Zastosowanie zwolnienia z podatku VAT z tytułu najmu mieszkania osobom fizycznym na własne cele mieszkaniowe z tytułu podnajmu pokoi osobom fizycznym na własne cele mieszkaniowe oraz uznania za kompleksową usługę wynajmu mieszkania wraz z usługą internetu osobie fizycznej na jej cele mieszkaniowe i zastosowania zwolnienia od podatku VAT do całości świadczenia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług w części dotyczącej pyt. 1, 5, 8 jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 6 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zastosowania zwolnienia z podatku VAT z tytułu najmu: mieszkania osobom fizycznym na własne cele mieszkaniowe, z tytułu podnajmu pokoi osobom fizycznym na własne cele mieszkaniowe, oraz uznania za kompleksową usługę wynajmu mieszkania wraz z usługą internetu osobie fizycznej na jej cele mieszkaniowe i zastosowania zwolnienia od podatku VAT do całości świadczenia na podstawie art. 43 ust.1 pkt 36 ustawy.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 listopada 2023 r. (data wpływu 16 listopada 2023 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

W 2023 r. spółka prowadzi następujące rodzaje działalności:

• Najem, podnajem mieszkań/pojedynczych pokoi w lokalach mieszkalnych oraz miejsc postojowych,
• Zarządzanie mieszkaniami/miejscami postojowymi na zlecenie.

Opis stanów faktycznych:

Stan faktyczny 1.

W lokalizacji (…) w (…) Spółka posiada na własność 2 lokale mieszkalne. Spółka posiada też prawo do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych w hali garażowej podziemnej, przy czym hala garażowa nie posiada wyodrębnionej księgi wieczystej.

Energia elektryczna do mieszkań jest dostarczana przez firmę X. na postawie umowy zawartej ze Spółką.

W lokalizacji tej Spółka wynajmuje osobom fizycznym:

1)  mieszkanie wraz z prawem do korzystania z wyznaczonych miejsc postojowych,

2)  mieszkanie bez prawa do korzystania z miejsc postojowych,  

3)  prawo do korzystania z miejsc postojowych; są to miejsca postojowe, które nie zostały oddane do korzystania najemcom mieszkań.

Ad. 1 i 2

Najemcy mieszkań zobowiązani są do opłacania:

a.  czynszu najmu,

b.  opłat do Wspólnoty Mieszkaniowej za zajmowane mieszkanie i miejsca postojowe udostępnione do wyłącznego wykorzystania,

c.  opłat za energię elektryczną.

Ad. 3

Najemcy miejsc postojowych zobowiązani są do opłacania czynszu najmu bez opłat dodatkowych, ponieważ opłaty administracyjne są wkalkulowane w czynsz najmu. Załączniki:

Stan faktyczny 2.

W lokalizacji (…) w (…) Spółka wynajmuje 2 mieszkania oraz kilka miejsc postojowych w hali garażowej od osoby fizycznej.

Za wynajmowane lokale mieszkalne/miejsca postojowe, zgodnie z umową, Spółka opłaca:

• czynsz najmu należny wynajmującemu na podstawie umowy,
• opłaty administracyjne oraz zużycie mediów na podstawie faktury wystawionej na wynajmującego przez zarządcę nieruchomości,
• opłaty za energię elektryczną na podstawie faktur wystawionych na wynajmującego przez dostawcę energii elektrycznej,
• opłaty za Internet:
• jedno z mieszkań zostało wynajęte wraz z usługą dostarczania Internetu, Spółka opłaca faktury wystawione na wynajmującego przez dostawcę Internetu,
• drugie z mieszkań nie miało podłączonego Internetu, umowę na dostawę podpisała Spółka i faktury od dostawcy wystawiane są na Spółkę.  

W lokalizacji (…) Spółka podnajmuje osobom fizycznym:

4)  pokoje wraz z prawem do korzystania z części wspólnych lokalu; w każdym z mieszkań są 4 niezależne pokoje,

5)  prawo do korzystania z miejsc postojowych; miejsca postojowe mogę wynająć również najemcy pokoi, ale na podstawie odrębnej umowy.

Ad. 4

Najemcy pokoi zobowiązani są do opłacania:

a.  czynszu najmu za pokój i korzystanie z części wspólnych mieszkania,

b.  opłat wnoszonych do zarządcy budynku w wysokości ¼ opłat ogółem,

c.  opłat za energię elektryczną w wysokości ¼ opłat ogółem,

d.  opłat za Internet w wysokości ¼ opłat ogółem.

