Podleganie opodatkowaniu sprzedaży lokalu w trybie egzekucji komorniczej, opodatkowania sprzedaży lokalu przez Nowego Właściciela i obowiązku wystawienia faktury oraz uzyskiwania informacji do zastosowania zwolnienia.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części dotyczącej podlegania opodatkowaniu sprzedaży lokalu w trybie egzekucji komorniczej i opodatkowania sprzedaży lokalu (pytania nr 1 i 4 we wniosku) i nieprawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży lokalu przez Nowego Właściciela i obowiązku wystawienia faktury oraz uzyskiwania informacji do zastosowania zwolnienia (pytania nr 2 i 3 we wniosku).

31 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z dnia 31 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący licytacyjnej sprzedaży Lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik, ale Nowy Właściciel.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan komornikiem sądowym i prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużniczce (…) sp. j. (dalej Dłużnik (…) w sprawie Km (…).

Przedmiotem wniosku jest lokal położony (…) ul. (…) lokal (…) klatka (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą o nr KW (…). Lokal znajduje się w budynku wielolokalowym z przeznaczeniem na apartamenty wczasowo/mieszkaniowe, który został wybudowany przez (…) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w roku 2014. Lokal ma status lokalu mieszkalnego i obejmuje: pokój z aneksem kuchennym, sypialnię, korytarz, łazienkę, balkon oraz komórkę lokatorską (...) o łącznej powierzchni 53,54 m². Powierzchnia mieszkania: 48,30 m², powierzchnia balkonu: 3,54 m², powierzchnia komórki lokatorskiej: 1,70 m². Komórka lokatorska jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu objętym wraz z lokalem jedną księgą wieczystą. Z lokalem łączy się udział w nieruchomości wspólnej 75/10000.

W chwili zajęcia nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego właścicielem lokalu była spółka (…), jednak 4 marca 2022 r. prawo własności tego lokalu przeszło na K.M. (dalej Nowy Właściciel). Nowy właściciel lokalu nie jest dłużnikiem rzeczowym w sprawie, oraz do chwili złożenia niniejszego wniosku nie zgłosił się do postępowania jako dłużnik. Dokonał Pan oględzin lokalu 10 czerwca 2021 roku. Podczas oględzin ustalił Pan, że w lokalu przebywał najemca lokalu, który odmówił podania danych osobowych. Najemca oświadczył jednocześnie, że lokal wynajął na okres 3 dni i zgłosił sprzeciw na nagrywanie czynności. Komornik dokonał oględzin lokalu, a biegły sporządził dokumentację fotograficzną. Pismem z 13 kwietnia 2023 r. Dłużnik został w trybie art. 761 § 1 kpc wezwany przez komornika do wskazania, czy w lokalu zostały przeprowadzone prace ulepszeniowe w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które to prace mieściłyby się w pojęciu przebudowy lokalu (wraz z opisem tych prac), a jeżeli tak, to kiedy zostały zakończone oraz jaka była ich łączna wartość, a także czy spowodowała ona wzrost wartości początkowej lokalu. Dłużnik w odpowiedzi udzielił informacji, że lokal będący przedmiotem wniosku nie należy do (…) Sp.j. z siedzibą w (…). Nie udzielono informacji na temat ulepszeń. Pełnomocnik Nowego Właściciela lokalu poinformował Pana, że: 1) lokal został nabyty bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie jest wykorzystywany w związku z taką działalnością; 2) Nowy Właściciel zamieszkuje w Norwegii i tam dokonuje rozliczeń podatkowych; 3) lokal jest wynajmowany przez pośrednika na czas nieokreślony, a przychody z najmu są opodatkowane ryczałtem wg stawki 8,5%; 4) Nowy Właściciel nie potrafi odpowiedzieć na pytanie, czy przysługuje mu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie lokalu od Dłużnika; 5) poniesiono wydatki na nieznaczne ulepszenia lokalu, które raczej nie stanowiły 30% jego wartości początkowej, jednak to nie było nigdy weryfikowane i nie można teraz tego ustalić.

Pytania

1)Czy w przypadku sprzedaży opisanego wyżej lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik (…), ale Nowy Właściciel, który nabył ten lokal od Dłużnika (…) już po wszczęciu postępowania egzekucyjnego wobec Dłużnika, wystąpi Pan jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 u.p.t.u.?

