Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji komorniczej, zwolnienie sprzedaży od podatku.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży egzekucyjnej lokalu niemieszkalnego wraz z udziałem w gruncie oraz prawa do zwolnienia od podatku VAT tej transakcji – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 16 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości wraz z udziałem w gruncie oraz zwolnienia tej transakcji od podatku VAT.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 17 stycznia 2023 r. (wpływ 23 stycznia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (...) prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko (….), PESEL: (…) zam. (…).

Przedmiotem egzekucji jest lokal niemieszkalny nr 1 o pow. (…) m² położony w (…) przy ul. (…), objęty Księgą Wieczystą (…) prowadzoną przez (…) Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (…) wraz z udziałem wielkości 9/10 prawa własności części wspólnych nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…) stanowiącej nr 1, 2, 3 o łącznej powierzchni (…) ha, na których zlokalizowano budynek mieszkalny, budynek niemieszkalny oraz budynek biurowca i budynki przemysłowe; po wyodrębnieniu lokali wskazano m.in. korytarze, biura, pomieszczenia socjalne i gospodarcze, w.c., szatnie, halę produkcyjną i kotłownię o łącznej powierzchni (…) m², która to nieruchomość wspólna objęta jest księga wieczystą nr (…) prowadzoną przez (…) Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (…).

Zarówno lokal, jak i nieruchomość stanowiąca części wspólne położona jest na terenach przemysłowych.

Do 31 grudnia 2013 r. pod tym adresem mieściła się siedziba zakładu produkcyjnego pn.: (…).

Lokal podlegający egzekucji wykorzystywany jest obecnie jako pomieszczenie socjalne (stołówka) dla osób pracujących w hali produkcyjnej zlokalizowanej na nieruchomości wspólnej. Zakład prowadzący produkcję na nieruchomości nie jest jej właścicielem.

Do celów gospodarczych wykorzystywany jest lokal podlegający egzekucji jako pomieszczenie socjalne oraz część nieruchomości wspólnej (hala produkcyjna). Pozostała część nieruchomości wspólnej oraz drugi lokal zlokalizowany pod tym adresem są nieużytkowane.

Budynek mieszkalny zlokalizowany na nieruchomości wspólnej nie został oddany do użytku. Nie można ustalić daty ostatniego dokonania inwestycji na nieruchomości, od której inwestorowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Według wiedzy organu egzekucyjnego w ciągu ostatnich 10 lat na nieruchomości nie dokonywano żadnych inwestycji/ulepszeń.

Obecny właściciel nieruchomości nie dokonywał żadnych odliczeń podatku VAT z tytułu nakładów na nieruchomość podlegającą sprzedaży egzekucyjnej. Dłużniczka, a zarazem właścicielka nieruchomości stanowiącej przedmiot egzekucji nie jest i nigdy nie była podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiot egzekucji/sprzedaży/dostawy nabyła w ramach umowy darowizny z 23 marca 2018 r. Poprzedni właściciel również nie był podatnikiem podatku VAT i również nabył nieruchomość w formie darowizny.

Obecna właścicielka nieruchomości, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, najmuje nieruchomość osobie trzeciej, która prowadzi w jej części działalność gospodarczą.

Z tytułu najmu nie są wystawiane faktury VAT, a jedynie rachunki.

Poprzedni właściciel również nie prowadził działalności gospodarczej na nieruchomości a jedynie ją najmował. Komornik prowadząc egzekucję z wyżej opisanej nieruchomości dokona jej sprzedaży w trybie licytacji publicznej. Dokumentem przenoszącym własność będzie postanowienie sądu w przedmiocie przysądzenia własności.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W celu uzupełnienia opisu zdarzenia przyszłego poprosiliśmy, żeby:

I.Uzupełnił Pan wniosek odpowiadając jednoznacznie na poniższe pytania:

1.Proszę wskazać jednoznacznie co jest przedmiotem Pana wniosku a w szczególności wyjaśnić, jakich budynków/nieruchomości dotyczy udział w wysokości 9/10 prawa własności części wspólnych nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…).

Odpowiedział Pan:

Udział w wielkości 9/10 prawa własności części wspólnych nieruchomości położonej przy ul. (…) objętej księgą wieczystą nr (…) obejmuje nieruchomości stanowiące działki gruntu nr 1, 2 i 3 o łącznej powierzchni (…) ha, na których zlokalizowany jest: część stawu o pow. ok. (…) arów, budynek niemieszkalny o pow. zabudowy (…) m2, budynek mieszkalny o pow. zabudowy (...) m2, budynek przemysłowy o pow. zabudowy (…) m2, budynek przemysłowy o pow. zabudowy (…) m2, budynek biurowy o pow. zabudowy (…) m2.

2.Czy Dłużniczka prowadzi działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.)?

Odpowiedział Pan:

Dłużniczka nie prowadzi działalności gospodarczej.

