Nieuznanie Sprzedającego za podatników, opodatkowanie i sposób udokumentowania sprzedaży udziałów w Nieruchomości oraz prawa Nabywcy do odliczenia podatku z tytułu nabycia Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

• nieuznania Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu dostawy posiadanych udziałów w Nieruchomości 1 (gruncie wydzielonym z działki nr 2) – jest nieprawidłowe  (pytanie nr 1),
• opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 1 bez możliwości zastosowania zwolnienia z podatku  – jest prawidłowe (pytanie nr 2),
• wystawienia faktur przez każdego ze Sprzedających dokumentujących 50% ceny sprzedaży Nieruchomości 1 – jest prawidłowe (pytanie nr 3),
• prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Nabywcę z tytułu nabycia Nieruchomości 1 – jest prawidłowe (pytanie nr 4).

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

31 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej z 23 października 2023 r., który dotyczy nieuznania Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu dostawy posiadanych udziałów w Nieruchomości 1 (gruncie wydzielonym z działki nr 2), opodatkowania i sposobu udokumentowania sprzedaży posiadanych udziałów w Nieruchomości 1 oraz prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia Nieruchomości 1.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

• spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• Pani T.M.
• Pan J.M.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Wnioskodawca”, „Cesjonariusz”) jest czynnym podatnikiem VAT, posiadającym siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest m.in. działalność deweloperska, tj. w szczególności budowa inwestycji magazynowo - biurowych (lub magazynowo - usługowo - biurowych), ich komercjalizacja (tj. oddawanie w najem podmiotom trzecim powierzchni w takich inwestycjach) oraz sprzedaż tychże inwestycji po ich wybudowaniu podmiotom trzecim.

T.M. oraz J.M. dalej zwani łącznie jako „Sprzedający” są właścicielami, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej nieruchomości gruntowej, położonej w (…), składającej się z działek oznaczonych numerem ewidencyjnym 1, 2 oraz 3, o łącznym obszarze 3,5535 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…) IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr (…) („Nieruchomość”).

Sprzedający oraz Wnioskodawca łącznie będą zwani dalej „Zainteresowanymi”.

Sprzedający nie posiadają i nigdy nie posiadali statusu czynnego podatnika VAT, jak również nie prowadzili i nie prowadzą działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG, w szczególności, działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.

Sprzedający mają zamiar dokonać sprzedaży części prawa współwłasności Nieruchomości, w ten sposób, że dokonają podziału wchodzącej w jej skład działki nr 2.

Zgodnie z powyższym, Sprzedający w dniu 25 lutego 2020 r. zawarli z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Cedent”) umowę przedwstępnej sprzedaży działki (ewentualnie działek) powstałej z podziału działki numer 2 (szczegółowo opisanej niżej ) o powierzchni ok. 0,6077 ha („Nieruchomość 1”).

Zgodnie z Umową przedwstępną, Cedent i Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości („Umowa Przyrzeczona”) po spełnieniu następujących warunków:

1.uzyskaniu zaświadczeń wydanych przez urząd skarbowy w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g lub 306e ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń, wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;

2.przeprowadzeniu przez Cedenta procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości 1 i uznaniu przez Cedenta, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

3.uzyskaniu przez Cedenta - na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości 1 umożliwiają realizację zamierzonej przez Cedenta inwestycji;

4.potwierdzeniu przez Cedenta - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości 1;

5.potwierdzeniu, że Nieruchomość 1 posiada dostęp do drogi publicznej;

6.zawarciu przez Cedenta umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany między innymi na Nieruchomości 1;

7.uzyskaniu przez Cedenta ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomość 1 została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia, potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez z konieczności wydawania decyzji zeznającej na takie wyłączenie;

8.uzyskaniu przez Cedenta ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Nieruchomości 1 i zezwalającej na realizację między innymi na niej inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo –logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 1;

9.przedłożeniu przez Sprzedających na wezwanie Cedenta poświadczanej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającego, to jest dowodu osobistego lub paszportu;

10. co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu Cedentowi przez Sprzedających - na wezwanie Cedenta - oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałaniu praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu oraz uzyskaniu przez Sprzedających na wezwanie Cedenta wszelkich informacji oraz dokumentów oraz przeprowadzeniu na ich podstawie przez Cedenta bądź wskazany przez Cedenta podmiot weryfikacji Sprzedających w ramach procedury zwanej „know your customer" lub „KYC”;

11. uzyskaniu ostatecznej decyzji podziałowej działki nr 2 - w ten sposób, aby z działki została wydzielona działka stanowiąca Nieruchomość 1;

12. uzyskaniu przez Cedenta zgody Wspólników Cedenta na nabycie Nieruchomości.

Jednocześnie zgodnie z Umową przedwstępną, warunki wskazane w pkt 1-11 są zastrzeżone na korzyść Cedenta, co oznacza, że ma on prawo żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej mimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków.

Wszelkie decyzje, uzgodnienia, opinie, warunki techniczne i konieczne w celu ich uzyskania, działania techniczne (w tym projekty, pozwolenia, koncepcje, analizy, badania gruntów) zostaną wykonane i uzyskane przez Cedenta, na jego wyłączny koszt i ryzyko.

Sprzedający i Cedent uzgodnili również, że w ramach Umowy przedwstępnej Cedentowi przysługuje (ograniczone warunkami tej umowy) prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa dowolnej osobie trzeciej) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Cedenta inwestycji, to jest do składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo - logistyczno -produkcyjnych, w tym Cedent został uprawniony do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Prawo to nie obejmowało zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Nieruchomości - z wyjątkiem badań gruntu opisanych powyżej.

Na podstawie Umowy przedwstępnej zostało Cedentowi oraz osobom fizycznym wskazanym w tej umowie przez Cedenta udzielone pełnomocnictwo do podejmowania czynności związanych z Nieruchomością, jak również została udzielona zgoda na dysponowanie Nieruchomością przez Cedenta.

Niezależnie, w ramach udzielonego pełnomocnictwa Sprzedający umocowali Cedenta do wystąpienia w ich imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Dodatkowo na podstawie Umowy przedwstępnej Sprzedający ustanowili osoby fizyczne wskazane w tej umowie pełnomocnikami (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) i upoważnili je do podejmowania następujących czynności:

1.uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości 1 do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

2.uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

3.uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczej;

4.uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości 1 oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Cedenta inwestycję;

5.uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 1 właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ordynacji Podatkowej - potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

6.zawarcia w imieniu Sprzedających umów drogowych określających włączenia do dróg;

7.uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.

8.dokonania podziału geodezyjnego działki geodezyjnej numer 2, w tym:

· występowania przed wszelkimi organami;

· składania i odbioru odpowiednich dokumentów, pism, wniosków oraz zaświadczeń;

· reprezentowania w postępowaniu administracyjnym, z prawem składania odwołań od decyzji i podejmowania pozostałych czynności prawnych i faktycznych.

W dniu 25 sierpnia 2023 r. pełnomocnik Sprzedających uzyskał od Dyrektora Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego W (…) decyzję nr (…) zatwierdzającą dokonanie podziału geodezyjnego działki geodezyjnej numer 2. Natomiast pozostałe czynności objęte zakresem ww. pełnomocnictwa nie zostały dotychczas podjęte. Wnioskodawca prawdopodobnie przed zawarciem planowanej ostatecznej umowy sprzedaży będzie podejmować działania w oparciu o udzielone dalsze pełnomocnictwo i zgodę na dysponowanie od Cedenta np. w zakresie uzyskiwania wypisów, wyrysów, uzyskiwania wglądu do ksiąg wieczystych, uzyskiwania dodatkowych/nowych warunków technicznych, dokonywania uzgodnień z Zarządem Dróg i Utrzymania Miasta w (…).

Dodatkowo Sprzedający oświadczyli w Umowie przedwstępnej, iż znane jest im zamierzenie inwestycyjne Cedenta polegające na realizacji inwestycji polegającej na budowie centrum logistyczno-magazynowego i zrzekają się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji oraz zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń, oraz do nieskładania żadnych ww. odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów, a także do dostarczenia niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

Jednocześnie w ramach Umowy przedwstępnej Sprzedający wyrazili zgodę na przeniesienie (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkich praw lub obowiązków wynikających z zawartej Umowy przedwstępnej przez Cedenta na rzecz spółki mającej siedzibę w Polsce, lub osoby fizycznej (cesjonariusz) i przejęcie przez cesjonariusza obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej. W przypadku przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej cesjonariusz stanie się „Kupującym” w rozumieniu Umowy przedwstępnej.

