W zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Wniosek został uzupełniony pismem z 27 listopada 2023 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: P Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: M Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zaistniałego stanu faktycznego

1. Status Wnioskodawców oraz ogólny opis Transakcji

A. Działalność Zbywcy

M sp. z o.o. z siedzibą w … (dalej: „Zbywca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług („VAT”). Zbywca będzie również zarejestrowany jako czynny podatnik VAT na dzień [planowanej] Transakcji (opisanej poniżej).

Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Zbywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (41.10.Z).

Zbywca jest spółką projektową powołaną do realizacji inwestycji w …. Po nabyciu Gruntów Zbywca wybudował Budynki oraz Budowle jak również inne urządzenia budowlane wspierające funkcjonalnie Budynki oraz Budowle. Jednocześnie w trakcie prowadzenia robót budowlanych Zbywca prowadził komercjalizację Budynków, tj. poszukiwał najemców do Budynków. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej były i są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

B. Działalność Nabywcy

P sp. z o.o. z siedzibą w … (dalej: „Nabywca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Nabywca będzie również zarejestrowany jako czynny podatnik VAT na dzień planowanej Transakcji (opisanej poniżej).

Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Nabywcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z).

Nabywca w ramach prowadzonej działalności zajmuje się również zarządzaniem nieruchomościami wykonywanym na zlecenie, czy kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek.

C. Powiązania między Wnioskodawcami

Zbywca oraz Nabywca będą w dalszej części wniosku określani łącznie jako „Wnioskodawcy”.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U.2022.2587 , „Ustawa CIT”).

Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

D. Ogólny opis transakcji

Zbywca oraz Nabywca planują zawrzeć dnia 26 września 2023 r. (albo w okolicy tej daty) transakcję sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z prawem własności wybudowanych budynków magazynowo - produkcyjnych z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędnymi urządzeniami budowlanymi, zlokalizowanej w … (województwo …, powiat m. …, gmina m. …) przy ul. …, wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (obejmującej również przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”).

Zamiarem Zbywcy oraz Nabywcy jest opodatkowanie Transakcji VAT według stawki 23%.

W związku z powyższym, w takim zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości podlegać będzie na datę zawarcia planowanej umowy sprzedaży zwolnieniu od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Zbywca i Nabywca zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia Zbywcy i Nabywcy, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Zbywcę.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego (dalej: „Wniosek”) jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie VAT (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

A. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji

W ramach Transakcji Nabywca ma zamiar nabyć od Zbywcy:

- nieruchomość położoną w miejscowości … (województwo …, powiat …., gmina m. …) obejmującą:

          - prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych …, o łącznej powierzchni 9,4586 ha, stanowiącej własność Skarbu Państwa, oddaną w użytkowanie wieczyste do dnia 5.12.2089 r., dla których Sąd Rejonowy …, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr …: („Grunt 1”);

          - prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych …, o łącznej powierzchni 3,7983 ha, stanowiącej własność Skarbu Państwa, oddaną w użytkowanie wieczyste do dnia 5.12.2089 r., dla których Sąd Rejonowy …, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr …: („Grunt 2”).

Działka … wchodząca w skład Gruntu 2 pozostaje niezabudowana.

Grunt 1 oraz Grunt 2 w dalszej części będą łącznie nazywane „Gruntami”.

- prawo własności posadowionych na Gruntach:

          - budynku magazynowo – produkcyjnego z zapleczem socjalno-biurowym - Hala A wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi („Hala A”)

          - budynku magazynowo – produkcyjnego z zapleczem socjalno-biurowym - Hala B wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi („Hala B”)

          - budynku pompowni przeciwpożarowej („Pompownia”);

          - budynku portierni („Portiernia”);

(dalej: „Budynki”) oraz Budowli (zdefiniowanych poniżej);

- inne składniki majątkowe opisane w dalszej części wniosku.

Grunty, Budynki oraz Budowle (zdefiniowane poniżej) łącznie dalej będą określane jako „Nieruchomość”.

W momencie sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomość obejmować będzie:

         - Prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1. Działki o numerach … wchodzące w skład Gruntu 1 zabudowane są Halą A oraz dodatkowo Budowlami (przedstawione poniżej), zaś na działkach o numerach … oraz … wchodzących w skład Gruntu 1 znajdują się Hala B oraz Pompownia oraz dodatkowo Budowle (przedstawione poniżej). Na działce o numerze … znajduje się również część Portierni oraz dodatkowo Budowle (przedstawione poniżej).

         - Prawo użytkowania wieczystego Gruntu 2. Działki o numerach … oraz … wchodzące w skład Gruntu 2 zabudowane są Halą A oraz dodatkowo Budowlami (przedstawione poniżej), zaś na działce o numerze … znajduje się również część Portierni oraz dodatkowo Budowle (przedstawione poniżej). Działka o numerze wchodząca w skład Gruntu 2 jest niezabudowana.

         - Prawo własności znajdujących się na Gruntach:

- Hali A - na moment złożenia niniejszego wniosku (i) budowa Hali A została ukończona,

- Pompowni - na moment złożenia niniejszego wniosku (i) budowa Pompowni została ukończona,

- Portierni - na moment złożenia niniejszego wniosku (i) budowa Portierni została ukończona.

Budynki zostały dopuszczone do użytkowania na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w … z dnia 2.07.2021 r. sygn. ….PW oraz decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w … z dnia 14.03.2022 r. sygn. …, zmienionej decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w … z dnia 31.05.2022 r. sygn. ….

Powierzchnie Hali A zostały wydana najemcom w ramach wcześniejszego dostępu gwarantowanego zawartymi umowami najmu (pierwsze takie zdarzenie miało miejsce 18 maja 2021 r. w odniesieniu do części powierzchni magazynowej oraz 15 czerwca 2021 r. w odniesieniu do pozostałej części powierzchni magazynowej) - szczegółowe daty zostały opisane w sekcji Najem i wydanie powierzchni najemcom.

Na moment złożenia niniejszego wniosku cała powierzchnia Hali A została wynajęta (przy czym nie można wykluczyć, że na dzień Transakcji lub tuż po dokonaniu Transakcji, niektóre umowy najmu dotyczące powierzchni w Hali A zostaną rozwiązane i będą poszukiwani nowi najemcy dla takiej niewynajętej powierzchni).

- Prawo własności znajdujących się na Gruntach:

Hali B, dla której, z wyłączeniem dwukondygnacyjnego zaplecza socjalno-biurowo-usługowego w osiach H.2-I.2/7-8, oraz zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną, zostało wydane warunkowe pozwolenie na użytkowanie z dnia 14 marca 2022 r., w którym zobowiązano Zbywcę do zakończenia robót związanych z nasadzeniem zieleni oraz wykonaniem ogrodzenia w terminie do dnia 30 kwietnia 2022 r. W piśmie z dnia 29 kwietnia 2022 r. Zbywca poinformował o wykonaniu obowiązków zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Dnia 31 maja 2022 r. została wydana decyzja zmieniająca pozwolenie na użytkowanie z dnia 14 marca 2022 r. poprzez udzielenie pozwolenia na użytkowanie Hali B wraz z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną. Przed uzyskaniem ww. pozwolenia na użytkowanie, Hala B została udostępniona najemcom w ramach wcześniejszego dostępu gwarantowanego zawartymi umowami najmu (pierwsze takie zdarzenie miało miejsce 1 lutego 2022 r. w odniesieniu do części powierzchni magazynowej oraz 1 marca 2022 r. w odniesieniu do pozostałej części powierzchni magazynowej).

- Prawo własności budowli lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Zbywcy: (i) znajdujących się na Gruntach, jak również (ii) mogących znajdować się poza Gruntach (przykładowo w przypadku przyłączy, które mogą być położone częściowo w granicy Gruntów lub poza Gruntami), jednak służących do obsługi Nieruchomości dalej jako „Budowle”).