3.Czy lokal niemieszkalny wraz z udziałem wielkości 9/10 prawa własności części wspólnych nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…), był/jest/będzie wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej? Jeśli tak, to w jakiej?

Odpowiedział Pan:

Lokal niemieszkalny podlegający egzekucji wykorzystywany jest obecnie jako stołówka przez najemcę nieruchomości prowadzącego działalność gospodarczą, stąd można uznać, że jest wykorzystywany w działalności gospodarczej. Obecnie najemca prowadzi działalność gospodarczą z zakresu budownictwa modułowego.

4.Co konkretnie w obrębie nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…) stanowi aktualnie przedmiot umowy najmu, której stroną jest Dłużniczka?

Odpowiedział Pan:

Przedmiotem umowy najmu jest lokal i nieruchomość z nim związana.

5.Kiedy i na jaki okres Dłużniczka zawarła ww. umowę najmu? Czy jest to umowa odpłatna?

Odpowiedział Pan:

Umowa najmu/dzierżawy została zawarta w roku 2018. Jest to umowa odpłatna.

6.Czy wcześniej Dłużniczka podpisywała inne umowy o charakterze cywilno-prawnym dotyczące lokalu niemieszkalnego wraz z udziałemwielkości 9/10 prawa własności części wspólnych nieruchomościpołożonej w (…) przy ul. (…)? Jeśli tak, proszę wskazać, jakie to były umowy, na jaki okres zawarte oraz czy były odpłatne.

Odpowiedział Pan:

Wcześniej były zawierane różne umowy najmu, jednak z uwagi na upływ czasu nie jest możliwe wskazanie okresów. Były to umowy odpłatne.

7.W jaki sposób Dłużniczka wykorzystywała/wykorzystuje lokal niemieszkalny wraz z udziałem wielkości 9/10 prawa własności części wspólnych nieruchomościpołożonej w (…) przy ul. (…) od momentu wejścia w ich posiadanie do momentu zbycia?

Odpowiedział Pan:

Dłużniczka od wejścia w posiadanie lokalu podlegającego egzekucji wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej nie użytkuje samoistnie nieruchomości. Stanowi ona jedynie przedmiot najmu.

8.Czy w odniesieniu do lokalu niemieszkalnego wraz z udziałem wielkości 9/10 prawa własności w części wspólnych ww. nieruchomości, które mają stanowić przedmiot egzekucji – doszło/dojdzie do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.; zwanej dalej ustawą)?

Odpowiedział Pan:

W odniesieniu do lokalu niemieszkalnego wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy.

9.Jeśli doszło/dojdzie do pierwszego zasiedlenia ww. lokalu niemieszkalnego wrazz udziałem wielkości 9/10 prawa własności w części wspólnych nieruchomościpołożonej w (…) przy ul. (…), to czy od tego momentu do momentu planowanej sprzedaży nieruchomości upłynął/upłynie okres co najmniej 2 lat?

Odpowiedział Pan:

Od pierwszego zasiedlenia upłynął okres co najmniej dwóch lat.

10.Czy były/są/będą ponoszone wydatki na ulepszenie przedmiotowego lokalu wraz z udziałem wielkości 9/10 prawa własności w części wspólnych nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…) w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% ich wartości początkowej?

Odpowiedział Pan:

Od czasu nabycia w roku 2018 własności lokalu wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej przez dłużniczkę nie dokonywano żadnych ulepszeń zarówno w lokalu jak i w nieruchomości wspólnej.

Według wiedzy komornika od co najmniej 10 lat żadne ulepszenia nie były dokonywane.

11.Jeżeli wydatki, o których mowa w pytaniu powyżej miały miejsce, to czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało/przysługuje/będzie przysługiwać Dłużniczce prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Odpowiedział Pan:

Nie dotyczy (negatywna odpowiedź na pytanie nr 10).

12.Jeżeli wydatki, o których mowa w pytaniu nr 7 miały miejsce, to czy po tym ulepszeniu lokal niemieszkalny wraz z udziałem wielkości 9/10 prawa własności w części wspólnych nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…) zostały/zostaną oddane do użytkowania? Czy od ww. oddania do użytkowania do momentu dokonania sprzedaży upłynął/upłynie okres co najmniej 2 lat?

Odpowiedział Pan:

Nie dotyczy (negatywna odpowiedź na pytanie nr 10).

13.Czy ww. lokal niemieszkalny wraz z udziałem wielkości 9/10 prawa własnościw części wspólnych nieruchomości położonej w (…) przy ul. (…) od momentu nabycia/wytworzenia do momentu sprzedaży były, są i będą wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeżeli tak, to prosimy podać podstawę prawną zwolnienia.

Odpowiedzi na pytania nr 8-13 prosimy udzielić osobno dla każdej nieruchomości/budynku będącego przedmiotem tego wniosku.