Kolejno, w wykonaniu ww. postanowień Umowy przedwstępnej, w dniu 21 kwietnia 2023 r. pomiędzy Cedentem a Wnioskodawcą została zawarta przedwstępna umowa przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości („Umowa przedwstępna cesji”) - w tym praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej oraz umowy przedwstępnej sprzedaży sąsiadującej z nią nieruchomości gruntowej o powierzchni około 1,1695 ha (…) („Nieruchomość 2”) - na mocy której Cedent przeniesie na rzecz Wnioskodawcy wszelkie prawa i obowiązki Cedenta wynikające z Umowy przedwstępnej, a cesjonariusz te prawa oraz obowiązki Cedenta wynikające z Umowy przedwstępnej przejmie (nastąpi przelew wierzytelności w rozumieniu art. 509 kodeksu cywilnego oraz przejęcie długu w rozumieniu art. 519 kodeksu cywilnego) za wynagrodzeniem.

Zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej cesji, prawa i obowiązki z Umowy przedwstępnej oraz drugiej wskazanej powyżej umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 zostaną przeniesione z Cedenta na Wnioskodawcę pod warunkiem, że:

1.Cesjonariusz najpóźniej w określonym umownie terminie uzyska ostateczną i prawomocną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji, w oparciu o którą na Nieruchomości 1 oraz sąsiadującej z nią Nieruchomości 2 możliwe będzie zrealizowanie przez Wnioskodawcę inwestycji polegającej na wybudowaniu hal magazynowo - biurowych o wysokości 12 metrów i powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 40% powierzchni ww. nieruchomości („Inwestycja”);

2.Cesjonariusz najpóźniej w terminie do dnia 15 czerwca 2024 r. uzyska pozytywną opinię lub warunki wydane przez Urząd Lotnictwa Cywilnego lub inny uprawniony podmiot ds. lotnictwa, zgodnie z którą/którymi możliwe będzie zrealizowanie Inwestycji;

3.Sprzedający stawią się w celu zawarcia Umowy przyrzeczonej z Wnioskodawcą w dniu, w którym zostanie zawarta umowa przyrzeczona przeniesienia praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej i że zawrą z Wnioskodawcą Umowę przyrzeczoną natychmiast po zawarciu ww. umowy przyrzeczonej cesji (w tym samym dniu);

4.Właściciele Nieruchomości 2 stawią się w celu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 2 z Wnioskodawcą w dniu, w którym zostanie zawarta umowa przyrzeczona przeniesienia praw i obowiązków z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 i że zawrą z Wnioskodawcą umowę sprzedaży Nieruchomości 2 natychmiast po zawarciu ww. umowy przyrzeczonej cesji (w tym samym dniu);

5.Sprzedający nie złożą oświadczenia o odstąpieniu od Umowy przedwstępnej, ani nie podejmą żadnych czynności mających na celu rozwiązanie, uchylenie się od skutków prawnych, unieważnienie lub stwierdzenie nieważności Umowy przedwstępnej;

6.Właściciele Nieruchomości 2 nie złożą oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2, ani nie podejmą żadnych czynności mających na celu rozwiązanie, uchylenie się od skutków prawnych, unieważnienie lub stwierdzenie nieważności umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2; oraz Sprzedający;

7.w terminie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej cesji Wnioskodawca oraz Sprzedający wystąpią ze wspólnym wnioskiem o uzyskanie interpretacji podatkowej, która potwierdzi (i) że nabycie Nieruchomości zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolnione oraz (ii) że nabywcy Nieruchomości przysługuje prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku od towarów i usług VAT, naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości będącym przedmiotem Umowy przedwstępnej oraz taka interpretacja zostanie dla Wnioskodawcy oraz T.M. i J.M. wydana i nie zostaną podjęte żadne kroki prawne, których celem lub skutkiem będzie utrata, w jakikolwiek sposób, mocy obowiązującej tej interpretacji, w szczególności w formie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego;

8.w terminie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej cesji Wnioskodawca, Właściciele Nieruchomości 2 wystąpią ze wspólnym wnioskiem o uzyskanie interpretacji podatkowej, która potwierdzi (i) że nabycie Nieruchomości 2 zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolnione oraz (ii) że nabywcy Nieruchomości 2 przysługuje prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku od towarów i usług VAT, naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości 2 będącym przedmiotem umowy przedwstępnej oraz taka interpretacja zostanie dla Wnioskodawcy oraz T.J. M. i A.J. G wydana i nie zostaną podjęte żadne kroki prawne, których celem lub skutkiem będzie utrata, w jakikolwiek sposób, mocy obowiązującej tej interpretacji, w szczególności w formie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego;

9.Umowa przyrzeczona oraz umowa przyrzeczona przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 zostanie zawarta w tym samym (jednym) akcie notarialnym;

10. Cedent najpóźniej w terminie do 1 maja 2023 doręczy Wnioskodawcy umowę zmieniającą (aneks) do Umowy przedwstępnej w zakresie wydłużenia terminu jej zawarcia nie krótszego niż do 1 lipca 2024 r.

Sprzedający oraz Wnioskodawca nie wykluczają, że podobne zgody na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych lub pełnomocnictwa zostaną udzielone na rzecz Wnioskodawcy, lub wskazanym przez niego osobom w związku z zawarciem Umowy przedwstępnej.

Na podstawie zawartego w dniu 26 kwietnia 2023 r. aneksu do Umowy przedwstępnej została zmieniona data zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości z daty 25 sierpnia 2023 r. na datę 1 lipca 2024 r. oraz Sprzedający zobowiązali się wystąpić z wnioskiem o wspólną indywidualną interpretację podatkową w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT. W przypadku, gdy z wydanej ww. interpretacji wynikać będzie opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT, Sprzedający zobowiązali się dokonać odpowiednich rejestracji, natomiast cena sprzedaży Nieruchomości zostanie powiększona o należny podatek VAT, według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

Informacje dot. Nieruchomości

Sprzedający nabyli — do majątku wspólnego — nieruchomość rolną składającą się z działek nr 1, 2 i 3 o powierzchni 3,5545 ha położoną w (…) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 5 lipca 1990 r. sporządzoną przez notariusz mgr. B.W (Repertorium (…)).

Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedających, Nieruchomość znajdowała się w ich majątku wspólnym (prywatnym) i nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Nieruchomość nie została również nigdy oddana do używania w jakikolwiek sposób.

Nieruchomość nie jest zabudowana żadnymi budynkami, budowlami w rozumieniu ustawy prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U.2021 poz. 2351 ze zm., Prawo budowlane”).

Sprzedający nie podejmowali działań mających na celu uzbrojenie terenu, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Sprzedający nie dokonywali żadnych innych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani nie dokonywali żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości.

Sprzedający nie prowadzili samodzielnie żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności polegających na umieszczeniu na Nieruchomości tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosowali innej formy ogłoszenia chęci sprzedaży, w tym nie umieszczali stosownej informacji w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych.

W przeszłości Sprzedający dokonywali zbycia nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.

Działki nie były przedmiotem ogłoszenia, Sprzedający nie zwracali się również o pomoc w sprzedaży do żadnej agencji nieruchomości, natomiast to kupujący (developer) sam odnalazł Sprzedających. Otrzymane środki zostały ulokowane przez Sprzedających na lokatach bankowych.

Dla Nieruchomości został uchwalony uchwałą Nr (…) Rady Miejskiej (…) z dnia 4 listopada 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ul (…) w (…) (dalej: „MPZP”). Zgodnie z MPZP Nieruchomość znajduje się w kilku obszarach przeznaczenia i zostały one oznaczone następująco:

• 3 AG/6 - przeznaczenie terenu zabudowy: usługi, obiekty hotelowe (z wyłączeniem pensjonatów), aktywność gospodarcza, handel detaliczny mało powierzchniowy B, obiekty kongresowe i konferencyjne, obiekty szpitalne, obiekty ratownictwa medycznego, żłobki, edukacja (z wyłączeniem szkół), nauka, policja i służby ochrony, straż pożarna, wytwarzanie energii cieplnej, lądowiska, zbieranie odpadów, oczyszczalnie ścieków, rekreacja, wody powierzchniowe, obiekty infrastruktury drogowej, główne punkty zasilania w energię elektryczną, obiekty infrastruktury technicznej.
• 4KDD/4 - przeznaczenie cele publiczne (ulice klasy dojazdowej);
• 4KKD/6 - przeznaczenie cele publiczne (ulice klasy dojazdowej).

Pytania

1.Czy T.M. lub J.M. dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 na rzecz Wnioskodawcy będzie (będą) działać w charakterze podatnika (podatników) podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT? (dalej: „Pytanie nr 1”).

2.W przypadku uznania przez Organ, że T.M. lub J.M. dokonując sprzedaży Nieruchomości 1, będzie (będą) działać w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT, czy sprzedaż Nieruchomości 1 przez T.M. lub J.M. na rzecz Wnioskodawcy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona? (dalej: „Pytanie nr 2”).

3.W przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 1 przez T.M. lub J.M. na rzecz Wnioskodawcy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona, to w jaki sposób powinna zostać prawidłowo udokumentowana sprzedaż Nieruchomości 1?

4.W przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 1 przez T.M. lub J.M. na rzecz Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu VAT i nie jest od tego podatku zwolniona, to czy w takim zakresie Wnioskodawcy jako nabywcy Nieruchomości 1, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości 1? (dalej: „Pytanie nr 4”).

