Prawo do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej nabycie działek gruntu zabudowanych budynkami.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 września 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 26 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy prawa do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej nabycie działek gruntu nr 65/1, 51/1, 24/3 i 23/4 zabudowanych budynkami.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – 3 listopada 2023 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawczyni jest czynnym podatnikiem i prowadzi działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług polegającą na produkcji zwierzęcej typu przemysłowo-fermowego - chów indyków. W dniu 8 maja, 25 maja i 27 czerwca Wnioskodawczyni nabyła w formie aktu notarialnego 4 opisane poniżej nieruchomości (oznaczone jako Nieruchomość nr 1, Nieruchomość nr 2, Nieruchomość nr 3 i Nieruchomość nr 5).

Transakcje te zbiegły się w czasie z innymi transakcjami sprzedaży nieruchomości, w których ten sam sprzedawca zbył na rzecz małżonka Wnioskodawczyni inną nieruchomość.

Sprzedawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od 10 czerwca 2005 roku. W latach 2005-2023 Sprzedawca prowadził działalność rolniczą w rozumieniu art. 2 pkt 15 przywołanej ustawy polegającą na produkcji zwierzęcej typu przemysłowo-fermowego - chów indyków. Jest to działalność zaliczana do działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, będąca fermową hodowlą i chowem drobiu rzeźnego i nieśnego.

W podatku dochodowym Sprzedawca ustalał dochód z działów specjalnych produkcji rolnej, przy zastosowaniu norm szacunkowych dochodu z określonej powierzchni upraw lub jednostki produkcji zwierzęcej, określonych w załączniku nr 2 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W prowadzonej działalności rolniczej, stanowiącej działy specjalne produkcji rolnej, do celów wykonywania czynności opodatkowanych Sprzedawca wykorzystywał 5 nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych opisanych poniżej:

1) Nieruchomość Nr 1- adres (…), składająca się z trzech działek ewidencyjnych 65/1, 51/1, i 47 o łącznej powierzchni 3 ha 3500 m2, objętych jedną księgą wieczystą, stanowiąca wraz Nieruchomością Nr 2, Nieruchomością Nr 3, Nieruchomością Nr 4 i Nieruchomością nr 5 gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.

Dwie działki ewidencyjne 65/1 i 51/1 są zabudowane następującymi budynkami:

a)jednokondygnacyjny budynek opisany jako „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa", o powierzchni zabudowy 324 m2,

b)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 28 m2,

c)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki mieszkalne”, o powierzchni zabudowy 175 m2

d)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 1.181 m2,

e)jednokondygnacyjny budynek opisany „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa", o powierzchni zabudowy 6 m2

f)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa", o powierzchni zabudowy 324 m2.

Jedna działka ewidencyjna 47 wchodząca w skład Nieruchomości Nr 1 jest działką niezabudowaną. Nie jest ona terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt. 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który nie został uchwalony dla danego terenu i nie została dla tej działki wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka niezbudowana 47 stanowi N - nieużytki oraz R - grunty orne.

Sprzedawca otrzymał Nieruchomość Nr 1 18 września 2012 r. w drodze darowizny od rodziców do majątku osobistego, będąc w ustroju wspólności małżeńskiej i od momentu otrzymania darowizny wykorzystywał ją do wykonywania działalności rolniczej, stanowiącej działy specjalne produkcji rolnej, opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. W 2012 r. przed dokonaniem darowizny na Nieruchomości nr 1, będącej przedmiotem darowizny znajdowała się ferma drobiu prowadzona przez rodziców Sprzedawcy. W związku z umową darowizny Sprzedawca nie odliczył podatku naliczonego od nabycia Nieruchomości Nr 1.

Wszystkie budynki na zabudowanych działkach ewidencyjnych Nieruchomości nr 1 zostały albo nabyte na podstawie umowy darowizny z 2012 roku albo wybudowane i oddane do użytku przez Sprzedawcę w prowadzonej działalności rolniczej w okresie posiadania Nieruchomości nr 1, nie później jednak niż dwa lata przed sprzedażą.

W ciągu 2 lat przed sprzedażą nieruchomości Sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków na Nieruchomości Nr 1 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynków i od których odliczał podatek od towarów i usług.

