Zwolnienie od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 grudnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 1 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT sprzedaży nieruchomości zabudowanej oznaczonej jako działka nr 1.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 lutego 2024 r. (data wpływu 8 lutego 2024 r.) oraz pismem z 7 lutego 204 r. (data wpływu 9 lutego 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę … przeznaczył do  sprzedaży w drodze przetargu ustnego nieograniczonego nieruchomość położoną w  gminie …, obręb …, oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 1 o powierzchni 6,4301 ha z arkusza mapy ...., zapisaną w księdze wieczystej nr …, stanowiącej tereny przemysłowe.

Na powyższej działce znajduje się ....

Skarb Państwa nabył powyższą działkę w drodze zrzeczenia się praw użytkowania wieczystego przez … S.A. w 2006 roku. Od tego czasu nieruchomość nie była udostępniana, a Skarb Państwa nie czynił żadnych nakładów z nią związanych.

Według Państwa, przy sprzedaży wyżej wymienionej nieruchomości przysługuje zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i  usług.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Powiat jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Skarb Państwa nabył działkę 1 Aktem notarialnym w drodze nieodpłatnego zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego w trybie przepisów art. 179 Kodeksu Cywilnego przez  … S.A w 2003 roku (wpis do księgi wieczystej 2006 r.)

Nabycie działki nie było udokumentowane fakturą VAT.

Na pytanie: Czy z tytułu nabycia ww. działki, przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego? Jeśli nie, to należy wskazać, z jakiej przyczyny? wskazali Państwo: Nie  dotyczy.

.... nie są budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt  2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r Prawo budowlane.

.... jest budowlą w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r Prawo budowlane, natomiast ruiny 3 budynków nie są budowlami w rozumieniu ww.  przepisu.

Na działce nr 1 nie znajdują się urządzenia budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r Prawo budowlane.

..... nie są budynkiem ani budowlą, nie posiadają symbolu PKOB.

..... są trwale z gruntem związane.

Pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed II wojną światową. Nie nastąpiło zasiedlenie części ww.  budynków i budowli. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Pierwszy właściciel użytkował budynki i budowle przed II wojną światową.

..... nie jest wykorzystywany do żadnej działalności przez Skarb Państwa, a ruiny nadają się tylko do rozbiórki.

Pytanie

Czy przy dostawie nieruchomości zabudowanej .... przysługuje zwolnienie w trybie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług?

Państwa stanowisko w sprawie

Skarb Państwa stał się właścicielem nieruchomości położonej w obrębie …, gmina …, oznaczonej jako działka nr 1 (przed podziałem 2) na podstawie aktu notarialnego zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego w trybie przepisów art. 179 Kodeksu Cywilnego przez … S.A. w 2003 roku (wpis do  księgi wieczystej nastąpił w roku 2006). Starosta … reprezentujący Skarb Państwa przeznaczył wyżej wymienioną nieruchomość do sprzedaży. Na działce znajduje się ......

Od czasu nabycia przedmiotowej nieruchomości, Skarb Państwa nie dokonywał żadnych remontów i ulepszeń w stosunku do bunkra i ruin budynków, które nadają się tylko do  rozbiórki.

Według Wnioskodawcy przy dostawie ww. nieruchomości przysługuje zwolnienie w trybie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług. Dokonującemu dostawę tych obiektów nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawili we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunty oraz budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Stosownie do art. 15 ust. 6 ustawy:

Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, zgodnie z którym:

Jak stanowi art. 2 ust. 1 ustawy z 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 107).

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są  podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki (urzędy) czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i  ruchomości), wynajmu, dzierżawy itp., umów prawa cywilnego (nazwanych i  nienazwanych) – tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Zatem w celu określenia sposobu traktowania w systemie VAT każdej konkretnej czynności wykonywanej przez jednostkę samorządu terytorialnego, należy w pierwszej kolejności ocenić, czy czynność ta stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT. Dopiero w przypadku uznania, że wykonywana czynność nosi znamiona działalności gospodarczej należy zbadać, czy w odniesieniu do tej czynności ma zastosowanie wyłączenie, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy.

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.):

W myśl art. 11 ust. 1a ustawy:

Na mocy art. 23 ust. 1 pkt 7 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że planują Państwo sprzedaż w drodze przetargu ustnego nieograniczonego nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1. Ww. nieruchomość nabyli Państwo w drodze nieodpłatnego zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego w  2003 roku (wpis do księgi wieczystej 2006 r.). Na powyższej działce znajduje się .....

Dostawa przez Państwa wskazanej we wniosku działki nr 1 będzie niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną), nie będzie wykonywana w  ramach zadań publicznych. W odniesieniu do dostawy działki nr 1 nie będą Państwo działać jako organ władzy publicznej, o którym mowa w art. 15 ust. 6 ustawy. Dokonując odpłatnego zbycia działki objętej wnioskiem będą Państwo działali jako podatnik w  rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy prowadzący działalność gospodarczą, opodatkowaną podatkiem VAT. Wobec tego powyższa czynność w świetle ustawy o VAT będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od  towarów i  usług może albo być opodatkowana albo zwolniona od tego podatku.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności lub zwolnienia od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub  świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli.

W przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od  podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Według art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do  wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do  zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza  wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest  do  zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w  sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i  usług

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie wskazania wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie  definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7  lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, że ww. nieruchomość nabyli Państwo w drodze nieodpłatnego zrzeczenia się prawa użytkowania wieczystego w 2003 roku (wpis do księgi wieczystej 2006  r.). Od tego czasu nieruchomość nie była udostępniana, a Skarb Państwa nie czynił żadnych nakładów z nią związanych. Na działce znajduje się ..... ..... nie są budynkami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. .... jest budowlą w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, natomiast .... nie  są  budowlami w rozumieniu ww. przepisu. .... są trwale z  gruntem związane. Pierwsze zasiedlenie nastąpiło przed II wojną światową. Nie nastąpiło zasiedlenie części ww. budynków i budowli. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Pierwszy właściciel użytkował budynki i budowle przed II wojną światową.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa ww. budowli znajdującej się na działce nr 1 nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą tej budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto z opisu sprawy wynika, że nie ponosili Państwo żadnych nakładów na ulepszenie budowli. W  konsekwencji powyższego, dla dostawy budowli znajdującej się na działce nr 1 zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Powyżej wskazano również, że grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki, budowle na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również dostawa działki nr 1, na której ww. budowla jest posadowiona, będzie zwolniona od podatku.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy dla planowanej sprzedaży nieruchomości zabudowanej oznaczonej jako  działka nr 1 bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od  podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości zabudowanej oznaczonej jako działka nr 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko, zgodnie z którym przy dostawie ww. nieruchomości przysługuje zwolnienie w trybie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o podatku od towarów i usług, należało uznać nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się  Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).