2)Jeżeli z odpowiedzi na pytanie 1 wynikać będzie, iż komornik wystąpi jako płatnik podatku VAT, to kto jest podatnikiem podatku VAT i w czyim imieniu komornik powinien wystawić fakturę – Dłużnik, którego dług jest spłacany w wyniku zbycia nieruchomości, czy Nowy Właściciel, który jest formalnym właścicielem zbywanej nieruchomości?

3)Jeżeli z odpowiedzi na pytanie 1 i pytanie 2 wynikać będzie, iż wystąpi Pan jako płatnik podatku VAT, to czy w celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a u.p.t.u. może Pan bazować na informacjach uzyskanych zarówno do Dłużnika, jak od Nowego Właściciela, mimo iż w art. 43 ust. 21 u.p.t.u. mowa jest jedynie o informacjach od Dłużnika?

4)Jeżeli z odpowiedzi na pytanie 1 wynikać będzie, iż wystąpi Pan jako płatnik podatku VAT, to czy sprzedaż lokalu powinna zostać opodatkowana odpowiednią stawką VAT w sytuacji, gdy z powodu braku wyczerpujących informacji od Dłużnika (…) oraz od Nowego Właściciela lokalu nie jest On w stanie samodzielnie ustalić, czy ta sprzedaż może zostać objęta zwolnieniem od podatku określonym w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a u.p.t.u?

Stanowisko Pana w sprawie

Ad 1) W Pana ocenie, w sytuacji opisanej we wniosku, będzie Pan płatnikiem podatku od towarów i usług, mimo że lokal został zbyty przez Dłużnika (…) na rzecz podmiotu trzeciego, który stał się właścicielem lokalu 4 marca 2022 roku, ponieważ sprzedaż dokonana w toku postępowania egzekucyjnego nie wywołała skutku prawnego, a więc sprzedaż nieruchomości należącej formalnie do osoby trzeciej będzie dokonana ze skutkiem na rzecz Dłużnika (…).

