Uznanie osoby fizycznej za podatnika z tytułu sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 listopada 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 20 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy nieuznania za podatnika z tytułu sprzedaży działek.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 30 stycznia 2024 r. (wpływ 30 stycznia 2024 r.) oraz z 2 lutego 2024 r. (wpływ 2 lutego 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W roku 2003 otrzymał w darowiźnie od rodziców grunt rolny sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako grunt rolny klasa VI. Z uwagi na to, że Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej, a grunt ma bardzo niską klasę co powoduje, że jakakolwiek uprawa jest nieefektywna, postanowił dokonać podziału gruntu i przeznaczyć go na własne cele budowlane oraz trójki dorastających dzieci. Pozostałą cześć postanowił przeznaczyć na sprzedaż. Ponadto wnioskodawca zamierza przekazać w darowiźnie po jednej działce swoim dwóm braciom.

Grunt został podzielony na 15 działek wraz z wytyczoną do nich drogą wewnętrzną. Teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Wystąpienie o warunki zabudowy było konieczne, bowiem teren ten nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego, a Wnioskodawca chciał mieć pewność, że teren ten przewidziany jest pod zabudowę mieszkaniową lub/i usługową.

Decyzją Nr (…) z (...)2014 r. Wójt Gminy (...) ustalił warunki zabudowy dla czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących oraz jednego budynku usługowego. Z decyzji tej wynika, że „teren nie jest objęty obowiązującym planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego. W toku analizy stwierdzono, że teren, na którym ma być przedmiotowa inwestycja składa się z działki oznaczonej w ewidencji gruntów jako grunty orne klasy VI”.

Działka będąca przedmiotem analizy pierwotnie miała numer 1, ale w wyniku wydania warunków zabudowy dla inwestycji drogowej (…) Skarb Państwa przejął fragment gruntu od strony ulicy (…) i stał się właścicielem działki 1/2. Fakt zajęcia części gruntu spowodował, że dojazd do działki 1/1 z drogi stał się utrudniony. Wykonawca projektując zjazd do sąsiednich działek nie uwzględnił zjazdu na działkę Wnioskodawcy. W związku z tym pismem z (...)2014 r. Wnioskodawca wystąpił do Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad – Oddział w (…) (dalej: GDDKiA) z wnioskiem o wyrażenie zgody na lokalizację zjazdu indywidualnego z projektowanej na terenie działki 1/2 drogi dojazdowej, która będzie wykonana w ramach budowy drogi (…), w celu skomunikowania działki nr 1/1 położonej w miejscowości (…). GDDKiA zaopiniowała pozytywnie możliwość wykonania zjazdu.

Wnioskodawca, pismem z (...)2014 r., wystąpił do (…), wykonawcy drogi (…), z prośbą o uzgodnienie wykonania zjazdu z działki 1/1 na działkę 1/2. Wykonawca drogi (…) pismem z (...)2015 r. udzielił odpowiedzi i wyjaśnił, iż „dokonanie przedmiotowych uzgodnień będzie możliwe po otrzymaniu od Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad stosownego zlecenia na wykonanie robót wynikających z budowy wnioskowanego przez Pana zjazdu (…)” W związku z brakiem innej możliwości zjazd do działki został wykonany przez wykonawcę drogi (…) na koszt Wnioskodawcy. Na podstawie decyzji Wójta Gminy (...) z (...)2021 r. został wykonany podział geodezyjny działki nr 1/2. Po podziale działki uzyskały nowe numery więc warunki zabudowy wydane na działkę 1/2 przestały obowiązywać.

Z uwagi na brak innej możliwości jako jedyny właściciel drogi wewnętrznej Wnioskodawca przeprowadził formalności w celu zasilenia działek w wodę. (...)2023 r. Wójt Gminy wydał decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla inwestycji polegającej na budowie sieci wodociągowej. Budowa sieci w chwili pisania wniosku jest w trakcie realizacji. Budowa jest na koszt Wnioskodawcy.

Wnioskodawca dla działki 1/17 złożył wniosek o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczego. Budynek ma służyć do przechowania narzędzi i materiałów dla przyszłej budowy budynku jednorodzinnego. Dla powyższego budynku do gestora sieci energetycznej został złożony wniosek o wydanie warunków przyłączenia do sieci. (...)2023 r. warunki zostały wystawione.

