowe i parkingi. Dopuszcza się adaptowanie zabytkowego budynku (…) na funkcje mieszkalne i/lub administracyjne. We wschodniej części obszaru, na działce nr (…), wymaga się nasadzenia ozdobnej zieleni – skwer lub urządzony teren zielony towarzyszący usługom.

3) Działka ewidencyjna o numerze 3: Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Z., działka nr (…) przeznaczona jest pod nieuciążliwe funkcjonowanie magazynowe oraz usługowe i parkingi. Dopuszcza się adaptowanie zabytkowego budynku (…) na funkcje mieszkalne i/lub administracyjne. We wschodniej części obszaru, na działce nr (…), wymaga się nasadzenia ozdobnej zieleni – skwer lub urządzony teren zielony towarzyszący usługom.

4) Działka ewidencyjna o numerze 4: Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Z., działka nr (…) przeznaczona jest pod nieuciążliwe funkcjonowanie magazynowe oraz usługowe i parkingi. Dopuszcza się adaptowanie zabytkowego budynku (…) na funkcje mieszkalne i/lub administracyjne. We wschodniej części obszaru, na działce nr (…) wymaga się nasadzenia ozdobnej zieleni – skwer lub urządzony teren zielony towarzyszący usługom.

7.   Jeżeli działki ewidencyjne o numerach 1, 2, 3 i 4 nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to czy jest/będzie wydana dla nich decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu? Jeśli tak, kto i w jakim celu wystąpił albo wystąpi o tę decyzję? Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: W świetle odpowiedzi na pytanie nr 6, pytanie nr 7 jest bezzasadne.

8.   W przypadku, gdy przedmiotem dostawy będą działki zabudowane proszę określić, czy w stosunku do budynków/budowli lub ich części, znajdujących się na przedmiotowych działkach nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.)? Jeżeli tak, to należy wskazać jego datę i określić, czy od pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynie okres 2 lat.

Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli lub ich części.

Odpowiedź: Dla każdych z wybudowanych budynków/budowli lub ich części od pierwszego zasiedlenia do momentu dostawy upłynie okres 2 lat.

1)Działka ewidencyjna o numerze 1:

·    Budynek usługowo-handlowy o powierzchni o powierzchni użytkowej (…) m².Fizyczne użytkowanie budynku nastąpiło po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie z dnia 14 września 2004 r. oraz po przebudowie i rozbudowie o powierzchnie użytkową (…) m², po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie z dnia 30 października 2017 r. Budynek dzierżawiony jest zgodnie z umową dzierżawy pomiędzy Zainteresowaną nr 2 a dzierżawcą – Spółką (…).

·    Budowla: parking wokół budynku. Fizyczne użytkowanie budowli nastąpiło po wykonaniu i wprowadzeniu do środka trwałego w dokumentach księgowych Spółki (…). Data przyjęcia środka trwałego to 30 listopada 2014 r. Budowla dzierżawiona jest zgodnie z umową dzierżawy pomiędzy Zainteresowaną nr 2 a dzierżawcą – Spółką (…).

2)Działka ewidencyjna o numerze 3:

·    Budynek produkcyjno-usługowy o powierzchni użytkowej (…) m². Fizyczne użytkowanie budynku nastąpiło po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie

z dnia 15 stycznia 2008 r. Budynek dzierżawiony jest zgodnie z umową dzierżawy pomiędzy Zainteresowaną nr 2 a dzierżawcą – Spółką (…).

·    Budynek magazynowo-produkcyjny o powierzchni użytkowej (…) m². Fizyczne użytkowanie budynku nastąpiło po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie z dnia 28 kwietnia 2016 r. Budynek dzierżawiony jest zgodnie z umową dzierżawy pomiędzy Zainteresowaną nr 2 a dzierżawcą – Spółką (…).

·    Budowla: wiata przy budynku magazynowo-produkcyjnym posadowiona na działce nr 3. Fizyczne użytkowanie budowli nastąpiło po zgłoszeniu zakończenia budowy z dnia 10 sierpnia 2016 r. Wiata dzierżawiona jest zgodnie z umową dzierżawy pomiędzy Zainteresowaną nr 2 a dzierżawcą – Spółką (…).

·    Budowla: parking wokół budynków. Fizyczne użytkowanie budowli nastąpiło po wykonaniu i wprowadzeniu do środka trwałego w dokumentach księgowych Spółki (…). Data przyjęcia środka trwałego to 31 lipca 2016 r. Parking dzierżawiony jest zgodnie z umową dzierżawy pomiędzy Zainteresowaną nr 2 a dzierżawcą – Spółką (…).

·    Urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane znajdujące się na działce gruntowej nr 3: przyłącza do budynku (prąd, woda, gaz). Właścicielem są Państwo.

9.   W przypadku, gdy przedmiotem dostawy będą działki zabudowane proszę określić, czy w stosunku do budynków/budowli lub ich części, znajdujących się na przedmiotowych działkach ponosili Państwo lub ktokolwiek inny nakłady na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w stosunku do których przysługiwało Państwu lub innym osobom prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli tak, to prosimy wskazać:

-kto ponosił te wydatki?

-kiedy były one ponoszone?

-czy wydatki te stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynków?

-czy od momentu dokonania ulepszeń do momentu dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdego budynku/budowli lub ich części.

Odpowiedź:

1)Działka ewidencyjna o numerze 1:

·    Budynek usługowo-handlowy o powierzchni o powierzchni użytkowej (…) m². Budynek został wybudowany przez Państwo, jako osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, w związku z tym nie przysługiwało Państwu prawo odliczenia podatku VAT. Budynek następnie został przebudowany i rozbudowany o powierzchnię użytkową (…) m². Nakłady finansowe na budynek zostały poniesione przez Spółkę (…). Nakłady przewyższały co najmniej 30% wartości początkowej budynku usługowo-handlowo-magazynowego o powierzchni użytkowej (…) m². Nakłady, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, obniżyły kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w Spółce (…), a inwestycja była prowadzona od września 2016 r. do października 2017 r. Od momentu dokonania ulepszeń do momentu planowanej dostawy (sprzedaży) upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

·    Budowla: parking wokół budynku. Nakłady finansowe zostały poniesione przez Spółkę (…). Nakłady, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, obniżyły kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w Spółce (…), a inwestycja była prowadzona od czerwca 2014 r. do listopada 2014 r. Od momentu dokonania ulepszeń do momentu planowanej dostawy (sprzedaży) upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

2)Działka ewidencyjna o numerze 3:

·    Budynek produkcyjno-usługowy o powierzchni użytkowej (…) m², pozwolenie na użytkowanie z dnia 15 stycznia 2008 r. Nakłady finansowe zostały poniesione przez Spółkę Y, ówczesnego najemcę nieruchomości). Budowla została wybudowana od podstaw. Nakłady, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, obniżyły kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w Spółce Y, a inwestycja była zakończona 31 grudnia 2007 r. Od momentu dokonania ulepszeń do momentu planowanej dostawy (sprzedaży) upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

·    Budynek magazynowo-produkcyjny o powierzchni użytkowej (…) m². Nakłady finansowe zostały poniesione przez Spółkę (…). Nakłady, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, obniżyły kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w Spółce (…), a inwestycja była prowadzona od lutego 2015 r. do lipca 2016 r. Od momentu dokonania ulepszeń do momentu planowanej dostawy (sprzedaży) upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

·    Budowla: wiata przy budynku magazynowo-produkcyjnym posadowiona na działce nr 3. Nakłady finansowe zostały poniesione przez Spółkę (…). Nakłady, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, obniżyły kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w Spółce (…), a inwestycja była prowadzona od lutego 2015 r. do lipca 2016 r. Od momentu dokonania ulepszeń do momentu planowanej dostawy (sprzedaży) upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

·    Budowla: parking wokół budynków. Nakłady finansowe zostały poniesione przez Spółkę (…). Nakłady, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, obniżyły kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w Spółce (…), a inwestycja była prowadzona od lutego 2015 r. do lipca 2016 r. Od momentu dokonania ulepszeń do momentu planowanej dostawy (sprzedaży) upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

10. Czy działki będące przedmiotem sprzedaży są/były przez cały okres ich posiadania wykorzystywane przez Państwa wyłącznie na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT? Jeżeli tak, to na jakiej podstawie – proszę podać podstawę prawną zwolnienia. Odpowiedzi należy udzielić oddzielnie dla każdej działki ewidencyjnej będącej przedmiotem sprzedaży.

Odpowiedź: Żadna działka wskazana we wniosku nie była wykorzystywana przez Państwa wyłącznie na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.

1) Działka ewidencyjna o numerze 1 jest przedmiotem umowy dzierżawy pomiędzy Zainteresowaną nr 2 a Spółką (…), która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT.

2) Działka ewidencyjna o numerze 2 jest przedmiotem umowy dzierżawy pomiędzy Zainteresowaną nr 2 a Spółką (…), która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT.

3) Działka ewidencyjna o numerze 3 jest przedmiotem umowy dzierżawy pomiędzy Zainteresowaną nr 2 a Spółką (…), która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT.

4) Działka ewidencyjna o numerze 4 jest przedmiotem umowy dzierżawy pomiędzy Zainteresowaną nr 2 a Spółką (…), która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT.

11.  Czy Pan jest również stroną umowy dzierżawy nieruchomości składających się z działek ewidencyjnych o numerach 1, 2, 3 i 4 czy też dzierżawa jest w całości rozliczana przez Pana małżonkę (czynnego podatnika podatku VAT)?

Odpowiedź: Nie jest Pan stroną w żadnej umowie dzierżawy, a dzierżawy rozliczane są w całości przez małżonkę – czynnego podatnika podatku VAT.

12. Czy czynsz z tytułu dzierżawy działek ewidencyjnych o numerach 1, 2, 3 i 4 był dokumentowany fakturami VAT wystawionymi przez Pana oraz Pana żonę, czy tylko przez jedno z Państwa? Jeżeli przez jedno z Państwa, to przez kogo i dlaczego?

Odpowiedź: Czynsz z tytułu umów dzierżawy jest dokumentowany fakturami VAT wystawianymi wyłącznie przez małżonkę – czynnego podatnika podatku VAT. Pan nie jest czynnym podatnikiem VAT.

13. W przypadku wystąpienia podatku należnego z tytułu dzierżawy, prosimy wskazać, kto dokonywał/dokonuje rozliczenia podatku należnego z tytułu dzierżawy przedmiotowych nieruchomości? Jeżeli rozliczeń z tytułu dzierżawy dokonuje wyłącznie jeden z małżonków, to prosimy wskazać z jakich powodów i na jakiej podstawie prawnej podatek należny z tytułu dzierżawy faktycznie rozlicza tylko Pan lub tylko Pana małżonka?

Odpowiedź: Tak jak wskazano w odpowiedzi na pytanie nr 12, podatek należny z tytułu dzierżawy jest rozliczany w całości przez małżonkę. Jest Ona czynnym podatnikiem VAT z tytułu umów dzierżawy, działającą na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

14. W przypadku, gdy podatek należny z tytułu dzierżawy działek będących przedmiotem wniosku nie był/nie jest rozliczany, prosimy wskazać z jakiego powodu.

Odpowiedź: W świetle odpowiedzi na pytanie nr 13, pytanie nr 14 jest bezzasadne.

15. Czy wszystkie naniesienia znajdujące się na działkach będących przedmiotem sprzedaży są Państwa własnością? Jeśli nie, to proszę wskazać kto jest właścicielem poszczególnych naniesień.

Odpowiedź: Organ podatkowy nie sprecyzował co oznacza pojęcie „naniesienia”, dlatego na potrzeby niniejszej odpowiedzi uznajemy, że pojęcie „naniesienia” jest tożsame z pojęciem budynków/budowli.

1)Działka ewidencyjna o numerze 1:

·    Budynek usługowo-handlowy o powierzchni o powierzchni użytkowej (…) m², budynek następnie został przebudowany i rozbudowany o powierzchnię użytkową (…) m². Państwo są właścicielami części budynku przed przebudową i rozbudową o powierzchnię (…) m². Właścicielem nakładów, czyli części budynku przebudowanej i rozbudowanej o powierzchnię użytkową (…) m², jest Spółka (…)

·    Budowla: parking wokół budynku. Właścicielem nakładów, czyli budowy jest Spółka (…).

·    Urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane znajdujące się na działce gruntowej nr 1 przyłącze do budynku (prąd, woda, gaz). Właścicielem urządzeń są Państwo.

2)Działka ewidencyjna o numerze 3:

·    Budynek produkcyjno-usługowy o powierzchni użytkowej (…) m². Właścicielem budynku są Państwo.

·    Budynek magazynowo-produkcyjny o powierzchni użytkowej (…) m². Właścicielem nakładów, czyli budowy, jest Spółka (…).

·    Budowla: wiata przy budynku magazynowo-produkcyjnym posadowiona na działce nr 3. Właścicielem nakładów, czyli budowli, jest Spółka (…).

