Nieuznanie przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część i w konsekwencji podleganie tej Transakcji opodatkowaniu podatkiem VAT, brak zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT Transakcji sprzedaży oraz prawo Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 września 2023 r. za pośrednictwem ePUAP wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• nieuznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część i w konsekwencji podlegania tej Transakcji opodatkowaniu podatkiem VAT,
• braku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT Transakcji sprzedaży,
• prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego oraz zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji.

Uzupełnili go Państwo pismem z 4 października 2023 r. (wpływ 4 października 2023 r.) oraz pismem z 24 listopada 2023 r. (wpływ 24 listopada 2023 r.)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. mbH

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

Opis zdarzenia przyszłego

Opis zdarzenia przyszłego

1)Informacje ogólne

a.A. mbH (dalej: „Kupujący” lub „Wnioskodawca”) jest spółką prawa niemieckiego, zarejestrowaną w Polsce jako czynny podatnik VAT. Kupujący prowadzi działalność w Niemczech w zakresie m.in. zarządzania funduszami inwestycyjnymi, których aktywa inwestowane są głównie w nieruchomości położone w Niemczech i za granicą.

b.Kupujący jest kapitałową spółką zarządzającą (Kapitalverwaltungsgesellschaft) działającą w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (Gesellschaft mit beschränkter Haftung-GmbH) utworzoną i zorganizowaną na podstawie prawa niemieckiego. Spółka posiada zarejestrowaną siedzibę i faktyczne miejsce zarządu w Niemczech.

c.Kupujący zarządza funduszami inwestycyjnymi o charakterze umownym, inwestującymi głównie w aktywa nieruchomościowe. Jednym z takich funduszy inwestycyjnych zarządzanych przez Kupującego jest C (dalej: „Fundusz”).

d.Tytuł prawny do aktywów przypisanych do Funduszu posiada formalnie Kupujący i to Kupujący zawiera umowy, które dotyczą Funduszu i aktywów przypisanych do Funduszu (Kupujący nabywając nieruchomości działa w imieniu własnym, ale na rachunek Funduszu).

e.B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce (dalej: „Sprzedający”). Głównym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem posiadanej nieruchomości komercyjnej, z którego osiąga większość swoich przychodów.

f.Sprzedający oraz Kupujący w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako „Strony” lub „Zainteresowani” lub „Wnioskodawcy”.

2)Przedmiot planowanej Transakcji

a.Kupujący zamierza nabyć za wynagrodzeniem od Sprzedającego zabudowaną nieruchomość gruntową położoną przy (…), opisaną szczegółowo poniżej (dalej: „Nieruchomość”, dalej w odniesieniu do transakcji nabycia Nieruchomości: „Transakcja”).

b.W ramach Transakcji Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego:

1.prawo własności nieruchomości gruntowej o łącznej powierzchni 11,6228 ha, składającej się z 27 działek o numerach: 1; 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11; 12; 13; 14; 15; 16; 17; 18; 19; 20; 21; 22; 23; 24; 25; 26 i 27, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Grunt”);

2.położone na Gruncie budynki, wraz z przynależną do nich infrastrukturą techniczną (dalej: Budynki). Budynki znajdują się na następujących działkach:

a) budynek stacji pomp na działce nr 1;

b) budynek magazynowy na działkach nr 3, 4, 5, 6, 25, 24, 23, 22, 16, 15, 14 oraz 13;

c) budynek biurowy na działce nr 15 oraz 16;

d) budynek o funkcji zbiornika na ciecz na działce nr 1;

e) budynek o funkcji technicznej na działce nr 18.

3.urządzenia budowlane oraz budowle położone na Gruncie, takie jak: drogi, chodniki, place, zbiornik na ścieki, waga samochodowa, przystanek autobusowy/wiata na rowery, sieć przeciwpożarowa, zbiornik przeciwpowodziowy, sieć wodociągowa, przyłącze wodociągowe, sieć kanalizacji z sanitarnej, sieć kanalizacyjna ze studzienkami, linia kablowa, oświetlenie zewnętrzne teren - lampy stalowe, sieć gazowa, ekrany dźwiękochłonne, ogrodzenie panelowe, zbiornik retencyjny, zbiornik groblowy (dalej: „Budowle”),

c.Grunt, Budynki oraz Budowle stanowią razem Nieruchomość.

d.Grunt wchodzący w skład Nieruchomości objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Gminy (…) z dnia 22 lipca 2008 r. nr (…), w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów położonych w rejonie miejscowości: (…), (…) i (…), opublikowana w (…) dalej: „MPZP”), zgodnie z którym klasyfikowany jest on do kategorii 1 P/U. Zgodnie z MPZP, przeznaczenie podstawowe terenów oznaczonych symbolem 1P/U to tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów.

e.W tabeli poniżej Wnioskodawca przedstawia informacje na temat naniesień, przeznaczenia, charakterystyki oraz powierzchni poszczególnych działek składających się na Nieruchomość.

Numer działki	Naniesienia (Budynki, Budowle)
1	Budynek stacji pomp, Budynek o funkcji zbiornika na ciecz; Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Sieć p. poż; Zbiornik p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Oświetlenie zewnętrzne terenu - lampy stalowe; Ekran dźwiękochłonny wys. 3,5 m (2112-932); Ogrodzenie panelowe
2	Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Zbiornik jednokomorowy na ścieki (Konin); Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Ogrodzenie panelowe
3	Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Sieć p. poż; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221) Oświetlenie zewnętrzne terenu - lampy stalowe; Ogrodzenie panelowe
4	Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Oświetlenie zewnętrzne terenu - lampy stalowe; Ogrodzenie panelowe
5	Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Ogrodzenie panelowe
6	Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Oświetlenie zewnętrzne terenu - lampy stalowe; Sieć gazowa rozdzielcza; Ogrodzenie panelowe
7	Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Sieć gazowa rozdzielcza; Ogrodzenie panelowe
8	Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Sieć gazowa rozdzielcza; Ogrodzenie panelowe
9	Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Oświetlenie zewnętrzne terenu - lampy stalowe; Ogrodzenie panelowe
10	Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Drogi i place lokalne z tłucznia Droga p. poż.; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Oświetlenie zewnętrzne terenu - lampy stalowe; Sieć gazowa rozdzielcza; Ogrodzenie panelowe
11	Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Drogi i place lokalne z tłucznia Droga p. poż.; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Sieć gazowa rozdzielcza; Ogrodzenie panelowe; Zbiornik retencyjny, groblowy
12	Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Drogi i place lokalne z tłucznia; Droga p. poż.; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Ogrodzenie panelowe; Zbiornik retencyjny, groblowy
13	Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Drogi i place lokalne z tłucznia Droga p. poż.; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Oświetlenie zewnętrzne terenu - lampy stalowe; Ogrodzenie panelowe; Zbiornik retencyjny, groblowy
14	Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Drogi i place lokalne z tłucznia Droga p. poż.; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Ogrodzenie panelowe; Zbiornik retencyjny, groblowy
15	Budynek biurowy; Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Chodnik z kostki Bauma z obrzeżami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Ogrodzenie panelowe; Zbiornik retencyjny, groblowy
16	Budynek biurowy, Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Chodniki z kostki Bauma z obrzeżami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Przyłącze wodociągowe; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Oświetlenie zewnętrzne terenu - lampy stalowe; Ogrodzenie panelowe
17	Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Chodniki z kostki Bauma z obrzeżami; Przystanek autobusowy/ wiata na rowery; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Przyłącze wodociągowe; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Oświetlenie zewnętrzne terenu - lampy stalowe; Ogrodzenie panelowe
18	Budynek o funkcji technicznej; Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Chodniki z kostki Bauma z obrzeżami; Waga samochodowa 25T; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Przyłącze wodociągowe; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Oświetlenie zewnętrzne terenu - lampy stalowe; Ogrodzenie panelowe
19	Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Ogrodzenie panelowe
20	Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Sieć gazowa rozdzielcza
21	Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221)
22	Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221)
23	Budynek magazynowy
24	Budynek magazynowy
25	Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221)
26	Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221)
27	Drogi i place lokalne z kostki Bauma wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Ogrodzenie panelowe

f.  

f)Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić bądź znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza), które w świetle ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r., poz. 682, t.j.) powinny być kwalifikowane jako urządzenia budowlane i które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw energetycznych). Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360, t.j., dalej: „Kodeks cywilny”), takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego.

g)W ramach Transakcji na Kupującego zostaną przeniesione również następujące elementy:

• prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu z 25 marca 2014 r., zawartej pomiędzy D. sp. z o.o. a E. sp. z o.o. (obecnie stronami tej umowy są następcy prawni ww. podmiotów, tj. Sprzedający – jako Wynajmujący i F. S.A. – jako Najemca), której przedmiotem jest Nieruchomość, wraz z późniejszymi aneksami do ww. umowy (dalej: „Umowa Najmu”); prawa i obowiązki wynikające z Umowy Najmu przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego;
• prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z gwarancji bankowej dostarczonej przez Najemcę wystawionej przez Bank w celu zabezpieczenia wykonania przez Najemcę zobowiązań z tytułu Umowy Najmu (dalej: „Zabezpieczenie Najmu”);
• prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu zawartej pomiędzy Sprzedającym (jako najemcą) a G. S.A. (jako wynajmującym) z dnia 1 stycznia 2019 r. dotyczącej działek gruntu nr 28, 29 i 30; umowa umożliwia zlokalizowanie na działkach należących do G. linii kablowej, będącej własnością właściciela Nieruchomości, zasilającej budynek magazynowy wybudowany na Nieruchomości; najemca jest zobowiązany do uiszczania rocznego czynszu na rzecz G.;
• majątkowe prawa własności intelektualnej do projektów budowlanych związanych z Nieruchomością, w szczególności związanych z Budynkami;
• prawa i obowiązki dotyczące wciąż pozostających w mocy gwarancji i rękojmi udzielonych w odniesieniu do Nieruchomości, w tym w szczególności Budynków i Budowli;
• dokumentacja dotycząca Nieruchomości (w tym obejmująca poza Umową Najmu - dokumenty zabezpieczeń gwarancyjnych tej umowy, umowę o roboty budowlane, kopie ksiąg prowadzonych przez zarządcę Nieruchomości w odniesieniu do Nieruchomości oraz rozliczenia opłat związanych z Nieruchomością, podręczniki lub inne instrukcje dotyczące eksploatacji lub konserwacji Budynków lub jakiejkolwiek instalacji, maszyn lub urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub obsługujących Nieruchomości, kopie / oryginały projektów budowlanych, książki obiektów budowlanych).

Natomiast w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego następujące elementy:

1.prawa i obowiązki wynikające z porozumienia z 17 lutego 2021 r. zawartego z G. S.A. w sprawie przeprowadzenia prac w zakresie przebudowy sieci elektroenergetycznej; porozumienie obejmuje działki 1 i 2 wchodzące w skład Nieruchomości; w ramach podpisanego porozumienia Sprzedający udzielił już zgody na wykonanie przez G. konkretnych prac modyfikujących oraz wydał na jej rzecz tytuł do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane ważny do dnia 27 czerwca 2024 r., w wyniku czego G. uzyskała jako inwestor pozwolenie na budowę nr (…) z dnia 26 października 2022 r. oraz podpisała umowę o wykonanie dokumentacji projektowej oraz robót budowlanych nr (…) z H. S.A. w dniu 14 lipca 2022 r.; porozumienie przewiduje również ustanowienie przez właściciela Nieruchomości w przyszłości służebności przesyłu na rzecz G.;

2.prawa i obowiązki wynikające z polisy ubezpieczeniowej ubezpieczającej między innymi tytuł prawny do Nieruchomości, wystawionej na rzecz Sprzedającego przez I. DAC w dniu 20 maja 2019 (dalej: „Polisa Tytułowa”);

ze względu na fakt, iż:

• prace objęte porozumieniem, o którym mowa w pkt 1 zostały już wykonane, w związku z tym przenoszenie praw i obowiązków wynikających z tego porozumienia na Kupującego w ramach Transakcji stało się bezprzedmiotowe;
• Kupujący wynegocjuje i podpisze polisy ubezpieczeniowe dotyczące Nieruchomości we własnym imieniu.

h)Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Sprzedający jest stroną trzech takich umów, tj.:

• umowy o zarządzanie nieruchomością z dnia 30 lipca 2020 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym a J. sp. z o.o. (dalej: „Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);
• umowa o zarządzanie majątkiem z dnia 22 maja 2019 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym a J. sp. z o.o. (dalej: „Umowa o Zarządzanie Aktywami”);
• umowy z Gminną Spółką Wodną w (..) nr (…) o odprowadzanie wód opadowych i roztopowych spływających z nieruchomości.

Prawa i obowiązki z żadnej z wymienionych wyżej umów nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach planowanej Transakcji. Niemniej jednak, Kupujący prawdopodobnie zawrze z Gminną Spółką Wodną w (…) umowę o odprowadzanie wód opadowych i roztopowych spływających z nieruchomości na podobnych (może nawet takich samych) warunkach jak umowa, której stroną jest Sprzedający.

i)Zgodnie Umową o Zarządzanie Nieruchomością zawartą z J. sp. z o.o., J. sp. z o.o. pełni funkcję menedżera odpowiedzialnego za zarządzanie, obsługiwanie, kierowanie i nadzorowanie Nieruchomości oraz świadczenie innych usług zgodnie z umową w zamian za miesięczne wynagrodzenie. Sprzedający jest także stroną Umowy o Zarządzanie Aktywami zawartej z J. sp. z o.o., na podstawie, której w zamian za wynagrodzenie świadczone są usługi zarządzania aktywami Sprzedającego.

j)W pozostałym zakresie, umowy związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym umowy o dostawę mediów, obsługę i utrzymanie Nieruchomości zawierał Najemca we własnym zakresie. W konsekwencji, prawa i obowiązki wynikające z takich umów nie będą przenoszone na Kupującego w ramach Transakcji.

k)Przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Kupującym nie będą również prawa i obowiązki z umów dotyczących rachunków bankowych Sprzedającego.

l)W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego również:

1)środki pieniężne Sprzedającego,

2)należności Sprzedającego, w tym wierzytelności związane z wynajmem Nieruchomości (czynsz, opłaty eksploatacyjne),

3)księgi rachunkowe oraz dokumentacja księgowa Sprzedającego,

4)zobowiązania (w tym zobowiązania z tytułu uzyskanego finansowania – Sprzedający jest finansowany kredytem bankowym oraz pożyczką z grupy Sprzedającego),

5)pracownicy Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia bowiem żadnych pracowników),

6)umowy dotyczące bieżącego funkcjonowania Sprzedającego takie jak m.in. umowy o świadczenie usług księgowych, usług doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.

7)nazwa (firma) przedsiębiorstwa Sprzedającego,

8)tajemnice handlowe oraz know-how Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych / przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości,

9)dokumentacja prawna Sprzedającego, z wyjątkiem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

m)W konsekwencji, po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Mając na uwadze wcześniej wskazane okoliczności, w tym w szczególności, że:

1.w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umów o Zarządzanie Nieruchomością;

2.w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Aktywami;

3.w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z innych umów z zewnętrznymi usługodawcami (np. dot. obsługi księgowej, podatkowej, prawnej), zawartych przez Sprzedającego;

4.w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia własnej działalności gospodarczej, Kupujący - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi – będzie zmuszony zapewnić w szczególności: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) zarządzanie aktywami Nabywcy (opcjonalnie), (3) zabezpieczenie obsługi m.in. kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

n)Dodatkowo, w związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń w zakresie czynszu najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, jak również uzgodnienia wysokości (i rozliczenia) opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres przed i po Transakcji.

o)Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do daty Transakcji – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

3.Dodatkowe okoliczności związane z Transakcją

a.Strony planują w 2023 r. zawrzeć przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”). W dalszej kolejności, Strony zawrą umowę przyrzeczoną (dalej: „Umowa Przyrzeczona”) po spełnieniu warunku (lub warunków) określonych w Umowie Przedwstępnej.

b.Nieruchomość stała się elementem majątku Sprzedającego w wyniku przejęcia w ramach połączenia ze spółką K. sp. z o.o. Czynność połączenia spółek pozostawała poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

c.Historycznie, K. sp. z o.o. (wcześniej występująca pod firmą: L. sp. z o.o.) nabyła nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa M.) sp. z o.o. N. sp. k. z dnia 3 sierpnia 2018 r. Nabycie pozostawało poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

d.Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie jest (i nie będzie na dzień Transakcji) wyodrębniona formalnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze organizacyjnej Sprzedającego.

e.Sprzedający nie zatrudnia pracowników. Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do Nieruchomości, ale na podstawie istniejących ksiąg jest w stanie przyporządkować do niej przychody i koszty oraz aktywa i zobowiązania z nią związane.

f.Od momentu nabycia Nieruchomości Sprzedający wykorzystuje ją do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tzn. Nieruchomość jest przedmiotem Umowy Najmu. Nieruchomość nie była (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

g.Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego nie były ponoszone wydatki na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) poszczególnych Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków i Budowli. Wydatki na ulepszenie poszczególnych Budynków i Budowli w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości.

h.Po dokonaniu Transakcji, Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT, tj. w celu prowadzenia działalności obejmującej wynajem powierzchni użytkowej w nabytych Budynkach (wraz z Budowlami) podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT).

i.W momencie sprzedaży zarówno Kupujący jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

j.Do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT Budynków oraz Budowli doszło ponad dwa lata temu. Dlatego na dzień dostawy spełniony będzie warunek upłynięcia dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

k.Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji Podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

l.W Umowie Przedwstępnej i w Umowie Przyrzeczonej Sprzedający i Kupujący udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego oraz Kupującego do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych elementów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, Umowy Najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów z badania prawnego due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku tego typu transakcji).

m.Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy o VAT.

n.Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej. W związku z dostawą Nieruchomości, Wnioskodawcy zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy będących przedmiotem Transakcji budynków, budowli lub ich części, znajdujących się na zabudowanych działkach wchodzących w skład Gruntu, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Oświadczenie takie zostanie złożone przed dniem dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego albo w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

o.W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Kupującego stosowną fakturę VAT, na której zostanie wykazana stawka podatkowa właściwa dla przedmiotu sprzedaży.

p.Jest prawdopodobne, że po dokonaniu Transakcji, Sprzedający zostanie poddany likwidacji.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT jako dostawa niestanowiąca zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

2.Czy w stosunku do Transakcji znajdzie zastosowanie którekolwiek ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT?

3.Czy w przypadku, gdy:

• organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz
• Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,

po dokonaniu Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, względnie do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie

1.Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT jako dostawa niestanowiąca zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

2.W stosunku do Transakcji nie znajdzie zastosowania którekolwiek z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT. Jednocześnie, planowane nabycie Nieruchomości będzie objęte zakresem zwolnienia z opodatkowania VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, Strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

3.W przypadku gdy:

• organ podatkowy uzna, że do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz
• Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,
• po dokonaniu Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości, względnie do uzyskania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzasadnienie

Ad. 1

a.Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

b.Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1), rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

c.Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6) ustawy o VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

d.Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

e.Mając na uwadze powyższe, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy planowana transakcja zbycia Nieruchomości (Transakcja) nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

f.Prawo podatkowe (w tym ustawa o VAT) nie definiuje pojęcia przedsiębiorstwa. Jest ono jednak zdefiniowane w art. 55¹ Kodeksu cywilnego jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1)oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

2)własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

3)prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

4)wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

5)koncesje, licencje i zezwolenia,

6)patenty i inne prawa własności przemysłowej,

7)majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

8)tajemnicę przedsiębiorstwa,

9)księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

g.Pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania (art. 2 pkt 27e ustawy o VAT).

Przedmiot Transakcji a elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa.

a.Zdaniem Stron, nie można uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Sprzedającego. Wynika to z faktu, iż przedmiot Transakcji, w ocenie Stron, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

b.Prawidłowość stanowiska, iż brak przeniesienia któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegająca opodatkowaniu VAT (zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT) zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

1)interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 czerwca 2022 r. (0114-KDIP4-3.4012.74.2022.3.JJ), w której organ potwierdził stanowisko podatnika, zgodnie z którym: „Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego (a co za tym idzie, Ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. Potwierdza to art. 55² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”. W związku z powyższym należy stwierdzić, że Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż nie będzie on stanowić zespołu składników majątkowych, który wykazywałby cechę zorganizowania. Przedmiotem Transakcji będzie zbycie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa zdolnego do kontynuowania dotychczasowej działalności Sprzedającego.”

2)interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), zgodnie z którą: „(…) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 551 Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Sprzedającego pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Sprzedającego, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Sprzedającego.”

3)interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1235/12-2/IGo), zgodnie z którą: „(…) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych.”

4)interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 21 listopada 2011 r. (ILPP1/443-1108/11-5/AW), zgodnie z którą: „przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności”.

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane także w interpretacjach indywidualnych np. w:

5)interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 21 grudnia 2015 r. (IPPP1/4512-1114/15-2/KR),

6)interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 5 kwietnia 2016 r. (ILPP5/4512-1-4/16-4/WB),

oraz w orzeczeniach sądów administracyjnych np. w:

7)orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06, oraz

8)orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10.

Przedmiot Transakcji a warunek „całości organizacyjnej i funkcjonalnej”

a.W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

b.Na uwagę zasługuje zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem.

c.Tymczasem w ramach planowanej Transakcji, Kupujący nabędzie jedynie Grunt, Budynek, Budowle, a także prawa i obowiązki wynikające m.in. z Umowy Najmu. Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości (takich jak w szczególności Umowa o Zarządzanie Nieruchomością czy Umowa o Zarządzanie Aktywami), jak również (niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością) praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego. W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości – Kupujący będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie wynegocjowanych we własnym zakresie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Nie można zatem - zdaniem Stron - uznać, iż przedmiotem transakcji sprzedaży Nieruchomości jest zorganizowany zespół elementów, które łączy więź o charakterze organizacyjnym i funkcjonalnym.

d.W związku z powyższym, zdaniem Stron nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

e.W szczególności, w ocenie Stron, przedmiot Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności gospodarczej niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu planowanej Transakcji o szereg dodatkowych elementów, co po dniu Transakcji będzie pozostawało w gestii Kupującego.

f.Okoliczność, że przedmiotu transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym nie można uznać za przedsiębiorstwo Sprzedającego znajduje potwierdzenie również w interpretacjach indywidualnych - dla przykładu wskazać można na interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 12 listopada 2015 r. (IBPP3/4512-733/15/SR), interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 9 października 2015 r. (ILPP1/4512-1-544/15-3/HW), czy też interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 29 stycznia 2015 r. (IPPP1/443-1256/14-4/MPe). Warta szczególnej uwagi jest też interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 31 marca 2016 r., (IPPP3/4512-60/16-2/PC), w której organ podatkowy potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskującego, że nabywana przez niego nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa Sprzedającego, gdyż „(...) planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 55(1) Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Kupujący nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Sprzedający, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. Na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę środki pieniężne, umowy rachunków bankowych, zobowiązania kredytowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty Sprzedającego. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej sprzedaży w rękach Sprzedającego pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Zatem nabyte składniki nie umożliwiają dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej.”

Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

a.Składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie mogą być w ocenie Stron uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”), o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

b.Zgodnie z art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

c.Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r., IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r., IPTPP2/443-850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r., ILPP2/443-1309/11- 2/Akr, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r., IPPP1/443-1372/11-2/AW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

1)istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań;

2)zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3)składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4)zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

d.Wskazówki w zakresie interpretacji powyższych przesłanek przedstawiają same organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 grudnia 2015 r., IPPP1/4512-1114/15-2/KR, stwierdził: „Podstawowym wymogiem jest, więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika, jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć, jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania, jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą, zatem umożliwić Kupującego podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich, jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy, których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość)”. Podobne uwagi przedstawił również m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 31 marca 2016 r., IPPP3/4512-60/16-2/PC.

e.Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

f.Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

g.Zdaniem Stron, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze organizacyjnej danego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. (co potwierdzone jest praktyką organów podatkowych). Takie wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze.

h.Ponadto, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności gospodarczej prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

i.W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału, oddziału. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym Nieruchomości.

Wymóg odrębności finansowej

a.Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

b.Odrębność finansową, zdaniem Stron, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

c.Jak wskazano powyżej, Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości. W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można więc wskazać na odrębność finansową przedmiotu planowanej Transakcji.

Wymóg samodzielności ZCP

a.Samodzielność ZCP, zdaniem Stron, oznacza, że wyodrębnione składniki majątkowe muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania, jako samodzielne przedsiębiorstwo.

b.Jak wskazał Wnioskodawca, to w gestii Kupującego będzie leżało takie zorganizowanie nabywanych składników majątkowych i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

c.Istotnym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w opinii Sprzedającego i Kupującego nie zostanie spełniony, co przesądza jednocześnie o braku możliwości uznania transferowanej Nieruchomości za ZCP, jest wyodrębnienie funkcjonalne Nieruchomości w majątku Sprzedającego, tj. przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych innych niż zadania gospodarcze realizowane przez przedsiębiorstwo Sprzedającego jako całość.

d.Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku, jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie (tj. hipotetyczną możliwość samodzielnego prowadzenia określonych działań gospodarczych przez zespół składników będący przedmiotem transakcji). Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych - np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 27 lutego 2015 r. (IPPP1/443-1417/14-4/MPe), Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 września 2015 r. (IBPP3/4512-476/15/KG) oraz z dnia 22 lipca 2014 r. (IBPP1/443- 474/14/AW), Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 20 maja 2015 r. (IPTPP2/4512- 178/15-2/JS).

e.Na samodzielność jako kluczową okoliczność ZCP wskazują także sądy administracyjne w wydanych orzeczeniach. Jako przykład warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, w którym stwierdzono: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniem VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania uptu dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.

f.A zatem, dany zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) powinien być zdolny do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, po jego zbyciu na rzecz nabywcy, tak jakby był oddzielnym przedsiębiorstwem.

g.Co ważne, kontynuowanie działalności nie powinno wymagać dodatkowych nakładów finansowych czy też przeprowadzenia restrukturyzacji organizacyjnej przejętych składników. Jak podkreślają również organy podatkowe, odrębność funkcjonalna jest niejako wypadkową istnienia odrębności organizacyjnej i finansowej. Wymagane jest, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa mogła stanowić potencjalne, niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze, których realizacji służy w istniejącym przedsiębiorstwie. Powyższe oznacza, że przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa można rozumieć wyłącznie tę część przedsiębiorstwa, która jest przede wszystkim wyodrębniona organizacyjnie, ale także posiada wewnętrzną samodzielność finansową (tak przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 21 lutego 2017 r. wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu, sygn. 3063-ILPP1- 1.4512.4.2017.2.SJ).

h.Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Kupujący nie nabędzie wszystkich składników majątkowych oraz praw przysługujących Sprzedającemu, które pozwoliłyby na prowadzenie działalności gospodarczej przez Kupującego za pomocą nabywanej Nieruchomości. W szczególności, przedmiotem sprzedaży nie będą takie składniki majątku jak:

• umowy dotyczące finansowania Sprzedającego (umowa kredytu/pożyczki której stroną, jako pożyczkobiorca, jest Sprzedający),
• umowa o zarządzenie i zarządzania aktywami lub podobne umowy dotyczące Nieruchomości (obecnie nieruchomością Sprzedający jest stroną takich umów, tj. Umowy o Zarządzanie Nieruchomością oraz Umowy o Zarządzanie Aktywami),
• umowy z Gminną Spółką Wodną w (…) nr (…) o odprowadzanie wód opadowych i roztopowych spływających z nieruchomości,
• prawa i obowiązki z umów dotyczących rachunków bankowych Sprzedającego,
• środki pieniężne Sprzedającego,
• należności Sprzedającego, w tym należności wierzytelności związane z wynajmem Nieruchomości (czynsz, opłaty eksploatacyjne),
• księgi rachunkowe Sprzedającego,
• zobowiązania (w tym zobowiązania z tytułu uzyskanego finansowania) Sprzedającego,
• pracownicy Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia bowiem żadnych pracowników),
• umowy dotyczące bieżącego funkcjonowania Sprzedającego takie jak m.in. umowy świadczenie usług doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.
• nazwa przedsiębiorstwa Sprzedającego,
• tajemnice handlowe oraz know-how Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości.

i.Kupujący będzie kontynuował działalność w zakresie wynajmu Nieruchomości prowadzoną przez Sprzedającego. Niemniej, nie zostaną na niego przeniesione składniki majątku pozwalające na prowadzenie działalności gospodarczej bez zaangażowania własnych środków i struktur. Działalność w zakresie wynajmu powierzchni nabytej Nieruchomości będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

j.W konsekwencji, zdaniem Stron, elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Wymóg przeniesienia zobowiązań związanych z zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa

a.W skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzą zobowiązania Sprzedającego funkcjonalnie związane z przenoszonym majątkiem. Przepis art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

b.Potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej z dnia 27 kwietnia 2011 r., ILPP1/443-173/11-3/AK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez Sprzedającego majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

c.Tym samym, składniki majątkowe zbywane przez Sprzedającego w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Faktyczna możliwość kontynuowania działalności prowadzonej przez Sprzedającego w oparciu o Nieruchomość oraz zamiar kontynuowania przez Kupującego tej działalności przy pomocy składników majątku (zaplecza) będących przedmiotem Transakcji.

a.Stanowisko Stron, zgodnie z którym zbywaneskładniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z 11 grudnia 2018 r. wydanymi przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”(dalej: „Objaśnienia”).

b.Stosownie do treści Objaśnień:

• „(…) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu (…);
• Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

a)zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzone dotychczas przez Sprzedającego przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

b)faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

• Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia Transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. (…);
• Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom. (…);
• W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

a)prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającego finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile Sprzedający korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;

b)umowy o zarządzanie nieruchomością;

c)umowy zarządzania aktywami;

d)należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (…);

• Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez Sprzedającego, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym Kupujący sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz Sprzedającego. W takim przypadku bowiem Kupujący podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej Sprzedającego. (…);
• Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.). Umowy tego typu - czy to z przyczyn prawnych czy gospodarczych - zwykle nie są przenoszone na nabywcę w ramach transakcji zbycia nieruchomości komercyjnej. Typową sytuacją jest zawarcie przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów. W niektórych przypadkach Sprzedający nieruchomości może przez pewien czas (do zawarcia umowy przez nabywcę) nadal być stroną umowy z dostawcą mediów, a ich koszty refakturować na nabywcę nieruchomości. Zapewnienie mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystania niezależnie od przeznaczenia czy to na cele wynajmu czy też inne. W związku z powyższym, kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. (…);
• W przypadku transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych wystąpienie wskazanych poniżej integralnych elementów takich transakcji nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP). Należy uznać, że dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów – w szczególności – takich jak:
• ruchomości stanowiące wyposażenie budynku,
• prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),
• prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi /remontowymi prowadzonymi w budynku,
• prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. Facility management agreement), itp.,
• prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe,
• prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości,
• prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości,
• dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich,
• dokumentacja prawna dotycząca budynku – np. kopie umów, decyzji administracyjnych.
• W powyższych przypadkach wskazane elementy przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności Sprzedającego przez nabywcę. W przypadku niektórych kryteriów takich jak obowiązki wynikające z umów serwisowych, korzystanie z tych świadczeń jest konieczne, by utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie (także w okresie, gdy nie jest ona wykorzystywana do celów komercyjnych).”

c.W świetle powyższego, zdaniem Stron, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które – zgodnie z Objaśnieniami – nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. prawa autorskie, czy dokumentacja). Co więcej, żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

1)prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającego finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości,

2)umowa o zarządzanie nieruchomością,

3)umowa zarządzania aktywami,

4)należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,

- nie będą przedmiotem Transakcji.

d.Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Kupującemu prowadzeniu dotychczasowej działalności bez zawarcia przez niego dodatkowych umów. Innymi słowy Kupujący nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

e.O ewentualnym przeniesieniu przedsiębiorstwa bądź ZCP nie może świadczyć także przeniesienie praw i obowiązków z umów zawartych z Energa-Operator S.A.

f.Mając powyższe na uwadze, zdaniem Stron wobec braku wypełnienia łącznie kryteriów wskazanych w przedmiotowych Objaśnieniach, brak jest podstaw do uznania przedmiotu Transakcji za ZCP/przedsiębiorstwo.

Podsumowanie argumentacji w zakresie braku możliwości uznania przedmiotu

Transakcji za ZCP/ przedsiębiorstwo

a)W ocenie Stron, przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej, ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze.

b)W związku z tym, planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e) ustawy o VAT.

Ad. 2

a)Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług.

b)Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

c)Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W ocenie Wnioskodawców, zwolnienie przewidziane w powołanym wyżej przepisie nie znajdzie zastosowania do dostawy dokonywanej w ramach Transakcji. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

d)Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

e)Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

f)Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT pod pojęciem „pierwsze zasiedlenie” należy rozumieć oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

• wybudowaniu lub
• ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

g)Odnosząc powyższe przepisy do przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, wskazać należy, że w odniesieniu do Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości upłynął okres ponad 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Ponadto w późniejszym okresie Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie znajdujących się na Gruncie Budynków oraz Budowli, które stanowiłyby co najmniej 30% wartości początkowej – bowiem nie dokonano takich ulepszeń. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości spełniać będzie warunki do zastosowania opisywanego zwolnienia.

h)Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

i)Omawiane zwolnienie nie znajdzie jednak zastosowania z uwagi na fakt, że jak wykazano wcześniej, dostawa Nieruchomości spełniać będzie warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – zatem nie jest spełniony warunek do stosowania zwolnienia z pkt 10a.

j)Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2)złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów

- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

k)Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a,

3)adres budynku, budowli lub ich części.

l)Mając na uwadze, że (1) od pierwszego zasiedlenia wszystkich Budynków oraz Budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata, w związku z czym spełnione są warunki do objęcia Transakcji zwolnieniem opisanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz (2) Strony zrezygnują ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybiorą opodatkowanie dostawy Budynków, Budowli lub ich części dostawa Nieruchomości w zakresie zabudowanych działek Gruntu będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała zwolnieniu.

m)Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegała któremukolwiek z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10a ustawy o VAT. Jednocześnie planowana dostawa Nieruchomości będzie objęta zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, niemniej Strony będą uprawnione do wyboru rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Ad 3.

a.Zgodnie z art. 86 ust. 1. ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania działalności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

b.Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu (a) nabycia towarów i usług lub (b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 ustawy o VAT).

c.Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT.

d.Prawo do odliczenia podatku VAT powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę (art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT).

e.Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności opodatkowanej VAT. W ocenie Wnioskodawcy przedmiotowa sprzedaż będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT.

f.W tym kontekście wskazać należy, iż:

• Nabywca będzie na moment planowanej Transakcji (zawarcia Umowy Przyrzeczonej) zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce i spełniać będzie ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT;
• po nabyciu Nieruchomości Nabywca planuje prowadzić działalność w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych Nieruchomości. Taki typ działalności – jako odpłatne świadczenie usług – podlegać będzie zasadniczo opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej. W konsekwencji, nabyta Nieruchomość będzie wykorzystywany przez Kupującego, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W konsekwencji, spełniony będzie warunek obniżenia VAT naliczonego o VAT należny, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

g.W świetle powyższego - zdaniem Wnioskodawcy – biorąc pod uwagę, że zastosowania nie znajdzie którekolwiek z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, o który mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz Strony w oparciu o art. 43 ust. 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT uregulowanym a art. 43. Ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawy Nieruchomości objętej zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, po dokonaniu przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości. Względnie, nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT. Wnioskodawcy dodatkowo wskazują, że nie zajdą okoliczności opisane w art. 88 ustawy o VAT, dotyczące wyłączeń od odliczenia lub zwrotu podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 22 ustawy :

Stosownie do powołanych powyżej przepisów budynki, budowle oraz grunt spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednocześnie przepis art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są w nim wskazane czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszczące się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług, z uwagi jednak na stosowne wyłączenie, czynności te nie podlegają opodatkowaniu.

I tak, na mocy art. 6 pkt 1 ustawy:

Przy czym użyte w ww. przepisie sformułowanie „transakcja zbycia” należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, tzn. „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Ze względu na szczególny charakter przepisu art. 6 pkt 1 ustawy, powinien on być interpretowany ściśle, co oznacza, że ma zastosowanie wyłącznie w przypadku zbycia (a zatem wszelkich czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel) przedsiębiorstwa (w rozumieniu Kodeksu cywilnego) lub zorganizowanej jego części, zdefiniowanej w art. 2 pkt 27e ustawy.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 55¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.), zgodnie z którym:

Na mocy art. 6 pkt 1 ustawy, ustawodawca wyłączył ponadto z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W myśl art. 2 pkt 27e ustawy:

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy oraz zobowiązań, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego.

Zatem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki:

1.istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania;

2.zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

3.składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych;

4.zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Ponadto, przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy lub przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego uwzględnić należy następujące okoliczności:

1.zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz

2.faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy natomiast zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie wszystkie jednak elementy tworzące pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa są na tyle istotne, aby bez ich zbycia nie można było mówić o zbyciu zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W praktyce obrotu gospodarczego zdarzają się sytuacje, w których niektóre elementy zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlegają wyłączeniu z transakcji zbycia. Jednak nawet w takim przypadku, składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w taki sposób, by można było o nich mówić jako o zespole, a nie tylko zbiorze pewnych elementów. Decydujące zatem jest to, aby w zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w sposób umożliwiający kontynuowanie określonej działalności gospodarczej.

Jak stanowi art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 str. 1 ze zm.), wcześniej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy Rady 77/388/EWG z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz. Urz. UE L 145 str. 1 ze zm.), w przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji. Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.

Z powyższego przepisu wynika, że wprowadza on, tak samo jak ma to miejsce w ustawie o podatku od towarów i usług, możliwość wyłączenia z zakresu opodatkowania przekazania całości lub części majątku przedsiębiorstwa.

Aby zatem ocenić czy w danej, konkretnej sytuacji mamy do czynienia ze zbyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy dokładnie przeanalizować zarówno to, jakie składniki majątku będą przedmiotem transakcji, ale także czy istniejące między nimi funkcjonalne zależności pozwolą na kontynuowanie działalności zbywanej zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przy dokonaniu tej analizy pomocne mogą okazać się orzeczenia TSUE.

W zakresie braku obowiązku opodatkowania czynności zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z 27 listopada 2003 r. sprawa C-497/01, Zita Modes Sarl, w którym stwierdził, że celem ww. opcji jest uproszczenie rozliczeń związanych z przeniesieniem majątku przedsiębiorstwa lub jego części, bądź wniesieniem ich aportem. W wyroku tym przyjęto, że jeżeli państwo członkowskie wprowadziło do swojego systemu VAT opcję zawartą w pierwszym zdaniu art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy uznając, że w przypadku wydania całości majątku nie ma miejsca dostawa towarów w rozumieniu regulacji VAT, to zasada ta ma zastosowanie – nie wyłączając możliwości ograniczenia jej stosowania do okoliczności zawartych w zdaniu drugim tego samego paragrafu – do każdego wydania przedsiębiorstwa lub samodzielnej części przedsiębiorstwa, włączając składniki materialne i niematerialne, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa, mogącego samodzielnie prowadzić działalność gospodarczą. Nabywca musi jednak wyrazić zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części, a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów. TSUE wskazał, że biorąc pod uwagę cel Dyrektywy, pojęcia w niej użyte powinny być interpretowane w sposób jednolity i niezależny (autonomiczny), uwzględniając kontekst i cel regulacji. W wyroku tym, dokonując wykładni funkcjonalnej art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy, TSUE uznał, że celem wyłączenia zbycia przedsiębiorstwa z opodatkowania jest zapewnienie neutralności podatkowej takiej czynności, która obciążając stronę istotnym zobowiązaniem podatkowym i tak rodziłaby prawo do odliczenia lub zwrotu podatku naliczonego. Trybunał podkreślił, że przeniesienie, o jakim mowa w art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE, dotyczy między innymi części przedsiębiorstwa, a istotne znaczenie ma funkcjonalne powiązanie składników majątkowych umożliwiające realizację określonego zadania gospodarczego.

Natomiast w wyroku C-444/10 z 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, że jeżeli działalność gospodarcza tego nie wymaga, przedmiotem zbycia nie muszą być wszystkie składniki z nią związane, aby czynność ta wyłączona była z opodatkowania na podstawie art. 5 ust. 8 Szóstej Dyrektywy.

Mając na uwadze powyższe orzeczenia Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości należy stwierdzić, że zawarta w art. 2 pkt 27e ustawy definicja legalna zorganizowanej części przedsiębiorstwa musi być interpretowana przez pryzmat treści art. 19 Dyrektywy 2006/112/WE i w powiązaniu z rozumieniem pojęcia „przekazania całości lub części majątku”, wyłożonym przez Trybunał w ww. orzeczeniu. Trybunał Sprawiedliwości główny nacisk kładzie na badanie konkretnego przypadku, dopuszczając w pewnych przypadkach zbycie samych składników rzeczowych.

Zatem, w myśl orzecznictwa Trybunału, składniki niematerialne nie stanowią konstytutywnego elementu uznania części majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w każdym przypadku. Trybunał uznał, że pojęcie zbycia całości lub części majątku należy interpretować tak, że obejmuje ono zbycie przedsiębiorstwa lub niezależnej części przedsiębiorstwa, które łącznie stanowią przedsiębiorstwo lub jego część zdolną do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego Nieruchomość, na którą składa się:

     1)prawo własności nieruchomości gruntowej o łącznej powierzchni 11,6228 ha, składającej się z 27 działek o numerach: 1; 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11; 12; 13; 14; 15; 16; 17; 18; 19; 20; 21; 22; 23; 24; 25; 26 i 27 (Grunt);

      2)położone na Gruncie budynki, wraz z przynależną do nich infrastrukturą techniczną (Budynki);

     3)urządzenia budowlane oraz budowle położone na Gruncie, takie jak: drogi, chodniki, place, zbiornik na ścieki, waga samochodowa, przystanek autobusowy/wiata na rowery, sieć przeciwpożarowa, zbiornik przeciwpowodziowy, sieć wodociągowa, przyłącze wodociągowe, sieć kanalizacji z sanitarnej, sieć kanalizacyjna ze studzienkami, linia kablowa, oświetlenie zewnętrzne teren - lampy stalowe, sieć gazowa, ekrany dźwiękochłonne, ogrodzenie panelowe, zbiornik retencyjny, zbiornik groblowy (Budowle).

Strony planują w 2023 r. zawrzeć przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości (Umowa Przedwstępna). W dalszej kolejności, Strony zawrą umowę przyrzeczoną (Umowa Przyrzeczona) po spełnieniu warunku (lub warunków) określonych w Umowie Przedwstępnej.

W ramach Transakcji na Kupującego zostaną przeniesione również następujące elementy:

• prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu z 25 marca 2014 r., zawartej pomiędzy D. sp. z o.o. a E. sp. z o.o. (obecnie stronami tej umowy są następcy prawni ww. podmiotów, tj. Sprzedający – jako Wynajmujący i F. S.A. – jako Najemca), której przedmiotem jest Nieruchomość, wraz z późniejszymi aneksami do ww. umowy (Umowa Najmu); prawa i obowiązki wynikające z Umowy Najmu przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego;
• prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z gwarancji bankowej dostarczonej przez Najemcę wystawionej przez Bank w celu zabezpieczenia wykonania przez Najemcę zobowiązań z tytułu Umowy Najmu (Zabezpieczenie Najmu);
• prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu zawartej pomiędzy Sprzedającym (jako najemcą) a G. S.A. (jako wynajmującym) z 1 stycznia 2019 r. dotyczącej działek gruntu nr 28, 29 i 30; umowa umożliwia zlokalizowanie na działkach należących do G. linii kablowej, będącej własnością właściciela Nieruchomości, zasilającej budynek magazynowy wybudowany na Nieruchomości; najemca jest zobowiązany do uiszczania rocznego czynszu na rzecz G.;
• majątkowe prawa własności intelektualnej do projektów budowlanych związanych z Nieruchomością, w szczególności związanych z Budynkami;
• prawa i obowiązki dotyczące wciąż pozostających w mocy gwarancji i rękojmi udzielonych w odniesieniu do Nieruchomości, w tym w szczególności Budynków i Budowli;
• dokumentacja dotycząca Nieruchomości (w tym obejmująca poza Umową Najmu - dokumenty zabezpieczeń gwarancyjnych tej umowy, umowę o roboty budowlane, kopie ksiąg prowadzonych przez zarządcę Nieruchomości w odniesieniu do Nieruchomości oraz rozliczenia opłat związanych z Nieruchomością, podręczniki lub inne instrukcje dotyczące eksploatacji lub konserwacji Budynków lub jakiejkolwiek instalacji, maszyn lub urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub obsługujących Nieruchomości, kopie / oryginały projektów budowlanych, książki obiektów budowlanych).

Przy czym w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego:

1) prawa i obowiązki wynikające z porozumienia z 17 lutego 2021 r. zawartego z G. S.A. w sprawie przeprowadzenia prac w zakresie przebudowy sieci elektroenergetycznej; porozumienie obejmuje działki 1 i 2 wchodzące w skład Nieruchomości; w ramach podpisanego porozumienia Sprzedający udzielił już zgody na wykonanie przez G. konkretnych prac modyfikujących oraz wydał na jej rzecz tytuł do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane ważny do dnia 27 czerwca 2024 r., w wyniku czego G. uzyskała jako inwestor pozwolenie na budowę nr (…) z dnia 26 października 2022 r. oraz podpisała umowę o wykonanie dokumentacji projektowej oraz robót budowlanych nr (…) z H.S.A. w dniu 14 lipca 2022 r.; porozumienie przewiduje również ustanowienie przez właściciela Nieruchomości w przyszłości służebności przesyłu na rzecz G.;

2)prawa i obowiązki wynikające z polisy ubezpieczeniowej ubezpieczającej między innymi tytuł prawny do Nieruchomości, wystawionej na rzecz Sprzedającego przez I. DAC w dniu 20 maja 2019 (dalej: „Polisa Tytułowa”);

ze względu na fakt, iż:

• prace objęte porozumieniem, o którym mowa w pkt 1 zostały już wykonane, w związku z tym przenoszenie praw i obowiązków wynikających z tego porozumienia na Kupującego w ramach Transakcji stało się bezprzedmiotowe;
• Kupujący wynegocjuje i podpisze polisy ubezpieczeniowe dotyczące Nieruchomości we własnym imieniu.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, tj.:

• umowy o zarządzanie nieruchomością z 30 lipca 2020 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym a J. sp. z o.o. (Umowa o Zarządzanie Nieruchomością);
• umowa o zarządzanie majątkiem z 22 maja 2019 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym a J. sp. z o.o. (Umowa o Zarządzanie Aktywami);
• umowy z Gminną Spółką Wodną w (…) nr (…) o odprowadzanie wód opadowych i roztopowych spływających z nieruchomości.

Prawa i obowiązki z żadnej z ww. umów nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach planowanej Transakcji. Niemniej jednak, Kupujący prawdopodobnie zawrze z Gminną Spółką Wodną w (…) umowę o odprowadzanie wód opadowych i roztopowych spływających z nieruchomości na podobnych (może nawet takich samych) warunkach jak umowa, której stroną jest Sprzedający.

Przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Kupującym nie będą również prawa i obowiązki z umów dotyczących rachunków bankowych Sprzedającego.

W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego również:

• środki pieniężne Sprzedającego,
• należności Sprzedającego, w tym wierzytelności związane z wynajmem Nieruchomości (czynsz, opłaty eksploatacyjne),
• księgi rachunkowe oraz dokumentacja księgowa Sprzedającego,
• zobowiązania (w tym zobowiązania z tytułu uzyskanego finansowania – Sprzedający jest finansowany kredytem bankowym oraz pożyczką z grupy Sprzedającego),
• pracownicy Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia bowiem żadnych pracowników),
• umowy dotyczące bieżącego funkcjonowania Sprzedającego takie jak m.in. umowy o świadczenie usług księgowych, usług doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.
• nazwa (firma) przedsiębiorstwa Sprzedającego,
• tajemnice handlowe oraz know-how Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości,
• dokumentacja prawna Sprzedającego, z wyjątkiem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy planowana dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT jako dostawa niestanowiąca zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy o VAT.

Dla uznania, że przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u Sprzedającego zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po sprzedaży powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez Kupującego, w oparciu o przejęte składniki.

Jak wynika z wniosku w ramach Transakcji nie zostaną zbyte przez Sprzedającego składniki, które stanowią elementy przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym np. nazwa (firma) przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe, środki pieniężne, księgi rachunkowe oraz dokumentacja, tajemnice handlowe oraz know-how. Ponadto transakcji nie będzie towarzyszyło, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie jest (i nie będzie na dzień Transakcji) wyodrębniona formalnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze organizacyjnej Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do Nieruchomości, ale na podstawie istniejących ksiąg jest w stanie przyporządkować do niej przychody i koszty oraz aktywa i zobowiązania z nią związane. Ponadto, Zbywca nie zatrudnia pracowników, a tym samym wskutek planowanej Transakcji nie nastąpi przejście zakładu pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu pracy.

W konsekwencji przedmiotem Transakcji będą wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP. Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć Kupującemu prowadzeniu dotychczasowej działalności bez zawarcia przez niego dodatkowych umów. Transakcji nie będzie towarzyszyło, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, jak również (niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością) praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego. W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości - Kupujący będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Innymi słowy Kupujący nie będzie mógł kontynuować działalności Sprzedającego wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

Podsumowując w analizowanej sprawie planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do Transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Opisana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Zatem Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Państwa wątpliwości budzi także kwestia zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dla sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz możliwości rezygnacji z tego zwolnienia i wyboru opcji opodatkowania.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczeni usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

I tak, stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższych przepisów wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” oraz „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z  7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

I tak, w myśl art. 3 pkt 1, 2, 3 i 9 ustawy Prawo budowlane:

Urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Jednakże urządzenia te należy traktować, jako elementy przynależne do budynku/budowli i opodatkować łącznie z budynkiem/budowlą, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie techniczne. Brak podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Jak Państwo wskazali we wniosku Nieruchomość zabudowana jest następującymi Budynkami: budynek stacji pomp na działce nr 1; budynek magazynowy na działkach nr 3, 4, 5, 6, 25, 24, 23, 22, 16, 15, 14 oraz 13; budynek biurowy na działce nr 15 oraz 16; budynek o funkcji zbiornika na ciecz na działce nr 1; budynek o funkcji technicznej na działce nr 18 oraz Budowlami (budowlami i urządzeniami technicznymi) takimi jak: drogi, chodniki, place, zbiornik na ścieki, waga samochodowa, przystanek autobusowy/wiata na rowery, sieć przeciwpożarowa, zbiornik przeciwpowodziowy, sieć wodociągowa, przyłącze wodociągowe, sieć kanalizacji z sanitarnej, sieć kanalizacyjna ze studzienkami, linia kablowa, oświetlenie zewnętrzne teren – lampy stalowe, sieć gazowa, ekrany dźwiękochłonne, ogrodzenie panelowe, zbiornik retencyjny, zbiornik groblowy.

Ponadto, jak Państwo wskazali przez Grunt mogą przechodzić bądź znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza), które w świetle ustawy Prawo budowlane powinny być kwalifikowane jako urządzenia budowlane i które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw energetycznych).

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Tym samym naniesienia w postaci instalacji (np. przyłączy) znajdujące się na Gruncie będące własnością przedsiębiorstwa przesyłowego nie wpływają na ustalenie opodatkowania analizowanej transakcji.

W celu ustalenia czy w odniesieniu do dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem Budynków i Budowli znajdujących się na Gruncie doszło do ich pierwszego zasiedlenia.

Analiza przedstawionych okoliczności oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, że planowana dostawa Budynków i Budowli znajdujących się na Nieruchomości nie zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą ww. Budynków i Budowli upłyną co najmniej 2 lata.

Z opisu sprawy wynika bowiem, że do pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT doszło ponad dwa lata temu. Od momentu nabycia Nieruchomości Sprzedający wykorzystuje ją do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tzn. Nieruchomość jest przedmiotem Umowy Najmu. Ponadto, co istotne, od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego nie były ponoszone wydatki na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) poszczególnych Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków i Budowli. Wydatki na ulepszenie poszczególnych Budynków i Budowli w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości. W konsekwencji zatem zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na opisanej we wniosku Nieruchomości, na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży, podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji, jak budynki i budowle na nim posadowione.

W konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż Gruntu, z którym związane są Budynki i Budowle, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na to, że planowana transakcja dostawy posadowionych na Nieruchomości Budynków i Budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Jednocześnie Sprzedający oraz Kupujący zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy będących przedmiotem Transakcji budynków, budowli lub ich części, znajdujących się na zabudowanych działkach wchodzących w skład Gruntu, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Tym samym, w przypadku, gdy Strony transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, opodatkują dostawę Budynków i Budowli, wówczas dostawa zabudowanej Nieruchomości również będzie polegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. Przy czym, uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż Gruntu, na którym posadowione są ww. obiekty będzie również opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również prawa Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz prawa do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Z art. 87 ust. 1 ustawy wynika, że:

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6n ustawy.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Jak rozstrzygnięto wyżej, planowana sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Jednocześnie, Strony transakcji podjęły decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, zatem dostawa ww. Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT. Po dokonaniu Transakcji zamierza wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT, tj. w celu prowadzenia działalności obejmującej wynajem powierzchni użytkowej w nabytych Budynkach (wraz z Budowlami) podlegającej opodatkowaniu VAT (Kupujący nie będzie wykorzystywać Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT). Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni na cele komercyjne.

W konsekwencji, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazanego na fakturze dokumentującej dostawę Nieruchomości wystawionej przez Sprzedającego.  Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy – przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Tym samym, w sytuacji zaistnienia okoliczności wskazanych w art. 87 ust. 1 ustawy , Kupujący będzie miał również prawo ubiegać się o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym na rachunek bankowy.

Podsumowując, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informujemy, że niniejsza interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług (pytania nr 1-3), zaś w zakresie dotyczącym podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie nr 4) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego.

Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. mbH (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).