Ad. 5

Najemcy miejsc postojowych zobowiązani są do opłacania czynszu najmu bez opłat dodatkowych - opłaty są wkalkulowane w czynsz.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazali Państwo:

1.Czy jesteście Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT? 

Odp.: Tak, jesteśmy czynnym podatnikiem podatku VAT.

I.W zakresie najmu 2 lokalu mieszkalnych położonych w lokalizacji (…) w (…):

1.Czy z zawartej umowy wynika, że lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe?

Odp.: TAK, lokale są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

2.Na jaki okres zawierane są umowy najmu lokali mieszkalnych?

Odp.: Umowy najmu lokali zawierane są na czas określony, na 12 miesięcy.

3.Wskazanie symbolu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2015 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz.U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.) dla świadczonej przez państwa usługi najmu lokali?

Odp.: PKWiU 2015 - 68.20.11.0 Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych.

4.Czy najem tych lokali wiąże się z przeniesieniem ośrodka życia najemców do wynajmowanych mieszkań?

Odp.: TAK.

5.Jakie opłaty wnoszą najemcy do Wspólnoty Mieszkaniowej za najmowane mieszkania i miejsca postojowe udostępniane do wyłącznego korzystania (co konkretnie wchodzi w skład tych opłat)?

Odp.: Na podstawie umowy najmu Najemcę, niezależnie od czynszu najmu, obciąża także opłata dodatkowa związana z używaniem Przedmiotu najmu odpowiadająca w szczególności wydatkom na:

• ponoszenie na rzecz wspólnoty mieszkaniowej kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz kosztów dostarczenia mediów do lokalu (zaliczki na wodę, zaliczki na ogrzewanie, fundusz remontowy, itd.), w wysokości obowiązującej w dniu podpisania umowy. Jeżeli kwota zostanie zmieniona przez wspólnotę mieszkaniową, Najemca zapłaci kwotę przedstawioną przez Wspólnotę w nowej wysokości;
• dopłat do dostawy wody zimnej oraz odprowadzania ścieków w przypadku wystąpienia niedopłaty w rozliczeniu mediów, to jest po przekroczeniu ryczałtu zawartego w kwocie czynszu administracyjnego;
• dopłat za centralne ogrzewanie w przypadku wystąpienia niedopłaty w rozliczeniu mediów, to jest po przekroczeniu ryczałtu zawartego w kwocie czynszu administracyjnego;
• opłat za zużytą energię elektryczną - podczas trwania umowy najemca opłaca zaliczki w wysokości prognozowanej. Kwota ta jest przekazywana dostawcy energii elektrycznej, aby pokryć powstałe faktury. W przypadku, gdy zużycie energii elektrycznej będzie większe, zaliczka zostanie podwyższona. Zaliczki są rozliczane okresowo wg faktycznego zużycia;
• jeżeli najemca ma prawo do korzystania z miejsca postojowego, to pokrywa również opłaty administracyjne związanie z utrzymaniem tegoż miejsca pobierane przez Wspólnotę. Najemcy nie wnoszą opłat do Wspólnoty bezpośrednio, tylko wpłacają nam zaliczki na opłaty eksploatacyjne, a my następnie rozliczamy się ze Wspólnotą.

a)czy są to stałe czy zmienne kwoty i od czego uzależniona jest ich wysokość?

Odp.: Najemcy wpłacają zaliczki w stałej wysokości, jeżeli zaliczki okazują się niewystarczające kwota zaliczek może być podwyższona, okresowo zaliczki są rozliczane z faktycznym zużyciem.

b)kto, Państwo czy najemcy, ma możliwość decydowania o wysokości tych opłat?

Odp.: Najemcy nie mają wpływu na wysokość opłat administracyjnych, są one narzucone przez wspólnotę. Najemca ma tylko wpływ na to jak dużo wody i ogrzewania zużywa, co przekłada się na wysokość opłat za wodę i ogrzewanie.

6.Kto – Państwo czy najemcy – ma faktyczną możliwość decydowania o ilości zużycia energii w wynajmowanych mieszkaniach, w oparciu o jakie kryteria ustalane jest faktyczne zużycie np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanego mieszkania, jego powierzchnię lub odczyty liczników?

Odp.: Najemcy rozliczani są na podstawie faktycznego zużycia wynikającego z odczytu liczników. W fakturach bieżących obciążani są zaliczkami, okresowo są rozliczani na podstawie wskazań liczników.

7.Czy opłata za zużytą energię elektryczną jest kwotą stałą ustaloną w umowie z najemcą?

Odp.: Nie, W umowie jest określana wartość zaliczek, przy czym zaliczka może zostać podniesiona jeśli będzie niewystarczająca na pokrycie bieżących faktur. Okresowo najemcy są rozliczani wg wskazań liczników.

