Brak opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanych działek.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 11 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 oraz 2;

-podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 października 2023 r. ( data wpływu).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca prowadzi w Polsce samodzielną działalność gospodarczą, której przedmiotem jest są m.in. pozaszkolne formy edukacji sportowej oraz zajęć sportowych i rekreacyjnych (PKD 85.51.Z). Dodatkowo Wnioskodawca jest wspólnikiem dwóch spółek cywilnych, w ramach których prowadzi działalność związaną z tłumaczeniami (PKD 74.30.Z) oraz jest sprzedaż detaliczna zegarków, zegarów i biżuterii prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach (PKD 47.77.Z). Ponadto Wnioskodawca jest wspólnikiem i członkiem zarządu trzech spółek kapitałowych działających w branży deweloperskiej.

W dniu 11 grudnia 2018 roku Wnioskodawca, wraz z żoną, z którą wówczas pozostawał we wspólności majątkowej małżeńskiej, nabył od osób prywatnych dwie niezabudowane nieruchomości gruntowe położone w (…): działka nr 1 o pow. ... ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…); działka nr 2 o pow. .... ha, dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…). W dniu zakupu, jak i obecnie, wskazane działki były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jako działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W dniu zakupu, jak i obecnie, niezbędne media (energia elektryczna, woda kanalizacja i gaz) znajdowały się w pobliżu (od kilku do kilkudziesięciu metrów) działek. Od dnia zakupu Wnioskodawca nie dokonywał jakichkolwiek zmian prawnych i faktycznych w zakresie działek - nie dzielił ich, nie doprowadzał mediów, nic na nich nie budował ani też nie oddawał działek w najem lub dzierżawę. Wnioskodawca (wraz z żoną) nabył wskazane działki w celu budowy domu rodzinnego w urokliwej okolicy - dla siebie lub swoich dzieci. Gdyby to nie nastąpiło, działki miały stanowić formę bezpiecznej lokaty kapitału. Działki nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej Wnioskodawcy, ani też nie zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

W dniu 27 kwietnia 2020 roku, na mocy umowy o częściowy podział majątku wspólnego, Wnioskodawca stał się wyłącznym właścicielem ww. działek. W zamian za to żona Wnioskodawcy otrzymała wyłączną własność innych wspólnych nieruchomości. Obecnie Wnioskodawca planuje sprzedać wskazane powyżej działki. Sprzedaż nastąpi najwcześniej w 2024 roku.

Działki zostaną sprzedane w takim stanie jak obecnie - Wnioskodawca nie będzie dokonywał zmian faktycznych lub prawnych dot. działek. Wnioskodawca nie zamierza ponosić innych, dodatkowych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. W szczególności Wnioskodawca nie zamierza wykonywać zagospodarowania terenu, budować domów, czy wznosić ogrodzenia. Pozostanie to w gestii nabywcy lub nabywców nieruchomości lub ich części. Wnioskodawca nie zamierza również w jakikolwiek inny sposób ulepszać lub uatrakcyjniać nieruchomości (lub ich części).

Sprzedaż nastąpi na rzecz spółki deweloperskiej, której wspólnikiem jest Wnioskodawca albo na rzecz podmiotu niepowiązanego. Jeżeli sprzedaż nastąpi na rzecz spółki, to spółka najpewniej przeprowadzi ona na działkach inwestycję deweloperską i sprzeda gotowe domy lub lokale z zyskiem, a w braku takiej możliwości (np. niepozyskanie środków na ten cel) podejmie próbę odsprzedaży działek w zyskiem. Jeżeli sprzedaż nastąpi na rzecz osoby trzeciej, to Wnioskodawca znajdzie taką osobę samodzielnie, za pośrednictwem portali typu .... Wnioskodawca nie planuje również reklamowania oferty w prasie, radiu, telewizji, internecie, na bilboardach, czy w jakichkolwiek innych miejscach poza ww. internetowymi platformami ogłoszeniowymi.

