Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości. Zwolnienie od podatku VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości. Możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT transakcji sprzedaży Nieruchomości. Prawo Kupującego do odliczenia podatku VAT wynikającego z zakupu przedmiotowej Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

17 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania planowanej sprzedaży Nieruchomości stanowiącej prawo użytkowania wieczystego działki zabudowanej nr… za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, korzystającą ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, rezygnacji z ww. zwolnienia oraz prawa do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości opisanej we wniosku. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 stycznia 2024 r. (wpływ 26 stycznia 2024 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Spółka

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan zamieszkały w przy ul. (dalej zwany: „Wnioskodawcą”) jest właścicielem prawa użytkowania wieczystego dwóch działek położonych w..., przy ul. , obręb numer :

·Działki nr… o powierzchni …m², na której znajduje się niewielka droga… (dalej także jako: „Nieruchomość Przeznaczona do Sprzedaży”);

·Działki nr… o powierzchni …m², która jest działką zabudowaną – znajduje się na niej budynek biurowy oraz parking.

Prawo własności tej nieruchomości Wnioskodawca nabył na podstawie umowy o częściowy dział spadku i zniesienie współwłasności w …r. W chwili nabycia, nieruchomość stanowiła jedną działkę nr… o powierzchni …m², na której znajdowały się budynki. Przy nabyciu nieruchomości nie wystąpił podatek VAT.

Nieruchomość nigdy nie była wprowadzona do majątku działalności gospodarczej Wnioskodawcy. Stanowiła i stanowi majątek prywatny Wnioskodawcy. Od …r. Wnioskodawca wynajmował pomieszczenia biurowe znajdujące się na nieruchomości dla spółki z o.o., w której był udziałowcem. Jako osoba prywatna rozliczał w urzędzie skarbowym wynajem w formie ryczałtu. Natomiast do celów VAT wystawiał faktury VAT i ujmował je w deklaracji przekazywanej do urzędu skarbowego.

W …r. Wnioskodawca dokonał administracyjnego podziału nieruchomości w ten sposób, że po podziale powstały dwie działki: działka nr… o powierzchni …m², na której znajduje się droga… (Nieruchomość Przeznaczona do Sprzedaży) oraz działka nr… o powierzchni …m², która jest działką zabudowaną - znajduje się na niej budynek biurowy oraz parking.

Obecnie Wnioskodawca nadal wynajmuje pomieszczenia biurowe znajdujące się na działce firmom prowadzącym działalność gospodarczą. Podatek dochodowy Wnioskodawca rozlicza w formie ryczałtu, ale dla celów VAT wystawia dla najemców faktury VAT i rozlicza podatek VAT z urzędem skarbowym.

Droga… znajdująca się na działce nr… została wybudowana przez poprzedniego właściciela i była użytkowana przez… do….

Wnioskodawca nie poniósł wydatków na ulepszenie drogi w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Wnioskodawca zamierza sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki nr… o powierzchni …m² (Nieruchomość Przeznaczona do Sprzedaży). Dla działek przed podziałem geodezyjnym oznaczonych jako numery: …, …, …, …, obręb …, w przy ulicy została wydana decyzja o warunkach zabudowy w dniu .... numer…, która stała się prawomocna od dnia... W dniu decyzją nr… Prezydent Miasta… wydał decyzję ustalającą środowiskowe uwarunkowania polegające na budowie …budynków …o łącznej powierzchni …m² wraz z towarzyszącą infrastrukturą.

W roku właściciel działki podpisał umowę przedwstępną z innym podmiotem gospodarczym na sprzedaż ww. nieruchomości. Niniejsza umowa wiązała strony przez okres jednego roku. W czasie obowiązywania umowy została wszczęta i przeprowadzona procedura mająca na celu podział nieruchomości. Na skutek podziału została wydzielona działka numer o powierzchni …m². W umowa przedwstępna została rozwiązana i nie doszło do sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa decyzja środowiskowa jest ważna przez okres …lat od dnia wydania z możliwością jej przedłużenia. Niestety nie zawnioskowano o przedłużenie prawomocności niniejszej decyzji środowiskowej i straciła ona moc prawną. Co za tym idzie warunki zabudowy, których integralną częścią jest decyzja środowiskowa, również straciły ważność.