II.W zakresie podnajmu osobom fizycznym pokoi i prawa do korzystania z miejsc postojowych w lokalizacji przy ul. (…) w (…):

1.Czy z zawartych umów wynika, że najemcy wykorzystują te pokoje wyłącznie na cele mieszkaniowe?

Odp.: TAK, zgodnie z u mową najemcy wykorzystują wynajmowane pokoje na cele mieszkaniowe.

2.Na jakie okres zawierane są umowy najmu?

Odp.: Umowy najmu pokoi zawierane są na czas określony, zazwyczaj na 12 miesięcy (a minimum na 6 miesięcy).

3.Wskazanie symbolu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2015 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz.U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.) dla świadczonej przez Państwa usługi najmu?

Odp.: PKWiU 2015 - 68.20.11.0 - Wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych.

4.Czy najem 4 pokoi wiąże się z przeniesieniem ośrodka życia najemców do wynajmowanych pokoi?

Odp.: Tak.

5.Jakie opłaty wnoszą najemcy do zarządcy budynku za wynajmowane pokoje (co konkretnie wchodzi w skład tych opłat)?

Odp.: Najemcy ponoszą wszystkie opłaty administracyjne narzucone w czynszu do zarządcy budynku (ochrona, sprzątanie, administrowanie, woda, CO, ścieki, śmieci, itp.). Najemcy nie wnoszą opłat do zarządcy budynku bezpośrednio, tylko wpłacają nam zaliczki na opłaty eksploatacyjne, a my następnie rozliczamy się z zarządcą budynku na podstawie faktur wystawianych przez zarządcę i przesłanych właścicielowi mieszkania.

a)czy są to stałe czy zmienne kwoty i od czego uzależniona jest ich wysokość?

Odp.: W trakcie trwania umowy pobieramy od najemców stałą, określoną na początku kwotę tytułem opłat eksploatacyjnych. Przy czterech pokojach jest to mniej więcej ¼ opłat narzuconych przez zarządcę; dzielimy wysokość opłat za mieszkanie na 4 pokoje /4 najemców. W przypadku kiedy zarządca podniósł opłaty, nie zmieniliśmy kwoty pobieranej od najemców w trakcie trwania umowy, postanowiliśmy uznać te różnice za naszą stratę. Pobieranie stałej kwoty jest dogodne dla najemców gdyż dokładnie wiedzą, ile będą musieli płacić za mieszkanie w trakcie trwania umowy.

Ponadto, od najemców pobierane są zaliczki na opłaty licznikowe (woda, ścieki, ogrzewanie), które są w stałej wysokości, ale rozliczane po zakończeniu trwania umowy na podstawie wskazań liczników. Czasami, z różnych względów zaliczki po zakończonej umowie najmu nie są rozliczane z najemcą, niezależnie od tego, czy zużycie było większe czy mniejsze niż pobrane zaliczki.

b)kto, Państwo czy najemcy, ma możliwość decydowania o wysokości tych opłat?

Odp.: O wysokości opłat decyduje po pierwsze zarządca budynku, a po drugie my decydujemy o tym, jakie zaliczki a konto tych opłat będziemy pobierać od każdego najemcy.

Najemca ma to z góry określone i decydując się na najem wie, jakie będą to kwoty. Najemca wnosi te opłaty do nas, a my później rozliczamy się z zarządcą budynku. Najemcy mają wpływ na zużycie mediów, a co za tym idzie na wysokość opłat licznikowych rozliczanych na koniec najmu.

6.Czy ustalona w umowie najmu wysokość czynszu za pokój jest kwotą stałą, czy też zmienia się w zależności od zużytej energii elektrycznej oraz opłat wnoszonych do zarządcy budynku przez najemców?

Odp.: Przez cały okres trwania umowy najmu naliczamy stałe opłaty (zaliczki), takie same w każdym miesiącu. Po zakończeniu umowy najmu planujemy rozliczyć opłaty licznikowe wg faktycznego zużycia podzielonego na ilość najemców i zwrócić ew. nadpłaty opłat licznikowych (energia, woda) lub poprosić o dopłatę w przypadku większego zużycia. Przy czym niektórym najemcom nie zależy na dokładnym rozliczeniu opłat, a nawet tego nie chcą, bo na przykład wyjeżdżają za granicę i chcą zlikwidować konto w polskim banku lub z innej przyczyny. Dodatkowo, przy rozliczeniu najemcy po zakończeniu umowy najmu, nie zawsze wiadomo jakie finalnie stawki zarządca budynku zastosuje do rozliczenia wody i CO, dowiadujemy się o tym często dopiero po kilku miesiącach, wtedy, kiedy zarządca robi rozliczenie roczne lub półroczne. Więc tu dodatkowo może pojawić się różnica pomiędzy opłatami poniesionymi przez Spółkę a pobranymi od Najemców, której po kilku miesiącach po zakończeniu najmu nie ma już jak rozliczyć z najemcą i Spółka musi te różnice wziąć na siebie.

