W przypadku sprzedaży lokalu, którego właścicielem nie jest Dłużnik, ale Nowa Właścicielka, która nabyła ten lokal od Dłużnika już po wszczęciu postępowania egzekucyjnego wobec Dłużnika, Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 ustawy. Sprzedaż przedmiotowego lokalu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością rezygnacji na podstawie przepisów art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe w części dotyczącej podlegania opodatkowaniu sprzedaży lokalu w trybie egzekucji komorniczej (pytanie nr 1 we wniosku) oraz jest nieprawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży lokalu przez Nową Właścicielkę (pytania nr 2 i 3 we wniosku).

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 sierpnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 8 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

·podlegania opodatkowaniu sprzedaży lokalu w trybie egzekucji komorniczej (pytanie nr 1 we wniosku),

·opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży lokalu przez Nową Właścicielkę (pytania nr 2 i 3 we wniosku).

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 listopada 2023 r. (wpływ 8 listopada 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest komornikiem sądowym i prowadzi postępowanie egzekucyjne przeciwko dłużniczce (…) (dalej Dłużnik (…)), w sprawie (...). Przedmiotem egzekucji jest lokal (…), dla którego Sąd Rejonowy w (...) prowadzi księgę wieczystą o nr (…). Lokal ten jest usytuowany w budynku, który został wybudowany przez Dłużnika (…) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej w 2014 r.

Lokal będący przedmiotem wniosku znajduje się w budynku wielolokalowym z przeznaczeniem na apartamenty wczasowo/mieszkaniowe. Lokal ma status lokalu mieszkalnego, na który składają się cztery pokoje z aneksem kuchennym, korytarz, cztery sypialnie, cztery łazienki, dwa tarasy i komórka lokatorska, która znajduje się pomiędzy pokojem nr 3 i 4. Powierzchnia mieszkania wynosi (...) m 2, powierzchnia tarasów: (...) m 2. Łącznie – (...) m 2 .

Odrębna własność lokalu została ustanowiona na rzecz (…) 15 września 2015 r. Dłużnik (…) zawarł jednak wcześniej umowę deweloperską o wybudowanie oraz ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu na rzecz osoby trzeciej i w konsekwencji lokal został zbyty 15 marca 2016 r. na rzecz A (dalej Nowa Właścicielka).

8 grudnia 2022 r. Nowa Właścicielka lokalu przystąpiła do udziału w toczącym się postępowaniu egzekucyjnym przeciwko Dłużnikowi (…) w charakterze dłużnika.

Wnioskodawca dokonał oględzin lokalu 1 grudnia 2022 r. Na miejscu czynności stwierdzono, że w lokalu 1 znajduje się ekipa remontowa. Lokal do oględzin udostępniła B, która zarządza lokalem 1 w imieniu A.

Lokal jest obecnie wykorzystywany na cele turystyczne – usługi zakwaterowania świadczone przez najemcę lokalu. Nowa właścicielka zawarła umowę najmu z podmiotem, który świadczy usługi zakwaterowania. Z informacji uzyskanych w marcu oraz w maju 2023 r. od pełnomocnika Nowej Właścicielki wynika, że od daty zakupu lokalu, tj. od 15 marca 2016 r. czyniła w nim nakłady w postaci szeregu prac remontowych, takich jak odmalowanie całego lokalu, wymiana wszystkich drzwi, montaż szafy na korytarzu na środki czystości, wymiana wc i kabin prysznicowych, zakup wyposażenia w postaci lodówek, łóżek, zasłon, mebli kuchenny, założenie systemu monitoringu, remont tarasu, wyłożenie kostki brukowej i innych prac. Pełnomocnik Nowej Właścicielki lokali stwierdził jednak, że nie jest Ona w stanie wskazać wartości tych prac, ponieważ nie posiada faktur ani paragonów potwierdzających fakt oraz wartość poczynionych prac.

Nowa Właścicielka odpowiadając na wezwanie Wnioskodawcy w trybie art. 761 k.p.c. oświadczyła, że nie dokonała odliczenia podatku VAT od ceny zakupu nieruchomości naliczonej przez dewelopera, gdyż nabyła nieruchomość jako osoba fizyczna. Nie dokonała także odliczenia podatku VAT w związku z pracami remontowymi i zakupem materiałów, gdyż prace remontowe zostały wykonane metodą gospodarczą a wykonała je jako osoba fizyczna.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

W zakresie uzupełnienia wniosku o odpowiedzi na następujące pytania Wnioskodawca wskazał:

1)Czy lokal mieszkalny, o którym mowa we wniosku, został nabyty przez nowego właściciela do majątku prywatnego, czy w celu prowadzenia działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.)?