Stanowisko Zainteresowanych

1.Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie Pytania nr 1 – T.M. oraz J.M. dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 na rzecz Wnioskodawcy, nie będą działać w charakterze podatnika (podatników) podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

2.Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie Pytania nr 2 - W przypadku uznania przez Organ, że T.M. lub J.M. dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 na rzecz Wnioskodawcy, będzie lub będą działać w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT, to taka sprzedaż Nieruchomości 1 przez T.M. lub J.M. na rzecz Wnioskodawcy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona.

3.Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie Pytania nr 3 - W przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 1 przez T.M. lub J.M. na rzecz Wnioskodawcy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona to każde z nich, lub to z nich, które zostanie uznane za podatnika VAT powinno wystawić fakturę dokumentującą 50% ceny sprzedaży Nieruchomości 1.

4.Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie Pytania nr 4 - W przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 1 przez T.M. lub J.M. będzie opodatkowana VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona, to Wnioskodawcy jako nabywcy Nieruchomości 1, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości 1 w zakresie w jakim sprzedaż Nieruchomości 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona.

Ad 1

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1, tj. że T.M. oraz J.M. dokonując sprzedaży Nieruchomości 1, nie będą działać w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

Sprzedaż nieruchomości jako działalność gospodarcza na gruncie ustawy o VAT

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak wynika z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347, str. 1, ze zm.), „podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności.

Zatem status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Wskazana powyżej definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W konsekwencji uznanie, że dany podmiot sprzedając nieruchomość, podejmuje działania w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Zdaniem Zainteresowanych, biorąc pod uwagę treść przepisów, jak również stanowisko organów podatkowych, przy uznaniu sprzedaży nieruchomości za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o VAT istotne jest, czy dany podmiot w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, bowiem podjęcie takich działań zbliżonych do tych podejmowanych przez podmioty profesjonalne skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Za zawodową (profesjonalną) działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami, należy uznać podjęcie szeregu czynności w sposób zorganizowany, stanowiących logiczny ciąg zdarzeń, w szczególności nie tylko nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę w celu jego dalszej odsprzedaży z zyskiem, ale również działania mające na celu uatrakcyjnienie sprzedawanego gruntu i przygotowanie go do przyszłej sprzedaży, takie jak uzyskanie odpowiednich decyzji, ubieganie się o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzbrojenie gruntu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, przeprowadzenie badań dot. warunków glebowych, etc.

Jak zostało wskazane w opisie Sprzedający zostali współwłaścicielami Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży zawartej 23 lata temu (w dniu 5 lipca 1990 r. ). W konsekwencji Nieruchomość została zaliczona do majątku wspólnego (prywatnego) Sprzedających. Od chwili nabycia Nieruchomości, Sprzedający nie podejmowali działań mających na celu uzbrojenie terenu, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Sprzedający nie dokonywali żadnych innych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani nie dokonywali żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości, Sprzedający nie prowadzili samodzielnie żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności polegających na umieszczeniu na Nieruchomości tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosowali innej formy ogłoszenia chęci sprzedaży, w tym nie umieszczali stosownej informacji w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych.

Nabyta Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających do celów działalności gospodarczej, nigdy nie rozważali wykorzystania Nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, jak również nie podejmowali żadnych czynności w celu uatrakcyjnienia tego gruntu i jego dalszej sprzedaży. Sprzedający traktowali grunt Nieruchomości zawsze jako własność prywatną znajdującą się we wspólnym majątku prywatnym.

Z kolei w kontekście postanowień Umowy przedwstępnej, tj. udzielenia przez Sprzedających pełnomocnictw oraz zgody na dysponowanie Nieruchomością na rzecz Cedenta i osób przez niego wyznaczonych, to czynności te nie można uznać za działania charakterystyczne do tych, jakie podejmują profesjonalne podmioty, zajmujące się zawodowo obrotem nieruchomościami, gdyż czynności udzielenia pełnomocnictw lub zgody na dysponowanie Nieruchomością dokonać można w każdej sytuacji w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jednocześnie działania podejmowane w ramach udzielonych pełnomocnictw i zgód na dysponowanie Nieruchomością związane są z planowaną w przyszłości realizacją inwestycji przez podmioty trzecie i czynności te mają na celu przygotowanie Nieruchomości 1 do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT przez te podmioty, a nie na potrzeby Sprzedających. Sprzedający nie mieli na celu podejmowania żadnych czynności związanych z realizacją jakichkolwiek inwestycji. Udzielenie pełnomocnictw i zgody na dysponowanie Nieruchomością ma charakter czynności rutynowej, typowej dla zawieranych umów przedwstępnych nabycia nieruchomości i samo takie działanie formalne Sprzedających nie powinno mieć wpływu na fakt tego, czy prowadzi ona działalność gospodarczą jako podatnik podatku VAT. W konsekwencji samo formalne i bierne działanie Sprzedających polegające wyłącznie na udzieleniu pełnomocnictw i zgody na dysponowanie Nieruchomością co jest powiązane z posiadaniem prawa własności do Nieruchomości, nie może zostać uznane za świadczące i przemawiające za podejmowaniem działań o charakterze profesjonalnym i zorganizowanym przez Sprzedających.

W konsekwencji, mając na uwadze ww. okoliczności, należy uznać, że czynności podjęte przez Sprzedających, tj. wcześniejsze udzielenie pełnomocnictw na rzecz Cedenta oraz zgody na dysponowanie Nieruchomością nie mogą zostać uznane za działanie w formie zorganizowanej i stanowiącej logiczny ciąg zdarzeń ukierunkowany na prowadzenie działalności gospodarczej.

Stanowisko organów podatkowych w podobnych sytuacjach

Zgodnie z interpretacja indywidualną z 13 kwietnia 2022 r. sygn. 0114-KDIP1-1 4012.64 2022.4.AKA Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej przychylił się do stanowiska, że Wnioskodawcy nie działali w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą o czym świadczy np., że: „Świadczy o tym postępowanie Wnioskodawców:

• nie wydzierżawiali, nie wynajmowali działek gruntu będących przedmiotem sprzedaży, nie mają zamiaru zawierania takich umów w przyszłości;
• nie poczynili działań mających na celu zwiększenie wartości działek będących przedmiotem sprzedaży ani gruntów sąsiednich tj. nie budowali żadnego uzbrojenia, ani nie wnosili o to do gminy, nie urządzali żadnych dróg dojazdowych;
• nie uzyskali oraz nie uzyskają do dnia sprzedaży przychodów związanych ze sprzedawaną nieruchomością (poza przychodami z dopłat rolnych);
• w związku ze sprzedażą działek, nie podejmowali zorganizowanych działań marketingowych wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia;
• w związku działkami będącymi przedmiotem wniosku, nie dokonywali i nie dokonują dostawy produktów rolnych oraz nie świadczyli i nie świadczą usług rolniczych, nie uzyskiwali i nie uzyskują przychodów z tego tytułu;
• sprzedali część Działek w (...), żeby uzyskać środki finansowe na zakup Lokalu Mieszkalnego we współwłasności z jedną z córek, dla zaspokojenia Jej potrzeb mieszkaniowych, a także dla zaspokojenia swoich potrzeb osobistych m in. dokładanie do skromnej emerytury Pani W. zapewnienie środków na leczenie;
• ewentualna sprzedaż pozostałych nieruchomości nastąpi w przypadku nagłych i losowych potrzeb bytowych lub potrzeb związanych ze wsparciem córek lub na potrzeby finansowania ewentualnych kuracji leczniczych; z racji wieku (oboje są rocznik 1960) posiadają zdiagnozowane choroby przewlekle, których leczenie wymaga znacznych nakładów finansowych; Pani IV. jest emerytką z niewielkim uposażeniem emerytalnym; Pan IV wiek emerytalny osiągnie w styczniu 2025 r. (...);

W efekcie działań Wnioskodawców nie można uznać za działalność handlową. Transakcjom sprzedaży należy przypisać charakter okazjonalny, brak jest ciągłości wymaganej do uznania, że mamy w tym przypadku do czynienia z działalnością gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT."

W interpretacja podatkowej z 14 lipca 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-2.4012.296.2021.1.MMa Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko Zainteresowanych za prawidłowe i odstąpił od uzasadnienia: „Działka nie była też przedmiotem jakichkolwiek ulepszeń ani inwestycji (np. uzbrojenia, ogrodzenia itp.) poza czynnościami niezbędnymi z punktu widzenia wykorzystania Działki do celów osobistych (uporządkowanie, zazielenienie itp. ). Z kolei podział Działki oraz złożenie wniosku o wydanie decyzji odnośnie warunków zabudowy miały na celu jedynie umożliwienie realizacji sprzedaży, tylko dzięki tym czynnościom możliwe jest bowiem rozporządzenie częścią udziału we współwłasności. Całokształt okoliczności wskazuje więc, że w ww. zakresie ani Wnioskodawca ani Zainteresowany nie będą podatnikami podatku VAT.”