7.Kto – Państwo czy najemcy – ma faktyczną możliwość decydowania o ilości zużycia energii, w oparciu o jakie kryteria ustalone jest faktyczne jej zużycie np. liczbę lokatorów korzystających z najmowanego mieszkania/pokoju, jego powierzchnię lub odczyt z liczników?

Odp.: Najemcy korzystają z energii wg. własnego uznania, zużywają tyle, ile potrzebują. Następnie, kwotę wynikającą ze wskazań liczników dzielimy na ilość najemców, w tym wypadku 4 osoby. Niestety nie ma możliwości dokładnego ustalenia kto ile zużył energii. W rozliczeniu z najemcami bierzemy też pod uwagę koszty stałe pobierane przez dostawcę energii, niezależne od zużycia, i dzielimy je na ilość najemców.

8.Czy najemcy mają możliwość samodzielnego zawarcia umów o dostawę energii z wybranym przez siebie dostawcą, a tym samym mają możliwość samodzielnego rozliczania się z dostawcą energii?

Odp.: Nie ma takiej możliwości, gdyż do mieszkania przynależy 1 wspólny licznik.

Teoretycznie jeden z najemców mógłby przepisać licznik na siebie i rozliczać się samodzielnie z pozostałymi lokatorami, ale byłoby to dużo bardziej skomplikowane dla nas i dla najemców, każda ze stron woli takie rozwiązanie, że wpłaca nam stałą kwotę a my następnie rozliczamy koszty energii z dostawcą.

9.Czy opłata za energię elektryczną jest kwotą stałą ustaloną w umowie najmu z najemcą?

Odp.: Zaliczka na energię jest kwotą stałą pobieraną co miesiąc, natomiast na zakończenie najmu jest rozliczana na postawie wskazań liczników.

10.    Czy istnieje możliwość wynajęcia mieszkania bez dostarczania Internetu?

Odp.: Nie ma takiej możliwości, gdyż w mieszkaniu jest zainstalowany Internet i każdy ma do niego dostęp. Nie ma takiej możliwości, by część najemców za niego płaciła, a część nie.

11.Na podstawie jakiego kryterium naliczane są opłaty za Internet?

Odp.: Każdy z najemców ma z góry określoną kwotę, którą płaci za internet, w przybliżeniu ¼ opłat należnych dostawcy Internetu. Czasami kwoty należne dostawcy, które opłaca spółka na podstawie faktury od dostawcy, mogą się zmieniać (np. promocja 3 miesiące taniej, lub zmiana kosztów przy przedłużaniu umowy z dostawcą), natomiast ze względów logistycznych pobieramy od najemców stałą kwotę przez cały czas trwania umowy najmu i na koniec już nie korygujemy o faktycznie poniesione koszty z faktur za internet.

a)czy jest to stała czy zmienna kwota, od czego zależy jej wysokość?

Odp.: Jest to kwota stała, jej wysokość to oszacowana kwota opłaty miesięcznej pobieranej przez dostawcę Internetu podzielona przez ilość pokoi.

Pytania zgodnie z numeracją we wniosku

I.Czy Spółka prawidłowo stosuje stawki podatkowe na wystawianych fakturach VAT najemcom mieszkań i miejsc postojowych własnych:

1)za najem mieszkania, niezależnie od tego, czy jest to miejsce samo mieszkanie, czy też z prawem do miejsca postojowego - stawka zw.,

II.Czy Spółka prawidłowo stosuje stawki podatkowe na fakturach VAT wystawianych najemcom pokoi w mieszkaniach podnajmowanych oraz najemcom miejsc postojowych podnajmowanych:

5)za podnajem pokoju - stawka zw.,

8)internet dostarczany przez wynajmującego – stawka zw.,

Państwa stanowisko w sprawie zgodnie z numeracją z wniosku

Spółka prawidłowo stosuje stawki podatkowe na wystawianych fakturach VAT.

1.Za najem mieszkania własnego, niezależnie od tego, czy jest to samo mieszkanie, czy też z prawem do miejsca postojowego, - stawka zw.

