Brak opodatkowania sprzedaży niezabudowanej działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 października 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 16 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży 7 działek powstałych po podziale działki.

Uzupełniła go Pani pismem z 28 listopada 2023 r. (wpływ 28 listopada 2023 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni zakupiła działkę budowlaną jako osoba fizyczna do swojego majątku prywatnego w celu budowy własnego domu. Wnioskodawczyni nigdy wcześniej nie kupowała i nie handlowała nieruchomościami, zakupiła przedmiotową działkę w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Działka jest przeznaczona pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zatem, stanowi teren budowlany w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Całość działki ma 0,7402 ha i jest obecnie niepodzielona. Działka nie posiada dostępu do mediów, tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej. Wnioskodawczyni chciała zakupić mniejszą część działki, zgodnie ze swoimi potrzebami, natomiast Sprzedawca chciał sprzedać wyłącznie całość bez dokonywania wcześniejszego podziału. W związku z tym, Wnioskodawczyni nie miała możliwości zakupu mniejszej części i musi zakupić całą działkę.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje obowiązek podziału działki na 8 części . Po dokonaniu zakupu Wnioskodawczyni będzie zmuszona dokonać podziału działki. Po podziale Wnioskodawczyni chce zachować sobie jedną z działek, na której kiedyś rozpocznie budowę domu, natomiast pozostałe 7 działek, w związku z tym, że stanowią zbyt dużą ilość gruntu i nie są jej potrzebne - zamierza sprzedać.

Po podziale wydzielona zostanie droga wewnętrzna, którą obowiązkowo przewiduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawczyni przed sprzedażą nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży.

W szczególności, Wnioskodawczyni nie będzie dokonywała uzbrojenia działek, tj. doprowadzenia mediów (tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp.) nie będzie wznosić ogrodzeń, ani żadnych innych czynności służących ulepszeniu lub uatrakcyjnieniu działek. Wnioskodawczyni nie zamierza również podejmować aktywnych działań związanych ze znalezieniem kupca zainteresowanego nabyciem ww. działek, poza wystawieniem ogłoszeń na portal typu xxx lub xxx.

Wnioskodawczyni nie będzie jednak prowadziła żadnych szeroko zakrojonych działań marketingowych i reklamowych. Poza samym ogłoszeniem w postaci opisu oferty, zdjęć i wideo, które są podstawowymi elementami ogłoszenia - żadnych innych działań nie będzie. Wnioskodawczyni w zakresie zakupu działki oraz potencjalnych sprzedaży będzie działała przez pełnomocnika, którym jest członek najbliższej rodziny (syn Wnioskodawczyni).

Wnioskodawczyni udzieliła pełnomocnictwa synowi do działania w jej imieniu, gdyż Wnioskodawczyni nie zna się na formalnościach związanych z obrotem nieruchomościami. Wnioskodawczyni nie zamierza również w żaden sposób wykorzystywać po podziale, a przed sprzedażą działek do działalności gospodarczej, w szczególności działki nie będą przedmiotem umowy najmu czy dzierżawy, ani żadnych innych umów o podobnym charakterze.

W uzupełnieniu wskazała Pani, że:

 1. Czy jest lub była Pani czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług? Jeśli tak to z jakiego tytułu?

Nie. Wnioskodawczyni nie jest podatnikiem VAT-czynnym. Nie prowadzi w ogóle działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

 2. W jaki konkretnie sposób wykorzystywała Pani działkę budowlaną o powierzchni 0,7402 ha od momentu jej nabycia ?

Działka od momentu nabycia nie była przez Wnioskodawczynię w jakikolwiek sposób wykorzystywana.

 3. Czy działka budowlana o powierzchni 0,7402 ha wykorzystywana była/jest w Pani działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, w tym w działalności rolniczej, o której mowa w art. 2 pkt 15 ustawy? Jeżeli ww. działka była/jest wykorzystywana przez Panią w działalności rolniczej, to czy z tego tytułu była/jest Pani czynnym podatnikiem podatku VAT?

Jak wskazano wcześniej, działka nie była i nie jest przez Wnioskodawczynię wykorzystywana do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2, w tym, nie była i nie jest wykorzystywana do działalności rolniczej.

 4. Czy była/jest Pani rolnikiem ryczałtowym jeśli tak to od kiedy, w jakim okresie?

Nie, Wnioskodawczyni nie była i nie jest rolnikiem ryczałtowym.

