Opodatkowanie sprzedaży lokalu w trybie licytacji komorniczej.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 18 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania sprzedaży lokalu w trybie licytacji komorniczej.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 12 lutego 2024 r. (wpływ 12 lutego 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest komornikiem sądowym i prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko Dłużnikowi Sp. j. (dalej Dłużnik X) w sprawie (…). Przedmiotem egzekucji jest lokal w (…), dla którego Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą o nr (…).

Lokal ten jest usytuowany w budynku, który został wybudowany przez Dłużnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w roku 2014. Lokal będący przedmiotem wniosku znajduje się w budynku wielolokalowym z przeznaczeniem na apartamenty wczasowo/mieszkaniowe. Lokal ma status lokalu mieszkalnego, na który składają się: pokój z aneksem kuchennym, korytarz, łazienka oraz komórka lokatorska o łącznej powierzchni 33,39 m². Powierzchnia mieszkania wynosi: 31,69 m², powierzchnia komórki lokatorskiej: 1,70 m². Odrębna własność lokalu została ustanowiona na rzecz X 15 września 2015 r. Od daty ustanowienia odrębnej własności na rzecz X nie doszło do przeniesienia własności tego lokalu.

Wnioskodawca dokonał próby oględzin lokalu 24 lipca 2020 r. Do lokalu nie udało się jednak wejść, zamek w drzwiach był zamkiem sejfowym i odstąpiono od oględzin wewnętrznych. Oględziny zewnętrzne dokonano 27 maja 2020 r. 4 stycznia 2023 r. Wnioskodawca wezwał Dłużnika do wskazania, czy: – przedmiotowy lokal został wydany osobom trzecim do użytkowania, – jeśli tak, kiedy nastąpiło wydanie lokalu oraz – czy miało to miejsce w wyniku czynności opodatkowanej VAT. W odpowiedzi z 23 lutego 2023 r. pełnomocnik Dłużnika wyjaśnił jedynie, że lokal xx został wydany firmie Y do czasowego użytkowania na podstawie umowy. Niestety nie wskazano, jaka to była umowa, kiedy została zawarta, ani kiedy wydano lokal p. (…). Jest to podmiot prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług zakwaterowania (wg CEIDG – usługi sklasyfikowane w PKWiU pod symbolem 55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania).

Jednocześnie pełnomocnik oświadczył, że przekazanie lokalu do użytkowania firmie Y nie zostało opodatkowane podatkiem VAT przez Dłużnika. Pismem z 13 kwietnia 2023 r. Dłużnik został w trybie art. 761 § 1 kpc wezwany przez komornika do wskazania, czy w lokalu zostały przeprowadzone prace ulepszeniowe w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które to prace mieściłyby się w pojęciu przebudowy lokalu (wraz z opisem tych prac), a jeżeli tak, to kiedy zostały zakończone oraz jaka była ich łączna wartość, a także czy spowodowała ona wzrost wartości początkowej lokalu. W odpowiedzi udzielonej 24 kwietnia 2023 r. pełnomocnik Dłużnika ponownie oświadczył, że: „Lokal xx został wydany firmie Y do czasowego użytkowania na podstawie umowy. Przekazanie do użytkowania ww. lokali nie miało miejsca w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT”. Na pytanie o ulepszenia lokalu pełnomocnik Dłużnika udzielił jedynie ogólnej odpowiedzi, że: „W okresie 2015-2022 zostały przeprowadzone prace polegające ulepszeniu lokali do stanu nadającego się do ich zamieszkania. W wyniku powyższych czynności ulepszających wartość lokali wzrosła o (…) zł na 1 m².” Nie wyjaśniono jednak, na czym te prace polegały i jaka była ich łączna wartość. Komornikowi nie udało się ustalić żadnych konkretnych danych co do ulepszenia lokalu i jego ewentualnego zasiedlenia po zakończeniu prac ulepszeniowych.