• uzasadnienie; mieszkania są wynajmowane osobom fizycznym na własne cele mieszkaniowe – zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

5.Za podnajem pokoju - stawka zw.

• uzasadnienie; pokoje są podnajmowane osobom fizycznym na własne cele mieszkaniowe – zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

8.Internet dostarczany przez wynajmującego – stawka zw.

• uzasadnienie; Internet do mieszkania dostarczany jest na podstawie umowy zawartej z dostawcą przez właściciela mieszkania. Właściciel jest zwolniony z VAT podmiotowo. Ponieważ dostęp do Internetu dostarczany jest wraz z mieszkaniem, Spółka traktuje dostęp do Internetu jako składową usługi najmu i stosuje zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W oparciu o art. 2 pkt 6 ustawy:

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę.

Z treści powołanego wyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem. Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę.

Jak wynika z powołanego wyżej art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są między innymi wszelkie postacie energii. Oznacza to, że w przypadku wykonywania świadczeń dotyczących tych mediów na gruncie podatku od towarów i usług będziemy mieć do czynienia z dostawą towarów. Jeśli chodzi o inne media (objęte zakresem opodatkowania), będzie to świadczenie usług.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Z powyższego wynika, że art. 29a ust. 1 ustawy odnosi się do wszystkiego, co stanowi zapłatę obejmując swym zakresem każdą formę zapłaty otrzymaną przez sprzedawcę z tytułu dostawy towarów lub wykonania usługi.

Stosownie do art. 29a ust. 6 ustawy:

W myśl art. 29a ust. 7 ustawy:

Podkreślenia wymaga, że aby dana czynność – stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług w rozumieniu ustawy – podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług musi być wykonywana przez podmiot działający w charakterze podatnika.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Z powyższego wynika, że opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania, podlegają wszelkie transakcje, których przedmiotem jest dostawa towarów lub świadczenie usług, pod warunkiem, że są one realizowane przez „podatników” w rozumieniu ustawy i wykonywane w ramach działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy zauważyć, że kwestię zawierania umów reguluje ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zasada swobody umów zapisana jest w art. 353¹ Kodeksu cywilnego:

Strony mogą dowolnie ustalać stosunki cywilnoprawne, jednakże postanowienia umów nie mogą pozostawać w sprzeczności z innymi przepisami prawa, do stosowania których strony są zobowiązane. Umowa najmu jest cywilnoprawną umową, która nakłada zarówno wynajmującego, jak i najemcę określone przepisami obowiązki.

Jak wynika z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego:

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Wynajmujący oddaje rzeczy do używania a najemca płaci umówiony czynsz. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Zatem najem stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, a Państwo są z tego tytułu podatnikiem VAT. W konsekwencji usługa najmu świadczona przez Państwa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Z wniosku wynika, że jesteście Państwo czynnym podatnikiem podatku VAT. W 2023 r. prowadzicie działalność w zakresie najmu, podnajmu mieszkań/pojedynczych pokoi w lokalach mieszkalnych, oraz miejsc postojowych jak również w zakresie zarządzania mieszkaniami/miejscami postojowymi na zlecenie.

Posiadacie Państwo (w jednej lokalizacji) na własność 2 lokale mieszkalne, oraz prawo do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych w hali garażowej podziemnej. Hala garażowa nie posiada wyodrębnionej księgi wieczystej.

Wynajmujecie Państwo osobom fizycznym:

• mieszkanie wraz z prawem do korzystania z wyznaczonych miejsc postojowych,
• mieszkanie bez prawa do korzystania z miejsc postojowych,
• prawo do korzystania z miejsc postojowych: są to miejsca postojowe, które nie zostały nabyte oddane do korzystania najemcom mieszkań.

Lokale są wynajmowane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Umowy najmu zawierane są na czas określony, na 12 miesięcy. Najem tych lokali wiąże się z przeniesieniem ośrodka życia najemców do wynajmowanych mieszkań. Wskazaliście Państwo, że świadczone przez Państwa usługi według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług posiadają symbol 68.20.11.0.

Ponadto w innej lokalizacji wynajmujecie Państwo 2 mieszkania oraz kilka miejsc postojowych w hali garażowej od osoby fizycznej.

Jedno z mieszkań zostało wynajęte wraz z usługą dostarczania Internetu. Opłacacie Państwo faktury wystawione na wynajmującego przez dostawcę Internetu.

Drugie z mieszkań nie miało podłączonego Internetu, umowę na dostawę podpisaliście Państwo, faktury od dostawcy wystawiane są na Państwa. Nie ma możliwości wynajęcia mieszkania bez dostarczania Internetu, gdyż każdy ma do niego dostęp. Nie ma takiej możliwości, by część najemców za niego płaciła, a część nie.