2) Nieruchomość Nr 2 - adres (…), składająca się z jednej działki ewidencyjnej 24/3 o powierzchni 2 ha 5 253 m2, zabudowanej pięcioma następującymi budynkami:

a)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 1.172 m2

b)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 1.171 m2,

c)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 1.172 m2,

d)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa", o powierzchni zabudowy 1.168 m2,

e)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 1.169 m2,

Sprzedawca nabył Nieruchomość Nr 2 aktem notarialnym z 24 czerwca 1997 r. od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Sprzedaż nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Sprzedawca nie odliczył podatku naliczonego w momencie nabycia.

Sprzedawca wykorzystywał Nieruchomość nr 2 do wykonywania działalności rolniczej, stanowiącej działy specjalne produkcji rolnej, opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Wszystkie budynki na Nieruchomości nr 2 zostały nabyte na podstawie aktu notarialnego z 1997 roku.

W ciągu 2 lat przed sprzedażą nieruchomości Sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków na Nieruchomości Nr 2 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynków i od których odliczał podatek od towarów i usług.

3) Nieruchomość Nr 3 - adres (…), składająca się z jednej działki ewidencyjnej 23/4 o powierzchni 1 ha 5 999 m2, zabudowanej następującymi budynkami

a) dwukondygnacyjny budynek opisany jako „budynki mieszkalne”, o powierzchni zabudowy 173 m2,

b)dwukondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 318 m2,

c)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 9 m2,

d)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 122 m2,

e)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 1.173 m2,

f)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 33 m2,

g)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 500 m2,

h)jednokondygnacyjny budynek opisany jako „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa", o powierzchni zabudowy 277 m2,

i)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 497 m2,

j)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 53 m2.

Sprzedawca nabył Nieruchomość Nr 3 aktem notarialnym z 24 czerwca 1997 r. od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Sprzedaż nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Sprzedawca nie odliczył podatku naliczonego.

Sprzedawca wykorzystywał Nieruchomość nr 3 do wykonywania działalności rolniczej, stanowiącej działy specjalne produkcji rolnej, opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Wszystkie budynki Nieruchomości nr 3 zostały albo nabyte na podstawie aktu notarialnego sprzedaży z 1997 roku albo wybudowane i oddane do użytku przez Sprzedawcę w prowadzonej działalności rolniczej w okresie posiadania Nieruchomości nr 3, nie później jednak niż dwa lata przed sprzedażą.

W ciągu 2 lat przed sprzedażą nieruchomości Sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków na Nieruchomości Nr 3 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynków i od których odliczał podatek od towarów i usług.

4) Nieruchomość nr 4 adres (…) gmina (…), składająca się z 4 działek ewidencyjnych o łącznej powierzchni 17 ha 2 599 m2, stanowiąca gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym.

Dwie działki ewidencyjne 10/16 i 10/18 wchodzące w skład Nieruchomości nr 4 są zabudowane następującymi budynkami:

a)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki mieszkalne”, o powierzchni zabudowy 132 m2,

b)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 57 m2,

c)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 23 m2,

d)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 971 m2,

e)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 971 m2,

f)jednokondygnacyjny budynek opisanym jako: "budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 985 m2,

g)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: "budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 987 m2,

h)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: "budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 1.012 m2,

i)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: "budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 972 m2

j)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: "budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 967 m2,

k)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: "budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 977 m2,

l)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 163 m2,

m)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 79 m2,

n)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 30 m2,

o)jednokondygnacyjny budynek opisany jako: „budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa”, o powierzchni zabudowy 13 m2.

Dwie działki ewidencyjne 10/8 i 10/19 wchodzące w skład Nieruchomości Nr 4 są działkami niezabudowanymi. Nie są one terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt. 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który nie został uchwalony dla danego terenu i nie zostały dla tych dwóch działek niezabudowanych wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka 10/8 stanowi w całości N - nieużytki, a działka 10/19 stanowi N - nieużytki, Ps - pastwiska trwałe oraz R -grunty orne.

Sprzedawca otrzymał Nieruchomość Nr 4 18 września 2012 r. w drodze darowizny od rodziców do majątku osobistego będąc w ustroju wspólności małżeńskiej i od momentu otrzymania darowizny wykorzystywał ją do wykonywania działalności rolniczej, stanowiącej działy specjalne produkcji rolnej, opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. W 2012 r. przed dokonaniem darowizny na Nieruchomości nr 4, będącej przedmiotem darowizny, znajdowała się ferma drobiu prowadzona przez rodziców Sprzedawcy.