W odpowiedzi na postawione w wezwaniach pytania (zacytowanie poniżej) wskazał Pan, że:

odp.:

Pierwszą działalność gospodarczą Wnioskodawca rozpoczął ... 2000 r. pod nazwą (…) (NIP: (…)). Działalność ta została zamknięta w dniu ... 2001 r. Drugą działalność gospodarczą Wnioskodawca rozpoczął ... 2002 r. pod nazwą (…) ((…)) i prowadził ją w ramach Spółki cywilnej (…) S.C. ((…)). Działalność tę zakończył ... 2004 r. Trzecią działalność gospodarczą Wnioskodawca rozpoczął ...2007 r. pod nazwą (…) ((…)) i prowadzi ją w ramach Spółki (…) ((…)). Do dziś Wnioskodawca prowadzi zarówno jednoosobową działalność gospodarczą (założoną trzeci raz) oraz Spółkę cywilną. Dodatkowo w ramach tej jednoosobowej działalności gospodarczej Wnioskodawca prowadził jeszcze 2 Spółki cywilne: (…) s.c. (Spółka ta została później przekształcona w (…) Sp. z o.o. Spółka Komandytowa i działa do dziś) i (…) s.c. (Spółka też działa do dzisiaj).

odp.:

Wnioskodawca nie prowadzi i nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami.

odp.: W obecnej jednoosobowej działalności gospodarczej (…) Wnioskodawca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Spółka cywilna (…) s.c. też nie jest czynnym podatnikiem VAT. Spółka cywilna (…) jest czynnym podatnikiem VAT.

odp.:

Przedmiotem działalności poszczególnych spółek jest:

(…)

Przedmiotem działalności Spółki jest:

1)41 - Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków,

2)42 - Roboty związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej,

3)43 - Roboty budowlane specjalistyczne,

4)68.10.Z - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

5)68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

6)68.31.Z - Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,

7)68.32.Z - Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie,

8)71.11.Z - Działalność w zakresie architektury,

9)71.12.Z - Działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne,

10)74.10.Z - Działalność w zakresie specjalistycznego projektowania,

11)77.32.Z - Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń budowlanych,

12)77.33.Z - Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń biurowych, włączając komputery,

13)77.39.Z - Wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń oraz dóbr materialnych, gdzie indziej niesklasyfikowane,

14)81.30.Z - Działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zieleni,

15)46.13.Z Działalność agentów zajmujących się sprzedażą drewna i materiałów budowlanych,

16)46.19.Z - Działalność agentów zajmujących się sprzedażą towarów różnego rodzaju,

17)47.99.Z - Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami,

18)64.19.Z - Pozostałe pośrednictwo pieniężne,

19)64.92.Z - Pozostałe formy udzielania kredytów.

(…)

Przedmiotem działalności Spółki jest:

1)(PKD 41.10) Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,

2)(PKD 41.20) Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,

3)(PKD 42) Roboty związane z budową obiektów inżynierii lądowej i wodnej,

4)(PKD 43) Roboty budowlane specjalistyczne,

5)(PKD 64.19) Pozostałe pośrednictwo pieniężne,

6)(PKD 64.92) Pozostałe formy udzielania kredytów,

7)(PKD 68.10) Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

8)(PKD 68.20) Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

9)(PKD 68.31) Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,

10)(PKD 68.32) Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

(…)

Przedmiotem działalności Spółki jest:

1)(PKD 41.10) Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,

2)(PKD 41.20) Roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych,

3)(PKD 42.1) Roboty związane z budową dróg kołowych i szynowych,

4)(PKD 42.2) Roboty związane z budową rurociągów, linii telekomunikacyjnych i elektroenergetycznych,

5)(PKD 42.9) Roboty związane z budową pozostałych obiektów inżynierii lądowej i wodnej,

6)(PKD 43.1) Rozbiórka i przygotowanie terenu pod budowę,

7)(PKD 43.2) Wykonanie instalacji elektrycznych, wodno-kanalizacyjnych i pozostałych instalacji budowlanych,