Dla działki 1/7 złożono wniosek o wydanie warunków zabudowy na budynek jednorodzinny. Formalności są w trakcie. Wnioskodawca zamierza wybudować ten budynek dla siebie w najbliższych latach. Wnioskodawca zamierza część z pozostałych działek sprzedać. Środki uzyskane pozwolą w dużej części na sfinansowanie własnego budynku jednorodzinnego. W zeszłym roku Wnioskodawca umieścił tablicę informacyjną o sprzedaży działek, z uwagi na brak mediów do tej pory nie udało się sprzedać żadnej z nich. Poza powyższym Wnioskodawca nie prowadził, żadnych działań sprzedażowych. Nie umieszczał ogłoszeń w Internecie, nie korzystał z pośrednictwa agencji nieruchomości.

Doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Planowana sprzedaż dotyczy działek o numerach ewidencyjnych (…):

Nr działek: 1/3, 1/4, 1/5, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11.

Poniższe odpowiedzi dotyczą każdej z działki i tak:

1.„Prosimy o podanie nr. ewidencyjnych działek, które będą przedmiotem sprzedaży”.

(…):

Nr działek: 1/3, 1/4, 1/5, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11.

2.„W jakim celu nabył Pan grunt rolny od rodziców”?

Rodzice postanowili w darowiźnie przekazać Panu grunt, gdyż byli już w podeszłym wieku i nie chcieli dalej mieć żadnych obowiązków związanych z posiadaniem nieruchomości.

Pana ojciec, przez jakiś czas na części działki prowadził (...), którą zamknął po 3 latach. Grunt nie był przez ten czas uprawiany i stał się nieużytkiem, gdyż ojciec nie wznowił uprawy na tym terenie. Jak już wyjaśniono w stanie faktycznym grunt nie nadaje się do opłacalnej uprawy rolnej z uwagi na niską klasę oraz stan gruntu, a ponadto niewielka część tego gruntu została uwłaszczona na cele budowy drogi (...). Nieruchomość otrzymał Pan w darowiźnie w roku 2003 i pierwotnie nie miał Pan żadnych planów co do tego gruntu. Obecnie sytuacja się zmieniła, bowiem uznał Pan, że skoro Rodzice darowali grunt wyłącznie Panu, a ma Pan jeszcze rodzeństwo, to aktualnie, gdy grunt został podzielony na mniejsze działki zamierza Pan darować działki o nr 1/15, 1/16 Rodzeństwu, na działce nr 1/17 postawić budynek gospodarczy, który będzie służył m.in. przechowywaniu narzędzi, materiałów budowlanych do budowy budynku jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe, który powstanie na działce nr 1/6. Jednocześnie chciałby Pan sprostować omyłkę pisarską, polegającą na wskazaniu w stanie faktycznym działki nr 1/7 jako działki, w odniesieniu do której został złożony wniosek o wydanie warunków zabudowy. Wniosek dotyczy bowiem działki nr 1/6.

Działki 1/12, 1/13, 1/14 będą służyły Pana celom osobistym jako zabezpieczenie na przyszłość (na starość), które zamierza Pan przekazać Pana dorastającym dzieciom na cele mieszkaniowe, o ile nie wydarzy się żadna nieprzewidziana sytuacja, która zmusi Pana do sprzedaży którejkolwiek z tych działek. Na rozpoczęcie inwestycji (budowy domku gospodarczego i domu jednorodzinnego) potrzebne są środki pieniężne, które uzyska Pan, jeśli uda się Panu w najbliższej przyszłości sprzedać działki o nr: 1/3, 1/4, 1/5, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11.

3.Jak wyjaśniono w stanie faktycznym, ponownie wyjaśnia Pan, że nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i nie jest Pan zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, a zatem działki nie stanowią składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej. W uzupełnieniu stanu faktycznego wyjaśnia Pan, że od ponad 20 lat nie prowadził Pan działalności gospodarczej, nie był Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a działki nigdy nie stanowiły składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

4.Jak wyjaśniono w stanie faktycznym grunt nie nadawał się do prowadzenia działalności rolniczej, oraz że nie prowadził Pan działalności rolniczej. W uzupełnieniu stanu faktycznego wyjaśnia Pan, że nie był/nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym, w rozumieniu art. art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) o podatku od towarów i usług oraz nie dokonywał/nie dokonuje Pan sprzedaży ewentualnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na ww. nieruchomości.

