Nieuznania, że spełnione są warunki oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez wskazanie w akcie notarialnym ceny towaru z wyodrębnionym podatkiem od towarów i usług oraz prawa do odliczenia VAT z transakcji.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 maja 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 20 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który a. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 października 2023 r. (wpływ 20 października 2020 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, uzyskującą dochody z wynajmu nieruchomości w ramach tzw. wynajmu prywatnego. Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej również: VAT) zarejestrowanym na terenie kraju.

W grudniu 2022 roku Wnioskodawca nabył od czynnego podatnika VAT nieruchomość (budynki niemieszkalne wraz z parkingiem) oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów, na których położone są te budynki i parking. Budynki są wybudowane lata temu i nieremontowane od wielu lat - nie następowało zatem tzw. pierwsze zasiedlenie. Nieruchomość nie zawiera niezabudowanych działek.

Cena została przez Strony określona w treści aktu notarialnego następująco:

„za cenę w łącznej kwocie 1.000.000,00 zł (jeden milion złotych) netto, powiększonej o należny podatek od towarów i usług według stawki 23% w kwocie 230 000 zł (dwieście trzydzieści tysięcy złotych), to jest w kwocie 1 230 000,00 j (jeden milion dwieście trzydzieści tysięcy złotych) brutto”.

Notariusz spisujący akt notarialny nie pobrał PCC.

Sprzedający wystawił Wnioskodawcy fakturę VAT wg wartości podanych powyżej i ujął ją w miesięcznym rozliczeniu podatku VAT (plik JPK z deklaracją VAT) za grudzień 2022 roku, wykazując kwotę 230 000 złotych jako VAT należny.

Wnioskodawca dokonał rozliczenia ww. transakcji w podatku VAT poprzez uwzględnienie tej faktury nabycia nieruchomości w złożonych za grudzień 2022 roku rozliczeniach podatku VAT, wykazując kwotę 230 000 złotych jako VAT naliczony.

Strony potraktowały zawarty w akcie notarialnym opis ceny (przytoczony powyżej) z podziałem na cenę netto, podatek VAT oraz cenę brutto za oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ustawy o VAT.

Nabyta nieruchomość będzie służyła Wnioskodawcy do osiągania przychodów z jej wynajmu, który to wynajem będzie opodatkowany podatkiem VAT.

W uzupełnieniu odpowiedziała Pani na wezwanie w podany niżej sposób:

Na pytanie: „Czy w akcie notarialnym znajdują się inne fakty i okoliczności dotyczące regulacji podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, proszę podać treść tych zapisów.”

Odpowiedziała Pani: „Tak, znajdują się. Takie zapisy, poza kilkukrotnym użyciu sformułowania ceny jako „brutto” to:

„Stawający ad.1/ działający w imieniu i na rzecz A. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością oświadcza, że w zakresie niniejszej czynności reprezentowana Spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2022 roku, poz. 931, z późn. zm.), a do ceny doliczony został należny podatek od towarów i usług według stawki 23%.”

„Podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nie pobrano na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 09 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2022 roku, poz. 111, z późn. zm.).”

Na pytanie: „Czy w akcie notarialnym znajdują się numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy?

Odpowiedziała Pani: „W akcie notarialnym jest podany numer NIP strony sprzedającej oraz Pesel strony kupującej.”

Na pytanie: „Czy w akcie notarialnym, oprócz zapisu: „za cenę w łącznej kwocie 1.000.000,00 zł (jeden milion złotych) netto, powiększonej o należny podatek od towarów i usług według stawki 23% w kwocie 230 000 zł (dwieście trzydzieści tysięcy złotych), to jest w kwocie 1 230 000,00 zł (jeden milion dwieście trzydzieści tysięcy złotych) brutto”, znajdują się inne informacje, że sprzedaż jest opodatkowana podatkiem VAT i nie jest od niego zwolniona oraz do przedmiotowej sprzedaży został naliczony podatek VAT?”

Odpowiedziała Pani: „Tak, są zapisy:

„Stawający ad.1/ działający w imieniu i na rzecz A. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością oświadcza, że w zakresie niniejszej czynności reprezentowana Spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 roku, poz. 931, z późn. zm.), a do ceny doliczony został należny podatek od towarów i usług według stawki 23%.”