·    Budowla: parking wokół budynków. Właścicielem nakładów, czyli budowli, jest Spółka (…).

·    Urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane znajdujące się na działce gruntowej nr 3: przyłącza do budynku (prąd, woda, gaz). Właścicielem urządzeń są Państwo.

16. Czy przed sprzedażą czterech działek, o których mowa we wniosku nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez dzierżawców na budowę budynków lub innych naniesień znajdujących się na ww. gruntach? Jeżeli tak, to w jaki sposób nastąpi rozliczenie ww. nakładów?

Odpowiedź: Przed przystąpieniem do sprzedaży działek ewidencyjnych o numerach 1, 2, 3 i 4 nie nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez Spółkę (…), ponieważ Spółka odkupi od Państwa działki gruntowe nr 1, 2, 3 i 4, budynek produkcyjno-usługowy o powierzchni użytkowej (…) m² znajdujący się na działce ewidencyjnej o numerze 3, część budynku usługowo-handlowego o powierzchni użytkowej (…) m² znajdującego się na działce ewidencyjnej o numerze 1 oraz urządzenia budowlane znajdujące się na działkach nr 1 i 3 – przyłącza do budynków (prąd, woda, gaz), których nie wniosła. Wartość nakładów pozostanie przy Spółce (…) i nie będzie wliczona w wartość transakcji.

17. Czy umowy sprzedaży ww. działek będą zawierały rozliczenie nakładów poniesionych przez dzierżawców na budynki i inne naniesienia znajdujące się na tych gruntach?

Odpowiedź: Rozliczenie, rozumiane jako zwrot nakładów na rzecz wydzierżawiającego, nie nastąpi. Planują Państwo dokonać jedynie sprzedaży gruntów wraz z budynkami i budowlami bezpośrednio przez Państwa wzniesionymi. Natomiast nie mają podlegać sprzedaży budowle i budynki wybudowane bezpośrednio przez Dzierżawcę z uwagi na fakt, iż władztwo ekonomiczne nad tymi budynkami i budowlami nadal pozostaje po stronie dzierżawcy.

18. Czy przed sprzedażą czterech działek, o których mowa we wnioskudojdzie do faktycznego przekazania władztwa do dysponowania własnością nad budynkami lub innymi naniesieniami wzniesionymi przez dzierżawców, a znajdującymi się na ww. gruntach?

Odpowiedź: Spółka (…) posiada już władztwo na podstawie umów dzierżawy.

19. Czy zamierzają Państwo nabywać inne nieruchomości w celu ich odsprzedaży?

Odpowiedź: Na moment obecny i w perspektywie roku nie planują Państwo zakupu nieruchomości.

20. Czy wcześniej dokonywali Państwo sprzedaży innych nieruchomości? Odpowiedzi proszę udzielić odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości oraz do każdego z Państwa z osobna:

-     kiedy i w jaki sposób Państwo weszli w posiadanie tych nieruchomości (czy były nabyte do wspólności majątkowej małżeńskiej, czy w ramach majątku odrębnego każdego z Państwa, a jeśli tak to którego z Państwa)?

-     w jakim celu nieruchomości te zostały nabyte przez Państwa?

-     czy nieruchomości zostały nabyte w ramach Państwa majątków prywatnych, czy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej; czy sprzedaż nastąpiła w ramach Państwa majątku prywatnego, czy w ramach prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej, czy to była działalność związana ze zbyciem nieruchomości?

-     w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Państwa od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży?

-     kiedy (prosimy wskazać datę/daty) dokonali Państwo ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży?

-     ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?

-     czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (należy wskazać której) byli Państwozobowiązani do wykazania należnego podatku VAT od sprzedaży?

Odpowiedź: Tak, dokonali Państwo sprzedaży nieruchomości. Poniżej zestawienie:

1) Na podstawie aktu notarialnego (…), weszli Państwo we władanie nieruchomości znajdującej się w miejscowości (…). Nieruchomość nabyta została w ramach majątku prywatnego, z majątku wspólnego małżonków. Celem nabycia nieruchomości był zwrot wkładu budowlanego wpłaconego do Spółdzielni „(…)”. Zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości nr (…) pomiędzy Państwem a Spółdzielnią „(…)”, strony w paragrafie 6 ustaliły, że na poczet ceny zakupu nieruchomości gruntowej zostaje przeksięgowana kwota (…) zł. Spółdzielnia „(…)” w tym czasie miała duży problem z zakończeniem inwestycji i to była jedyna forma rozliczenia wkładu budowlanego. Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Państwa od momentu wejścia w posiadanie do chwili sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła na podstawie aktu notarialnego (…) w ramach majątku prywatnego, majątku wspólnego, a celem było odzyskanie wkładu budowlanego, z którego Państwo zrezygnowali. Nie nastąpiło zobowiązanie do wykazania należnego podatku VAT od sprzedaży, ponieważ został zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych przez stronę kupującą.

2) Na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia Zainteresowana nr 2 weszła we władanie nieruchomości znajdującej się w miejscowości P. Był to spadek po zmarłym ojcu dziedziczony w całości przez córkę spadkodawcy (odrębny majątek osobisty Zainteresowanej nr 2 nabyty w drodze spadku). Cele nabycia nieruchomości – nie dotyczy tej nieruchomości. Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Zainteresowaną nr 2 od momentu wejścia w posiadanie do chwili sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości przez Zainteresowaną nr 2 nastąpiła na podstawie aktu notarialnego, a celem był brak zainteresowania ze strony Zainteresowanej nr 2 nieruchomością. Nie nastąpiło zobowiązanie do wykazania należnego podatku VAT od sprzedaży, ponieważ został zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych przez stronę kupującą.

3) Na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia Zainteresowana nr 2 weszła we władanie nieruchomości znajdującej się w miejscowości Z. Był to spadek po zmarłym ojcu dziedziczony w całości przez córkę spadkodawcy (odrębny majątek osobisty Zainteresowanej nr 2 nabyty w drodze spadku). Cele nabycia nieruchomości – nie dotyczy tej nieruchomości.Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Zainteresowaną nr 2 od momentu wejścia w posiadanie do chwili sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości przez Zainteresowaną nr 2 nastąpiła na podstawie aktu notarialnego, a celem było dokończenie umowy przyrzeczenia, ponieważ zmarły przed śmiercią przystąpił do umowy przedwstępnej dotyczącej przyrzeczenia sprzedaży nieruchomości. Nie nastąpiło zobowiązanie do wykazania należnego podatku VAT od sprzedaży, ponieważ został zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych przez stronę kupującą.

