Temat interpretacji
Zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek zabudowanych.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
8 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 8 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek zabudowanych nr 1 oraz 2.
Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 listopada 2023 r. (data wpływu). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Gmina Miasta (…) (dalej: „Gmina” lub „Wnioskodawca”) jest jednostką samorządu terytorialnego – miastem na prawach powiatu w myśl art. 91 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz.U. z 2022 r. poz. 1526). Gmina jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „podatek VAT”).
Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości położonej przy ul. (…), którą zamierza sprzedać w drodze przetargu ustnego nieograniczonego. Nieruchomość składa się z dwóch działek ewidencyjnych o numerach 1 oraz 2 (dalej: „Działki”). Na Działkach posadowione są budynki gospodarcze (kurnik oraz mała szklarnia; dalej: „Budynki”) stanowiące budynki w rozumieniu prawa budowlanego. Działki są więc działkami zabudowanymi.
Budynki zostały wybudowane bez odpowiednich zezwoleń (samowola budowlana). W ocenie Skarbu Państwa Budynki są w bardzo złym stanie technicznym (nadają się tylko do rozbiórki) i nie przedstawiają wartości użytkowej. Do momentu transakcji budynki nie zostaną rozebrane, jak również nie zostanie wydane pozwolenie na ich rozbiórkę. Przez przedmiotowe Działki przebiega sieć kanalizacyjna, usytuowana wzdłuż ich granicy oraz słup wraz z napowietrzną siecią teletechniczną.
Wartość działek określona w operacie szacunkowym z dnia 14 lipca 2022 r., sporządzonym przez Rzeczoznawcę Majątkowego Pana (…) (klauzula aktualizacyjna operatu szacunkowego potwierdzająca wartość rynkową działek z 14 lipca 2023 r.), wynosi:
Wartość działki nr 1 – (…) zł;
Wartość działki nr 2 – (…) zł.
Po nabyciu Budynki nie były wykorzystywane przez Skarb Państwa, w szczególności nie były przedmiotem umów cywilnoprawnych. Skarb Państwa nie ponosił na Budynki nakładów o charakterze ulepszeniowym, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej.
Przedmiotowe Działki zostały przekazane do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa na podstawie Decyzji nr ... Ministra Skarbu Państwa z ... 2010 r. jako mienie pozostałe po zlikwidowanym przedsiębiorstwie państwowym pod nazwą (…), zgodnie z art. 57 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344; „ustawa o gospodarce nieruchomościami”).
Obszar Działek objęty jest MPZP „...” i zgodnie z jego ustaleniami położony jest w granicach terenu oznaczonego symbolem MN8 – istniejąca zabudowa osiedlowa z uzupełnieniami. Podstawowym przeznaczeniem terenów objętych tym symbolem jest zabudowa jednorodzinna wraz z dojazdami, dojściami pieszymi i niezbędnymi elementami infrastruktury technicznej. Ponadto, zgodnie z MPZP dopuszczalne są inne formy zabudowy mieszkaniowej oraz lokalizowanie usług, których obszar gospodarowania nie przekracza granic terenu do którego właściciel posiada tytuł prawny i obiektów towarzyszących, takich jak garaże, budynki gospodarcze, wiaty.
Prezydent Miasta (…) wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej na podstawie art. 11, art. 23 ust. 1 pkt 7, art. 37 ust. 1, art. 38 ust. 1, art. 40 ust. 1 pkt 1, art. 67 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wystąpił do Wojewody (…) z wnioskiem o wyrażenie zgody na zbycie Działek w drodze przetargu ustnego nieograniczonego. Wojewoda (…) wydał zgodę w formie Zarządzenia nr ... w sprawie udzielenia zgody Prezydentowi Miasta (…) na zbycie części nieruchomości Skarbu Państwa, położonej w (…).
W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, iż:
1)Na której działce (prosimy wskazać nr działki) znajduje się budynek kurnika oraz na której działce (prosimy wskazać nr działki) znajduje się budynek szklarni?
Budynek kurnika znajduje się na działce nr 2, natomiast budynek szklarni znajduje się na działce nr 1.
2)W ramach jakich czynności nastąpiło nabycie przez Państwa nieruchomości objętych zakresem wniosku, tj. czy:
-opodatkowanych podatkiem od towarów i usług,
-zwolnionych od podatku od towarów i usług,
-niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Nabycie nieruchomości nastąpiło przez Skarb Państwa w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. na podstawie Decyzji nr 5 Ministra Skarbu Państwa z 16 marca 2010 r. jako mienie pozostałe po zlikwidowanym przedsiębiorstwie państwowym pod nazwą Zakłady (…), zgodnie z art. 57 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm.).