㤠5

1. M. zobowiązuje się do zapłaty na rzecz A. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością całej ceny w łącznej kwocie [...] brutto, w następujący sposób: a/ część ceny w kwocie [...] brutto w terminie do dnia dziewiątego grudnia dwa tysiące dwudziestego drugiego roku (09-12-2022 r.), w formie przelewu [...]

b/ część ceny w kwocie [...] brutto w dniu dzisiejszym, w formie przelewu na rachunek bankowy o numerze: [...] c/ resztę ceny w kwocie [...] brutto w terminie [...]”.

Na pytanie: „Czy w akcie notarialnym znajdują się zapisy, że Pani i Pani kontrahent są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni?”

Odpowiedziała Pani: „Jest zapis dotyczący sprzedawcy o treści: „Stawający ad.1/ działający w imieniu i na rzecz A. Spółki z ograniczoną oświadcza, że w zakresie niniejszej czynności reprezentowana Spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 roku, poz. 931, z późn. zm.), a do ceny doliczony został należny podatek od towarów i usług według stawki 23%.”

Na pytanie: „Wskazała Pani, że „Notariusz sporządzający akt notarialny nie pobrał PCC”. Czy w akcie notarialnym znajdują się zapisy w tym temacie? Jeżeli tak, to jakiej treści?”

Odpowiedziała Pani: „Zapis jest o treści: „Podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nie pobrano na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 09 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2022 roku, poz. 111, z późn. zm.).”

Na pytanie: „Czy intencją Pani oraz sprzedającego było zrezygnowanie ze zwolnienia stosownie do treści art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?”

Odpowiedziała Pani: „Tak, takie były intencje, aby transakcja była opodatkowana podatkiem VAT.

1.Przed aktem notarialnym strony ustaliły, że sprzedaż nastąpi z podatkiem VAT,

2.Strony poinformowały o tym wyborze notariusza, który opisał w treści aktu notarialnego cenę jak podano wyżej,

3.Wnioskodawczyni otrzymała przy akcie notarialnym fakturę z kwotą zawierającą VAT wg stawki 23%,

4.Wnioskodawczyni zapłaciła za tą fakturę z własnego rachunku VAT, wpisanego na tzw. „białą listę rachunków bankowych” o numerze xxx, którego Wnioskodawczyni używa do transakcji w sprawach tzw. „wynajmu prywatnego”

5.Obydwie Strony transakcji ujęły ww. fakturę w swoich rozliczeniach VAT - zarówno w rejestrach VAT, jak i w złożonych deklaracjach VAT z plikiem JPK.”

Na pytanie: „Czy w chwili zawierania umowy posiadała Pani wiedzę, że dostawa Nieruchomości (budynki niemieszkalne wraz z parkingiem) oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?”

Odpowiedziała Pani: „Wnioskodawczyni nie jest przedsiębiorcą, lecz prowadzi prywatnie wynajem nieruchomości, który jest opodatkowany VAT z uwagi na wysokość obrotu. Jako osoba już wiekowa, nie jest znawcą aktualnego prawa w dokładnym znaczeniu. Wiedziała, że ma zgłosić notariuszowi ze Sprzedającym, że chce zapłacić VAT, a nie PCC, które byłoby pobrane w przypadku zwolnienia transakcji z podatku VAT. Zatem, w związku z nabyciem nieruchomości poinformowała notariuszkę wraz ze sprzedającym, iż sprzedaż ma być z podatkiem VAT, co notariusz wyraziła w treści aktu notarialnego poprzez różne zapisy określające cenę jako netto, plus podatek, i cenę brutto.

Wnioskodawczyni sądziła i sądzi, że uczyniła poprawnie, bowiem notariusz nie pobrała podatku PCC, a w treści aktu notarialnego kilkukrotnie wskazano na cenę brutto, jak i cenę netto i odrębnie kwotę podatku VAT. Jako nabywająca, w chwili podpisywania aktu notarialnego otrzymała też fakturę, która zawierała kwotę netto, podatek VAT i kwotę brutto, jak i NIP Wnioskodawczyni. Niezwłocznie też dokonała zapłaty całej kwoty brutto, wraz z podatkiem VAT, z posiadanego rachunku z „białej listy” VAT.