Do dziś nie uchwalono dla nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Spółka z siedzibą we… (dalej jako „Kupujący”) ma zamiar wystąpić o wydanie nowych warunków zabudowy. Planowana jest również zabudowa handlowa tak jak w warunkach zabudowy z roku. Wnioskodawca i Kupujący zakładają, że z dużym prawdopodobieństwem w momencie zawierania przez nich planowanej umowy sprzedaży nowa decyzja o warunkach zabudowy nie będzie jeszcze wydana przez właściwy organ.

Wnioskodawca wykonywał czynności zmierzające do sprzedaży tej nieruchomości w postaci reklamowania nieruchomości w Internecie.

Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą od roku (jako Przedsiębiorstwo pod nr REGON ... Jest czynnym podatnikiem VAT pod nr ... Przeważającym przedmiotem prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD ). W ramach tej działalności Wnioskodawca wynajmuje nieruchomości, które zostały wprowadzone do tej działalności. Wnioskodawca nie zajmuje się obrotem nieruchomościami.

Nieruchomość Przeznaczona do Sprzedaży (działka nr o powierzchni …m²) nie jest i nigdy nie była wprowadzona do działalności gospodarczej.

Kupujący jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Głównym przedmiotem działalności Kupującego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD…). Kupujący ma zamiar nabyć prawo użytkowania wieczystego działki położonej w przy ul…, obręb numer…, stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym …, zabudowaną drogą….

W dniu… aktem notarialnym… Wnioskodawca oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży działki gruntu nr o powierzchni …m² położonej w… przy ul. nr... Według przedwstępnej umowy sprzedaży celem zakupu działki przez Kupującego jest wybudowanie na niej obiektu handlowego oraz jego długoletnie wynajęcie.

Nabyta Nieruchomość będzie tym samym wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Zawierając umowę przyrzeczoną sprzedaży działki gruntu nr… Wnioskodawca i Kupujący złożą wspólne oświadczenie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z tą transakcją (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy i wyborze opodatkowania VAT dostawy ww. działki.

Ponadto wskazano, że:

1)Działka nr..., od momentu jej powstania po podziale działki nr… do momentu jej planowanej sprzedaży nie była i nie będzie udostępniania innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy.

2)Droga… znajdująca się na działce nr… wybudowana przez poprzedniego właściciela:

a)stanowi własność Wnioskodawcy,

b)droga wraz działką nr…, na której się znajduje będzie przedmiotem sprzedaży,

c)droga jest trwale związana z gruntem,

d)w ocenie Zainteresowanych droga spełnia definicję budowli w rozumieniu prawa budowlanego, w efekcie czego cała działka ewidencyjna, na której znajduje się droga, stanowi teren zabudowany (co potwierdził ostatnio przykładowo WSA w Krakowie w wyroku z 20.07.2023 r., I SA/Kr 414/23).

e)droga nie stanowi urządzenia budowlanego w rozumieniu przepisów ww. ustawy Prawo budowlane.

3)W dniu aktem notarialnym Repertorium A numer Wnioskodawca oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży działki nr... W umowie przedwstępnej:

a)Strony zobowiązały się do współpracy w celu uzyskania prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej sprzedawanej Nieruchomości. Poza tym w umowie nie zostały zawarte inne prawa i obowiązki zarówno dla Sprzedającego, jak i na Kupującego, które zmieniłby stan działki, będącej przedmiotem sprzedaży.

b)ustalone zostały warunki, które będą musiały zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki na Kupującego. Są one następujące:

‒umowa przenosząca na Kupującego prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości zostanie zawarta pod warunkiem, że Prezydent Miasta… nie wykona prawa pierwokupu przysługującego Gminie na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.),

‒uzyskanie przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej Nieruchomości zgodnie z wnioskiem złożonym przez Kupującego. Pomimo niespełnienia tego warunku Sprzedający zobowiązuje się do zawarcia umowy przyrzeczonej jeżeli o zawarcie umowy przyrzeczonej w terminie do dnia wystąpi pisemnie Kupujący,

‒Sprzedający zobowiązuje się na siedem dni przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej przekazać Kupującemu uzyskaną wiążącą interpretację indywidualną w przedmiocie opodatkowania czynności dostawy Nieruchomości podatkiem VAT.