4)  Na podstawie zapisu postanowienia Sądu Rejonowego Zainteresowany nr 1 wszedł we władanie nieruchomości znajdującej się w miejscowości O. Cele nabycia nieruchomości – nie dotyczy tej nieruchomości. Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Zainteresowanego nr 1 od momentu wejścia w posiadanie do chwili sprzedaży. Sprzedaż nieruchomości przez Zainteresowanego nr 1 nastąpiła na podstawie aktu notarialnego. Nastąpiła sprzedaż nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli nieruchomości (zadecydowali oni o sprzedaży). Nie nastąpiło zobowiązanie do wykazania należnego podatku VAT od sprzedaży, ponieważ został zapłacony podatek od czynności cywilnoprawnych przez stronę kupującą.

Z ostrożności procesowej wspominają Państwo, iż dokonali darowizn na rzecz córki. Poniżej zestawienie:

1) Na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia Zainteresowana nr 1 weszła we władanie nieruchomości znajdującej się w miejscowości P. Był to spadek po zmarłym ojcu dziedziczony w całości przez córkę spadkodawcy (odrębny majątek osobisty Zainteresowanej nr 2 nabyty w drodze spadku). Cele nabycia nieruchomości – nie dotyczy tej nieruchomości. Nieruchomość nie były wykorzystywana przez Zainteresowaną nr 2 od momentu wejścia w posiadanie do chwili sprzedaży. Darowizna nieruchomości córce nastąpiła na podstawie aktu notarialnego. Przedmiotem darowizny było mieszkanie po dziadku. Nie nastąpiło zobowiązanie do wykazania należnego podatku VAT od sprzedaży. Podatek od spadku i darowizn na rzecz córki nie pobrano na podstawie art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2004 r. nr 142 poz. 1514 ze zm.) z tytułu dokonania między stronami czynności.

2)  Na podstawie decyzji nr (…) weszli Państwo we władanie nieruchomości znajdującej się w miejscowości B. Budowa została sfinansowana z Państwa środków pieniężnych. Celem nabycia nieruchomości było zaspokojenie Państwa potrzeb mieszkalnych. Nieruchomości były wykorzystywane przez Państwa od momentu wejścia w posiadanie do chwili darowania. Darowizna nieruchomości córce nastąpiła na podstawie aktu notarialnego, a celem darowania były potrzeby mieszkalne córki. Nie nastąpiło zobowiązanie do wykazania należnego podatku VAT od sprzedaży. Podatek od spadku i darowizn na rzecz córki nie pobrano na podstawie art. 4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2004 r. nr 142 poz. 1514 ze zm.) z tytułu dokonania między stronami czynności.

W uzupełnieniu do wniosku z 31 stycznia 2024 r. udzielili Państwo odpowiedzi na następujące pytania:

1.   Czy niezabudowane działki ewidencyjne o numerach 2 i 4 na moment sprzedaży będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to jakie jest/będzie ich przeznaczenie? Czy dla wskazanych działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dopuszczalna jest/będzie jakakolwiek zabudowa terenu (budynkami, budowlami, urządzeniami budowlanymi lub innymi obiektami budowlanymi) zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej wskazanej działki ewidencyjnej.

Odpowiedź: Tak, niezabudowane działki ewidencyjne o numerach 2 i 4 na moment sprzedaży będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z przesłanym pismem od Burmistrza Miasta Z. działki nr 2 i 4, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod nieuciążliwe funkcje produkcyjne i magazynowe oraz usługowe i parkingi.Dodatkowo w operacie szacunkowym określającym wartość rynkową prawa własności do działek gruntu zabudowanych kompleksem budynków zawarto wszelkie informacje potwierdzające zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym znajdują się działki ewidencyjne o numerach 2 i 4 (strona nr 8 przytoczonego operatu).

Poniżej szczegółowe informacje dla każdej z działek:

1) Działka ewidencyjna o numerze 2: Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego działka nr 2 przeznaczona jest pod nieuciążliwe funkcje produkcyjne i magazynowe oraz usługowe i parkingi. Dopuszcza się adaptowanie zabytkowego budynku (…) na funkcje mieszkalne i/lub administracyjne. We wschodniej części obszaru wymaga się nasadzenia ozdobnej zieleni – skwer lub urządzony teren zielony towarzyszący usługom.

2)  Działka ewidencyjna o numerze 4: Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego działka nr 4 przeznaczona jest pod nieuciążliwe funkcje produkcyjne i magazynowe oraz usługowe i parkingi. Dopuszcza się adaptowanie zabytkowego budynku (…) na funkcje mieszkalne i/lub administracyjne. We wschodniej części obszaru wymaga się nasadzenia ozdobnej zieleni – skwer lub urządzony teren zielony towarzyszący usługom.

Zgodnie z zapisami zawartymi w opisie dla obszaru o numerze (…) wskazano zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.) możliwość pobudowania budynkami o charakterze produkcyjnym, usługowym oraz budowlami czyli parkingami.

1) Działka ewidencyjna o numerze 2: Uwzględniając wskazane wyżej zapisy planu zagospodarowania przestrzennego, linię zabudowy i kształt działki ewidencyjnej o numerze 2, teoretycznie istnieje możliwość wystąpienia o pozwolenie na budowę budynku na trójkącie o ramionach (…) metra.

2) Działka ewidencyjna o numerze 4: Uwzględniając zapisy planu zagospodarowania przestrzennego nie istnieje możliwość pobudowania budynku, ponieważ ogranicza to linię zabudowy od rzeki (…). Należy dodać, że przez działkę ewidencyjną o numerze 4 jest dostęp do drogi publicznej i na tej działce można teoretycznie wybudować budowlę, np. dojazd utwardzony do istniejącego budynku lub urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane.

2.   Jeśli na działkach o numerach 2 i 4 (zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) występuje różne przeznaczenie terenu, to czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zostały wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu? Odpowiedzi należy udzielić odrębnie dla każdej wskazanej działki ewidencyjnej.

Odpowiedź: Działki ewidencyjne o numerach 2 i 4 występują w tym samym obszarze i tereny są o tym samym przeznaczeniu.

Pismem z 2 lutego 2024 r. (wpływ 2 lutego 2024 r.) potwierdzili Państwo, że działki o numerach 2 i 4 są niezabudowane. Sformułowanie z odpowiedzi przesłanej w dniu 1 lutego 2024 r. cyt. „Dopuszcza się adaptowanie zabytkowego budynku (…) na funkcje mieszkalne i/lub administracyjne”, jest sformułowaniem z miejscowego planu, gdzie znajdują się przedmiotowe działki. Powyższe sformułowanie nie ma żadnego związku z działkami o numerach 2 i 4.