Uzyskała też następnie potwierdzenie, iż transakcja ta została przez Sprzedającego ujęta w rejestrach VAT jak i deklaracji VAT z plikiem JPK za grudzień 2022 roku. W rejestrach i deklaracji VAT z plikiem JPK Wnioskodawczyni również zarejestrowała tą transakcję. Wszystko to świadczyło zdaniem Wnioskodawczyni, że transakcja jest objęta VATem.”

Pytania

1.Czy należy uznać, iż spełnia warunki oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości - wskazanie w akcie notarialnym ceny towaru z wyodrębnionym podatkiem od towarów i usług?

2.Czy w świetle opisanego stanu faktycznego Wnioskodawca ma prawo do odliczenia VAT z opisanej transakcji (zakładając, iż faktura spełnia wszystkie wymogi formalne)?

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, odpowiedź jest twierdząca, to znaczy, że należy uznać, iż wskazanie przez strony transakcji przy sprzedaży nieruchomości dokonanej przez podatników czynnych podatku od towarów i usług ceny nieruchomości netto oraz wskazanie kwoty podatku od towarów i usług spełnia warunki oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ustawy o podatku od towarów i usług.

Stanowisko to jest poparte orzecznictwem sądów administracyjnych:

WSA we Wrocławiu (wyrok z 12 września 2019 r., I SA/Wr 520/19) wskazał, iż : „należy uznać, iż spełnia warunki oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości wskazanie w akcie notarialnym ceny towaru z podatkiem od towarów i usług, skoro akt ten jest przekazywany przez notariusza naczelnikowi urzędu skarbowego”.

Jak wskazał WSA w Gliwicach, w wyroku z 24 lutego 2022 r., sygn. akt I SA/Gl 1616/21: zestawienie regulacji unijnych z treścią art. 43 ust. 10 i ust. 11 u.p.t.u. prowadzi do wniosku, że wskazane przepisy prawa krajowego, w zakresie, w jakim nie pozwalają na wykazanie przez strony transakcji wyboru opodatkowania transakcji za pomocą innego niepodważalnego dowodu niż oświadczenia, o którym mowa w tych przepisach nie powinny znajdować zastosowania, jako sprzeczne z zasadą proporcjonalności. Innymi słowy nie jest proporcjonalny wymóg złożenia oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego o wyborze opodatkowania przed dniem dokonania dostawy, w przypadku, gdy do dostawy dochodzi w dacie zawarcia aktu notarialnego a z treści aktu notarialnego wynika wola rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania transakcji. Akt notarialny z urzędu notariusz przekazuje organom podatkowym [...], co dostatecznie gwarantuje, że istotne informacje te dotrą do organów podatkowych i mogą stać się przedmiotem czynności sprawdzających w zakresie każdego zobowiązania podatkowego, które na tle danej czynności może wchodzić w grę.

Jednocześnie sąd zasygnalizował, że w piśmiennictwie kwestionowana jest celowość wymogu złożenia oświadczenia nawet z chwilą dostawy nieruchomości, przyjmując, że wystarczające byłaby notyfikacja z chwilą złożenia deklaracji za dany okres rozliczeniowy. Stawia się wręcz w wątpliwość obowiązek złożenia jakiegokolwiek oświadczenia.

Wyrok WSA w Łodzi z 26.02.2020 r., I SA/Łd 639/19, LEX nr 2924616, dotyczący „definitywności nieskorzystania ze zwolnienia z VAT dostawy towarów – teza, jeżeli podatnik w porozumieniu z kontrahentem zrezygnował ze zwolnienia z opodatkowania, to brak jest uzasadnionych podstaw do korygowania rozliczenia podatkowego i wykazywania dostawy jako zwolnionej od opodatkowania. Art. 43 ust. 10 i 11 u.p.t.u. można i należy interpretować w taki sposób, że złożenie naczelnikowi urzędu skarbowego przed dniem dokonania dostawy zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania jest jedną z możliwości, ale nie jedyną. Strony mogą wybrać opodatkowanie także w akcie notarialnym”.

Zatem, wystarczające jest zdaniem Wnioskodawcy wyrażenie woli o opodatkowaniu VAT transakcji poprzez oświadczenie w akcie notarialnym, iż cena zostaje powiększona o podatek VAT, jak miało to miejsce w opisanym przypadku.