B. Szczegółowe zestawienie budynków i budowli wchodzących w skład Transakcji i ich położenie

Tabela poniżej przedstawia budynki i budowle w rozumieniu Ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz.U.2021.2351 t.j. („Prawo budowlane”) wchodzące w skład Nieruchomości:

Poza ww. Budynkami i Budowlami na Nieruchomości mogą znajdować się również inne naniesienia (np. obiekty małej architektury czy też urządzenia budowlane) będące własnością Zbywcy i funkcjonalnie wspierające Nieruchomość (ale niebędące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego), które będą również przedmiotem Transakcji. Wszystkie takie naniesienia są na trwale związane z Gruntami i nie stanowią odrębnych od nich ruchomości.

C. Inne instalacje

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić instalacje (np. przyłącza kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.; dalej „Kodeks cywilny”) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

D. Planowana data Transakcji

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, zamknięcie transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości (oraz niektórych praw i obowiązków ściśle związanych z samą Nieruchomością) na rzecz Nabywcy planowane jest w 3 kwartale 2023 r. A zatem, w zakresie Hali A wraz z Pompownią i Portiernią, która została oddana pierwszym Najemcom w maju i czerwcu 2021 r. od jego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT do dnia zamknięcia Transakcji, upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Z kolei w stosunku do Hali B wraz z Budowlami i infrastrukturą towarzyszącą, która została oddana pierwszym Najemcom w lutym i marcu 2022 r. od jej pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT do dnia zamknięcia Transakcji, nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

E. Prace ulepszeniowe dotyczące Nieruchomości

W odniesieniu do prac ulepszeniowych, czy remontowych dokonywanych na Nieruchomości, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego w związku z wydatkami na nie ponoszonymi.

Nie jest wykluczone, że na moment zawarcia Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do przynajmniej części Budynków będą prowadzone przez Zbywcę prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek (przy czym planowane jest, że wartość takich prac nie będzie równa ani nie przekroczy 30% wartości początkowej Budynków, a Zbywca dokona odliczenia VAT naliczonego w związku z ww. wydatkami).

F. Najem i wydanie powierzchni najemcom

Dla Hali A zostały zawarte następujące umowy najmu:

- Umowa z dnia 28 sierpnia 2020 r. zawarta z M sp. z o.o.

- Umowa z dnia 27 stycznia 2021 r. zawarta z P sp. z o.o.

Dla Hali B zostały zawarte następujące umowy najmu:

- Umowa z dnia 14 lipca 2022 r. zawarta z P sp. z o.o.

- Umowa z dnia 14 września 2021 r. zawarta z H sp. z o.o.

- Umowa z dnia 30 grudnia 2021 r. zawarta z P S.A.

- Umowa z dnia 6 lipca 2022 r. zawarta z Y sp. z o.o.

Hala A wraz z Portiernią oraz Pompownią zostały udostępnione najemcom przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie zgodnie z poniższym:

- M sp. z o.o. uzyskała wcześniejszy dostęp do wynajmowanej powierzchni w dniu 18 maja 2021 r.; oraz

- P sp. z o.o. uzyskała wcześniejszy dostęp do wynajmowanej powierzchni w dniu 15 czerwca 2021 r.

Hala B została udostępniona najemcom przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie zgodnie z poniższym:

- H sp. z o.o. uzyskała wcześniejszy dostęp do wynajmowanej powierzchni w dniu 1 lutego 2022 r.; zaś

- P S.A. uzyskała wcześniejszy dostęp do wynajmowanej powierzchni w dniu 1 marca 2022.

G. Status działek - decyzje WZ, MPZP

H. Dodatkowe informacje związane z przedmiotem Transakcji (prace wykończeniowe etc.)

Ponadto należy wskazać, że:

          - Zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych Hala A oraz Hala B są objęte zakresem oznaczenia 104 („Zbiorniki silosy i budynki magazynowe „).

          - Zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych Portiernia oraz Pompownia są objęte zakresem oznaczenia 109 („Pozostałe budynki niemieszkalne”).

          - Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych Hala A, Hala B, Portiernia oraz Pompownia są zakwalifikowane do klasy zbiorniki, silosy i budynki magazynowe (1252) lub pozostałe budynki niemieszkalne, gdzie indziej niewymienione (1274);

         - Pewne części Budynków (o przeznaczeniu technicznym) - ze względu na swoją naturę mogą nie być bezpośrednio użytkowane przez najemców, natomiast są uwzględniane w powierzchni najmu brutto (GLA) proporcjonalnie do powierzchni użytkowej najmowanej przez najemców. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i - stanowiąc jego integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków (podlegającej opodatkowaniu VAT).

         - Najemcy korzystać będą z powierzchni wspólnych Budynków, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę („Powierzchnie Wspólne”). Powierzchnie Wspólne obejmują np. wjazdy do Budynków, hole wejściowe czy klatki schodowe. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są i będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty są i będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców (w przypadkach, w których przed dokonaniem Transakcji rozpoczął się już okres najmu).

         - Budowle będą elementami służącymi funkcjonowaniu Budynków jako całości zgodnie z ich przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samego Budynków - nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Podobnie jednak jak powierzchnie Budynków o charakterze technicznym, takie Budowle są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania lub wspierają funkcjonalnie Budynki i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków (podlegającej opodatkowaniu VAT). Uzyskane zgody na użytkowanie Budynków obejmują również Budowle. Z perspektywy prawa administracyjnego, na tej podstawie możliwe jest/będzie rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem.

         - Na terenie Nieruchomości umiejscowione są miejsca postojowe, które będą przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT).

         - W dniu Transakcji w odniesieniu do Budynków mogą obowiązywać regulaminy porządkowe określające zasady funkcjonowania, korzystania i/lub eksploatacji poszczególnych obiektów.

3. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Prawo użytkowania wieczystego działek wchodzących w skład Gruntów zostało pierwotnie nabyte przez Zbywcę na podstawie umów sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zawartych dnia 15.12.2020 r. pomiędzy J S.A. z siedzibą w … (jako sprzedającym) a Zbywcą (jako kupującym) w formie aktu notarialnego nr Rep. A nr … oraz nr Rep. A nr…. Transakcja ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z ww. transakcją nabycia Gruntów, Zbywca uzyskał interpretacje podatkowe potwierdzające, że dostawa gruntów we wskazanym zakresie podlegała przepisom ustawy o VAT oraz była opodatkowana VAT i nie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT (tj. dostawa działek … jako dostawa niezabudowanych gruntów budowlanych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, a dostawa działek … podlegała fakultatywnemu zwolnieniu z VAT na podst. art. 43 ust. 1 pkt 10, z którego strony transakcji zrezygnowały wybierający tym samym opodatkowanie VAT w tym zakresie), zaś transakcja obejmująca sprzedaż działek nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Hala A została wybudowana przez Zbywcę na podstawie pozwolenia na budowę nr … z dnia 31 marca 2020 r., przeniesionego decyzją z dnia 26 stycznia 2021 r. Decyzja o pozwoleniu na budowę została zmieniona decyzją nr … z dnia 28 kwietnia 2021 r., decyzją nr … z dnia 8 października 2021 r., decyzją nr … z dnia 17 stycznia 2022 r.

Hala A jest przebudowywana przez Zbywcę na podstawie pozwolenia na budowę nr … z dnia 14 lutego 2022 r., pozwolenia na budowę nr … z dnia 12 lipca 2022 r..

Hala B została wybudowana przez Zbywcę na podstawie pozwolenia na budowę nr … z dnia 31 marca 2020 r., przeniesionego decyzją z dnia 26 stycznia 2021 r. Decyzja o pozwoleniu na budowę została zmieniona decyzją nr … z dnia 28 kwietnia 2021 r., decyzją nr …  z dnia 8 października 2021 r., decyzją nr … z dnia 17 stycznia 2022 r.

Hala B została przebudowana przez Spółkę na podstawie pozwolenia na budowę nr … z dnia 31 października 2022 r. Dnia 12 stycznia 2023 r. Spółka złożyła do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego wniosek o zakończeniu budowy.

