Opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 października 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 4 października 2023 r., o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1 i nr 2. Uzupełnił go Pan pismem z 7 grudnia 2023 r. (data wpływu 7 grudnia 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(ostatecznie doprecyzowanego w uzupełnieniu wniosku)

Dnia 3.10.2023 r. na podstawie aktu notarialnego Repertorium A Nr (...) sporządzonego w Kancelarii Notarialnej w (...) przy ul. (…), lok. (…) u Notariusza Pani (…), (...) i jego żona (...) nabyli do majątku wspólnego nieruchomość niezabudowaną nr 1 o powierzchni 0,1871ha położoną w obrębie ewidencyjnym (…) a, gmina (...). (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...) VI Wydział Ksiąg Wieczystych oraz nieruchomość nr 2 o powierzchni 0,0529 ha stanowiącą drogę wewnętrzną, objętą (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (...) VI Wydział Ksiąg Wieczystych za łączną kwotę (...) zł. Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Nieruchomości zostały nabyte z zamiarem budowy domu własnego. Na wskutek niespodziewanych wydarzeń Wnioskodawcy rozważają sprzedaż nieruchomości. Wnioskodawcy nie prowadzili oraz nie planują do momentu sprzedaży nieruchomości podejmować na niej żadnej czynności, ani działań podnoszących jej wartość (wykonywania przyłączy, podziału, itp.) Wnioskodawcy przy sprzedaży nie planują także działań marketingowych innych niż tradycyjne formy ogłoszenia. W chwili obecnej nie ma jeszcze żadnych potencjalnych nabywców i nie zostały podpisane żadne umowy przedwstępne sprzedaży. Nieruchomość o ile będzie sprzedawana, nie będzie sprzedawana w charakterze zarobkowym a jedynie zwrotu kosztów poniesionych tj. (...) zł (koszt nieruchomości) + (...) zł (koszt aktu notarialnego). Wnioskodawcy nie prowadzą działalności gospodarczej i nie są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT. Wnioskodawca (...) prowadził działalność gospodarczą w okresie 10.04.017 do 30.09.2020 r., która była płatnikiem podatku od towarów i usług – obecnie działalność jest zawieszona a Wnioskodawca jest skreślony jako płatnik podatku od towarów i usług. Wnioskodawca (...) nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest płatnikiem podatku od towaru i usług.

W wezwaniu prosiłem by odpowiedział Pan na pytania:

1)Czy jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie zarządzania czy obrotu nieruchomościami (w tym zawieszonej działalności gospodarczej)?

2)Jeśli prowadzi Pan działalność w zakresie zarządzania czy obrotu nieruchomościami (obecnie zawieszoną), to prosimy wskazać, na czym dokładnie polega prowadzenie przez Pana działalności w zakresie zarządzania czy obrotu nieruchomościami?

3)Jaki jest faktyczny rodzaj działalności, którą Pan wykonuje a która obecnie jest zawieszona?

4)Czy działki nr 2 i nr 1 planował Pan wykorzystać w działalności gospodarczej (obecnie zawieszonej)? Jeśli tak, to w jaki sposób planował Pan wykorzystać te działki oraz do jakich czynności, tj. czy do czynności opodatkowanych podatkiem VAT czy do czynności zwolnionych z opodatkowania?

5)Czy wniosek dotyczy Pana sytuacji prawno-podatkowej? Jeśli tak, to w jakim celu używa Pan sformułowania „Wnioskodawcy” lub „Wnioskodawca (...)”?

6)Jakie pozwolenia, decyzje zostały/zostaną wydane przed sprzedażą działek nr 2 i nr 1, które są przedmiotem planowanej sprzedaży? Z czyjej inicjatywy nastąpi wydanie tych decyzji/pozwoleń?

7)Czy działki nr 2 i nr 1 były/są/będą udostępniane przez Pana innym osobom na podstawie umów cywilnoprawnych? Jeżeli tak, to należy wskazać:

a)w jakim okresie (kiedy) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

b)na podstawie jakich umów (najem, dzierżawa, użyczenie, inna umowa – jaka) działki były/są/będą udostępniane osobom trzecim?

c)czy udostępnienie działek było/jest/będzie czynnością odpłatną czy bezpłatną?