W związku z umową darowizny Sprzedawca nie odliczył podatku naliczonego od nabycia Nieruchomości Nr 4.

Wszystkie budynki na zabudowanych działkach ewidencyjnych Nieruchomości nr 4 zostały albo nabyte na podstawie umowy darowizny z 2012 roku albo wybudowane i oddane do użytku przez Sprzedawcę w prowadzonej działalności rolniczej w okresie posiadania Nieruchomości nr 4, nie później jednak niż dwa lata przed sprzedażą.

W ciągu 2 lat przed sprzedażą nieruchomości Sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków na Nieruchomości Nr 4 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynków i od których odliczał podatek od towarów i usług.

5) Nieruchomość nr 5 niezbudowana działka gruntu składająca się z jednej działki ewidencyjnej 23/3 o powierzchni 677 m2.

Została nabyta w 2006 roku w wyniku postanowienia sądu i stanowiła współwłasność Sprzedawcy i jego małżonki. Sprzedawca nie odliczał podatku naliczonego VAT w związku z nabyciem działki gruntu i wykorzystywał ją w działalności rolniczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Nie jest ona terenem budowlanym w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który nie został uchwalony dla danego terenu i nie została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka 23/3 stanowi w całości R - grunty orne. Obecnie Sprzedawca jest w trakcie procesu zakończenia prowadzenia działalności rolniczej w formie działów specjalnych produkcji rolnej i związanych z tym procesem transakcji sprzedaży wymienionych powyżej Nieruchomości Nr 1, 2, 3, 4 i 5.

Sprzedawca i Wnioskodawca będący czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w zawartych aktach notarialnych dotyczących dostawy Nieruchomości 1, 2, 3 i 4 złożyli zgodne oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opcji opodatkowania zabudowanych budynkami ewidencyjnych działek gruntu, co pozwala na zastosowanie do tych dostaw stawki VAT 23%. W związku z tym Wnioskodawca chce w sposób prawidłowy ustalić opodatkowanie transakcji sprzedaży Nieruchomości 1, 2, 3, 4 i 5 podatkiem od towarów i usług w zależności od rodzaju i statusu sprzedawanych działek oraz biorąc po uwagę że w obrębie poszczególnych nieruchomości objętych jedną księgą wieczystą występują zarówno działki ewidencyjne zabudowane budynkami jak i działki niezabudowane.

Nabyte Nieruchomości Wnioskodawczyni będzie wykorzystywała w jej działalności gospodarczej w ramach której wykonuje czynności opodatkowane.

Pytanie

Czy w opisanym stanie faktycznym Wnioskodawczyni przysługuje prawo do odliczenia VAT z faktury dokumentującej sprzedaż budynków znajdujących się na działkach:

• nr 65/1 i 51/1 wchodzących w skład Nieruchomości nr 1,
• nr 24/3 wchodzącej w skład Nieruchomości nr 2,
• nr 23/4 wchodzącej w skład Nieruchomości nr 3?

Pani stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy w opisanym stanie faktycznym przysługuje mu prawo do odliczenia VAT z faktury dokumentującej sprzedaż budynków znajdujących się na działkach:

• nr 65/1 i 51/1 wchodzących w skład Nieruchomości nr 1,
• nr 24/3 wchodzącej w skład Nieruchomości nr 2,
• nr 23/4 wchodzącej w skład Nieruchomości nr 3.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1)określone udziały w nieruchomości,

2)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości, jak również udziału we współwłasności nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych. Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C- 180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy.

Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową" wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W tych okolicznościach należy zwrócić uwagę, że Sprzedawca wykorzystywał Nieruchomości w działalności rolniczej. Składniki te stanowiły zatem majątek służący wykonywaniu działalności gospodarczej opodatkowanej VAT. Przedstawiona we wniosku aktywność Sprzedawcy wykracza więc poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do Nieruchomości, a zaistniały ciąg zdarzeń wskazuje, że w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedawca działał jak podatnik podatku VAT.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż opisanej Nieruchomości nr 1, 2, 3, 4 i 5 będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Mając dopiero powyższe ustalenie na względzie można przystąpić do zweryfikowania statusu podatkowego zbytych Nieruchomości.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grotę Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 977) ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2)sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT.

Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Analizowane zwolnienie z VAT znajdzie w stosunku do sprzedaży:

a)działki gruntu nr 47 wchodzącej w skład Nieruchomości nr 1,

b)działki gruntu nr 23/3 wchodzącej w skład Nieruchomości nr 5,

gdyż wszystkie wskazane powyżej grunty nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jak też nie zostały dla nich wydane decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Odrębnej analizy należy dokonać w zakresie dostawy terenów zabudowanych.

Dla dostawy budynków, budowli lub ich części ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a lub art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie do art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1.są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

2.złożą:

a)przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub

b)w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków - możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Należy zaznaczyć, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków oraz budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów.

Stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego w niniejszym wniosku stanu faktycznego wynika, że od momentu oddania do używania obiektów budowalnych do daty ich zbycia na rzecz Wnioskodawcy upłynął okres co najmniej 2 lat. Ponadto w przypadku tych obiektów Sprzedawca nie ponosił nakładów o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych budynków. Oznacza to, że analizowana sprzedaż nie nastąpiła w ramach pierwszego zasiedlenia, ani w okresie kolejnych dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Zatem w odniesieniu do zbycia budynków zostały spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że - jak wynika z treści wniosku - strony transakcji złożyły w akcie notarialnym umowy sprzedaży zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT dostawy poszczególnych budynków w skład Nieruchomości, co do których ma zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Strony skutecznie zatem zrezygnowały ze zwolnienia od podatku, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, więc transakcja podlega opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. W konsekwencji dostawa gruntów, z którymi budynki są związane - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również podlega opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. W tym kontekście niezbędne jest przywołanie przepisów regulujących zasady odliczenia podatku VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy: transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, aby przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu otrzymanej faktury, faktura taka musi dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyte od Sprzedawcy działki zamierza wykorzystywać do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Skoro, jak wyjaśniono wyżej, Sprzedawca jest podatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Kupującego Nieruchomości, a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT według zasad ogólnych dla przedmiotu sprzedaży, to Wnioskodawca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości z faktur wystawionych przez Sprzedawcę. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku zostały spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Kupujący jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyte Nieruchomości będą służyły - zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku, jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwaną dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług od 10 czerwca 2005 roku.

Na wstępie należy zaznaczyć, że sprzedaż składników wykorzystywanych w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.  W konsekwencji, dokonana przez Sprzedającego sprzedaż Nieruchomości (działek gruntu nr 65/1, 51/1, 24/3 i 23/4) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, bądź art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku, gdy po wybudowaniu budynek, budowla lub ich część jest wykorzystywana, w tym używana na potrzeby własnej działalności, okoliczność ta powoduje, że ma już miejsce pierwsze zasiedlenie tego obiektu.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Według art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Natomiast stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Ponadto w myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

W tym miejscu należy wyjaśnić, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle bądź ich części, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, opodatkowana jest również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Z opisu sprawy wynika, że dwie działki ewidencyjne 65/1 i 51/1 wchodzące w skład Nieruchomości nr 1 są zabudowane budynkami, które tworzą gospodarstwo rolne. Sprzedawca otrzymał Nieruchomość Nr 1, w skład której wchodzą m. in. zabudowane działka gruntu nr 65/1 i 51/1 18 września 2012 r. w drodze darowizny od rodziców do majątku osobistego, będąc w ustroju wspólności małżeńskiej i od momentu otrzymania darowizny wykorzystywał ją do wykonywania działalności rolniczej, stanowiącej działy specjalne produkcji rolnej, opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. W 2012 r. przed dokonaniem darowizny na Nieruchomości nr 1, będącej przedmiotem darowizny znajdowała się ferma drobiu prowadzona przez rodziców Sprzedawcy. W związku z umową darowizny Sprzedawca nie odliczył podatku naliczonego od nabycia Nieruchomości Nr 1.

Wszystkie budynki na zabudowanych działkach ewidencyjnych Nieruchomości nr 1 zostały albo nabyte na podstawie umowy darowizny z 2012 roku albo wybudowane i oddane do użytku przez Sprzedawcę w prowadzonej działalności rolniczej w okresie posiadania Nieruchomości nr 1, nie później jednak niż dwa lata przed sprzedażą.