Każdy z najemców ma z góry określoną kwotę, którą płaci za internet, w przybliżeniu ¼ opłat należnych dostawcy Internetu. Czasami kwoty należne dostawcy, które opłacacie Państwo na podstawie faktury od dostawcy, mogą się zmieniać (np. promocja 3 miesiące taniej, lub zmiana kosztów przy przedłużaniu umowy z dostawcą), natomiast ze względów logistycznych pobieracie Państwo od najemców stałą kwotę przez cały czas trwania umowy najmu i na koniec już nie korygujecie o faktycznie poniesione koszty z faktur za internet. Jest to stała kwota, a jej wysokość to oszacowana kwota opłaty miesięcznej pobieranej przez dostawcę Internetu podzielona przez ilość pokoi.

We wniosku wskazaliście Państwo, że podnajmujecie osobom fizycznym:

• pokoje wraz z prawem do korzystania z części wspólnych lokalu; w każdym z mieszkań są 4 niezależne pokoje,
• prawo do korzystania z miejsc postojowych, które zgodnie ze wskazaniem możecie Państwo wynająć również najemcy pokoi, ale na podstawie odrębnej umowy.

Wskazaliście Państwo, że zgodnie z umową najemcy wykorzystują pokoje wyłącznie na cele mieszkaniowe. Najem ten wiąże się z przeniesieniem ośrodka życia najemców do wynajmowanych pokoi. Umowy najmu zawierane są na czas określony, zazwyczaj na 12 miesięcy (a minimum na 6 miesięcy). Świadczone przez Państwa usługi według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług posiadają symbol 68.20.11.0 – wynajem i obsługa nieruchomości mieszkalnych własnych lub dzierżawionych.

W pierwszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą możliwości zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usług wynajmu własnego mieszkania osobom fizycznym na własne cele mieszkaniowe.

W tym miejscu zauważyć należy, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Zgodnie z treścią art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Na mocy art. 43 ust. 20 ustawy :

W poz. 47 załącznika nr 3 do ustawy wymieniono PKWIU 55 usługi związane z zakwaterowaniem sklasyfikowane w PKWiU 55.

Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.).

Przepis powyższy stanowi, że Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.

Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Odnosząc się zatem do kwestii budzącej Państwa wątpliwości należy stwierdzić, że  wynajmowane przez Państwa mieszkanie jest wynajmowane najemcom wyłącznie na zaspokojenie ich własnych potrzeb mieszkaniowych, najem wiąże się z przeniesieniem ośrodka życia najemców do wynajmowanego mieszkania, umowy najmu zawierane są na czas określony, na 12 miesięcy, a więc nie będą miały charakteru krótkoterminowego, charakterystycznego dla usług związanych z zakwaterowaniem (usługi sklasyfikowane w PKWiU 55), na gruncie niniejszej sprawy – spełnione będą przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla świadczonej przez Państwa usługi najmu mieszkania wynajmowanego bezpośrednio najemcom korzystającym z niego na własne potrzeby mieszkaniowe.

W opisanej sytuacji bez znaczenia pozostaje czy umowa zawarta z najemcą obejmuje również usługę miejsca postojowego. Najem własnych mieszkań, na cele mieszkaniowe najemców korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Państwa stanowisko do pytania nr 1 należy więc uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości w sprawie dotyczą następnie ustalenia kwestii, czy za podnajem pokoju osobom fizycznym na cele mieszkaniowe prawidłowo stosujecie Państwo zwolnienie.

W opisie sprawy wskazaliście Państwo, że w każdym z mieszkań są 4 niezależne pokoje, które podnajmujecie osobom fizycznym. Najemcy wykorzystują te pokoje na cele mieszkaniowe. Umowy najmu zawierane są na czas określony, zazwyczaj na 12 miesięcy (a minimum na 6 miesięcy). Ponadto ich najem wiąże się z przeniesieniem ośrodka życia najemców do wynajmowanych pokoi. Świadczone usługi  według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług, posiadają symbol 68.20.11.0. 

Zatem w świetle powołanych wyżej przepisów stwierdzić należy, że macie Państwo prawo do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy dla usługi podnajmu pokoi, gdyż zostały spełnione łącznie wszystkie przesłanki wynikające z tego przepisu.  

Stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 5 we wniosku należy uznać za prawidłowe.

Następnie Państwa wątpliwości dotyczą tego, czy wynajem mieszkania wraz z możliwością korzystania z internetu stanowi usługę kompleksową, zwolnioną od podatku VAT.