Lokal został nabyty w celu prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u. Lokal jest wynajmowany podmiotowi, który świadczy w nim usługi turystyczne.

2)Czy lokal mieszkalny, o którym mowa we wniosku będzie wykorzystywany przez nowego właściciela w działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy)?

Tak, lokal jest wykorzystywany przez nowego właściciela w działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy).

3)Czy nowy właściciel z tytułu prowadzenia działalności, o której mowa powyżej jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT?

Nie, nowy właściciel nie zarejestrował się jako podatnik VAT czynny.

4)W jaki sposób będzie wykorzystywany przez nowego właściciela lokal mieszkalny od momentu nabycia do momentu zbycia (czy były to czynności opodatkowane podatkiem VAT, zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT, czy niepodlegające opodatkowaniu podatkiem VAT)?

Lokal jest wynajmowany podmiotowi, który świadczy w nim usługi turystyczne.

5)Czy lokal mieszkalny, o którym mowa, będzie udostępniany przez nowego właściciela osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych (np. dzierżawy, najmu, użyczenia) lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeżeli tak, to:

a) Na podstawie jakiej umowy?

b) Czy były to umowy odpłatne, czy nie?

c) Na jaki okres zostały zawarte te umowy?

Lokal jest obecnie wynajęty na rzecz podmiotu gospodarczego, który świadczy w nim usługi turystyczne. Lokal jest udostępniony na podstawie odpłatnej umowy zawartej na czas określony do 2033 r.

6)Czy nowy właściciel ponosił/będzie ponosił nakłady lub dokonał/dokona działań, które zwiększałyby wartość bądź atrakcyjność lokalu? Jeśli tak, to jakie to były nakłady?

Z informacji uzyskanych w marcu oraz w maju 2023 r. od pełnomocnika Nowej Właścicielki wynika, że od daty zakupu lokalu tj. od 15.03.2016 r. czyniła Ona w nim nakłady w postaci szeregu prac remontowych, takich jak odmalowanie całego lokalu, wymiana wszystkich drzwi, montaż szafy na korytarzu na środki czystości, wymiana wc i kabin prysznicowych, zakup wyposażenia w postaci lodówek, łóżek, zasłon, mebli kuchenny, założenie systemu monitoringu, remont tarasu, wyłożenie kostki brukowej i innych prac. Pełnomocnik Nowej Właścicielki lokalu stwierdził jednak, że nie jest Ona w stanie wskazać wartości tych prac, ponieważ nie posiada faktur ani paragonów potwierdzających fakt oraz wartość poczynionych prac.

7)Czy w odniesieniu do przedmiotowego lokalu mieszkalnego doszło/dojdzie do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy i czy od tego momentu do momentu dokonania sprzedaży tego lokalu upłynął/upłynie okres co najmniej 2 lat?

Tak, lokal został zasiedlony w dniu 15 marca 2016 r. Do dnia sprzedaży upłynie wiec okres dłuższy niż 2 lata od daty pierwszego zasiedlenia.

8)Czy były ponoszone wydatki na ulepszenie tego lokalu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowych, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej?

Według opisu wykonanych prac nie miały one charakteru ulepszeń, były to raczej prace o charakterze remontowym, które nie zwiększyły wartości początkowej lokalu. Nie znana jest jednak ich wartość.

9)Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 8 jest twierdząca, to, czy po ulepszeniu lokal został/ zostanie oddany do użytkowania? Czy do momentu oddania do użytkowania do momentu sprzedaży upłynął/upłynie okres co najmniej 2 lat?

Lokal jest zasiedlony od 2016 r. Prace w lokalu – wg oświadczenia właścicielki – trwają cały czas.

10)Czy w stosunku do przedmiotowego lokalu nowemu właścicielowi przysługiwało/będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Właścicielka nie dokonała rejestracji jako podatnik VAT, wiec nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego.

11)Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 9 jest twierdząca, to czy w stosunku do tych wydatków przysługiwało/będzie przysługiwało nowemu właścicielowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego?

Właścicielka nie dokonała rejestracji jako podatnik VAT, wiec nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego.

12)Czy lokal mieszkalny od momentu nabycia do momentu sprzedaży będzie wykorzystywany przez nowego właściciela wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? Jeżeli tak, to prosimy podać podstawę prawną zwolnienia.

