Sprzedaż nieruchomości (części działki gruntu o nr 3) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży części działki nr 3 oraz prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT związanego z nabyciem nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie  – pismem przesłanym za pośrednictwem ePUAP 7 grudnia 2023  r. (wpływ 7 grudnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.  Zainteresowany będący stroną postępowania:

Kupujący

2.  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Sprzedający

Opis zdarzenia przyszłego

Sprzedający, Zainteresowany niebędący stroną postępowania jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz niebędącą zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

Sprzedający otrzymał od rodziców 4 listopada 1971 roku z mocy prawa nieruchomość położoną w miejscowości (…), stanowiącą dziś działkę gruntu nr 3 i będącą przedmiotem niniejszego wniosku, na podstawie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Działka jest niezabudowana.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego część działki (która będzie przedmiotem sprzedaży zgodnie z opisem w dalszej części wniosku) znajduje się na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Zgodnie z danymi z księgi wieczystej działka stanowi grunty orne.

Sprzedający nie dokonywał od czasu nabycia działki żadnych nakładów na tej nieruchomości. W szczególności nie dokonywał zmian geodezyjnych ani stanu prawnego tych działek, nakładów na uzbrojenie w media, ogrodzenie itd. Działka była wykorzystywana do działalności rolniczej.

Działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej (nierolniczej) ani wprowadzona kiedykolwiek do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej.

Sprzedający nie ogłaszał zamiaru sprzedaży działki w środkach masowego przekazu, tj. w internecie, prasie, radiu lub na billboardach czy ogrodzeniach. Nie podejmował innych działań marketingowych, nie zawierał umów z pośrednikami mającymi na celu znalezienie nabywcy działki.

Sprzedawca planuje odpłatnie zbyć działkę na rzecz Kupującego. Strony zawarły w tym celu przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedawca zobowiązuje się sprzedać, a Nabywca nabyć część (…) działki gruntu nr 3, po jej podziale, pod następującymi warunkami:

a)  uzyskaniu zgody wszystkich wspólników Nabywcy na nabycie przedmiotu sprzedaży,

b)  przeprowadzeniu przez Nabywcę analizy stanu prawnego, środowiskowego oraz technicznego przedmiotu sprzedaży i uznaniu przez Nabywcę, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące; w celu przeprowadzenia tej analizy Sprzedający udzieli Nabywcy oraz osobom i podmiotom przez niego wskazanym odpowiednich zgód i pełnomocnictw,

c)  braku zmiany dotyczącej tytułu prawnego Sprzedającego do przedmiotu sprzedaży oraz braku hipotek,

d)  podpisaniu lub przekazaniu Nabywcy przez Sprzedającego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, a także przekazania dokumentów i weryfikacji Sprzedającego zgodnie z tymi procedurami,

e)  potwierdzeniu, że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej,

f)   okazaniu przez Sprzedającego przy ostatecznej umowie sprzedaży: odpisu z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencyjnej, wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenia z którego będzie wynikało czy przedmiot sprzedaży stanowi las, zaświadczenia z którego będzie wynikało czy przedmiot sprzedaży jest położony na obszarze rewitalizacji oraz zaświadczeń o podatku od spadków i darowizn od nabycia przedmiotu sprzedaży.

Sprzedający wyrażając zgodę na dokonanie podziału działki nr 3 w celu wyodrębnienia przedmiotu sprzedaży zgodnie z miejscowym planem i załącznikiem graficznym do umowy przedwstępnej, planuje udzielenie pełnomocnictwa geodecie wskazanemu przez Nabywcę do przeprowadzenia całego niezbędnego postępowania administracyjnego i ujawnienia podziału w księdze wieczystej.

Sprzedający wyraził zgodę i udzielił pełnomocnictwa do uzyskania przez Nabywcę zaświadczeń o niezaleganiu przez niego z płatnością należnych podatków, wpłat na (…) ani składek na ubezpieczenie społeczne. Udzielił także Nabywcy pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej przedmiotu sprzedaży.

Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywana działka będzie częścią projektu Nabywcy polegającego na przygotowaniu terenu inwestycyjnego pod zabudowę przemysłową. Nieruchomości będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie dokonywał sprzedaży innych gruntów w przeszłości ani nie planuje obecnie takich transakcji.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

Na pytanie czy Sprzedający jest/był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT odpowiedzieli Państwo: tak, Sprzedający jest/był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o VAT. Obecnie uprawia rolę będąc już emerytem w KRUS i ZUS.

Na pytanie w jaki sposób Sprzedający wykorzystywał działkę będącą przedmiotem wniosku przez cały okres jej posiadania, odpowiedzieli Państwo: działka stanowiła pole rolne, wykorzystywane zarówno na użytek własny jak i w celu odsprzedaży wytworzonych płodów rolnych.

Na pytanie czy Sprzedający wystąpił z wnioskiem o wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki, odpowiedzieli Państwo: nie, nie występował z takim wnioskiem.

Na pytanie czy działka będąca przedmiotem wniosku, była/jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, odpowiedzieli Państwo: nie, działka nie była ani nie jest przedmiotem takich umów.

Na pytanie czy zawarta pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą umowa przedwstępna sprzedaży obejmuje dodatkowe warunki, poza wymienionymi we wniosku (takie jak, np. uzyskanie pozwolenia na budowę, uzyskanie decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość, uzyskanie warunków technicznych przyłączy: instalacji sanitarnej, kanalizacyjnej, deszczowej oraz elektrycznej), odpowiedzieli Państwo: nie, zawarta pomiędzy Sprzedającymi a Nabywcą umowa przedwstępna sprzedaży nie obejmuje dodatkowych warunków poza wymienionymi we wniosku.

Na pytanie czy pełnomocnictwo udzielone przez Sprzedającego obejmuje inne czynności, poza wymienionymi we wniosku (takie jak, np. uzyskanie ww. pozwoleń, decyzji, warunków technicznych), odpowiedzieli Państwo: pełnomocnictwo udzielone przez Sprzedającego Nabywcy lub osobom wskazanym przez Niego obejmowało wystąpienie z wnioskiem i uzyskanie decyzji o podziale działki.

Pytania

1)  Czy Sprzedający będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia części działki gruntu nr 3 podatnikiem podatku od towarów i usług?

2)  W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, czy Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem części działki gruntu nr 3 od Sprzedającego?

Państwa stanowisko w sprawie

1)  Zdaniem Zainteresowanych Sprzedający nie będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia części działki gruntu nr 3 podatnikiem podatku od towarów i usług.

2)  W przypadku, wbrew stanowisku Zainteresowanych, odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, zdaniem Zainteresowanych Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem części działki gruntu nr 3 od Sprzedającego.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Ad 1

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami podatku od towarów usług są osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ust. 2 z kolei definiuje działalność gospodarczą jako wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Obejmuje ona w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że aby zachowania danego podmiotu uznać za działalność gospodarczą, istotne znaczenia ma ich zorganizowany i ciągły charakter. Zatem planowana przez Sprzedawcę dostawa gruntów podlegałaby opodatkowaniu VAT, gdyby ich działaniom w tym zakresie można było przypisać wskazane znamiona działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania VAT dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu jej dokonania podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca lub usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT (co skutkowałoby uznaniem go za podatnika), czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządzania ich majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie (szczególnie rodzinne/prywatne) lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania majątku w sposób ciągły w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 Dyrektywy VAT, a tym samym art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT.

W orzecznictwie powstałym na gruncie wskazanych przepisów Ustawy o VAT i Dyrektywy VAT (np. wyrok NSA z dnia 27 maja 2014 r., sygn. akt I FSK 774/13) sądy administracyjne wskazują na kryteria, jakimi należy kierować się przy ocenie, czy mamy do czynienia z działalnością gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami czy z zarządem majątkiem prywatnym. Zgodnie z nim na gospodarczy charakter uzyskiwanego dochodu mógłby wskazywać zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, polegających na: wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym.

