Obowiązki podatkowe, w zakresie podatku od towarów i usług, dotyczących sprzedaży Praw do Nieruchomości, obejmujących prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) oraz prawa własności działki nr (…).

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

Państwa wniosek z 30 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy obowiązków podatkowych, w zakresie podatku od towarów i usług, dotyczących sprzedaży Praw do Nieruchomości, obejmujących prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) oraz prawa własności działki nr (…).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Wnioskodawca” lub „Spółka”) posiada siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce. Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem VAT.

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Sprzedająca”) jest czynnym podatnikiem VAT w Polsce, posiadającym siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce.

Przedmiotem działalności Sprzedającej jest m.in działalność (…), a także działalność deweloperska, w tym m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, zarządzanie nieruchomościami (…).

Wnioskodawca oraz Sprzedająca łącznie będą zwani dalej „Zainteresowanymi”.

Wnioskodawca na dzień dokonania planowanej transakcji (opisanej poniżej) będzie zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Sprzedająca jest oraz na dzień transakcji będzie podatnikiem VAT czynnym.

Sprzedająca i Wnioskodawca są podmiotami niepowiązanymi, zarówno w rozumieniu ustawy o VAT, jak i ustawy o podatku CIT.

Sprzedająca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w (…), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), o obszarze (…) m² (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) („Nieruchomość 1”).

Sprzedająca jest również właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w (…), stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (…), o obszarze (…) m² (…), dla której Sąd Rejonowy (…) („Nieruchomość 2”).

Nieruchomość 2 stanowi nieruchomość przyległą do Nieruchomości 1.

Nieruchomość 1 oraz Nieruchomość 2 łącznie będą zwane dalej „Nieruchomością”.

Opis planowanej transakcji

Zamiarem Zainteresowanych jest sprzedaż przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy, przysługującego Sprzedającej: 1) prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 oraz 2) prawa własności Nieruchomości 2 („Prawa do Nieruchomości”).

Sprzedaż Praw do Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy zwana będzie dalej „Transakcją”.

Informacje dotyczące Nieruchomości

Na dzień zawarcia umowy sprzedaży Praw do Nieruchomości, Nieruchomość będzie stanowić nieruchomość niezabudowaną, tj. na nieruchomości nie będą posadowione żadne budynki (lub ich części), ani budowle (lub ich części) w rozumieniu ustawy prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2021 poz. 2351 z późn. zm., „Prawo budowlane”).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu ul. (…), Nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym symbolem U-B(U) - tereny zabudowy biurowo-usługowej.

Informacje historyczne dot. Nieruchomości 1

Sprzedająca stała się użytkownikiem wieczystym Nieruchomości 1 na podstawie umowy przeniesienia udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości zawartej w dniu (…).

Nieruchomość 1 nie jest zabudowana żadnymi budynkami (lub ich częściami), budowlami (lub ich częściami) w rozumieniu Prawa Budowlanego.

Sprzedająca nabyła udziały w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 od współużytkowników:

1.(…).

Sprzedaż udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 przez Sprzedawcę (…) była opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23%, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT (i nie była od tego podatku zwolniona), zaś sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 przez Sprzedawcę (…) nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 lit. a i art. 2 pkt. 4 lit. a ustawy o PCC.

Zgodnie z powyższym, Sprzedająca odliczyła VAT naliczony z faktur wystawionych przez Sprzedających (…). Sprzedająca otrzymała zwrot podatku naliczonego VAT. W zakresie opodatkowanym VAT i nie zwolnionym od tego podatku Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego VAT.

W okresie od (…) 2023 r. Nieruchomość 1 była przedmiotem umowy najmu zawartej z podmiotem trzecim na cele zaspokojenia potrzeb (…) („Umowa Najmu”). Usługi świadczone przez Sprzedającą na podstawie Umowy Najmu podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W dniu (…) 2023 roku została zawarta umowa dzierżawy z podmiotem trzecim, na podstawie której Sprzedająca udostępnia na terenie Nieruchomości 1 miejsce na usytuowanie plandeki reklamowej na cele reklamowo-informacyjne (”Umowa dzierżawy 1”). Umowa dzierżawy 1 została zwarta na czas określony, tj. 1 rok. Usługi świadczone przez Sprzedającą na podstawie Umowy dzierżawy 1 podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość 1 nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie do celów prowadzenia działalności zwolnionej z opodatkowania VAT.

Informacje historyczne dot. Nieruchomości 2

Sprzedająca nabyła od (…) Nieruchomość 2 na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu (…).