Według oświadczenia właścicielki nie rozlicza Ona podatku VAT, więc wg komornika jest Ona podatnikiem zwolnionym od tego podatku na podstawie art. 113 ust. 1 u.p.t.u.

13)Czy z tytułu nabycia lokalu mieszkalnego przysługiwało nowemu właścicielowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? Czy przy ww. nabyciu wystąpił podatek VAT?

Tak, transakcja nabycia lokalu podlegała podatkowi VAT. Właścicielka nie dokonała rejestracji jako podatnik VAT, więc nie przysługiwało jej prawo do odliczenia podatku naliczonego.

14)Jeżeli nie posiada Pan informacji, o których mowa w ww. pytaniach nr 8-14 (które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie będzie miało miejsce zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 10, 10a ustawy), to czy prowadził Pan udokumentowane działania jako komornik sądowy, które nie doprowadziły – na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od nowego właściciela – do uzyskania tych informacji, tj. informacji niezbędnych do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do planowanej dostawy lokalu zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy (przy czym nie należy opisywać podejmowanych przez Pana czynności lub przesyłać zgromadzonych dokumentów ponieważ w ramach wydawania interpretacji prawa podatkowego nie prowadzimy postępowania dowodowego)?

Tak, prowadziłem udokumentowane działania mające na celu uzyskania tych informacji, tj. informacji niezbędnych do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do planowanej dostawy lokalu zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy. Informacje, jakie uzyskałem nie dają jednak pełnej odpowiedzi na pytanie, czy transakcja może korzystać ze zwolnienia, w szczególności wyjaśnienia właścicielki dotyczące nakładów na lokal nie są wyczerpujące i nie znana jest ich wartość.

Pytania

1.Czy w przypadku sprzedaży opisanego wyżej lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik (…), ale Nowa Właścicielka, która nabyła ten lokal od Dłużnika (…) już po wszczęciu postępowania egzekucyjnego wobec Dłużnika, Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 u.p.t.u.?

2.Jeżeli z odpowiedzi na pytanie 1 wynikać będzie, iż komornik wystąpi jako płatnik podatku VAT, to czy w celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a u.p.t.u. może On uzyskiwać informacje od Nowej Właścicielki, która nie jest dłużnikiem – mimo, iż w art. 43 ust. 21 u.p.t.u. mowa jest jedynie o informacjach od dłużnika?

3.Jeżeli z odpowiedzi na pytanie 1 wynikać będzie, iż Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku VAT, to czy sprzedaż lokalu powinna zostać opodatkowana odpowiednią stawką VAT w sytuacji, gdy z powodu braku wyczerpujących informacji pozyskanych w toku postępowania egzekucyjnego nie jest on w stanie samodzielnie ustalić, czy ta sprzedaż może zostać objęta zwolnieniem od podatku określonym w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a u.p.t.u.?

Pana stanowisko w sprawie

Ad 1) W ocenie Wnioskodawcy, w sytuacji opisanej we wniosku, będzie on płatnikiem podatku od towarów i usług, ponieważ planowana sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 18 u.p.t.u., organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 479) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.

W art. 18 u.p.t.u. mowa jest o dostawie towarów będących własnością dłużnika. Jednak w postępowaniu egzekucyjnym może dojść do sytuacji, w której przedmiotem sprzedaży egzekucyjnej jest majątek, który dłużnik – w toku postępowania – zbył na osoby trzecie.

W takich przypadkach zastosowanie ma przepis art. 930 § 1 kodeksu postępowania cywilnego określający zasadę bezskuteczności transakcji dokonanej przez dłużnika w toku postępowania egzekucyjnego. Zgodnie bowiem z tym przepisem rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. W konsekwencji wierzyciel, który skierował egzekucję do nieruchomości i doprowadził do jej zajęcia, może zaspokoić się z tej nieruchomości tak, jakby nadal należała ona do majątku dłużnika (skutek procesowy).

Przepis art. 930 § 1 KPC nie podważa więc ważności umowy przeniesienia własności zajętej nieruchomości między dłużnikiem a nabywcą, powoduje jedynie bezskuteczność względną tej umowy w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję. Po zbyciu nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego Nowy Właściciel traci własność tej nieruchomości. Jeżeli jednak cena uzyskana w toku egzekucji przekroczy wartość wierzytelności, nadwyżka, która pozostanie po zaspokojeniu wszystkich wierzytelności dłużnika powinna przypaść właścicielowi nieruchomości, czyli nabywcy. Był on bowiem właścicielem zbytej nieruchomości, a jedynie w związku z treścią art. 930 § 1 k.p.c. utracił jej własność na potrzeby postepowania egzekucyjnego wobec dłużnika.

