Zastosowanie zwolnienia przy transakcji sprzedaży nieruchomości w drodze egzekucji komorniczej.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 31 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie korzystania ze zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy w momencie sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości w trybie licytacji publicznej.

Uzupełnił go Pan pismami z 30 października 2023 r. (wpływ 30 października 2023 r.) oraz z 14 listopada 2023 r. (wpływ 14 listopada 2023 r.) i z 27 listopada 2023 r. (wpływ 27 listopada 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jako Komornik prowadzi Pan egzekucję przeciwko spółce (…) Sp. z o.o. NIP: (...) z trzech nieruchomości, dla których prowadzone są księgi wieczyste oznaczone numerami (...), (...) oraz (...).

Właścicielem nieruchomości Spółka stała się latach wg kolejności 2013, 2011, 2013. W treściach ksiąg wieczystych widnieje, że nieruchomości zostały nabyte na skutek przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Spółka oświadczyła, że nieruchomości zostały wniesione do Spółki aportem, bez rozliczeń VAT. Nieruchomości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Spółka nie prowadzi działalności na ww. nieruchomościach. Spółka od czasu nabycia nieruchomości nie dokonywała na nich żadnych ulepszeń. Nieruchomości były przedmiotem umów najmu, najemcy otrzymywali faktury z uwzględnieniem podatku VAT. Spółka figuruje w rejestrze VAT jako czynny podatnik. W momencie zbycia nieruchomości, Komornik będzie zobowiązany w imieniu dłużnika (obecnego właściciela) do wystawienia dokumentu potwierdzającego zbycie.

W uzupełnieniach udzielił Pan następujących informacji:

1.Czy nieruchomości są nadal własnością Spółki? Jeśli nie, to kto jest ich właścicielem i na jakich zasadach nabył nieruchomości od Spółki?

Odp. Tak. Nieruchomości nadal są własnością Spółki.

2.Wskazać na jakich działkach znajdują się przedmiotowe nieruchomości?

Odp. Nieruchomość, dla której prowadzona jest Księga Wieczysta oznaczona numerem (...) położona jest na działkach gruntu nr 1 o powierzchni (…) m² i nr 2 o powierzchni (…) m² o łącznej powierzchni (…) m², położone w (…).

Nieruchomość, dla której prowadzona jest Księga Wieczysta oznaczona numerem (...) położona jest na działce gruntu nr 3 o powierzchni (…) m², położonej w (…).

Nieruchomość, dla której prowadzona jest Księga Wieczysta oznaczona numerem (...) położona jest na działce gruntu nr 4 o powierzchni (…) m², położonej w (…).

3.Proszę wyjaśnić co mają Państwo na myśli pod stwierdzeniem użytym w opisie sprawy, iż: „Spółka NIE prowadzi działalności na ww. nieruchomościach”.

Odp. Pod tym stwierdzeniem rozumieć należy wyłącznie to, że Spółka nie ma na tych nieruchomościach swojej siedziby, nie wykonuje tam usług czy i nie korzysta z tych nieruchomości w sposób ściśle rozumiany. Jednakże, w tym miejscu prostuję to określenie, gdyż jeżeli w myśl prawa podatkowego, wynajem jest prowadzeniem działalności, to Spółka prowadzi tam działalność tylko w zakresie wynajmu przedmiotowych nieruchomości. Wszelkie prace czy usługi wykonywane są tam wyłącznie przez najemców.

4.Jakiego typu są to nieruchomości? Czy są to budynki/budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego obiektu.

Odp. (...) – zabudowana budynkiem warsztatowym z części biurowo-socjalnej o powierzchni użytkowej (…) m²;

(...) – jest zabudowana budynkiem biurowo-magazynowym o powierzchni użytkowej (…) m²;

Są to budynki/budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)

(...) – niezabudowana nieruchomość gruntowa;

Nie są to budynki/budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)

5.Kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia poszczególnych nieruchomości?

Odp. Według wiedzy Komornika w przypadku nieruchomości oznaczonej numerem KW (...) do pierwszego zasiedlenia doszło w roku 1994.

Według wiedzy Komornika w przypadku nieruchomości oznaczonej numerem KW (...) do pierwszego zasiedlenia doszło w roku 2000.

Według wiedzy Komornika w przypadku nieruchomości oznaczonej numerem KW (...) do pierwszego zasiedlenia doszło w roku 1994.

