W zakresie uznania opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Cesji oraz przysługującego Cesjonariuszowi prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia praw i przejęcia obowiązków Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości, na podstawie Cesji.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie uznania opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Cesji oraz przysługującego Cesjonariuszowi prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia praw i przejęcia obowiązków  Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości, na podstawie Cesji.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa

Opis zdarzenia przyszłego

1.Informacje w przedmiocie Stron Cesji

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Cesjonariusz”) z siedzibą w …. Cesjonariusz jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT” lub „VAT”) jako podatnik VAT czynny. Cesjonariusz będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Cesji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Cedent”) z siedzibą w …. Cedent jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Cedent będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Cesji.

W dalszej części niniejszego wniosku Cesjonariusz wraz z Cedentem będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

2.Informacje w przedmiocie Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości

Cedent jest stroną trzech umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości, tj. następujących umów:

i)Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości 1;

ii)Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości 2; oraz

iii)Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości 3;

(zdefiniowanych poniżej).

Ad i) Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości 1

W dniu 30 maja 2017 r. podmiot trzeci (dalej: „Podmiot Trzeci”) zawarł z R. S. (dalej: „Sprzedająca 1”) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, następnie aneksowaną (dalej: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości 2”), na podstawie której (po spełnieniu lub zrzeczeniu się przez Podmiot Trzeci warunków określonych w tej umowie) Podmiot Trzeci i Sprzedająca 1 zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości położonej w miejscowości …, w gminie …, w powiecie …, w województwie …, w obrębie ewidencyjnym …, składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym …, dla której Sąd Rejonowy w …, Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej: „Sąd Rejonowy”) prowadzi księgę wieczystą … (dalej: „Nieruchomość 1”) (dalej umowa ta będzie określana jako: „Umowa Przyrzeczona Sprzedaży Nieruchomości 1”).

Następnie, w dniu 4 maja 2020 r. Podmiot Trzeci zawarł z Cedentem umowę przeniesienia praw i przejęcia długów, na podstawie której Cedent nabył wszelkie prawa i przejął wszelkie obowiązki wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości 1 od Podmiotu Trzeciego, który zawarł ze Sprzedającą 1 Przedwstępną Umowę Sprzedaży Nieruchomości 1.

Ad ii) Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości 2

W dniu 30 maja 2017 r. Podmiot Trzeci zawarł z T. S. (dalej: „Sprzedająca 2”) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, następnie aneksowaną (dalej: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości 2”), na podstawie której (po spełnieniu lub zrzeczeniu się przez Podmiot Trzeci warunków określonych w tej umowie) Podmiot Trzeci i Sprzedająca 2 zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości położonej w miejscowości …, w gminie …, w powiecie …, w województwie …, w obrębie ewidencyjnym …, składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym …, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr  … (dalej: „Nieruchomość 2”) (dalej umowa ta będzie określana jako: „Umowa Przyrzeczona Sprzedaży Nieruchomości 2”).

Następnie, w dniu 4 maja 2020 r. Podmiot Trzeci zawarł z Cedentem umowę przeniesienia praw i przejęcia długów, na podstawie której Cedent nabył wszelkie prawa i przejął wszelkie obowiązki wynikające z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości 2 od Podmiotu Trzeciego, który zawarł ze Sprzedającą 2 Przedwstępną Umowę Sprzedaży Nieruchomości 2.

Ad iii) Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości 3

W dniu 22 maja 2020 r. Cedent zawarł z A. C. (dalej: „Sprzedający 3”) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości (dalej: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości 3”), na podstawie której (po spełnieniu lub zrzeczeniu się przez Cedenta warunków określonych w tej umowie) Cedent i Sprzedający 3 zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości położonej w miejscowości …, w gminie …, w powiecie …, w województwie …, w obrębie ewidencyjnym …, składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym …, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW Nr … (dalej: „Nieruchomość 3”) (dalej umowa ta będzie określana jako: „Umowa Przyrzeczona Sprzedaży Nieruchomości 3”).

W dalszej części niniejszego wniosku:

1)Sprzedająca 1, Sprzedająca 2 oraz Sprzedający 3 będą zwani dalej łącznie „Sprzedającymi”;

2)Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 będą zwane dalej łącznie: „Nieruchomościami”.

