Dotyczy prawa do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działki.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 11 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działki nr 1.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 listopada 2023 r. (wpływ 22 listopada 2023 r.).

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka planuje nabyć od Sprzedającej działkę nr 1 o powierzchni 1,2928 ha położoną w miejscowości (...), gmina (...).

Sprzedająca nabyła nieruchomość na własność do majątku osobistego na podstawie umowy sprzedaży z 13 września 1982 r., umów majątkowych małżeńskich nie zawierała i na tej podstawie jest wpisana w dziale II tej księgi wieczystej. Działka nr 1 jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajduje się ona na terenie oznaczonym symbolem - 3/UP - teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz 3MN/U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie prowadziła żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, nie zamieszczała kiedykolwiek żadnych ogłoszeń o jej sprzedaży.

12 stycznia 2022 r. Sprzedająca zawarła umowę przedwstępną sprzedaży z nabywcą, na mocy której zobowiązała się do sprzedaży działki nr 1, po jej wydzieleniu z ówczesnej nieruchomości, a nabywca zobowiązał się do jej nabycia po spełnieniu się określonych warunków. Wnioskodawca zawarł z nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży praw i przejęcia obowiązków z umowy przedwstępnej ze Sprzedającą i zamierza nabyć od niej działkę nr 1 w wykonaniu tych umów, po spełnieniu się następujących warunków:

a) uzyskaniu przez Spółkę zgody Wspólników na nabycie Przedmiotu Sprzedaży;

b) zostanie sporządzona mapa przyjęta do składnicy map i dokumentów geodezyjnych zawierająca projekt podziału Nieruchomości (sporządzona na koszt i staraniem Kupującego); powołana mapa zawierać będzie klauzulę, iż przeznaczona jest do dokonywania wpisów do księgi wieczystej;

c) zostanie wydana prawomocna i ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału Nieruchomości,

d) zostanie wydany wypis z rejestru gruntów obejmujący działkę lub działki powstałe w wyniku podziału;

e) przeprowadzeniu przez nabywcę procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży i uznaniu przez niego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

f)  uzyskaniu przez nabywcę - na jego koszt i jego staraniem - ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez nabywcę inwestycji;

g) potwierdzeniu przez nabywcę - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży;

h) potwierdzeniu, że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej;

i)  uzyskaniu przez nabywcę ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Przedmiot Sprzedaży został wyłączony z produkcji rolniczej albo zaświadczenia, potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

j)  uzyskaniu przez nabywcę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Przedmiotu Sprzedaży i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych;

k) przedłożeniu przez Sprzedającą na wezwanie nabywcy poświadczonej notarialnie kopii dokumentu potwierdzającego tożsamość Sprzedającej, to jest dowodu osobistego lub paszportu;

l)  co najmniej dwukrotnym podpisaniu lub przekazaniu nabywcy przez Sprzedającą oświadczenia dotyczącego zgodności działań Sprzedającej z wymogami oraz procedurami w zakresie przeciwdziałania praniu brudnych pieniędzy i finansowaniu terroryzmu oraz uzyskaniu przez Sprzedającą wszelkich informacji i dokumentów oraz przeprowadzeniu na ich podstawie przez nabywcę weryfikacji Sprzedającej;

m)okazaniu przy Umowie Sprzedaży (odpowiednio) przez Sprzedającą lub nabywcę:

• odpisu zwykłego księgi wieczystej prowadzonej dla Przedmiotu Sprzedaży wydanego w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży,
• wypisu z rejestru gruntów wydanego dla Przedmiotu Sprzedaży nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży,
• wyrysu z mapy ewidencyjnej wydanego dla Przedmiotu Sprzedaży nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży,
• wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z którego będzie wynikało przeznaczenie Przedmiotu Sprzedaży w planie miejscowym wydanego nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży,
• zaświadczenia wydanego nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży, z którego będzie wynikało, czy Przedmiot Sprzedaży stanowi las objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej,
• zaświadczenia wydanego - nie wcześniej niż 1 miesiąc przed zawarciem Umowy Sprzedaży - z którego będzie wynikało czy Przedmiot Sprzedaży jest położony na obszarze rewitalizacji.

Działka 1 na dzień zbycia będzie niezabudowana. Jest wykorzystywana przez Sprzedającą do produkcji rolniczej w zakresie upraw rolnych od momentu nabycia w 1982 r.

Nabywcy przysługuje na podstawie umowy przedwstępnej ograniczone prawo dysponowania nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez nabywcę inwestycji, to jest do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno- produkcyjnych. Prawo to nie obejmuje zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Przedmiocie Sprzedaży - z wyjątkiem badań gruntu wcześniej wymienionych.

Sprzedająca ustanowiła pełnomocnika (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej.

Sprzedająca wystąpiła z wnioskiem do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o interpretacje indywidualną, czy planowana przez nią sprzedaż działki nr 1 będzie podlegać podatkowi od towarów i usług. W interpretacji nr 0114-KDIP1-1.4012.482.2022.2.MM z 19 października 2022 r. Dyrektor uznał, iż dostawa przez Sprzedającą działki nr 1 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, dostawa działki nr 1 na rzecz nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.

Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywana działka będzie częścią projektu Spółki polegającego na przygotowaniu terenu inwestycyjnego pod zabudowę przemysłową. Nieruchomości będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży, które to transakcje stanowić będą dla Spółki czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Pełnomocnictwo udzielone przez Sprzedającą obejmuje wszelkie działania w zakresie podziału działki, z której wyodrębniono działkę 1 będącą przedmiotem niniejszego wniosku, uzyskania warunków technicznych przyłączenia działki do infrastruktury technicznej, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej, zmiany ich klasyfikacji, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz o nasadzeniach zastępczych, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z działki, zawarcia umów przyłączenia do sieci i umów drogowych, uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o prowadzeniu badań archeologicznych oraz zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach.

Sprzedająca nie występowała z wnioskiem o wydanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Działka 1 będąca przedmiotem sprzedaży, powstała z wydzielenia działki 2 dokonanego na wniosek Sprzedającej.

Ww. działka nie była i nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Sprzedająca nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Przedmiotem sprzedaży będzie cała działka nr 1.

Pytanie

Czy Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działki gruntu nr 1 od Sprzedającej?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Spółki przysługiwać jej będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem części działki gruntu nr 1 od Sprzedającej.

Uzasadnienie stanowiska Spółki

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jak stanowi art. 15 ust. 2 działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Uznać należy, że rodzaj podjętych przez Sprzedającą działań świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż działki nr 1 - przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedającej wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Aktywność w przedmiocie zbycia działki nr 1 jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju czynnościami. W celu dokonania sprzedaży działki, Sprzedająca dokonała jej wydzielenia z posiadanych wcześniej nieruchomości. Ponadto, udzielenie przez Sprzedającą w przedmiotowej sprawie zgód nabywcy skutkuje tym, że wszystkie ww. czynności podejmowane przez nabywcę będą podejmowane na korzyść i na rzecz Sprzedającej, ponieważ to ona jako właściciel nieruchomości będzie stroną w postępowaniu o uzyskanie stosownych decyzji, pozwoleń oraz dokonania wszelkich czynności związanych z przedmiotową działką. W konsekwencji, podejmowane przez Sprzedającą działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działki w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec tego, sprzedaż przedmiotowej działki będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedająca będzie działała jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy.

Wobec tego, czynność dostawy ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. W konsekwencji, dostawa działki nr 1 na rzecz Spółki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki.

Spółka prowadzić będzie działalność m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na rachunek własny. Nabywana od Sprzedającej działka stanie się częścią projektu Spółki polegającego na przygotowaniu terenu inwestycyjnego pod zabudowę przemysłową. Nieruchomości będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży, które to transakcje stanowić będą dla Spółki czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, Spółce przysługiwać będzie - pod warunkami i na zasadach określonych w innych przepisach tej ustawy - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego na zakupach inwestycyjnych i bieżących w zakresie, w jakim nabywane towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Kwotę podatku naliczonego podlegającego odliczeniu stanowi m.in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez Spółkę z tytułu nabycia towarów i usług oraz dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1 Ustawy o VAT).

Sprzedająca zarejestruje się jako podatnik VAT czynny i wystawi z tytułu odpłatnej dostawy działki gruntu nr 1 fakturę.

W Państwa ocenie, ponieważ nabyta od Sprzedającej działka będzie wykorzystywana przez Spółkę do wykonywania czynności opodatkowanych, przysługiwać jej będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działki gruntu nr 1 od Sprzedającej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, aby przysługiwało kupującemu prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu otrzymanej faktury, faktura taka musiałaby dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka planuje nabyć od Sprzedającej działkę nr 1. Sprzedająca nabyła nieruchomość na własność do majątku osobistego na podstawie umowy sprzedaży z 13 września 1982 r. Działka 1 powstała z wydzielenia działki 2 dokonanego na wniosek Sprzedającej. Działka nr 1 jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajduje się ona na terenie oznaczonym symbolem - 3/UP - teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz 3MN/U - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej. Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nie prowadziła żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, nie zamieszczała kiedykolwiek żadnych ogłoszeń o jej sprzedaży.