12 maja 2023 r. Komornik wezwał posiadacza lokalu p. (…) do udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy zostały przeprowadzone przez Niego w lokalu xx prace ulepszeniowe w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które to prace mieściłyby się w pojęciu przebudowy lokalu (wraz z opisem tych prac), a jeżeli tak, to kiedy zostały zakończone oraz jaka była ich łączna wartość, a także, czy spowodowała ona wzrost wartości początkowej lokalu. Pan (…) nie podjął przesyłki i nie udzielił żadnych informacji dotyczących lokalu xx.

Uzupełnienie opisu sprawy.

1.Dłużnik jest obecnie wykreślony z rejestru podatników VAT (od 25 kwietnia 2023 r.) z powodu zawieszenia działalności gospodarczej. Jednak, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, że nie może On – w odniesieniu do sprzedaży lokalu xx – zastosować zwolnienia od podatku, Dłużnik powinien uzyskać ponownie status podatnika VAT czynnego; sprzedaż lokalu będzie bowiem czynnością wykonaną w ramach działalności gospodarczej Dłużnika.

2.Dłużnik budował budynek położony (…) w celu sprzedaży lokali mieszkalnych znajdujących się w tym budynku. Z treści księgi wieczystej założonej dla lokalu xx wynika, że Dłużnik zawarł umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży tego lokalu, która została rozwiązana w roku 2013. Umowa o wybudowanie lokalu i przeniesienie jego własności na rzecz nabywcy nie jest objęta żadnym zwolnieniem przedmiotowym lub podmiotowym od podatku od towarów i usług. Umowa taka podlega podatkowi VAT ze stawką 8% (dotyczy bowiem lokalu mieszkalnego). Należy więc uznać, że – zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – w dacie budowy lokalu Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wybudowaniem tego lokalu.

3.Z informacji uzyskanych w toku postępowania egzekucyjnego wynika, że lokal został wydany innemu podmiotowi do używania w ramach prowadzonej przez ten podmiot działalności gospodarczej. Jak to zauważono we wniosku, pełnomocnik Dłużnika wyjaśnił jedynie, że lokal będący przedmiotem wniosku został wydany firmie Y do czasowego użytkowania na podstawie umowy. Niestety nie wskazano, jaka to była umowa, kiedy została zawarta, ani kiedy wydano lokal p. (…). Jest to podmiot prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług zakwaterowania (wg CEIDG – usługi sklasyfikowane w PKWiU pod symbolem 55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania). Jednocześnie pełnomocnik oświadczył, że przekazanie lokalu do użytkowania firmie Y nie zostało opodatkowane podatkiem VAT przez Dłużnika. W ocenie Wnioskodawcy, brak opodatkowania przez Dłużnika tej czynności nie oznacza jednak, że lokal był przez Dłużnika wykorzystywany na cele działalności zwolnionej od VAT, bowiem wydanie lokalu innemu podmiotowi w sytuacji, gdy Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego jest czynnością opodatkowaną, zgodnie z art. 7 ust. 2 u.p.t.u. Ponadto wydanie lokalu oznacza, że nie był on w posiadaniu Dłużnika, nie mógł go więc w tym czasie wykorzystywać do czynności zwolnionych od VAT.

4.Na pytanie nr 4 i nr 5 o treści: „W jaki sposób Dłużnik wykorzystywał lokal xx przez cały okres jego posiadania?” i „Czy lokal xx w był oddany w najem lub dzierżawę? Jeśli tak, to w jakim okresie i czy był to najem/dzierżawa odpłatny czy nieodpłatny?”, udzielono następującej odpowiedzi: „Jak to zauważono wyżej, Wnioskodawca nie uzyskał dokładnych informacji na ww. tematy. Wiadomo jedynie, że lokal został wydany przedsiębiorcy firmie Y. Brak jednak informacji, co do okoliczności tego wydania oraz causy prawnej oraz sposobu wykorzystywania lokalu w przeszłości i obecnie.