Pana uzasadnienie

Zgodnie z art. 18 u.p.t.u., organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów. W art. 18 u.p.t.u. mowa jest o dostawie towarów będących własnością dłużnika. Jednak w postępowaniu egzekucyjnym może dojść do sytuacji, w której przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej jest majątek, który dłużnik - w toku postępowania - zbył na osoby trzecie. W takich przypadkach zastosowanie ma przepis art. 930 § 1 kodeksu postępowania cywilnego określający zasadę bezskuteczności transakcji dokonanej przez dłużnika w toku postępowania egzekucyjnego. Zgodnie bowiem z tym przepisem rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może natomiast uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, co nie zawsze ma miejsce. W sytuacji będącej przedmiotem wniosku, Nowy Właściciel nie przystąpił do postępowania w charakterze dłużnika. Zasada bezskuteczności wyrażona w art. 930 k.p.c. oznacza, że wierzyciel, na rzecz którego nieruchomość została zajęta, może zaspokoić się ze sprzedanej nieruchomości tak, jakby nieruchomość ta, należała w dalszym ciągu do majątku dłużnika. Skutkiem tej zasady bezskuteczności jest, że egzekucja toczy się nadal przeciwko dłużnikowi, który uważany jest za właściciela, mimo skutecznego (pod względem prawa rzeczowego) przeniesienia własności na nabywcę. Z art. 930 § 1 k.p.c. wynika także jasno, że nabywca nie staje się z mocy prawa dłużnikiem; może jedynie zgłosić swój udział w postępowaniu, niemniej nie wstępuje on w miejsce zbywcy. Dłużnik nie przestaje być stroną postępowania egzekucyjnego, a nieruchomość nabyta przez nowego właściciela jest traktowana jak nieruchomość należąca do dłużnika. Stanowisko to potwierdza orzecznictwo Sądu Najwyższego. W wyroku z dnia 3 lutego 1998 r. (I CKN 403/97) Sąd Najwyższy uznał, że w świetle art. 930 § 1 k.p.c. umowa przeniesienia własności zajętej nieruchomości między zbywcą (dłużnikiem) a nabywcą jest ważna, ale całkowicie bezskuteczna w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję i pozostaje bez wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, co oznacza, że egzekucję prowadzi się tak, jak gdyby zbycie nieruchomości nie nastąpiło. Ratio legis tego przepisu stanowi bowiem ochrona wierzyciela przed nierzetelnymi działaniami dłużnika, podjętymi w celu udaremnienia zaspokojenia się wierzyciela z nieruchomości. Podobne stanowisko Sąd Najwyższy zajął w uzasadnieniu wyroku z 29 czerwca 2006 r. (IV CSK 196/05). Zasadę bezskuteczności zbycia nieruchomości Sąd Najwyższy podkreślił także w uzasadnieniu uchwały z 30 marca 2006 roku (III CZP 16/06). Stwierdził w niej bowiem, że: „Dopuszczając możliwość prowadzenia egzekucji z nieruchomości, która przestała być własnością dłużnika, art. 930 § 1 k.p.c. stanowi wyjątek od reguły wyrażonej w art. 803 k.p.c, w myśl której zaspokojenie wierzyciela może nastąpić wyłącznie z majątku osobistego dłużnika. Konstytucyjna zasada ochrony własności (art. 21 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 i 3 Konstytucji) nakazuje rygoryzm przy kształtowaniu granic sytuacji, w których majątek osoby niebędącej dłużnikiem może być użyty do zaspokojenia cudzego długu. Artykuł 930 § 1 k.p.c. nie stanowi – jak art. 848 k.p.c, dotyczący egzekucji z ruchomości - że postępowanie egzekucyjne z zajętej rzeczy po rozporządzeniu nią może być prowadzone również przeciwko nabywcy.” W związku z tym, w Pana ocenie, w sytuacji gdy przedmiotem postępowania egzekucyjnego jest nieruchomość zbyta przez dłużnika w toku postępowania egzekucyjnego, przepis art. 18 u.p.t.u. musi być odczytany z uwzględnieniem art. 930 § 1 k.p.c., w przeciwnym bowiem przypadku część sprzedaży dokonywanych przez komorników w toku postępowania egzekucyjnego nie byłaby nim objęta. W art. 18 u.p.t.u. mowa jest o dostawie towarów będących własnością dłużnika dokonywanej w trybie egzekucji. Jak to wykazano wyżej, umowa przeniesienia własności zajętej nieruchomości nie wpływa w żaden sposób na toczące się już postępowanie egzekucyjne. Rzeczy objęte tym postępowaniem nadal są traktowane jak należące do dłużnika. Środki uzyskane z ewentualnej sprzedaży licytacyjnej prowadzonej w ramach tego postępowania nie zostają przekazane nowemu właścicielowi lokalu, ale są dzielone w ramach toczącego się już postępowania egzekucyjnego między wierzycieli dłużnika. Dzieje się tak niezależnie od tego, czy nabywca lokalu uczestniczy w postępowaniu w charakterze dłużnika, czy nie. Niezależnie bowiem od tego, czy nabywca zgłosi swój udział w sprawie, czy też nie, postępowanie egzekucyjne prowadzone jest w dalszym ciągu przeciwko dłużnikowi, który zbył nieruchomość. W związku z tym, jak to zauważono wyżej, wykładnię art. 18 u.p.t.u. należy dokonać z uwzględnieniem zasady bezskuteczności zbycia nieruchomości określonej w art. 930 § 1 k.p.c. Przepis art. 18 u.p.t.u. reguluje bowiem specyficzną dostawę, w której nie mają zastosowania zasady prawa zobowiązań określone w kodeksie cywilnym. Dostawa, o której mowa w art. 18 u.p.t.u. jest podporządkowana przepisom o postępowaniu egzekucyjnym zawartych w kodeksie postępowania cywilnego. W tej konkretnej sytuacji oznacza to, że pojęcie „towary będące własnością dłużnika” zawarte w art. 18 u.p.t.u. należy interpretować szerzej, i objąć nim także towary zbyte przez dłużnika w toku postępowania, z uwzględnieniem bezskuteczności tego zbycia w postępowaniu egzekucyjnym.

Reasumując, stoi Pan na stanowisku, że:

1)w sytuacji opisanej we wniosku będzie płatnikiem podatku od towarów i usług, ponieważ sytuacja opisana we wniosku jest objęta dyspozycją przepisu art. 18 u.p.t.u. Przedmiotem dostawy będzie lokal, który w prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym jest traktowany jakby nadal stanowił własność Dłużnika (…), mimo iż formalnie stanowi własność osoby trzeciej.