8)W jaki sposób będzie Pan poszukiwał nabywcy nieruchomości; czy będzie Pan zamieszczał ogłoszenia o sprzedaży w środkach masowego przekazu, tj. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji; czy będzie Pan korzystał z usług biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, itp.?

9)Czy posiada Pan inne działki, oprócz działek objętych zakresem wniosku, które w przyszłości zamierza Pan sprzedać?

10)Czy dokonywał Pan kiedykolwiek wcześniej sprzedaży innych nieruchomości niż wskazane we wniosku, a jeśli tak – to prosimy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości:

a)kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości;

b)w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte;

c)w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży;

d)kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży;

e)jakie było przeznaczenie tych działek (działki budowlane, rolne, leśne), czy były to działki zabudowane (nieruchomości mieszkalne, użytkowe);

f)ilu działek dotyczyła transakcja;

g)czy z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości (wskazać jakiej) odprowadził Pan podatek VAT, składał deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R.

Jeżeli oczekuje Pan interpretacji w zakresie zwolnienia z VAT sprzedaży działek nr 2 i nr 1, tj. postawi Pan w uzupełnieniu pytanie i przedstawi stanowisko w zakresie zwolnienia z VAT sprzedaży działek, to prosimy odpowiedzieć na poniższe pytania:

11)Czy wykorzystuje Pan działki wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług? Jeśli tak, to prosimy wskazać w jaki sposób wykorzystuje Pan działki.

12)W sytuacji, gdy kupił Pan nieruchomość (działki) – czy otrzymał Pan fakturę z wykazaną stawką podatku VAT? Jeśli tak, czy z tytułu nabycia przysługiwało Panu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (Jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu)?

13)Czy droga wewnętrzna, która znajduje się na działce nr 2, jest budowląw rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane [2]?

14)W przypadku odpowiedzi twierdzącej na pytanie nr 13, proszę udzielić odpowiedzi na poniższe pytania dla drogi wewnętrznej która znajduje się na działce nr 2:

a)Czy budowla jest trwale związana z gruntem?

b)Kiedy (proszę wskazać dokładną datę) budowla została oddana do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub na własne potrzeby po wybudowaniu?

c)Kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budowli [3]? Należy wskazać dokładną datę.

d)Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budowli a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?

e)Czy w stosunku do budowli lub jej części zostały poniesione lub będą poniesione wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej budowli? Jeśli tak, to proszę wskazać, kto ponosił wydatki oraz:

a)W jakim okresie były ponoszone te wydatki?

b)Czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.

c)Do jakich czynności była wykorzystywana ulepszona budowla, tj. czy do czynności:

·opodatkowanych podatkiem VAT,

·zwolnionych od podatku VAT,

·niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT.

d)W jaki sposób budowla lub jej części była użytkowana po dokonaniu ulepszeń?

e)Czy po zakończonych ulepszeniach do momentu planowanej dostawy wystąpiło/wystąpi pierwsze zasiedlenie budowli lub jej części w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy [3]? Jeśli tak to należy wskazać:

·dzień, miesiąc i rok;

·kto dokonał/dokona pierwszego zasiedlenia budowli lub jej części po ulepszeniu;

·czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku, budowli jej części a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata;

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że:

1)Tak jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

2)Obecnie nie prowadzi Pan działalności. Dotychczas prowadzona przez Pana działalność w zakresie zarządzania czy obrotu nieruchomościami polegała na pośrednictwie w sprzedaży/kupnie nieruchomości. Działalność została zawieszona z dniem 30.09.2020 r.

3)Główną dziedziną Pana działalności jest projektowanie architektoniczne, gdyż jest Pan architektem z wykształcenia.

4)Działki 2 i 1 były zakupione do wspólnego majątku małżeńskiego, z myślą budowy domu jednorodzinnego na własny użytek w rodzinnym mieście Pana żony. Nie planował Pan ich wykorzystywać w inny sposób.