5.Na pytanie nr 6 o treści: „Jeśli nie posiada Pan ww. informacji, które są niezbędne dla oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, art. 43 ust. 1 pkt 2, art. 43 ust. 1 pkt 10 bądź art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, to prosimy jednoznacznie wskazać:

a)czy ten brak informacji jest wynikiem podjętych przez Pana działań?

b)czy działania te zostały udokumentowane?

c)czy podjęte działania potwierdzają brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Dłużnika?”, udzielono następującej odpowiedzi:

„Tak, Wnioskodawca wielokrotnie wyzwał Dłużnika oraz obecnego posiadacza lokalu do udzielenia informacji niezbędnych do ustalenia, czy istnieją przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub pkt 10a u.p.t.u. Niestety nie uzyskano w toku postępowania wiarygodnych i kompletnych informacji niezbędnych do zastosowania ww. zwolnień od podatku”.

Pytanie

Czy Wnioskodawca ma obowiązek opodatkowania odpowiednią stawką VAT dostawy opisanego we wniosku lokalu w sytuacji, gdy brak informacji od Dłużnika nie pozwala wiarygodnie ustalić, czy po zasiedleniu lokalu doszło do jego ulepszenia (rozumianego jako przebudowa), a jeżeli tak, to ile wyniosły wydatki na to ulepszenie, kiedy zostały zakończone prace, a także czy po zakończeniu tych prac doszło do ponownego rozpoczęcia używania tego lokalu?

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, sprzedaż w drodze licytacji opisanego wyżej lokalu powinna zostać opodatkowana odpowiednią stawką VAT i nie może korzystać ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. jako oddanie do użytkowania (używania, korzystania) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dla oceny, czy dostawa opisanego wyżej lokalu będzie zwolniona od podatku, niezbędne jest więc ustalenie, czy będzie on w chwili dostawy uznany za „zasiedlony” przez okres co najmniej 2 lat liczonych od wybudowania albo od jego ulepszenia o wartości co najmniej 30% wartości początkowej. Warunkiem zwolnienia od podatku jest bowiem zasiedlenie obiektów budowlanych przez okres co najmniej 2 lat przed dostawą.

W sytuacji będącej przedmiotem wniosku, budynek, w którym znajduje się lokal został wybudowany w roku 2014, a w roku 2015 X ustanowił na swoją rzecz odrębną własność tego lokalu. Dłużnik wyjaśnił jedynie, że doszło do wydania lokalu innemu podmiotowi do używania. W ocenie Wnioskodawcy, jest to wystarczające do uznania, iż lokal będący przedmiotem wniosku jest zasiedlony. Pod pojęciem pierwszego zasiedlenia rozumie się bowiem oddanie do użytkowania (używania, korzystania) pierwszemu użytkownikowi, niezależnie od podstawy prawnej tego zdarzenia.

Jak to zauważył NSA w tezowanym wyroku z 26 września 2018 r., I FSK 1854/16 – „Przez «oddanie do użytkowania», o którym mowa w art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), należy rozumieć: przekazanie prawa do korzystania z budynków, czyli: sprzedaż, wydzierżawienie, wynajęcie, czy oddanie do używania (użytkowania)”.

Nie wiadomo jednak, kiedy doszło do wydania lokalu firmie Y. Można jedynie domniemywać, że lokal jest zasiedlony przez okres dłuższy niż dwa lata przed planowaną sprzedażą egzekucyjną. Jak to opisano we wniosku, Wnioskodawca nie uzyskał także dokładnych informacji dotyczących ewentualnych ulepszeń lokalu, ich wartości oraz daty przeprowadzenia takich prac. Dłużnik udzielił jedynie ogólnej informacji, że w latach 2015 -2022 zostały przeprowadzone prace polegające na ulepszeniu lokalu do stanu nadającego się do zamieszkania, w wyniku czego wartość lokali wzrosła o (…) zł na 1m².