W związku z przedmiotową inwestycją Zbywca był uprawniony i dokonywał odliczenia podatku naliczonego VAT.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Nieruchomość nie jest wyodrębniona funkcjonalnie od innych rodzajów działalności Zbywcy, gdyż poza pozycjami bilansu o charakterze finansowym, Nieruchomość stanowi jedyne aktywo Zbywcy.

Zbywca nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (magazynowe i biurowe) powierzchni w znajdującym się na Gruntach Budynkach, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Zamiarem Zbywcy jest sprzedaż Budynków po ich wynajęciu. Wprawdzie w okresie pomiędzy (i) oddaniem do używania Budynków i przekazaniem wynajętej powierzchni najemcom a (ii) datą sprzedaży Budynków, Zbywca świadczy usługi wynajmu i wystawia z tego tytułu faktury na najemców - niemniej jednak, prowadzenie długotrwałej działalności w tym zakresie nie jest zgodne z aktualnymi zamiarami Zbywcy. Innymi słowy, aktualny model biznesowy Zbywcy zakłada czerpanie zysków z działalności związanej z budową, komercjalizacją i sprzedażą budynków, a nie z długoterminowego wynajmu powierzchni w budynkach. W szczególności, aktualnie zamiarem Zbywcy nie jest prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w budynkach i czerpanie dochodów z tego tytułu.

W okresie do momentu Transakcji Zbywca zapewnia bieżące funkcjonowanie Nieruchomości przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług - tj. w szczególności, Zbywca jest stroną następujących umów w tym zakresie:

- umowy o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);

- umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń, ochronę itp. („Umowy Serwisowe”);

- umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

4. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

A. Pozostałe elementy objęte Transakcją

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

         - Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntów oraz prawo własności Budynków i Budowli oraz urządzeń budowalnych na trwałe związanych z Gruntami);

         - prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkami (jak również - potencjalnie - z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynków);

         - prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynków (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja;

         - prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji podmiotu dominującego i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

         - wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

         - autorskie prawa majątkowe do dokumentacji obejmującej m.in. projekty koncepcyjne Budynków przygotowane przez właściwe podmioty i sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem niniejszego wniosku (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji), oraz prawa własności nośników (takich jak materiały, rejestry czy też pliki), zawierających ww. dokumentację;

         - prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi ze wzniesieniem na Nieruchomości Budynków i Budowli, robotami budowlanymi prowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości, w tym prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót np. kaucja na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji / rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (o ile takie występują) oraz prawa związane z odpowiedzialnością twórców dokumentacji obejmującej m.in. projekt koncepcyjny Budynków z tytułu gwarancji jakości i rękojmi;

         - dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca w szczególności oryginały wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości i procesu budowlanego Budynków, oryginały umów o roboty budowlane, karty gwarancyjne, projekty, instrukcje obsługi urządzeń mieszczących się w Budynkach, instrukcje BHP dla Budynków, instrukcje systemu przeciwpożarowego, książkę obiektu budowlanego, wszystkie karty dostępu i klucze do Budynków, kody do systemu zarządzania budynkiem (jeśli dotyczy) i oryginał świadectwa efektywności energetycznej;

         - znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i finansowa dotycząca przedmiotu Transakcji:

         - wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych;

         - dokumentacja finansowa i księgowa niezbędna do dalszej eksploatacji Nieruchomości i rozliczenia kosztów operacyjnych Nieruchomości z najemcami;

         - projekty koncepcyjne, projekty przetargowe, projekty budowlane, projekty wykonawcze dla Budynków i Budowli obsługujących Nieruchomość, rysunki i opisy niezbędne do wykonania Budynków, dokumentację powykonawczą Budynków (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) oraz dokumentację techniczną i koncepcje instalacji wraz z koncepcjami punktów przyłączenia (terminali) właściwych sieci wyszczególnionych dla Budynków (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) , wymagane na podstawie odpowiednich przepisów;

         - pozwolenia administracyjne związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

B. Elementy nieobjęte Transakcją

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

        1. praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych i Umów na Dostawę Mediów. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty Umowy o Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);

        2. praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;

        3. oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Zbywcy (lub jego część);

        4. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

        5. dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

        6. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

        7. praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności - w szczególności – z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

        8. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

        9. praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców lub kaucji na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji/rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (jeśli są), o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

      10. praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

      11. koncesji, licencji i zezwoleń innych niż wskazane powyżej;

      12. patentów i innych praw własności przemysłowej;

      13. majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych innych niż wskazane powyżej;

      14. tajemnicy przedsiębiorstwa obejmującej know-how Zbywcy związany z komercjalizacją budynku.

Tym samym, należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we Wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek, ani innych umów, czy instrumentów służących finansowaniu działalności Zbywcy.

C. Kwestia kluczowych z perspektywy kwalifikacji jako ZCP elementów

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

         - Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomość stanowi kluczowe aktywo Zbywcy, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz - przejściowo - wynajem powierzchni) stanowić będzie główne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy.

         - Umowa o Zarządzanie Nieruchomością: Planowane jest, że Umowa o Zarządzenie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Zbywca.

         - Umowa współpracy pomiędzy poprzednim a nowym zarządcą Nieruchomości: Jednocześnie, Strony wskazują że po zawarciu przez Nabywcę nowej umowy o zarządzanie nieruchomością rozważane jest zawarcie umowy współpracy pomiędzy nowym zarządcą będącym stroną umowy o zarządzanie Nieruchomością z Nabywcą, a starym zarządcą będącym stroną rozwiązanej umowy o zarządzanie Nieruchomością zawartej w przeszłości ze Zbywcą. Umowa o współpracy pomiędzy poprzednim a nowym zarządcą miałaby w szczególności doprecyzowywać zasady współpracy w zakresie przekazania dokumentów niezbędnych do zarządzania Nieruchomością oraz w zakresie rozliczenia opłat serwisowych, należności z tytułu czynszów, opłat za media zgodnie z ustaleniami Stron poczynionymi w ramach Transakcji. W efekcie powyższej współpracy nie zostanie zawarta jakakolwiek umowa pomiędzy Zbywcą a nowym zarządcą Nieruchomości, jak również pomiędzy Nabywcą a poprzednim zarządcą Nieruchomości.

         - Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów, Umów Serwisowych i Umowy o Zarządzanie z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa będzie kontynuowana przez Zbywcę (dotyczy to umów, które przewidują kary, dodatkowe opłaty lub inne istotne utrudnienia operacyjne wynikające z ich wcześniejszego rozwiązania i/lub umów, które przewidują szczególne korzystne warunki finansowe). Jednocześnie, Strony rozważają zawarcie trójstronnego porozumienia z .. sp. z o.o. dzięki któremu Nabywca będzie miał możliwość przejęcia warunków umownych przysługujących Zbywcy przed Transakcją. W ramach porozumienia, w dniu jego zawarcia Nabywca zawrze nową umowę kompleksową dostarczania paliwa gazowego oraz nowy aneks „…”, zaś Zbywca rozwiąże umowę kompleksową oraz aneks zawarte z … sp. z o.o. W efekcie zawartego porozumienia, Zbywca nie zostanie obciążony opłatą z tytułu wcześniejszego wypowiedzenia umowy z … sp. z o.o., zaś Nabywca uzyska warunki zbliżone albo takie same jak te przysługujące Zbywcy przed Transakcją.

         - Brak przejścia zakładu pracy: Zbywca nie zatrudnia pracowników.