Ad. 2

Wnioskodawca uważa, że ma prawo do odliczenia podatku VAT z opisanej transakcji nabycia nieruchomości, zakładając poprawność samej faktury. Przemawia za tym fakt oświadczenia stron w akcie notarialnym co do ceny z wyodrębnionym podatkiem VAT, rozliczenia podatkowe VAT obydwu stron, w których transakcja została ujęta, przeznaczenie dla celów osiągania przychodów opodatkowanych VAT, jak i zasada neutralności VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”,

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy,

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy,

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy,

Zgodnie z przedstawionymi wyżej przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy,

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego,

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika jest Pani osobą fizyczną, uzyskującą dochody z wynajmu nieruchomości w ramach tzw. wynajmu prywatnego. Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej również: VAT) zarejestrowanym na terenie kraju. W grudniu 2022 r. nabyła Pani od czynnego podatnika VAT nieruchomość (budynki niemieszkalne wraz z parkingiem) oraz prawo wieczystego użytkowania gruntów, na których położone są te budynki i parking. Budynki są wybudowane lata temu i nieremontowane od wielu lat - nie następowało zatem tzw. pierwsze zasiedlenie. Nieruchomość nie zawiera niezabudowanych działek. Cena została przez Strony określona w treści aktu notarialnego następująco:

„za cenę w łącznej kwocie 1.000.000,00 zł (jeden milion złotych) netto, powiększonej o należny podatek od towarów i usług według stawki 23% w kwocie 230 000 zł (dwieście trzydzieści tysięcy złotych), to jest w kwocie 1 230 000,00 j (jeden milion dwieście trzydzieści tysięcy złotych) brutto”.

Wyjaśniła Pani, że w akcie notarialnym jest podany numer NIP strony sprzedającej oraz Pesel strony kupującej.

Poza kilkukrotnym użyciu sformułowania ceny jako „brutto”, w akcie notarialnym znajdują się następujące zapisy:

„Stawający ad.1/ działający w imieniu i na rzecz A. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością oświadcza, że w zakresie niniejszej czynności reprezentowana Spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 roku, poz. 931, z późn. zm.), a do ceny doliczony został należny podatek od towarów i usług według stawki 23%.”

„Podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nie pobrano na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 09 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2022 roku, poz. 111, z późn. zm.).”

„Stawający ad.1/ działający w imieniu i na rzecz A. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością oświadcza, że w zakresie niniejszej czynności reprezentowana Spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 roku, poz. 931, z późn. zm.), a do ceny doliczony został należny podatek od towarów i usług według stawki 23%.”

㤠5

1. M. zobowiązuje się do zapłaty na rzecz A, Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością całej ceny w łącznej kwocie [...] brutto, w następujący sposób: a/ część ceny w kwocie [...] brutto w terminie do dnia dziewiątego grudnia dwa tysiące dwudziestego drugiego roku (09-12-2022 r.), w formie przelewu [...]

b/ część ceny w kwocie [...] brutto w dniu dzisiejszym, w formie przelewu na rachunek bankowy o numerze: [...] c/ resztę ceny w kwocie [...] brutto w terminie [...]”.

„Stawający ad.1/ działający w imieniu i na rzecz A. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością oświadcza, że w zakresie niniejszej czynności reprezentowana Spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 roku, poz. 931, z późn. zm.), a do ceny doliczony został należny podatek od towarów i usług według stawki 23%.”

Intencją stron było, aby transakcja była opodatkowana podatkiem VAT. Przed sporządzeniem aktu notarialnego strony ustaliły, że sprzedaż nastąpi z podatkiem VAT. Strony poinformowały o tym wyborze notariusza, który opisał w treści aktu notarialnego cenę jak podano wyżej. Wnioskodawczyni otrzymała przy akcie notarialnym fakturę z kwotą zawierającą VAT wg stawki 23%. Notariusz nie pobrała podatku PCC.

Sprzedający wystawił Wnioskodawcy fakturę VAT wg wartości podanych powyżej i ujął ją w miesięcznym rozliczeniu podatku VAT (plik JPK z deklaracją VAT) za grudzień 2022 roku, wykazując kwotę 230 000 złotych jako VAT należny. Pani dokonała rozliczenia ww. transakcji w podatku VAT poprzez uwzględnienie tej faktury nabycia nieruchomości w złożonych za grudzień 2022 roku rozliczeniach podatku VAT, wykazując kwotę 230 000 złotych jako VAT naliczony.