Odpowiedział Pan:

Od momentu nabycia lokalu wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej (wg treści księgi wieczystej) dłużniczka nie wykorzystywała nieruchomości do jakiejkolwiek działalności objętej podatkiem od towarów i usług VAT. Jedynym sposobem użytkowania nieruchomości przez dłużniczkę jest najem opodatkowany ryczałtowo.

14.Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach, a które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało miejsce zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy, to czy prowadził/prowadzi/będzie prowadził Pan udokumentowane działania jako komornik sądowy, które nie doprowadziły/nie doprowadzą – na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużniczki – do uzyskania tych informacji?

Odpowiedział Pan:

Wszystkie informacje zawarte w niniejszym piśmie, jak i wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej oparte są na wiedzy uzyskanej od pełnomocnika dłużniczki – (...), który na bieżąco udziela informacji w zakresie, w jakim zostanie zadane mu pytanie dotyczące stanu fizycznego i prawnego nieruchomości. W przypadku konieczności uzyskania dodatkowych informacji niezbędnych do rozstrzygnięcia sprawy, niewątpliwie zostaną one również udzielone.

II.Doprecyzował Pan pytanie w zakresie przedmiotu wniosku.

Pytanie

Czy dostawa nieruchomości stanowiącej wskazany wyżej lokal niemieszkalny nr 1 zlokalizowany przy ul. (…) w (…) objęty księgą wieczystą nr (…) wraz ze związanym z nim udziałem wielkości 9/10 w nieruchomości wspólnej stanowiącej działki gruntu nr 1, 2 i 3 o łącznej powierzchni (…) ha, na których zlokalizowane są: część stawu o pow. ok (…) arów, budynek niemieszkalny o pow. zabudowy (…) m², budynek mieszkalny o pow. zabudowy (…) m², budynek przemysłowy o pow. zabudowy (…) m², budynek przemysłowy o pow. zabudowy (…) m², budynek biurowy o pow. zabudowy (…) m² objęte księgą wieczystą nr (…) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy komornik sądowy dokonując sprzedaży w trybie licytacji publicznej tej nieruchomości będzie zobowiązany obliczyć i odprowadzić podatek od towarów i usług, czy też podlega ona zwolnieniu?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy dostawa wyżej oznaczonej zabudowanej nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, z uwagi na fakt, iż dostawca nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, stąd też nie można w jej imieniu wystawić dokumentu sprzedaży w postaci faktury VAT. Nadto dostawca towaru (dłużniczka) nabyła nieruchomość nieodpłatnie i nie przysługiwało Jej prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, jak również nie ponosiła wydatków na ulepszenie przedmiotu dostawy i z tego tytułu również i nie przysługiwało jej prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W powyższej sytuacji, gdyby nawet zakwalifikować opisaną transakcję jako objętą opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług dostawa wyżej oznaczonej zabudowanej nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu stosownie do przepisu art. 43 ust. 10a ustawy o podatku od towarów.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku – jest nieprawidłowe

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie uregulowania zawartego w art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, ze zm.), zwanej dalej ustawą, organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2505, ze zm.) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383, ze zm.), zgodnie z którym:

Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez komornika sprzedaż towarów będących własnością dłużnika jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie jest obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 22 ustawy, przez sprzedaż należy rozumieć:

Odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel, (…).

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, zarówno grunt, jak i budynek/budowla lub ich części spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność, stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi być wykonana przez podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według ust. 2 powołanego artykułu:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego.

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Opodatkowaniu VAT podlegają następujące transakcje odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zaznacza się, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 tej ustawy, wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel danej nieruchomości – jest podatnikiem podatku od towarów i usług, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości.

Podkreślić jednak należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana podatkiem VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest generalnie zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się:

Oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków lub budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika z powyższego, prawo do zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów, będących przedmiotem sprzedaży, nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.  towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

2.    przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogicznie opodatkowanie podatkiem VAT, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione. Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko Dłużniczce.

Przedmiotem egzekucji jest lokal niemieszkalny nr 1 o pow. (…) m² położony w (…) przy ul. (…), objęty Księgą Wieczystą (…) prowadzoną przez (…) Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w (…) wraz z udziałem wielkości 9/10 prawa własności części wspólnych nieruchomości.

Lokal podlegający egzekucji wykorzystywany jest obecnie jako pomieszczenie socjalne (stołówka) dla osób pracujących w hali produkcyjnej zlokalizowanej na nieruchomości wspólnej. Zakład prowadzący produkcję na nieruchomości nie jest jej właścicielem. Do celów gospodarczych wykorzystywany jest lokal podlegający egzekucji jako pomieszczenie socjalne oraz część nieruchomości wspólnej (hala produkcyjna). Pozostała część nieruchomości wspólnej oraz drugi lokal zlokalizowany pod tym adresem są nieużytkowane.