W ciągu 2 lat przed sprzedażą nieruchomości Sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków na Nieruchomości Nr 1 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynków i od których odliczał podatek od towarów i usług.

Nieruchomość Nr 2 składająca się z jednej działki ewidencyjnej 24/3 zabudowanej jest pięcioma budynkami.

Sprzedawca nabył Nieruchomość Nr 2 aktem notarialnym z 24 czerwca 1997 r. od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Sprzedaż nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Sprzedawca nie odliczył podatku naliczonego w momencie nabycia.

Sprzedawca wykorzystywał Nieruchomość nr 2 do wykonywania działalności rolniczej, stanowiącej działy specjalne produkcji rolnej, opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Wszystkie budynki na Nieruchomości nr 2 zostały nabyte na podstawie aktu notarialnego z 1997 roku. W ciągu 2 lat przed sprzedażą nieruchomości Sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków na Nieruchomości Nr 2 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynków i od których odliczał podatek od towarów i usług.

Nieruchomość Nr 3 składająca się z jednej działki ewidencyjnej 23/4 zabudowana jest budynkami.

Sprzedawca nabył Nieruchomość Nr 3 aktem notarialnym z 24 czerwca 1997 r. od spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Sprzedaż nieruchomości nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, Sprzedawca nie odliczył podatku naliczonego.

Sprzedawca wykorzystywał Nieruchomość nr 3 do wykonywania działalności rolniczej, stanowiącej działy specjalne produkcji rolnej, opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Wszystkie budynki Nieruchomości nr 3 zostały albo nabyte na podstawie aktu notarialnego sprzedaży z 1997 roku albo wybudowane i oddane do użytku przez Sprzedawcę w prowadzonej działalności rolniczej w okresie posiadania Nieruchomości nr 3, nie później jednak niż dwa lata przed sprzedażą.

W ciągu 2 lat przed sprzedażą nieruchomości Sprzedawca nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków na Nieruchomości Nr 3 w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynków i od których odliczał podatek od towarów i usług.

Analiza przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy oraz treści powołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że dostawa budynków posadowionych na działkach gruntu nr 65/1, 51/1, 24/3 i 23/4 spełnia przesłanki warunkujące możliwość skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Powyższe wynika z faktu, że w analizowanym przypadku nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków - w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy - co więcej pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynków upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

W konsekwencji sprzedaż budynków korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Jednocześnie, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa gruntu, na którym posadowiony jest budynek, również będzie podlegała zwolnieniu.

Wobec zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w odniesieniu do sprzedaży ww. budynków bezzasadne jest badanie możliwości korzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a i ust. 2 ustawy.

Jak wynika z treści wniosku strony transakcji złożyły w akcie notarialnym umowy sprzedaży zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT dostawy poszczególnych budynków posadowionych na działkach gruntu nr 65/1, 51/1, 24/3 i 23/4, co do których ma zastosowanie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Strony zrezygnowały ze zwolnienia od podatku VAT, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, więc transakcja podlega opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT. W konsekwencji dostawa gruntów, z którymi budynki są związane - przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy - również podlega opodatkowaniu właściwą stawką podatku VAT.

Przechodząc zatem do kwestii Pani prawa do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie działek gruntu nr 65/1, 51/1, 24/3 i 23/4 zbudowanych budynkami, należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, aby przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu otrzymanej faktury, faktura taka musiałaby dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Sprzedawca i Wnioskodawca będący czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w zawartych aktach notarialnych dotyczących dostawy Nieruchomości 1, 2, 3 i 4 złożyli zgodne oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opcji opodatkowania zabudowanych budynkami ewidencyjnych działek gruntu nr 65/1, 51/1, 24/3 i 23/4 - będących przedmiotem zapytania.

Ponadto zgodnie z Pani wskazaniem nabyte Nieruchomości będzie Pani wykorzystywała w swojej działalności gospodarczej w ramach której wykonuje Pani czynności opodatkowane.

Zatem przysługuje Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości z faktury dokumentującej nabycie działek gruntu nr 65/1, 51/1, 24/3 i 23/4 zabudowanych budynkami.

Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Podsumowując, jest Pani uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktury dokumentującej nabycie działek gruntu nr 65/1, 51/1, 24/3 i 23/4 zabudowanych budynkami.

Tym samym Pani stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zdarzenia.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).