2)W Pana ocenie, w sytuacji będącej przedmiotem wniosku, podatnikiem będzie Dłużnik (…), a nie Nowy Właściciel nieruchomości, ponieważ: 1) zasada bezskuteczności przeniesienia własności nieruchomości Dłużnika (…) na osobę trzecią skutkuje tym, że w postępowaniu egzekucyjnym przyjmuje się, iż nieruchomość nadal należy do Dłużnika, a w konsekwencji kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości (pomniejszona o ewentualny podatek VAT) zostanie w całości przeznaczona na spłatę zobowiązań Dłużnika (…), a nie osoby trzeciej. Omówiona wyżej zasada bezskuteczności sprzedaży nieruchomości przez dłużnika w toku postępowania egzekucyjnego skutkuje tym, że nowy właściciel traci w tym postępowaniu uprawnienia właściciela, w tym uprawnienie do otrzymania kwoty uzyskanej ze sprzedaży. W przypadku sprzedaży nieruchomości należącej do nowego właściciela, pieniądze uzyskane z tej sprzedaży nie są należne temu właścicielowi, ale zaspokajają wierzyciela dłużnika. W postępowaniu egzekucyjnym przyjęto więc fikcję prawną, w myśl której nieruchomość zbyta przez dłużnika jest traktowana nadal jak należąca do dłużnika. Wniosek tym jest konsekwencją zasady bezskuteczności zbycia nieruchomości przez dłużnika wyrażonej w art. 930 § 1 k.p.c.

W związku z tym, stoi Pan na stanowisku, że należy zachować spójność rozliczenia transakcji. Skoro kwota (netto) uzyskana ze sprzedaży zostaje przeznaczona na spłatę zobowiązań Dłużnika (…), to kwota VAT w tej transakcji powinna pokrywać zobowiązanie z tytułu podatku VAT Dłużnika, a nie Nowego Właściciela, który w tym postępowaniu nie ma pozycji właściciela nieruchomości i - co istotne - nie otrzymuje środków finansowych z tytułu zbycia lokalu. Oceny tej nie zmienia fakt wykorzystywania nieruchomości przez Nowego Właściciela do wykonywania czynności podlegających podatkowi od towarów i usług, tj. do świadczenia usług najmu. Dostawa takiej nieruchomości dokonana toku postępowania egzekucyjnego zawsze jest dokonywana w imieniu i na rzecz Dłużnika, co wynika z treści art. 930 § 1 k.p.c. i wyrażonej w nim bezskuteczności zmiany właściciela nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego.

Reasumując, uważa Pan, że w sytuacji opisanej we wniosku podatnikiem podatku VAT jest Dłużnik, a nie Nowy Właściciel, a w konsekwencji komornik jako płatnik podatku VAT wystawia fakturę, o której mowa w art. 106c z danymi Dłużnika. Gdyby jednak organ interpretacyjny uznał, że to Nowy Właściciel jest podatnikiem VAT, to prosi Pan o potwierdzenie, że komornik działając jako płatnik podatku VAT powinien pobrać kwotę podatku należnego i odprowadzić ją do urzędu skarbowego w imieniu i na rzecz Nowego Właściciela, mimo iż nie jest on dłużnikiem, o którym mowa w art. 18 u.p.t.u. W takim przypadku komornik jako płatnik podatku VAT wystawia fakturę, o której mowa w art. 106c u.p.t.u. z danymi Nowego Właściciela. Podobne stanowisko zajął Dyrektor KIS w interpretacji z 23 listopada 2022 r. nr 0113-KDIPT1-1.4012.611.2022.5.WL. Uznano w niej, że czynności egzekucyjne powinny uwzględniać aktualnego właściciela nieruchomości, w imieniu którego powinny być dokumentowane czynności prawne obejmujące wskazaną nieruchomość. „Komornik sądowy - dokonujący w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przeciwko dłużnikowi sprzedaży nieruchomości - niebędącej w chwili licytacji własnością dłużnika, lecz innego podmiotu zobowiązanego w świetle przepisów kodeksu postępowania cywilnego do znoszenia prowadzonej z danego przedmiotu egzekucji - będzie płatnikiem podatku od dostawy nieruchomości (uprzednio zbytej przez dłużnika), dokonywanej w trybie egzekucji. Transakcji tej winien dokonać w imieniu właściciela nieruchomości, który nabył ja od dłużnika.”