Podobnie w interpretacji podatkowej z 26 kwietnia 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.48. 2021.2.MP Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko Zainteresowanych za prawidłowe i odstąpił od uzasadnienia: „Podział odziedziczonej nieruchomości na 3 działki był działaniem koniecznym, żeby m.in. działki sprzedać. Wnioskodawcy w żaden sposób nie chodziło o „maksymalizację zysku z transakcji”. Głównymi powodami sprzedaży jest zabezpieczenie emerytalne (Wnioskodawca ma 59 lat) i chęć doposażenia córek Wnioskodawcy. Dodatkowym motywem sprzedaży ww. nieruchomości są wysokie koszty ich utrzymania”.

Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 kwietnia 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.112.2021.1.KM: „Co prawda Wnioskodawca wydzielił działkę gruntu, która została sprzedana i kolejną będącą przedmiotem transakcji opisanej we wniosku i wystąpił do władz gminy o zmianę MPZP oraz zgłosił wnioski do projektu nowego planu miejscowego, jednak jednocześnie nie podjął żadnych innych działań mających na celu sprzedaż Nieruchomości Wydzielonej. Samego wydzielenia działki gruntu, która ma być sprzedana oraz wystąpienia do władz gminy o zmianę już istniejącego MPZP, zgodnie z którym nieruchomość posiada przeznaczenie do zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej oraz zgłoszenia wniosków do projektu nowego planu miejscowego, nie można uznać za podejmowanie aktywnych działań w przedmiocie zbycia Nieruchomości Wydzielonej porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem”.

Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 kwietnia 2021 r. sygn. 0114-KDIP4-2.4012.16.2021.3.MB: „W niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawczym w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. (...) Działania podejmowane przez Wnioskodawczynię należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawczym sprzedając przedmiotowe działki korzystać będzie z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Reasumując, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek powstałych z podziału działek nr 1, 2, oraz 3 położonych w (...), Wnioskodawczyni będzie korzystała z przysługującego jej prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy”.

Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 kwietnia 2021 r. sygn. 0114-KDIP1-3.4012.60.2021.2.LM: „(...) w niniejszej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Wnioskodawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpi bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż ww. nieruchomości gruntowej wypełni przesłanki działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podejmie takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Wnioskodawcę należą zatem do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Wnioskodawca sprzedając przedmiotowe działki będzie korzystać z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie będą miały zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług”.

Podsumowując, T.M. oraz J.M. dokonując sprzedaży Nieruchomości, nie będą działać w charakterze podatnika (podatników) podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT.

Ad 2

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytanie nr 2, tj. uznania przez Organ, że T.M. lub J.M. dokonując sprzedaży Nieruchomości 1, będzie lub będą działać w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT to taka sprzedaż Nieruchomości 1 przez T.M. lub J.M. na rzecz Wnioskodawcy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 22 ustawy o VAT wskazuje, że przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów

Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Natomiast zgodnie z art. 55 (1) kodeksu cywilnego przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednocześnie kodeks cywilny wymienia przykładowe składniki, które mogą wchodzić w skład przedsiębiorstwa.

W świetle powyższej definicji, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że: składniki materialne i niematerialne, stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów oraz przedmiot zbycia może służyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej przez nabywcę.

Natomiast, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że:

• składniki materialne i niematerialne (w tym zobowiązania), stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów,
• ww. zespół składników materialnych i niematerialnych jest wydzielony w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach: organizacyjnej (co oznacza, że zespół składników powinien być wyodrębniony w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.), finansowej (co oznacza, że poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do danego zespołu składników), funkcjonalnej (co oznacza, że dany zespół składników przeznaczony jest do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT pod pojęciem towaru rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Jednocześnie ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi, bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z ustawą o VAT, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu jako pod zabudowę (tj. ustalenia, czy stanowi on teren budowlany opodatkowany VAT). W sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje wprost na możliwość jakiejkolwiek zabudowy różnymi obiektami budowlanymi, np. małej architektury, sieciami uzbrojenia, urządzeniami infrastruktury technicznej, parkingami itp. na danym terenie to należy uznać, że ten teren przeznaczony jest pod zabudowę, choćby dopuszczalna zabudowa była podmiotowo ograniczona.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. 2018 r. poz. 1202 ze zm.). W rozumieniu tej ustawy przez „budowę” należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6). Poprzez „obiekt budowlany” - należy natomiast rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych Natomiast poprzez „budowlę” należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

W sytuacji gdyby tut. Organ uznał stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uznał, że T.M. lub J.M. działają w charakterze podatnika VAT, to należy przeanalizować, czy planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 będzie opodatkowana VAT i tym samym nie będzie od tego podatku zwolniona.

Nieruchomość 1 jest samodzielnym składnikiem majątkowym i tym samym nie tworzy zespołu elementów umożliwiającego prowadzenie przy jej użyciu działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań. W konsekwencji nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Powyższe oznacza, że sprzedaż Nieruchomości 1 będzie więc podlegała przepisom ustawy o VAT i na postawie art. 5 ust. 1 pkt 1 będzie stanowiła czynność dostawy towarów.

Zgodnie z ustawą o VAT, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu jako pod zabudowę (tj. ustalenia, czy stanowi on teren budowlany opodatkowany VAT).

W sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje wprost na możliwość jakiejkolwiek zabudowy różnymi obiektami budowlanymi, np. małej architektury, sieciami uzbrojenia, urządzeniami infrastruktury technicznej, parkingami itp. Na danym terenie, to należy uznać, że ten teren przeznaczony jest pod zabudowę, choćby dopuszczalna zabudowa była podmiotowo ograniczona. Konsekwentnie, zgodnie z ustawą o VAT dostawa niezabudowanego gruntu może stanowić czynność opodatkowaną bądź zwolnioną od podatku VAT w zależności od przeznaczenia tego gruntu pod zabudowę.

W sytuacji, gdy przedmiotem zbycia jest teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę (również w przypadku, gdy zgodnie z MPZP jest to przeznaczenie towarzyszące, tj. dopuszczalne, a nie główne, czyli podstawowe), sprzedaż gruntu będzie podlegała opodatkowaniu VAT według obowiązującej stawki i nie będzie od tego podatku zwolniona.

W niniejszej sprawie cała Nieruchomość objęta jest MPZP i przeznaczona jest pod różnego rodzaje zabudowy.

Zgodnie z MPZP Nieruchomość znajduje się w dwóch obszarach przeznaczenia, które zostały oznaczone następująco:

1.3 AG/6 - przeznaczenie terenu zabudowy: usługi, obiekty hotelowe (z wyłączeniem pensjonatów), aktywność gospodarcza, handel detaliczny małopowierzchniowy B, obiekty kongresowe i konferencyjne, obiekty szpitalne, obiekty ratownictwa medycznego, żłobki, edukacja (z wyłączeniem szkół), nauka, policja i służby ochrony, straż pożarna, wytwarzanie energii cieplnej, lądowiska, zbieranie odpadów, oczyszczalnie ścieków, rekreacja, wody powierzchniowe, obiekty infrastruktury drogowej, główne punkty zasilania w energię elektryczną, obiekty infrastruktury technicznej.

2.4KDD/4 - przeznaczenie cele publiczne (ulice klasy dojazdowej);

3.4KKD/6 - przeznaczenie cele publiczne (ulice klasy dojazdowej).

Przekładając powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy, skoro jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:

1.Na Nieruchomości nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich części;

2.Zgodnie z obowiązującym MPZP przeznaczenie terenu, na którym znajduje się Nieruchomość, zostało oznaczone jako przeznaczenie terenu zabudowy: usługi, obiekty hotelowe (z wyłączeniem pensjonatów), aktywność gospodarcza, handel detaliczny mało powierzchniowy B, obiekty kongresowe i konferencyjne, obiekty szpitalne, obiekty ratownictwa medycznego, żłobki, edukacja (z wyłączeniem szkół), nauka, policja i służby ochrony, straż pożarna, wytwarzanie energii cieplnej, lądowiska, zbieranie odpadów, oczyszczalnie ścieków, rekreacja, wody powierzchniowe, obiekty infrastruktury drogowej, główne punkty zasilania w energię elektryczną, obiekty infrastruktury technicznej;

- to przedmiotem sprzedaży w świetle ustawy o VAT będzie teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę.

W konsekwencji, w przypadku uznania, że T.M. lub J.M. dokonując sprzedaży Nieruchomości 1 na rzecz Wnioskodawcy, będzie lub będą działać w charakterze podatnika podatku VAT w rozumieniu ustawy o VAT, to taka sprzedaż Nieruchomości 1 przez T.M. lub J.M. na rzecz Wnioskodawcy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona.

Stanowisko organów podatkowych

Powyższa interpretacja przepisów ustawy o VAT jest również podzielana przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 28 czerwca 2017 r. sygn. 0115-KDIT1-3.4012.187.2017.3.EB, w której czytamy, że: „zbycie działek gruntu niezabudowanego nr:  (...) nie będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego grunt ten oznaczony jest jako „zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna”, zatem jest terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy. Wobec tego zbycie ww. działek będzie opodatkowane 23% stawką podatku od towarów i usług”.