 5. Czy z działki powierzchni 0,7402 ha dokonywała Pani sprzedaży ewentualnych płodów rolnych pochodzących z własnej działalności rolniczej (jeśli tak, to jakie to produkty i w jakim okresie sprzedaż ta miała miejsce) i czy sprzedaż była opodatkowana podatkiem VAT?

Wnioskodawczyni nie dokonywała sprzedaży płodów rolnych pochodzących z działalności rolniczej z działalności rolniczej z działki będącej przedmiotem wniosku, gdyż tak jak wcześniej wskazano w ogóle takiej działalności nie prowadzi.

 6. Czy działka budowlana o powierzchni 0,7402 ha była przedmiotem najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, jeśli tak, to w jakim okresie oraz jakie pożytki czerpała Pani z tego tytułu?

Nie, działka nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani umów o podobnym charakterze.

 7. Czy występowała Pani z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki budowlanej o powierzchni 0,7402 ha, jeśli tak to kiedy i w jakim celu?

Tak, Wnioskodawczyni występowała z wnioskiem w 2023 r. dla całej działki w celu możliwości budowy na jednej z nich domu przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe.

  8. Czy będzie występowała Pani z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla siedmiu działek będących przedmiotem sprzedaży powstałych z podziału działki budowlanej o powierzchni 0,7402 ha, jeśli tak to kiedy i w jakim celu? Jak wcześniej wskazano, Wnioskodawczyni występowała o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla całej działki, ponieważ inaczej nie byłoby możliwe jej podzielenie zgodnie z MPZP.

 9. Czy wnosiła Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki budowlanej o powierzchni 0,7402 ha jeśli tak to w jakim celu? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Panią było konieczne, jeśli tak to dlaczego?

Nie, Wnioskodawczyni nie składała wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej działki budowlanej.

10. Czy będzie wnosiła Pani o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla siedmiu działek będących przedmiotem sprzedaży powstałych z podziału działki budowlanej o powierzchni 0,7402 ha, jeśli tak to w jakim celu? Czy uzyskanie ww. decyzji przez Panią będzie konieczne, jeśli tak to dlaczego?

Nie, Wnioskodawczyni nie będzie wnosiła o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla siedmiu działek będących przedmiotem sprzedaży powstałych z podziału działki budowlanej o powierzchni 0,7402 ha.

11. Czy zawarła/zawrze Pani z kupującym przedwstępną umowę sprzedaży siedmiu działek? Jeżeli taka umowa została/zostanie zawarta to proszę o wskazanie (należy odnieść się do każdej sprzedawanej działki):

a) kiedy została/zostanie zawarta?

Na moment uzupełnienia przedmiotowego wniosku Wnioskodawczyni nie zawarła żadnej umowy przedwstępnej na sprzedaż działek. Na ten moment nie ma konkretnych planów podpisania takiej umowy/umów. Zależy to przede wszystkim od potencjalnego nabywcy. Jeżeli kupujący będzie potrzebował zawrzeć taką umowę ze względu np. na uzyskanie kredytu, nie wykluczam podpisania takiej umowy przedwstępnej.

b) czy w przedwstępnej umowie sprzedaży zawarcie końcowej umowy sprzedaży uwarunkowane było/będzie wyrażeniem przez Panią zgody na dysponowanie ww. działkami w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych).

Jeżeli zajdzie konieczność podpisania takiej umowy/umów przedwstępnej, Wnioskodawczyni nie przewiduje w umowie przedwstępnej uzależnienia końcowej umowy sprzedaży od zgody na dysponowanie ww. działkami w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień.

c) czy w przedwstępnej umowie sprzedaży zawarcie końcowej umowy sprzedaży uwarunkowane było/będzie udzieleniem przez Pani pełnomocnictwa?

Jeżeli zajdzie konieczność podpisania umowy przedwstępnej, to Wnioskodawczyni nie przewiduje uwarunkowania zawarcia końcowej umowy sprzedaży od udzielenia pełnomocnictwa potencjalnemu kupującemu.

d) czy umowa przedwstępna zawierała/zawierała będzie jeszcze inne warunki jakie muszą być bezwzględnie spełnione przez Panią, aby doszło do zawarcia końcowej umowy sprzedaży działki. Jeżeli tak to proszę wskazanie jakie to są warunki?