Na tle przywołanego wyżej opisu sprawy, przedmiotem Pani zainteresowania jest w pierwszej kolejności możliwość uznania, że spełnione są warunki oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez wskazanie w akcie notarialnym ceny towaru z wyodrębnionym podatkiem od towarów i usług.

Należy wskazać, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy,

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy,

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że rezygnacja ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i zastosowanie właściwej stawki podatku dla dokonywanej transakcji może mieć miejsce wyłącznie w przypadku, gdy Strony transakcji są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni i m.in. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części, przy czym oświadczenie to musi zawierać elementy wskazane w art. 43 ust. 11 ustawy.

Powyższe oznacza, że podatnicy dokonujący wyboru złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania nieruchomości w akcie notarialnym, nie mają obowiązku składania, do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy, odrębnego oświadczenia dotyczącego wyboru opodatkowania przed dokonaniem tej dostawy.

W praktyce obrotu nieruchomościami umowy zawierane są w formie aktu notarialnego i zawierają one oprócz treści mających zasadnicze znaczenie dla danej czynności prawnej również oświadczenia stron regulujące ich prawa i obowiązki, w tym dotyczące terminu wydania nieruchomości i objęcia jej w posiadanie przez kupującego.

Zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.),

Na podstawie art. 91 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1799 ze zm.),

W myśl art. 92 § 1 ww. ustawy Prawo o notariacie,

Jak wynika z cytowanego wyżej art. 92 § 1 pkt 5 ustawy Prawo o notariacie, dopuszczalne jest zawarcie w akcie notarialnym zgodnego oświadczenia nabywcy i dostawcy o wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy budynków, budowli lub ich części.

Zgodnie z przepisami ustawy o VAT obowiązującymi od 1 października 2021 r. strony transakcji (dostawca i nabywca), podatnicy VAT czynni, mogą złożyć oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy nieruchomości również w treści aktu notarialnego. W takim przypadku nie muszą składać w tym zakresie dodatkowego (odrębnego) oświadczenia organom podatkowym, ale jednoznaczne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia musi zostać zawarte wraz z wszystkimi wymaganymi prawem informacjami w akcie notarialnym.

Podsumowując, dla skutecznej rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części konieczne jest aby dostawca i nabywca:

1)byli zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

2)złożyli zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy,

3)oświadczenie to może być złożone albo przed dostawą do właściwego NUS albo w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów,

4)oświadczenie złożone w akcie notarialnym musi zawierać:

-imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

-adres budynku, budowli lub ich części.

Mając zatem na uwadze całokształt okoliczności należy uznać, że samo wskazanie w treści aktu notarialnego ceny netto, stawki i kwoty podatku VAT, nie spełnia warunku złożenia zgodnego oświadczenia stron, „że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części”.

Rozstrzygnięcia tego nie zmienia w przedmiotowej sprawie fakt wskazania w akcie notarialnym, że:

-Spółka jest podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, a do ceny doliczony został należny podatek od towarów i usług według stawki 23%,

-podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy sprzedaży nie pobrano na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 09 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych),

-Wnioskodawczyni zobowiązuje się do zapłaty na rzecz A. Spółki z ograniczona odpowiedzialnością całej ceny w łącznej kwocie [...] brutto, wraz ze wskazaniem sposobu zapłaty częściowych kwot na odpowiednie rachunki.

Takie zapisy w akcie notarialnym nie wypełniają wymogów wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, przewidzianych dla skutecznego złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania. Są to bowiem wyłącznie informacje o opodatkowaniu dostawy VATem, co może równoznacznie wskazywać, że sprzedaż z mocy ustawy o VAT jest objęta opodatkowaniem, a nie zwolnieniem. Treść ta nie potwierdza, że nabywca miał świadomość ustawowego zwolnienia dostawy z VATu i z tego zwolnienia świadomie zrezygnował. Trzeba mieć bowiem na uwadze, że w przypadku tej regulacji prawnej brak zgody nabywcy na opodatkowanie transakcji skutkuje tym, że dostawca musi zastosować ustawowe zwolnienie od podatku.