Nieruchomość 2 nie jest zabudowana żadnymi budynkami (lub ich częściami), budowlami (lub ich częściami) w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.

Sprzedaż Nieruchomości 2 na rzecz Sprzedającej podlegała opodatkowaniu VAT według stawki VAT 23% i nie była od tego podatku zwolniona. Sprzedająca dokonała odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości 2, wystawionej przez (…). W zakresie opodatkowanym VAT i nie zwolnionym od tego podatku Spółce przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego VAT.

W dniu (…) 2023 roku została zawarta umowa dzierżawy z podmiotem trzecim, na podstawie której Sprzedająca udostępnia na terenie Nieruchomości 2 miejsce na usytuowanie plandeki reklamowej na cele reklamowo-informacyjne („Umowa dzierżawy 2”). Umowa dzierżawy 2 została zwarta na czas określony, tj. 1 rok. Usługi świadczone przez Sprzedającą na podstawie Umowy dzierżawy 2 podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość 2 została nabyta przez Sprzedają w celu realizacji inwestycji w ramach prowadzonej przez Sprzedającą działalności opodatkowanej VAT i nie zwolnionej od tego podatku Nieruchomość 2 nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie do celów prowadzenia działalności nieopodatkowanej lub zwolnionej z opodatkowania VAT.

Informacje dot. Przeznaczenia Nieruchomości

Wnioskodawca planuje realizować na Nieruchomości inwestycję w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT i nie zwolnionej od tego podatku. Nieruchomość będzie wykorzystywana do działalności opodatkowanej VAT i nie będzie wykorzystywana do działalności zwolnionej od tego podatku.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy sprzedaż Praw do Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy podlegać będzie w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona? (dalej: „Pytanie nr 1”).

2.Czy w zakresie w jakim sprzedaż Praw do Nieruchomości będzie opodatkowana VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury (faktur) otrzymanych od Sprzedającej dokumentującej (dokumentujących) nabycie Praw do Nieruchomości? (dalej: „Pytanie nr 2”).

Państwa stanowisko w sprawie

1.Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie Pytania nr 1 – sprzedaż Praw do Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy będzie podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

2.Zdaniem Zainteresowanych, w zakresie Pytania nr 2 – w zakresie w jakim sprzedaż Praw do Nieruchomości będzie opodatkowana VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury (faktur) otrzymanych od Sprzedającej dokumentującej (dokumentujących) nabycie Praw do Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie wskazanym w pkt 1 (odpowiedzi na Pytanie nr 1), tj. że sprzedaż Praw do Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy podlegać będzie w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

Przepisy prawa

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 2 pkt 22 ustawy o VAT wskazuje, że przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Natomiast zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednocześnie Kodeks cywilny wymienia przykładowe składniki, które mogą wchodzić w skład przedsiębiorstwa.

W świetle powyższej definicji, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że: składniki materialne i niematerialne, stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów oraz przedmiot zbycia może służyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej przez nabywcę.

Natomiast, aby można było uznać, że w danym przypadku nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa, niezbędne jest uznanie, że:

a)składniki materialne i niematerialne (w tym zobowiązania), stanowiące przedmiot zbycia, pozostają ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów,

b)ww. zespół składników materialnych i niematerialnych jest wydzielony w istniejącym przedsiębiorstwie na trzech płaszczyznach:

-organizacyjnej (co oznacza, że zespół składników powinien być wyodrębniony w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.),

-finansowej (co oznacza, że poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do danego zespołu składników),

-funkcjonalnej (co oznacza, że dany zespół składników przeznaczony jest do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Stosownie do treści art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT pod pojęciem towaru rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Jednocześnie ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi bądź zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” należy odwołać się do definicji zawartych w przepisach Prawa budowlanego. W rozumieniu tej ustawy przez „budowę” należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6). Poprzez „obiekt budowlany” - należy natomiast rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Natomiast poprzez „budowlę” należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Nieruchomość nie stanowi samodzielnego składnika majątkowego i tym samym nie tworzy zespołu elementów umożliwiającym prowadzenie przy ich użyciu działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań. W konsekwencji, Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części.

Powyższe oznacza, że sprzedaż Praw do Nieruchomości będzie podlegała przepisom ustawy o VAT i na postawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, będzie stanowiła dostawę towarów.