8)(PKD 43.3) Wykonanie robót budowlanych wykończeniowych,

9)(PKD 43.9) Pozostałe specjalistyczne roboty budowlane,

10)(PKD 85.59.B) Pozostałe pozaszkolne formy edukacji, gdzie indziej niesklasyfikowane,

11)(PKD 46.13.Z) Działalność agentów zajmujących się sprzedażą drewna i materiałów budowlanych,

12)(PKD46.19.Z) Działalność agentów zajmujących się sprzedażą towarów różnego rodzaju,

13)(PKD 47.99.Z) Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami,

14)(PKD 64.19.Z) Pozostałe pośrednictwo pieniężne,

15)(PKD 64.92.Z) Pozostałe formy udzielania kredytów,

16)(PKD 68.10.Z) Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

17)(PKD 68.20.Z) Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

18)(PKD 68.31.Z) Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami,

19)(PKD 68.32.Z) Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie,

20)(PKD 74.10.Z) Działalność w zakresie specjalistycznego projektowania,

21)(PKD 77.32.Z) Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń budowlanych,

22)(PKD 77.33.Z) Wynajem i dzierżawa maszyn i urządzeń biurowych, włączając komputery,

23)(PKD 77.39.Z) Wynajem i dzierżawa pozostałych maszyn, urządzeń oraz dóbr materialnych, gdzie indziej niesklasyfikowane,

24)(PKD 81.30.Z) Działalność usługowa związana z zagospodarowaniem terenów zieleni,

25)(PKD 85.59.A) Nauka języków obcych,

26)(PKD 47.77.Z) Sprzedaż detaliczna zegarków, zegarów i biżuterii prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

27)46.16.Z Działalność agentów zajmujących się sprzedażą wyrobów tekstylnych, odzieży, wyrobów futrzarskich, obuwia i artykułów skórzanych,

28)46.18.Z Działalność agentów specjalizujących się w sprzedaży pozostałych określonych towarów,

29)(PKD 46.19.Z) Działalność agentów zajmujących się sprzedażą towarów różnego rodzaju,

30)47.19.Z Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach,

31)47.75.Z Sprzedaż detaliczna kosmetyków i artykułów toaletowych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

32)47.78.Z Sprzedaż detaliczna pozostałych nowych wyrobów prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,

33)71.11.Z - Działalność w zakresie architektury,

34)71.12.Z - Działalność w zakresie inżynierii i związane z nią doradztwo techniczne.

Spółka (…) Sp. z o.o. aktywnie uczestniczy w przedsięwzięciach deweloperskich - pozyskuje grunty, wznosi obiekty i następnie je sprzedaje. (…) Sp. z o.o. to jej Spółka matka, która działa za pośrednictwem swojej Spółki - córki, a ponadto pozyskuje grunty dla Spółki - córki, do której następnie te grunty sprzedaje.

(…) to stosunkowo nowa spółka (rejestracja ... 2022 r.), która dopiero zamierza rozpocząć działalność deweloperską. Spółka ta odkupiła część działek od (…) sp. z o.o.

odp.:

Jeżeli Wnioskodawca się na to zdecyduje, to będzie to (…) sp. z o.o.

odp.:

Wnioskodawca zawarł umowę jako osoba fizyczna, wraz ze swoją żoną. Zakup nastąpił na potrzeby prywatne - Wnioskodawca zamierzał tam wybudować dom.

odp.:

Ze względu na ryzyko biznesowe związane z prowadzonymi działalnościami w czasie pandemii COVID-19 Wnioskodawca zdecydował z żoną ustanowić rozdzielność majątkową, a następnie podzielić ten majątek. Wskutek tego podziału Wnioskodawca nabył wyłączną własność działki 1 i 2.

odp.:

Spółki, których Wnioskodawca jest wspólnikiem, nie podejmowały żadnych działań celem przygotowania nieruchomości do sprzedaży.