5. Wykorzystanie przedmiotu Transakcji w działalności gospodarczej Nabywcy

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

 (1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

 (2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub około tej daty (oprócz umów, które przewidują kary lub dodatkowe opłaty lub inne istotne utrudnienia operacyjne wynikające z ich wcześniejszego rozwiązania lub też w sytuacji, w której takie umowy przewidują szczególne korzystne warunki finansowe);

 (3) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

 (4) Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Nabywcę w ramach Transakcji;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca - w oparciu o własne zasoby (przy czym Nabywca nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy - tj. wynajmem powierzchni biurowej i usługowej. Bez podjęcia tych kroków i bez zabezpieczenia powyższych funkcji przez Kupującego (czyli bez aktywnego udziału Kupującego) nie byłoby, bowiem, możliwe podjęcie przez Nabywcę działalności obejmującej najem powierzchni w Budynkach.

6. Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji

Zasadniczo, polityka grupy kapitałowej Zbywcy zakłada, że po zrealizowaniu projektu deweloperskiego spółki projektowe (takie jak Zbywca):

- mogą zostać zlikwidowane (ponieważ zrealizowały projekt, do którego zostały powołane i ich dalsza działalność nie jest już konieczna);

- mogą zostać wykorzystane do realizacji kolejnych inwestycji (tj. do realizacji kolejnych projektów deweloperskich);

- mogą funkcjonować w ramach grupy kapitałowej jako spółki zapewniające finansowanie dla innych podmiotów z grupy.

Wnioskodawcy wskazują również, że złożą w akcie notarialnym umowy sprzedaży Nieruchomości oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem VAT i tym samym zrezygnują z zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w zakresie w jakim będzie to miało zastosowanie.

Pismem z 27 listopada 2023 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

  1. W zakresie pytań nr 1 oraz nr 2 Wezwania Wnioskodawcy wskazują jak następuje:

Zdaniem Wnioskodawców do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług, budowli lub ich części tj.:

  a) drogi - do pierwszego zasiedlenia w części, w jakiej droga znajduje się na działkach … doszło z dniem dopuszczenia do użytkowania Hali A na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w … z dnia 2.07.2021 r. Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawców, pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a sprzedażą minął okres dłuższy niż dwa lata.

Z kolei w części, w jakiej droga znajduje na działkach … do jej pierwszego zasiedlenia doszło z dniem wydania decyzji zmieniającej pozwolenie na użytkowanie z dnia 14 marca 2022 r. poprzez udzielenie pozwolenia na użytkowanie Hali B wraz z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną, tj. w dniu 31 maja 2022 r. Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawców pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a sprzedażą nie minął okres dłuższy niż dwa lata.

  b) ogrodzenia - do pierwszego zasiedlenia w części, w jakiej ogrodzenie znajduje się na działkach … doszło z dniem dopuszczenia do użytkowania Hali A na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w … z dnia 2.07.2021 r. Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawców pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a sprzedażą minął okres dłuższy niż dwa lata.

Z kolei w części, w jakiej ogrodzenie znajduje się na działkach … doszło z dniem wydania decyzji zmieniającej pozwolenie na użytkowanie z dnia 14 marca 2022 r. poprzez udzielenie pozwolenia na użytkowanie Hali B wraz z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną tj. w dniu 31 maja 2022 r. Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawców pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a sprzedażą nie minął okres dłuższy niż dwa lata.

  c) wiaty rowerowej - do pierwszego zasiedlenia w części, w jakiej wiata rowerowa znajduje się na działkach … doszło z dniem dopuszczenia do użytkowania Hali A na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w … z dnia 2.07.2021 r. Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawców pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a sprzedażą minął okres dłuższy niż dwa lata.

Z kolei w części, w jakiej wiata rowerowa znajduje się na działkach … doszło z dniem wydania decyzji zmieniającej pozwolenie na użytkowanie z dnia 14 marca 2022 r. poprzez udzielenie pozwolenia na użytkowanie Hali B wraz z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną tj. w dniu 31 maja 2022 r. Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawców pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a sprzedażą nie minął okres dłuższy niż dwa lata.

  d) zbiornika retencyjnego - do pierwszego zasiedlenia doszło z dniem wydania decyzji zmieniającej pozwolenie na użytkowanie z dnia 14 marca 2022 r. poprzez udzielenie pozwolenia na użytkowanie Hali B wraz z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną tj. w dniu 31 maja 2022 r. Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawców pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a sprzedażą nie minął okres dłuższy niż dwa lata.

  e) fundamentów zbiornika przeciwpożarowego - do pierwszego zasiedlenia doszło z dniem wydania decyzji zmieniającej pozwolenie na użytkowanie z dnia 14 marca 2022 r. poprzez udzielenie pozwolenia na użytkowanie Hali B wraz z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną tj. w dniu 31 maja 2022 r. Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawców pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a sprzedażą nie minął okres dłuższy niż dwa lata.

   f) skarpy - do pierwszego zasiedlenia w części, w jakiej skarpy znajdują się na działkach … doszło z dniem dopuszczenia do użytkowania Hali A na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w … z dnia 2.07.2021 r. Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawców pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a sprzedażą minął okres dłuższy niż dwa lata.

Z kolei w części, w jakiej skarpy znajdują się na działce …, doszło z dniem wydania decyzji zmieniającej pozwolenie na użytkowanie z dnia 14 marca 2022 r. poprzez udzielenie pozwolenia na użytkowanie Hali B wraz z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną tj. w dniu 31 maja 2022 r. Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawców pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a sprzedażą nie minął okres dłuższy niż dwa lata.

  g) schodów terenowych - do pierwszego zasiedlenia w części, w jakiej schody terenowe znajdują się na działkach … doszło z dniem dopuszczenia do użytkowania Hali A na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w … z dnia 2.07.2021 r. Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawców pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a sprzedażą minął okres dłuższy niż dwa lata.

Z kolei w części, w jakiej schody terenowe znajdują się na działkach … doszło z dniem wydania decyzji zmieniającej pozwolenie na użytkowanie z dnia 14 marca 2022 r. poprzez udzielenie pozwolenia na użytkowanie Hali B wraz z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną tj. w dniu 31 maja 2022 r. Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawców pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a sprzedażą nie minął okres dłuższy niż dwa lata.

  h) palarni - do pierwszego zasiedlenia w części, w jakiej palarnie znajdują się na działkach … doszło z dniem dopuszczenia do użytkowania Hali A na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w … z dnia 2.07.2021 r. Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawców pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a sprzedażą minął okres dłuższy niż dwa lata.

Z kolei w części, w jakiej palarnie znajdują się na działce … doszło z dniem wydania decyzji zmieniającej pozwolenie na użytkowanie z dnia 14 marca 2022 r. poprzez udzielenie pozwolenia na użytkowanie Hali B wraz z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną tj. w dniu 31 maja 2022 r. Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawców pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a sprzedażą nie minął okres dłuższy niż dwa lata.

   i) instalacji zewnętrznych wodociągowych, kanalizacji sanitarnej wraz z przepompowniami, kanalizacji deszczowej wraz ze zbiornikami retencyjnymi, teletechnicznych, gazowych, energetycznych - do pierwszego zasiedlenia w części, w jakiej instalacje zewnętrzne wodociągowe, kanalizacji sanitarnej wraz z przepompowniami, kanalizacji deszczowej wraz ze zbiornikami retencyjnymi, teletechnicznych, gazowych, energetycznych znajdują się na działkach … doszło z dniem dopuszczenia do użytkowania Hali A na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w … z dnia 2.07.2021 r. Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawców pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a sprzedażą minął okres dłuższy niż dwa lata.

    j) murów oporowych - do pierwszego zasiedlenia w części, w jakiej mury oporowe znajdują się na działce … doszło z dniem dopuszczenia do użytkowania Hali A na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w … z dnia 2.07.2021 r. Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawców pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a sprzedażą minął okres dłuższy niż dwa lata.

Z kolei w części, w jakiej mury oporowe znajdują się na działce … doszło z dniem wydania decyzji zmieniającej pozwolenie na użytkowanie z dnia 14 marca 2022 r. poprzez udzielenie pozwolenia na użytkowanie Hali B wraz z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną tj. w dniu 31 maja 2022 r. Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawców pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a sprzedażą nie minął okres dłuższy niż dwa lata.