Podobnie w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 12 czerwca 2015 r. sygn. IPPP2/4512-301/15-2/AOg, w której czytamy, że „W konsekwencji w omawianej sprawie sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości podlegała opodatkowaniu VAT stawką w wysokości 23% w zakresie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego terenów: zabudowy usługowej o charakterze usług komercyjnych i mieszkaniowej wielorodzinnej (symbol U/MW), dróg publicznych - lokalnych (symbol KDL2), dróg publicznych zbiorczych z tramwajem (symbol KDZ+T) i zieleni urządzonej (symbol ZP8), stanowiących tereny przeznaczone pod zabudowę”.

Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 lipca 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.311.2018.2.AB należy stwierdzić, że „sprzedaż opisanych działek niezabudowanych X1, X2 i X3 które, jak wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, znajdują się w strefie oznaczonej symbolem KDZ przeznaczonej pod tereny dróg publicznych, czyli pod rozbudowę drogi oraz każda z działek X1, X2, X3 dopuszcza zabudowę urządzeniami turystycznymi i sportowymi, trasami turystyki, trasami rowerowymi, urządzeniami infrastruktury technicznej, stanowi zatem grunt przeznaczony pod zabudowę, tym samym stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, nie będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ww. ustawy”.

Również w interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 21 maja 2018 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.196.2018.2.KOM potwierdził kluczową rolę wytycznych MPZP w sytuacji ustalania czy na teren powinien być uznany za teren budowlany w rozumieniu ustawy o VAT „z uwagi na powyższy opis sprawy należy stwierdzić, że wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy, przedmiotowa działka nr 1/21 w dniu sprzedaży w 2015 r. stanowiła teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy, gdyż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pomimo zakazu zabudowy terenu obiektami budowlanymi oraz przeprowadzania robót budowlanych wprost wskazywał jednak na możliwość jej zabudowania różnymi obiektami budowlanymi np. obiektami malej architektury, sieciami uzbrojenia i urządzeniami infrastruktury technicznej, parkingami, dojazdami do parkingów, punktami widokowymi, ciągami pieszo - rowerowymi w formie promenady (z utwardzoną powierzchnią, umożliwiającą realizację dojazdów technicznych oraz z oświetleniem typu parkowego i ławkami), kładkami i pomostami, placami postojowymi łódek i kajaków, czy też tarasami usług gastronomicznych związanymi z obsługą przyległych terenów usługowych”.

Ponadto również w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 27 lutego 2018 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.720.2017.2.MN oraz w interpretacja indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 stycznia 2018 r. sygn. 0112-KDIL4.4012.495.2017.2.EB stwierdzone zostało, że pomimo podstawowego przeznaczenia terenu jako „teren zieleni” należy brać pod uwagę przeznaczenie towarzyszące zezwalające na budowę np. obiektów małej architektury/sieci i obiektów infrastruktury technicznej.

Naszym zdaniem należy mówić w tym zakresie o utrwalonej praktyce interpretacyjnej organów podatkowych.

Ad 3

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 3, tj. uznania przez Organ, że sprzedaż przez T.M. lub J.M. na rzecz Wnioskodawcy, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona, to każde z nich, lub to z nich, które zostanie uznane za podatnika VAT powinno wystawić fakturę dokumentującą 50% ceny sprzedaży Nieruchomości 1.

Jak zostało wskazane powyżej Nieruchomość 1 stanowi własność Sprzedających w ramach ustawowej wspólności majątkowej (małżeńskiej). W Umowie przedwstępnej oraz Umowie przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości 1 wymieniani są (będą) oboje małżonkowie (T.M. i J.M.).

Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bez udziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Na podstawie art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły da celów zarobkowych.

Na mocy art. 15a ustawy o VAT podatnikiem, o którym mowa w art. 15, może być również grupa podmiotów powiązanych finansowo, ekonomicznie i organizacyjnie, które zawrą umowę o utworzeniu grupy VAT.

Zgodnie z art. 16 ustawy o VAT podatnikami są również osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, niebędące podatnikami, o których mowa w art. 15, dokonujące okazjonalnie wewnątrzwspólnotowej dostawy nowych środków transportu.

Art. 17 ust. 1 ustawy o VAT wśród podatników wymienia również osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz niektóre osoby fizyczne - natomiast wśród nich nie wymienia małżonków.

Zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Zatem na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług małżonkowie nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy, bowiem każdy z nich wykonuje samodzielnie czynności podlegające opodatkowaniu.

Zatem na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług małżonkowie nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy, bowiem każdy z nich wykonując samodzielnie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest odrębnym podatnikiem tego podatku. W konsekwencji więc, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu VAT. Jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Reasumując, w przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 1 przez T.M. lub J.M. będzie opodatkowana VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona to każde z nich, lub to z nich, które zostanie uznane za podatnika VAT powinno wystawić fakturę dokumentującą 50% ceny sprzedaży Nieruchomości 1.

Stanowisko organów podatkowych

Powyższa interpretacja przepisów ustawy o VAT jest również podzielana przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 8 maja 2020 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.124.2020.1.AK: „Z uwagi na powyższe okoliczności oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług, należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie z tytułu sprzedaży udziałów w prawie własności działki nr..., Sprzedający oraz Sprzedająca będą zobowiązani do wystawienia faktur, na podstawie art. 106b ustawy o podatku od towarów i usług, dokumentujących dostawę udziału w działce przypadającego na każdego z małżonków, tj. w wysokości 50% wartości Nieruchomości”.

Również w interpretacji indywidualnej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z 4 lipca 2022 r. sygn. 0114-KDIP4-2.4012.165.2022.3.KS potwierdził, że sprzedaż nieruchomości znajdującej się w majątku wspólnym małżonków powinna zostać udokumentowana fakturą wystawioną osobno przez małżonka w części przypadającej mu jako współwłaścicielowi: „Natomiast w przypadku działki nr 1 stanowiącej współwłasność będzie Pan zobowiązany udokumentować dostawę tej nieruchomości wystawiając we własnym imieniu fakturę VAT w części przypadającej na Pana jako współwłaściciela, a więc w wysokości 50% ceny jej sprzedaży”.

Ad 4

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania 4, tj. w przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 1 przez T.M. lub J.M. będzie opodatkowana VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona, to Wnioskodawcy jako nabywcy Nieruchomości 1, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości 1, w zakresie w jakim sprzedaż Nieruchomości 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Prawo do odliczenia VAT naliczonego jest fundamentalną zasadą podatku VAT, co powoduje, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi wyłącznie konsument. W związku z realizacją prawa do odliczenia VAT konieczne jest oczywiście wykazanie związku (bezpośredniego lub pośredniego) pomiędzy realizowanymi zakupami a wykonywaną opodatkowaną działalnością gospodarczą.

Związek bezpośredni ma miejsce wówczas, gdy nabywane towary lub usługi są przeznaczone do dalszej odsprzedaży, a tym samym bezpośrednio są związane z działalnością opodatkowaną VAT. Natomiast związek pośredni występuje wtedy, gdy nabywane świadczenia wiążą się z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa podatnika.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jeżeli organ uzna, że zgodnie z uzasadnieniem do Pytania nr 2, transakcja sprzedaży Nieruchomości 1 będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT (Nieruchomość 1 nie stanowi bowiem przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, a jej sprzedaż będzie stanowiła sprzedaż terenu przeznaczonego pod zabudowę, co zostało wskazane przez Wnioskodawcę w uzasadnieniu do stanowiska Wnioskodawcy wskazanego w pkt 5.3 ), to nie będzie miała miejsca sytuacja, w której Wnioskodawca nie będzie miał prawa do odliczenia VAT z uwagi na fakt, że faktura dokumentująca ww. czynność nie będzie dokumentowała czynności, która nie podlega opodatkowaniu VAT albo jest z niego zwolniona.

Wnioskodawca jest i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Uzasadnienie do niniejszego pytania uwzględnia, że organ uzna stanowiska Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 za nieprawidłowe i uznania stanowiska w zakresie Pytania nr 2, że zawarcie transakcji sprzedaży Nieruchomości 1 będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT.

Po nabyciu Nieruchomości 1 oraz innych nieruchomości znajdujących się w okolicy lub sąsiadujących z Nieruchomością 1 Wnioskodawca planuje zrealizować inwestycję polegającą na budowie zespołu budynków magazynowo - logistycznych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz drogami i ciągami komunikacji wewnętrznej i naziemnymi miejscami postojowymi i placami manewrowymi i terenem zielonym. Obiekt komercyjny, który powstanie na Nieruchomości 1 będzie wykorzystany do wykonywania czynności opodatkowanych VAT i nie zwolnionych od tego podatku, tj. pod wynajem, możliwe też, że w przyszłości obiekt ten będzie przedmiotem dalszej odsprzedaży.