Ad 3) Stoi Pan na stanowisku, że w celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a u.p.t.u. może On uzyskiwać informacje zarówno do Dłużnika, jak od Nowego Właściciela, mimo iż w art. 43 ust. 21 u.p.t.u. mowa jest jedynie od informacjach uzyskanych od dłużnika. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli udokumentowane działania komorników sądowych, o których mowa w art. 18 u.p.t.u, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 10 i 10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione. W przepisie tym mowa jest o informacjach uzyskanych jedynie od dłużnika, jednak w Pana ocenie w przypadku zbycia przez dłużnika nieruchomości na inny podmiot, dłużnik nie jest już w posiadaniu kompletnych informacji niezbędnych do ustalenia, czy można zastosować zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a u.p.t.u. Takie informacje posiada także Nowy Właściciel. W związku z tym, uważa Pan, że w sprawie istotne jest pozyskanie takich informacji od innego podmiotu niż Dłużnik, mimo iż w art. 43 ust. 21 u.p.t.u. mowa jest jedynie o dłużniku. Jednocześnie uważa Pan, że w przypadku zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 10a u.p.t.u. pozyskanie informacji, co do tego, czy przy nabyciu lub przy ulepszeniu nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego powinno nastąpić wyłącznie od tego podmiotu, który zostanie uznany za podatnika, a więc: 1) jedynie od dłużnika – jeżeli to dłużnik zostanie uznany za podatnika VAT z tytułu dostawy lokalu, którego właścicielem jest inny podmiot albo 2) jedynie od Nowego Właściciela – jeżeli to nowy właściciel zostanie uznany za podatnika. Ponieważ stoi Pan na stanowisku, że podatnikiem jest Dłużnik (…) mimo braku własności zbywanej nieruchomości, to - w konsekwencji - informacje co do prawa do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu lub wytworzeniu nieruchomości należy pozyskiwać wyłącznie od Dłużnika. Natomiast informacje, co do ulepszenia nieruchomości należy pozyskiwać wyłącznie od Nowego Właściciela, ponieważ są to informacje o stanie faktycznym zbywanego lokalu istotne dla zastosowania zwolnienia przedmiotowego.

Ad 4) Jeżeli organ interpretacyjny uzna, że w sytuacji opisanej we wniosku, wystąpi Pan w charakterze płatnika podatku VAT, to w Pana ocenie, przepis art. 43 ust. 21 u.p.t.u. wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a u.p.t.u. w sytuacji będącej przedmiotem wniosku. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli udokumentowane działania komorników sądowych, o których mowa w art. 18 u.p.t.u, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione. W sytuacji będącej przedmiotem wniosku Dłużnik (…) dokonał sprzedaży lokalu 4 marca 2022 roku. Od tej daty lokal jest we władaniu Nowego Właściciela, w związku z czym pozyskiwanie informacji od Dłużnika na temat dokonanych ulepszeń mija się z celem przepisu art. 43 ust. 21 u.p.t.u., ponieważ nie może on posiadać wiarygodnych informacji, co do warunków zastosowania zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 10 i 10a u.p.t.u. Jedyne informacje dotyczące ulepszeń komornik może uzyskać od Nowego Właściciela, jednak nie jest on podmiotem wskazanym w art. 43 ust. 21 u.p.t.u., jako źródło informacji, co do warunków do zastosowania zwolnień od podatku określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a u.p.t.u. Zgodnie z art. 761 § 11 k.p.c. osoby, które nie są uczestnikami postepowania mają obowiązek udzielania informacji dotyczących stanu majątkowego dłużnika lub umożliwiających identyfikację składników jego majątku jedynie w zakresie niezbędnym do zapewnienia prawidłowego toku postępowania. Przepis ten w ogóle nie odnosi się do informacji o składnikach majątku, które nie stanowią już składnika majątku dłużnika, ponieważ dokonał ich zbycia. Tak więc komornik ma ograniczone możliwości pozyskania kompletnych informacji w postępowaniu takim, jak będące przedmiotem wniosku. Jednak z informacji uzyskanych w toku postepowania od pełnomocnika Nowego Właściciela wynika, że:

1)lokal jest wynajmowany przez pośrednika na czas nieokreślony, jednak nie wyjaśniono, czy jest Nowy Właściciel jest czynnym podatnikiem VAT z tego tytułu;

2)lokal został nabyty bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i nie jest wykorzystywany w związku z taką działalnością, co sugeruje, że Nowy Właściciel nie ma świadomości, iż najem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT;

3)Nowy Właściciel nie potrafi odpowiedzieć na pytanie, czy przysługuje mu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie lokalu od Dłużnika, co prawdopodobnie wiąże się z brakiem świadomości co do opodatkowania VAT świadczonych usług najmu, a w konsekwencji nieskorzystaniem z prawa do odliczenia podatku naliczonego – czego jednak nie potwierdzono;