3)Czy z tytułu nabycia opisanej we wniosku nieruchomości (działek nr 1 oraz 2), przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny.
Z tytułu nabycia działek Skarbowi Państwa nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż zostały one przekazane do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa na podstawie Decyzji nr 5 Ministra Skarbu Państwa z 16 marca 2010 r. jako mienie pozostałe po zlikwidowanym przedsiębiorstwie państwowym pod nazwą Zakłady (…), zgodnie z art. 57 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm.).
4)Czy nieruchomości objęte zakresem wniosku były/będą od dnia nabycia do dnia sprzedaży wykorzystywane przez Państwa wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były/będą wykorzystywane ww. nieruchomości, Państwo wykonywali - należy podać podstawę prawną zwolnienia?
Od dnia nabycia do dnia sprzedaży nieruchomości nie były ani nie będą w żaden sposób wykorzystywane przez Skarb Państwa.
5)Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie opisanych we wniosku budynków, tj. budynku kurnika oraz budynku szklarni, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.)? Jeśli tak to prosimy wskazać:
-Kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia danego budynku,
-Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem danego budynku a jego dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
Jak zostało wskazane we wniosku budynki zostały wybudowane bez odpowiednich zezwoleń (samowola budowlana). Do dnia dzisiejszego w zasobach archiwalnych tut. Urzędu Miasta nie odszukano zezwoleń na budowę budynków.
Działki zostały przekazane do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa na podstawie Decyzji nr ... Ministra Skarbu Państwa z ... 2010 r. jako mienie pozostałe po zlikwidowanym przedsiębiorstwie państwowym pod nazwą (…). W dniu wydania Decyzji na działkach znajdowały się już budynki. Oznacza to, że do pierwszego zasiedlenia musiało dojść najpóźniej 16 marca 2010 r. Od dnia pierwszego zasiedlenia do dnia dostawy każdego z budynków w ramach ich planowanej sprzedaży upłynie więc okres dłuższy niż 2 lata.
6)W związku z informacją, iż „przez przedmiotowe działki przebiega sieć kanalizacyjna, usytuowana wzdłuż ich granicy oraz słup wraz z napowietrzną siecią teletechniczną”, prosimy wskazać:
- kto jest właścicielem ww. sieci (obiektów)? Tj. czy sieć kanalizacyjna oraz sieć teletechniczna są własnością Skarbu Państwa czy są własnością przedsiębiorstw, które dostarczają te media - wchodzą w skład tych przedsiębiorstw i nie należą do części składowych Państwa nieruchomości (tj. działek nr 1 oraz 2),
- czy sieć kanalizacyjna oraz sieć teletechniczna stanowią budowle lub ich części, w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.)?
Wskazana we wniosku sieć kanalizacyjna i sieć teletechniczna nie są własnością Skarbu Państwa, w związku z czym nie stanowią części składowych przedmiotowych nieruchomości.
Właścicielem sieci kanalizacyjnej - kanalizacja sanitarna, przyłącze do budynku posadowionego na działce sąsiedniej nr 3 jest Miejski Zarząd Nieruchomości Komunalnych w (…), obecnie budynek jest pustostanem - sieć nieczynna.
Podczas wizji w terenie nie stwierdzono, aby na działce były posadowione słupy sieci teletechnicznej z czego można wywnioskować, iż mapy geodezyjne nie zostały zaktualizowane przez właściciela sieci, o którym nie mają Państwo danych. Stąd w tym zakresie do wniosku o wydanie interpretacji wkradł się błąd.
Zdaniem Skarbu Państwa sieć kanalizacyjna oraz sieć teletechniczna stanowią budowle w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego.
7) Jeśli ww. sieci stanowią budowle lub ich części oraz są Państwa własnością to prosimy wskazać:
- kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia danej budowli (obiektu),
- czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem danej budowli a dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
- czy w stosunku do danej budowli były/będą ponoszone wydatki w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej danej budowli? Jeśli tak, to proszę wskazać odrębnie dla każdej budowli:
- w jakim okresie były/będą ponoszone te wydatki;
- czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało/będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (jeżeli nie, to należy wskazać przyczyny);
- do jakich czynności była/będzie wykorzystywana ulepszona budowla (tj. czy do czynności opodatkowanych, zwolnionych, niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT);
- w jaki sposób ww. budowla była użytkowana po dokonaniu ulepszeń;
- czy po ulepszeniu doszło do pierwszego zasiedlenia budowli i czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonej budowli a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
W związku z tym, że Skarb Państwa nie jest właścicielem wymienionych sieci:
- Skarb Państwa nie ponosił wydatków na budowę tej infrastruktury;
- Skarb Państwa w żaden sposób nie wykorzystuje tej infrastruktury;
- Skarb Państwa nie dokonywał ulepszeń tej infrastruktury.