Należy zauważyć, że w obrocie gospodarczym występują świadczenia natury kompleksowej, czyli takie, które nie dają się w prosty sposób zaklasyfikować do danej kategorii, gdyż składają się z kilku pojedynczych świadczeń. Aby móc określić, że dana czynność jest czynnością kompleksową (jednolitą/złożoną), powinna składać się ona z różnych świadczeń, których realizacja prowadzi jednak do jednego celu.

Na czynność złożoną składa się więc kombinacja różnych czynności, prowadzących do realizacji określonego celu – do wykonania świadczenia głównego, na które składają się różne świadczenia pomocnicze. Natomiast, usługę należy uznać za pomocniczą, jeśli nie stanowi ona celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania czynności zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element czynności kompleksowej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez czynność główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać czynności głównej bez usługi pomocniczej.

Co do zasady każde świadczenie dla celów opodatkowania podatkiem od towarów i usług powinno być traktowane jako odrębne i niezależne, jednak w sytuacji, gdy jedna czynność obejmuje z ekonomicznego punktu widzenia kilka świadczeń, czynność ta nie powinna być sztucznie dzielona dla celów podatkowych.

Zatem, z ekonomicznego punktu widzenia czynności nie powinny być dzielone dla celów podatkowych wówczas, gdy tworzyć będą jedną czynność kompleksową, obejmującą kilka świadczeń pomocniczych.

Nie ma znaczenia subiektywny punkt widzenia dostawcy lub odbiorcy świadczenia. Istnienie jednego świadczenia złożonego nie wyklucza zastosowania do poszczególnych jego elementów odrębnych cen. Jeżeli dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle związane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie do celów stosowania przepisów ustawy. Jeżeli jednak w skład świadczonej usługi wchodzić będą czynności, które nie służą wyłącznie wykonaniu czynności głównej, zasadniczej, lecz mogą mieć również charakter samoistny, to wówczas nie ma podstaw dla traktowania ich jako elementu czynności kompleksowej.

Koncepcję opodatkowania świadczeń kompleksowych wypracował Trybunał Sprawiedliwości UE, w wydanych orzeczeniach na podstawie pierwotnie obowiązującej Szóstej Dyrektywy Rady (77/388/EWG) oraz obecnie obowiązującej Dyrektywy VAT.

W szczególności w wyroku w sprawie C-349/96 Card Protection Plan Ltd, Trybunał uznał, że każde świadczenie usług powinno być, co do zasady, traktowane jako świadczenie odrębne i niezależne. Jeżeli jednak dwa lub więcej niż dwa świadczenia (czynności) dokonane przez podatnika na rzecz konsumenta są tak ściśle powiązane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter, to wszystkie te świadczenia lub czynności stanowią jednolite świadczenie dla celów podatku od wartości dodanej.

W wyroku TSUE z 11 czerwca 2009 r. w sprawie C-572/07 RLRE Tellmer Property sro przeciwko Finanční ředitelství v Ústí nad Labem, Trybunał wskazał, że „(...) w pewnych okolicznościach formalnie odrębne świadczenia, które mogą być wykonywane oddzielnie, a zatem które mogą oddzielnie prowadzić do opodatkowania lub zwolnienia, należy uważać za jednolitą czynność, jeżeli nie są od siebie niezależne. Jest tak na przykład w sytuacji, gdy można stwierdzić, że jedno lub więcej świadczeń stanowi świadczenie główne, a inne świadczenie lub świadczenia stanowią jedno lub więcej świadczeń pomocniczych dzielących los podatkowy świadczenia głównego. W szczególności dane świadczenie należy uważać za świadczenie pomocnicze w stosunku do świadczenia głównego, gdy dla klientów nie stanowi ono celu samego w sobie, lecz środek do korzystania na jak najlepszych warunkach z głównej usługi usługodawcy” oraz „(...) jednolite świadczenie występuje w przypadku, gdy dwa lub więcej elementy albo dwie lub więcej czynności dokonane przez podatnika są ze sobą tak ściśle związane, że tworzą obiektywnie jedno niepodzielne świadczenie gospodarcze, którego rozdzielenie miałoby charakter sztuczny”.