4)poniesiono wydatki na nieznaczne ulepszenia lokalu, które raczej nie stanowiły 30% jego wartości początkowej, jednak to nie było nigdy weryfikowane i nie można teraz tego ustalić. Z otrzymanych odpowiedzi nie wynika więc jasno, czy Nowy Właściciel miał prawo do odliczenia, tylko z niego nie skorzystał, czy nie miał tego prawa. Nie można także ustalić, czy doszło do ulepszenia lokalu, rozumianego jako przebudowa, ani na jaką wartość zostały wycenione prace w lokalu. Informacje dotyczące tych kwestii mają podstawowe znaczenie dla ustalenia, czy można zastosować zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a u.p.t.u. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Pojęcie pierwszego zasiedlenia zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. jako oddanie do użytkowania (używania, korzystania) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Dla oceny, czy dostawa opisanego wyżej lokalu będzie zwolniona od podatku, niezbędne jest ustalenie, czy będzie on w chwili dostawy uznany za „zasiedlony” przez okres co najmniej 2 lat liczonych od wybudowania albo od jego ulepszenia o wartość co najmniej 30% wartości początkowej. Warunkiem zwolnienia jest bowiem zasiedlenie obiektów budowlanych przez okres co najmniej 2 lat przed dostawą. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. W obu ww. przepisach mowa jest o wydatkach na ulepszenie o wartości wyższej lub niższej o co najmniej 30% wartości początkowej. Nowy Właściciel nie jest jednak w stanie ustalić ani wartości tych prac, ani nawet ich katalogu. Nie można więc zastosować zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a u.p.t.u. Nie można także ustalić, czy z tytułu nabycia lokalu oraz ulepszeń w tym lokalu miała prawo do odliczenia podatku naliczonego. Uzyskane w toku postępowania informacje nie wyjaśniają tej kwestii sposób wiarygodny i wystarczający. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nowy Właściciel świadczy usługi najmu w lokalu (…). Nie udało się jednak ustalić w sposób wiarygodny i wystarczający, czy jest to usługa zwolniona od VAT. Z art. 43 ust. 21 u.p.t.u. wynika, że zwolnienie od podatku można zastosować jedynie wówczas, gdy stan faktyczny zostanie ustalony w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, a stwierdzone okoliczności wskazują, że należy zastosować zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a u.p.t.u. Podobnie uznano w licznych interpretacjach prawa podatkowego w podobnych sprawach np. w interpretacji DKIS z 3 lutego 2023 r. nr 0111-KDIB3-3.4012.587.2022.2.PJ; z 16 stycznia 2023 r., nr 0112-KDIL1 -03.4012.505.2022.2.AKS.

Jak to wykazano wyżej, informacje pozyskane przez komornika w toku czynności egzekucyjnych nie pozwalają jednoznacznie ocenić, czy sprzedaż lokalu (…) położonego przy ul. (…) może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT określonego w ww. przepisach, ponieważ nie uzyskał Pan jednoznacznych i nie budzących wątpliwości informacji, o które wzywał zarówno Dłużnika, jak Nowego Właściciela, a które są niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku VAT. W związku z powyższym, w Pana ocenie w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 u.p.t.u., tj. należy przyjąć, że warunki zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 oraz 10a u.p.t.u. nie są spełnione, ponieważ podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe w części dotyczącej podlegania opodatkowaniu sprzedaży lokalu w trybie egzekucji komorniczej i opodatkowania sprzedaży lokalu (pytania nr 1 i 4 we wniosku) i nieprawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży lokalu przez Nowego Właściciela i obowiązku wystawienia faktury oraz uzyskiwania informacji do zastosowania zwolnienia (pytania nr 2 i 3 we wniosku).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383):

Natomiast zgodnie z art. 30 § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce gdy, w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te, dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te, nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych. Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie zaś do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Interpretując zawarty w tym artykule zwrot „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy utożsamiać z czynnością, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nim jak właściciel. Należy przy tym uznać, że chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności. Zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Istotny jest przede wszystkim aspekt ekonomiczny, a nie prawny transakcji, w ramach której podatnik przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania towarami jak właściciel. Akcent sformułowanej definicji położony został głównie na podkreślenie przeniesienia ekonomicznego władztwa nad rzeczą w taki sposób, aby nabywca mógł nią dysponować podobnie jak właściciel.