‒Strony ustaliły, że po podpisaniu umowy przedwstępnej złożony zostanie wniosek do sądu o wpis do księgi wieczystej roszczenia spółki pod firmą spółka z o.o. o nabycie prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr… w terminie do , co zostało zrealizowane.

4)W związku z planowaną sprzedażą działki nr… Wnioskodawca nie udzielił Kupującemu pełnomocnictw (zgód, upoważnień) w celu występowania w imieniu Wnioskodawcy w sprawach dotyczących przedmiotowej działki.

5)Zgodnie z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży z dnia (Akt notarialny Repertorium A numer…) przyrzeczona umowa sprzedaży zostanie zawarta w terminie do dnia...

6)W temacie uzyskania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy:

a)na dzień sprzedaży działka…, będąca przedmiotem sprzedaży, nie będzie objęta planem zagospodarowania przestrzennego,

b)decyzją Zarządu spółka złożyła wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości w przy ul w dniu... Nie można jednoznacznie stwierdzić, czy na dzień dokonania sprzedaży zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

c)Umowa przedwstępna sprzedaży działki została zawarta pod warunkiem uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

7) Wnioskodawca dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości, które znajdowały się wyłącznie w majątku prywatnym Wnioskodawcy. Były to:

‒Działki niezabudowane położone w okolicach zakupione w…, które były przeznaczone do celów rekreacyjnych aż do momentu ich sprzedaży w …r. Działki nigdy nie były udostępniane innym osobom na podstawie jakiejkolwiek umowy, nie były też podejmowane na nich żadne działania wpływające na ich wartość. Podatek nie wystąpił, gdyż działki te zostały sprzedane po upływie lat od ich nabycia. Wnioskodawca działki sprzedał, ponieważ... i…. Środki ze sprzedaży tych działek zostały przeznaczone na … w związku z..

‒Działki niezabudowane zakupione w roku z przeznaczeniem na budowę domu, sprzedane w r. Działki nigdy nie były udostępniane innym osobom na podstawie jakiejkolwiek umowy, nie były też podejmowane na nich żadne działania wpływające na ich wartość. Podatek nie wystąpił, gdyż działki te zostały sprzedane po upływie …lat od ich nabycia. Działki zostały sprzedane, gdyż Wnioskodawca…. Środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na....

Ponadto Wnioskodawca dokonywał sprzedaży nieruchomości, które zostały zakupione w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej , przedmiotem której jest wynajem i zarząd nieruchomościami. Były to:

‒Nieruchomość zabudowana budynkiem … znajdującym się w miejscowości… , która została zakupiona w …r. z przeznaczeniem pod wynajem w związku z.... Nieruchomość była wynajmowana na podstawie umowy najmu. Nieruchomość ta została sprzedana w… w związku z … a nowy najemca się nie znalazł. Sprzedaż tej nieruchomości została opodatkowana w ramach działalności gospodarczej.

‒Nieruchomość zabudowana budynkiem… zakupiona w… w ramach działalności gospodarczej w celu wynajmu. Była wynajmowana do ... Nie były podejmowane żadne działania wpływające na zmianę wartości tej nieruchomości. Została sprzedana ostatniemu najemcy w Sprzedaż tej nieruchomości została opodatkowana w ramach działalności gospodarczej.

‒Nieruchomość zabudowana budynkami… zakupiona w… w ramach działalności gospodarczej w celu wynajmu …. Nie została jednak wyremontowana z uwagi na szeroki zakres kosztów. Nie była też wynajmowana ani nie były podejmowane żadne działania wpływające na jej wartość. Została sprzedana w Sprzedaż tej nieruchomości została opodatkowana w ramach działalności gospodarczej.

8) Wnioskodawca nie planuje sprzedaży działek w najbliższej przyszłości.

9) Środki, które Wnioskodawca otrzyma ze sprzedaży działki, której dotyczy wniosek, zamierza przeznaczyć w pierwszej kolejności na….

Pytania

1.Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe - sprzedaż Nieruchomości stanowiącej prawo użytkowania wieczystego działki zabudowanej nr… będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy planowana sprzedaż Nieruchomości opisanej we wniosku będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług?

3.Czy Kupujący będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości opisanej we wniosku?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad 1.

W ocenie Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1570 ze zm., dalej: „UPTU”), opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 UPTU, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt 6 UPTU, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części.