Zgodne oświadczenie stron transakcji (dostawcy i nabywcy) o wyborze opodatkowania VAT dostawy budynku, budowli lub ich części nie może zostać zastąpione treścią aktu notarialnego zawierającą wyłącznie informacje, że strony transakcji są podatnikami VAT czynnymi, a także prezentującą dane takie jak: wartość netto nieruchomości, podatek VAT oraz wartość brutto nieruchomości.

Odpowiednikiem ww. zgodnego oświadczenia stron transakcji złożonego w akcie notarialnym nie są także faktury podające dane takie jak wartość netto nieruchomości, podatek VAT oraz wartość brutto nieruchomości. Przedmiotowe oświadczenie stron transakcji na gruncie regulacji o VAT nie może być także utożsamiane z działaniem każdej ze stron dostawy budynku, budowli lub ich części polegającym na przedstawieniu danych dot. ww. transakcji w części deklaracyjnej JPK_VAT.

Ponadto zakładając, że akt notarialny zawiera imiona i nazwiska lub nazwę oraz adresy dostawcy i nabywcy jak również adres nieruchomości będącej przedmiotem transakcji, to z opisu wynika, że w akcie notarialnym został podany nie NIP, a Pesel nabywcy, co nie spełnia warunku, że oświadczenie musi zawierać także numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy.

Jeśli jak podano we wniosku, Pani (nabywca) jest czynnym podatnikiem VAT, to Pani numerem identyfikacji podatkowej jest NIP, a nie Pesel.

Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1 z dnia 28 października 2022 r. ustawy o zasadach ewidencji i identyfikacji podatników i płatników (t. j. Dz. U. z 2022 r, poz. 2500 ze zm.),

Zgodnie natomiast z art. 3 ust. 1 ww. ustawy,

Nie jest spełniony zatem i warunek wskazany w art. 43 ust. 11 pkt 1 ustawy o VAT co do treści oświadczenia.

Biorąc pod uwagę powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony przez Panią opis sprawy, należy stwierdzić, że Sprzedający oraz Nabywca nieruchomości nie złożyli skutecznie zgodnego oświadczenia woli, że wybierają opodatkowanie tej transakcji. Należy zatem stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie doszło do skutecznej rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT dostawy nieruchomości w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż.

Zatem Pani stanowisko odnoszące się do pytania nr 1 jest nieprawidłowe.

Pani wątpliwości budzi również kwestia prawa do odliczenia VAT z faktury dokumentującej przedmiotową transakcję.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT,

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy,

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak wykazano wyżej, Strony transakcji (Pani oraz Sprzedawca) nie złożyły skutecznie w akcie notarialnym, do zawarcia którego doszło w związku z dostawą nieruchomości, zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie podatkiem VAT dostawy budynków i budowli, a zatem nie zrezygnowały skutecznie ze zwolnienia, więc w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie przepis art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W konsekwencji nie przysługuje Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej zakup przedmiotowej nieruchomości.

Zatem Pani stanowisko odnoszące się do pytania nr 2 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Należy podkreślić, że powołane w treści wniosku wyroki sądów administracyjnych tj.  wyrok WSA we Wrocławiu z 12 września 2019 r., sygn. akt I SA/Wr 520/19), wyrok WSA w Gliwicach z 24 lutego 2022 r., sygn. akt I SA/Gl 1616/21 oraz wyrok WSA w Łodzi z 26 lutego 2020 r. sygn. akt I SA/Łd 639/19 są nieprawomocne i orzekają w poprzednim stanie prawnym. Nie mogą one wpłynąć na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii bowiem stanowią rozstrzygnięcia w konkretnych sprawach, osadzonych w konkretnych stanach faktycznych i w nieobowiązującym już stanie prawnym. Wskazać należy również, że powołane wyroki nie kwestionowały samej instytucji oświadczenia (jako wymogu formalnego) o rezygnacji ze zwolnienia, a jedynie podważały, że organy zbyt formalistycznie podchodziły do momentu złożenia tego oświadczenia uwzględniając tylko sytuacje jego złożenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, a odrzucały możliwość jego złożenia w akcie notarialnym. Potwierdza to wyrok WSA w Olsztynie z 9 maja 2023 r., sygn. I SA/Ol 88/23, w którym Sąd zwrócił uwagę, że „W tym miejscu wymaga też wyraźnego podkreślenia, że sądy administracyjne (również w tych wyrokach, na które powołuje się skarżąca) nie kwestionują w kontekście norm unijnych (i nie robiły tego również przed nowelizacją art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, która weszła w życie 1 października 2021 r.) samej instytucji oświadczenia (jako wymogu formalnego) o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 tego aktu. Podważały jedynie przed ww. nowelizacją (a co zauważył ustawodawca i to uwzględnił), że organy zbyt formalistycznie podchodziły do momentu złożenia tego oświadczenia przez dokonującego dostawy i nabywcę, uwzględniając tylko sytuacją jego złożenia właściwemu dla nabywcy urzędowi skarbowemu, a odrzucając możliwość jego złożenia w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z ich dostawą.”