5)Wniosek dotyczy Pana sytuacji prawno– podatkowej. Użyte przez Pana zwroty „Wnioskodawcy” lub „Wnioskodawca (...)” odnosiły się do Pana żony jako, że nieruchomości zostały nabyte do majątku wspólnego. Niemniej jednak zdając sobie sprawę, że interpretacje dotyczy jedynie Pana prosi Pan o ustosunkowanie się do Pana osoby.

6)Przed sprzedażą działek zostały wydane następujące decyzje:

·Zgoda na wycięcie drzew;

·Warunki przyłączeniowe wodno-kanalizacyjne;

·Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

7)Działki 2 i 1 zostały przez Pana i Pana żonę udostępnione Państwa spółce, w celu uzyskania pozwolenia na budowę domów przeznaczonych na sprzedaż.

a) Działki zostały udostępnione spółce nieodpłatnie dnia 20.10.2023 r.

b) Działki zostały udostępnione spółce na podstawie mowy o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

c) Nie, udostępnienie działek nie było, nie jest i nie będzie czynnością odpłatną.

8)Po wcześniej trwających już analizach, wspólnie z żoną doszli Państwo do wniosku, że nieruchomości rolne w postaci działek 2, 1 jakie nabyli Państwo w celu pobudowanie własnego domu, posiadają duży potencjał inwestycyjny. Po rozważeniu ich potencjału nieruchomości zostały sprzedane własnej Spółce (...) NIP (...). Nieruchomości w dniu sprzedaży posiadały niezmiennie status rolny. Nieruchomości nie były nigdy ogłaszane w żadnej prasie ani portalach społecznościowych, ani innych.

9)Nie posiada Pan.

10)Tak dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości prywatnych – nie było to związane z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.

10.1.

Mieszkanie na ul. (...) w (...)

a)Mieszkanie zostało zakupione na licytacji komorniczej.

b)Nieruchomość została nabyta w celu zamieszkania.

c)Nieruchomość była przez Pana zamieszkiwana dorywczo.

d)Sprzedaż nastąpiła dnia 30.03.2018 przyczyną sprzedaży było nieciekawe sąsiedztwo.

e)Nie dotyczy.

f)Nie dotyczy.

g)Nie.

10.2.

Mieszkanie na ul. (...) w (...)

a)Mieszkanie zostało zakupione z ogłoszenia internetowego od prywatnej osoby.

b)Nieruchomość została nabyta w celu zamieszkania.

c)Nieruchomość była przez Pana i żonę zamieszkiwana od momentu nabycia do momentu zbycia.

d)Sprzedaż nastąpiła dnia 24.05.2021 r. przyczyną sprzedaży była konieczność pozyskania gotówki.

e)Nie dotyczy.

f)Jednej, z udziałem na której znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny zawierający mieszkanie objęte sprzedażą.

g)Nie.

10.3.

Siedlisko w (...), gm. (...)

a)W posiadanie nieruchomości wszedł Pan na podstawie umowy darowizny (Akt notarialny Rep. A Nr (...) z dnia 11.09.2014) od Pana mamy. Wspomniane siedlisko było Pana rodzinnym domem, w którym się Pan wychował.

b)Nieruchomość została Panu przekazana na podstawi decyzji Pana mamy, która zdecydowała uporządkować sprawy rodzinne.

c)Nieruchomość nie była przez Pana systematycznie zamieszkiwana. Systematycznie dbał Pan o jej stan.

d)Sprzedaż nastąpiła dnia 04-02-2020 r. przyczyną sprzedaży był brak czasu na zajmowanie się nieruchomością.

e)Działka nr 3 była zabudowana parterowym budynkiem mieszkalnym murowano-drewnianym o powierzchni 120 m2.

f)Dwóch działek, zabudowanej 3, oraz niezabudowanej 4.

g)Nie.