Należy podkreślić, że transakcje te podlegają opodatkowaniu VAT tylko wtedy, gdy zostały dokonane przez podmiot działający w charakterze podatnika, czyli osobę prowadzącą działalność gospodarczą.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 UPTU podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ustawa o VAT posiada własną definicję działalności gospodarczej, która jest niezależna od definicji zawartych w innych gałęziach prawa (np. w prawie przedsiębiorców). Według art. 15 ust. 2 UPTU działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W przypadku Wnioskodawcy Nieruchomość Przeznaczona do Sprzedaży (przed podziałem działki ) była wykorzystywana do najmu, a zatem była związana z działalnością gospodarczą dla celów VAT. Dlatego też sprzedaż nieruchomości (jako wykorzystywanej do tej działalności) również podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym podkreślenia wymaga, że:

‒Wnioskodawca nabył Nieruchomość Przeznaczoną do Sprzedaży w ramach spadku;

‒Nieruchomość Przeznaczona do Sprzedaży jest w prywatnym majątku Wnioskodawcy;

‒Wnioskodawca wynajmował pomieszczenia biurowe znajdujące się w budynku położonym na działce nr… przed jej podziałem i z tego tytułu rozliczał podatek VAT;

‒Wnioskodawca reklamował Nieruchomość Przeznaczoną do Sprzedaży w Internecie;

‒Wnioskodawca dokonał podziału działki na dwie działki.

W ocenie Wnioskodawców, czynności podejmowane przez Wnioskodawcę świadczą o tym, że w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości Przeznaczonej do Sprzedaży Wnioskodawca powinien być traktowany jako podatnik VAT.

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawców, na Nieruchomości Przeznaczonej do Sprzedaży zlokalizowana jest niewielka droga…, stanowiąca budowlę zgodnie z art. 3 pkt 3) w zw. z pkt 3a) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.).

Wobec powyższego do opodatkowania Nieruchomości Przeznaczonej do Sprzedaży zastosowanie znajdzie art. 29a ust. 8 UPTU. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Jak przyjmuje się w orzecznictwie „W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli natomiast dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony” (tak przykładowo WSA w Krakowie w wyroku z 20 lipca 2023 r. I SA/Kr 414/23).

W przedstawionej sytuacji wymaga zbadania, czy do dostawy przedmiotowej budowli znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU, zwolnieniu z VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 UPTU, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc, wartości początkowej.

Odnosząc powyższą definicję do przedmiotowej sprawy wskazać należy, iż droga znajdująca się na działce nr… została wybudowana przez poprzedniego właściciela i była użytkowana przez do końca lat…, a Wnioskodawca, po nabyciu nieruchomości w r., nie poniósł wydatków na ulepszenie drogi w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Oznacza to, że planowana dostawa nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim i że dostawa nie będzie dokonywana przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia budowli. Tym samym dostawa budowli w postaci drogi… będzie co do zasady korzystała ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU. Na podstawie art. 29a ust. 8 UPTU zwolnienie stosuje się nie tylko do samej budowli, ale również do wartości gruntu, na którym jest posadowiona.

Jednocześnie na podstawie art. 43 ust. 10 UPTU strony transakcji mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy działki, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca działek:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budowli posadowionych na ww. działkach.

Jak stanowi art. 43 ust. 11 UPTU, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a (czyli w przypadku składania oświadczenia do naczelnika urzędu skarbowego)

3)adres budynku, budowli lub ich części.

W przedmiotowej sprawie, zawierając planowaną umowę sprzedaży działki gruntu nr… , Wnioskodawca i Kupujący złożą wspólne oświadczenie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z tą transakcją (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 UPTU) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 UPTU i wyborze opodatkowania VAT dostawy. Wobec powyższego w ocenie Zainteresowanych (tj. Wnioskodawcy i Kupującego) dostawa znajdującej się na przedmiotowej działce budowli nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT i będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki. Jednocześnie na podstawie art. 29a ust. 8 UPTU ta sama stawka podatku znajdzie zastosowanie do gruntu, na którym budowla jest posadowiona.

Ad 3.

W ocenie Zainteresowanych, Kupujący będzie uprawniony do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości opisanej w niniejszym wniosku.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 UPTU, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 UPTU, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na dzień dokonania transakcji Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 UPTU. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność polegającą na wynajmie obiektu handlowego. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. Planowane nabycie Nieruchomości będzie zatem związane z wykonywaniem przez Kupującego czynności opodatkowanych VAT.