Nabycie Nieruchomości 1 będzie więc służyło Wnioskodawcy działalności opodatkowanej VAT i niezwolnionej od tego podatku (obiekt komercyjny, który powstanie na Nieruchomości 1 oraz nieruchomościach w okolicy / sąsiadujących będzie wykorzystany pod wynajem, możliwe też, że w przyszłości obiekt ten będzie przedmiotem dalszej odsprzedaży).

Biorąc pod uwagę fakt, iż:

a)Wnioskodawca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT na moment dokonania planowanej transakcji;

b)w przypadku uznania przez organ, że stanowisko Zainteresowanych w zakresie Pytania nr 1 jest nieprawidłowe – T.M. lub J.M. zostaną uznani za podatników VAT – T.M. lub J.M. będą podatnikiem VAT (T.M. lub J.M. na moment transakcji w takim przypadku będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT);

c)w przypadku uznania przez organ, że dostawa Nieruchomości 1 spełnia warunki uznania jej za czynność opodatkowaną podatkiem VAT i niezwolnioną od tego podatku;

d)Nieruchomość 1 będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT i niezwolnionych od tego podatku;

to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości 1.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku uznania przez Organ, że sprzedaż Nieruchomości 1 przez T.M. lub J.M. będzie opodatkowana VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona to Wnioskodawcy, jako nabywcy Nieruchomości 1 będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości 1 w zakresie w jakim sprzedaż Nieruchomości 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

• nieuznania Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu dostawy posiadanych udziałów w Nieruchomości 1 (gruncie wydzielonym z działki nr 2) – jest nieprawidłowe  (pytanie nr 1),
• opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości 1 bez możliwości zastosowania zwolnienia z podatku  – jest prawidłowe (pytanie nr 2),
• wystawienia faktur przez każdego ze Sprzedających dokumentujących 50% ceny sprzedaży Nieruchomości 1 – jest prawidłowe (pytanie nr 3),
• prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przez Nabywcę z tytułu nabycia Nieruchomości 1 – jest prawidłowe (pytanie nr 4).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 poz. 1610 ze zm.).

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jak stanowi art. 198 ustawy Kodeksu cywilnego:

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wyżej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa.

W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu.

Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Jeżeli zatem przedmiotem dokonywanej dostawy/lub świadczonej usługi jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów i usług w okolicznościach wskazanych w art. 15 ustawy będzie ten małżonek, który dokonuje dostawy lub świadczy usługę we własnym imieniu (który jest stroną czynności prawnej) – jako podatnik podatku VAT.

W świetle przytoczonych wyżej przepisów zauważyć należy, że status podatnika podatku od towarów i usług, wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy podmiot dokonujący transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotnym jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych.

„Majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ze wskazanych orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W niniejszej sprawie należy również odwołać się do orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), z którego wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczenia wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Sprzedający są właścicielami, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej nieruchomości gruntowej składającej się z działek oznaczonych numerem ewidencyjnym 1, 2 oraz 3, dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą (…) (Nieruchomość 1), którą nabyli  do majątku wspólnego na podstawie umowy sprzedaży z dnia 5 lipca 1990 r.

Sprzedający nie posiadają i nigdy nie posiadali statusu czynnego podatnika VAT, jak również nie prowadzili i nie prowadzą działalności gospodarczej zarejestrowanej w CEIDG, w szczególności, działalności polegającej na obrocie nieruchomościami.

Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedających, Nieruchomość znajdowała się w ich majątku wspólnym (prywatnym) i nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Nieruchomość nie została również nigdy oddana do używania w jakikolwiek sposób.

Nieruchomość nie jest zabudowana żadnymi budynkami, budowlami w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.

Sprzedający nie podejmowali działań mających na celu uzbrojenie terenu, ogrodzenie terenu, wydzielenie drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci wodociągowe, kanalizację sanitarną, energetyczną. Sprzedający nie dokonywali żadnych innych nakładów w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży ani nie dokonywali żadnych działań mających na celu podwyższenie wartości sprzedawanej Nieruchomości.

Sprzedający nie prowadzili samodzielnie żadnych działań marketingowych ani informacyjnych w celu sprzedaży Nieruchomości, w szczególności polegających na umieszczeniu na Nieruchomości tablicy informującej o chęci sprzedaży, nie stosowali innej formy ogłoszenia chęci sprzedaży, w tym nie umieszczali stosownej informacji w urzędzie gminnym lub na portalach internetowych.

W przeszłości Sprzedający dokonywali zbycia nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Działki nie były przedmiotem ogłoszenia, Sprzedający nie zwracali się również o pomoc w sprzedaży do żadnej agencji nieruchomości, natomiast to kupujący (developer) sam odnalazł Sprzedających. Otrzymane środki zostały ulokowane przez Sprzedających na lokatach bankowych.

Sprzedający mają zamiar dokonać sprzedaży części prawa współwłasności Nieruchomości, w ten sposób, że dokonają podziału wchodzącej w jej skład działki nr 2.

Sprzedający 25 lutego 2020 r. zawarli umowę przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości (działki, ewentualnie działek powstałej z podziału działki numer 2) z Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Cedent), zgodnie z którą do zawarcia Umowy Przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości dojdzie po spełnieniu się następujących warunków:

• uzyskaniu zaświadczeń wydanych przez urząd skarbowy w trybie art. 306g ustawy Ordynacja podatkowa, urząd gminy oraz Państwowy Fundusz Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w trybie art. 306g lub 306e ustawy - Ordynacja podatkowa oraz zaświadczeń, wydanych przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych i Kasę Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego, potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych;
• przeprowadzeniu przez Cedenta procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości 1 i uznaniu przez Cedenta, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;
• uzyskaniu przez Cedenta - na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości 1 umożliwiają realizację zamierzonej przez Cedenta inwestycji;
• potwierdzeniu przez Cedenta - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości 1;
• potwierdzeniu, że Nieruchomość 1 posiada dostęp do drogi publicznej;
• zawarciu przez Cedenta umowy najmu dotyczącej budynku, który ma zostać wybudowany między innymi na Nieruchomości 1;
• uzyskaniu przez Cedenta ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomość 1 została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia, potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez z konieczności wydawania decyzji zeznającej na takie wyłączenie;
• uzyskaniu przez Cedenta ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Nieruchomości 1 i zezwalającej na realizację między innymi na niej inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo –logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 1;
• przedłożeniu przez Sprzedających na wezwanie Cedenta poświadczanej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającego, to jest dowodu osobistego lub paszportu;
• co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu Cedentowi przez Sprzedających - na wezwanie Cedenta - oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedających z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałaniu praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu oraz uzyskaniu przez Sprzedających na wezwanie Cedenta wszelkich informacji oraz dokumentów oraz przeprowadzeniu na ich podstawie przez Cedenta bądź wskazany przez Cedenta podmiot weryfikacji Sprzedających w ramach procedury zwanej „know your customer" lub „KYC”;
• uzyskaniu ostatecznej decyzji podziałowej działki nr 2 - w ten sposób, aby z działki została wydzielona działka stanowiąca Nieruchomość 1;
• uzyskaniu przez Cedenta zgody Wspólników Cedenta na nabycie Nieruchomości.

Wszelkie decyzje, uzgodnienia, opinie, warunki techniczne i konieczne w celu ich uzyskania, działania techniczne (w tym projekty, pozwolenia, koncepcje, analizy, badania gruntów) zostaną wykonane i uzyskane przez Cedenta, na jego wyłączny koszt i ryzyko.

Sprzedający i Cedent uzgodnili i wyrazili zgodę w ramach Umowy przedwstępnej na to, iż:

• Cedentowi przysługuje (ograniczone warunkami tej umowy) prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa dowolnej osobie trzeciej) - dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Cedenta inwestycji, tj. do składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo – logistyczno - produkcyjnych, centrum logistyczno-magazynowego
• Cedentowi oraz osobom fizycznym wskazanym w tej umowie przez Cedenta udzielone zostanie pełnomocnictwo do podejmowania czynności związanych z Nieruchomością, jak również zostanie udzielona zgoda na dysponowanie Nieruchomością przez Cedenta,
• zostaną przeniesione (w drodze jednej lub więcej czynności prawnych) wszelkie prawa lub obowiązki wynikające z zawartej Umowy przedwstępnej przez Cedenta na rzecz spółki mającej siedzibę w Polsce, lub osoby fizycznej (Cesjonariusz) i przejęcie przez Cesjonariusza obowiązków wnikających z Umowy przedwstępnej. W przypadku przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej  Cesjonariusz stanie się „Kupującym” w rozumieniu Umowy przedwstępnej.