5.„W jaki sposób działki były/są wykorzystywane przez Pana od momentu nabycia do momentu sprzedaży? Prosimy opisać”.

Otrzymany grunt w momencie dokonania darowizny przez Pana rodziców (rok 2003) nie był już użytkowany rolniczo i stał się nieużytkiem. Pan jako właściciel, z uwagi na to, że zamieszkał Pan poza (…), nie wznowił działalności rolniczej na tym terenie.

Jak opisano w stanie faktycznym, przymierza się Pan do budowy domu jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe, a żeby ten cel zrealizować, to musi Pan w pierwszej kolejności doprowadzić media do tej działki, a także działki, na której powstanie w pierwszej kolejności budynek gospodarczy. Wszelkie działania związane z planowaną budową domu jednorodzinnego na własne cele mieszkaniowe zostały szczegółowo opisane w stanie faktycznym. Na realizację tego planu potrzebne są środki pieniężne, które zamierza Pan uzyskać poprzez sprzedaż działek o nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11.

6.Nie udostępniał Pan ww. działek osobom trzecim.

7.„Czy występując o decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla inwestycji polegającej na budowie sieci wodociągowej doprowadził Pan wodę do wszystkich działek powstałych z podziału działki nr 1, w tym działek przeznaczonych do sprzedaży”?

Jak opisano w stanie faktycznym sieć wodociągowa będzie w drodze wewnętrznej. Nie będzie się Pan zajmował wprowadzaniem instalacji na działki przeznaczone do sprzedaży.

8.„Czy występując o wydanie warunków przyłączenia do sieci energetycznej dla budynku gospodarczego umożliwił Pan doprowadzenie energii elektrycznej do wszystkich działek powstałych z podziału działki nr 1, w tym działek przeznaczonych do sprzedaży”?

Projekt i sposób wykonania przyłącza energetycznego do działki 1/17 jest w zakresie gestora sieci energetycznej. Gestor projektując przyłącze może umożliwić dalsze podłączanie się do sieci.

9.„Czy w stosunku do działek będących przedmiotem sprzedaży poniósł/będzie Pan ponosił nakłady lub dokona Pan działań, w celu ich uatrakcyjnienia (np. ogrodzenie, utwardzenie dróg)? Jeżeli tak, to jakie dokładnie będą to nakłady/działania”?

Nie zamierza Pan ponosić nakładów dotyczących bezpośrednio działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży poza tymi, które okażą się konieczne dla dojazdu do działki, na której będzie budowany dom na własne cele mieszkaniowe.

10.„Czy sprzedawał Pan wcześniej inne nieruchomości? Jeśli tak, prosimy wskazać odrębnie dla każdej z nich”:

a)„jakie to były nieruchomości i w jakiej liczbie”; 1.

Mieszkanie w bloku, którego był Pan współwłaścicielem wraz z żoną. Mieszkali Państwo w tym mieszkaniu przez (...) lat.

b)„kiedy je Pan sprzedał”; w roku 2013.

c)„czy był Pan z tego tytułu podatnikiem podatku VAT oraz czy wykazał Pan należny podatek VAT od sprzedaży”? NIE.

11.„Czy zamierza Pan zawrzeć umowy przedwstępne w związku ze sprzedażą przedmiotowych działek i czy w umowach przedwstępnych zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność gruntu na nabywcę? Jeśli tak, należy wskazać”:

a)„jakie warunki będzie zawierała ta umowa oraz w jakim celu zostanie zawarta”;

Nie rozważał Pan jeszcze kwestii zawierania umów przedwstępnych, ale jeśli taka zostanie zawarta, to tylko w celu zabezpieczenia obu stron transakcji, że żadna strona z tej transakcji się nie wycofa, a jeśli miałoby to nastąpić z winy, której którejkolwiek ze stron, to druga strona otrzyma stosowne zadośćuczynienie.

b)„jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej ciążyć będą na kupującym, a jakie na sprzedającym”;

Jeśli umowa przedwstępna powinna zawierać prawa i obowiązki, to nie przewiduje Pan żadnych poza tymi, które określa kodeks cywilny i dobre obyczaje w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości.

c)„czy w ramach tej umowy udzieli Pan jakichkolwiek pełnomocnictw (upoważnień, zgód) dla nabywcy? Jeżeli tak, to należy wskazać jaki będzie ich zakres (wymienić wszystkie czynności, których kupujący może dokonać w Pana imieniu)”.