3)Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości 1, Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości 2 oraz Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nieruchomości 3 będą zwane dalej łącznie „Przedwstępnymi Umowami Sprzedaży Nieruchomości”;

4)Umowa Przyrzeczona Sprzedaży Nieruchomości 1, Umowa Przyrzeczona Sprzedaży Nieruchomości 2 oraz Umowa Przyrzeczona Sprzedaży Nieruchomości 3 będą zwane dalej łącznie „Umowami Przyrzeczonymi Sprzedaży Nieruchomości”.

3. Informacje w przedmiocie Cesji

Przedwstępne Umowy Sprzedaży Nieruchomości przewidują, że Cedent ma prawo do przeniesienia praw i obowiązków z nich wynikających na dowolny podmiot, na co Sprzedający wyrazili zgody.

Mając na uwadze powyższe, Cedent zamierza sprzedać Cesjonariuszowi prawa i przenieść na Cesjonariusza obowiązki wynikające z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości, za określoną cenę (dalej: „Cena”), a Cesjonariusz zamierza kupić te prawa i przejąć obowiązki wynikające z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości, za Cenę (dalej: „Cesja”). W konsekwencji Cesji, Cesjonariusz i Sprzedający będą zobowiązani do zawarcia Umów Przyrzeczonych Sprzedaży Nieruchomości.

Innymi słowy, opisaną wyżej sytuację można zatem krótko podsumować w następujący sposób - oprócz zawartych już Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości dojdzie do zawarcia jeszcze następujących umów:

a)Cesji pomiędzy Cedentem a Cesjonariuszem;

b)Umów Przyrzeczonych Sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Sprzedającymi a Cesjonariuszem.

4. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Cesji i nabyciu Nieruchomości przez Cesjonariusza

Cesjonariusz planuje zrealizować na Nieruchomościach, które nabędzie na podstawie Umów Przyrzeczonych Sprzedaży Nieruchomości, inwestycję polegającą na budowie jednego lub dwóch budynków produkcyjno-magazynowych z częściami socjalno-biurowymi, budynku trafostacji wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz zagospodarowaniem terenu (dalej: „Inwestycja”) i wykorzystywać Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Cesjonariusz nie planuje wykorzystywania Nieruchomości, które nabędzie na podstawie Umów Przyrzeczonych Sprzedaży Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku VAT.

5. Inne okoliczności

Sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości zostanie udokumentowane stosowną fakturą/stosownymi fakturami wystawioną/wystawionymi przez Cedenta na Cesjonariusza.

Dla uniknięcia jakichkolwiek wątpliwości Strony wskazują, że przedmiotem niniejszego wniosku nie jest sposób opodatkowania podatkiem VAT lub podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) Umów Przyrzeczonych Sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Sprzedającymi a Cesjonariuszem, tj.:

1)dostawy Nieruchomości 1 przez Sprzedającą 1 na rzecz Cesjonariusza;

2)dostawy Nieruchomości 2 przez Sprzedającą 2 na rzecz Cesjonariusza;

3)dostawy Nieruchomości 3 przez Sprzedającego 3 na rzecz Cesjonariusza.

Jednocześnie, Strony wskazują, że w przeszłości (w związku z planowaną realizacją określonej inwestycji na Nieruchomości, która to inwestycja nie została ostatecznie zrealizowana) wydane zostały określone decyzje na rzecz B sp. z o.o. (dalej: B). W związku z zamiarem realizacji wspomnianej inwestycji na Nieruchomości, B jest również (ewentualnie stanie się) stroną określonych umów. B dokonywała także określonych zgłoszeń i uzgodnień w związku z planowaną realizacją ww. inwestycji na Nieruchomości. Strony wskazują, że poza zakresem Cesji może dokonać się transfer praw i przeniesienie obowiązków z wyżej wymienionych decyzji, umów, zgłoszeń i uzgodnień (wszystkich lub wybranych) z B na Cesjonariusza. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Strony wyjaśniają, że transfer praw i przeniesienie obowiązków z wyżej wymienionych decyzji, umów, zgłoszeń i uzgodnień nie dokona się pomiędzy Cedentem a Cesjonariuszem w ramach Cesji.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Cesji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie zwolnione od podatku VAT?

2.Jeżeli stanowisko w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe, czy Cesjonariusz będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia praw i przejęcia obowiązków z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości, na podstawie Cesji, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług

1.Sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Cesji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie zwolnione od podatku VAT.

2.Jeżeli stanowisko w zakresie pytania nr 1 zostanie uznane za prawidłowe, Cesjonariusz będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia praw i przejęcia obowiązków z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości, na podstawie Cesji, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza zatem czynnik przedmiotowy (opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług) oraz czynnik podmiotowy (czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze, zdefiniowanego w art. 15 Ustawy o VAT).