Jeżeli dojdzie do podpisania umowy przedwstępnej to Wnioskodawczyni nie przewiduje żadnych innych szczególnych warunków, które musiałby być spełnione dla zawarcia umowy końcowej sprzedaży.

12. W jakim zakresie udzieliła Pani pełnomocnictwa synowi?

Pełnomocnictwo zostało udzielone synowi, gdyż Wnioskodawczyni sama nie byłaby w stanie poradzić sobie ze wszelkimi formalnościami związanymi z zakupem i potencjalna sprzedażą działek. Osobiście Wnioskodawczyni nie zna się na tym, dlatego poprosiła syna o pomoc i wsparcie w tym zakresie. Pełnomocnictwo obejmuje; - Nabycie w imieniu Wnioskodawczyni nieruchomości - Zbycia w imieniu Wnioskodawczyni nieruchomości - Zarządzania nieruchomościami - Ustawienia hipotek na nieruchomościach - Ustanowienia służebności - Zawierania i rozwiązywania umów o świadczenie usług z gestorami sieci - Składanie wniosków o wydanie dokumentów dotyczących nieruchomości - Pokwitowania i odbioru zaliczki lub zadatku na poczet ceny sprzedaży jak i całej sprzedaży

13. Jakie działania przed dokonaniem sprzedaży siedmiu działek opisanych we wniosku będzie podejmował ustanowiony przez Panią pełnomocnik (syn)?

Wyłącznie wstawienie ogłoszenia na portale typu xxx i xxx.

14. Czy Pani pełnomocnik (syn) przed dokonaniem sprzedaży siedmiu działek będących przedmiotem wniosku będzie (należy odnieść się do każdej sprzedawanej działki):

a) składał w Pani imieniu jakiekolwiek wnioski? Jeśli tak to proszę jednoznacznie wskazać jakie i czego dotyczyły/będą dotyczyć? Nie, syn nie składał w moim imieniu żadnych wniosków.

b) występował o decyzje pozwolenia, lub inne pisma dotyczące sprzedawanych siedmiu działek? Jeśli tak to proszę jednoznacznie wskazać jakie i czego będą dotyczyły?

Nie, syn nie występował o decyzje, pozwolenia lub inne pisma dotyczące sprzedawanych siedmiu działek.

15. Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz opisanych we wniosku), jeśli tak, to ile i jakie? Nie, Wnioskodawczyni nie posiada innych działek do sprzedaży, poza tymi wymienionymi we wniosku.

16. Na co zostaną przeznaczone środki, które otrzyma Pani ze sprzedaży ww. działek?

Środki otrzymane ze sprzedaży działek zostaną wydatkowana na cele osobiste. Jak wskazano wcześniej we wniosku, na jednej z działek, którą Wnioskodawczyni zachowuje planuje rozpocząć budowę domu. W związku z tym, otrzymane środki ze sprzedaży będą głównie lokowane w wydatki na własne cele mieszkaniowe. Przede wszystkim otrzymane środki nie będą przeznaczone na zakup innych nowych działek, Wnioskodawczyni nie ma w planach dokonywania w przyszłości takich zakupów.

Pytanie

Czy w związku ze sprzedażą powstałych po podziale działek Wnioskodawczyni będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług, a w konsekwencji czy sprzedaż tych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawczyni, w opisanym zdarzeniu przyszłym, a więc w transakcji sprzedaży działek nie będzie występować w charakterze podatnika podatku od towarów usług, a zatem odpłatne zbycie nieruchomości przez Wnioskodawczynię nie będzie opodatkowane tym podatkiem. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Nie ulega wątpliwości, że sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę towarów w rozumieniu tego przepisu, przy czym w związku z przeznaczeniem działek, wynikającym z planu zagospodarowania przestrzennego należy je traktować jak tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy VAT, podlegające przedmiotowo opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nie każda jednak dostawa podlega opodatkowaniu VAT, a tylko taka dostawa, która jest dokonywana przez podatnika tego podatku. Z kolei za podatnika uważa się osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 ustawy VAT).

Natomiast za działalność gospodarczą uważa się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy VAT).