Wskazać także należy, że pojęcie „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Art. 8 ust. 1 ustawy wskazuje, że:

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów lub świadczenie usług, w rozumieniu art. 7 i art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu tym podatkiem. Określona czynność jest opodatkowana podatkiem VAT, jeśli zostanie wykonana przez podatnika, a więc osobę prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak wynika natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy:

Pana wątpliwości dotyczą m.in. ustalenia czy będzie Pan płatnikiem w rozumieniu art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży licytacyjnej Lokalu, w sytuacji gdy prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne wobec Dłużnika, którego właścicielem w chwili dokonywanej sprzedaży nie jest Dłużnik, a Nowy Właściciel.

Z opisu sprawy wynika, że jest Pan komornikiem sądowym. Prowadzi Pan postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużniczce (…) sp. j. w sprawie Km (…). W chwili zajęcia nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego właścicielem Lokalu była spółka (…). 4 marca 2022 r. prawo własności przeszło na Pana K.M. (Nowego Właściciela).

Wskazać należy, że zgodnie z art. 930 § 1 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1550 ze zm.):

Jak wynika z przepisu 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, zbycie nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym jest ważne z punktu widzenia zasad prawa i nie wyklucza dalszego prowadzenia postępowania egzekucyjnego. Ponadto, w takich sytuacjach sam nabywca nieruchomości jest traktowany jak dłużnik (jednak wyłącznie w zakresie nabytego środka majątkowego).

W kwestii zbycia zajętej nieruchomości przez dłużników wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 7 lutego 2008 r. sygn. akt V CSK 426/07, w których stwierdził, że: „Artykuł 930 § 1 12/16 KPC stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Oznacza to, że wierzyciel, na rzecz którego nieruchomość została zajęta, może zaspokoić się ze sprzedanej nieruchomości tak, jakby nieruchomość ta należała w dalszym ciągu do majątku jego dłużnika, bez względu na zmianę właściciela. W wyroku z 3 lutego 1998 r. (OSP rok 1998, nr 11, poz. 96) Sąd Najwyższy uznał, że w świetle art. 930 § 1 KPC umowa przeniesienia własności zajętej nieruchomości między zbywcą (dłużnikiem) a nabywcą jest ważna, ale całkowicie bezskuteczna w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję i pozostaje bez wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, co oznacza, że egzekucję prowadzi się tak, jak gdyby zbycie nieruchomości nie nastąpiło. Ratio legis tego przepisu stanowi ochrona wierzyciela przed nierzetelnymi działaniami dłużnika, podjętymi w celu udaremnienia zaspokojenia się wierzyciela z nieruchomości.

W rozpatrywanej sprawie, jak już wcześniej zostało wskazane, od dnia zakupu Nowym Właścicielem nieruchomości jest Pan K.M., który nabył niniejszy lokal mieszkalny 4 marca 2022 r. W okolicznościach sprawy, należy więc rozważyć kwestię, czy Nowy Właściciel, który nabył Lokal od Dłużnika, będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedawanego Lokalu. Przy tym, podkreślić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot prowadzący opodatkowaną działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Opodatkowanie danej czynności podatkiem od towarów i usług uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze konkretna czynność winna być ujęta w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, po wtóre – musi być dokonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. W tym miejscu rozstrzygnąć należy, kto będzie uznany za podatnika podatku VAT przy licytacyjnej sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z komórką lokatorską, dalej: „Lokal”.

Na wstępie należy zauważyć, że w opisanym we wniosku przypadku, dokonującym dostawy towaru (lokalu mieszkalnego) będzie Nowy Właściciel. To ta transakcja sprzedaży stanowi opisane zdarzenie przyszłe, do którego znajdują zastosowanie powołane w interpretacji przepisy ustawy.

W przedmiotowym przypadku należy więc rozważyć kwestię, czy Nowy Właściciel, który nabył Lokal od Dłużnika, będzie działać jako podatnik podatku od towarów i usług w odniesieniu do sprzedaży Lokalu, a tym samym sprzedaż ta, będzie wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Właściwym jest zatem wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten kto, jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą wówczas, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej. W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że pełnomocnik Nowego Właściciela Lokalu poinformował Pana, że: Lokal został nabyty bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nie jest wykorzystywany w działalności gospodarczej. Niemniej jednak, z opisu sprawy wynika, że Lokal jest wynajmowany przez pośrednika na czas nieokreślony.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. Zatem na gruncie przepisów ustawy najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kontekście przedstawionego opisu sprawy oraz przywołanych przepisów należy stwierdzić, że najem lokalu mieszkalnego wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji najem lokalu stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a Pan K.M. świadcząc ww. usługę najmu będzie działał jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż egzekucyjna rzeczy, która nie jest własnością Dłużnika, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, a Nowy Właściciel będzie podatnikiem.