Nie wyjaśniono jednak, na czym te prace polegały i jaka była ich łączna wartość. W związku z powyższym, nie można jednoznacznie ocenić, czy lokal został ulepszony, jaką wartość miały ewentualne ulepszenia oraz kiedy zakończono prace ulepszające. Można jedynie opierać się na domniemaniu, że ani Dłużnik, ani obecny posiadacz nie dokonywali takich nakładów na nowy lokal o niewielkiej powierzchni.

Zgodnie z art. 43 ust. 21 u.p.t.u., jeżeli udokumentowane działania komorników sądowych, o których mowa w art. 18 u.p.t.u, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione. Przepis ten wskazuje na okoliczności, które muszą wystąpić łącznie, aby można było zastosować zwolnienie od podatku dla dostawy lokalu: 1) konieczność uzyskania informacji od dłużnika, 2) informacje te muszą być niezbędne dla danej sprawy, 3) informacje muszą być udokumentowane, 4) informacje muszą potwierdzać spełnienie warunków zastosowania zwolnienia od podatku.

Z art. 43 ust. 21 u.p.t.u. wynika więc, że zwolnienie od podatku można zastosować jedynie wówczas, gdy stan faktyczny zostanie ustalony w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, a stwierdzone okoliczności wskazują, że należy zastosować zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a u.p.t.u. Podobnie uznano w licznych interpretacjach prawa podatkowego w podobnych sprawach np. w interpretacji DKIS z 3 lutego 2023 r. nr 0111-KDIB3-3.4012.587.2022.2.PJ; z 16 stycznia 2023 r., nr 0112-KDIL1-3.4012.505.2022.2.AKS.

W związku z tym trzeba uznać, że nawet, jeśli domniemanie bazujące na doświadczeniu życiowym prowadzi do oczywistego wniosku, iż dany lokal nie został poddany przebudowie w znaczeniu opisanym wyżej, to domniemanie to musi zostać następnie potwierdzone informacjami uzyskanymi od Dłużnika. Jak to zauważono w opisie sytuacji, Dłużnik w odpowiedzi na szczegółowe pytania dotyczące ulepszenia lokalu, rodzaju prac ulepszających, wartości nakładów na to ulepszenie udzielił jedynie ogólnej informacji, że w latach 2015-2022 zostały przeprowadzone prace polegające na ulepszeniu lokalu do stanu nadającego się do zamieszkania, w wyniku czego wartość lokali wzrosła o (…) zł na 1m². Nie wyjaśniono jednak, na czym te prace polegały i jaka była ich łączna wartość.

Z treści art. 43 ust. 21 u.p.t.u. wynika, że jeżeli komornik sądowy nie dysponuje niebudzącymi wątpliwości informacjami, które uzasadniają zastosowanie zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a u.p.t.u. to ma obowiązek opodatkowania dostawy towarów, o której mowa w art. 18 u.p.t.u., ponieważ ma obowiązek uznania, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że informacje pozyskane w toku czynności egzekucyjnych nie pozwalają jednoznacznie ocenić, czy sprzedaż przez Wnioskodawcę w postępowaniu egzekucyjnym lokalu położonego (…) może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., ponieważ Wnioskodawca nie uzyskał informacji, o które wzywał Dłużnika, które są niezbędne do dokonania takiej oceny i zastosowania zwolnienia od podatku VAT.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 u.p.t.u., tj. należy przyjąć, że warunki zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. nie są spełnione, ponieważ podjęte przez Wnioskodawcę udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

