Dot. opodatkowania sprzedaży działek niezabudowanych.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

21 września 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 21 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy sprzedaż działek będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Uzupełnił go Pan - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 14 listopada 2023 r. (wpływ 14 listopada 2023 r.) oraz pismem z 14 listopada 2023 r. (wpływ 17 listopada 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem działek nr 1, 2, 3, 4, 5 (łącznie jako: „Działki”), obręb (...), znajdujących się w (...). Nabył Pan Działki od swojego ojca na podstawie umowy darowizny zawartej w 2012 r.

Działki objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Działki nr 1, 2 i 3 przeznaczone są pod zabudowę jednorodzinną oraz zabudowę rekreacji indywidualnej, działka nr 4 przeznaczona jest pod zabudowę dróg publicznych, działka  nr 5 przeznaczona jest pod zabudowę usług turystyki sportu i rekreacji.

Działki nigdy nie były wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej i nie były przez niego dzierżawione.

Na działkach nie znajdują się żadne budynki, budowle lub ich części.

Działki są nieuzbrojone i nieogrodzone. Nie zabiegał Pan aktywnie o nabywcę ani nie korzystał Pan z usług pośrednika nieruchomości w celu sprzedaży Działek, nie ponosił Pan wydatków na uatrakcyjnienie Działek, nie wnioskował Pan o ich podział.

Działki nie stanowią składników majątku związanych z Pana działalnością gospodarczą.

Zamierza Pan sprzedać Działki do spółki, która nabędzie Działki w celu realizacji projektu inwestycyjnego. Do sprzedaży ma prawdopodobnie dojść w 2025 r. Będzie Pan jednym ze wspólników tej spółki.

Nie posiada Pan innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.

W przeszłości dokonał Pan odpłatnego zbycia mieszkania w 2008 r., które wcześniej nabył Pan dla własnych celów mieszkaniowych. Środki ze sprzedaży przeznaczył Pan na zakup domu, w którym Pan mieszka.

Ponadto, w przeszłości posiadał Pan działkę w (...), którą zbył do spółki zajmującej się działalnością deweloperską. Jest Pan jednym ze wspólników i członkiem zarządu tej spółki.

Nie planuje Pan nabycia w przyszłości innych nieruchomości z przeznaczeniem do sprzedaży.

Jest Pan radcą prawnym i syndykiem, prowadzi kancelarię prawną. Nie zamierza Pan rozszerzać zakresu prowadzonej działalności na działalność związaną z obrotem nieruchomościami.

Uzupełnienie i doprecyzowanie zdarzenia przyszłego

Nigdy nie prowadził Pan gospodarstwa rolnego. Wybrał Pan podatek liniowy - dla działalności prawniczej. Działki, które zamierza Pan sprzedać, stanowią Pana majątek prywatny, nie zostały i nie zostaną wprowadzone do wspomnianej ewidencji. Nie wykorzystywał Pan przedmiotowych działek w żadnym celu. Zostały nabyte i nie była na nich prowadzona jakakolwiek działalność. Nie zamierza Pan na przyszłość prowadzić na nich działalności gospodarczej. Ma Pan zamiar sprzedać działki spółce kapitałowej. Na razie spółka nie powstała. Ale w jej działalności będzie na pewno budownictwo i nabywanie nieruchomości i prowadzenie działalności z tym związanej. Zamiarem jest, że spółka, której będzie Pan wspólnkiem, będzie prowadzić działalność na tym gruncie (jego części). Zamierza Pan w przyszłości sprzedać odpłatnie działki do tej spółki na podstawie umowy sprzedaży. Nigdy nie występował Pan o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, w przyszłości możliwe, że wystąpi Pan o ich wydanie. Nigdy nie występował Pan o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Na dzień dzisiejszy nie ma umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Nie udzielił i nie zamierza Pan udzielać takiego pełnomocnictwa. Nie podejmował Pan żadnych działań. Jeśli dojdzie do zbycia nieruchomości prawdopodobnie nabywca wystąpi o pozwolenie na budowę. W odniesieniu do zbytej działki: wszedł Pan w jej posiadanie na skutek spadkobrania w 2012 r., Pana ojciec nabył nieruchomość w celu budowy domu dla rodziny, nie zmienił Pan celu ani nie prowadził na nieruchomości żadnej działalności, sprzedał Pan działkę w 2022 r. Celem sprzedaży była konieczność zapewnienia środków całej Pana rodzinie, w tym bratu i matce, Nieruchomość była niezabudowana, nie był Pan zobowiązany zarejestrować się jako czynny podatnik VAT z tytułu sprzedaży którejkolwiek nieruchomości.