Zgodnie z ustawą o VAT, jeżeli na danym terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to właśnie postanowieniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy nadać decydujące znaczenie dla oceny przeznaczenia danego terenu jako pod zabudowę (tj. ustalenia, czy stanowi on teren budowlany opodatkowany VAT). W sytuacji, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje wprost na możliwość jakiejkolwiek zabudowy terenu różnymi obiektami budowlanymi, np. małej architektury, sieciami uzbrojenia, urządzeniami infrastruktury technicznej, parkingami itp., należy uznać, że ten teren przeznaczony jest pod zabudowę, choćby dopuszczalna zabudowa była podmiotowo ograniczona.

Konsekwentnie, zgodnie z ustawą o VAT dostawa niezabudowanego gruntu może stanowić czynność opodatkowaną bądź zwolnioną od podatku VAT w zależności od przeznaczenia tego gruntu pod zabudowę. W sytuacji, gdy przedmiotem zbycia jest teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę (również w przypadku gdy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest to przeznaczenie towarzyszące, tj. dopuszczalne, a nie główne, czyli podstawowe), sprzedaż gruntu będzie podlegała opodatkowaniu VAT według obowiązującej stawki i nie będzie od tego podatku zwolniona.

Wniosek

W stanie faktycznym dotyczącym zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem niniejszego wniosku, zgodnie z postanowieniami Planu Miejscowego, Nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym symbolem U-B(U) - tereny zabudowy biurowo-usługowej.

Skoro zatem jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego:

na Nieruchomości na dzień Transakcji nie będą znajdowały się żadne budynki, budowle lub ich części; zgodnie z obowiązującym Planem Miejscowym przeznaczenie terenu, na którym znajduje się Nieruchomość zostało oznaczone symbolem UB(U) - tereny zabudowy biurowo-usługowej, to przedmiotem sprzedaży w świetle ustawy o VAT będzie teren niezabudowany przeznaczony pod zabudowę - to w konsekwencji, sprzedaż Praw do Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Wnioskodawcy podlegać będzie w całości opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie wskazanym w pkt 4.2 [we wniosku] (odpowiedzi na Pytanie nr 1), tj. w zakresie w jakim sprzedaż Praw do Nieruchomości będzie opodatkowana VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona, Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury (faktur) otrzymanych od Sprzedającej dokumentującej (dokumentujących) nabycie Praw do Nieruchomości

Przepisy prawa

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Prawo do odliczenia VAT naliczonego jest fundamentalną zasadą podatku VAT, co powoduje, że jest on neutralny dla przedsiębiorców, a jego ekonomiczny ciężar ponosi wyłącznie konsument. W związku z realizacją prawa do odliczenia VAT konieczne jest oczywiście wykazanie związku (bezpośredniego lub pośredniego) pomiędzy realizowanymi zakupami a wykonywaną opodatkowaną działalnością gospodarczą.

Związek bezpośredni ma miejsce wówczas, gdy nabywane towary lub usługi są przeznaczone do dalszej odsprzedaży, a tym samym bezpośrednio są związane z działalnością opodatkowaną VAT. Natomiast związek pośredni występuje wtedy, gdy nabywane świadczenia wiążą się z ogólnym funkcjonowaniem przedsiębiorstwa podatnika.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jeżeli organ uzna, że zgodnie z uzasadnieniem do Pytania nr 1, że sprzedaż Praw do Nieruchomości będzie stanowić czynność opodatkowaną VAT (sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła sprzedaż terenów przeznaczonych pod zabudowę, co zostało wykazane przez Wnioskodawcę w uzasadnieniu do stanowiska Wnioskodawcy wskazanego w pkt 5.1. [we wniosku]), to nie będzie miała miejsca sytuacja, w której Wnioskodawca nie będzie miał prawa do odliczenia VAT z uwagi na fakt, że faktura dokumentująca ww. czynność nie będzie dokumentowała czynności, która nie podlega opodatkowaniu VAT albo jest z niego zwolniona.

Wniosek

W dacie planowanej transakcji, Wnioskodawca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce. Uzasadnienie do niniejszego pytania uwzględnia, że Organ uzna, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 lub sprzedaż Nieruchomości 2 będzie opodatkowana VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona.

Wnioskodawca planuje realizować na Nieruchomości inwestycję w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT i nie zwolnionej od tego podatku.

Nieruchomość będzie wykorzystywana do działalności opodatkowanej VAT i nie będzie wykorzystywana do działalności zwolnionej od tego podatku. W konsekwencji - jak wynika z powyższego - Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, zarejestrowanego jako czynnego podatnika VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT i niezwolnionych od tego podatku.