Zatem, dostawa towarów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Przyjmuje się, iż właściwym jest nie uznawanie za podatników osób fizycznych, gdy dokonują dostawy (zbycia) towarów stanowiących część majątku osobistego, to jest majątku, który nie został nabyty w celu jego wykorzystania w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, bez zamiaru ich ciągłego wykonywania i nie prowadzi zorganizowanej lub zarejestrowanej działalności gospodarczej. W wyroku z 5 maja 2016 r. (I SA/Po 2445/15) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uzasadniał rozstrzygnięcie w zbliżonym do przedmiotowego stanu faktycznego w następujący sposób: „w kwestii opodatkowania sprzedaży działek (gruntów) przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na cele budowlane (działek przekształconych z gruntów rolnych) wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: Trybunał, TSUE) w wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, udzielając odpowiedzi na zadane przez Naczelny Sąd Administracyjny pytania prejudycjalne. W wyroku tym Trybunał stwierdził między innymi, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej, a sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych nie ma charakteru decydującego. Zakres transakcji sprzedaży nie może tym samym stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą (...). Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Inaczej jest natomiast, zarówno w opinii sądów administracyjnych, jak i TSUE, w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo podejmowaniu działań marketingowych i sprzedażowych . Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi jednak wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu (działalności gospodarczej), jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Takie transakcje nie stanowią zaś same z siebie działalności gospodarczej w rozumieniu Dyrektywy. TSUE zaznaczył ponadto, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

 W ustawie o VAT brak jest jednoznacznego i precyzyjnego unormowania, z którego wynikałoby, że Polska skorzystała z uprawnienia określonego w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, na podstawie którego za podatnika należy uznać każdego, kto także okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w szczególności dokonującego pojedynczej dostawy terenu budowlanego. Wywodzenie z normy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, że Polska skorzystała z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE nie jest możliwy w świetle orzecznictwa TSUE i samego sformułowania art. 15 ust. 2 ustawy o VAT (tak m.in. NSA w wyroku w sprawie sygn. akt I FSK 1536/10).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach, rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek gruntu, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tych gruntów Sprzedający podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że nie jest Pani podatnikiem VAT-czynnym. Nie prowadzi Pani w ogóle działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zakupiła Pani działkę budowlaną jako osoba fizyczna do swojego majątku prywatnego w celu budowy własnego domu. Nigdy wcześniej nie kupowała i nie handlowała Pani nieruchomościami, zakupiła przedmiotową działkę w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.  Działka od momentu nabycia nie była przez Panią w jakikolwiek sposób wykorzystywana. Działka nie była i nie jest przez Panią wykorzystywana do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2, w tym, nie była i nie jest wykorzystywana do działalności rolniczej. Działka nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani umów o podobnym charakterze. Chciała Pani zakupić mniejszą cześć działki, zgodnie ze swoimi potrzebami, natomiast Sprzedawca chciał sprzedać wyłącznie całość bez dokonywania wcześniejszego podziału. W związku z tym, nie miała Pani możliwości zakupu mniejszej części i musi zakupić całą działkę. Występowała Pani z wnioskiem w 2023 r. o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla całej działki w celu możliwości budowy na jednej z nich domu przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe. Występowała Pani o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla całej działki, ponieważ inaczej nie byłoby możliwe jej podzielenie zgodnie z MPZP. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje obowiązek podziału działki na 8 części. Po dokonaniu zakupu będzie Pani zmuszona dokonać podziału działki. Po podziale chce Pani zachować sobie jedną z działek, na której kiedyś rozpocznie budowę domu, natomiast pozostałe 7 działek, w związku z tym, że stanowią zbyt dużą ilość gruntu i nie są Pani potrzebne - zamierza sprzedać. Po podziale wydzielona zostanie droga wewnętrzna, którą obowiązkowo przewiduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przed sprzedażą nie zamierza Pani ponosić żadnych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży. W szczególności, nie będzie Pani dokonywała uzbrojenia działek, tj. doprowadzenia mediów (tj. urządzeń i sieci wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, sieci energetycznej, gazowej itp.) nie będzie wznosić ogrodzeń, ani żadnych innych czynności służących ulepszeniu lub uatrakcyjnieniu działek. Nie zamierza Pani również w żaden sposób wykorzystywać po podziale, a przed sprzedażą działek do działalności gospodarczej, w szczególności działki nie będą przedmiotem umowy najmu czy dzierżawy, ani żadnych innych umów o podobnym charakterze. Nie składała Pani wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej działki budowlanej. Na moment