Pytanie

Czy obowiązany jest Pan do opodatkowania planowanej sprzedaży Działek podatkiem VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

Nie jest Pan obowiązany do opodatkowania planowanej sprzedaży Działek podatkiem VAT.

Uzasadnienie Pana stanowiska

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy o VAT sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Mając na uwadze ww. przepisy grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a jego sprzedaż jest traktowana jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu VAT. Aby dana czynność była opodatkowana VAT musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej powoduje, że pojęciem „podatnik” objęte są wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Jednocześnie z grona podatników należy wykluczyć osoby, które dokonują dostawy towarów stanowiących część ich majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Zgodnie z linią interpretacyjną i orzeczniczą nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż towaru nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku dla celów zarobkowych w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tego towaru. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku prywatnego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W Pana ocenie, w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku VAT, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie zostało zdefiniowane w ustawie o VAT. Jak wskazał TSUE w wyroku z 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht) dotyczącej kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych, „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, przy czym podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Podobne stanowisko TSUE przedstawił w wyroku z 21 kwietnia 2005 r. w sprawie C-25/03 (Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE), twierdząc, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W wyroku z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) TSUE orzekł, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. TSUE wskazał ponadto, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Podobnie wypowiedział się NSA przykładowo w wyroku z 17 marca 2023 r. sygn. I FSK 1634/18: „O tym, że dokonujący sprzedaży gruntu działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, a nie w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykonując prawo własności, decyduje stopień jego aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, który wskazuje, że angażuje on środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w ramach prowadzenia działalności gospodarczej”.

A zatem opodatkowanie podatkiem VAT sprzedaży Działek przez Pana zależy od tego, czy sprzedaż Działek następuje w ramach zarządu Pana majątkiem prywatnym czy jest przejawem Pana działalności gospodarczej.

Jak wynika z opisu sprawy, nigdy nie dzierżawił Pan Działek i nie prowadził na nich ani nie wykorzystywał ich do działalności gospodarczej. Nie dokonywał Pan uzbrojenia ani ogrodzenia Działek, nie zabiegał aktywnie o nabywcę ani nie korzystał z usług pośrednika nieruchomości w celu sprzedaży Działek, nie ponosił wydatków na uatrakcyjnienie Działek, nie wnioskował o ich podział. Czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcy i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W Pana ocenie, działki stanowią Pana prywatny majątek, który nabył Pan na podstawie umowy darowizny w 2012 roku. Planowane zbycie Działek jest zatem przejawem zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, nie jest natomiast zorganizowanym i ciągłym działaniem w celu przygotowania Działek do sprzedaży. Chciałby Pan sprzedać działki w takim stanie, w jakim się one znajdują.

W analizowanej sprawie brak jest zatem przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie planowanej sprzedaży Działek, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego - stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że planowana sprzedaż Działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej. Nie podjął Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Działania podejmowane przez Pana należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przyświecał Panu zamiar wykorzystywania Działek wyłącznie do celów osobistych przez cały okres ich posiadania.

Uwzględniając powyższą analizę przepisów oraz przedstawione okoliczności sprawy, w Pana ocenie, w odniesieniu do planowanej sprzedaży Działek brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując ww. dostawy wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Sprzedaż Działek w analizowanej sprawie należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, do której unormowania ustawy o VAT nie będą miały zastosowania.

Nie jest Pan zatem obowiązany do opodatkowania planowanej sprzedaży Działek podatkiem VAT.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przykładowo w następujących najnowszych interpretacjach indywidualnych: interpretacja indywidualna nr 0112-KDIL1-3.4012.300.2023.3.TK z 23 sierpnia 2023 r., interpretacja indywidualna nr 0114-KDIP4-2.4012.260.2023.2.MC z 1 sierpnia 2023 r., interpretacja indywidualna nr 0111-KDIB3-2.4012.390.2023.1.MN z 11 sierpnia 2023 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Dodatkowe informacje

Informujemy, że od 9 sierpnia 2023 r. obowiązuje nowy tekst jednolity ustawy z dnia  11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, który jest opublikowany w Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.

Niniejsza interpretacja dotyczy rozstrzygnięcia w zakresie pytania nr 2, tj. w zakresie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie pytania nr 1, tj. dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, (np. zawarcie umowy przedwstępnej, udzielenie pełnomocnictwa, podjęcie działań marketingowych, itd.), udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).

Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.