11)Nie wie Pan. Zakupione działki nie zdążyły być wykorzystywane przez Pana w jakikolwiek sposób, ponieważ od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży minął okres ok 50 dni. Sprzedaż nastąpiła dnia 24.11.2023 r. do prowadzonej przez Pana i Pana żonę spółki.

12)Nie, nie otrzymał Pan faktury z wykazaną stawką podatku VAT. Nieruchomości zostały zakupione od rodziny, która była w ich posiadaniu od dłuższego czasu. Nie rozumie Pan.

13)Nie jest budowlą, jest to działka rolna.

14)Nie dotyczy.

Pytanie

(postawione w uzupełnieniu wniosku)

Czy sprzedaż ww. działek do własnej spółki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż nieruchomości będzie czynnością nieopodatkowaną podatkiem od towarów i usług ze względu na fakt, że nie ma charakteru zarobkowego a prawo własności nieruchomości jest majątkiem prywatnym Wnioskodawców a czynność sprzedaży jest jedynie zwykłym wykonywaniem prawa własności. Podatnicy nie zajmują się sprzedażą nieruchomości w sposób stały i zorganizowany a ich działania związane ze sprzedażą działek nie będą miały charakteru profesjonalnego, wymaganego do zakwalifikowania danego zdarzenia jako związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej. Dodatkowo wnioskodawcy nie zamierzają podejmować działań zwiększających wartość nieruchomości w celu osiągnięcia wyższej ceny. Interesuje ich sprzedaż za cenę faktycznie poniesioną.

Pana stanowisko przedstawione w uzupełnieniu wniosku

W Pana ocenie przedmiotowa sprzedaż działek nie nosi śladów działalności gospodarczej i nie stanowi dostawy towarów i usług zgodnie z powyższym paragrafem przez co nie powinna być objęta podatkiem VAT.

Prosi Pan o interpretację w zakresie zwolnienia z VAT sprzedaży działek.

Zakupione przez Pan i Pana żonę nieruchomości nr 2 i 1 zostały zakupione z myślą budowy domu jednorodzinnego na własny użytek. Pana żona wychowała się w bliskim sąsiedztwie tych nieruchomości i z sentymentu chciała tam powrócić. Jednak po rozważeniu potencjału nieruchomości sprzedali Państwo nieruchomość do własnej spółki, która będzie zajmowała się budową domów. Jako architekt wykonywał Pan wiele projektów nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż, co tchnęło Pana i Pana żonę do spróbowania wykonania podobnej inwestycji na nowo zakupionych działkach. W tym celu została założona spółka celowa a zakupione nieruchomości sprzedane do spółki w kwocie zakupu. Uważa Pan, że sprzedaż nieruchomości do własnej spółki nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ponieważ nie nosi śladów działalności gospodarczej i powinna zostać rozliczona w ramach rozliczenia podatkowego osoby fizycznej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy zbycie nieruchomości (gruntu), stanowi czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy podmiot podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Z opisu sprawy wynika, że 3.10.2023 r. nabył Pan do majątku wspólnego nieruchomość niezabudowaną nr 1 oraz nieruchomość nr 2, która stanowi drogę wewnętrzną. Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Z tytułu zakupu nie otrzymał Pan faktury z wykazaną stawką podatku VAT.

Jest Pan zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Obecnie nie prowadzi Pan działalności. Dotychczas prowadzona przez Pana działalność polegała na pośrednictwie w sprzedaży/kupnie nieruchomości. Działalność została zawieszona 30.09.2020 r.

24.11.2023 r. nieruchomości nr 1 i nr 2 zostały sprzedane Spółce Pana i Pana żony - (...). Od momentu ich nabycia do momentu sprzedaży minął okres ok. 50 dni. Działki nr 2 i nr 1 udostępnił Pan nieodpłatnie 20.10.2023 r. Państwa Spółce, w celu uzyskania pozwolenia na budowę domów przeznaczonych na sprzedaż. Działki zostały udostępnione Spółce na podstawie umowy o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

Przed sprzedażą działek zostały wydane następujące decyzje:

·zgoda na wycięcie drzew;

·warunki przyłączeniowe wodno-kanalizacyjne;

·wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wskazał Pan, że dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości prywatnych.