Biorąc pod uwagę fakt, iż:

a.Wnioskodawca na moment dokonania planowanej transakcji będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT;

b.Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT i nie zwolnionych od tego podatku;

c.sprzedaż zostanie udokumentowana przez Sprzedającą fakturą (fakturami) VAT dokumentującą (dokumentującymi) sprzedaż Praw do Nieruchomości.

W konsekwencji, w zakresie w jakim sprzedaż Praw do Nieruchomości będzie opodatkowana VAT i nie będzie od tego podatku zwolniona, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury (faktur) otrzymanych od Sprzedającego dokumentującej (dokumentujących) nabycie Praw do Nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług, ściśle według zadanych pytań, jest prawidłowe.

Uzasadnienie

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy:

Pojęcie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów”, w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu) itp.

Zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy, ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa lub jego zorganizowana część przechodzi na własność nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy.

Podkreślenia wymaga, że ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zaznaczyć należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia "przedsiębiorstwo", należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 z późn. zm.), zwanej dalej Kodeksem cywilnym. Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego:

Ustawodawca w ww. przepisie wskazał, jakiego rodzaju elementy wchodzą w skład kompleksu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, czyli przedsiębiorstwa, które może być przedmiotem czynności prawnej. Nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie przedsiębiorstwa są na tyle istotne, by bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu przedsiębiorstwa. O tym, jakie konkretne składniki muszą być przeniesione na nabywcę, aby można było uznać, że nastąpiło zbycie przedsiębiorstwa, decydują okoliczności faktyczne, których nie można określić apriorycznie.

Natomiast przepis art. 2 pkt 27e ustawy stanowi, że:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zgodnie z powołanymi przepisami, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca planuje zakup Prawa do Nieruchomości. Prawo do Nieruchomości obejmuje prawo do użytkowania wieczystego działki nr (…) (Nieruchomość 1) oraz prawo własności działki nr (…) (Nieruchomość 2) – razem jako Nieruchomość. Wskazali Państwo w opisie zdarzenia przyszłego, że Nieruchomości 1 i 2 są przyległe względem siebie, znajdują się w (…).

Na dzień zawarcia umowy sprzedaży Praw do Nieruchomości, Nieruchomość będzie stanowić nieruchomość niezabudowaną, tj. na nieruchomości nie będą posadowione żadne budynki lub ich części, ani budowle lub ich części, w rozumieniu ustawy prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682, ze zm.).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym symbolem U-B(U) - tereny zabudowy biurowo-usługowej.

Sprzedająca stała się użytkownikiem wieczystym Nieruchomości 1 na podstawie umowy przeniesienia udziałów w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości.

Sprzedająca nabyła udziały w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 od współużytkowników:

1.(…)

Sprzedaż udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 przez Sprzedawcę (…) była opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23% zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT (i nie była od tego podatku zwolniona), zaś sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 przez Sprzedawcę (…) nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 1 ust. 1 lit. a i art. 2 pkt. 4 lit. a ustawy o PCC.

Sprzedająca odliczyła VAT naliczony z faktur wystawionych przez Sprzedających (…). Sprzedająca otrzymała zwrot podatku naliczonego VAT. W zakresie opodatkowanym VAT i nie zwolnionym od tego podatku Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego VAT.

W okresie od (…) 2023 r. Nieruchomość 1 była przedmiotem umowy najmu zawartej z podmiotem trzecim na cele zaspokojenia (…). Usługi świadczone przez Sprzedającą na podstawie Umowy Najmu podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W dniu (…) 2023 roku została zawarta umowa dzierżawy z podmiotem trzecim, na podstawie której Sprzedająca udostępnia na terenie Nieruchomości 1 miejsce na usytuowanie plandeki reklamowej na cele reklamowo-informacyjne. Usługi świadczone przez Sprzedającą na podstawie Umowy dzierżawy 1 podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość 1 nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie do celów prowadzenia działalności zwolnionej z opodatkowania VAT.

W odniesieniu do Nieruchomości nr 2 Sprzedająca nabyła działkę od (…) na podstawie umowy sprzedaży.

Sprzedaż Nieruchomości 2 na rzecz Sprzedającej podlegała opodatkowaniu VAT według stawki VAT 23% i nie była od tego podatku zwolniona. Sprzedająca dokonała odliczenia podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości 2. W zakresie opodatkowanym VAT i nie zwolnionym od tego podatku Spółce przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego VAT.

W dniu (…) 2023 roku została zawarta umowa dzierżawy z podmiotem trzecim, na podstawie której Sprzedająca udostępnia na terenie Nieruchomości 2 miejsce na usytuowanie plandeki reklamowej na cele reklamowo-informacyjne. Usługi świadczone przez Sprzedającą na podstawie Umowy dzierżawy 2 podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość 2 została nabyta przez Sprzedają w celu realizacji inwestycji w ramach prowadzonej przez Sprzedającą działalności opodatkowanej VAT i nie zwolnionej od tego podatku. Nieruchomość 2 nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającą wyłącznie do celów prowadzenia działalności nieopodatkowanej lub zwolnionej z opodatkowania VAT.

Wnioskodawca planuje realizować na Nieruchomości inwestycję w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT i nie zwolnionej od tego podatku. Nieruchomość będzie wykorzystywana do działalności opodatkowanej VAT i nie będzie wykorzystywana do działalności zwolnionej od tego podatku.

Państwa wątpliwości w zakresie podatku od towarów i usług dotyczą opodatkowania podatkiem VAT oraz braku zwolnienia z tego podatku sprzedaży Prawa do Nieruchomości oraz możliwości obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedającej dokumentujących nabycie Praw do Nieruchomości.

We własnym stanowisku wskazali Państwo, że Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. W kwestii tej wypowiedział się NSA, który w wyroku I FSK 1316/15, stwierdził, że „Same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części. W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości, obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu – jako całości – może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej”.

Mając na uwadze opis sprawy należy stwierdzić, że Nieruchomość nie posiada ww. cech, które pozwoliłby uznać ją przedsiębiorstwo albo ZCP.

Należy zatem uznać opisaną sprzedaż jako dostawę towarów, która podlega opodatkowaniu.

Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone w art. 43 ustawy o VAT.

Ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia sprzedaży nieruchomości niezabudowanej na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, który mówi, że zwalnia się od podatku:

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Jednocześnie należy wskazać, że kluczowa dla sprawy regulacja stanowi implementację art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, w świetle którego:

Warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 - Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen - teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę. Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosownie do art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977):

Według art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na mocy art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym symbolem U-B(U) - tereny zabudowy biurowo-usługowej. Mając na uwadze, że Nieruchomość (…), w momencie sprzedaży będzie działką niezabudowaną, przeznaczoną (zgodnie z MPZP) pod zabudowę biurowo-usługową, dostawa tej Nieruchomości nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

a.towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

b.przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W opisie zdarzenia przyszłego wskazali Państwo, że Sprzedającej przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z nabyciem udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 od Sprzedających (…). Ponadto, Nieruchomość 1 objęta była umową najmu, a obecnie działka jest objęta umową dzierżawy. Usługi świadczone przez Sprzedającą na podstawie ww. umów były/są opodatkowane podatkiem VAT. Sprzedającej przysługiwało również prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT w związku z nabyciem Nieruchomości 2. Nieruchomość 2 jest objęta umową dzierżawy. Usługi świadczone przez Sprzedającą na podstawie ww. umowy są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego nie spełniają Państwo warunków uprawniających do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2.

Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości (…) będzie dostawą terenu pod zabudowę, dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej, a więc będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy oraz nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i art. 43 ust. 1 pkt 9.

Tym samym Państwa stanowisko, ściśle w odpowiedzi na postawione pytanie nr 1, jest prawidłowe.

Wątpliwości Zainteresowanych dotyczą również prawa Wnioskodawcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu transakcji.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki prawnopodatkowe, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy również podkreślić, że ustawodawca przyznał podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Okoliczności opisu sprawy (zdarzenia przyszłego) wskazują, że Wnioskodawca na dzień dokonania planowanej transakcji będzie czynnym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca planuje realizować na Nieruchomości inwestycję w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT i nie zwolnionej od tego podatku. Nieruchomość będzie wykorzystywana do działalności opodatkowanej VAT i nie będzie wykorzystywana do działalności zwolnionej od tego podatku.

Jednocześnie, jak wykazano powyżej, planowana transakcja, w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT oraz będzie opodatkowana w całości właściwą stawką VAT.

Zatem w sytuacji, gdy transakcja dostawy Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, wówczas Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu transakcji na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, Państwa stanowisko, ściśle w odpowiedzi na postawione pytanie nr 2, jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

X Sp. z o.o. - Zainteresowany będący stroną postępowania (art. 14r § 2 o.p.) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634, ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.