odp.:

Spółki, których Wnioskodawca jest wspólnikiem, nie podejmowały żadnych działań celem przygotowania nieruchomości do sprzedaży.

odp.:

Działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Wnioskodawcę w jakikolwiek sposób od dnia nabycia do dnia planowanej transakcji.

odp.:

Działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w tym na potrzeby działalności Spółek, w których Wnioskodawca wspólnikiem/członkiem zarządu.

odp.:

Wnioskodawca nie zakłada zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej działek i taką okoliczność należy przyjąć na potrzeby zdarzenia przyszłego. Gdyby nawet Wnioskodawca zawarł taką umowę, to nie będzie ona zawierała żadnych szczególnych postanowień opisanych w pytaniu.

odp.:

Wnioskodawca nikomu nie udzieli pełnomocnictw, zgód lub upoważnień do działania w imieniu Wnioskodawcy przy sprzedaży działek.

odp.:

Działki do momentu planowanej sprzedaży nie będą udostępniane osobom trzecim.

odp.:

Dla działek, objętych zakresem wniosku, nie były i nie będą przed sprzedażą wydane pozwolenia na budowę.

odp.:

Dla działek, objętych zakresem wniosku, nie były i nie będą przed sprzedażą wydane inne pozwolenia, decyzje (itp.).

odp.:

Wnioskodawca nie wie z czyjej inicjatywy uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie była to jego inicjatywa.

odp.:

Wnioskodawca jest jeszcze współwłaścicielem ze swoją siostrą działki rolnej o pow. ok. 24 arów otrzymanej w darowiźnie od rodziców. W przyszłości Wnioskodawca i tą działkę będzie chciał sprzedać.

odp.:

Do dnia złożenia wniosku Wnioskodawca nie dokonywał kiedykolwiek sprzedaży działek we własnym imieniu. Wnioskodawca dokonywał takich czynności jedynie jako członek zarządu ww. spółek kapitałowych.

Pytanie

Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, odpłatne zbycie nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług? (oznaczone we wniosku jako pytanie nr 2).

Pana stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, odpłatne zbycie nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u., opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Nie ulega wątpliwości, że sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę towarów w rozumieniu tego przepisu. Nie każda jednak dostawa polega opodatkowaniu VAT, a tylko taka dostawa, która jest dokonywana przez podatnika tego podatku. Z kolei za podatnika uważa się osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności (art. 15 ust. 1 u.p.t.u.). Natomiast za działalność gospodarczą uważa się wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych    w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 u.p.t.u.). Zatem dostawa towarów będzie podlegać opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. W niniejszej sprawie jedyną formą działalności gospodarczej jaką można by rozważać w kontekście działań podatnika, jest handel nieruchomościami. W pierwszej kolejności trzeba wskazać, że opodatkowaniu VAT nie podlega dostawa towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Ponadto działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. W wyroku TSUE z dnia 15 września 2011 roku, sygn. C-180/10, słusznie wskazano, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. W tym zakresie nie ma również większego znaczenia okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym. Z opisanego zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność Wnioskodawcy, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął bowiem ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Wnioskodawca zakupił wymienione nieruchomości niecałe 5 lat temu, na prywatne potrzeby oraz jako inwestycja (lokata kapitału), a nie z zamiarem odsprzedaży. W analizowanym przypadku Wnioskodawca nie podjął w związku z planowaną sprzedażą żadnych dodatkowych czynności przygotowawczych. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że Wnioskodawca w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie działał jako handlowiec, a podejmowane i planowane przez niego czynności stanowią jedynie racjonalny sposób zagospodarowania posiadanego majątku prywatnego. W związku z powyższym, sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości nie będzie nosić znamion działalności gospodarczej w rozumieniu u.p.t.u. Całokształt okoliczności i ich zakres wskazuje bowiem, że będą to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym, sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości lub jej części będzie stanowić zwykłe wykonywanie prawa własności, a Wnioskodawca sprzedając nieruchomość lub jej część, stanowiącą majątek prywatny, będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. W konsekwencji w przedstawionym zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca nie będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 u.p.t.u., prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Zatem, dostawa nieruchomości lub jej części przez Wnioskodawcę, nie będzie opodatkowana VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa   w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W świetle art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych działek podejmował/będzie podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Pana wątpliwości dotyczą braku opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży niezabudowanych działek nr 1 oraz 2.