Tak więc komornik, dokonując zbycia nieruchomości na podstawie art. 930 k.p.c. rozporządza własnością osoby trzeciej.

Ponadto, w art. 18 u.p.t.u. mowa jest o dostawie. Pojęcie „dostawy towarów” zostało zdefiniowane w art. 7 ust. 1 u.p.t.u. i obejmuje wszelkie czynności faktyczne i prawne, których skutkiem jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

W sytuacji opisanej we wniosku własność lokalu będącego przedmiotem planowanej czynności egzekucyjnej została skutecznie przeniesiona na Nową Właścicielkę. Nowa Właścicielka w wyniku tej dostawy uzyskała prawo do rozporządzania tym lokalem „jak właściciel”. W związku z tym, komornik dokonując sprzedaży lokalu będącego przedmiotem wniosku dokona kolejnego „przeniesienia prawa do rozporządzania lokalem jak właściciel”. Prawo to (własność) należy jednak do Nowej Właścicielki, a nie do Dłużnika. Czym innym jest bowiem skutek zbycia przez dłużnika nieruchomości w postaci bezskuteczności względnej w stosunku do wierzycieli, czym innym zaś faktyczne przeniesienie własności na Nową Właścicielkę. Dojdzie więc do dostawy lokalu należącego do Nowej Właścicielki.

Odpowiedź na pytanie o jego status jako płatnika podatku VAT w planowanej transakcji zależy więc od ustalenia, czy Nowa Właścicielka wystąpi w niej w charakterze podatnika VAT. Nie każda bowiem czynność stanowiąca dostawę towarów podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Z informacji pozyskanych w toku czynności egzekucyjnych wynika, że Nowa Właścicielka zawarła umowę najmu lokalu z podmiotem, który wykorzystuje ten lokal na działalność w zakresie usług zakwaterowania. Lokal jest wiec wykorzystywany przez Nową Właścicielkę w działalności gospodarczej w rozumieniu 15 ust. 2 u.p.t.u. i nie stanowi Jej majątku prywatnego. W związku z tym, komornik dokona dostawy części budynku, która będzie podlegała podatkowi od towarów i usług.

Ad 2) Wnioskodawca stoi na stanowisku, że w celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a u.p.t.u. może On uzyskiwać informacje zarówno do Dłużnika, jak od Nowych Właścicieli, mimo iż w art. 43 ust. 21 u.p.t.u. mowa jest jedynie od informacjach uzyskanych od dłużnika.

Zgodnie z tym przepisem, jeżeli udokumentowane działania komorników sądowych, o których mowa w art. 18 u.p.t.u, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 10 i 10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione. W przepisie tym mowa jest o informacjach uzyskanych jedynie od dłużnika, jednak w ocenie Wnioskodawcy w przypadku zbycia przez dłużnika nieruchomości na inny podmiot, dłużnik nie jest już w posiadaniu kompletnych informacji niezbędnych do ustalenia, czy można zastosować zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a u.p.t.u. Takie informacje posiada jedynie Nowa Właścicielka.

W związku z tym, Wnioskodawca uważa, że w sprawie istotne jest pozyskanie takich informacji od innego podmiotu niż Dłużnik, mimo iż w art. 43 ust. 21 u.p.t.u. mowa jest jedynie o dłużniku.

Jednocześnie Wnioskodawca uważa, że w przypadku zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 10a u.p.t.u. pozyskanie informacji, co do tego, czy przy nabyciu lub przy ulepszeniu nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego powinno nastąpić wyłącznie od tego podmiotu, który wykonywał takie prace, tj. jedynie od Nowego Właściciela – jeżeli to nowy właściciel zostanie uznany za podatnika. Istotne jest bowiem ustalenie kompletnego stanu faktycznego, aby otrzymać komplet informacji niezbędnych do ustalenia, czy w danej sytuacji należy zastosować zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 lub 10a u.p.t.u.

Ad 3) W ocenie Wnioskodawcy, przepis art. 43 ust. 21 u.p.t.u. wyklucza możliwość zastosowania zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. w sytuacji będącej przedmiotem wniosku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pojęcie pierwszego zasiedlenia zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 u.p.t.u. jako oddanie do użytkowania (używania, korzystania) pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Dla oceny, czy dostawa opisanego wyżej lokalu będzie zwolniona od podatku, niezbędne jest ustalenie, czy będzie on w chwili dostawy uznany za „zasiedlony” przez okres co najmniej 2 lat liczonych od wybudowania albo od jego ulepszenia o wartość co najmniej 30% wartości początkowej. Warunkiem zwolnienia jest bowiem zasiedlenie obiektów budowlanych przez okres co najmniej 2 lat przed dostawą.