O kwalifikacji uzyskanych przez podatnika dochodów do działalności gospodarczej w rozumieniu Ustawy o VAT nie mogą zaś zdaniem sądów administracyjnych w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie tylko okoliczności, jak: liczba transakcji sprzedaży, osiągnięcie zysku (rozumianego jako nadwyżka między kosztami zakupu, a przychodem ze sprzedaży), nawet podział dużej nieruchomości gruntowej na mniejsze działki dla poprawy możliwości zagospodarowania oraz poszukiwanie nabywców przez składanie ofert sprzedaży. Wszystkie te formy aktywności mogą mieścić się w zwykłych czynnościach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie przekraczają granic takiego zarządu czynności stanowiące naturalną konsekwencję prawidłowego gospodarowania własnym mieniem. Działań z zachowaniem - normalnych w takich przypadkach - reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą. W ramach zwykłego zarządu sprawami majątkowymi może mieścić się również nabycie nieruchomości na tzw. lokatę i dochód ze sprzedaży takiej nieruchomości także nie będzie związany z działalnością gospodarczą, jeżeli między datą nabycia i sprzedaży upłynął dłuższy okres, a na operację zbycia takiej nieruchomości nie nakładałyby się inne transakcje o podobnym charakterze, tworzące razem obraz działalności zorganizowanej i ciągłej, z której podatnik uczyniłby sobie trwałe źródło zarobkowania.

Dokonanie przez Sprzedającego czynności odpłatnego zbycia jednorazowo części terenu będącego przedmiotem niniejszego wniosku nie przesądza o tym, że z tego powodu stanie się on podatnikiem VAT. Przyjęcie, iż sprzedając posiadane tereny budowlane (w rozumieniu ustawy o VAT) Sprzedający działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność handlową wymagałoby, aby jego czynności przybrały formę profesjonalną (zawodową) i ciągłą (stałą), powtarzalną, potwierdzoną obiektywnymi dowodami zamiaru ich kontynuacji, czyli w konsekwencji formę zorganizowaną. Przesłanka stałości wynika z porównania art. 9 i art. 12 Dyrektywy VAT - art. 12 wprowadza jako zasadę szczególną możliwość uznania za podatników także podmiotów działających w sposób sporadyczny, co oznacza iż zasadą ogólną jest, by taka działalność była opodatkowana jedynie gdy wykonywana jest w sposób niesporadyczny (stały).

W świetle powyższego jednorazowa sprzedaż części działki nabytej przez Sprzedającego ponad 50 lat temu i pozostawionej do dziś w niezmienionym stanie prawnym i geodezyjnym, nie może być uznana za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 Ustawy o VAT. Nie miało tu bowiem miejsce nabycie terenów w celu ich dalszej odsprzedaży, lecz w celu zaspokojenia potrzeb osobistych przez długie lata. Nie były podejmowane także przez Sprzedającego jakiekolwiek działania mające na celu uatrakcyjnienie sprzedawanej nieruchomości, przystosowanie jej do sprzedaży, ogłaszanie tego zamiaru itd. W żadnym wypadku nie można zatem mówić o zorganizowanym i ciągłym charakterze działalności Sprzedającego w odniesieniu do zbywanej nieruchomości. Nie zmienia tej konkluzji planowany podział działki. Nie jest on bowiem elementem ciągłego i częstotliwego przystosowywania posiadanych przez Sprzedającego towarów do obrotu nimi. Wynika on jedynie z faktu iż Nabywca zainteresowany jest jedynie częścią nieruchomości objętą planem zagospodarowania i oznaczoną w nim jako teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Zdaniem Zainteresowanych Sprzedający nie będzie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia części działki gruntu nr 3 podatnikiem podatku od towarów i usług.

Ad 2

Nabywca prowadzić będzie działalność m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na rachunek własny. Nabywana od Sprzedającego działka stanie się częścią projektu Nabywcy polegającego na przygotowaniu terenu inwestycyjnego pod zabudowę przemysłową. Nieruchomości będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT Nabywcy przysługiwać będzie - pod warunkami i na zasadach określonych w innych przepisach tej ustawy - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na zakupach inwestycyjnych i bieżących w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Kwotę podatku naliczonego podlegającego odliczeniu stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez Nabywcę z tytułu nabycia towarów i usług oraz dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT).