Nie rozważał Pan jeszcze tej kwestii, ale jeśli jakieś pełnomocnictwa okażą się konieczne, np. w celu doprowadzenia przyłącza do działki, to zamierza Pan takiego pełnomocnictwa udzielić. A zatem będzie Pan skłonny udzielić wszelkich pełnomocnictw, które będę konieczne, aby potencjalny nabywca mógł rozpocząć samodzielnie działania niezbędne w celu przygotowania działki do budowy domu jednorodzinnego.

12.Jak opisano w stanie faktycznym, nie prowadził Pan żadnych działań sprzedażowych. Nie umieszczał Pan ogłoszeń w Internecie, nie korzystał Pan z pośrednictwa agencji nieruchomości. W roku 2022 umieścił Pan tablicę informacyjną o sprzedaży działek, jednak z uwagi na brak mediów do tej pory nie udało się sprzedać żadnej z nich. W uzupełnieniu stanu faktycznego wyjaśnia Pan, że nie zamierza korzystać z pośrednictwa biura nieruchomości, ani też nie zamierza opracowywać profesjonalnych ofert sprzedaży nieruchomości. Jednak, jeśli nie uda się Panu sprzedać żadnej działki, to zmuszony zostanie Pan do skorzystania z pomocy pośrednika w sprzedaży nieruchomości, co jednak nie może być uznane za działania marketingowe, ani nie może prowadzić do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług, bowiem osoby dokonujące sprzedaży własnego mieszkania czy domu również korzystają z tego rodzaju pomocy i nie czyni to z nich profesjonalnych sprzedawców.

Pytanie

Czy w świetle wyżej przedstawionego stanu faktycznego Wnioskodawca będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w sytuacji, gdy dokonał podziału gruntu, wystąpił o warunki zabudowy dla wszystkich działek oraz sfinansuje z własnych środków uzbrojenie niektórych działek w podstawowe media (przyłącze wodne i energetyczne)?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż dokonując sprzedaży działek nie będzie podatnikiem podatku VAT, nawet w przypadku, gdy zdecyduje się ponieść koszty uzbrojenia w drodze wewnętrznej, której jest jedynym właścicielem.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary rozumie się zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, rzeczy ruchome jak również wszelkie postaci energii, budynki i budowle, lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (...) oraz grunty.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu przepisu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, to musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem zobowiązany był do bycia podatnikiem VAT.

Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Przepis art. 15 ust. 2 ww. ustawy stanowi, iż działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle cytowanych wyżej przepisów, aby dostawę towarów (gruntu) nawet jednorazową, uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar dokonywać takich czynności wielokrotnie, a wykorzystane przez niego towary czy usługi zostały nabyte w celu skonsumowania ich do wykonania tej czynności.

Uznanie osoby za podatnika w myśl ustawy, uzależnione jest od prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem wykonanie czynności podlegających opodatkowaniu skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego tylko wtedy, gdy czynność ta została wykonana w ramach działalności gospodarczej. Zatem wykonując czynność dostawy towarów, polegającą na zbyciu części majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego dalszej sprzedaży nie przesądza o statusie podatnika VAT.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż zbycie przedmiotowych działek, nabytych bez zamiaru odsprzedaży, stanowiących majątek osobisty nie stanowi działalności gospodarczej. Wszelkie podjęte działania w celu doprowadzenia do sprzedaży w tym konkretnym przypadku nie świadczą o profesjonalnym działaniu, gdyż były wynikiem zdarzeń, na które Wnioskodawca nie miał wpływu jak budowa drogi (...), czy budowa sieci wodociągowej w drodze wewnętrznej, aby móc wybudować własny budynek mieszkalny. A zatem sprzedaż działek w przedstawionym stanie faktycznym nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bez względu na zamiar wykonywania tych czynności w sposób częstotliwy, czy też wielokrotnie.