W ocenie Wnioskodawcy, dla planowanej dostawy lokalu nie można zastosować zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. Zgodnie z nim zwalnia się dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Cała inwestycja deweloperska położona (…) wybudowana przez Dłużnika w założeniu miała służyć czynnościom opodatkowanym, tj. sprzedaży lokali. Potwierdzają to liczne umowy deweloperskie zawarte przez Dłużnika dotyczące lokali w tej inwestycji. Dłużnikowi z pewnością przysługiwało prawa do odliczenia podatku naliczonego przy budowie tego kompleksu budynkowego. Jednak w przypadku lokalu xx, Wnioskodawcy nie udało się jednoznacznie ustalić, czy Dłużnik miał prawo do odliczenia podatku naliczonego w odniesieniu do tego konkretnego lokalu. Nie została bowiem zawarta umowa deweloperska, której przedmiotem byłby ten lokal. Ponadto pełnomocnik Dłużnika oświadczył, iż „lokal wydano innemu podmiotowi do czasowego użytkowania na podstawie umowy, a przekazanie do użytkowania nie miało miejsca w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT”. Jednak, w ocenie Wnioskodawcy, X miał prawo do odliczenia podatku naliczonego przy budowie tego lokalu (który jest częścią przedsięwzięcia deweloperskiego), a wydanie lokalu do używania go przez inny podmiot powinno podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 8 ust. 2 pkt 1 u.p.t.u. Nie można więc jednoznacznie ustalić, czy Wnioskodawca może zastosować to zwolnienie od podatku VAT.

Podobnie w przypadku zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. Przepis ten odnosi się do dostawy lokalu zasiedlonego krócej niż 2 lata przez dostawą, jeżeli w odniesieniu do tego lokalu nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego; warunek ten dotyczy także odliczenia podatku naliczonego przy ulepszeniu lokalu o wartość co najmniej 30% wartości początkowej.

Wnioskodawca nie uzyskał od Dłużnika odpowiedzi na pytania zmierzające do ustalenia, czy w planowanej dostawie lokalu należy zastosować zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. Niewątpliwie jednak lokal jest zasiedlony po zakończeniu budowy przez okres dłuższy niż 2 lata. Nie ustalono jednak, czy i kiedy przeprowadzono w lokalu prace ulepszające. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 u.p.t.u., tj. należy przyjąć, że warunki zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 i w pkt 10 i 10a u.p.t.u. nie są spełnione, ponieważ podjęte przez Wnioskodawcę udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.), zgodnie z którym:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pan przeciwko Dłużnikowi postępowanie egzekucyjne z nieruchomości lokalowej.

Mając na uwadze powyższy opis sprawy oraz fakt, że Dłużnikiem jest spółka jawna, która prowadziła działalność gospodarczą stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa Dłużnika. Zatem przy dostawie nieruchomości Dłużnik będzie podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składnika majątku przedsiębiorstwa Dłużnika.

W konsekwencji, dostawa ww. nieruchomości lokalowej w drodze licytacji komorniczej będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie.

Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Ponadto należy zauważyć, że z uwagi na fakt, że ustawa oraz przepisy wykonawcze do ustawy nie zawierają definicji lokalu, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali:

Ustawa o własności lokali wprowadza również pojęcie nieruchomości wspólnej, określa warunki, jakim obwarowane jest jej powstanie i zasady obliczania w niej udziału.

Według art. 3 ust. 1 i ust. 2 cyt. ustawy o własności lokali:

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy o własności lokali:

Z powyższych przepisów wynika, że odrębną nieruchomość może stanowić samodzielny lokal, a dla powstania odrębnej własności lokali niezbędny jest wpis do księgi wieczystej mający charakter konstytutywny. Bez wpisu do księgi wieczystej odrębna własność lokalu (części budynku) nie może skutecznie powstać. Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług lokal ten staje się odrębnym od budynku towarem i stanowi samodzielny przedmiot czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Wątpliwości Pana w sprawie dotyczą kwestii, czy dla dostawy opisanego we wniosku lokalu znajdzie zastosowanie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan komornikiem sądowym i prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko Dłużnikowi Sp. j. Przedmiotem egzekucji jest lokal. Lokal ten jest usytuowany w budynku, który został wybudowany przez Dłużnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w roku 2014. Lokal będący przedmiotem wniosku znajduje się w budynku wielolokalowym z przeznaczeniem na apartamenty wczasowo/mieszkaniowe. Lokal ma status lokalu mieszkalnego. Odrębna własność lokalu została ustanowiona na rzecz Spółki 15 września 2015 r. Od daty ustanowienia odrębnej własności na rzecz Spółki nie doszło do przeniesienia własności tego lokalu.