uzupełnienia przedmiotowego wniosku nie zawarła Pani żadnej umowy przedwstępnej na sprzedaż działek. Na ten moment nie ma konkretnych planów podpisania takiej umowy/umów. Zależy to przede wszystkim od potencjalnego nabywcy. Jeżeli kupujący będzie potrzebował zawrzeć taką umowę ze względu np. na uzyskanie kredytu, nie wyklucza Pani podpisania takiej umowy przedwstępnej. Nie przewiduje Pani w umowie przedwstępnej uzależnienia końcowej umowy sprzedaży od zgody na dysponowanie ww. działkami w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień. Nie przewiduje Pani uwarunkowania zawarcia końcowej umowy sprzedaży od udzielenia pełnomocnictwa potencjalnemu kupującemu. Nie przewiduje Pani żadnych innych szczególnych warunków, które musiałby być spełnione dla zawarcia umowy końcowej sprzedaży. Udzieliła Pani pełnomocnictwa synowi do działania w Pani imieniu, gdyż nie zna się Pani na formalnościach związanych z obrotem nieruchomościami. Pełnomocnictwo zostało udzielone synowi, gdyż nie byłaby Pani sama w stanie poradzić sobie ze wszelkimi formalnościami związanymi z zakupem i potencjalna sprzedażą działek. Osobiście nie zna się Pani na tym, dlatego poprosiła syna o pomoc i wsparcie w tym zakresie. Syn nie występował o decyzje, pozwolenia lub inne pisma dotyczące sprzedawanych siedmiu działek. Środki otrzymane ze sprzedaży działek zostaną wydatkowana na cele osobiste. Na jednej z działek, którą Pani zachowuje planuje rozpocząć budowę domu. W związku z tym, otrzymane środki ze sprzedaży będą głównie lokowane w wydatki na własne cele mieszkaniowe. Przede wszystkim otrzymane środki nie będą przeznaczone na zakup innych nowych działek, nie ma Pani w planach dokonywania w przyszłości takich zakupów. Nigdy wcześniej nie kupowała i nie handlowała Pani nieruchomościami, zakupiła przedmiotową działkę w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Pani wątpliwości dotyczą kwestii czy sprzedaż 7 działek powstałych po podziale będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak już wyżej wskazano, istotnym dla określenia, czy w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Pani podjęła w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga zatem oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Bowiem, co do zasady, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, nie są podatnikami podatku VAT.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy działa Pani w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać, nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że skala zaangażowania, w odniesieniu do sprzedaży ww. działek, nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W analizowanej sprawie brak jest przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie sprzedaży ww. działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądziłby, że sprzedaż przez Panią ww. działek wypełni przesłanki działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, zakupiła Pani działkę budowlaną do swojego majątku prywatnego w celu budowy własnego domu i zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Następnie wystąpiła Pani z wnioskiem w 2023 r. o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania dla całej działki w celu możliwości budowy na jednej z nich domu przeznaczonego na Pani cele mieszkaniowe, w wyniku czego zmuszona będzie Pani do podziału działki i wytyczenia drogi wewnętrznej.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że w tym konkretnym przypadku nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców, bowiem z okoliczności sprawy wynika, że czynności poczynione w stosunku przedmiotowych działek nie wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w stosunku do przedmiotowych działek. Działania podjęte przez Panią należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Fakt wystąpienia z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla ww. działki związany był wyłącznie z Pani celami osobistymi tj. wybudowaniem domu. 

Ponadto udzielenie przez Panią pełnomocnictwa synowi w tym konkretnym przypadku nie wykracza poza ramy zwykłego zarządu majątkiem prywatnym gdyż jak Pani wskazała, nie byłaby Pani w stanie sobie sama poradzić ze wszystkimi formalnościami związanymi zakupem i potencjalna sprzedażą działek, a ponadto pełnomocnik (Pani syn) nie występował o decyzje, pozwolenia lub inne pisma dotyczące sprzedawanych siedmiu działek.

Uwzględniając przedstawiony opis zdarzenia przyszłego oraz ww. przepisy należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie brak jest podstaw do uznania Pani – w związku ze sprzedażą ww. działek – za podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w zakresie handlu nieruchomościami.

Zatem, w związku ze sprzedażą działek opisanych we wniosku, nie działa Pani w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Sprzedaż działek, w analizowanej sprawie, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Wobec powyższego, sprzedaż opisanych działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Reasumując, w związku z transakcją zbycia opisanych we wniosku działek nie będzie występować Pani w charakterze podatnika podatku VAT, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem czynność sprzedaży opisanych we wniosku działek nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

W związku z powyższym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są  przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o  postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na  adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co  do  zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.