Zatem należy przeanalizować całokształt działań, jakie podejmował/będzie podejmował Pan w odniesieniu do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży i ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności, będzie Pan spełniał przesłanki do uznania Pana za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wynika z przedstawionego we wniosku opisu sprawy w 2018 r. wraz z żoną nabył Pan dwie niezabudowane nieruchomości gruntowe: działkę nr 1 oraz działkę nr 2. Zawarł Pan umowę kupna nieruchomości jako osoba fizyczna. Zakup nastąpił na potrzeby prywatne, zamierzał Pan tam wybudować dom. Gdyby to nie nastąpiło, działki miały stanowić formę bezpiecznej lokaty kapitału. W 2020 roku, na mocy umowy o częściowy podział majątku wspólnego, stał się Pan wyłącznym właścicielem ww. działek. W dniu zakupu, jak i obecnie, wskazane działki były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie było Pana inicjatywą. Od dnia zakupu nie dokonywał Pan jakichkolwiek zmian prawnych i faktycznych w zakresie działek - nie dzielił ich, nie doprowadzał mediów, nic na nich nie budował ani też nie oddawał działek w najem lub dzierżawę. Działki nigdy nie były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Planuje Pan sprzedać ww. działki. Sprzedaż nastąpi najwcześniej w 2024 roku. Działki zostaną sprzedane w takim stanie jak obecnie - nie będzie dokonywał Pan zmian faktycznych lub prawnych dotyczących działek oraz nie zamierza Pan ponosić innych, dodatkowych nakładów finansowych związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. Nie zamierza również Pan w jakikolwiek sposób ulepszać lub uatrakcyjniać nieruchomości (lub ich części). Sprzedaż nastąpi na rzecz Spółki deweloperskiej, której jest Pan wspólnikiem albo na rzecz podmiotu niepowiązanego. Spółki, których jest Pan wspólnikiem, nie podejmowały żadnych działań celem przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Działki nie były, nie są i nie będą wykorzystywane przez Pana w jakikolwiek sposób od dnia nabycia do dnia planowanej transakcji, na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, w tym na potrzeby działalności Spółek, w których jest Pan wspólnikiem/członkiem zarządu. Nie zakłada Pan zawarcia umowy przedwstępnej dotyczącej działek. Gdyby nawet zawarł Pan taką umowę, to nie będzie ona zawierała żadnych szczególnych postanowień. Nie udzieli Pan pełnomocnictw, zgód lub upoważnień do działania w Pana imieniu przy sprzedaży działek. Działki do momentu planowanej sprzedaży nie będą udostępniane osobom trzecim. Dla działek nie były i nie będą przed sprzedażą wydane pozwolenia na budowę oraz inne pozwolenia, decyzje.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż okolicznościach wskazanych w opisie sprawy sprzedaż przez Pana działek nr 1 oraz 2, nie będzie stanowić działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia tychże działek, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności).

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek nr 1 oraz 2, wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Jak wcześniej wyjaśniłem, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT nie wystarczy stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług. W rozpatrywanej sprawie sprzedaż działek nr 1 oraz 2, należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W związku z tym, będzie korzystał Pan z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług stwierdzam, że z tytułu sprzedaży działek nr 14 oraz 2 nie będzie działać Pan w charakterze – zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy – podatnika VAT, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem sprzedaż ww. działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Informuję, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swoją aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że ta interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyz dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).