Wnioskodawca dokonał próby oględzin lokalu 24 lipca 2020 r. Do lokalu nie udało się jednak wejść, zamek w drzwiach był zamkiem sejfowym i odstąpiono od oględzin wewnętrznych. Oględziny zewnętrzne dokonano 27 maja 2020 r. 4 stycznia 2023 r. Wnioskodawca wezwał Dłużnika do wskazania, czy: – przedmiotowy lokal został wydany osobom trzecim do użytkowania, – jeśli tak, kiedy nastąpiło wydanie lokalu oraz – czy miało to miejsce w wyniku czynności opodatkowanej VAT. W odpowiedzi z 23 lutego 2023 r. pełnomocnik Dłużnika wyjaśnił jedynie, że lokal xx został wydany firmie Y do czasowego użytkowania na podstawie umowy. Niestety nie wskazano, jaka to była umowa, kiedy została zawarta, ani kiedy wydano lokal p. (…). Jest to podmiot prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług zakwaterowania (wg CEIDG – usługi sklasyfikowane w PKWiU pod symbolem 55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania).

Jednocześnie pełnomocnik oświadczył, że przekazanie lokalu do użytkowania firmie Y nie zostało opodatkowane podatkiem VAT przez Dłużnika. Pismem z 13 kwietnia 2023 r. Dłużnik został w trybie art. 761 § 1 kpc wezwany przez komornika do wskazania, czy w lokalu zostały przeprowadzone prace ulepszeniowe w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które to prace mieściłyby się w pojęciu przebudowy lokalu (wraz z opisem tych prac), a jeżeli tak, to kiedy zostały zakończone oraz jaka była ich łączna wartość, a także czy spowodowała ona wzrost wartości początkowej lokalu. W odpowiedzi udzielonej 24 kwietnia 2023 r. pełnomocnik Dłużnika ponownie oświadczył, że: „Lokal xx został wydany firmie Y do czasowego użytkowania na podstawie umowy. Przekazanie do użytkowania ww. lokali nie miało miejsca w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem VAT.” Na pytanie o ulepszenia lokalu pełnomocnik Dłużnika udzielił jedynie ogólnej odpowiedzi, że: „W okresie 2015-2022 zostały przeprowadzone prace polegające ulepszeniu lokali do stanu nadającego się do ich zamieszkania. W wyniku powyższych czynności ulepszających wartość lokali wzrosła o (…) zł na 1 m²”. Nie wyjaśniono jednak, na czym te prace polegały i jaka była ich łączna wartość. Komornikowi nie udało się ustalić żadnych konkretnych danych co do ulepszenia lokalu i jego ewentualnego zasiedlenia po zakończeniu prac ulepszeniowych.

12 maja 2023 r. komornik wezwał posiadacza lokalu p. (…) do udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy zostały przeprowadzone przez Niego w lokalu xx prace ulepszeniowe w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które to prace mieściłyby się w pojęciu przebudowy lokalu (wraz z opisem tych prac), a jeżeli tak, to kiedy zostały zakończone oraz jaka była ich łączna wartość, a także, czy spowodowała ona wzrost wartości początkowej lokalu. Pan (…) nie podjął przesyłki i nie udzielił żadnych informacji dotyczących lokalu xx.