Obecny właściciel nieruchomości nie dokonywał żadnych odliczeń podatku VAT z tytułu nakładów na nieruchomość podlegającą sprzedaży egzekucyjnej. Dłużniczka, a zarazem właścicielka nieruchomości stanowiącej przedmiot egzekucji nie jest i nigdy nie była podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiot egzekucji/sprzedaży/dostawy nabyła w ramach umowy darowizny z 23 marca 2018 r. Poprzedni właściciel również nie był podatnikiem podatku VAT i również nabył nieruchomość w formie darowizny.

Obecna właścicielka nieruchomości, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, najmuje nieruchomość osobie trzeciej, która prowadzi w jej części działalność go. Przedmiotem umowy najmu jest lokal i nieruchomość z nim związana.

Umowa najmu/dzierżawy została zawarta w roku 2018. Jest to umowa odpłatna.

W odniesieniu do lokalu niemieszkalnego wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy.

Od pierwszego zasiedlenia upłynął okres co najmniej dwóch lat.

Od czasu nabycia w roku 2018 własności lokalu wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej przez dłużniczkę nie dokonywano żadnych ulepszeń zarówno w lokalu jak i w nieruchomości wspólnej. Według wiedzy komornika od co najmniej 10 lat żadne ulepszenia niebyły dokonywane.

Z tytułu najmu nie są wystawiane faktury VAT, a jedynie rachunki.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii podlegania opodatkowaniu oraz zwolnienia z opodatkowania sprzedaży lokalu niemieszkalnego z udziałem wielkości 9/10 prawa własności części wspólnych nieruchomości, tj. gruntu.

Aby ustalić czy Wnioskodawca, jako komornik sądowy, będzie zobowiązany do opodatkowania sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, należy dokonać analizy, czy Dłużniczka w okolicznościach opisanych we wniosku będzie podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Analiza okoliczności sprawy oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, tj. lokalu niemieszkalnego z udziałem wielkości 9/10 prawa własności części wspólnych nieruchomości należy uznać Dłużniczkę za podatnika podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zbycie lokalu opisanego w złożonym wniosku nie nastąpi w ramach rozporządzania majątkiem prywatnym dłużniczki, w związku z tym w opisanej sytuacji dłużniczkę należy uznać za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię umowy najmu, która została uregulowana w ustawie Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610, ze zm.).

Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższych przepisów najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną. Oddanie rzeczy innej osobie do używania na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu.

Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Wnioskodawca wskazał, że lokal niemieszkalny opisany we wniosku był przedmiotem umowy najmu, był więc wykorzystywany przez Dłużniczkę w prowadzonej działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Mając na uwadze opis sprawy w kontekście powołanych przepisów stwierdzić należy, że dostawa w ramach postępowania egzekucyjnego lokalu niemieszkalnego z udziałem wielkości 9/10 prawa własności części wspólnych nieruchomości, tj. gruntu, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem przedmiotowa transakcja będzie dotyczyła towaru w rozumieniu ustawy oraz dokonana będzie w imieniu i na rzecz podmiotu (Dłużniczki), objętego dyspozycją art. 15 ustawy jako wykonującego działalność gospodarczą, a więc będącego podatnikiem.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy względem ww. lokalu nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa lokalu niemieszkalnego z udziałem wielkości 9/10 prawa własności części wspólnych nieruchomości, pełniącego funkcję pomieszczenia socjalnego (stołówki), będącego przedmiotem sprzedaży nie będzie następować w ramach pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, gdyż jak wynika z wniosku zasiedlenie przedmiotowego lokalu miało już miejsce z uwagi na wykorzystanie w prowadzonej działalności gospodarczej a od pierwszego zasiedlenia ww. lokalu do dnia planowanej sprzedaży – jak wskazał Pan we wniosku – upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, Dłużniczka nie ponosiła wydatków na ulepszenie nieruchomości, w stosunku do których przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zatem w rozpatrywanej sprawie zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dla sprzedaży nieruchomości – lokalu niemieszkalnego. Zwolnieniem zostanie również objęty grunt, na którym powyższy budynek jest posadowiony – udział w wielkości 9/10 prawa własności – zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Oznacza to, że sprzedaż licytacyjna wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego lokalu niemieszkalnego z udziałem wielkości 9/10 prawa własności części wspólnych nieruchomości będzie stanowiła transakcję zwolnioną od podatku VAT.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku ze sprzedażą opisanego lokalu niemieszkalnego z udziałem wielkości 9/10 prawa własności części wspólnych nieruchomości, tj. gruntu, bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż licytacyjna wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego lokalu niemieszkalnego z udziałem wielkości 9/10 prawa własności części wspólnych nieruchomości, tj. gruntu, będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w związku  z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy – oceniane całościowo – należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).