Istotne jest bowiem to, że Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie grunt w roku 2003. A zatem nie został on nabyty w celach handlowych. Niemniej jednak z uwagi na brak możliwości jakiegokolwiek innego wykorzystania przedmiotowego gruntu (grunt nie nadawał się do uprawy) z czasem Wnioskodawca postanowił wyprzedać część majątku osobistego, co jednoczenie nie czyni go podmiotem zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku – jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust 2 ustawy:

Dostawa towaru, w tym przypadku gruntu, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie czynność ta powinna zostać dokonana przez podmiot, który w jej ramach działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów należy zatem zauważyć, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W oparciu o art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Zatem osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku prywatnego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać działki nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i nie jest Pan zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. W roku 2003 otrzymał Pan w darowiźnie od rodziców grunt rolny. Z uwagi na to, że nie prowadzi Pan działalności rolniczej postanowił Pan dokonać podziału gruntu i przeznaczyć go na własne cele budowlane oraz trójki dzieci. Pozostałą cześć postanowił Pan przeznaczyć na sprzedaż. Ponadto zamierza Pan przekazać w darowiźnie po jednej działce swoim dwóm braciom. Grunt został podzielony na 15 działek wraz z wytyczoną do nich drogą wewnętrzną. Wystąpienie o warunki zabudowy było konieczne, bowiem teren ten nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego, a chciał Pan mieć pewność, że teren ten przewidziany jest pod zabudowę. Wójt ustalił warunki zabudowy dla czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących oraz jednego budynku usługowego. Działka będąca przedmiotem analizy pierwotnie miała numer 1, ale w wyniku wydania warunków zabudowy dla inwestycji drogowej (...) Skarb Państwa przejął fragment gruntu i stał się właścicielem działki 1/2. Zajęcie części gruntu spowodowało, że dojazd do działki 1/1 z drogi stał się utrudniony. W związku z tym wystąpił Pan do GDDKiA z wnioskiem o wyrażenie zgody na lokalizację zjazdu indywidualnego z projektowanej na terenie działki 1/2 drogi dojazdowej, która będzie wykonana w ramach budowy drogi (...), w celu skomunikowania działki nr 1/1. Zjazd do działki został wykonany przez wykonawcę drogi na Pana koszt. Na podstawie decyzji Wójta został wykonany podział geodezyjny działki nr 1/2. Po podziale działki uzyskały nowe numery więc warunki zabudowy wydane na działkę 1/2 przestały obowiązywać. Jako jedyny właściciel drogi wewnętrznej przeprowadził Pan formalności w celu zasilenia działek w wodę. Dla działki nr 1/17 złożył Pan wniosek o wydanie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczego. Budynek ma służyć do przechowania narzędzi i materiałów dla przyszłej budowy budynku jednorodzinnego. Dla powyższego budynku do gestora sieci energetycznej został złożony wniosek o wydanie warunków przyłączenia do sieci. Dla działki 1/6 złożył Pan wniosek o wydanie warunków zabudowy na budynek jednorodzinny. Zamierza Pan wybudować ten budynek dla siebie w najbliższych latach. W zeszłym roku umieścił Pan tablicę informacyjną o sprzedaży działek, z uwagi na brak mediów do tej pory nie udało się sprzedać żadnej z nich. Poza powyższym nie prowadził Pan żadnych działań sprzedażowych. Nie umieszczał ogłoszeń w Internecie, nie korzystał z pośrednictwa agencji nieruchomości.

Pierwotnie nie miał Pan żadnych planów co do nabytego od rodziców gruntu.

Działki nie stanowią składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej. Od ponad 20 lat nie prowadził Pan działalności gospodarczej, nie był Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a działki nigdy nie stanowiły składnika majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej.

Nie był/nie jest Pan rolnikiem ryczałtowym oraz nie dokonywał/nie dokonuje Pan sprzedaży ewentualnych produktów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej prowadzonej na ww. nieruchomości.

Otrzymany grunt w momencie dokonania darowizny nie był już użytkowany rolniczo i stał się nieużytkiem. Pan jako właściciel, z uwagi na to, że zamieszkał Pan poza (…), nie wznowił działalności rolniczej na tym terenie.

Nie udostępniał Pan ww. działek osobom trzecim.

Nie będzie się Pan zajmował wprowadzaniem instalacji wodociągowej na działki przeznaczone do sprzedaży.

Projektując przyłącze energetyczne do działki 1/17 gestor sieci energetycznej może umożliwić dalsze podłączanie się do sieci.

Nie zamierza Pan ponosić nakładów dotyczących bezpośrednio działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży poza tymi, które okażą się konieczne dla dojazdu do działki, na której będzie budowany dom na własne cele mieszkaniowe.