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 8 ust. 1 Ustawy VAT przez odpłatne świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1.przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2.zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3.świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Mając na uwadze przytoczone powyżej przepisy, należy uznać, że pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które może się składać zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie).

Przy ocenie charakteru świadczenia jako usługi należy mieć na względzie, że Ustawa o VAT zalicza do grona usług każde świadczenie, które nie jest dostawą w myśl powołanego powyżej art. 7 Ustawy o VAT. Przy czym, usługą będzie tylko takie świadczenie, w przypadku którego istnieje bezpośredni konsument - odbiorca świadczenia odnoszący korzyść o charakterze majątkowym. W związku z powyższym uznaje się, że czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Jednakże związek pomiędzy otrzymywaną płatnością a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można powiedzieć, że płatność następuje w zamian za to świadczenie (tak np. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w wyroku z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise).

Z powołanych wyżej regulacji Ustawy o VAT wynika, że pojęcie świadczenia usług ma charakter dopełniający definicję dostawy towarów i jest wyrazem realizacji powszechności opodatkowania podatkiem VAT transakcji wykonywanych przez podatnika w ramach działalności gospodarczej. Innymi słowy, pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, gdyż nie obejmuje wyłącznie działań podatnika, lecz również zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności, bądź sytuacji. Przez świadczenie należy zatem rozumieć każde zachowanie się na rzecz innego podmiotu za odpłatnością.

W opisanym wyżej zdarzeniu przyszłym, dojdzie między Cedentem a Cesjonariuszem do sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Cesji. Ustawa o VAT nie zawiera regulacji odnoszących się wprost do tego typu transakcji, stąd w tym miejscu należy odwołać się do regulacji zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U z 2023 r., poz. 1610, ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”). Zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego, wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. Przy czym, przedmiotem przelewu może być jedynie konkretna wierzytelność, czyli dające się precyzyjnie określić prawo majątkowe. Mając na uwadze powyższe regulacje, przyjmuje się, że instytucja cesji, jako umowy prawa cywilnego, dotyczy wyłącznie przeniesienia praw, a nie konkretnego towaru. Podkreślenia dodatkowo wymaga, iż nawet jeżeli dostawa towaru jest niejako „efektem końcowym” scedowanego zobowiązania, okoliczność tę uznaje się za pozostającą bez znaczenia dla podatkowego traktowania przejścia praw i obowiązków w wyniku zawartej umowy cesji.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Cesji będzie świadczeniem, za które Cedent otrzyma ustalone wynagrodzenie, tj. Cenę (świadczenie pieniężne). W rezultacie tej transakcji gospodarczej (tych transakcji gospodarczych), Cesjonariusz uzyska wymierną korzyść (nabędzie prawa i obowiązki Cedenta wynikające z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości), w zamian za co zobowiąże się do zapłaty na rzecz Cedenta określonego wynagrodzenia (Ceny).

Pomiędzy Cedentem a Cesjonariuszem powstanie zatem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie Ustawy o VAT stanowić będzie świadczenie usług za wynagrodzeniem, o którym mowa w art. 8 ust. 1 Ustawy o VAT. Cedent podejmie bowiem określone działania, za które otrzyma wynagrodzenie. Z kolei Cesjonariusz stanie się niewątpliwie beneficjentem tej czynności - będzie bezpośrednim odbiorcą świadczenia odnoszącym korzyść o charakterze majątkowym, gdyż przejdą na niego prawa i obowiązki Cedenta wynikające z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości.

W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy oraz wskazane w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności, należy stwierdzić, że sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości wskutek zawarcia Cesji stanowić będzie usługę świadczoną przez Cedenta na rzecz Cesjonariusza za wynagrodzeniem (podlegającą opodatkowaniu VAT usługę, o której mowa w art. 8 Ustawy o VAT).