Również w orzecznictwie NSA przyjmuje się, że świadczenie złożone (kompleksowe) ma miejsce wówczas, gdy relacja poszczególnych świadczeń wykonywanych na rzecz jednego nabywcy dzieli je na świadczenie podstawowe i świadczenia pomocnicze – tzn. takie, które umożliwiają skorzystanie ze świadczenia podstawowego lub są niezbędne dla możliwości skorzystania ze świadczenia podstawowego. Jeżeli jednak świadczenia te można rozdzielić, tak że nie zmieni to ich charakteru ani wartości z punktu widzenia nabywcy, wówczas świadczenia takie powinny być traktowane jako dwa niezależnie opodatkowane świadczenia. Zatem należy uwzględniać ochronę podstawowych zasad opodatkowania podatkiem od wartości dodanej wymagających, by każda działalność gospodarcza była traktowana w ten sam sposób. Sprzeciwia się to temu, by podmioty gospodarcze dokonujące takich samych czynności, były traktowane odmiennie w zakresie poboru tego podatku (wyrok NSA z 6 maja 2015 r. sygn. akt I FSK 2105/13).

W kontekście przytoczonych regulacji stwierdzić należy, że z wykonaniem czynności złożonej (kompleksowej) mamy do czynienia wówczas, gdy świadczenie to jest rozbudowane i obejmuje dwie lub więcej pojedynczych czynności (świadczeń), będących elementami częściowego zobowiązania strony transakcji. Jednocześnie czynność taka, jeśli może zostać uznana za czynność o charakterze złożonym, podlega opodatkowaniu jednolitą stawką podatku od towarów i usług, właściwą dla świadczenia podstawowego, głównego.

W konsekwencji, w przypadku czynności o charakterze kompleksowym, o sposobie opodatkowania, w tym wysokości stawki podatku decydować będzie to, czy w danych okolicznościach mamy do czynienia z jedną czynnością kompleksową, czy też z szeregiem jednostkowych czynności. Ocena tej okoliczności powinna odbywać się więc na podstawie tego, czy dokonywane czynności (świadczenia) wykazują ze sobą tak ścisłe powiązanie, że w sensie gospodarczym tworzą jedną całość, której rozdzielenie miałoby sztuczny charakter.

Z opisu sprawy wynika, że w mieszkaniu jest zainstalowany internet i każdy ma do niego dostęp. Nie ma możliwości wynajęcia mieszkania bez dostarczania internetu. Każdy z najemców ponosi stałą kwotę, a jej wysokość to oszacowana kwota opłaty miesięcznej pobieranej przez dostawcę internetu podzielona przez ilość pokoi. Każdy z najemców ma z góry określoną kwotę, którą płaci. Pomimo, że czasami kwoty mogą się zmieniać najemcy płacą stałą kwotę przez cały czas trwania umowy najmu i na koniec nie korygujecie Państwo o faktycznie poniesione koszty z faktur za internet.

Biorąc zatem pod uwagę przytoczone przepisy prawa oraz powyższe okoliczności sprawy należy uznać, że usługa dostarczania Internetu wchodzi w skład usługi najmu i razem stanowią świadczenie kompleksowe, gdzie głównym świadczeniem jest usługa najmu pokoju.

W analizowanym przypadku mamy do czynienia ze świadczeniem głównym w postaci najmu pokoju. Dodatkowe funkcjonalności takie jak internet - udostępniane w ramach najmu pokoju, są czynnościami pomocniczymi. 

W rozpatrywanej sprawie realizowane przez Państwa czynności są ze sobą tak ściśle powiązane, że obiektywnie tworzą w aspekcie gospodarczym jedną całość, których rozdzielenie – w tej konkretnej sytuacji – miałoby sztuczny charakter i nieuzasadniony. Zapewnienie dodatkowej funkcjonalności polegającej na możliwości korzystania z internetu nie stanowi dla najemcy celu samego w sobie, lecz są to czynności pomocnicze, służące do lepszego wykorzystania świadczenia głównego jakim jest świadczenie najmu mieszkania.

Należy zatem wskazać, że opłata za dostęp do internetu powinna być traktowana jako jedna usługa ze świadczeniem głównym – usługą najmu pokoju na cele mieszkaniowe i opodatkowana na zasadach właściwych dla usługi najmu. W konsekwencji, internet wchodzący w skład Usługi - powinien być traktowane przez Państwa dla celów rozliczeń VAT jako element podstawy opodatkowania Usługi jako świadczenia złożonego. Zatem skoro usługa najmu pokoju na cele mieszkaniowe będzie zwolniona od podatku VAT, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy, dostęp do internetu jako składowa usługi najmu również będzie podlegał zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego nr 8 we wniosku należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT.

Niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1, 5, i 8 w pozostałym zakresie zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Należy również zaznaczyć, że pytania przedstawione przez Państwa we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznaczają zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym informujemy, że wydana interpretacja dotyczy tylko kwestii objętych pytaniami. Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nie objęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).