Pytanie
Czy sprzedaż Działek będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?
Państwa stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż Działek będzie podlegała zwolnieniu z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Należy więc uznać, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). Tym samym sposób opodatkowania sprzedawanego budynku/budowli będzie także wyznaczał właściwe opodatkowanie sprzedaży prawa własności działki. Sprzedaż prawa własności Działek będzie więc opodatkowana lub zwolniona z VAT w zależności od tego jak opodatkowana będzie dostawa Budynków, które się na nich znajdują.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a)wybudowaniu lub
b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Zdaniem Gminy Działki są działkami zabudowanymi. Naniesienia w postaci kurnika oraz małej szklarni nie mają wartości ekonomicznej dla stron transakcji. Budynki nadają się tylko do rozbiórki, która jednak nie zostanie wykonana przed datą sprzedaży. Skoro w momencie transakcji na Działce będą się znajdować naniesienia stanowiące budynki w rozumieniu prawa budowlanego, to należy uznać, że przedmiotem dostawy będzie grunt zabudowany tymi naniesieniami.
Stanowisko Wnioskodawcy w tym zakresie potwierdza praktyka organów podatkowych. Przykładowo, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 12 stycznia 2021 r. sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.735.2020.2.AG stwierdził:
„Skoro w rozpatrywanej sprawie w chwili dokonywania transakcji nie rozpocznie się rozbiórka budynku znajdującego się na przedmiotowej działce, a poza uzyskaniem pozwolenia na jego rozbiórkę nie będą podjęte żadne inne czynności związane z jego rozbiórką, uznać należy, że przedmiotem sprzedaży będzie sprzedaż gruntu zabudowanego. O statusie sprzedawanej nieruchomości decydują bowiem okoliczności faktyczne, w szczególności nierozpoczęty fizycznie na moment transakcji proces rozbiórki usytuowanego na działce budynku. Należy podkreślić, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek, teren na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku, teren na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym.
Z uwagi na fakt, iż w momencie dokonywania transakcji sprzedaży działki nie rozpocznie się rozbiórka posadowionego na niej budynku, zatem przedmiotem dostawy będzie działka zabudowana”.
Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego Działki zostały przekazane do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa na podstawie Decyzji nr 5 Ministra Skarbu Państwa z 16 marca 2010 r. jako mienie pozostałe po zlikwidowanym przedsiębiorstwie państwowym pod nazwą Zakłady (…), zgodnie z art. 57 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z art. 57 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania Decyzji) prawa do nieruchomości, które pozostały po zlikwidowanej lub sprywatyzowanej państwowej osobie prawnej, przechodzą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa odpowiednio z dniem likwidacji lub z dniem zakończenia prywatyzacji. Natomiast jeżeli minister właściwy do spraw Skarbu Państwa lub inny organ upoważniony na mocy odrębnych przepisów nie zagospodarował nieruchomości, o których mowa w ust. 1, przekazuje je protokolarnie do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa (art. 57 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania Decyzji).
W konsekwencji do nabycia Działek oraz położonych na nich Budynków przez Skarb Państwa z mocy prawa doszło w momencie likwidacji przedsiębiorstwa państwowego Zakłady (…), które musiało nastąpić przed wydaniem Decyzji, czyli przed 16 marca 2010 r.
Ponadto, od momentu nabycia aż do dnia dokonania ich sprzedaży na rzecz Miasta, Skarb Państwa nie ponosił wydatków na ulepszenie Działek ani Budynków, które stanowiłby co najmniej 30% ich wartości początkowej. W konsekwencji, planowana dostawa Działek wraz ze znajdującymi się na nich Budynkami na rzecz Miasta nie nastąpi w ramach ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.
Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy od pierwszego zasiedlenia przedmiotu planowanej transakcji minął już okres dłuższy niż 2 lata, zatem planowana dostawa Budynków, będzie korzystać ze zwolnienia z VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT zwolnieniu z VAT podlegać będzie także dostawa (sprzedaż) Działek.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:
Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.
Natomiast na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:
Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).
Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, podlega jednak opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:
Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:
Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Według art. 15 ust. 6 ustawy:
Nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.