W przypadku - wbrew stanowisku Zainteresowanych - odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, Sprzedawca zarejestruje się jako podatnik VAT czynny i wystawi z tytułu odpłatnej dostawy części działki gruntu nr 3 fakturę.

Ponieważ nabyta od Sprzedającego działka będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych, w przypadku - wbrew stanowisku Zainteresowanych - odpowiedzi twierdzącej na pytanie 1, przysługiwać mu będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem części działki gruntu nr 3 od Sprzedającego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwaną dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży części działki nr 3, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tego gruntu Sprzedający podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

We wniosku wskazali Państwo, że Sprzedający planuje odpłatnie zbyć niezabudowaną część działki nr 3 na rzecz Kupującego, Sprzedający jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej oraz niebędącą zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Sprzedający jest/był rolnikiem ryczałtowym, obecnie uprawia rolę będąc już emerytem. Działka stanowiła pole rolne, wykorzystywane zarówno na użytek własny jak i w celu odsprzedaży wytworzonych płodów rolnych.

Sprzedający otrzymał od rodziców 4 listopada 1971 r. z mocy prawa nieruchomość położoną w miejscowości (…), stanowiącą dziś działkę gruntu nr 3 i będącą przedmiotem niniejszego wniosku, na podstawie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego część działki znajduje się na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów. Zgodnie z danymi z księgi wieczystej działka stanowi grunty orne. Sprzedający nie dokonywał od czasu nabycia działki żadnych nakładów na tej nieruchomości. W szczególności nie dokonywał zmian geodezyjnych ani stanu prawnego tych działek, nakładów na uzbrojenie w media, ogrodzenie itd. Działka była wykorzystywana do działalności rolniczej. Działka nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej (nierolniczej) ani wprowadzona kiedykolwiek do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej. Sprzedający nie ogłaszał zamiaru sprzedaży działki w środkach masowego przekazu, tj. w internecie, prasie, radiu lub na billboardach czy ogrodzeniach. Nie podejmował innych działań marketingowych, nie zawierał umów z pośrednikami mającymi na celu znalezienie nabywcy działki.

Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której Sprzedawca zobowiązuje się sprzedać, a Nabywca nabyć część działki gruntu nr 3 pod następującymi warunkami: uzyskaniu zgody wszystkich wspólników Nabywcy na nabycie przedmiotu sprzedaży; przeprowadzeniu przez Nabywcę analizy stanu prawnego, środowiskowego oraz technicznego przedmiotu sprzedaży i uznaniu przez Nabywcę, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, w celu przeprowadzenia tej analizy Sprzedający udzieli Nabywcy oraz osobom i podmiotom przez niego wskazanym odpowiednich zgód i pełnomocnictw; braku zmiany dotyczącej tytułu prawnego Sprzedającego do przedmiotu sprzedaży oraz braku hipotek; podpisaniu lub przekazaniu Nabywcy przez Sprzedającego oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającego z wymogami oraz procedurami przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu, a także przekazania dokumentów i weryfikacji Sprzedającego zgodnie z tymi procedurami; potwierdzeniu, że przedmiot sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej, okazaniu przez Sprzedającego przy ostatecznej umowie sprzedaży: odpisu z księgi wieczystej, wypisu z rejestru gruntów, wyrysu z mapy ewidencyjnej, wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenia z którego będzie wynikało czy przedmiot sprzedaży stanowi las, zaświadczenia z którego będzie wynikało czy przedmiot sprzedaży jest położony na obszarze rewitalizacji oraz zaświadczeń o podatku od spadków i darowizn od nabycia przedmiotu sprzedaży.

Zawarta pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą umowa przedwstępna sprzedaży nie obejmuje dodatkowych warunków poza wymienionymi we wniosku, takich jak, np. uzyskanie pozwolenia na budowę, uzyskanie decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość, uzyskanie warunków technicznych przyłączy: instalacji sanitarnej, kanalizacyjnej, deszczowej oraz elektrycznej.

