Opodatkowanie podatkiem VAT dostawy Nieruchomości 1, 2, 3, 4 i 5 na rzecz Wnioskodawcy, oraz prawo do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę w związku z zakupem ww. Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie:

• opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości 1, 2, 3, 4 i 5 na rzecz Wnioskodawcy, oraz
• prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę w związku z zakupem ww. Nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 4 grudnia 2023 r. (wpływ 4 grudnia 2023 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

• Spółka A

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• Spółka B

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego doprecyzowany w nadesłanym uzupełnieniu

Spółka A z siedzibą w (...) (dalej zwana: „Wnioskodawcą” lub „Spółką”) jest spółką należącą do Grupy (...), zarejestrowaną jako czynny podatnik VAT, której głównym przedmiotem działalności jest kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (PKD 68.10.Z). Wnioskodawca planuje nabycie prawa do użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w (...) przy ulicy (...) (dalej „Nieruchomość”), którego użytkownikiem wieczystym jest Spółka B (dalej jako: „Sprzedający”).

Nieruchomość składa się z następujących działek (nieruchomości):

A.zabudowana nieruchomość gruntowa o pow. 3.211 m², składającą się z działek oznaczonych w rejestrze gruntów numerami ewidencyjnymi 1, 2, 3, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (dalej jako: „Nieruchomość 1”). Zgodnie z KW Nieruchomość 1 jest zabudowana budynkiem administracyjno-biurowym oraz sprężarkownią, dodatkowo mieści się na niej basen przeciwpożarowy;

B.zabudowana nieruchomość gruntowa o pow. 7.268 m², składającą się z działki oznaczonej w rejestrze gruntów numerem ewidencyjnym 4, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (dalej jako: „Nieruchomość 2”). Zgodnie z KW Nieruchomość 2 jest zabudowana budynkiem spawalni, halą produkcyjną, estakadą (wiatą) oraz budynkiem magazynowym;

C.zabudowana nieruchomość gruntowa o pow. 352 m², oznaczoną w rejestrze gruntów jako działka o nr ewidencyjnym 5, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (dalej jako: „Nieruchomość 3”). Zgodnie z KW Nieruchomość 3 jest zabudowana budynkiem stanowiącym odrębną nieruchomość;

D.zabudowana nieruchomość gruntowa o pow. 1.397 m², składająca się z działki oznaczonej w rejestrze gruntów numerem ewidencyjnym 6, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (dalej jako: „Nieruchomość 4”). Zgodnie z KW Nieruchomość 4 jest budynkiem kotłowni i stacją zasilania;

E.zabudowana nieruchomość gruntowa o pow. 768 m², oznaczona w rejestrze gruntów jako działka o nr ewidencyjnym 7, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) (dalej jako: „Nieruchomość 5”). Zgodnie z KW na Nieruchomości 5 nie znajdują się żadne budynki. Jednak faktycznie Nieruchomość 5 jest zabudowana częścią budynku kotłowni i stacji zasilania (budynek wymieniony przy Nieruchomości 4).

31 lipca 2000 r. Sprzedający nabył prawo do wieczystego użytkowania w drodze umowy sprzedaży. Nabywając Nieruchomość Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Sprzedający nabył Nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

Sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT, widniejącym w wykazie podatników czynnych.

Sprzedający wyremontował Nieruchomość 20 lat temu. Z tytułu poniesionych wydatków na ulepszenie Nieruchomości Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Od tego czasu Sprzedający dokonywał bieżących remontów, w tym remontu generalnego budynku postawionego na działce nr 4. Wartość remontów przeprowadzonych na poszczególnych działkach nie przekroczyła 30% wartości początkowej naniesień znajdujących się na poszczególnych działkach na Nieruchomości.

Aktem notarialnym z 2 lutego 2021 r. Sprzedający zawarł ze Spółką umowę przedwstępną sprzedaży (Repertorium A nr (...)) („Umowa przedwstępna”). Na podstawie Umowy przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się, po spełnieniu określonych w niej warunków, do sprzedaży Nieruchomości - nie później niż do dnia 1 lutego 2024 r.

Zgodnie z zapisami Umowy przedwstępnej, hale produkcyjne wybudowane na Nieruchomości 2 mają zostać wyburzone przed transakcją sprzedaży. Pomimo tego, na moment transakcji, Nieruchomość 2 będzie spełniać przesłanki uznania jej za nieruchomość zabudowaną. Na moment transakcji Nieruchomość 2, tj. działka o numerze ewidencyjnym 4 będzie zabudowana budynkiem spawalni, estakadą (wiatą) oraz budynkiem magazynowym.

Sprzedający planuje udzielić pisemnej zgody Spółce na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego.

Zgoda uprawnia w szczególności do występowania z wnioskami do właściwych organów administracji architektoniczno-budowlanej w sprawie decyzji - pozwoleń na budowę dotyczących wszelkich robót budowlanych na terenie Nieruchomości, w tym dotyczących lokalizacji na terenie Nieruchomości obiektów handlowo-usługowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową związaną z realizacją przedmiotowej inwestycji. Zgoda obejmuje także: przeniesienie na Wnioskodawcę pozwolenia na budowę wydanego na rzecz innego podmiotu; dokonanie odpowiednich zgłoszeń do właściwych organów administracji architektoniczno-budowlanej w trybie art. 30 Prawa budowlanego; dokonanie odpowiednich uzgodnień w trybie art. 29a Prawa budowlanego; występowanie do gestorów mediów o wydanie warunków technicznych przyłączenia i dostaw mediów do Nieruchomości; wejście w teren Nieruchomości w celu wykonania na nim badań i analiz gruntu.

Nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży były wykorzystywane przez Sprzedającego do prowadzenia działalności gospodarczej. W budynkach tych znajdowały się wykorzystywane pomieszczenia biurowe i magazynowe. Teren działek będących przedmiotem zapytania był przeznaczony do składowania towarów oraz na parking dla samochodów.

Nie ma obecnie uchwalonego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego dla obrębu, w którym znajduje się Nieruchomość 2. Według stanu wiedzy Wnioskodawcy plan nie zostanie uchwalony do dnia zawarcia planowanej transakcji dotyczącej Nieruchomości 2. Procedura w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości jest w toku, ale postępowanie zostało zawieszone przez urząd na okres 18 miesięcy.

Sprzedający i Nabywca nie podjęli jeszcze decyzji o skorzystaniu z opcji wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT w przypadku, gdy dla dostawy zaistnieją okoliczności wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Jednocześnie zdaniem Wnioskodawcy ewentualny wybór przez strony transakcji opodatkowania VAT nie powinien rzutować na to, czy w sprawie znajduje w pierwszej kolejności zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10) Ustawy o VAT.

Wnioskodawca planuje nabyć Nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawca planuje wybudować na Nieruchomościach osiedle budynków mieszkalnych wielorodzinnych w ramach prowadzonej przez siebie działalności. Lokale mieszkalne w tych budynkach będą przedmiotem odpłatnej dostawy towarów, która będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Pytania

1.Czy opisane we wniosku zdarzenie przyszłe - sprzedaż Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy - będzie stanowiło czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2.Czy w ramach opisanej transakcji sprzedaży poszczególnych Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy (tj. Nieruchomości 1, 2, 3, 4 oraz Nieruchomości 5) dochodzi do powstania po stronie Wnioskodawcy podatku naliczonego zgodnie z przepisami ustawy o VAT?

Stanowisko Zainteresowanych

W ocenie Wnioskodawcy w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości Sprzedający powinien być traktowany jako podatnik VAT, w związku z czym transakcja ta powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca stoi na stanowisku, że dostawa Nieruchomości podlega zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT z możliwością opodatkowania transakcji (rezygnacja ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT). W związku z tym, po stronie Wnioskodawcy nie dojdzie do powstania podatku naliczonego, chyba, że strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia. W takim przypadku dojdzie do powstania podatku naliczonego.

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1570 ze zm., dalej: „Ustawa o VAT”), opodatkowaniu podatkiem VAT podlega odpłatna dostawa towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części.

Należy podkreślić, że transakcje te podlegają opodatkowaniu VAT tylko wtedy, gdy zostały dokonane przez podmiot działający w charakterze podatnika, czyli osobę prowadzącą działalność gospodarczą. Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ustawa o VAT posiada własną definicję działalności gospodarczej, która jest niezależna od definicji zawartych w innych gałęziach prawa (np. w prawie przedsiębiorców).

Według art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Rozumienie definicji działalności gospodarczej zawartej w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT zostało w dużej mierze ukształtowane przez orzecznictwo krajowe sądów administracyjnych oraz Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Ten ostatni w sprawie C-180/10 Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (15 września 2011 r.) wypowiedział się odnośnie uznania transakcji obejmujących nieruchomość za działalność gospodarczą. Trybunał pomniejszył znaczenie ilości i częstotliwości transakcji tego samego sprzedawcy dla uznania go za prowadzącego działalność gospodarczą. Zamiast tego trybunał podkreślił rolę cech towarzyszących działalności prowadzonej przez danego sprzedawcę. Jak TSUE stwierdził w uzasadnieniu wyroku „Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.” W ślad za wyrokiem TSUE również krajowe sądy administracyjne uznały, że profesjonalne działania sprzedawcy np. użycie zasobów, których używa zawodowy sprzedawca, decydują o tym, czy prowadzi on działalność gospodarczą.

W przypadku dostawy terenów zabudowanych, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwolnienie od podatku VAT znajduje zastosowanie, jeżeli przedmiotem dostawy są budynki, budowle lub ich części. Zwolnienie to znajduje zastosowanie, jeśli dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT lub przed nim. Co więcej, aby zwolnienie znalazło zastosowanie pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części musi upłynąć okres dłuższy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT jako pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ponadto należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, w przypadku, gdy zarówno sprzedawca, jak również kupujący, są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i przed dokonaniem dostawy budynków, budowli lub ich części złożą naczelnikowi urzędu skarbowego stosowne zgodne oświadczenie, mogą zrezygnować ze wskazanego wyżej zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i opodatkować transakcję na zasadach ogólnych. Oświadczenie powinno zostać złożone do naczelnika właściwego dla kupującego lub w akcie notarialnym.

Natomiast w przypadku, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, do takiej dostawy może znaleźć zastosowanie odrębne zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Przepis ten zwalnia od podatku VAT dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że:

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W przypadku, jeśli dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z VAT, zwolnienie rozciąga się także na dostawę gruntu położonego pod budynkiem lub budowlą. Wynika to z tego, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT).

Co do zasady, zgodnie z art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT, dostawa towarów opodatkowana jest stawką 23%.

W przedstawionym zdarzeniu przyszłym podkreślenia wymaga, że:

• Sprzedający nabył użytkowanie wieczyste Nieruchomości w 2000 roku.
• Sprzedający dokonywał remontów, które nie przekraczały 30% wartości początkowej budynków posadowionych na poszczególnych działkach.
• Nabywając Nieruchomość Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
• Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą oraz jest zarejestrowany dla celów VAT.
• Nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej Sprzedającego od momentu jej nabycia.
• Sprzedający planuje udzielić pisemnej zgody Wnioskodawcy na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego.

W opinii Wnioskodawcy na ocenę, czy Sprzedający powinien być traktowany jako podatnik VAT na potrzeby tej transakcji wpływa:

• prowadzenie działalności gospodarczej i wykorzystywanie w niej Nieruchomości;
• udzielenie pisemnej zgody Spółce na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4pkt 2 Prawa budowlanego.

Biorąc pod uwagę stanowisko organów podatkowych w podobnych sprawach należy uznać, że powyższe czynności przesądzają o profesjonalnym charakterze działań Sprzedającego.

W ocenie Wnioskodawcy, czynności podejmowane przez Sprzedającego świadczą o tym, że transakcja sprzedaży Nieruchomości należy zakwalifikować jako przejaw zorganizowanej i profesjonalnej działalności. Oznacza to, że w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości Sprzedający powinien być traktowany jako podatnik VAT. W związku z tym Wnioskodawca podtrzymuje swoje stanowisko w przedmiocie pytania nr 1 przedstawionego na wstępie.

Ad 2

Dla ustalenia, czy po stronie Wnioskodawcy dojdzie do powstania podatku naliczonego, konieczne jest przeanalizowanie statusu Nieruchomości i stosowania zwolnienia z VAT dla tej dostawy.

Na każdej z działek składających się na Nieruchomość znajdują się i będą znajdować się na moment transakcji budynki, które zostały wybudowane wcześniej niż 2 lata przed dokonaniem planowanej transakcji. Każdy z budynków był już przedmiotem pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT. Planowana transakcja zostanie zawarta po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia każdego z tych budynków. Dostawa Nieruchomości podlega zatem zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT (o ile strony transakcji nie wybiorą opodatkowania VAT na zasadach ogólnych).

W sytuacji, w której strony nie rezygnują ze zwolnienia, po stronie Wnioskodawcy nie dojdzie do powstania podatku naliczonego.

Natomiast, w przypadku rezygnacji przez strony transakcji ze zwolnienia z VAT, transakcja będzie opodatkowana VAT i po stronie Wnioskodawcy wystąpi podatek naliczony.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1) Ustawy o VAT kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług;

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z uwagi na to, że Wnioskodawca wykorzysta Nieruchomość do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (dostawa lokali mieszkalnych i usługowych), jak również to, że dostawa Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy zostanie udokumentowana fakturą VAT, wystawioną zgodnie z art. 106b ust. 1 pkt 1) Ustawy o VAT, po stronie Wnioskodawcy wystąpi kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2 pkt 1) Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe w zakresie:

• opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości 1, 2, 3, 4 i 5 na rzecz Wnioskodawcy, oraz
• prawa do odliczenia podatku VAT przez Wnioskodawcę w związku z zakupem ww. Nieruchomości.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy:

Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu) spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy :

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W niniejszej sprawie Sprzedającym jest spółka akcyjna będąca czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, która nabyła Nieruchomość, tj. Nieruchomości 1, 2, 3 , 4 i 5 w 2000 r. do prowadzenia działalności gospodarczej. Pomieszczenia biurowe i magazynowe w budynkach posadowionych na Nieruchomościach były użytkowane przez Sprzedającego. Teren działek będących przedmiotem zapytania był przeznaczony do składowania towarów oraz na parking dla samochodów.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Analiza okoliczności przedstawionych we wniosku oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa prowadzi do wniosku, że Sprzedający – spółka akcyjna – sprzedając działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i nr 7 występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem w przypadku spółki akcyjnej, niezależnie od tego w jakim zakresie prowadzi działalność gospodarczą, nie mamy do czynienia ze zbywaniem majątku osobistego (o takim można mówić wyłącznie w odniesieniu do osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej), ale ze zbywaniem majątku nabytego dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i w tej działalności wykorzystywanego. Tym samym tezy wynikające z orzeczenia TSUE C-180/10 Jarosław Słaby, który Państwo powołujecie w swoim stanowisku, choć stanowią element argumentacji, to nie mają zastosowania w niniejszej sprawie.

W konsekwencji, dostawa opisanych Nieruchomości (nr 1, 2, 3, 4 i 5) będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa Sprzedającego i będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Jednocześnie należy zwrócić uwagę, że zwolnienie uregulowane w przepisie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ma charakter zwolnienia fakultatywnego, gdyż w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Ponadto należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów tj. zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Stosownie do treści art. 29a ust. 8 ustawy:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków lub budowli bądź ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu (prawa użytkowania wieczystego), na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu (prawa użytkowania wieczystego) stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego), na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Z opisu sprawy wynika, że planujecie Państwo nabyć prawo użytkowania wieczystego następujących Nieruchomości zabudowanych położonych w (...), których użytkownikiem wieczystym jest Sprzedający (Spółka akcyjna):

A)Nieruchomość 1 (działki nr 1, 2, 3) zabudowana budynkiem administracyjno-biurowym oraz sprężarkownią, dodatkowo mieści się na niej basen przeciwpożarowy;

B)Nieruchomość 2 (działka nr 4) zabudowana budynkiem spawalni, halą produkcyjną, estakadą (wiatą) oraz budynkiem magazynowym, przy czym na dzień transakcji sprzedaży zabudowana będzie tylko budynkiem spawalni, estakadą (wiatą) oraz budynkiem magazynowym, bowiem w Umowie przedwstępnej ustalono, że hale produkcyjne maja zostać wyburzone przed ostateczna sprzedażą;

C)Nieruchomość 3 (działka nr 5) zabudowana budynkiem stanowiącym odrębną nieruchomość;

D)Nieruchomość 4 (działka nr 6) zabudowana budynkiem kotłowni i stacją zasilania;

E)Nieruchomości 5 (działka nr 7) zabudowana częścią budynku kotłowni i stacji zasilania znajdujących się na Nieruchomości 4.

Sprzedający nabył prawo wieczystego użytkowania gruntów w drodze umowy sprzedaży w 2000 r. Nabywając Nieruchomość Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Sprzedający wyremontował Nieruchomości 1, 2, 3, 4 i 5 ok. 20 lat temu. Z tytułu poniesionych wydatków na ich ulepszenie Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Od tego czasu Sprzedający dokonywał bieżących remontów, w tym remontu generalnego budynku postawionego na działce nr 4. Wartość remontów budynków i budowli znajdujących się na poszczególnych działkach nie przekroczyła jednak 30% wartości początkowej tych budynków i budowli.

Tym samym w opisanej sytuacji sprzedaż naniesień posadowionych na Nieruchomości 1, 2, 3, 4 i 5 w momencie ich dostawy, tj. budynku administracyjno-biurowego, sprężarkowni, basenu przeciwpożarowego, budynku spawalni, estakady (wiaty), budynku magazynowego, budynku stanowiącego odrębną nieruchomość oraz budynku kotłowni i stacji zasilania, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W analizowanym przypadku doszło do pierwszego zasiedlenia ww. naniesień (budynków i budowli) w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy znajdujących się na Nieruchomościach i pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a sprzedażą Nieruchomości minie okres dłuższy niż 2 lata. Jak Państwo bowiem wskazaliście Sprzedający wyremontował Nieruchomości 1, 2, 3, 4 i 5 ok. 20 lat temu. Od tego czasu Sprzedający dokonywał tylko bieżących remontów, przy czym wartość ulepszeń budynków i budowli znajdujących się na poszczególnych Nieruchomościach nie przekroczyła 30% wartości początkowej każdego z tych budynków i budowli. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego zarówno z tytułu nabycia, jak i poniesionych wydatków na ulepszenia oraz Sprzedający wykorzystywał Nieruchomości w swojej działalności gospodarczej.

Zatem w analizowanym przypadku spełnione są przesłanki warunkujące zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Tym samym planowana sprzedaż naniesień (budynków i budowli) posadowionych na Nieruchomości 1, 2, 3, 4 i 5 przez Sprzedającego na rzecz Państwa będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem w opisanym we wniosku zdarzeniu przyszłym, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu, tj. działek gruntu nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7, na których to gruntach ww. naniesienia (budynki i budowle) są posadowione będzie korzystała ze zwolnienia na podstawie tych samych przepisów co sprzedaż budynków, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

W związku z tym, że planowana dostawa Nieruchomości 1, 2, 3, 4 i 5 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dalsza analiza zwolnień wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Zwolnienie od podatku VAT dostawy Nieruchomości 1, 2, 3, 4 i 5 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza Zainteresowanym możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Wskazaliście Państwo w odpowiedzi na pytanie Organu dot. tego, czy strony umowy sprzedaży zamierzają skorzystać z opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, jeśli dla dostawy zaistnieją okoliczności wynikające z art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT, że Sprzedający i Nabywca (Państwo) nie podjęliście jeszcze decyzji o skorzystaniu z opcji wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

Jednakże stosownie do regulacji zawartych w ww. art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy, Sprzedający i Państwo możecie zrezygnować ze zwolnienia od podatku VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości 1, 2, 3, 4 i 5 pod warunkiem, że jako czynni podatnicy VAT złożycie np. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybieracie opodatkowanie dostawy ww. budynków i budowli.

W analizowanej sprawie mają Państwo również wątpliwość, czy w związku z dostawą Nieruchomości 1, 2, 3, 4 oraz 5 - będzie Państwu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu tego nabycia.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że zarówno Sprzedający, jak i Wnioskodawca są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT, Wnioskodawca planuje wybudować na nabytych od Sprzedającego Nieruchomościach osiedle budynków mieszkalnych wielorodzinnych w ramach prowadzonej przez siebie działalności. Lokale mieszkalne w tych budynkach będą przedmiotem odpłatnej dostawy towarów, która będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Planowana dostawa Nieruchomości 1, 2, 3, 4 i 5 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a Sprzedający i Nabywca nie podjęli jeszcze decyzji o skorzystaniu z opcji wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT dla tej transakcji.

Jednakże w sytuacji, gdy strony umowy skorzystają z opcji opodatkowania planowanej transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT, spełniając wszystkie zawarte w tych przepisach warunki, to Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem opisanych Nieruchomości z prawidłowo wystawionej przez Sprzedającego faktury. Bowiem jak przyjęto wyżej, Sprzedający będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Wnioskodawcy Nieruchomości, a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT w stawce właściwej dla przedmiotu sprzedaży. W analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyte przez Niego Nieruchomości 1, 2, 3, 4 i 5 będą Mu służyły – zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Wnioskodawca zamierza bowiem na Nieruchomościach wybudować osiedle budynków mieszkalnych wielorodzinnych, a lokale w nich usytuowane sprzedawać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zauważyć przy tym należy, że uprawnienie do odliczenia podatku naliczonego Wnioskodawca będzie mógł zrealizować, pod warunkiem niezaistnienia innych przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy.

Podsumowując, będzie mieli Państwo prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy oraz w sytuacji, gdy zrezygnujecie ze zwolnienia i skorzystacie z opcji opodatkowania transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Zatem oceniając Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Spółka A (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).