Powyższy zapis jest odzwierciedleniem art. 13 obowiązującej od dnia 1 stycznia 2007 r. Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zgodnie z którym:
Krajowe, regionalne i lokalne organy władzy oraz inne podmioty prawa publicznego nie są uważane za podatników w związku z działalnością, którą podejmują lub transakcjami, których dokonują jako organy władzy publicznej, nawet jeśli pobierają należności, opłaty, składki lub płatności w związku z takimi działaniami lub transakcjami.
Jednakże w przypadku gdy podejmują one takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.
W każdych okolicznościach podmioty prawa publicznego są uważane za podatników w związku z czynnościami określonymi w załączniku I, chyba że niewielka skala tych działań sprawia, że mogą być one pominięte.
Jednakże, w świetle unormowań prawa wspólnotowego w przypadku, gdy organy władzy publicznej podejmują takie działania lub dokonują takich transakcji, są uważane za podatników w odniesieniu do tych działań, lub transakcji, gdyby wykluczenie ich z kategorii podatników prowadziło do znaczących zakłóceń konkurencji.
Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Będą to zatem wszystkie realizowane przez te jednostki czynności w sferze ich aktywności cywilnoprawnej, np. czynności sprzedaży, zamiany (nieruchomości i ruchomości), wynajmu, dzierżawy itd., umów prawa cywilnego (nazwanych i nienazwanych). Bowiem tylko w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Z opisu sprawy wynika, że są Państwo zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Skarb Państwa jest właścicielem nieruchomości położonej przy ul. (…), którą zamierza sprzedać w drodze przetargu ustnego nieograniczonego. Prezydent Miasta (…) wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej wystąpił do Wojewody (…) z wnioskiem o wyrażenie zgody na zbycie Działek w drodze przetargu ustnego nieograniczonego. Wojewoda (…) wydał zgodę na zbycie części nieruchomości Skarbu Państwa. Nieruchomość ta składa się z dwóch działek ewidencyjnych o nr 1 oraz 2. Na działkach posadowione są budynki gospodarcze (kurnik oraz mała szklarnia) stanowiące budynki w rozumieniu prawa budowlanego. Budynek kurnika znajduje się na działce nr 2, natomiast budynek szklarni znajduje się na działce nr 1. Budynki są w bardzo złym stanie technicznym (nadają się tylko do rozbiórki) i nie przedstawiają wartości użytkowej. Do momentu transakcji budynki nie zostaną rozebrane, jak również nie zostanie wydane pozwolenie na ich rozbiórkę. Budynki po nabyciu nie były wykorzystywane, w szczególności nie były przedmiotem umów cywilnoprawnych. Na budynki nie były ponoszone nakłady o charakterze ulepszeniowym, których wartość przekroczyłaby 30% ich wartości początkowej. Nabycie nieruchomości nastąpiło przez Skarb Państwa w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. na podstawie Decyzji nr 5 Ministra Skarbu Państwa z 16 marca 2010 r. Z tytułu nabycia działek Skarbowi Państwa nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Od dnia nabycia do dnia sprzedaży nieruchomości nie były ani nie będą w żaden sposób wykorzystywane przez Skarb Państwa. W dniu wydania Decyzji na działkach znajdowały się już budynki. Oznacza to, że do pierwszego zasiedlenia musiało dojść najpóźniej 16 marca 2010 r. Od dnia pierwszego zasiedlenia do dnia dostawy każdego z budynków w ramach ich planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Obszar działek objęty jest MPZP „...” i zgodnie z jego ustaleniami położony jest w granicach terenu oznaczonego symbolem MN8 – istniejąca zabudowa osiedlowa z uzupełnieniami.
Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.):
Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.
Jednocześnie, w świetle art. 11a ww. ustawy:
Przepis art. 11 ust. 1 stosuje się do czynności prawnych lub czynności procesowych podejmowanych na rzecz lub w interesie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Jak wynika z art. 4 pkt 9b1 ww. ustawy:
Ilekroć w ustawie jest mowa o staroście należy przez to rozumieć również prezydenta miasta na prawach powiatu.
W myśl art. 25 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Jak wynika z powyższego organ jednostki samorządu terytorialnego (Prezydent Miasta) działa jedynie jako organ tej jednostki, a zatem wszelkie podejmowane przez niego działania są w istocie działaniami podejmowanymi przez jednostkę samorządu terytorialnego.