Jednocześnie, Wnioskodawcy wskazują, że instalacje zewnętrzne wodociągowe, kanalizacji sanitarnej wraz z przepompowniami, kanalizacji deszczowej wraz ze zbiornikami retencyjnymi, teletechniczne, gazowe, energetyczne przedstawione pierwotnie we Wniosku jako budowle, są w rzeczywistości urządzeniami budowlanymi.

  2. W zakresie pytania nr 3 Wezwania, Wnioskodawcy wskazują, że w odniesieniu do ww. budowli lub ich części Zbywca nie ponosił wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynku/budowli, w stosunku, do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i stanowiły one, co najmniej 30% wartości początkowej budynku/budowli.

  3. W zakresie pytania nr 4 Wezwania, Wnioskodawcy, że z uwagi na zakwalifikowanie naniesień znajdujących się na działce … jako budowli, działka ta jest w rzeczywistości działką zabudowaną.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy modyfikują zdanie wskazane przez Organ do uzupełnienia w następujący sposób: „Działka o numerze … wchodząca w skład Gruntu 2 jest zabudowana.

  4. W zakresie pytania nr 5 Wezwania, Wnioskodawcy wskazują, że Zbywca nie poniósł wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynku/budowli, w stosunku, do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej budynku/budowli. Konsekwentnie, Wnioskodawcy pragną wskazać, że pytania zawarte w podpunktach b)-d) pytania nr 5 Wezwania są bezprzedmiotowe z uwagi na brak wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynku/budowli, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej budynku/budowli.

  5. W zakresie pytania nr 6 Wezwania, Wnioskodawcy wskazują jednoznacznie, że w zakresie gruntu objętego Transakcją, przedmiotem umowy sprzedaży będzie prawo jego wieczystego użytkowania (opisanego we Wniosku jako Grunt 1 oraz Grunt 2).

  6. W zakresie pytania nr 7 Wezwania, Wnioskodawcy wskazują, że poza wskazanymi we wniosku Budynkiem i Budowlami (oraz urządzeniami budowlanymi sklasyfikowanymi pierwotnie jako Budowle, natomiast w ramach odpowiedzi sklasyfikowane poprawnie) na Gruntach mogą znajdować się obiekty małej architektury lub urządzenia budowlane, których istnienie nie powinno wpływać na kwalifikację podatkową Transakcji. Według wiedzy Wnioskodawców na Gruntach nie znajdują się inne obiekty klasyfikowane jako budynki, budowle lub ich części, których istnienie na Gruntach mogłoby wpływać na kwalifikację podatkową Transakcji.

  7. W zakresie pytania nr 8 Wezwania, z uwagi na wskazanie w odpowiedzi na pytanie nr 6 Wezwania, że przedmiotem umowy sprzedaży będzie prawo wieczystego użytkowania gruntu, Wnioskodawcy przedstawiają poniżej zaktualizowaną tabelę z klasyfikacją będących przedmiotem sprzedaży znajdujących się na opisanych we wniosku działkach naniesień z uwzględnieniem przepisów ustawy Prawo budowlane oraz Kodeks cywilny, tj. ze wskazaniem czy dany obiekt stanowi budynek, część budynku, budowlę, czy inne naniesienia niezwiązane z budynkami

Wnioskodawcy pragną wskazać, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości miała już miejsce w dniu 26 września 2023 r. i w związku z tym przedmiotem Wniosku jest obecnie (według stanu na dzień niniejszej odpowiedzi) zaistniały stan faktyczny.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

  1. Czy sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT?

  2. Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji:

 a. w zakresie, w jakim od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości (w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT) do dnia Transakcji upłyną dwa lata - będzie podlegała fakultatywnemu zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?

 b. w zakresie, w jakim od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości (w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT) do dnia Transakcji nie upłyną dwa lata - będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?

 c. w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości obejmuje niezabudowaną działkę budowlaną … wchodzącą w skład Gruntu 2 - będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT? (W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że z uwagi na zakwalifikowanie naniesień znajdujących się na działce …do budowli, działka ta jest w rzeczywistości działką zabudowaną)

  3. Czy w związku ze złożeniem przez Zbywcę i Nabywcę w akcie notarialnym dokumentującym Transakcję zgodnego oświadczenia na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT?

  4. Czy po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej dokonanie Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT)?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1. Sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, i w konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT.

2. Dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji:

 a. w zakresie, w jakim od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości (w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT) do dnia Transakcji upłyną dwa lata - będzie podlegała fakultatywnemu zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT;

 b. w zakresie, w jakim od pierwszego zasiedlenia Nieruchomości (w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT) do dnia Transakcji nie upłyną dwa lata - będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?;

 c. W piśmie z 27 listopada 2023 r. wskazano, że stanowisko Wnioskodawców w zakresie podatkowego traktowania dostawy działki … jest następujące:

Zdaniem Wnioskodawców do pierwszego zasiedlenia budowli znajdujących się na działce … doszło z dniem dopuszczenia do użytkowania Hali A na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w … z dnia 2.07.2021 r.

Konsekwentnie, zdaniem Wnioskodawców pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budowli lub ich części a sprzedażą minął okres dłuższy niż dwa lata. Tym samym, dostawa działki … powinna podlegać fakultatywnemu zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z którego Wnioskodawcy mogli zrezygnować składając oświadczenie na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 w akcie notarialnym dokumentującym Transakcję.”

3. W związku ze złożeniem przez Zbywcę i Nabywcę w akcie notarialnym dokumentującym Transakcję zgodnego oświadczenia na warunkach określonych w art. 43 ust. 10 oraz art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, Transakcja będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT.

4. Po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury dokumentującej dokonanie Transakcji, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT), oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT).

Uzasadnienie

Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji

Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują   wydanie interpretacji we wniosku wspólnym.

Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1:

W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary - w myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zatem, w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa - czynność ta nie podlega przepisom ustawy o VAT.

Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych - tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09).

Strony pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności:

 i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

   i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności;

   ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy:

 i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

  a. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;

  b. umowy o zarządzanie nieruchomością;

  c. umowy zarządzania aktywami;

  d. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...)

Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Strony elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: Grunt, Budynek i Budowle, prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa oraz niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością (dotyczące praw własności intelektualnej oraz gwarancji i zabezpieczeń, itd.).

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte (a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania na nabycie Nieruchomości i  finansowanie budowy Budynków i Budowli wraz z przynależnościami (b) umowa o zarządzenie nieruchomością, czy też (c) umowy zarządzania aktywami.

Zdaniem Stron, na kwalifikację Transakcji jako pozostającej poza zakresem definicji przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT nie będzie w żaden sposób wpływał fakt rozważanego zawarcia przez poprzedniego zarządcę Nieruchomości (będącego stroną Umowy o Zarządzanie Nieruchomością ze Zbywcą) oraz nowego zarządcę Nieruchomości (będącego stroną nowej umowy o zarządzanie Nieruchomością zawartej z Nabywcą) umowy współpracy w zakresie rozliczenia należności od najemców, mediów oraz przekazania niezbędnych do zarządzania Nieruchomością dokumentów.

W świetle Objaśnień: „za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.”

W konsekwencji, Strony pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, Przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które zasadniczo przechodzą z mocy prawa. Do Przedmiotu Transakcji nie wejdzie żaden z czterech dodatkowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Stron, jednoznacznie wskazuje na to, że Przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Zbywcę), ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić działalności gospodarczej polegającej na inwestowaniu w wynajęte nieruchomości komercyjne i zwiększaniu ich wartości poprzez aktywne zarządzanie tymi nieruchomościami. Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny. Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Nabywcę o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynków, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkami, jego obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będzie on mógł służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

O ile docelowo Budynki będą stanowić pewną całość architektoniczno-budowlaną łącznie z towarzyszącą im infrastrukturą faktyczną i prawną, to nie jest (ani nie będzie) ona przeznaczona do realizacji zadań gospodarczych w istniejącym przedsiębiorstwie, ale do oddania w najem, a następnie - do sprzedaży. Tym samym nie mógłby on zarazem stanowić niezależnego przedsiębiorstwa / jego zorganizowanej części, samodzielnie realizujących te zadania.