W ramach tej umowy Sprzedający ustanowili osoby fizyczne wskazane w tej umowie pełnomocnikami (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) i upoważnili je do podejmowania m.in. następujących czynności:

• uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości 1 do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;
• uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;
• uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczej;
• uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości 1 oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Cedenta inwestycję;
• uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 1 właściwych dla Sprzedających oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e Ordynacji Podatkowej - potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;
• zawarcia w imieniu Sprzedających umów drogowych określających włączenia do dróg;
• uzyskania decyzji - pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.
• dokonania podziału geodezyjnego działki geodezyjnej numer 2, w tym:
• występowania przed wszelkimi organami;
• składania i odbioru odpowiednich dokumentów, pism, wniosków oraz zaświadczeń;
• reprezentowania w postępowaniu administracyjnym, z prawem składania odwołań od decyzji i podejmowania pozostałych czynności prawnych i faktycznych.

Niezależnie, w ramach udzielonego pełnomocnictwa Sprzedający umocowali Cedenta do wystąpienia w ich imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru.

Dodatkowo Sprzedający oświadczyli w Umowie przedwstępnej, iż znane jest im zamierzenie inwestycyjne Cedenta polegające na realizacji inwestycji polegającej na budowie centrum logistyczno-magazynowego i zrzekają się prawa do składania jakichkolwiek odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów w toku postępowań administracyjnych dotyczących realizacji inwestycji oraz zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń, oraz do nieskładania żadnych ww. odwołań, zażaleń, skarg i innych protestów, a także do dostarczenia niezbędnych dokumentów dotyczących stanu prawnego i faktycznego Nieruchomości, które mogą okazać się niezbędne w procesie inwestycyjnym.

21 kwietnia 2023 r. pomiędzy Cedentem a Wnioskodawcą (Cesjonariuszem) została zawarta Umowa przedwstępna cesji dot. przeniesienia praw i obowiązków z przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej oraz umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości sąsiadującej z Nieruchomością, tj. Nieruchomości 2 o 1,1695 ha (…).

Zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej cesji, prawa i obowiązki z Umowy przedwstępnej oraz drugiej wskazanej powyżej umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 zostaną przeniesione z Cedenta na Wnioskodawcę pod warunkiem, że:

• Cesjonariusz najpóźniej w określonym umownie terminie uzyska ostateczną i prawomocną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji, w oparciu o którą na Nieruchomości 1 oraz sąsiadującej z nią Nieruchomości 2 możliwe będzie zrealizowanie przez Wnioskodawcę inwestycji polegającej na wybudowaniu hal magazynowo - biurowych o wysokości 12 metrów i powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 40% powierzchni ww. nieruchomości („Inwestycja”);
• Cesjonariusz najpóźniej w terminie do dnia 15 czerwca 2024 r. uzyska pozytywną opinię lub warunki wydane przez Urząd Lotnictwa Cywilnego lub inny uprawniony podmiot ds. lotnictwa, zgodnie z którą/którymi możliwe będzie zrealizowanie Inwestycji;
• Sprzedający stawią się w celu zawarcia Umowy przyrzeczonej z Wnioskodawcą w dniu, w którym zostanie zawarta umowa przyrzeczona przeniesienia praw i obowiązków z Umowy przedwstępnej i że zawrą z Wnioskodawcą Umowę przyrzeczoną natychmiast po zawarciu ww. umowy przyrzeczonej cesji (w tym samym dniu);
• Właściciele Nieruchomości 2 stawią się w celu zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości 2 z Wnioskodawcą w dniu, w którym zostanie zawarta umowa przyrzeczona przeniesienia praw i obowiązków z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 i że zawrą z Wnioskodawcą umowę sprzedaży Nieruchomości 2 natychmiast po zawarciu ww. umowy przyrzeczonej cesji (w tym samym dniu);
• Sprzedający nie złożą oświadczenia o odstąpieniu od Umowy przedwstępnej, ani nie podejmą żadnych czynności mających na celu rozwiązanie, uchylenie się od skutków prawnych, unieważnienie lub stwierdzenie nieważności Umowy przedwstępnej;
• Właściciele Nieruchomości 2 nie złożą oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2, ani nie podejmą żadnych czynności mających na celu rozwiązanie, uchylenie się od skutków prawnych, unieważnienie lub stwierdzenie nieważności umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2; oraz Sprzedający;
• w terminie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej cesji Wnioskodawca oraz Sprzedający wystąpią ze wspólnym wnioskiem o uzyskanie interpretacji podatkowej, która potwierdzi (i) że nabycie Nieruchomości zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolnione oraz (ii) że nabywcy Nieruchomości przysługuje prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku od towarów i usług VAT, naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości będącym przedmiotem Umowy przedwstępnej oraz taka interpretacja zostanie dla Wnioskodawcy oraz T.M. i J.M. wydana i nie zostaną podjęte żadne kroki prawne, których celem lub skutkiem będzie utrata, w jakikolwiek sposób, mocy obowiązującej tej interpretacji, w szczególności w formie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego;
• w terminie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej cesji Wnioskodawca, Właściciele Nieruchomości 2 wystąpią ze wspólnym wnioskiem o uzyskanie interpretacji podatkowej, która potwierdzi (i) że nabycie Nieruchomości 2 zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług VAT w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolnione oraz (ii) że nabywcy Nieruchomości 2 przysługuje prawo do rozliczenia (odliczenia) podatku od towarów i usług VAT, naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości 2 będącym przedmiotem umowy przedwstępnej oraz taka interpretacja zostanie dla Wnioskodawcy oraz T.J.M. i A.J.G wydana i nie zostaną podjęte żadne kroki prawne, których celem lub skutkiem będzie utrata, w jakikolwiek sposób, mocy obowiązującej tej interpretacji, w szczególności w formie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego;
• Umowa przyrzeczona oraz umowa przyrzeczona przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości 2 zostanie zawarta w tym samym (jednym) akcie notarialnym;
• Cedent najpóźniej w terminie do 1 maja 2023 doręczy Wnioskodawcy umowę zmieniającą (aneks) do Umowy przedwstępnej w zakresie wydłużenia terminu jej zawarcia nie krótszego niż do 1 lipca 2024 r.

Na podstawie zawartego w dniu 26 kwietnia 2023 r. aneksu do Umowy przedwstępnej została zmieniona data zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości z daty 25 sierpnia 2023 r. na datę 1 lipca 2024 r.

W dniu 25 sierpnia 2023 r. pełnomocnik Sprzedających uzyskał od Dyrektora Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego w (…) decyzję nr (…) zatwierdzającą dokonanie podziału geodezyjnego działki geodezyjnej numer 2. Natomiast pozostałe czynności objęte zakresem ww. pełnomocnictwa nie zostały dotychczas podjęte. Wnioskodawca prawdopodobnie przed zawarciem planowanej ostatecznej umowy sprzedaży będzie podejmować działania w oparciu o udzielone dalsze pełnomocnictwo i zgodę na dysponowanie od Cedenta np. w zakresie uzyskiwania wypisów, wyrysów, uzyskiwania wglądu do ksiąg wieczystych, uzyskiwania dodatkowych/nowych warunków technicznych, dokonywania uzgodnień z Zarządem Dróg i Utrzymania Miasta w (…).

Sprzedający oraz Wnioskodawca (Cesjonariusz) nie wykluczają, że podobne zgody na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych lub pełnomocnictwa zostaną udzielone na rzecz Wnioskodawcy lub wskazanym przez niego osobom w związku z zawarciem Umowy przedwstępnej.

Państwa wątpliwości w kontekście pytania nr 1 i 2 dotyczą kwestii, czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 na rzecz Wnioskodawcy Sprzedający będą działać jako podatnicy VAT i czy dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży udziałów w przedmiotowej Nieruchomości 1 (działce wydzielonej z działki nr 2 ), Sprzedający spełniają przesłanki do uznania ich za podatników podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że w odniesieniu do przedmiotowej transakcji sprzedaży zawarto już umowę przedwstępną.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1-2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy zwrócić również uwagę na kwestię udzielonych przez Sprzedających pełnomocnictw i zgód stronie kupującej (Cedentowi oraz Cesjonariuszowi) do działania w ich imieniu w kwestii wykonania zamierzonej Inwestycji budowlanej.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 ww. Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Sprzedający w ramach Umowy przedwstępnej zawartej z Cedentem udzielili Cedentowi oraz osobom fizycznym wskazanym w tej umowie przez Cedenta pełnomocnictwa do podejmowania szeregu czynności związanych z Nieruchomością, jak również udzielili zgody na dysponowanie Nieruchomością przez Cedenta na cele budowlane. Sprzedający oraz Cesjonariusz również nie wykluczają, że podobne zgody na dysponowanie Nieruchomością do celów budowlanych i pełnomocnictwa zostaną udzielone na rzecz Wnioskodawcy (Cesjonariusza) lub wskazanym przez niego osobom w związku z zawarciem Umowy przedwstępnej. Udzielone pełnomocnictwo uprawnia wyznaczonych pełnomocników do występowania w imieniu Sprzedających do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, do uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, do zawarcia umów drogowych określających włączenia do dróg czy dokonania podziału geodezyjnego działki numer 2. Cedentowi na podstawie udzielonej przez Sprzedających zgody przysługuje (ograniczone warunkami umowy) prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem udzielania tego prawa dowolnej osobie trzeciej) - dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Cedenta inwestycji, tj. do składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo - logistycznych.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając Cedentowi, Cesjonariuszowi bądź osobom trzecim wyznaczonym przez Cedenta/Cesjonariusza stosownych zgód i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w  sferze prawnej Sprzedających. Stroną podejmowanych czynności są bowiem Sprzedający, a nie Ich pełnomocnik, który nie działa przecież we własnym, lecz w imieniu Sprzedających. Pełnomocnik dokonując opisanych działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal, do dnia podpisania ostatecznej umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej), własność Sprzedających. Działania te, dokonywane za Ich pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności Nieruchomości i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej grunt, którego właścicielem są Sprzedający, będzie podlegał wielu czynnościom, które z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży posiadanych udziałów w działce, która zostanie wydzielona z działki nr 2, Sprzedający nie będą korzystać z przysługującego Im prawa do rozporządzania majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób Sprzedający zorganizowali sprzedaż ww. działki, że niejako działania Sprzedających łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie. Fakt, że opisane we wniosku działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Sprzedających, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Sprzedających. Po udzieleniu pełnomocnictw/zgód czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę, stanowiącą nadal własność Sprzedających. Działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