12 stycznia 2022 r. Sprzedająca zawarła umowę przedwstępną sprzedaży z nabywcą, na mocy której zobowiązała się do sprzedaży działki nr 1, po jej wydzieleniu z ówczesnej nieruchomości, a nabywca zobowiązał się do jej nabycia po spełnieniu się określonych warunków. Wnioskodawca zawarł z nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży praw i przejęcia obowiązków z umowy przedwstępnej ze Sprzedającą i zamierza nabyć od niej działkę nr 1 w wykonaniu tych umów, po spełnieniu się warunków tj.: uzyskaniu przez Spółkę zgody Wspólników na nabycie Przedmiotu Sprzedaży; sporządzeniu mapy przyjętej do składnicy map i dokumentów geodezyjnych zawierająca projekt podziału Nieruchomości (sporządzona na koszt i staraniem Kupującego); wydaniu prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt podziału Nieruchomości, wydaniu wypisu z rejestru gruntów obejmującego działkę lub działki powstałe w wyniku podziału; potwierdzeniu przez nabywcę - na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Przedmiocie Sprzedaży; potwierdzeniu, że Przedmiot Sprzedaży posiada dostęp do drogi publicznej; uzyskaniu przez nabywcę ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, dotyczącej Przedmiotu Sprzedaży i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych.

Działka 1 na dzień zbycia będzie niezabudowana. Jest wykorzystywana przez Sprzedającą do produkcji rolniczej w zakresie upraw rolnych od momentu nabycia w 1982 r.

Nabywcy przysługuje na podstawie umowy przedwstępnej ograniczone prawo dysponowania nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez nabywcę inwestycji, to jest do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Przedmiot Sprzedaży wolny jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nich inwestycji, polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych. Prawo to nie obejmuje zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Przedmiocie Sprzedaży - z wyjątkiem badań gruntu wcześniej wymienionych.

Sprzedająca ustanowiła pełnomocnika (z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw) do przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej.

Pełnomocnictwo udzielone przez Sprzedającą obejmuje wszelkie działania w zakresie podziału działki, z której wyodrębniono działkę 1 będącą przedmiotem niniejszego wniosku, uzyskania warunków technicznych przyłączenia działki do infrastruktury technicznej, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej, zmiany ich klasyfikacji, uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz o nasadzeniach zastępczych, uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z działki, zawarcia umów przyłączenia do sieci i umów drogowych, uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o prowadzeniu badań archeologicznych oraz zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach.

Państwa wątpliwości sprowadzają się do tego, czy Spółce przysługiwać będzie prawo do odliczenia całości podatku VAT związanego z nabyciem działki gruntu nr 1 od Sprzedającej.

Odnosząc się do ww. wątpliwości, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy z tytułu zbycia działki nr 1 Sprzedająca będzie zobowiązana do zapłaty podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W związku z powyższym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być, np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działki nr 1 Sprzedająca będzie spełniała przesłanki do uznania Jej za podatnika podatku od towarów i usług.

Z opisu przedstawionego we wniosku wynika, że w odniesieniu do przedmiotowej transakcji sprzedaży zawarto umowę przedwstępną.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Art. 396 § 1 Kodeks cywilny wskazuje, że umowa przedwstępna to:

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielonych przez Sprzedającą pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie udzielając osobie trzeciej stosownych zgód i pełnomocnictw, czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającej. Stroną podejmowanych czynności jest bowiem Sprzedająca, a nie pełnomocnik Sprzedającej, który nie działa przecież we własnym, lecz w imieniu Sprzedającej. Pełnomocnik dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Sprzedającej. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Sprzedającej, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości i wzrost jej wartości. Ponadto, jak z opisu sprawy wynika, działka 1 powstała z wydzielenia działki 2 dokonanego na wniosek Sprzedającej.

Dokonując opisanych we wniosku czynności, Sprzedająca podjęła więc działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje aktywność Sprzedającej w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

W związku z powyższym, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedającej za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącej działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy, to sprzedaż działki nr 1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Kwestię zwolnienia od podatku dostawy niezabudowanych gruntów reguluje przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zgodnie z którym:

Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy:

Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Działka nr 1 jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym znajduje się ona na terenie zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej.

Zatem w momencie dostawy ww. nieruchomość stanowić będzie teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości niezabudowanej wystąpiły przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia od podatku dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało zastosowania, z uwagi na fakt, że nie zostanie spełniony jeden z warunków przedstawionych w tym przepisie. Z opisu sprawy wynika, że nabycie działki nastąpiło 13 września 1982 r. (tj. przed wejściem w życie przepisów ustawy o VAT). Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Sprzedającej prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Zatem, w przedmiotowej sprawie dla dostawy działki nr 1, nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Należy zatem stwierdzić, że sprzedaż działki nr 1 będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku.

Jak wynika z treści wniosku, Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Nabywana działka będzie częścią projektu Spółki polegającego na przygotowaniu terenu inwestycyjnego pod zabudowę przemysłową. Nieruchomości będą po zakończeniu projektu przedmiotem sprzedaży, które to transakcje stanowić będą dla Spółki czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Skoro, jak wyjaśniono wyżej, Sprzedająca będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Spółki działki nr 1, a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT wg właściwej stawki dla przedmiotu sprzedaży, to Spółka będzie miała prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem ww. działki z faktury wystawionej przez Sprzedającą. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta działka będzie służyła – zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Podsumowując, Spółka będzie miała prawo do odliczenia całości podatku naliczonego z tytułu nabycia działki nr 1.

Zatem Państwa stanowisko uznaję za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).