W celu wyjaśnienia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować. Jeden z przykładów wskazuje, że w przypadku gdy zbywca prowadzący głównie działalność deweloperską wybudował nieruchomość, a nabywca nieruchomości prowadzi działalność polegającą na wynajmie nieruchomości, to brak jest możliwości stwierdzenia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, z uwagi na fakt, że nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności zbywcy (przedmioty działalności zbywcy i nabywcy są różne).

Przedmiot transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części również ze względu na brak kontynuowania działalności Zbywcy przez Nabywcę. Nabywca bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Zbywca, który to nabył i skomercjalizował Nieruchomość przede wszystkim w celu jej sprzedaży, nie zaś komercyjnego jej wynajmu.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 listopada 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 14 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.721.2018.3.KBR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR, interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 stycznia 2019 r. o sygnaturze 0114-KDIP4.4012.688.2018.2.KM, interpretacja indywidualna z dnia 29 czerwca 2020 r., sygn.  0114- KDIP4-2.4012.198.2020.3.KS, interpretacja indywidualna z 3 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM, interpretacja indywidualna z 10 sierpnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG czy też interpretacja indywidualna z 14 września 2021, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.528.2021.3.DS).

Biorąc powyższe pod uwagę, przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Zbywcę nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2

Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntów wraz z posadowionymi na nich Budynkami i infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W przypadku dostawy nieruchomości, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a Ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, przy procesie realizacji inwestycji Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, działki o numerach … wchodzące w skład Gruntów zabudowane są Halą A, Halą B, Portiernią, Pompownią oraz dodatkowo Budowlami, przy czym wszystkie te działki są jednocześnie objęte decyzją nr … o warunkach zabudowy, częściowo ustalono funkcję zabudowy jako zabudowę produkcyjną, usługową wraz z obiektami infrastruktury technicznej lub miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu terenu jako droga publiczna - ulica zbiorcza z trasą tramwajową.

Tym samym, dostawa ww. działek Gruntów wchodzących w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT i będzie dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na Gruntach.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

 (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

- wybudowaniu, lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tym kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych). Mając na uwadze powyższe, w ocenie Stron uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia części Budynków i służących mu Budowli doszło

- w maju/czerwcu 2021 r., w zakresie Hali A wraz z Pompownią i Portiernią i służących im Budowli;

- w lutym i marcu 2022 r. w zakresie Hali B i służących jej Budowli;

czyli w momencie przekazania pierwszych powierzchni w Budynkach najemcom w ramach zawartych umów najmu, gdyż wcześniej Zbywca nie używał do żadnej własnej działalności.

Jednocześnie Strony zwracają uwagę, że jeśli nawet na moment transakcji będą istniały powierzchnie użytkowe Budynków, które co do zasady są przeznaczone do celów najmu, przy czym na moment Transakcji nie zostaną one wydane najemcom w ramach zawartych umów najmu, to przed dniem Transakcji nie będą one jeszcze podlegać pierwszemu zasiedleniu.

Tytułem uzupełnienia, warto przy tym zaznaczyć, iż nawet gdyby uznać, iż Budowle będące przedmiotem Transakcji czy też powierzchnie techniczne Budynków nie podlegają pierwszemu zasiedleniu wraz z rozpoczęciem przez Zbywcę działalności polegającej na najmie Budynków, konkluzja taka nie wpływałaby efektywnie na powyższy sposób opodatkowania Transakcji. W dalszym bowiem ciągu te części Budynków/Budowli nie korzystałyby ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (jako niepodlegające jeszcze pierwszemu zasiedleniu).

Wnioskodawcy pragną również zauważyć, iż w analizowanej sytuacji nie będzie również miało zastosowania zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

         - w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

         - dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywający był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z przedmiotową inwestycją.

W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku. Stałoby to bowiem w sprzeczności z postanowieniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit a) ustawy o VAT.

Podsumowując,

  a. dostawa działki …powinna podlegać obowiązkowemu opodatkowaniu VAT jako dostawa niezabudowanej działki budowlanej; (stanowisko nieaktualne, z uwagi na zmianę opisu stanu faktycznego)

  b. w zakresie Hali A wraz z Pompownią i Portiernią i służących im Budowli, z uwagi na zamknięcie Transakcji po upływie dwóch lat od wydania pierwszych powierzchni najemcom, to Transakcja w tym zakresie będzie spełniała warunki zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT;

  c. w zakresie Hali B i służących jej Budowli jeżeli do zamknięcia Transakcji dojdzie przed upływem dwóch lat od wydania pierwszych powierzchni najemcom, to Transakcja nie będzie spełniać warunków zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ w odniesieniu do wchodzącego w skład Nieruchomości Budynku przed dniem Transakcji (i) bądź to nie dojdzie jeszcze w ogóle do pierwszego zasiedlenia, (ii) bądź - z uwagi na spodziewaną datę Transakcji (tj. nie później niż do końca III kwartału 2023 r.) - od momentu pierwszego zasiedlenia poszczególnych części Hali B i służących jej Budowli do planowanej daty Transakcji nie upłynie jeszcze okres 2 lat.

Ponadto, do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 i 10a ustawy o VAT.

3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3

Jak wskazano w opisie stanu faktycznego, w takim zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości podlegać będzie na datę zawarcia planowanej umowy sprzedaży zwolnieniu od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Zbywca i Nabywca zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia Zbywcy i Nabywcy, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

W konsekwencji, nawet w przypadku zakwalifikowania jakiejkolwiek części Transakcji jako dostawy budynku / budowli podlegającej fakultatywnemu zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, złożenie ww. oświadczenia przez Wnioskodawców spowoduje, że całość Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

4. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 4

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz niespełnieniu przesłanek do zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości w całości będzie opodatkowana VAT, wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 ustawy o VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego zawartym we Wniosku, Nabywca na dzień Transakcji będzie zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny. Ponadto, Nabywca planuje nabyć Nieruchomość (Grunty oraz własność budynków, budowli lub ich części znajdujące się na Gruntach) z zamiarem ich wykorzystania do działalności opodatkowanej VAT. W szczególności, zamiarem Nabywcę jest prowadzenie działalności komercyjnej polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej (obecnie na poziomie 23%). Nieruchomość będzie po Transakcji wynajmowana przez Nabywcę. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości będzie związane z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT. W świetle powyższego, przy dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.

Ocena stanowiska

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT,

opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy,

przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i pkt 7 ustawy,

przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

-oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

-zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Należy zauważyć, że użytkowanie wieczyste stanowi wprawdzie prawo do rzeczy cudzej, ale daje użytkownikowi wieczystemu uprawnienia do dysponowania rzeczą w sposób zbliżony do właściciela.

Jak wynika z powyższego, zarówno sprzedaż prawa użytkowania wieczystego, jak również oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak stanowi art. 8 ust. 1 ustawy,

przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy,

przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Regulacje art. 6 ustawy wskazują na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy. Są tu wymienione te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te – chociaż można je zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów czy też odpłatne świadczenie usług – nie podlegają opodatkowaniu.

Ustawodawca nie zdefiniował, co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”. Uwzględniając zakres przedmiotowy ustawy, „transakcję zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego (aportu).

Stosownie do przepisu art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Pod pojęciem działalności gospodarczej, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy, rozumie się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, winien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy nie definiują terminu „przedsiębiorstwo”. Z tej przyczyny, dla celów określenia zakresu pojęcia „przedsiębiorstwo” należy odwołać się do art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.) – zwanej dalej Kodeksem cywilnym – który to przepis stanowi, że

przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

 1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);

 2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;

 3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;

 4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;

 5) koncesje, licencje i zezwolenia;

 6) patenty i inne prawa własności przemysłowej;

 7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;

 8) tajemnice przedsiębiorstwa;

 9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie natomiast z art. 55² Kodeksu cywilnego,

czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Należy zauważyć, że powyższa definicja opisuje przedsiębiorstwo w ujęciu przedmiotowym, jako zespół niematerialnych i materialnych składników stanowiący przedmiot prawa w szerokim znaczeniu. Użyte w ww. przepisie określenie „w szczególności” wskazuje jedynie na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w jego skład mogą wchodzić inne elementy, niewymienione w tym artykule, a z drugiej, brak któregoś z tych elementów nie pozbawia zespołu rzeczy i praw przymiotu przedsiębiorstwa.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi jednak stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Jak stanowi przepis art. 2 pkt 27e ustawy,

przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle tej definicji zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby stanowiła ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej. Ocena ta musi być dokonana według podstawowego kryterium, tj. ustalenia, jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie całość). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa powinny być w szczególności aktywa obrotowe, ale także czynnik ludzki (pracowniczy).

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Zatem, aby w rozumieniu przepisów podatkowych, określony zespół składników majątkowych mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa, tj. na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość. Przesłanki takiego wyodrębnienia są spełnione w sytuacji organizacyjnego wyodrębnienia w wewnętrznej strukturze przedsiębiorstwa oraz ewidencjonowania zdarzeń gospodarczych w sposób pozwalający na przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań związanych z tą częścią przedsiębiorstwa.

Jednocześnie zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna być gospodarczo samodzielna, zanim dojdzie do transakcji zbycia. Wydzielona jednostka jeszcze przed jej zbyciem powinna uzyskać samodzielność gospodarczą i realizować ją w praktyce. Skutki prawne po stronie zbywcy nie powinny bowiem zależeć od zdarzeń przyszłych i niepewnych (samodzielne realizowanie zadań gospodarczych) powstałych już w innym podmiocie (u nabywcy).

Podsumowując, na gruncie ustawy mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

- istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

- zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

- składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

- zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zatem dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi jego zorganizowaną część, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część przedsiębiorstwa jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Trzeba zaznaczyć, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład części przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanym przedsiębiorstwie lub jego zorganizowanej części zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Zakres powyższego wyłączenia z zakresu opodatkowania zdefiniował w wyrokach Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W wyroku z dnia 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Natomiast w wyroku C-444/10 z dnia 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy. W tym zakresie Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Trybunał rozpatrujący sprawę uznał, że przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu wspólnotowych regulacji VAT wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Nieruchomość nie jest wyodrębniona funkcjonalnie od innych rodzajów działalności Zbywcy, gdyż poza pozycjami bilansu o charakterze finansowym, Nieruchomość stanowi jedyne aktywo Zbywcy.

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

         - Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntów oraz prawo własności Budynków i Budowli oraz urządzeń budowalnych na trwałe związanych z Gruntami);

         - prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkami (jak również - potencjalnie - z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynków);

         - prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynków (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja);

         - prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji podmiotu dominującego i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

         - wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

         - autorskie prawa majątkowe do dokumentacji obejmującej m.in. projekty koncepcyjne Budynków przygotowane przez właściwe podmioty i sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem niniejszego wniosku (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji), oraz prawa własności nośników (takich jak materiały, rejestry czy też pliki), zawierających ww. dokumentację;

         - prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi ze wzniesieniem na Nieruchomości Budynków i Budowli, robotami budowlanymi prowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości, w tym prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót np. kaucja na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji / rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (o ile takie występują) oraz prawa związane z odpowiedzialnością twórców dokumentacji obejmującej m.in. projekt koncepcyjny Budynków z tytułu gwarancji jakości i rękojmi;

         - dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca w szczególności oryginały wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości i procesu budowlanego Budynków, oryginały umów o roboty budowlane, karty gwarancyjne, projekty, instrukcje obsługi urządzeń mieszczących się w Budynkach, instrukcje BHP dla Budynków, instrukcje systemu przeciwpożarowego, książkę obiektu budowlanego, wszystkie karty dostępu i klucze do Budynków, kody do systemu zarządzania budynkiem (jeśli dotyczy) i oryginał świadectwa efektywności energetycznej;

         - znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i finansowa dotycząca przedmiotu Transakcji:

         - wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych;

         - dokumentacja finansowa i księgowa niezbędna do dalszej eksploatacji Nieruchomości i rozliczenia kosztów operacyjnych Nieruchomości z najemcami;

         - projekty koncepcyjne, projekty przetargowe, projekty budowlane, projekty wykonawcze dla Budynków i Budowli obsługujących Nieruchomość, rysunki i opisy niezbędne do wykonania Budynków, dokumentację powykonawczą Budynków (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) oraz dokumentację techniczną i koncepcje instalacji wraz z koncepcjami punktów przyłączenia (terminali) właściwych sieci wyszczególnionych dla Budynków (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) , wymagane na podstawie odpowiednich przepisów;

         - pozwolenia administracyjne związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

        - praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych i Umów na Dostawę Mediów. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty Umowy o Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);

        - praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;

        - oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Zbywcy (lub jego część);

        - praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

        - dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

        - praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

        - praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności - w szczególności – z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

        - praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

        - praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców lub kaucji na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji/rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (jeśli są), o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

        - praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

        - koncesji, licencji i zezwoleń innych niż wskazane powyżej;

        - patentów i innych praw własności przemysłowej;

        - majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych innych niż wskazane powyżej;

        - tajemnicy przedsiębiorstwa obejmującej know-how Zbywcy związany z komercjalizacją budynku.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we Wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek, ani innych umów, czy instrumentów służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Dodatkowo Państwo wskazują co następuje:

         - Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomość stanowi kluczowe aktywo Zbywcy, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz - przejściowo - wynajem powierzchni) stanowić będzie główne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy.

         - Umowa o Zarządzanie Nieruchomością: Planowane jest, że Umowa o Zarządzenie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Zbywca.

         - Umowa współpracy pomiędzy poprzednim a nowym zarządcą Nieruchomości: Jednocześnie, Strony wskazują że po zawarciu przez Nabywcę nowej umowy o zarządzanie nieruchomością rozważane jest zawarcie umowy współpracy pomiędzy nowym zarządcą będącym stroną umowy o zarządzanie Nieruchomością z Nabywcą, a starym zarządcą będącym stroną rozwiązanej umowy o zarządzanie Nieruchomością zawartej w przeszłości ze Zbywcą. Umowa o współpracy pomiędzy poprzednim a nowym zarządcą miałaby w szczególności doprecyzowywać zasady współpracy w zakresie przekazania dokumentów niezbędnych do zarządzania Nieruchomością oraz w zakresie rozliczenia opłat serwisowych, należności z tytułu czynszów, opłat za media zgodnie z ustaleniami Stron poczynionymi w ramach Transakcji. W efekcie powyższej współpracy nie zostanie zawarta jakakolwiek umowa pomiędzy Zbywcą a nowym zarządcą Nieruchomości, jak również pomiędzy Nabywcą a poprzednim zarządcą Nieruchomości.

         - Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów, Umów Serwisowych i Umowy o Zarządzanie z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami).

         - Brak przejścia zakładu pracy: Zbywca nie zatrudnia pracowników.

W przedmiotowej sprawie wątpliwości Zainteresowanych w pierwszej kolejności dotyczą uznania przedmiotu Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że Państwo (Kupujący) nie nabędą wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego tworzą przedsiębiorstwo, ponieważ w ramach transakcji nie dojdzie do zbycia: praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych i Umów na Dostawę Mediów; praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy; oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Zbywcy (lub jego część); praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg); dokumentacji prawnej i księgowej, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy; praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank; praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności - w szczególności – z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji); praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych; praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców lub kaucji na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji/rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (jeśli są), o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji; praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością; koncesji, licencji i zezwoleń innych niż wskazane powyżej; patentów i innych praw własności przemysłowej; majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych innych niż wskazane powyżej, tajemnicy przedsiębiorstwa obejmującej know-how Zbywcy związany z komercjalizacją budynku.

Tym samym, przedmiotu opisanej we wniosku transakcji nie można uznać za zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych stanowiący przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W konsekwencji transakcja ta nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy.

Należy zaznaczyć, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Przy czym, jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy, organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy – muszą one stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u Zbywcy. Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą zatem składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich, by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług okolicznością determinującą możliwość wyłączenia, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, stosowania przepisów ustawy do czynności zbycia określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych, jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Zespół składników materialnych i niematerialnych obejmować powinien elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem przepisy ustawy nie miały zastosowania do zbywanego mienia, musi ono obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w jego skład muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Jak wskazano we wniosku, Nieruchomość nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Nieruchomość nie jest wyodrębniona funkcjonalnie od innych rodzajów działalności Zbywcy, gdyż poza pozycjami bilansu o charakterze finansowym, Nieruchomość stanowi jedyne aktywo Zbywcy.

W związku z powyższym przedmiot Transakcji sprzedaży nie będzie stanowił zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zatem w analizowanej sprawie przepis art. 6 pkt 1 ustawy nie będzie miał zastosowania, w związku z czym planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą także kwestii zwolnienia dostawy Nieruchomości z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części zwolnienie od podatku przysługuje na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Stosownie do treści art. 2 pkt 14 ustawy,

ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z nich.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

 a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

 b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budynek, budowla. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane,

ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W myśl art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane,

ilekroć w ustawie jest mowa o budowli - należy przez to rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Stosownie do art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane,

ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie liniowym - należy przez to rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego.

Art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane stanowi, że

ilekroć w ustawie jest mowa o urządzeniach budowlanych - należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z tym budynkiem/budowlą, z którym/którą są powiązane, a tym samym należy zwolnić od podatku lub przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne.

W opisie sprawy we wniosku wskazali Państwo, że w momencie sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomość obejmować będzie:

         - Prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1. Działki o numerach … wchodzące w skład Gruntu 1 zabudowane są Halą A oraz dodatkowo Budowlami, zaś na działkach o numerach … oraz …wchodzących w skład Gruntu 1 znajdują się Hala B oraz Pompownia oraz dodatkowo Budowle. Na działce o numerze … znajduje się również część Portierni oraz dodatkowo Budowle.

         - Prawo użytkowania wieczystego Gruntu 2. Działki o numerach … oraz… wchodzące w skład Gruntu 2 zabudowane są Halą A oraz dodatkowo Budowlami, zaś na działce o numerze … znajduje się również część Portierni oraz dodatkowo Budowle. Działka o numerze … wchodząca w skład Gruntu 2 jest zabudowana.

W piśmie z 27 listopada 2023 r. przedstawili Państwo zaktualizowana tabelę z klasyfikacją będących przedmiotem sprzedaży znajdujących się na opisanych we wniosku działkach naniesień.

Ponadto wskazali Państwo, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości miała już miejsce w dniu 26 września 2023 r. W zakresie Hali A wraz z Pompownią i Portiernią, która została oddana pierwszym Najemcom w maju i czerwcu 2021 r. od jego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT do dnia zamknięcia Transakcji, upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Z kolei w stosunku do Hali B wraz z Budowlami i infrastrukturą towarzyszącą, która została oddana pierwszym Najemcom w lutym i marcu 2022 r. od jej pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT do dnia zamknięcia Transakcji, nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

Zbywca nie poniósł wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budynku/budowli, w stosunku, do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i stanowiły one co najmniej 30% wartości początkowej budynku/budowli.

Prawo użytkowania wieczystego działek wchodzących w skład Gruntów zostało pierwotnie nabyte przez Zbywcę na podstawie umów sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zawartych dnia 15.12.2020 r. Transakcja ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zbywca nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa Hali A wraz z Pompownią i Portiernią nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Hali A wraz z Pompownią i Portiernią upłynął okres ponad 2 lat. Dostawa Hali A wraz z Pompownią i Portiernią korzysta więc ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż zostały spełnione warunki do jego zastosowania wynikające z tego przepisu.

Również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy korzysta dostawa budowli tj.:

- drogi posadowionej na działkach nr …

- ogrodzenia posadowionego na działkach …

- wiaty rowerowej posadowionej na działkach …

- skarpy posadowionej na działkach …

- schodów terenowych posadowionych na działkach …

- palarni posadowionej na działkach …

- murów oporowych posadowionych na działce …

- ylon posadowiony na fundamencie na działce …

gdyż do pierwszego zasiedlenia budowli lub ich części doszło 2 lipca 2021 r., a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą minął okres dłuższy niż 2 lata.

Ze zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, korzysta także dostawa urządzeń budowlanych związanych z dostawą Hali A wraz z Pompownią i Portiernią oraz ww. budowlami.

Z uwagi na to, że planowana transakcja dostawy Hali A wraz z Pompownią i Portiernią oraz ww. budowli korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Natomiast dostawa Hali B nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ została oddana pierwszym Najemcom w lutym i marcu 2022 r. od jej pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy do dnia zamknięcia Transakcji, nie upłynął okres dłuższy niż dwa lata.

Także ze zwolnienia na podstawie art.43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie będzie korzystała dostawa budowli tj.

- drogi posadowionej na działkach nr …

- ogrodzenia posadowionego na działce …

- wiaty rowerowej posadowionej na działkach …

- zbiornika retencyjnego posadowionego na działkach …

- fundamentów zbiornika przeciwpożarowego posadowionego na działce …

- skarpy posadowionej na działce …

- schodów terenowych posadowionych na działkach …,

- palarni posadowionej na działce …,

- murów oporowych posadowionych na działce …

gdyż do pierwszego zasiedlenia budowli lub ich części doszło 31 maja 2022 r., a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą nie minął okres dłuższy niż 2 lata.

Ze zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, nie korzysta również dostawa urządzeń budowlanych związanych z dostawą Hali B oraz ww. budowlami.

Dostawa Hali B wraz z ww. Budowlami nie będzie korzystała również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż Zbywca dokonał odliczenia podatku naliczonego VAT przy realizowaniu inwestycji polegającej na budowie hali B. Ponadto Zbywca nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z opodatkowania VAT. Dostawa Hali B wraz z ww. Budowlami będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały Budynki lub Budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego,

w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki lub budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku, również sprzedaż gruntu lub zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu będą korzystały ze zwolnienia od podatku.

Z uwagi na to, że planowana transakcja dostawy Hali A wraz z Pompownią i Portiernią oraz z Budowlami będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10, to w konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym związane są ww. Budynki i Budowle, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast planowana transakcja dostawy Hali B wraz z Budowlami będzie opodatkowana właściwą stawką podatku, to także zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym związane są ww. Budynki i Budowle, będą opodatkowane właściwą stawką podatku.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości w dalszej kolejności dotyczą możliwości rezygnacji ze zwolnienia od podatku oraz złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, i wyborze opodatkowania dostawy Budynków i Budowli.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy,

podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2) złożą:

a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

       - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy,

oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3) adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Państwo i Sprzedający) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą w odpowiednim czasie zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

Stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 3 jest zatem prawidłowe.

Odnosząc się natomiast do Państwa wątpliwości dotyczących prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Sprzedającego dokumentującej nabycie przedmiotu transakcji stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy,

w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy,

kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a) nabycia towarów i usług,

b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 87 ust. 1 ustawy,

w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT,

nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy,

obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że nabycie Nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (magazynowe i biurowe) powierzchni w znajdującym się na Gruntach Budynkach, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca (Państwo) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT.

W konsekwencji, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący (Państwo) jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości. W przypadku, gdy kwota podatku naliczonego w okresie rozliczeniowym będzie wyższa niż kwota podatku należnego, będą Państwo uprawnieni do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Ocena prawna Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (pytania) Zainteresowanych. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które nie zostały objęte pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Państwa. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

        - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

        - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

        - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

P Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14c i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.