W świetle powyższego - zdaniem Zainteresowanych - po dokonaniu nabycia Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 UPTU. Odliczenie podatku naliczonego będzie przysługiwało zatem na zasadach ogólnych, tj. z uwzględnieniem całokształtu przepisów o odliczaniu VAT, a w szczególności przy założeniu, że nie będą miały miejsca okoliczności negatywne wyłączające prawo do odliczenia, w szczególności nie będzie miała miejsca żadna z sytuacji opisanych w art. 88 UPTU.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a transakcja, jak wskazano powyżej, będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z tego podatku, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości od Wnioskodawcy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ( ).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do postanowień art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Z analizy powyższych przepis wynika, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006 r. str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

„Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Wskazać również należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610, ze zm.):

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia on określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Z treści wniosku wynika, że prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą od …roku. Jest Pan czynnym podatnikiem VAT. Przeważającym przedmiotem prowadzonej przez Pana działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD...). Zamierza Pan sprzedać prawo użytkowania wieczystego działki nr… o powierzchni …m², na której znajduje się droga... Prawo własności tej nieruchomości nabył Pan na podstawie umowy o częściowy dział spadku i zniesienie współwłasności w …r. W chwili nabycia, nieruchomość stanowiła jedną działkę nr… o powierzchni …m², na której znajdowały się budynki. Przy nabyciu nieruchomości nie wystąpił podatek VAT. Od …r. wynajmował Pan pomieszczenia biurowe znajdujące się na nieruchomości dla spółki z o.o., w której był udziałowcem. Jako osoba prywatna rozliczał Pan w urzędzie skarbowym wynajem w formie ryczałtu. Natomiast do celów VAT wystawiał faktury VAT i ujmował je w deklaracji przekazywanej do urzędu skarbowego. Dla m.in. działki …przed podziałem geodezyjnym została wydana decyzja o warunkach zabudowy w dniu …r., która stała się prawomocna od dnia …r. Dla ww. nieruchomości ..r. Prezydent Miasta wydał decyzję ustalającą środowiskowe uwarunkowania polegające na budowie …budynków o łącznej powierzchni … m² wraz z towarzyszącą infrastrukturą. We wniosku wskazał Pan, że nie zawnioskowano o przedłużenie prawomocności niniejszej decyzji środowiskowej i straciła ona moc prawną. Co za tym idzie warunki zabudowy, których integralną częścią jest decyzja środowiskowa, również straciły ważność. Podał Pan również, że Kupujący ma zamiar wystąpić o wydanie nowych warunków zabudowy. Planowana jest również zabudowa handlowa tak jak w warunkach zabudowy z …roku. Z kolei w …roku podpisał Pan umowę przedwstępną z innym podmiotem gospodarczym na sprzedaż ww. nieruchomości. Niniejsza umowa wiązała strony przez okres jednego roku. W czasie obowiązywania umowy została wszczęta i przeprowadzona procedura mająca na celu podział nieruchomości. Na skutek podziału z ww. nieruchomości została wydzielona działka ww. numer… o powierzchni …m², będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, na której znajduje się droga... Oprócz tego została wydzielona działka nr… o powierzchni …m², na której znajduje się na budynek… oraz parking.

W …umowa przedwstępna została rozwiązana i nie doszło do sprzedaży nieruchomości. Jak Pan wskazał we wniosku wykonywał Pan czynności zmierzające do sprzedaży tej nieruchomości w postaci reklamowania nieruchomości w Internecie. Podaje Pan również, że dokonywał wcześniej sprzedaży nieruchomości, które znajdowały się wyłącznie w Pana majątku prywatnym. Były to: działki niezabudowane położone w.. zakupione w …r., które były przeznaczone do celów rekreacyjnych aż do momentu ich sprzedaży w …r. oraz działki niezabudowane zakupione w roku …r. z przeznaczeniem na…, sprzedane w …r. Nadto dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości, które zostały zakupione w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Były to: nieruchomość zabudowana budynkiem… znajdującym się w..., która została zakupiona w …r. z przeznaczeniem…, sprzedana w …r.; nieruchomość zabudowana budynkiem… zakupiona w …r. w ramach działalności gospodarczej w celu wynajmu – sprzedana ostatniemu najemcy w …r. oraz nieruchomość zabudowana budynkami … zakupiona w …r. w ramach działalności gospodarczej w celu wynajmu … - została sprzedana w …r.