Podsumowując, w przypadku sprzedaży opisanego wyżej lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik, ale Nowy Właściciel, który nabył ten lokal od Dłużnika już po wszczęciu postępowania egzekucyjnego wobec Dłużnika, wystąpi Pan jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 ustawy.

W związku z powyższym, Pana stanowisko w zakresie uznania Pana za płatnika z tytułu dostawy nieruchomości niebędącej w chwili licytacji własnością dłużnika (pyt. 1) uznaję za prawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również kwestii tego czy w celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy może Pan uzyskiwać informacje zarówno od Dłużnika, jak i Nowych Właścicieli – mimo, iż w art. 43 ust. 21 ustawy mowa jest jedynie o informacjach od dłużnika (pytanie nr 3) oraz czy sprzedaż lokalu będzie opodatkowana podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy i na kogo będzie Pan zobowiązany wystawić fakturę z tytułu zbycia nieruchomości (pytanie nr 2 i 4).

Odnosząc się do powyższych wątpliwości, wskazać należy, że nabycie nieruchomości przez Nowego Właściciela na gruncie ustawy, stanowiło dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i skutkowało przeniesieniem prawa własności do nieruchomości. Wraz z przeniesieniem przez Dłużnika na rzecz Nowego Właściciela własności nieruchomości uzyskał on prawo do rozporządzania przedmiotową nieruchomością jak właściciel. Zatem, w rozpatrywanej sprawie, od dnia przeniesienia własności jest on Nowym Właścicielem nieruchomości. W świetle powyższego, czynności egzekucyjne – a więc licytacja komornicza, mająca za przedmiot nieruchomość – powinna uwzględniać aktualnego właściciela rozporządzającego rzeczą (towarem), w imieniu którego powinny być dokumentowane czynności prawne obejmujące wskazaną nieruchomość.

Ponadto, należy zauważyć , że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zatem zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Mając powyższe na uwadze należy zauważyć, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków, daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Przedstawiony we wniosku opis sprawy nie pozwala stwierdzić, czy sprzedaż przez Pana zajętej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 10 i pkt 10a ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisów. Brak tych informacji jest wynikiem podjętych przez Pana udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od Nowego Właściciela. Z opisu sprawy wynika, że nie udzielono informacji na temat ulepszeń. Pełnomocnik Nowego Właściciela poinformował Pana, że poniesiono wydatki na nieznaczne ulepszenia lokalu, które raczej nie stanowiły 30% jego wartości początkowej, jednak to nie było nigdy weryfikowane i nie można tego ustalić. Również brak jest informacji, czy z tytułu nabycia nieruchomości, Nowy Właściciel miał prawo do odliczenia podatku VAT.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy:

Wobec powyższego, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów, jest opodatkowana, jeżeli udokumentowane działania w celu potwierdzenia zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu Dłużnika (Nowego Właściciela) bezskuteczne.

W celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy należy oceniać warunki na jakich aktualnie dokonywana jest transakcja sprzedaży, czyli informacje te powinny być pozyskane od Nowego Właściciela, gdyż to on w chwili sprzedaży egzekucyjnej rozporządza lokalem jak właściciel. W związku z powyższym, w sprawie znajduje zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione, o ile podjęte przez Pana udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Nowego Właściciela. Zaznaczyć należy, że kwestia oceny działań podjętych przez Komornika nie była przedmiotem interpretacji.

W tym miejscu wskazać należy, że zgodnie z art. 106c pkt 2 ustawy:

W związku z tym, że podatnikiem będzie Nowy Właściciel, Pan, dokonując sprzedaży w trybie egzekucji Lokalu położonego (…) ul. (…) lokal (…) klatka (...) nr KW (…) - będzie zobowiązany jako płatnik podatku VAT do obliczenia, pobrania i wpłacenia podatku VAT na rachunek właściwego urzędu skarbowego z tytułu dokonania dostawy towaru, dla której podatnikiem jest Nowy Właściciel.

W związku z powyższym, Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 i 3 uznaję za nieprawidłowe, natomiast w zakresie pyt. 4. za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).