W sytuacji będącej przedmiotem wniosku, lokal został zbyty 15 marca 2016 r. i w tym dniu z pewnością doszło do zasiedlenia lokalu.

Jednak zastosowanie zwolnienia jest uzależnione od spełnienia kolejnego warunku, a mianowicie przed dostawą zasiedlonego lokalu nie mogło dojść do jego ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, którego wartość stanowiła co najmniej 30% wartości początkowej. Jeżeli bowiem lokal zostałby ulepszony o co najmniej taką wartość to zastosowanie zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. zależy od ponownego zasiedlenia lokalu po zakończeniu takiego ulepszenia.

Jak to opisano we wniosku, Wnioskodawca nie uzyskał od Nowej Właścicielki kompletnych informacji o dokonanych pracach w lokalu – ani o ich zakresie, ani o ich wartości całkowitej. W związku z tym, nie można jednoznacznie ocenić czy został ulepszony po zakupie, jaką wartość miały ewentualne ulepszenia i kiedy zakończono prace ulepszające.

Zgodnie z art. 43 ust. 21 u.p.t.u., jeżeli udokumentowane działania komorników sądowych, o których mowa w art. 18 u.p.t.u, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.

Przepis ten wskazuje na okoliczności, które muszą wystąpić łącznie, aby można było zastosować zwolnienie od podatku dla dostawy lokalu:

1.konieczność uzyskania informacji od dłużnika,

2.informacje te muszą być niezbędne dla danej sprawy,

3.informacje muszą być udokumentowane,

4.informacje muszą potwierdzać spełnienie warunków zastosowania zwolnienia od podatku.

Z art. 43 ust. 21 u.p.t.u. wynika więc, że zwolnienie od podatku można zastosować jedynie wówczas, gdy stan faktyczny zostanie ustalony w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, a stwierdzone okoliczności wskazują, że należy zastosować zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u.

Podobnie uznano w licznych interpretacjach prawa podatkowego w podobnych sprawach np. w interpretacji DKIS z 3 lutego 2023 r. nr 0111-KDIB3-3.4012.587.2022.2.PJ; z 16 stycznia 2023 r., nr 0112-KDIL1-3.4012.505.2022.2.AKS.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że informacje pozyskane w toku czynności egzekucyjnych nie pozwalają jednoznacznie ocenić, czy sprzedaż przez Wnioskodawcę w postępowaniu egzekucyjnym lokalu (...) nr 1, może skorzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. ponieważ Wnioskodawca nie uzyskał jednoznacznych i nie budzących wątpliwości informacji, o które wzywał dłużnika, a które są niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku VAT. Można jedynie domniemywać, że takich ulepszeń nie dokonano w lokalu, a prace miały jedynie charakter remontowy.

W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy należy przyjąć, że warunki zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 u.p.t.u. nie są spełnione, ponieważ podjęte przez Wnioskodawcę udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów zwolnienia od podatku.

Pozostaje jednak do rozważenia możliwość zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Nowa Właścicielka nie dokonała rejestracji jako podatnik VAT czynny, a to taka rejestracja jest warunkiem uzyskania prawa do odliczenia podatku naliczonego. W związku z tym, w ocenie Wnioskodawcy dostawa lokalu może zostać objęta zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u.

Podobnie jest w przypadku zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. Stosuje się je wtedy, gdy nie można zastosować zwolnienia określonego w pkt 10, tj. dla lokali zasiedlonych krócej niż 2 lata od – w tym przypadku – zakończonego ulepszenia lokalu.

Ponieważ nie udało się ustalić ponad wszelką wątpliwość, czy lokal został ulepszony, kiedy oraz na jaką wartość, w ocenie Wnioskodawcy może to stanowić przesłankę do zastosowania zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10a u.p.t.u. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę części budynku, z tytułu którego (nabycia oraz ulepszenia) nie przysługiwało podatnikowi prawa do odliczenia podatku naliczonego od podatku należnego, chyba że wartość ulepszenia nie przekroczyła 30% wartości początkowej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe w części dotyczącej podlegania opodatkowaniu sprzedaży lokalu w trybie egzekucji komorniczej (pytanie nr 1 we wniosku) oraz jest nieprawidłowe w części dotyczącej opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży lokalu przez Nową Właścicielkę (pytania nr 2 i 3 we wniosku).