Należy również zwrócić uwagę na prawomocne wyroki WSA w Gdańsku z 5 lipca 2023 r. sygn. akt I SA/Gd 173/23 i I SA/Gd 174/23, w których Sąd orzekł:

„W ocenie Sądu organ wadliwie ocenił treść aktu notarialnego, treść porozumienia zawartego przez strony w dacie podpisywania aktu notarialnego oraz zeznania świadków – nabywcy oraz osoby reprezentującej sprzedawcę.

W ocenie Sądu brak podstaw do przyjęcia, że strony oświadczyły o wyborze opodatkowania. Należy stwierdzić, że nie jest tożsame z oświadczeniem o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania oświadczenie stron, że transakcja podlega VAT. Należy zauważyć zgodność zeznań na okoliczność prawnego stanowiska sprzedawcy działającego pod presją stanowiska notariusza. Sprzedawca złożył oświadczenie w akcie notarialnym dotyczące ceny, w której uwzględniono podatek VAT, jednocześnie niezwłocznie strony umowy podpisały dokument porozumienia potwierdzający zamiar skarżącej weryfikacji stanowiska prawnego. W akcie notarialnym nie został zawarty zapis odzwierciedlający zgodny zamiar stron rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT. Niepewność co do prawa i stanowcze wskazanie notariusza nie mogą kształtować prawnopodatkowej sytuacji stron. Oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT nie może mieć charakteru domniemania.”

Wskazać należy także wyrok WSA w Olsztynie z 9 maja 2023 r. sygn. akt I SA/Ol 88/23, który dotyczył sytuacji, w której w treści aktu notarialnego zawierającego umowę wniesienia aportów nie powołano się na zamiar rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT, natomiast oświadczenie to złożono po wniesieniu aportów. Z opisu tej sprawy nie wynika wprawdzie, że w akcie notarialnym jest zawarta cena netto i VAT, jednak strony opodatkowały transakcję i została wystawiona faktura VAT dokumentująca odpłatną dostawę nieruchomości do spółki i wykazano w niej wartości netto nieruchomości, wartości podatku VAT oraz wartości brutto nieruchomości.

W odniesieniu do takiej sytuacji Sąd stwierdził wprawdzie, że jest związany stanem faktycznym wniosku, jednak rozstrzygnął, że:

„Mając to na względzie wnioskodawca jak i wnoszący aport nie wypełnili dyspozycji art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT. Dokonujący dostawy prawa użytkowania wieczystego nieruchomości i prawa własności znajdujących się na nich budynków nie skorzystali bowiem z możliwości złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania, zarówno przed dniem dokonania dostawy tych obiektów (właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego), jak i w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z ich dostawą.

Jeśli więc nie został spełniony żaden z wymogów formalnych, o których stanowi art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT, to czynność (w tym przypadku aport rzeczowy do spółki gruntów i posadowionych na nich budynków) traktowana powinna być jako podlegająca zwolnieniu z podatku VAT, o którym jest mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Przepis ten jednoznacznie bowiem wskazuje, że ujęty w nich termin ma charakter materialnoprawny, bowiem art. 43 ust. 10 ustawy o VAT określa warunki uprawniające podatnika do możliwości zrezygnowania ze zwolnienia i opodatkowania dostawy gruntów i posadowionych na nich budynków, tak więc wpływa na jego prawa i obowiązki. Ponadto terminy wskazane w pkt 2 lit. a i b tego przepisu nie podlegają przywróceniu, a ich uchybienie powoduje wygaśniecie wskazanego w nich uprawnienia.”

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1636 ze zm.); dalej jako „PPSA”. 

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.