Pana wątpliwości dotyczą opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek nr 1 i nr 2.

Jak wskazałem wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana dostawa. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zwana dalej „Kodeksem cywilnym”.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Ponadto, w niniejszej sprawie należy zwrócić uwagę na kwestię udostępnienia działek Spółce na podstawie umowy o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze. zm.):

Zgodnie z art. 4 Prawa budowlanego:

Natomiast w myśl art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego:

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Pana, ale przez Spółkę z o.o., którą założył Pan z żoną, nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Spółka jest osobą prawną - osobą trzecią w Pana sytuacji prawno-podatkowej w zakresie dostawy ww. działek. Po oddaniu nieruchomości Spółce do dysponowania na cele budowlane czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią nieruchomość będącą Pana własnością. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości były Pana własnością i podlegały wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostały „wykonane” w Pana sferze podatkowoprawnej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez Kupującego, w tym przypadku przez Spółkę z o.o., którą Pan utworzył z żoną. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegała nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili ich zakupu przez Pana, tj. 3.10.2023 r., gdyż wystąpił szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości przed ich ostateczną sprzedażą do Spółki.

Zatem zawarcie z Kupującym, tj. Spółką, którą Pan założył wraz z żoną, umowy o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane skutkuje tym, że wszystkie czynności podejmowane przez Kupującego są podejmowane w Pana imieniu i na Pana rzecz.

W konsekwencji nie można uznać, że przedmiotem dostawy był składnik Pana majątku osobistego, a sprzedaż opisanej we wniosku nieruchomości stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż działek jest, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności (osobiście czy też przez Spółkę), podejmuje Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykaże Pan aktywność w przedmiocie zbycia opisanej nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W rozpatrywanej sprawie wystąpił ciąg czynności, który pozwala uznać Pana za podatnika podatku VAT.

W związku z tym, skoro w rozpatrywanej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, z tytułu sprzedaży opisanych nieruchomości, transakcja ta jest dostawą dokonaną w ramach działalności gospodarczej i podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT jako odpłatna dostawa towarów, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane są zwolnione od podatku.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Działki, które sprzedał Pan Spółce, są terenem niezabudowanym, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę).

W świetle przedstawionych okoliczności sprawy należy wskazać, że działki, które Pan sprzedał stanowią teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, bowiem działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne.

Tym samym, sprzedaż wskazanych wyżej działek nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w odniesieniu do ww. sprzedaży nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W analizowanej sprawie, transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika z wniosku, zakupione działki nie zdążyły być wykorzystywane przez Pana w jakikolwiek sposób. A zatem nie można uznać, że wykorzystywał Pan działkę wyłącznie do celów działalności zwolnionej od podatku VAT. Nie otrzymał Pan faktury z wykazaną stawką podatku VAT. Nieruchomości zostały zakupione od rodziny, która była w ich posiadaniu od dłuższego czasu. Tym samym nie można uznać, że nie przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dostawy działki na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zatem w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanych we wniosku działek nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działek podlega opodatkowaniu z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

Zatem Pana stanowisko, że przedmiotowa sprzedaż działek nie nosi śladów działalności gospodarczej i nie stanowi dostawy towarów i usług, przez co nie powinna być objęta podatkiem VAT, uznałem za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy zauważyć, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem zaznaczam, że niniejsza interpretacja nie wywiera skutków prawnych dla Pana małżonki, o której mowa we wniosku.

W myśl art. 14b § 1a Ordynacji podatkowej:

Tym samym, kwestia ustalenia wysokości stawki podatku VAT dla dostawy towarów lub świadczenia usług od 1 lipca 2020 r. może być rozstrzygnięta tylko w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej określonej w art. 42a ustawy.

Stosownie do tego przepisu:

W związku z powyższym należy podkreślić, że ta interpretacja nie rozstrzyga kwestii stawki podatku VAT właściwej dla sprzedaży działek.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja Pana będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. 2383