6.Czy między pierwszym zasiedleniem (oddaniem do użytkowania) przedmiotowych budynków, budowli lub ich części (zwanych we wniosku Nieruchomościami) a ich sprzedażą upłynie okres dłuższy niż 2 lata? Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego budynku, budowli lub ich części – Nieruchomości.

Odp. (...) – tak, upłynie okres dłuższy niż 2 lata,

(...) – tak, upłynie okres dłuższy niż 2 lata,

(...) – tak, upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

7.Czy informacja zawarta we wniosku: „(…) Spółka od czasu nabycia nieruchomości nie dokonywała na nich żadnych ulepszeń (…)” – odnosi się do wszystkich nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż w ramach licytacji komorniczej?

Odp. Tak, odnosi się do wszystkich nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż w ramach licytacji komorniczej.

8.Czy najemcy (ewentualnie) ponosili nakłady na ulepszenie lub przebudowę obiektów lub ich części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów, tj. dokonali istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia? Jeżeli ponosili takie wydatki, to:

·kiedy były one ponoszone?

·czy po dokonaniu tych ulepszeń obiekty były oddane do użytkowania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej oraz czy w momencie ich dostawy minie okres dłuższy niż dwa lata licząc od momentu oddania tych obiektów do użytkowania po dokonaniu ulepszeń?

·czy od ww. wydatków przysługiwało najemcom prawo do odliczenia podatku naliczonego?

·czy nakłady te zostały rozliczone przez Spółkę z najemcami rozliczone?

Odp. Nie.

9.Czy jako Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (…), prowadził Pan udokumentowane działania, które nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów (nieruchomości wskazanych we wniosku), o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy?

W przypadku gdy Komornik Sądowy nie posiada szczegółowych informacji dotyczących sprzedawanej nieruchomości, niezbędnych do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania zwolnienia od podatku, wówczas należy wskazać, czy brak tych informacji jest wynikiem podjętych przez Komornika udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika?

Odp. Jako Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym (…) prowadziłem udokumentowane działania zmierzające do określenia czy sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, czy też będzie korzystać ze zwolnienia z tegoż podatku. Dłużna Spółka każdorazowo udzielała odpowiedzi na żądane informacje.

Zgodnie z zaświadczeniem Urzędu (…) zaświadcza, że tereny obejmujące działkę o nr ew. 3 obręb (…) oznaczone są w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (…) symbolem U – usługi o różnych funkcjach, np. handel UH, gastronomia UG, rzemiosło UR, łączność UŁ, i inne.

Teren działki nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Według najlepszej wiedzy Komornika, działka ta, na moment ewentualnej sprzedaży, również nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Budynek biurowo-magazynowym znajdujący się na nieruchomości oznaczonej nr KW (...), znajduje się na obu działkach, tj. zarówno na działce gruntu nr 1 oraz na działce gruntu nr 2.

Natomiast, działka nr 3 na moment sprzedaży nie jest objęta decyzją o warunkach zabudowy.

Pytanie ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z dnia 30 października 2023 r.

Czy w momencie sprzedaży wyżej wymienionych nieruchomości w trybie licytacji publicznej, sprzedaż ta będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.).?

Pana stanowisko w sprawie, ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z dnia 30 października 2023 r.

Mając na uwadze treść art. 43 ust. 10 oraz 10a, ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.). Komornik stoi na stanowisku, że w przypadku sprzedaży wyżej wymienionych nieruchomości w trybie licytacji publicznej, sprzedaż ta będzie zwolniona od podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku, do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, właścicielem nieruchomości Spółka stała się w latach wg kolejności 2013, 2011, 2013. Nieruchomości zostały nabyte na skutek przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Spółka oświadczyła, że nieruchomości zostały wniesione do Spółki aportem, bez rozliczeń VAT. Nieruchomości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Przedmiotowe nieruchomości były przedmiotem umów najmu, najemcy otrzymywali faktury z uwzględnieniem podatku VAT. Spółka figuruje w rejestrze VAT jako czynny podatnik.

Mając zatem na uwadze, że dłużnikiem jest Spółka, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku należącego do przedsiębiorstwa dłużnika.

Zatem, w odniesieniu do dostawy, dłużnik będzie działał w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku przedsiębiorstwa dłużnika.

W konsekwencji, dostawa przez Pana jako komornika przedmiotowych nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę. Analogicznie, w przypadku braku takiego planu, powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo decyzja o warunkach zabudowy.

Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy ocenie, czy przedmiotowe tereny stanowią tereny budowlane, nie wystarczy analiza ich podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu. Ewentualnie wznoszone obiekty, co prawda uzupełniają podstawową funkcję gruntu, co jednak nie zmienia faktu, że sama możliwość wybudowania obiektów budowlanych oznacza, że działki te stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go do użytkowania pierwszemu nabywcy, oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w tych przypadkach doszło do korzystania z budynku.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy, w przypadku gruntów niezabudowanych, zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a w przypadku sprzedaży gruntów zabudowanych art. 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest, wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan egzekucję czterech działek o nr 3, 4, 1 oraz 2 dla których prowadzone są księgi wieczyste oznaczone numerami (...), (...) oraz (...).

Pana wątpliwości dotyczą ustalenia czy w momencie sprzedaży wyżej wymienionych nieruchomości w trybie licytacji publicznej, sprzedaż ta będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy.

Należy zatem przeanalizować każdą z działek z osobna.

Pierwsza z nich o nr 3 objęta księgą wieczystą o nr (...) – jak wskazano we wniosku – stanowi niezabudowaną nieruchomość gruntową, teren działki nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działka ta, na moment ewentualnej sprzedaży, również nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działka nr 3 na moment sprzedaży nie jest – jak Pan wskazał - też objęta decyzją o warunkach zabudowy.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy, należy stwierdzić, że skoro działka 3 jest nieruchomością niezabudowaną oraz nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zatem ww. działka nie spełnia definicji terenów budowlanych określonych w art. 2 pkt 33 ustawy, a więc jej dostawa będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W odniesieniu natomiast do pozostałych nieruchomości opisanych we wniosku tj.:

·nieruchomości objętej księgą wieczystą o nr (...) – zabudowanej budynkiem biurowo-magazynowym położonym na działkach o nr 1 i 2 oraz

·nieruchomości objętej księgą wieczystą o nr (...) – zabudowanej budynkiem biurowo-magazynowym położonym na działkach o nr 4

zostało przez Pana wskazane, iż zabudowa na tych nieruchomościach stanowi budynki/budowle w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)

Zatem, zauważyć należy, że w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT m.in. dla dostawy budynków spełniających określone w tych przepisach warunki.

Analiza przedstawionych okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynków znajdujących się na działkach nr 1, 2 oraz 4 nie zostanie dokonana również w ramach pierwszego zasiedlenia, gdyż do pierwszego zasiedlenia ww. budynków już doszło oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. budynków upłyną co najmniej 2 lata. Ponadto Spółka ani też najemcy przedmiotowych nieruchomości nie ponosili nakładów na ulepszenie budynków w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, w wysokości wyższej niż 30% wartości początkowej budynków.

Ponadto, jak wskazano we wniosku, nieruchomości te były przedmiotem umów najmu. Zatem, były one wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie Nieruchomości – podlegającej opodatkowaniu VAT. W konsekwencji ww. nieruchomości nie służyły wyłącznie do czynności zwolnionych zatem nie będzie w tym przypadku miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt. 2 ustawy.

W konsekwencji powyższego, dla dostawy budynków znajdujących się na działkach nr 1, 2 oraz 4, zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Powyżej wskazano również, że grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki na nim posadowione. W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również dostawa gruntu, na którym ww. budynki są posadowione, będzie zwolniona od podatku VAT.

Reasumując, nieruchomość objęta księgą wieczystą o nr (...) – zabudowana budynkiem położonym na działkach o nr 1 i 2 oraz nieruchomość objęta księgą wieczystą o nr (...) – zabudowana budynkiem biurowo-magazynowym położonym na działce o nr 4, będą korzystały ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy przy sprzedaży w trybie licytacji komorniczej.

Natomiast nieruchomość stanowiąca działkę niezabudowaną o nr 3 objętą księgą wieczystą o nr (...) korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko, zgodnie z którym sprzedaż wszystkich wyżej wymienionych nieruchomości w trybie licytacji publicznej, w całości będzie zwolniona od podatku VAT podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a, należało uznać za nieprawidłowe.

Pana stanowisko uznano za nieprawidłowe bowiem nie wszystkie nieruchomości będą korzystały ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 gdyż jak wskazano działka o nr 3 korzystać będzie ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).