Powyższe znalazło potwierdzenie w stanowisku wyrażanym przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z dnia 2 lutego 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.560.2020.1.AA, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) stwierdził, że:

„Przeniesienie przez B. praw i obowiązków określonych w Umowy Cesji Praw i Obowiązków z Umowy Przedwstępnej Cesji na rzecz A. będzie świadczeniem, za które B otrzyma ustalone wynagrodzenie (świadczenie pieniężne). W ramach tej transakcji gospodarczej B zrealizuje wobec A świadczenie polegające na umożliwieniu A. wstąpienia w prawa i obowiązki wynikające z Umowy Cesji Praw i Obowiązków z Umowy Przedwstępnej Cesji, dzięki czemu A uzyska wymierną korzyść (nabędzie prawa i obowiązki B., wynikające z Umowy Przedwstępnej) w zamian za co zobowiąże się do zapłaty na jego rzecz określonego w Umowie Cesji Praw i Obowiązków z Umowy Przedwstępnej Cesji wynagrodzenia. Pomiędzy Zainteresowanymi powstanie zatem więź o charakterze zobowiązaniowym, która na gruncie ustawy VAT stanowić będzie świadczenie usług za wynagrodzeniem, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy VAT. B podejmie bowiem określone działania, za które otrzyma wynagrodzenie. Z kolei A stanie się niewątpliwie beneficjentem tej czynności - będzie bezpośrednim odbiorcą świadczenia odnoszącym korzyść o charakterze majątkowym, gdyż przejdą na niego wskazane w Umowie Cesji Praw i Obowiązków z Umowy Przedwstępnej Cesji prawa i obowiązki. W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy oraz wskazane przez Zainteresowanych w opisie zdarzenia przyszłego okoliczności, należy stwierdzić, że przeniesienie przez B Sp. z o.o. na A Sp. z o.o. praw i obowiązków, wskutek zawarcia Umowy cesji, stanowić będzie usługę świadczoną przez B na rzecz A za wynagrodzeniem.”

Stanowisko Stron znajduje również potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z 19 sierpnia 2019 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.388.2019.1.JCZ), w której Dyrektor KIS uznał, że:

„W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz opisane zdarzenia przyszłe należy stwierdzić, że przeniesienie przez Wnioskodawcę na Nabywcę praw i obowiązków z umowy przedwstępnej, wskutek zawarcia umowy cesji stanowić będzie usługę świadczoną, przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy a nie dostawę towaru. Zatem przeniesienie przez Wnioskodawcę na Nabywcę praw i obowiązków z umowy przedwstępnej, w wyniku zawarcia umowy cesji stanowić będzie świadczenie usługi przez Wnioskodawcę na rzecz Nabywcy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawką podstawową, tj. 23%.”

Podobnie wypowiedział się Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 2 października 2018 r. (sygn. 0113-KDIPT1-2.4012.489.2018.3.JS) wskazując, że:

„W konsekwencji, mając na uwadze powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że przeniesienie, przez Wnioskodawcę na osobę trzecią, praw i obowiązków z umowy, przedwstępnej, wskutek zawarcia umowy stanowić będzie usługę świadczoną przez Wnioskodawcę na rzecz osoby trzeciej, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. (...). W przedmiotowej sprawie - jak wyżej wskazano - Wnioskodawca dokonując cesji praw wynikających z umowy przedwstępnej na osobę trzecią świadczy usługę. Tym samym stawkę podatku dla ww. czynności należy rozpatrywać dla świadczenia usługi, nie natomiast jak wskazał Wnioskodawca dla dostawy lokalu mieszkalnego. Należy zauważyć, że ani przepisy ustawy, ani też rozporządzenia wykonawczego do ustawy nie przewidują zwolnienia od podatku, czy też obniżonej stawki podatku dla czynności przeniesienia praw i obowiązków (cesji umowy)”.

Stanowisko Stron znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 26 sierpnia 2022 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.476.2022.2.IK), w której w analogicznym stanie faktycznym Dyrektor KIS uznał za prawidłowe stanowisko wnioskodawcy, zgodnie z którym: „sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolnione ”.

Należy przy tym zwrócić uwagę, że Ustawa o VAT oraz Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 20 grudnia 2013 r. w sprawie zwolnień od podatku VAT oraz warunków stosowania tych zwolnień (Dz.U. z 2020 r., poz. 1983) przewiduje szereg zwolnień od tego podatku. Jednakże żadne z tych zwolnień nie będzie miało zastosowania do świadczenia usług polegających na sprzedaży praw i przeniesieniu obowiązków z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości.

Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron, iż sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Cesji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolnione.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2

Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony.

Mając na uwadze, że zdaniem Stron sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Umów Przedwstępnych Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Cesji będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie zwolnione od podatku VAT, po stronie Cesjonariusza wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktury otrzymanej/ faktur otrzymanych przez Cesjonariusza od Cedenta (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT).