Dłużnik jest obecnie wykreślony z rejestru podatników VAT (od 25 kwietnia 2023 r.) z powodu zawieszenia działalności gospodarczej. Jednak, w ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania, że nie może On – w odniesieniu do sprzedaży lokalu xx – zastosować zwolnienia od podatku, Dłużnik powinien uzyskać ponownie status podatnika VAT czynnego; sprzedaż lokalu będzie bowiem czynnością wykonaną w ramach działalności gospodarczej Dłużnika. Dłużnik budował budynek w celu sprzedaży lokali mieszkalnych znajdujących się w tym budynku. Z treści księgi wieczystej założonej dla lokalu xx wynika, że Dłużnik zawarł umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży tego lokalu, która została rozwiązana w roku 2013. Umowa o wybudowanie lokalu i przeniesienie jego własności na rzecz nabywcy nie jest objęta żadnym zwolnieniem przedmiotowym lub podmiotowym od podatku od towarów i usług. Umowa taka podlega podatkowi VAT ze stawką 8% (dotyczy bowiem lokalu mieszkalnego). Należy więc uznać, że – zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – w dacie budowy lokalu Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego w związku z wybudowaniem tego lokalu.

Z informacji uzyskanych w toku postępowania egzekucyjnego wynika, że lokal został wydany innemu podmiotowi do używania w ramach prowadzonej przez ten podmiot działalności gospodarczej. Jak to zauważono we wniosku, pełnomocnik Dłużnika wyjaśnił jedynie, że lokal będący przedmiotem wniosku został wydany firmie Y do czasowego użytkowania na podstawie umowy. Niestety nie wskazano, jaka to była umowa, kiedy została zawarta, ani kiedy wydano lokal p. (…). Jest to podmiot prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie usług zakwaterowania (wg CEIDG – usługi sklasyfikowane w PKWiU pod symbolem 55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania). Jednocześnie pełnomocnik oświadczył, że przekazanie lokalu do użytkowania firmie Y nie zostało opodatkowane podatkiem VAT przez Dłużnika. W ocenie Wnioskodawcy, brak opodatkowania przez Dłużnika tej czynności nie oznacza jednak, że lokal był przez Dłużnika wykorzystywany na cele działalności zwolnionej od VAT, bowiem wydanie lokalu innemu podmiotowi w sytuacji, gdy Dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego jest czynnością opodatkowaną, zgodnie z art. 7 ust. 2 u.p.t.u. Ponadto wydanie lokalu oznacza, że nie był on w posiadaniu Dłużnika, nie mógł go więc w tym czasie wykorzystywać do czynności zwolnionych od VAT. Wnioskodawca nie uzyskał dokładnych informacji na ww. tematy. Wiadomo jedynie, że lokal został wydany przedsiębiorcy firmie Y. Brak jednak informacji, co do okoliczności tego wydania oraz causy prawnej oraz sposobu wykorzystywania lokalu w przeszłości i obecnie. Wnioskodawca wielokrotnie wyzwał Dłużnika oraz obecnego posiadacza lokalu do udzielenia informacji niezbędnych do ustalenia, czy istnieją przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub pkt 10a u.p.t.u. Niestety nie uzyskano w toku postępowania wiarygodnych i kompletnych informacji niezbędnych do zastosowania ww. zwolnień od podatku.

W przedmiotowej sprawie przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego nieruchomości lokalowej będzie korzystać ze zwolnień od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a i pkt 2 ustawy, gdyż brak jest wszystkich niezbędnych informacji do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów.

Z opisu sprawy wynika, że Komornik wielokrotnie wyzwał Dłużnika oraz obecnego posiadacza lokalu do udzielenia informacji niezbędnych do ustalenia, czy istnieją przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 lub pkt 10a u.p.t.u. Niestety nie uzyskano w toku postępowania wiarygodnych i kompletnych informacji niezbędnych do zastosowania ww. zwolnień od podatku.

W związku z powyższym, w niniejszej sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, o ile podjęte przez Komornika udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny podjętych przez Pana jako komornika działań nie była przedmiotem interpretacji.

W konsekwencji, planowana przez Pana transakcja sprzedaży nieruchomości lokalowej położonej w (…) w trybie licytacji komorniczej nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, lecz będzie opodatkowana podatkiem VAT, stosownie do art. 43 ust. 21 ustawy.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że Pan jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy, będzie zobowiązany do opodatkowania dostawy opisanego we wniosku lokalu właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko należało więc uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).