Pełnomocnictwo udzielone przez Sprzedającego Nabywcy lub osobom wskazanym przez Niego obejmowało wystąpienie z wnioskiem i uzyskanie decyzji o podziale działki. Sprzedawca planuje udzielenie pełnomocnictwa geodecie wskazanemu przez Nabywcę do przeprowadzenia całego niezbędnego postępowania administracyjnego i ujawnienia podziału w księdze wieczystej.

Sprzedający wyraził zgodę i udzielił pełnomocnictwa do uzyskania przez Nabywcę zaświadczeń o niezaleganiu przez niego z płatnością należnych podatków, wpłat na (...) ani składek na ubezpieczenie społeczne. Udzielił także Nabywcy pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej przedmiotu sprzedaży.

Nabywca jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywana działka będzie częścią projektu Nabywcy polegającego na przygotowaniu terenu inwestycyjnego pod zabudowę przemysłową. Nieruchomości będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży, które to transakcje stanowić będą dla Nabywcy czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż nieruchomości (części działki gruntu nr 3) jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy więc ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży nieruchomości  Sprzedający będzie spełniać przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania Sprzedającego, w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości (części działki gruntu nr 3), nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności Sprzedającego w przedmiocie sprzedaży ww. nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Sprzedającego opisanej nieruchomości wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Wskazali Państwo, że Sprzedający obecnie uprawia rolę będąc już emerytem. Działka stanowiła pole rolne, wykorzystywane zarówno na użytek własny jak i celu odsprzedaży wytworzonych płodów rolnych. Sprzedający nie dokonywał od czasu nabycia działki żadnych nakładów na tej nieruchomości. W szczególności nie dokonywał zmian geodezyjnych ani stanu prawnego tych działek, nakładów na uzbrojenie w media, ogrodzenie itd. Sprzedający nie podejmował innych działań marketingowych, nie zawierał umów z pośrednikami mającymi na celu znalezienie nabywcy działki. Działka nie była, ani nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Zawarta pomiędzy Sprzedającym a Nabywcą umowa przedwstępna sprzedaży nie obejmuje dodatkowych warunków poza wymienionymi we wniosku, takich jak, np. uzyskanie pozwolenia na budowę, uzyskanie decyzji wydanej przez właściwy organ lub zarządcę drogi zezwalającej na lokalizację zjazdu na przedmiotową nieruchomość, uzyskanie warunków technicznych przyłączy: instalacji sanitarnej, kanalizacyjnej, deszczowej oraz elektrycznej. Pełnomocnictwo udzielone przez Sprzedającego Nabywcy lub osobom wskazanym przez Niego w zakresie uzyskania pozwoleń, decyzji, warunków technicznych, obejmowało jedynie wystąpienie z wnioskiem i uzyskanie decyzji o podziale działki przez Nabywcę lub osobę wskazaną przez Niego.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku Sprzedający nie podjął i nie zamierza podjąć aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podjęte przez Sprzedającego należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że planowana sprzedaż nieruchomości (części działki gruntu o nr 3), nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Sprzedającego za podatnika tego podatku.

Wobec powyższego należy uznać, że w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dokonując omawianej transakcji, Sprzedający będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Sprzedającego cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziału ww. działkach, a opisaną dostawę cech czynności podlegających opodatkowaniu, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Tym samym sprzedaż nieruchomości (części działki gruntu o nr 3) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczyły również prawa Nabywcy do odliczenia podatku VAT w związku z nabyciem nieruchomości (części działki gruntu nr 3). Oczekiwali Państwo odpowiedzi na powyższe wątpliwości w przypadku uznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu zbycia części działki gruntu nr 3. Z uwagi na to, że Sprzedający z tytułu dostawy niezabudowanej działki nr 3 nie będzie działał jako podatnik podatku VAT, należy uznać, że transakcja sprzedaży na rzecz Nabywcy nie będzie stanowiła czynności podlegającej opodatkowaniu i w związku z powyższym odstąpiliśmy od odpowiedzi na pytanie nr 2 zadane w złożonym wniosku, a odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Nabywcy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosujecie się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej, ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).