Co więcej, biorąc pod uwagę, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego:

-w konsekwencji dokonania przez Cedenta i Cesjonariusza Cesji, Cesjonariusz i Sprzedający będą zobowiązani do zawarcia Umów Przyrzeczonych Sprzedaży Nieruchomości;

-Cesjonariusz zamierza zrealizować na Nieruchomościach, które nabędzie na podstawie Umów Przyrzeczonych Sprzedaży Nieruchomości, Inwestycję i wykorzystywać Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT;

-Cesjonariusz nie planuje wykorzystywania Nieruchomości, które nabędzie na podstawie Umów Przyrzeczonych Sprzedaży Nieruchomości, do działalności zwolnionej od podatku VAT.

Cesjonariusz będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia praw i przejęcia obowiązków z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości, na podstawie Cesji, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Końcowo, należy wyjaśnić, że w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska Stron w zakresie dotyczącym pytania nr 1, do faktury, która zostanie wystawiona/faktur, które zostaną wystawione z tytułu sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Umów Cesji nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym odliczenie nie może mieć miejsca, jeśli transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku. Skoro sprzedaż praw i przeniesienie obowiązków z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości na podstawie Cesji będzie opodatkowane VAT, powyższy przepis nie będzie stanowił przeszkody dla odliczenia przez Cesjonariusza podatku VAT wykazanego na fakturze wystawionej/fakturach wystawionych przez Cedenta.

Powyższe znalazło potwierdzenie w stanowisku wyrażanym przez organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych. Tytułem przykładu można wskazać na interpretację indywidualną Dyrektora KIS z dnia 26 lipca 2018 r. (sygn. 0111-KDIB3- 1.4012.425.2018.2.IK), w ramach której organ uznał, że:

„Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca i Nabywca są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. W wyniku wcześniejszego nabycia cesji praw i obowiązków wynikających z umowy przedwstępnej Nabywca zamierza realizować inwestycję deweloperską, służącą czynnościom opodatkowanym podatkiem VAT. W konsekwencji, należy stwierdzić, że po nabyciu praw i obowiązków wynikających z Umowy przedwstępnej i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej tą transakcję, Nabywcy przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.”

Stanowisko prezentowane przez Strony znajduje również potwierdzenie w interpretacji indywidualnej z dnia 21 lipca 2021 r. (sygn. 0114-KDIP4-2.4012.328.2020.1.MMA), w której Dyrektor KIS stwierdził, że:

„Przeniesienie przez Wnioskodawcę 2 praw i obowiązków określonych w Umowie cesji na rzecz Wnioskodawcy 1 będzie świadczeniem, za które Wnioskodawca 2 jako Cedent otrzyma ustalone wynagrodzenie (świadczenie pieniężne). W ramach tej transakcji gospodarczej. Wnioskodawca 2 zrealizuje wobec Wnioskodawcy 1 świadczenie polegające na umożliwieniu Wnioskodawcy 1 wstąpienia w prawa i obowiązki określone w Umowie cesji, dzięki czemu Wnioskodawca 1 uzyska wymierną korzyść (nabędzie prawa i obowiązki Wnioskodawcy 2, wynikające z Przedwstępnych umów sprzedaży), w zamian za co zobowiąże się do zapłaty na jego rzecz określonego w Umowie cesji wynagrodzenia. (...) Z wniosku wynika, że Wnioskodawca 1 będzie realizował projekt inwestycyjny (budowlany) na nabytych Nieruchomościach (którego efekt w postaci zrealizowanego przedsięwzięcia budowlanego będzie służył do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, a nie zwolnionych z VAT). Dodatkowo wskazać należy, że Wnioskodawca 1 oraz Wnioskodawca 2 są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług A zatem należy stwierdzić, że Wnioskodawcy 1 będzie przysługiwać pełne prawo do odliczenia VAT na podstawie faktury wystawionej przez Wnioskodawcę 2.”

Stanowisko Stron znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 26 sierpnia 2022 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.476.2022.2.IK), w której w analogicznym stanie faktycznym Dyrektor KIS uznał za prawidłowe stanowisko wnioskodawcy, zgodnie z którym: „Cesjonariusz 2 będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia praw i przejęcia obowiązków z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Nieruchomości, na podstawie Umowy Przyrzeczonej Cesji, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.”

Podsumowując, Cesjonariusz będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia praw i przejęcia obowiązków z Przedwstępnych Umów Sprzedaży Nieruchomości, na podstawie Cesji, na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko Państwa w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.

Art. 14c § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa stanowi, że

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja dotyczy wyłącznie zakresu podatku od towarów i usług. W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Nadmieniam, że jednolity tekst ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług ogłoszony jest w Dzienniku Ustaw z 2023 r. poz. 1570 ze zm.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14c i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.