Obecnie w dniu …r. aktem notarialnym Pan oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży działki gruntu nr... Według przedwstępnej umowy sprzedaży celem zakupu działki przez Kupującego jest wybudowanie na niej obiektu handlowego oraz jego długoletnie wynajęcie.

Mając na uwadze przedstawiony wyżej całokształt okoliczności sprawy, w szczególności, skoro nieruchomość, z której została wyodrębniona działka, będąca przedmiotem planowanej sprzedaży, przed podziałem była wynajmowana przez Pana, to stwierdzić należy, że wykorzystywana była w działalności gospodarczej, a nie służyła wyłącznie zaspokajaniu Pana potrzeb osobistych.

Wobec powyższego – w okolicznościach tej sprawy – sprzedaż tej działki powstałej z wydzielenia z tej nieruchomości, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan w związku z ww. sprzedażą ww. działki będzie działał jako podatnik VAT, w myśl art. 15 ust. 1 ustawy, a tym samym ww. dostawa będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Odnosząc się do kwestii objętej zakresem pytania nr 2 wniosku wskazać należy, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

‒towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

‒brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), zwanej dalej „ustawą Prawo budowlane”.

W myśl art. 3 pkt 1 i pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;

3) budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z wniosku wynika, że na działce nr… znajduje się niewielka droga…, która jest trwale związana z gruntem oraz – jak Pan podał we wniosku – spełnia definicję budowli w rozumieniu Prawa budowlanego. Zatem mamy do czynienia z gruntem, który jest zabudowany.

W celu ustalenia czy dla dostawy zabudowanej działki nr…, na której znajduje się niewielka droga…, zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy w odniesieniu do ww. budowli znajdującej się na tej działce miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Jak Pan wskazał droga.. znajdująca się na działce nr… została wybudowana przez poprzedniego właściciela i była użytkowana przez… do… Pan nie poniósł wydatków na ulepszenie drogi w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% jej wartości początkowej.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście wyżej powołanych przepisów prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do budowli znajdującej się na działce nr… doszło do pierwszego zasiedlenia i od jej pierwszego zasiedlenia do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Nie zostały poniesione również nakłady na jej ulepszenie, które stanowiłyby co najmniej 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji zostaną spełnione warunki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług do dostawy tej budowli znajdującej się na działce nr…, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Odpowiednio zwolnieniem tym objęta będzie także dostawa prawa użytkowania wieczystego gruntu, tj. działki nr…, na którym ww. droga… jest posadowiona, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem planowana transakcja sprzedaży działki nr… będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zwolnienie od podatku VAT dostawy działki nr… wraz z budowlą w postaci niewielkiej drogi na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza Zainteresowanym możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Jak wynika z wniosku zawierając umowę przyrzeczoną sprzedaży działki gruntu nr… Sprzedający i Kupujący złożą wspólne oświadczenie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z tą transakcją (zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy i wyborze opodatkowania VAT dostawy ww. działki.

W konsekwencji w przedstawionych okolicznościach sprawy w sytuacji, gdy Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawa budowli znajdującej się przedmiotowej nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży wraz z gruntem, na którym jest posadowiona (w związku z art. 29a ust. 8 ustawy), będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Tym samym stanowisko odnośnie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Według art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

Z opisu sprawy wynika, że według przedwstępnej umowy sprzedaży celem zakupu działki przez Kupującego jest wybudowanie na niej obiektu handlowego oraz jego długoletnie wynajęcie.

Odnosząc się do kwestii objętej zakresem pytania nr 3 oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki nr… i Strony zrezygnują ze zwolnienia oraz wybiorą opodatkowanie ww. dostawy, to Kupującemu – zarejestrowanemu jako czynny podatnik VAT – będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z faktury wystawionej przez Sprzedającego na warunkach opisanych we wniosku, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy nabyta nieruchomość będzie wykorzystywana przez Kupującego do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Prawo do odliczenia podatku VAT będzie przysługiwało pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Państwo ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

‒Stosownie do art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan… (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 ustawy Ordynacja podatkowa) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.