W przedmiotowej sprawie, podejmując ww. czynności, Sprzedający zaangażowali środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji, w opisanej sytuacji występują przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym czynność sprzedaży przez Nich działki gruntu wydzielonego z działki nr 2 będzie podlegała po Ich stronie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Odnosząc się do kwestii opodatkowania podatkiem VAT czynności zbycia ww. Nieruchomości należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 977):

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

We wniosku wskazali Państwo, że w 2010 r. został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ul. (…) w (…), z którego wynika, że  Nieruchomość 1 (działka nr 2) znajduje się w kilku obszarach przeznaczenia, które zostały oznaczone następująco:

• 3 AG/6 - przeznaczenie terenu zabudowy: usługi, obiekty hotelowe (z wyłączeniem pensjonatów), aktywność gospodarcza, handel detaliczny mało powierzchniowy B, obiekty kongresowe i konferencyjne, obiekty szpitalne, obiekty ratownictwa medycznego, żłobki, edukacja (z wyłączeniem szkół), nauka, policja i służby ochrony, straż pożarna, wytwarzanie energii cieplnej, lądowiska, zbieranie odpadów, oczyszczalnie ścieków, rekreacja, wody powierzchniowe, obiekty infrastruktury drogowej, główne punkty zasilania w energię elektryczną, obiekty infrastruktury technicznej.
• 4KDD/4 - przeznaczenie cele publiczne (ulice klasy dojazdowej);
• 4KKD/6 - przeznaczenie cele publiczne (ulice klasy dojazdowej).

Zatem Nieruchomość 1 (działka nr 2 oraz wydzielona z niej część gruntu będąca przedmiotem sprzedaży) wypełnia definicję gruntu przeznaczonego pod zabudowę zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy.

W konsekwencji w momencie dostawy część gruntu wydzielona z działki nr 2 stanowić będzie teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie sprzedaż ta nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dla części gruntu wydzielonego z działki nr 2 nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy przedmiotowej działki wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak stanowi art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:  

1)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Jak wskazali Państwo w opisie sprawy, Sprzedający nabyli — do majątku wspólnego — Nieruchomość 1 na podstawie umowy sprzedaży z dnia 5 lipca 1990 r. (tj. przed wejściem w życie przepisów ustawy o VAT). Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedających, Nieruchomość znajdowała się w ich majątku wspólnym (prywatnym) i nie była wykorzystywana do działalności gospodarczej. Nieruchomość nie została również nigdy oddana do używania w jakikolwiek sposób. Oznacza to, że nie zostaną spełnione warunki określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem przy nabyciu nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu, a Nieruchomość w całym okresie posiadania nie była wykorzystywana wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

W konsekwencji dostawa gruntu wydzielonego z działki nr 2 nie może korzystać również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem, skoro do dostawy gruntu wydzielonego z działki nr 2 nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, przedmiotowa transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznaję za prawidłowe.

Kolejna kwestia dotyczy ustalenia, w jaki sposób Sprzedający powinni udokumentować sprzedaż Nieruchomości 1  (gruntu wydzielonego z działki nr 2) w przypadku, gdy sprzedaż będzie opodatkowana podatkiem VAT.

Należy w tym miejscu wskazać, że zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy:

Przepis art. 106b ust. 2 ustawy stanowi, że:

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy:

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów – co do zasady – podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika.

W kwestii wystawienia faktur wskazać należy, że ustawa o podatku od towarów i usług nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Zatem na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług małżonkowie nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy, bowiem każdy z nich wykonując samodzielnie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest odrębnym podatnikiem tego podatku. W konsekwencji więc, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Jeżeli małżonkowie dokonali czynności wspólnie, to każdy z nich z osobna jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że nabywcą Nieruchomości 1 będzie spółka z ograniczona odpowiedzialnością zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, a transakcja sprzedaży – jak wyżej wskazano – będzie dokonywana przez podatników podatku VAT (Sprzedających) i będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT oraz  nie będzie korzystać ze zwolnienia.

Tak więc sprzedaż Nieruchomości 1 (gruntu wydzielonego z działki nr 2) znajdującej się w majątku wspólnym małżonków powinna zostać udokumentowana fakturą wystawioną osobno przez każdego ze Sprzedających w części przypadającej na każdego z nich jako współwłaściciela, a więc w wysokości 50% ceny sprzedaży Nieruchomości 1.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 uznaję za prawidłowe.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą możliwości odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości 1 (gruntu wydzielonego z działki nr 2) przez Wnioskodawcę.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, aby Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu otrzymanej faktury, faktura taka musiałaby dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy, po nabyciu Nieruchomości 1 oraz innych nieruchomości znajdujących się w okolicy lub sąsiadujących z Nieruchomością 1 Wnioskodawca planuje zrealizować inwestycję polegającą na budowie zespołu budynków magazynowo – logistycznych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz drogami i ciągami komunikacji wewnętrznej i naziemnymi miejscami postojowymi, placami manewrowymi i terenem zielonym. Obiekt komercyjny, który powstanie na Nieruchomości 1 będzie wykorzystany do wykonywania czynności opodatkowanych VAT i niezwolnionych od tego podatku, tj. pod wynajem, możliwe też, że w przyszłości obiekt ten będzie przedmiotem dalszej odsprzedaży.

Ponadto w przedmiotowej sprawie nie zaistnieją przesłanki wyłączające prawo do odliczenia podatku naliczonego przewidziane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, gdyż transakcja sprzedaży  gruntu wydzielonego z działki nr 2 będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, mając na uwadze opis sprawy oraz obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, należy stwierdzić, że Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur wystawionych odpowiednio przez każdego ze Sprzedających dokumentujących dokonanie sprzedaży Nieruchomości nr 1, gdyż zgodnie ze wskazaniem Nieruchomość ta będzie przez Wnioskodawcę wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT i nie zaistnieją wyłączenia, o których mowa w art. 88 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Odnosząc się do faktu, że na poparcie własnej argumentacji w zakresie pytania nr 1 (nieuznania Sprzedających za podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży udziałów w Nieruchomości 1) powołali się Państwo na funkcjonujące w obrocie prawnym interpretacje indywidualne pragnę zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej mają ze swej istoty charakter indywidualny i jednostkowy, są bowiem rozstrzygnięciami w indywidualnych sprawach, dotyczą konkretnych stanów faktycznych lub zdarzeń przyszłych w kontekście określonego stanu prawnego i wiążą organ podatkowy tylko w sprawie, w której zostały wydane. Powołane interpretacje nie stanowią źródła prawa, wiążą strony w konkretnych indywidualnych sprawach, więc zawartego w nich stanowiska organu podatkowego nie można wprost przenosić na grunt innej sprawy. Organ podatkowy jest zobowiązany każdą sprawę traktować indywidualnie. Zatem stanowisko organu podatkowego dotyczące wykładni przepisów prawa podatkowego przedstawionej w powołanych przez Wnioskodawcę interpretacjach indywidualnych zamyka się w obrębie spraw (przedstawionych stanów faktycznych, zdarzeń przyszłych), dla których interpretacje te zostały wydane. Powołane interpretacje indywidualne rozstrzygały w stanach faktycznych odmiennych od tego przedstawionego przez Państwa, bowiem nie było w nich mowy o tym, iż Sprzedający udzielał Kupującemu pełnomocnictw, zgód, pozwoleń do działania w jego imieniu i na jego rzecz w celu przygotowania sprzedawanych gruntów pod zamierzoną inwestycję budowlaną.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Organ wskazuje, że wydana interpretacja dotyczy wyłącznie sprawy będącej przedmiotem Państwa zapytania. Inne kwestie, takie jak uznanie, że Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, które nie zostały objęte pytaniem i do których Państwo nie sprecyzowali stanowiska -  nie zostały - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej -  rozstrzygnięte w przedmiotowej interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).