Zwolnienie od podatku VAT sprzedaży lokalu będącego towarem handlowym

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 grudnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 15 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku VAT sprzedaży lokalu użytkowego będącego towarem handlowym.

Uzupełnili go Państwo 5 lutego 2024 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Przedmiotem Państwa działalności jest między innymi „KUPNO I SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI NA WŁASNY RACHUNEK”. Planują Państwo kupić od osób fizycznych nieruchomość która jest ich współwłasnością, na której posadowione są dwa budynki mieszkalne z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi. Dnia 04.03.2020 r. zawarli Państwo aktem notarialnym umowę przedwstępną zakupu nieruchomości. Dnia 21.03.2023 aktem notarialnym zmieniono warunki zawartej umowy przedwstępnej. Na dzień składania wniosku o indywidualną interpretację podatkową umowa kupna nie została jeszcze zawarta. Zakup nieruchomości planowany jest na luty 2024 r. Na poczet zakupu powyższej nieruchomości zapłacili Państwo już sprzedającym połowę ceny nabycia. Pozostała część zostanie zapłacona w terminie 7 dni po zawarciu przyrzeczonej umowy zakupu nieruchomości. Powyższa nieruchomość zostanie kupiona jako towar handlowy z przeznaczeniem do dalszej sprzedaży poszczególnych lokali. W jednym z budynków na parterze znajduje się lokal mieszkalny o powierzchni 84 m². Otrzymali Państwo ofertę zakupu, tego lokal po przekształceniu go na lokal użytkowy i dokonaniu niezbędnego małego remontu i zamierzają Państwo przyjąć tą ofertę. Zakres remontu zostanie ustalony z nabywcą po przyjęciu oferty i zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży tego lokalu. W akcie notarialnym z dnia 21.03.2023 cena zakupu te go lokalu przez Państwa została ustalona na 185 752 zł (2 211 zł/m²). Na dzień dzisiejszy nie są dokładnie znane koszty remontu lokalu dlatego rozpatrywane są dwa warianty: 1. koszty remontu nie przekroczą 30% ceny nabycia lokalu 2. koszty remontu przekroczą 30% ceny nabycia lokalu.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

Państwa zdaniem pierwszego zasiedlenia budynku, w tym również lokalu, którego dotyczy pytanie, a który jest częścią budynku dokonali jego właściciele po wybudowaniu budynku. Z tablicy na ścianie budynku jak i informacji w ewidencji budynków wynika, że budowa została ukończona w 1910 roku źródło: (…) w załączeni zrzut ekranu z ewidencji budynków z zaznaczonym adresem.

Na potwierdzenie prawidłowości przyjęcia powyższego założenia poniżej zamieszczamy fragment wyroku NSA który opisuje pierwsze zasiedlenie w praktyce.

Fragment wyroku NSA z dnia 19.09.2019r. o sygn. I FSK 1294/17.

„(...) kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora. W tychże pracach przygotowawczych stwierdzono, że kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. (...)”

Z brzmienia art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nie wynika, że użytkowanie budynku lub jego części ma nastąpić w ramach czynności podlegających opodatkowaniu.

Po analizie przepisów oraz ich interpretacji Państwa zdaniem pierwsze zasiedlenie budynku miało miejsce w 1910 roku, w tym roku została zakończona budowa i budynek stał się „przedmiotem konsumpcji”. Dokładnego dnia i miesiąca nie mogą Państwo ustalić, ale uważają Państwo, że nie ma to wpływu na wyliczenie okresu, który upłynął od tego momentu do dnia planowanej sprzedaży.

Państwa zdaniem od pierwszego zasiedlenia lokalu mieszkalnego na parterze, który zostanie przez Państwa przekształcony na lokal użytkowy, a następnie sprzedany, czyli od roku 1910 do 2024 upłynie okres dłuższy niż 2 lata. 

Gdyby w ocenie Organu Podatkowego opisane powyżej okoliczności były niewystarczające do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 przeanalizowali Państwo w drugiej kolejności możliwość zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Państwa zdaniem planowana sprzedaż spełnia warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a.

Od zakupu budynku, Państwa zdaniem nie będzie przysługiwało prawo odliczenia podatku VAT, zakup nastąpi od osób fizycznych. Litera „b” przepisu dotyczący wydatków na ulepszenie nie będzie miał tutaj zastosowania bo przedmiotem sprzedaży będzie towar handlowy, a nie środek trały.

Pytanie

Czy przy sprzedaży lokalu na parterze przekształconego z lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy i po wykonaniu remontu będą Państwo mogli skorzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku VAT niezależnie od wysokości poniesionych nakładów na remont oraz na zmianę przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na użytkowy gdyż planowana sprzedaż nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia ani w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem sprzedaż lokalu na parterze budynku po przeprowadzonym remoncie i przekwalifikowaniu z lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy objęta będzie zwolnieniem z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10. Sprzedaż nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednak w ustawodawca przewidział przypadki szczególne pozwalające skorzystać przez podatników ze zwolnienia od podatku VAT. Państwa zdaniem w opisanym powyżej przypadku znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części z wyjątkiem gdy: a) Dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim b) Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Ustawa o VAT w art. 2 pkt 14 mówi, iż przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub, b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Z kolei definicja ulepszenia została zawarta w art. 22g ust. 17 ustawy o pdof oraz art. 16g ust. 13 ustawy o pdop. Jak wynika z tych przepisów, środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł. Z zapisu wynika, że o ulepszeniu możemy mówić w przypadku środka trwałego a nie towaru handlowego. Pierwszego zasiedlenia lokalu dokonali jego obecni właściciele i nie ma tu znaczenia aktualna zmiana sposobu użytkowania lokalu, a od zakupów związanych z planowanym remontem nie będą Państwo odliczali podatku VAT. W świetle powyższego w sytuacji gdy nieruchomość została zakupiona jako towar handlowy od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej a następnie zostanie wykonany remont nawet w wysokości przekraczającej 30% wartości ceny nabycia lokalu to sprzedaż takiego lokalu będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT z uwagi na fakt, iż nie mamy do czynienia z wydatkami na ulepszenie, bo przedmiotem dostawy towarów nie jest środek trwały lecz towar handlowy przeznaczony do dalszej sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”:

Towarami – na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że zbycie nieruchomości, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów i na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami preferencyjnymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Zasady zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli i ich części znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, który stanowi że:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Kwestia pierwszego zasiedlenia została uregulowana w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania. Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na  potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w  najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na  podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Analiza powołanych wyżej przepisów wskazuje, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub  ich  części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm.),

Ulepszeniem środka trwałego – w rozumieniu ustawy podatkowej – jest więc:

   - przebudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, w wyniku których nastąpi jego dostosowanie do zmienionych potrzeb funkcjonalnych, użytkowych lub technicznych,

   - rozbudowa środka trwałego, tj. wykonanie takich prac, które powiększają ten środek trwały,

   - rekonstrukcja środka trwałego, tj. wykonanie prac, w wyniku których nastąpi odtworzenie zniszczonego środka trwałego do jego poprzedniego stanu,

   - adaptacja środka trwałego, tj. wykonanie prac mających na celu przystosowanie danego środka trwałego do spełniania odmiennych funkcji od tych, dla których został zbudowany lub użytkowany,

   - modernizacja środka trwałego, tj. unowocześnienie środka trwałego.

Zatem nieruchomości (np. lokale mieszkalne), które nie będą stanowić u podatnika środka trwałego, nie mogą ulec ulepszeniu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, ponieważ pojęcie ulepszenia, do którego odwołuje się ustawodawca w art. 2 pkt 14 ustawy odsyłając do przepisów o podatku dochodowym, dotyczy ulepszenia środków trwałych.

Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo kupić od osób fizycznych nieruchomość, na której posadowione są dwa budynki mieszkalne z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi. Powyższa nieruchomość zostanie kupiona jako towar handlowy z przeznaczeniem do dalszej sprzedaży poszczególnych lokali. W jednym z budynków na parterze znajduje się lokal mieszkalny o powierzchni 84 m². Otrzymali Państwo ofertę zakupu, tego lokal po przekształceniu go na lokal użytkowy i dokonaniu niezbędnego małego remontu. Zakres remontu zostanie ustalony z nabywcą po przyjęciu oferty i zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży tego lokalu. Państwa zdaniem pierwszego zasiedlenia budynku, w tym również lokalu, którego dotyczy pytanie, a który jest częścią budynku dokonali jego właściciele po wybudowaniu budynku. Od pierwszego zasiedlenia lokalu mieszkalnego na parterze, który zostanie przez Państwa przekształcony na lokal użytkowy, a następnie sprzedany, czyli od roku 1910 do 2024 upłynie okres dłuższy niż 2 lata. 

Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT sprzedaży lokalu użytkowego.

Mając na uwadze powyższe, jak wskazali Państwo w opisie sprawy, przed sprzedażą lokalu użytkowego dokonają Państwo remontu ww. lokalu. Należy jednak podkreślić, że przedmiotowy budynek, w którym znajduje się lokal będący przedmiotem sprzedaży, stanowi dla Państwa towar handlowy przeznaczony do dalszej odsprzedaży. Tym samym skoro nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym, nakłady ponoszone przez Państwa na przedmiotowy lokal nie stanowią ulepszenia w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od prawnych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego „ulepszenie” jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

W konsekwencji powyższego dla dostawy opisanego lokalu użytkowego będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż jak Państwo wskazali w opisie sprawy, w przypadku tego lokalu doszło już do pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zajęciem, a planowaną datą sprzedaży upłynie okres powyżej 2 lat, tym samym planowana dostawa lokalu użytkowego nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, jak również pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. lokalu minie okres dłuższy niż dwa lata.

W związku z powyższym dostawa lokalu użytkowego stanowiącego towar handlowy będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Państwa stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pełna weryfikacja przedstawionych we wniosku okoliczności możliwa jest jedynie w toku postępowania podatkowego lub kontrolnego, prowadzonego przez uprawnione do tego organy, będącego poza zakresem instytucji interpretacji indywidualnej. Postępowanie w sprawie dotyczącej wydania interpretacji indywidualnej jest postępowaniem szczególnym, mającym charakter uproszczony, odrębny od postępowania podatkowego, uregulowanego w dziale IV Ordynacji podatkowej. Wydając bowiem interpretację indywidualną Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przedstawia jedynie pogląd dotyczący wykładni treści analizowanych przepisów i sposobu ich zastosowania w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego bądź zdarzenia przyszłego (którego elementy przyjmuje, jako podstawę rozstrzygnięcia bez weryfikacji).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   -w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co  do  zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji