Brak prawa do zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 września 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 31 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości wydzielonej liniami rozgraniczającymi stanowiącej działkę ewidencyjną o nr 1.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na I wezwanie – pismem 18 października 2023 r. (wpływ 19 października 2023 r.) oraz – w odpowiedzi na II wezwanie – pismem z 17 listopada 2023 r. (wpływ 22 listopada 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W ramach postępowania prowadzi Pan egzekucję z nieruchomości. Nieruchomość, o której mowa, to nieruchomość gruntowa zabudowana o powierzchni 8466 m² stanowiąca działkę ewidencyjną nr 1.

Na nieruchomości usytuowany jest budynek jednokondygnacyjny wykorzystywany pod działalność turystyczną o powierzchni zabudowy 193 m².

Na terenie – w obrębie którego leży przedmiotowa nieruchomość – obowiązuje aktualny plan zagospodarowania przestrzennego – działka nr 1 znajduje się w obszarze oznaczonym w planie symbolem: (…).

Teren wykorzystywany jest na cele działalności turystycznej. Funkcjonuje na nim pole kempingowe. Dla nieruchomości gruntowej jest urządzona księga wieczysta o numerze (…). Na nieruchomości zlokalizowany jest jeden budynek.

Wskazuje Pan, że znaczna część powierzchni nieruchomości jest niezabudowana (budynek zajmuje jedynie 193/8466, tj. 2,28% powierzchni gruntu). Część niezabudowana gruntu ma zaś swoje własne przeznaczenie gospodarcze (na nieruchomości funkcjonuje pole namiotowe i kempingowe).

Budynek

Znajdujący się na nieruchomości budynek jest to budynek jednokondygnacyjny, murowany, ocieplony styropianem. Jest to budynek o powierzchni użytkowej 145,04 m² – powierzchnia liczona po okładzinach ścian, miernikiem laserowym.

Rok zakończenia budowy z kartoteki budynków to 2005 r. Funkcja budynku (zgodnie z kartoteką budynków) to – pozostałe budynki niemieszkalne.

Budynek ma cechy budynku w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (trwałe związanie z gruntem, wydzielone przegrody budowlane, dach). Na budynek składa się sześć niezależnych pokoi z łazienkami – wejście bezpośrednio z zewnątrz – okna i drzwi zewnętrzne PCV, podłoga terakota, łazienki (glazura, kabina prysznicowa), apartament na który składają się dwa pokoje, łazienka, korytarz (w części wykorzystywany pod zaplecze kuchenne) – terakota, glazura w łazience (wanna z hydromasażem), parkiet w jednym pokoju, kominek oraz kotłownia.

Podczas protokołu oględzin nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego – które to oględziny miały miejsce we wrześniu  2022 r. – prezes Spółki będącej dłużnikiem oświadczył, że Spółka nabyła nieruchomość w formie aportu do spółki. Nastąpiło to około 2011 r. Wyjaśnił także, iż nieruchomość po jej nabyciu wymagała nakładów. Nakłady te były czynione częściowo przez Spółkę, częściowo przez najemców.

Nieruchomość we wrześniu  2022 r. była wynajmowana spółce A Spółka z o.o. (biorąc pod uwagę, że pod tym adresem obecnie działa pole kempingowe B, należy Pana zdaniem założyć, iż wynajem ten dalej trwa).

Pismem z dnia 15 września 2022 r. zwrócił się Pan do reprezentanta dłużnika z pismem zawierającym następujące pytania dotyczące nieruchomości:

1)Czy spółka C Sp. z o.o. po nabyciu ww. nieruchomości poniosła na nią nakłady przekraczające 30% wartości początkowej (w chwili nabycia)?

2)Czy w którymś z lokali wchodzących w skład nieruchomości będącej przedmiotem oględzin są zameldowane jakieś osoby, a jeśli tak, to ile jest tych osób?

3)Czy w chwili nabycia nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji lokale wchodzące w skład nieruchomości posiadały ten sam charakter, co w dniu dzisiejszym (tzn. jeden lokal mieszkalny, pozostałych 7 lokali o charakterze komercyjnym, przeznaczonym pod wynajem)?

4)Czy nieruchomość jest w jakikolwiek sposób obciążona (jeśli tak, to w jaki sposób i na rzecz jakiej podmiotu), a obciążenia nie zostały ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości?

Pismem z dnia 28 września 2022 r. reprezentant dłużnika (Spółki) przesłał następujące odpowiedzi:

1)Spółka C sp. z o.o. po nabyciu nieruchomości poniosła znaczne nakłady;

2)W chwili nabycia nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji lokale nie posiadały tego samego charakteru, co w dniu przeprowadzenia oględzin, wszystkie lokale zostały przystosowane w trakcie posiadania do zamieszkania, na wcześniejszym etapie były to pomieszczenia gospodarcze, nienadające się do użytkowania;

3)Nieruchomość obciążona jest hipoteką, co wskazane jest w Dziale IV – (…);

4)Brak informacji, czy w nieruchomości będącej przedmiotem oględzin, są zameldowane jakiekolwiek osoby.

W związku z powyższymi odpowiedziami pismem z dnia 22 kwietnia 2023 r. zwrócił się Pan do dłużnika pisemnie o udzielenie następujących informacji:

1)Wypis z ewidencji środków trwałych dłużnika w zakresie obejmującym nieruchomość będącą przedmiotem postępowania;

2)Kiedy zakończyło się przystosowanie nieruchomości (zmiana jej wcześniejszej funkcji) do funkcji mieszkalnej (w miejsce dotychczasowych pomieszczeń gospodarczych);

3)Jaka była wartość początkowa nieruchomości (w momencie jej nabycia przez spółkę), a jaka jest obecna wartość początkowa nieruchomości oraz w jakich terminach ewidencjonowane były ulepszenia nieruchomości (jeśli nie zostanie przedstawiony wyciąg z ewidencji środków trwałych Spółki);

4)Sposób wykorzystywania nieruchomości, w szczególności, czy po nabyciu była ona wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności, względnie oddana w najem lub dzierżawę;

5)Czy nieruchomość wniesiona aportem do spółki wniosła osoba fizyczna niedziałająca w charakterze podatnika VAT, czy też aport był czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT. Czy w związku z aportem nieruchomości do Spółki została wystawiona faktura?

Pismo powyższe zostało skutecznie doręczone dłużnikowi dnia 25 kwietnia 2023 r. (na co ma Pan dowód w postaci tzw. zwrotki pocztowej). Do dnia 30 czerwca 2023 r. (mimo wyznaczenia 7 dniowego terminu na odpowiedź) nie uzyskał Pan informacji w tym zakresie od dłużnika.

Ten brak możliwości uzyskania informacji od dłużnika ma miejsce, mimo udokumentowanych przez Pana działań zmierzających do uzyskania od dłużnika tych informacji.

Natomiast kolejnym pismem w lipca 2023 r. zwrócił się Pan do dłużnika z kolejnymi pytaniami:

1)Kiedy przedmiotowa nieruchomość została wynajęta innemu podmiotowi?

2)Czy nieruchomość nadal znajduje się we władaniu najemcy?

Pismo zostało odebrane przez podmiot reprezentujący dłużnika. Odpowiedzi na Pana pytania udzieliła osoba reprezentująca dłużnika, to jest prokurent. Ta osoba reprezentująca dłużnika wskazała, że nie posiada wiedzy na temat pytań przesłanych przez Pana. Tak więc nie był Pan w stanie uzyskać informacji także w tym zakresie, mimo udokumentowanych swoich działań zmierzających do uzyskania od dłużnika tych informacji.

Nieruchomość przedmiotowa jest własnością A Sp. z o.o. .

Dłużnik ma formę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Według informacji znajdujących się w Krajowym Rejestrze Sądowym jest on podmiotem istniejącym, nieznajdującymi się w toku likwidacji, upadłości, czy też restrukturyzacji.

Na dzień składania wniosku ORD-IN dłużnik jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, mający numer NIP (…).

W odpowiedzi na wezwanie z 10 października 2023 r. uzupełnił Pan opis sprawy o poniższe informacje:

Przedmiotem sprzedaży będzie działka 1. Pojawiające się w jednym miejscu określenie, że: „przedmiotem sprzedaży będzie działka 2 jest wynikiem oczywistej omyłki pisarskiej”.

Jak wskazywano we wniosku ORD-IN (na stronie 5 i 6 wniosku) zwrócił się Pan w kwietniu 2023 r. do dłużnika z pismem zawierającym m.in. pytanie: „Czy nieruchomość wniesiona aportem do spółki wniosła osoba fizyczna niedziałająca w charakterze podatnika VAT, czy też aport był czynnością podlegająca opodatkowaniu VAT. Czy w związku z aportem nieruchomości do spółki została wystawiona faktura?”. Na powyższe pismo nie otrzymał Pan odpowiedzi. Ma Pan w aktach postępowania egzekucyjnego dokumenty potwierdzające powyższy brak możliwości uzyskania ww. informacji.

Jak wskazywano we wniosku ORD-IN (na stronie 5 i 6 wniosku) zwrócił się Pan w kwietniu 2023 r. do dłużnika z pismem zawierającym m.in. pytanie o sposób wykorzystania przedmiotowej Nieruchomości w szczególności o wykorzystanie jej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Miało to pozwolić na ocenę, czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, czy też nie. Na powyższe pismo nie otrzymał Pan odpowiedzi. Nie ma Pan zatem informacji, czy dłużnik miał prawo od odliczenia podatku naliczonego, czy też nie, bowiem nie przestawił Pan informacji pozwalających na ustalenie powyższego. Ma Pan w aktach postępowania egzekucyjnego dokumenty potwierdzające powyższy brak możliwości uzyskania ww. informacji.

Wskazuje Pan, że okoliczność, czy podatnik skorzystał, czy też nie skorzystał z prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości jest okolicznością pozostającą bez znaczenia z punktu widzenia zastosowania (bądź nie zastosowania) zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. Brak tej informacji nie stanowi zatem braku, który uniemożliwiałby wydanie interpretacji indywidualnej w Pana sprawie.

Na stronie 3 wniosku ORD-IN, opisując zdarzenie przyszłe, wskazał Pan: „Budynek ma cechy budynku w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (trwałe związanie z gruntem, wydzielone przegrody budowlane, dach)”. Organ ma już zatem Pana zdaniem informację, o którą wnosi w niniejszym wezwaniu. We wniosku wskazano bowiem, że budynek jest budynkiem w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego (przez co należy rozumieć zarówno ustawę Prawo budowlane, jak i przepisy wykonawcze do niej).

W odpowiedzi na pytanie, czy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla działki są wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, wskazał Pan w załączeniu obraz – wydruki w skali 1:1000 oraz 1:500 z Systemu Informacji Przestrzennej Powiatu (…). Dla tego terenu uchwalono przeznaczenie (…).

Podejmował Pan działania – szczegółowo opisane we wniosku – zmierzające do ustalenia, kiedy względem przedmiotowego budynku doszło do pierwszego zasiedlenia. Mimo udokumentowanych działań w tym zakresie – we wniosku wskazał Pan na sposób ich udokumentowania – nie ustalił Pan, kiedy w sytuacji objętej przedmiotowym wnioskiem doszło do pierwszego zasiedlenia. W związku z tym nie ma Pan również informacji, czy na moment sprzedaży upłyną więcej niż dwa lata, licząc od pierwszego zasiedlenia. Ma Pan w aktach postępowania egzekucyjnego dokumenty potwierdzające powyższy brak możliwości uzyskania ww. informacji od dłużnika.

Jako Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym prowadzi Pan działania mające prowadzić do uzyskania informacji wnioskowanych przez Organ. Nie uzyskał Pan jednak tych informacji od dłużnika, głównie z powodu braku reakcji dłużnika na zadawane mu pytania. Te działania są udokumentowane, zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego. Ma miejsce zatem sytuacja, że nie był Pan w stanie uzyskać informacji pozwalających na ocenę zastosowania zwolnień z podatku przy dostawie budynków, pomimo tego, że podjął Pan udokumentowane działania mające na celu uzyskanie tych informacji od dłużnika.

W odpowiedzi na wezwanie z 9 listopada 2023 r. uzupełnił Pan opis sprawy o poniższe informacje:

1.Czy na działce nr 1 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego są wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu?

Odp. Na podstawie zaświadczenia wydanego przez Burmistrza Miasta z dnia 04 października 2022 roku – działka nr 1 znajduje się w obszarze oznaczonym w planie symbolem: (…). Zgodnie (…) z planu – na działce wskazane są linie rozgraniczające tereny o różnych zasadach zagospodarowania (tereny wydzieleń wewnętrznych).

2.Jeśli nie, to w jaki sposób wydzielono działkę nr 1, w którym część stanowi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbol: (…)?

Odp. Wskazał Pan powyżej jednostkę planistyczną i tereny wydzieleń wewnętrznych.

3.Czy na terenie oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolami: „(…)L” dopuszczalna jest jakakolwiek zabudowa terenu (budynkami, budowlami, urządzeniami budowlanymi lub innymi obiektami budowlanymi) zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)?

Odp. Zgodnie z zapisem planu – tereny wydzieleń wewnętrznych oznaczonych na rysunku planu symbolem (…), pozostających w dotychczasowym użytkowaniu jako lasy. Nie posiada Pan żadnych innych informacji.

4.Jaką powierzchnię działki nr 1 stanowi teren oznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem: (…)?

5.Jaką powierzchnię działki nr 1 stanowi teren oznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolami: (…)?

Odp. (na pytanie nr 4 i nr 5) Zgodnie z planem, działka posiada przeznaczenie (…). Na działce o takim przeznaczeniu są wskazane wydzielenia wewnętrzne. Na podstawie mapy ewidencyjnej i rysunku planu można przypisać powierzchnię orientacyjną:

·dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolem (…) – pow. 4761 m²,

·oznaczone na wypisie z rejestru gruntów jako (…), pozostała powierzchnia to 3705 m² – oznaczone na wypisie z rejestru gruntów jako (…) – inne tereny zabudowane.

6.Czy na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (…) znajduje się budynek i czy ten teren zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczony jest pod zabudowę?

Odp. Część działki zgodnie z rysunkiem planu posiada możliwość zabudowy. Możliwość ta wskazana jest na rysunku planu w części obecnej zabudowy wraz z częścią gruntu przyległego.

Pytania

1.Czy dłużnik, którego nieruchomości będą przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej – jest względem tych nieruchomości podatnikiem podatku od towarów i usług, w związku z czym będzie Pan w odniesieniu do tej czynności płatnikiem tego podatku?

2.Czy sprzedaż egzekucyjną opisanej nieruchomości należy potraktować jako dostawę budynku (wraz z gruntem) oraz gruntu (dostawę dwóch towarów)?

3.Czy przedmiotowa sprzedaż w części dotyczącej gruntu (będącej dostawą gruntu) nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, w związku z czym obowiązek poboru podatku powstanie u Pana?

4.Czy przedmiotowa sprzedaż w części dotyczącej budynku (będącej dostawą budynku) nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, w związku z czym obowiązek poboru podatku powstanie u Pana?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1

W Pana ocenie w niniejszej sprawie dłużnik jest/będzie występował jako podatnik VAT względem sprzedawanej (w trybie egzekucji) nieruchomości.

Dana dostawa nieruchomości (co dotyczy również dostawy dokonywanej w ramach sprzedaży egzekucyjnej) może podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tylko i wyłącznie wówczas, gdy podmiot będący właścicielem nieruchomości jest podatnikiem VAT i działa w charakterze podatnika VAT.

Okoliczności występujące w niniejszej sprawie każą przyjąć, że dłużnik występuje w tym przypadku w charakterze podatnika VAT względem sprzedawanej nieruchomości.

Dłużnik jest podmiotem istniejącym, zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny. Forma prawna dłużnika, tj. Spółka z o.o., powoduje, że dłużnik generalnie występuje w obrocie jako podatnik VAT (inny jego status w odniesieniu do czynności zbywania majątku byłby absolutnie wyjątkowy). Dłużnik zresztą aktualnie wynajmuje przedmiotowe nieruchomości (mające być przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej). Działa zatem, niewątpliwie jako podatnik VAT w odniesieniu do sprzedawanej nieruchomości.

W związku z powyższym trzeba przyjąć, że w niniejszej sprawie dłużnik jest/będzie występował jako podatnik VAT względem przedmiotowej nieruchomości.

To wszystko powoduje, że przedmiotowa sprzedaż egzekucyjna będzie podlegała podatkowi od towarów i usług, to znaczy będzie objęta zakresem podmiotowym i przedmiotowym tego podatku.

W konsekwencji komornik sądowy może występować w tym przypadku – w zakresie niniejszej sprzedaży egzekucyjnej – jako płatnik podatku od towarów i usług. Oczywiście – obowiązek pobrania i odprowadzenia podatku do urzędu skarbowego wystąpi wówczas, gdy sprzedaż ta nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, niemniej jednak opiniowana czynność będzie objęta zakresem VAT.

Ad. 2

Uważa Pan, że na gruncie podatku od towarów i usług sprzedaż egzekucyjną opisanej nieruchomości należy potraktować jako dostawę dwóch towarów, tj. po pierwsze gruntu (w tej części, w której jest on niezabudowany), zaś po drugie budynku (wraz z częścią gruntu, na którym ten budynek jest posadowiony).

Działka 1, która ma być przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej, jest gruntem zabudowanym. W związku z tym zwrócić należy uwagę na zasadniczą odrębność podatku od towarów i usług oraz prawa cywilnego, jeśli chodzi o obrót „gruntami zabudowanymi”. Na gruncie prawa cywilnego, w przypadku gdy mamy do czynienia ze sprzedażą gruntu, na którym posadowione są budynki czy też budowle, mamy do czynienia ze sprzedażą „gruntu zabudowanego”. Przedmiotem tej czynności jest jedna rzecz, jaką jest grunt zabudowany.

Zgodnie z przepisami art. 46-48 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zazwyczaj naniesienia znajdujące się na gruncie są własnością właściciela gruntu (wyjąwszy przypadki wyjątkowe, np. urządzeń sieciowych). Powoduje to, że mamy do czynienia z jedną rzeczą jako przedmiotem obrotu cywilnoprawnego (tą rzeczą jest nieruchomość, czyli grunt wraz z naniesieniami mającymi status części składowych).

Zgoła inaczej sytuacja wygląda na gruncie podatku od towarów i usług. Jest to w jakiejś mierze uzasadnione już choćby faktem, że przepisy dotyczące tego podatku nie wiążą jego przedmiotu z pojęciami prawa rzeczowego, jakimi są ruchomość i nieruchomość (gruntowa, budynkowa), lecz stosują pojęcie towaru. Należy zatem zauważyć, że przedmiotem dostawy (przedmiotem czynności opodatkowanych) nie jest grunt zabudowany. Na gruncie podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze sprzedażą budynku bądź budowli wraz z gruntem, na którym ten budynek bądź budowla się znajdują.

Mamy tutaj w zasadzie do czynienia z dostawą dwóch rodzajów towarów – gruntu i budynku (budowli). Ponadto, to co znajduje się na gruncie jest „ważniejsze” z punktu widzenia konsekwencji podatkowych (w podatku od towarów i usług), gdyż to sposób opodatkowania budynku, bądź budowli wyznacza także sposób opodatkowania gruntu. Zgodnie bowiem z przepisem art. 29a ust. 8 u.p.t.u. w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Tak więc z punktu widzenia podatku od towarów i usług w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanych należy mówić raczej o dostawie poszczególnych budynków i budowli na gruncie się znajdujących (którym przypisana jest także odpowiednia część wartości, czy też ceny gruntu, na którym te budynki i budowle się znajdują) oraz o dostawie gruntu (niezabudowanego) jako takiego, o ile ten grunt ma jakieś swoje odrębne przeznaczenie gospodarcze (niż tylko bycie miejscem, w którym zlokalizowany jest budynek).

Na nieruchomości zlokalizowany jest jeden budynek (niemieszkalny o powierzchni zabudowy 193 m² (co stanowi niecałe 2,3% powierzchni działki). Niezabudowane części nieruchomości mają swoje własne przeznaczenie gospodarcze (funkcjonują jako pole namiotowe i kempingowe).

W związku z powyższym uważa Pan, że w ramach sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości, o której mowa, nastąpi dostawa dwóch towarów:

•gruntu (niezabudowanej części działki 1),

•budynku na działce 1 wraz z gruntem (część działki 1) związanym z tym budynkiem.

Ad. 3

Uważa Pan, że dostawa gruntu nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług.

W przypadku dostawy gruntu niezabudowanego możliwe są dwie opcje opodatkowania:

•albo dostawa gruntu jest opodatkowana stawką 23% VAT,

•albo dostawa gruntu korzysta ze zwolnienia podatkowego.

Zgodnie z brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 33 u.p.t.u. pod pojęciem terenów budowlanych rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych regulacji wynika, że dostawa gruntów niezabudowanych:

1)innych niż tereny budowlane jest zwolniona z podatku;

2)będących terenami budowlanymi jest opodatkowana stawką podstawową (23%) VAT.

Dla działki nr 1 istnieje obowiązujący plan miejscowy. Teren, na którym znajduje się ta działka, jest oznaczony w planie symbolem: (…).

W związku z powyższym ten grunt jest „terenem budowlanym” w rozumieniu przepisów u.p.t.u. Obowiązujący plan miejscowy dopuszcza bowiem zabudowę na tym gruncie (w ramach tzw. podstawowego przeznaczenia tego terenu). Dlatego też dostawa tego gruntu (następująca w ramach sprzedaży egzekucyjnej) nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług.

Ad. 4

Uważa Pan, że dostawa budynku nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług. Ponieważ działka powyższa zabudowana jest w części budynkiem, to – jak już wskazywano powyżej – na gruncie podatku od towarów i usług należy potraktować jej sprzedaż egzekucyjną w części jako dostawę tego właśnie budynku (wraz z odpowiadającą mu częścią gruntu).

Analizę dotyczącą stawek, bądź zwolnień przy dostawie tych budynków i budowli (następującej w ramach sprzedaży egzekucyjnej) należy rozpocząć od zbadania tego, czy może zastosowanie znaleźć tutaj zwolnienie podatkowe. Od dnia 1 stycznia 2009 r. funkcjonują dwa zwolnienia dotyczące dostawy budynków i budowli.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 dalej u.p.t.u., zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Należy więc ustalić, czy w sytuacji będącej przedmiotem niniejszej opinii doszło już do pierwszego zasiedlenia i czy ewentualnie minęły już co najmniej dwa lata od pierwszego zasiedlenia.

Pojęcie „pierwszego zasiedlenia” jest zdefiniowane w u.p.t.u. Zgodnie z aktualnym brzmieniem definicji ustawowej przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi, lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli, lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dodatkowo trzeba zauważyć w tym miejscu, że zgodnie z przepisem art. 43 ust. 21 u.p.t.u., że jeśli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych (prowadzących egzekucję z nieruchomości) nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

W opisywanym stanie faktycznym nie jest możliwe określenie, kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia, na podstawie informacji posiadanych przez Pana. Działania prowadzone przez Pana (które zostały udokumentowane) nie doprowadziły do uzyskania tych informacji od dłużnika.

Z informacji znajdujących się w aktach sprawy egzekucyjnej wynika wprawdzie, że przedmiotowy budynek został wybudowany w 2005 r. i zaczął być użytkowany, niemniej jednak pierwsze informacje uzyskane od dłużnika wskazują, że dłużnik (po nabyciu budynku) dokonał na nim – jak sam określił – „znacznych” nakładów (nie sprecyzował ich wartości – ani kwotowej, ani procentowej), zaś nakłady te zmieniły charakter budynku (wcześniej znajdowały się w nim pomieszczenia gospodarcze, zaś obecnie mieszczą się tam lokale krótkotrwałego zamieszkania).

Zwracał się Pan do dłużnika o określenie wysokości nakładów, daty dokonania nakładów oraz o określenie wartości początkowej budynku. Tak aby była możliwe ocena tego, czy po nabyciu nieruchomości przez dłużnika doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia (w związku z pracami łączącymi się ze zmianą funkcji budynku, w następstwie których wartość początkowa budynku wzrosła o więcej niż 30%).

Tych informacji Pan nie uzyskał. Brak możliwości uzyskania tych informacji jest udokumentowany. Informacji tych Pan nie uzyskał, mimo tego, że podejmował próby uzyskania ich od dłużnika.

Powyższe okoliczności powodują, że w sprawie zastosowanie znaleźć powinien art. 43 ust. 21 u.p.t.u. Zgodnie z powołanym przepisem, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych prowadzących egzekucję z nieruchomości, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18 u.p.t.u., zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Z taką właśnie sytuacją, Pana zdaniem, ma Pan tutaj do czynienia. Pan, jako komornik – organ postępowania egzekucyjnego podjął działania zmierzające do ustalenia wartości procentowej nakładów w odniesieniu do wartości całego budynku, w celu ustalenia, czy zastosowanie może w sprawie znajdować zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. Działania te są udokumentowane, bowiem pisma kierowane do dłużnika znajdują się w aktach postępowania egzekucyjnego. Dłużnik jednakże nie udzielił Panu informacji wystarczających do ustalenia wartości tych nakładów, jak również co do momentu wynajęcia przedmiotowej nieruchomości, co pozwoliłoby na ocenę spełniania warunków zwolnienia z podatku z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Należy w związku z tym przyjąć na podstawie art. 43 ust. 21 u.p.t.u., że warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. nie zostały spełnione.

Jednocześnie nie ma możliwości zastosowania w niniejszej sprawie zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. z co najmniej dwóch powodów. Po pierwsze – budynek niniejszy został zapewne nabyty przez dłużnika z prawem do odliczenia podatku naliczonego (nie udało się ustalić, z powodu braku odpowiedzi dłużnika, czy nabył nieruchomość z podatkiem, czy bez podatku, jednakże nawet gdyby nabył nieruchomość bez podatku, z czym łączy się brak podatku do odliczenia, nie jest równoznaczny z brakiem prawa do odliczenia podatku). Po drugie – nie jest możliwe określenie przez Pana, czy wartość nakładów przewyższa 30% wartości początkowej budynku. To zaś również powoduje zastosowanie w sprawie niniejszej art. 43 ust. 21 u.p.t.u.

W związku z tym należy przyjąć, że zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. – w związku z brzmieniem art. 43 ust. 21 u.p.t.u. – nie ma w tym przypadku zastosowania.

Do dostawy budynków może potencjalnie znajdować zastosowanie również zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.

Zgodnie z powołanym przepisem zwalnia się z podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Pana zdaniem w sprawie wątpliwe jest spełnienie obu tych przesłanek łącznie.

Nie udało się uzyskać od dłużnika informacji, czy nabył przedmiotową nieruchomość z podatkiem od towarów i usług, czy też nie. Ten brak możliwości uzyskania informacji od dłużnika jest udokumentowany (dłużnik nie odpowiedział na Pana pytania dotyczące tej kwestii zawarte w prawidłowo doręczonych mu przez Pana pismach). Niezależnie jednak od powyższego, ewentualny brak podatku do odliczenia, nie jest równoznaczny z brakiem prawa do odliczenia podatku.

Biorąc bowiem pod uwagę, że dłużnik wyjaśnił, że przedmiotowa nieruchomość została wynajęta innemu podmiotowi, to biorąc pod uwagę charakter nieruchomości, czynność ta nie mogła być zwolniona z podatku od towarów i usług (zaś dłużnik nie był podatnikiem korzystającym z tzw. zwolnienia podmiotowego, skoro jest podatnikiem zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny).

W związku z tym sprzedaż egzekucyjna przedmiotowej nieruchomości – będąca na gruncie VAT dostawą budynku – nie będzie zwolniona z podatku ani na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u., ani na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u., ani też na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383):

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Zatem, komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Zgodnie z przedstawionymi przepisami budynki oraz grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, która to czynność podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem był podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że prowadzi Pan – jako Komornik Sądowy – egzekucję z nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość, to nieruchomość gruntowa zabudowana stanowiąca działkę ewidencyjną nr 1. Na nieruchomości usytuowany jest budynek jednokondygnacyjny wykorzystywany pod działalność turystyczną. Na terenie – w obrębie którego leży przedmiotowa nieruchomość – obowiązuje aktualny plan zagospodarowania przestrzennego – działka nr 1. Teren wykorzystywany jest na cele działalności turystycznej. Funkcjonuje na nim pole kempingowe. Na nieruchomości zlokalizowany jest jeden budynek. Znajdujący się na nieruchomości budynek jest to budynek jednokondygnacyjny, murowany, ocieplony styropianem. Rok zakończenia budowy z kartoteki budynków to 2005 r. Budynek ma cechy budynku w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (trwałe związanie z gruntem, wydzielone przegrody budowlane, dach). Podczas protokołu oględzin nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego – które to oględziny miały miejsce we wrześniu  2022 r. – prezes Spółki będącej dłużnikiem oświadczył, że Spółka nabyła nieruchomość w formie aportu do spółki. Nastąpiło to około 2011 r. Wyjaśnił także, iż nieruchomość po jej nabyciu wymagała nakładów. Nakłady te były czynione częściowo przez Spółkę, częściowo przez najemców. Nieruchomość we wrześniu  2022 r. była wynajmowana spółce A Spółka z o.o.

Mając na uwadze fakt, że dłużnik wykorzystywał nieruchomość poprzez oddawanie jej w najem, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie dojdzie do sprzedaży majątku wykorzystywanego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej dłużnika. Zatem, przy sprzedaży w drodze licytacji komorniczej prawa własności działki nr 1, zabudowanej budynkiem jednokondygnacyjnym spełnione będą przesłanki do uznania dłużnika za podatnika podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem sprzedaż będzie dotyczyła składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej dłużnika.

W konsekwencji, dostawa przez Pana w drodze licytacji komorniczej – działki nr 1, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznano za prawidłowe.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Na podstawie art. 15 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W związku z tym, że ustawa o VAT nie precyzuje, o jakie tereny przeznaczone pod zabudowę chodzi, przyjąć trzeba, że pojęcie „tereny przeznaczone pod zabudowę” obejmuje obszary, na których przewidziane są różne formy zabudowy.

Rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę” – do którego odnosi się przepis art. 2 pkt 33 ustawy – należy odwołać się do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

Zgodnie z zapisem art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Natomiast, na mocy art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 3a ustawy Prawo budowlane:

W świetle art. 3 pkt 4 ustawy Prawo budowlane:

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

W świetle przytoczonych powyżej przepisów, grunt budowlany to taki grunt, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym określono dla niego funkcję „pod zabudowę”.

W tym miejscu należy wskazać na orzeczenie TSUE, który w wyroku z 6 lipca 2006 r. wydanym w sprawie C-251/05 stwierdził, że: „Okoliczność, iż określone towary stanowią przedmiot jednej dostawy, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty przez ustawodawstwo danego państwa członkowskiego zwolnieniem dającym prawo do zwrotu zapłaconego podatku w rozumieniu art. 28 ust. 2 lit. a) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku, zmienionej dyrektywą Rady 92/77/EWG z 19 października 1992 r. uzupełniającą wspólny system podatku od wartości dodanej i zmieniająca dyrektywę 77/388/EWG (zbliżanie stawek VAT), oraz z drugiej strony towary wyłączone przez to ustawodawstwo z zakresu zastosowania tego zwolnienia, nie stoi na przeszkodzie temu, aby dane państwo członkowskie pobierało podatek VAT od dostawy towarów wyłączonych według stawki zwykłej”.

W wyroku tym TSUE wskazał też, że „Pomimo iż faktycznie z orzecznictwa tego wynika, iż jedna dostawa co do zasady podlega jednej stawce podatku VAT, to jednak nie sprzeciwia się ono oddzielnemu opodatkowaniu określonych składników tej dostawy, o ile tylko takie opodatkowanie będzie zgodne z warunkami, od których art. 28 ust. 2 lit. a) szóstej dyrektywy uzależnia zastosowanie zwolnień dających prawo do zwrotu zapłaconego podatku”.

Tak więc, z powyższego orzeczenia wynika, że dopuszczalne jest opodatkowanie dostawy jednego towaru różnymi stawkami podatku VAT. Tym samym jeśli np. według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działka ewidencyjna znajduje się na terenach przeznaczonych oraz nieprzeznaczonych pod zabudowę, to dostawa takiej działki może podlegać opodatkowaniu według właściwych stawek VAT lub w części korzystać ze zwolnienia.

Na terenie – w obrębie którego leży przedmiotowa nieruchomość – obowiązuje aktualny plan zagospodarowania przestrzennego – działka nr 1 znajduje się w obszarze oznaczonym w planie symbolem: (…). Na nieruchomości zlokalizowany jest jeden budynek. Ponadto, jak Pan wskazał w drugim uzupełnieniu na działce znajdują się linie rozgraniczające.

Zatem, z uwagi na okoliczności, że dla działki 1 wyznaczono linie rozgraniczające i linie te rozgraniczają teren zabudowany od pozostałej części działki, w związku z tym opodatkowanie poszczególnych części należy rozpatrywać oddzielnie.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony (dostawa budynku wraz z gruntem). Natomiast część działki, która nie jest zabudowana należy rozpatrywać w kategorii dostawy gruntu.

W związku z tym, że w odniesieniu do działki nr 1 zostały wyznaczone linie rozgraniczające, oddzielające zabudowaną część działki od pozostałej części działki, sprzedaż wyznaczonej liniami rozgraniczającymi części nieruchomości zabudowanej budynkiem należy uznać za dostawę budynku wraz z gruntem, a w pozostałej części nieruchomości za dostawę gruntu.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznano za prawidłowe.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 146aa ust. 1 pkt 1 tej ustawy:

W myśl art. 146ea ustawy:

Jednakże, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Pana wątpliwości dotyczą również kwestii, czy przedmiotowa sprzedaż w części dotyczącej gruntu nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, w związku z czym obowiązek poboru podatku powstanie u Pana.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem, ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy:

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

W tym miejscu należy jeszcze raz odnieść się do powołanego już wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2. Zaznaczyć należy, że aby zastosować zwolnienie od podatku od towarów i usług, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W analizowanej sprawie – jak Pan wskazał dla działki nr 1 istnieje obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego. Teren, na którym znajduje się działka jest oznaczony w planie symbolem: (…).

W drugim uzupełnieniu do wniosku wskazał Pan, że nie posiada Pan żadnych informacji, czy na terenie oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolami: „(…)” – niezabudowanej części działki – dopuszczalna jest jakakolwiek zabudowa terenu (budynkami, budowlami, urządzeniami budowlanymi lub innymi obiektami budowlanymi) zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Biorąc pod uwagę, przetoczone wyżej przepisy oraz powyższe należy stwierdzić, że dla niezabudowanej części działki znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia nie będą spełnione, skoro nie posiada Pan informacji, czy na terenie oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (…) w wydzielonych częściach oznaczonych symbolami: „(…)” dopuszczalna jest jakakolwiek zabudowa terenu oraz podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do przedmiotowej dostawy zwolnienia od podatku.

Podsumowując, do sprzedaży wyznaczonej liniami rozgraniczającymi części działki niezabudowanej znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy. Mając powyższe na względzie, należy stwierdzić, że Pan jako płatnik podatku VAT, o którym mowa w art. 18 ustawy, będzie zobowiązany do opodatkowania dostawy ww. nieruchomości właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Zaznaczyć jednak należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Pana jako Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

W tym miejscu należy podkreślić, że – co do istoty rozstrzyganego problemu, czyli opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży części działki niezabudowanej (gruntu) – stanowisko Pana oceniono jako prawidłowe.

Jakkolwiek wywiódł Pan prawidłowy skutek prawny, jednakże dokonał Pan tego w oparciu o inną argumentację niż tut. Organ.

Pana wątpliwości dotyczą również kwestii, czy przedmiotowa sprzedaż w części dotyczącej gruntu oraz budynku nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług, w związku z czym będzie Pan zobowiązany do uiszczenia podatku VAT.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku/budowli do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli.

W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu), których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Zatem, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, jeżeli udokumentowane działania w celu możliwości zastosowania zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne.

W przedmiotowej sprawie przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż w trybie licytacji komorniczej budynku jednokondygnacyjnego, a co za tym idzie sprzedaż części działki wyznaczonej liniami rozgraniczającymi, na której jest posadowiony ten budynek, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 bądź pkt 10a ustawy, gdyż brak jest wszystkich niezbędnych informacji do dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów.

Jak wynika z opisu sprawy, nie udało się Panu jako Komornikowi uzyskać informacji, czy dłużnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, jakiej wysokości były ponoszone nakłady, czy przekraczały 30% wartości początkowej oraz kiedy przedmiotowa nieruchomość została wynajęta innemu podmiotowi i czy najem nadal obowiązuje. Celem ustalenia, czy dokonywana w toku postępowania egzekucyjnego dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT oraz ustalenia, czy dostawa będzie podlegała zwolnieniu od wskazanego opodatkowania wezwał Pan dłużnika do udzielenia informacji, natomiast dłużnik wezwany do udzielenia informacji nie udzielił odpowiedzi. Te działania są udokumentowane, zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego. Zatem, nie był Pan w stanie uzyskać informacji pozwalających na ocenę zastosowania zwolnień z podatku przy dostawie budynku, pomimo tego, że podjął Pan udokumentowane działania mające na celu uzyskanie tych informacji od dłużnika.

W związku z powyższym, do sprzedaży części działki wyznaczonej liniami rozgraniczającymi, na której jest posadowiony budynek jednokondygnacyjny znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia nie będą spełnione, skoro podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do przedmiotowej dostawy zwolnienia od podatku.

Tym samym, Pana stanowisko w zakresie pytani nr 4 uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność. Interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).