Jak wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomości jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a organem reprezentującym jednostki samorządy terytorialnego są ich organy wykonawcze. Prezydent miasta na prawach powiatu sprawuje funkcję starosty, a sprawując tą funkcję reprezentuje Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami położonymi na terenie gminy. Jednocześnie w oparciu o ten sam przepis reprezentuje gminę w sprawach gospodarowania nieruchomości należącymi do gminy – jako jej organ wykonawczy.
Zatem należy stwierdzić, że w przypadku wykonywania czynności z zakresu zadań zleconych nałożonych na starostę (prezydenta miasta na prawach powiatu) ustawą o gospodarce nieruchomościami w stosunku do nieruchomości, będących własnością Skarbu Państwa, wynikających z zawartych umów cywilnoprawnych, to miasto na prawach powiatu posiada status podatnika podatku od towarów i usług.
Mając na względzie
powołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy wskazać należy, że sprzedaż
prawa własności nieruchomości (zabudowanych działek nr 1 oraz nr 2) przez Państwa, stanowi
odpłatną dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy,
podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a Państwo dla tej
czynności występują w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15
ust. 1 ustawy.
Odnosząc się do sprzedaży ww. działek zabudowanych, należy wskazać że w kwestii opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami/budowlami przeznaczonymi do rozbiórki wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w wyroku z dnia 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV przeciwko Staatssecretaris van Financiën. W wyroku tym TSUE orzekł, że: „Artykuł 13 część B lit. g) szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku w związku z art. 4 ust. 3 lit. a) tej dyrektywy powinien być interpretowany w ten sposób, że przewidzianym w pierwszym z tych przepisów zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której wciąż stoi stary budynek, który ma zostać rozebrany w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki”.
Ponadto, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, sam fakt, iż w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu – tak m.in. orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 7 listopada 2013 r. sygn. akt I FSK 1436/13 i sygn. akt I FSK 1582/13 oraz w wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14. W wyroku z dnia 19 czerwca 2015 r. sygn. akt I FSK 818/14, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że „(...) skoro rozbiórka budynków nawet nie rozpoczęła się przed dokonaniem dostawy, to wnioskodawca nabył nieruchomość zabudowaną, a nie sam grunt. Zgodzić się należy z konkluzją, że dla oceny charakteru takiej transakcji nie ma znaczenia fakt, że została wydana decyzja udzielająca pozwolenia na budowę, dla realizacji którego konieczna była rozbiórka istniejących na działkach obiektów. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności na gruncie podatku VAT jest okoliczność, że nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy zamierza zburzyć budynki i wznieść nowe (...)”.
W konsekwencji, w sprawie opodatkowania dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.
Skoro w rozpatrywanej sprawie w chwili dokonywania transakcji nie rozpocznie się rozbiórka budynków znajdujących się na przedmiotowych działkach, jak również nie zostanie wydane pozwolenie na ich rozbiórkę, uznać należy, że przedmiotem sprzedaży będzie sprzedaż gruntu zabudowanego. O statusie sprzedawanej nieruchomości decydują bowiem okoliczności faktyczne, w szczególności nierozpoczęty fizycznie na moment transakcji proces rozbiórki usytuowanego na działce budynku. Należy podkreślić, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek, teren na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku, teren na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym.
W odniesieniu do sprzedaży działek zabudowanych nr 1 oraz 2 należy zauważyć, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:
W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
1)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:
Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
a)wybudowaniu lub
b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:
Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:
Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:
1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2) złożą:
a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub
b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów
- zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:
Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać:
1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a;
3)adres budynku, budowli lub ich części.
A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Odnosząc się do kwestii objętej zakresem postawionego we wniosku pytania wskazać należy, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” i „urządzenia budowlanego”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).
W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;
Według art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:
Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż budynków gospodarczych (kurnika oraz małej szklarni), które – jak Państwo wskazali – stanowią budynki w rozumieniu prawa budowlanego, nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia.
Jak wynika bowiem z opisu sprawy, nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynków znajdujących się na działkach nr 1 oraz 2 i od momentu pierwszego zasiedlenia ww. budynków do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie w odniesieniu do tych obiektów nie ponosili Państwo wydatków na ulepszenie. Zatem w odniesieniu do ww. budynków znajdujących się na ww. działkach zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki i budowle. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu, na którym posadowione są przedmiotowe budynki, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.
Mając zatem na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane przepisy prawa stwierdzam, że sprzedaż przez Państwa działek nr 1 oraz 2 wraz z posadowionymi na nich budynkami, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
Zatem, Państwa stanowisko w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działek zabudowanych nr 1 oraz 2 uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone.
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.
Niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.
Odnosząc się do powołanej przez Państwa interpretacji wskazuję, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),
albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).