Pytania

1.   Czy dokonując w przyszłości sprzedaży Nieruchomości w R. oraz w Z., Zainteresowany nr 1 lub Zainteresowana nr 2 będą działali jako podatnicy podatku VAT?

2.   Czy w razie uznania Zainteresowanego nr 1 lub Zainteresowanej nr 2 za podatnika VAT ewentualna podstawa opodatkowania będzie odpowiadać całości ceny sprzedaży uzyskanej ze sprzedaży tych Nieruchomości stanowiących majątek wspólny małżeński?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1)

Państwa zdaniem, dokonując w przyszłości sprzedaży Nieruchomości w R. oraz Z., Zainteresowany nr 1 ani Zainteresowana nr 2 nie będą działali jako podatnicy VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, podatnikiem podatku od towarów i usług są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych regulacji podatnikiem jest więc każdy podmiot, który wykonuje działalność gospodarczą, przy czym nie jest ważny cel lub skutek takiej działalności, ale musi ona być prowadzona samodzielnie.

W praktyce stosowania wyżej wymienionych przepisów ujawnił się problem dotyczący kryteriów ustalenia podmiotowości prawnopodatkowej w przypadkach odnoszących się do zarządu majątkiem prywatnym i granic tego zarządu, poza którymi znajduje się już obrót profesjonalny.

Problem ten znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: TSUE). W kluczowym dla polskiego systemu prawnego wyroku z dnia 15 września 2011 r. Słaby i in.: C-180/10, C-181/10, TSUE zauważył, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od towarów i usług na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jednocześnie TSUE wskazał, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit 2 Dyrektyw 2006/112/WE należy uznać ją za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. TSUE stanowisko to konsekwentnie prezentował także w innych orzeczeniach (sprawy: C-263/11, C-331/14, C-72/137).

Poglądy TSUE zyskały pełną aprobatę Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wielokrotnie wyrażał pogląd, że stwierdzenie czy dany podmiot w odniesieniu do danej czynności, działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu.

Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się jak handlowiec (wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z dnia 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z dnia 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z dnia 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z dnia 16 kwietnia 2014 r., I FSK 781/13; z dnia 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13; z dnia 11 września 2014 r., I FSK 1352/13; z dnia 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; z dnia 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14; z dnia 5 czerwca 2019 r., I FSK 983/17; podobnie wyroki WSA: z dnia 10 października 2013 r. sygn. akt I SA/Po 379/13; z dnia 11 czerwca 2019 r., sygn. akt I SA/Ol 249/19; z dnia 25 września 2019 r. sygn. akt I SA/Łd 352/2019). Jednocześnie sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z możliwości określonej w art. 12 ust. 1

i ust. 3 dyrektywy 2006/112/WE, umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowlanego (wyroki NSA z dnia 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1684/11; z dnia 9 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1655/11; z dnia 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).

Powyższe prowadzi do wniosku, że dokonując oceny dostawy gruntu w okolicznościach takich jak w przedstawionym stanie faktycznym, niezbędne jest każdorazowo ustalenie, czy Zainteresowani działali w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym, czy też w celu dokonania dostawy gruntów podjęli aktywne działania, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co – w tym przypadku – skutkowałoby koniecznością uznania, że dostawa gruntów nastąpiła w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu tego przepisu, a Zainteresowani działali jako podatnicy podatku od towarów i usług. W doktrynie wskazuje się także, iż kluczowe dla uznania danej osoby za podatnika mają obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości i podejmowane przez niego w stosunku do nieruchomości działania, a nie sam zamiar rozumiany jako „wola wewnętrzna”. Należy wskazać, iż pogląd, że sam zamiar, z jakim podmiot nabył towar np. w postaci lokalu mieszkalnego (odpowiednio nieruchomość) nie jest czynnikiem miarodajnym dla oceny, w jakim charakterze działa ten podmiot w momencie dokonania dostawy towarów, został wyrażony m.in. w wyroku NSA z 29 sierpnia 2014 r., w sprawie o sygn. akt I FSK 1229/13.

Biorąc powyższe pod uwagę, podkreślają Państwo, że zarówno dla Zainteresowanego nr 1, jak i dla Zainteresowanej nr 2, sprzedaż Nieruchomości stanowi element zarządzania majątkiem prywatnym. Przemawia za tym okres czasu ponad 15 lat pomiędzy zakupem Nieruchomości w R. oraz Z. a ich sprzedażą, jak również brak aktywnego uczestnictwa Zainteresowanych w ramach transakcji sprzedaży. Zainteresowani nie prowadzą bowiem działalności gospodarczej, ani nie wprowadzili zbywanych Nieruchomości do jakiejkolwiek ewidencji środków trwałych. Jak wskazano w stanie faktycznym, nabycie Nieruchomości nastąpiło odpowiednio w 2003 roku oraz w 2007 i 2008 roku.

Podsumowując, Państwa zdaniem, Zainteresowany nr 1, jak i Zainteresowana nr 2 przy sprzedaży nie działają jako osoby prowadzące działalność gospodarczą. Są Państwo zdania, że zarówno Zainteresowany nr 1, jak i Zainteresowana nr 2 dokonując w przyszłości sprzedaży Nieruchomości w R. oraz Z., nie będą działali jako podatnicy VAT.

Ad. 2)

Państwa zdaniem, w razie uznania Zainteresowanego nr 1 lub Zainteresowanej nr 2 za podatnika VAT, ewentualna podstawa opodatkowania będzie odpowiadać całości ceny sprzedaży uzyskanej ze sprzedaży tych Nieruchomości stanowiących majątek wspólny małżeński.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm., dalej: „k.r.o.”), z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Stosownie do art. 36 § 1 k.r.o., oboje małżonkowie obowiązani są współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności informować siebie nawzajem o stanie tego majątku i ewentualnych zobowiązaniach na nim ciążących.

Zgodnie z ustawą VAT uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Ocenie podlegać muszą przede wszystkim działania, jakie podejmuje zbywca w celu dokonania sprzedaży. Niemniej jednak, nie jest możliwe uznanie łącznie małżonków za zbiorowego podatnika.

Zatem, w odniesieniu do transakcji sprzedaży Nieruchomości w Z. oraz R. możliwe jest tylko, aby był jeden podatnik – Zainteresowany nr 1 lub Zainteresowana nr 2. Przepisy ustawy VAT nie przewidują zbiorowego podatnika.

Zgodnie z art. 29 ustawy VAT podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

W tym wypadku podstawą będzie całość ceny sprzedaży uzyskanej ze sprzedaży tych Nieruchomości, stanowiących majątek wspólny małżeński.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną, uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Konsekwentnie, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Z okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie wynika, że Pani (Zainteresowana nr 2) jest od 2005 roku czynnym podatnikiem VAT, natomiast Pan (Zainteresowany nr 1) nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ani nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej zarejestrowanej w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej. Są Państwo właścicielami na zasadzie współwłasności małżeńskiej Nieruchomości zlokalizowanych m.in. w R. i Z.

Nieruchomość w R. nabyli Państwo w 2003 roku i obejmuje ona zabudowaną działkę ewidencyjną nr 1. Z kolei Nieruchomości w Z. nabyli Państwo w latach 2007-2008i obejmują one niezabudowane działki ewidencyjne o numerach 2 i 4 oraz zabudowaną działkę ewidencyjną o numerze 3.

Powyższe Nieruchomości były od początku przedmiotem dzierżawy do Spółki (…), w której są Państwo udziałowcami. Stosunek dzierżawy w odniesieniu do przedmiotowych Nieruchomości trwa od 1 stycznia 2009 r. Czynsz z tytułu umów dzierżawy jest dokumentowany fakturami VAT wystawianymi wyłącznie przez Zainteresowaną nr 2, która w związku z tym rozlicza w całości podatek należny z tytułu dzierżawy. Zainteresowany nr 1 nie jest stroną w żadnej umowie dzierżawy.

We własnym zakresie, na działce nr 1 w R. wybudowali Państwo budynek usługowo-handlowy, natomiast na działce nr 3 w Z. rozbudowali Państwo istniejący budynek przemysłowy. W dalszych latach inwestycje budowlane polegające na wzniesieniu obiektów budowlanych, jak i pracach remontowych prowadziła na przedmiotowych Nieruchomościach Spółka (…).

W 2017 roku Spółka (…) – w trakcie trwania umowy dzierżawy – na działce nr 1 w R. dokonała przebudowy i rozbudowy budynku usługowo-handlowo-magazynowego o powierzchnię użytkową (…) m², a także prowadziła wówczas prace w budynku usługowo-handlowo-magazynowym polegające na położeniu kostki brukowej wokół obiektu oraz prace instalacyjne C.O.-Wod.-Kan.

W 2016 roku Spółka (…) – w trakcie trwania umowy dzierżawy – na działce nr 3 w Z. wybudowała budynek magazynowo-produkcyjny o powierzchni użytkowej (…) m², wiatę przy budynku magazynowo-produkcyjnym oraz parking wokół budynków.

W 2024 roku planują Państwo sprzedaż Nieruchomości zlokalizowanych w R. oraz Z. Kupującym będzie Spółka (…).

Przed przystąpieniem do sprzedaży działek ewidencyjnych o numerach 1, 2, 3 i 4 nie nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez Spółkę (…), ponieważ Spółka odkupi od Państwa przedmiotowe działki gruntowe, budynek produkcyjno-usługowy o powierzchni użytkowej (…) m² znajdujący się na działce ewidencyjnej o numerze 3, część budynku usługowo-handlowego o powierzchni użytkowej (…) m² znajdującego się na działce ewidencyjnej o numerze 1 oraz urządzenia budowlane znajdujące się na działkach nr 1 i 3 – przyłącza do budynków (prąd, woda, gaz). Wartość nakładów pozostanie przy Spółce (dzierżawcy) i nie będzie wliczona w wartość transakcji.

Rozliczenie, rozumiane jako zwrot nakładów na rzecz wydzierżawiającego, nie nastąpi. Planują Państwo dokonać jedynie sprzedaży gruntów wraz z budynkami i budowlami bezpośrednio przez Państwa wzniesionymi. Natomiast nie mają podlegać sprzedaży budowle i budynki wybudowane bezpośrednio przez Dzierżawcę z uwagi na fakt, iż władztwo ekonomiczne nad tymi budynkami i budowlami nadal pozostaje po stronie dzierżawcy.

Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy dokonując w przyszłości sprzedaży Nieruchomości w R. oraz w Z., Zainteresowany nr 1 lub Zainteresowana nr 2 będą działali jako podatnicy VAT.

Z analizy art. 5 ust. 1 ustawy w związku z art. 15 ust. 1 ustawy wynika, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 15 ust. 2 ustawy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i był faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Umowa dzierżawy jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego/wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy/dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług umowa dzierżawy wypełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż w wyniku zawartej umowy powstaje bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, do którego odwołuje się art. 15 ust. 2 ustawy, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Na gruncie analizowanej sprawy, działki o numerach 1, 2, 3 i 4 wydzierżawiane przez Zainteresowaną nr 2 na podstawie zawartych umów dzierżawy Spółce (…), są wykorzystywane w prowadzonej przez Zainteresowaną nr 2 działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Potwierdzają to informacje zawarte we wniosku – Zainteresowana nr 2 jest czynnym podatnikiem VAT z tytułu umów dzierżawy, czynsz z tytułu umów dzierżawy jest dokumentowany fakturami VAT wystawianymi wyłącznie przez Zainteresowaną nr 2, która w związku z tym rozlicza w całości podatek należny z tytułu dzierżawy. Zainteresowany nr 1 nie jest stroną w żadnej umowie dzierżawy. Z wniosku również wynika, że przedmiotowe działki wydzierżawiane są przez Zainteresowaną nr 2 od 2009 roku. Działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych przez Zainteresowaną nr 2, a więc cel zarobkowy. Wydzierżawienie przez Zainteresowaną nr 2 przedmiotowych działek spowodowało, że utraciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie w sposób ciągły dla celów zarobkowych działek spowodowało, że są/były one wykorzystywane w prowadzonej przez Zainteresowaną nr 2 działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

Z przywołanych uprzednio przepisów oraz orzecznictwa TSUE wynika, że nieruchomość wykorzystywana na cele działalności gospodarczej nie stanowi majątku osobistego.

Tym samym, sprzedając Nieruchomości w R. i Z. składające się z działek o numerach 1, 2, 3 i 4, Zainteresowana nr 2 nie będzie dokonywała czynności rozporządzania majątkiem prywatnym, lecz czynność ta będzie dotyczyć działek wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej, polegającej na odpłatnej dzierżawie. Zatem, w związku ze sprzedażą działek o numerach 1, 2, 3 i 4, będących we współwłasności małżeńskiej, Zainteresowana nr 2 będzie działała jako podatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Wobec powyższego, planowana dostawa przedmiotowych działek, będących we współwłasności małżeńskiej, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wynika z okoliczności sprawy, przedmiotem sprzedaży będą działki wykorzystywane w działalności gospodarczej, z tytułu której Zainteresowana nr 2 jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług. Zatem, nie każda czynność, która wywołuje skutki na gruncie prawa cywilnego, będzie takie skutki wywoływała na gruncie prawa podatkowego.