W roku 2013 sprzedał Pan mieszkanie i z tego tytułu nie został Pan uznany za podatnika podatku VAT.

Nie rozważał Pan jeszcze kwestii zawierania umów przedwstępnych, ale jeśli taka zostanie zawarta, to tylko w celu zabezpieczenia obu stron transakcji, że żadna strona z tej transakcji się nie wycofa, a jeśli miałoby to nastąpić z winy, której którejkolwiek ze stron, to druga strona otrzyma stosowne zadośćuczynienie. Jeśli umowa przedwstępna powinna zawierać prawa i obowiązki, to nie przewiduje Pan żadnych poza tymi, które określa kodeks cywilny i dobre obyczaje w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości. Jeśli jakieś pełnomocnictwa okażą się konieczne, np. w celu doprowadzenia przyłącza do działki, to zamierza Pan takiego pełnomocnictwa udzielić. A zatem będzie Pan skłonny udzielić wszelkich pełnomocnictw, które będę konieczne, aby potencjalny nabywca mógł rozpocząć samodzielnie działania niezbędne w celu przygotowania działki do budowy domu jednorodzinnego.

Nie zamierza Pan korzystać z pośrednictwa biura nieruchomości, ani też nie zamierza opracowywać profesjonalnych ofert sprzedaży nieruchomości. Jednak, jeśli nie uda się Panu sprzedać żadnej działki, to zmuszony zostanie Pan do skorzystania z pomocy pośrednika w sprzedaży nieruchomości.

Pana wątpliwości dotyczą kwestii nieuznania za podatnika z tytułu sprzedaży działek.

W świetle powyżej przytoczonych przepisów dostawa ww. gruntów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzonej działalności gospodarczej, co może mieć miejsce również przy czynności dokonanej jednorazowo.

Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności, które łącznie wskazują, iż sprzedaż działek nr 1/3, 1/4, 1/5, 1/7, 1/8, 1/9, 1/10, 1/11 należy uznać za działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Istotnym elementem, przesądzającym o uznaniu planowanych przez Pana transakcji sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakie poczynił Pan w związku z planowaną dostawą ww. działek. Na Pana wniosek wydano bowiem dla przedmiotowej nieruchomości decyzję o warunkach zabudowy dla czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących oraz jednego budynku usługowego, gdyż chciał Pan mieć pewność, że teren ten przewidziany jest pod zabudowę. Wystąpił Pan również o podział nieruchomości wraz z wytyczeniem drogi wewnętrznej. Ponadto wystąpił Pan o wyrażenie zgody na lokalizację zjazdu indywidualnego z drogi dojazdowej, która będzie wykonana w ramach budowy drogi (...). Zjazd do działki został wykonany przez wykonawcę drogi na Pana koszt. Przeprowadził Pan także formalności w celu zasilenia działek w wodę. Wystąpił Pan także do gestora sieci energetycznej o wydanie warunków przyłączenia do sieci dla budynku gospodarczego, który planuje Pan wybudować na własne potrzeby. Gestor sieci energetycznej może umożliwić dalsze podłączanie się do sieci. Oprócz tego umieścił Pan tablicę informacyjną o sprzedaży działek, a jeśli nie uda się Panu sprzedać żadnej działki, to skorzysta Pan z pomocy pośrednika w sprzedaży nieruchomości.

Z powyższego wynika, że działania podjęte przez Pana świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Wystąpił bowiem ciąg czynności podejmowanych przez Pana, które rozpatrywane łącznie umieściły planowaną transakcję w zakresie stosowania ustawy.

Takie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z powyższym, działania podejmowane przez Pana nie należą do zakresu czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Dokonując ww. działań uatrakcyjnił Pan działki jako towar i przyczynił się Pan do wzrostu ich wartości.

Zatem dokonane przez Pana czynności obiektywnie świadczą o zamiarze uatrakcyjnienia i przygotowania działek do sprzedaży. Trudno natomiast ww. działania konfrontować z Pana zamiarami co do pozagospodarczego wykorzystywania pozostałych gruntów, gdyż stanowią one jedynie Pana intencje, które nie mogą stanowić kontrargumentu wobec czynności już zaistniałych.

Reasumując, mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że w analizowanej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, w świetle wyżej przedstawionego stanu faktycznego będzie Pan uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

Tym samym, Pana stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa:

Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Pan ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Zatem, wydając przedmiotową interpretację oparłem się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).