W rozpatrywanej sprawie, pomimo że przedmiotowe działki stanowią majątek wspólny małżonków, to jednak Nieruchomości te były wykorzystywane wyłącznie przez Zainteresowaną nr 2 do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, prowadząc działalność gospodarczą w oparciu o składniki majątku wspólnego Zainteresowana nr 2 miała nad tym majątkiem kontrolę ekonomiczną.

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych   w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Mając na uwadze powyższe oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży działek o numerach 1, 2, 3 i , będących we wspólności majątkowej małżeńskiej, wyłącznie Zainteresowana nr 2 będzie stroną dokonującą czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem i będzie występowała w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy dla całości transakcji sprzedaży. Skoro bowiem Nieruchomości w R. i Z. (działki o numerach 1, 2, 3 i 4) – będące przedmiotem planowanej sprzedaży – Zainteresowana nr 2 wykorzystywała do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to jest Ona w sensie ekonomicznym właścicielem tych Nieruchomości i to Zainteresowana nr 2 dokona w efekcie dostawy ww. Nieruchomości – przeniesienia prawa do rozporządzania działkami jak właściciel.

W tym miejscu należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana, albo zwolniona od tego podatku. Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl zapisów art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, w zgodny sposób odpowiada zatem treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Z powyższych przepisów wynika, że ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Bez znaczenia zatem pozostaje klasyfikacja według ewidencji gruntów i budynków lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Jak Państwo wskazali w opisie sprawy, działki ewidencyjne o numerach 2 i 4 są działkami niezabudowanymi. Na moment sprzedaży będą objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zgodnie z jego ustaleniami przeznaczone są pod nieuciążliwe funkcje produkcyjne i magazynowe oraz usługowe i parkingi. Zgodnie z zapisami zawartymi w opisie, dla obszaru o numerze (…) wskazano możliwość pobudowania budynkami o charakterze produkcyjnym, usługowym oraz budowlami, czyli parkingami.

Zatem działki o numerach 2 i 4, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, stanowią tereny budowlane zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie do ich sprzedaży zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W związku z powyższym, planowana sprzedaż działek nr 2 i 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że działki o numerach 2 i 4 nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT. Działki są bowiem przedmiotem umowy dzierżawy pomiędzy Zainteresowaną nr 2 a Spółką (…), która to umowa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zatem, dla dostawy działek o numerach 2 i 4 nie zostaną spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Państwa niezabudowanych działek o numerach 2 i 4 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

W odniesieniu natomiast do dostawy zabudowanych działek o numerach 1 i 3 wskazać należy, że w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami, spełniających określone w tych przepisach warunki.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z uregulowania tego wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest    – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku/budowli.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Ponadto należy zauważyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, to należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o powołany wyżej przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy stanie się bezzasadne.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Wobec tego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków lub budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

Należy ponadto zauważyć, że w myśl art. 3 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.):

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Wskazać należy, że zgodnie z powołanym wyżej przepisem, przez budynek należy rozumieć obiekt budowlany, który jest trwale związanym z gruntem.

W celu wyjaśnienia wątpliwości dotyczących możliwości zwolnienia z opodatkowania przy planowanej dostawie działek zabudowanych nr 1 i 3, w pierwszej kolejności należy ustalić, co będzie przedmiotem dostawy.

W świetle art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie «dostawa towarów» w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, że ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości – w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt.

Analiza przedstawionego zdarzenia przyszłego oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi zatem do stwierdzenia, że w przypadku działek nr 1 i 3, przedmiotem dostawy w istocie będzie grunt wraz z obiektami będącymi Państwa własnością (częścią budynku usługowo-handlowego znajdującego się na działce 1 oraz budynku produkcyjno-usługowego^{znajdującego się na działce 3}). Dodatkowo, jak wskazali Państwo w opisie sprawy – przyłącza do budynków (prąd, woda, gaz) znajdujące się na działkach nr 1 i 3, stanowią urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Nie są zatem samodzielną budowlą zdefiniowaną w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za odrębny towar na gruncie podatku od towarów i usług. Tak więc, ww. naniesienia należy traktować jako element przynależny do budynków posadowionych na działkach nr 1 i 3 i opodatkować łącznie z tym budynkiem.

W celu ustalenia, czy w odniesieniu do dostawy ww. działek zabudowanych zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem budynków znajdujących się na tych działkach doszło do pierwszego zasiedlenia.

Analizując przedstawione w opisie sprawy informacje w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że planowana dostawa ww. budynków (części budynku usługowo-handlowego znajdującego się na działce 1 oraz budynku produkcyjno-usługowego^{znajdującego się na działce 3}) nie będzie następowała w ramach pierwszego zasiedlenia ani przed nim. Do pierwszego zajęcia (używania) doszło już wcześniej. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków a ich dostawą, która dopiero nastąpi, upłynie ponad 2 lata. Ponadto, od momentu dokonania ulepszeń przewyższających 30% wartości początkowej budynków – do momentu planowanej dostawy (sprzedaży) również upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji, zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy ww. budynków będących Państwa własnością znajdujących się na działkach nr 1 i 3, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. W związku z tym, zbycie przedmiotowych budynków będzie korzystało ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym, w oparciu o art. 29a ust. 8 ustawy, również dostawa działek nr 1 i 3, na których ww. budynki są posadowione, będzie zwolniona od podatku.

Podsumowując należy stwierdzić, że dokonując w przyszłości sprzedaży Nieruchomości w R. oraz w Z., składających się z działek o numerach 1, 2, 3 i 4, tylko Zainteresowana nr 2 będzie działała dla całości transakcji w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Natomiast Zainteresowany nr 1 dla ww. transakcji sprzedaży, nie będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Transakcja sprzedaży niezabudowanych działek nr 2 i 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, zatem będzie objęta podatkiem od towarów i usług. Z kolei transakcja sprzedaży zabudowanych działek nr 1 i 3 będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy w razie uznania Zainteresowanego nr 1 lub Zainteresowanej nr 2 za podatnika VAT, ewentualna podstawa opodatkowania będzie odpowiadać całości ceny sprzedaży uzyskanej ze sprzedaży tych Nieruchomości, stanowiących majątek wspólny małżeński.

Na podstawie art. 29a ust. 1 ustawy:

Katalog elementów dodatkowych wchodzących w skład podstawy opodatkowania określony został w art. 29a ust. 6 ustawy, w myśl którego:

Stosownie do art. 29a ust. 7 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że co do zasady podstawa opodatkowania obejmuje wszystko, co stanowi wartość otrzymanego świadczenia, które dostawca lub świadczący usługę otrzymuje lub powinien otrzymać od kupującego. Przepis art. 29a ust. 6 i ust. 7 ustawy wymienia elementy, które powinny być wliczane bądź nie do podstawy opodatkowania.

Należy zauważyć, że uregulowanie wynikające z art. 29a ust. 1 ustawy, stanowi odpowiednik art. 73 Dyrektywy 2006/112/WE Rady zgodnie z którym:

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy prawa podatkowego nie regulują wysokości kwoty należnej od nabywcy, czyli ceny sprzedaży. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, które regulują konsekwencje publiczno-prawne dokonania sprzedaży towaru lub wyświadczenia usługi – nie mogą mieć wpływu na wysokość ceny ustalonej przez strony umowy cywilnej. Regulują bowiem, co stanowi podstawę opodatkowania, ale nie mają i nie mogą mieć wpływu na sposób jej ustalenia.

W prawodawstwie polskim obowiązuje zasada swobody umów, w ramach której strony mogą dowolnie kształtować treść umowy w granicach wyznaczonych przez prawo. Zasada ta ma również zastosowanie na gruncie prawa podatkowego. W związku z tym, przy ustalaniu wysokości należności ustawodawca nie ingeruje w sferę podejmowania decyzji, co do sposobu określenia należności (ceny – tj. czy winna być ona uzgodniona w zawartej pomiędzy kontrahentami umowie jako wartość bez podatku VAT, tzw. cena netto, czy też wartość z podatkiem VAT, tzw. cena brutto) za sprzedawany towar, a wszelkie spory pomiędzy stronami transakcji w tym zakresie są rozstrzygane na gruncie prawa cywilnego, a nie podatkowego.

Jak wynika z utrwalonego orzecznictwa TSUE, podstawą opodatkowania dostawy towarów lub świadczenia usług jest wynagrodzenie rzeczywiście otrzymane z tego tytułu. Owo wynagrodzenie jest zatem wartością subiektywną, czyli rzeczywiście otrzymaną, a nie wartością oszacowaną według kryteriów obiektywnych. Ponadto, wynagrodzenie musi być wyrażalne w pieniądzu (zob. wyrok z 19 grudnia 2012 r. w sprawie C-549/11, z 29 lipca 2010 r. w sprawie C-40/09).

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, wartość nakładów poniesionych przez dzierżawcę pozostanie przy Spółce (…) i nie będzie wliczona w wartość transakcji. Rozliczenie, rozumiane jako zwrot nakładów na rzecz wydzierżawiającego, nie nastąpi. Planują Państwo dokonać jedynie sprzedaży gruntów wraz z budynkami bezpośrednio przez Państwa wzniesionymi. Natomiast nie mają podlegać sprzedaży budowle i budynki wybudowane bezpośrednio przez Dzierżawcę z uwagi na fakt, iż władztwo ekonomiczne nad tymi budynkami i budowlami nadal pozostaje po stronie dzierżawcy.

Podstawą opodatkowania przy przeniesieniu prawa własności Nieruchomości dokonywanych w ramach umowy sprzedaży zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy pomniejszone o kwotę podatku.

Z przytoczonych regulacji ustawy o podatku od towarów i usług wynika, że podstawą opodatkowania jest zapłata z tytułu dokonanej dostawy, pomniejszona o kwotę należnego podatku, tj. wartość netto (bez podatku). Przy czym, to strony (a nie organ podatkowy) dokonujące czynności cywilnoprawnych określają w zawieranych przez siebie umowach wartość – cenę, za którą dokonują transakcji. Zatem analiza przedmiotu umów cywilnoprawnych, a zwłaszcza kwestii wartości planowanych transakcji oraz dokumentów z jakich one mają wynikać, nie mieści się w ramach postępowania określonego w art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.

Analiza wniosku oraz treści powołanych przepisów prowadzi do stwierdzenia, że podstawą opodatkowania przy dostawie nieruchomości dokonywanej w ramach umowy sprzedaży, zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy będzie wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, pomniejszone o kwotę podatku.

Powyżej w interpretacji rozstrzygnięto, że dokonując w przyszłości sprzedaży Nieruchomości w R. oraz w Z., składających się z działek o numerach 1, 2, 3 i 4, tylko Zainteresowana nr 2 będzie działała w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy dla całości transakcji sprzedaży. Nieruchomości będące przedmiotem planowanej sprzedaży Zainteresowana nr 2 wykorzystywała do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy i w sensie ekonomicznym jest właścicielem tych Nieruchomości. W efekcie, to właśnie Zainteresowana nr 2 dokona dostawy przedmiotowych Nieruchomości, a czynność ta w całości będzie podlegała po stronie Zainteresowanej nr 2 opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. W analizowanej sprawie transakcja sprzedaży niezabudowanych działek nr 2 i 4 nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, zatem będzie objęta podatkiem od towarów i usług, z kolei transakcja sprzedaży zabudowanych działek nr 1 i 3 będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W konsekwencji, w odniesieniu do sprzedaży działek niezabudowanych, podstawą opodatkowania będzie wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną z tytułu sprzedaży od nabywcy, pomniejszone o kwotę należnego podatku. Natomiast w odniesieniu do sprzedaży działek zabudowanych, w związku z zastosowaniem zwolnienia od podatku dla ich sprzedaży, podstawą opodatkowania będzie wszystko, co stanowi zapłatę otrzymaną z tytułu sprzedaży od nabywcy, bez pomniejszania o kwotę podatku VAT (nie wystąpi kwota podatku należnego).

Wobec powyższego, Państwa stanowisko w odniesieniu do pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i nr 2 uznałem całościowo za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego, w tym na informacjach, że działki nr 2 i 4 są działkami niezabudowanymi, od momentu dokonania ulepszeń budynków znajdujących się na działkach 1 i 3 do ich dostawy upłynie okres dłuższy niż 2 lata oraz nie nastąpi rozliczenie nakładów poniesionych przez dzierżawców. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Odnosząc się do powołanych przez Państwa w przedmiotowym wniosku wyroków sądu wyjaśniam, że powołane wyroki są rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym i tylko do nich się zawężają. Zatem wskazane we wniosku wyroki sądu nie mają wpływu na podjęte w niniejszej interpretacji rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

(t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

·    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).