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Niniejsza interpretacja dotyczy uznania komornika sądowego za płatnika z tytułu dostawy nieruchomości niebędącej w chwili licytacji własnością dłużnika.

Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2383):

Natomiast zgodnie z art. 30 § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.

W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów. Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne.

Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika – dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik. Natomiast w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku.

Komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku. Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych.

Zatem komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i do uwzględnienia w trakcie sprzedaży licytacyjnej towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Stosownie zaś do treści art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Z kolei przepis art. 2 pkt 6 ustawy:

Należy zaznaczyć, że sprzedaż nieruchomości w trybie egzekucji stanowi odpłatną dostawę towarów, co oznacza, że zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, objęta jest zakresem przedmiotowym opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Natomiast zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Interpretując zawarty w tym artykule zwrot „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” należy utożsamiać z czynnością, która daje otrzymującemu towar prawo do postępowania z nim jak właściciel. Należy przy tym uznać, że chodzi tutaj przede wszystkim o możliwość faktycznego dysponowania rzeczą, a nie rozporządzania nią w sensie prawnym. Istotą dostawy towarów nie jest bowiem przeniesienie prawa własności. Zwrotu „prawo do rozporządzania jak właściciel” nie można interpretować jako „prawo własności”. Istotny jest przede wszystkim aspekt ekonomiczny, a nie prawny transakcji, w ramach której podatnik przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania towarami jak właściciel. Akcent sformułowanej definicji położony został głównie na podkreślenie przeniesienia ekonomicznego władztwa nad rzeczą w taki sposób, aby nabywca mógł nią dysponować podobnie jak właściciel.

Wskazać także należy, że pojęcie „dostawa towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel, np.: sprzedaż, zamianę, darowiznę, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu.

Jak stanowi art. 2 pkt 22 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy:

Stosownie do treści art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Odnosząc regulacje zawarte w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy do art. 18 ustawy wskazać należy, że w przypadku, gdy dłużnik – właściciel nieruchomości – jest podatnikiem podatku VAT, wówczas komornik jest płatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy tej nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Pan – jako komornik sądowy – prowadzi postępowanie egzekucyjne z nieruchomości przeciwko dłużnikowi. Lokal został zbyty na rzecz A (dalej Nowa Właścicielka).

Lokal jest obecnie wykorzystywany na cele turystyczne – usługi zakwaterowania świadczone przez najemcę lokalu. Nowa Właścicielka zawarła umowę najmu z podmiotem, który świadczy usługi zakwaterowania. Lokal jest udostępniony na podstawie odpłatnej umowy zawartej na czas określony do roku 2033.

Od daty zakupu lokalu, tj. od 15 marca 2016 r. czyniła w nim nakłady w postaci szeregu prac remontowych. Nie jest Ona w stanie wskazać wartości tych prac, ponieważ nie posiada faktur ani paragonów potwierdzających fakt oraz wartość poczynionych prac.

Nowa Właścicielka oświadczyła, że nie dokonała odliczenia podatku VAT, gdyż nabyła nieruchomość jako osoba fizyczna. Nie dokonała także odliczenia podatku VAT w związku z pracami remontowymi i zakupem materiałów, gdyż prace remontowe zostały wykonane metodą gospodarczą a wykonała je jako osoba fizyczna.

Lokal jest wykorzystywany przez Nową Właścicielkę w działalności gospodarczej (zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy). Nowa Właścicielka nie zarejestrowała się jako podatnik VAT czynny.

Pytanie Wnioskodawcy dotyczy ustalenia czy w przypadku sprzedaży opisanego wyżej lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik (…), ale Nowa Właścicielka, która nabyła ten lokal od Dłużnika (…) już po wszczęciu postępowania egzekucyjnego wobec Dłużnika, wystąpi Pan jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 ustawy.

Na wstępie należy zauważyć, że w opisanym we wniosku przypadku, dokonującym dostawy towaru (lokalu mieszkalnego) będzie Nowa Właścicielka, tj. Pani A To ta transakcja sprzedaży stanowi opisane zdarzenie przyszłe, do którego znajdują zastosowanie powołane w interpretacji przepisy ustawy.

W świetle cytowanych wyżej przepisów, w sprawie interpretacji dotyczącej uznania Pana za płatnika, koniecznym było dokonanie oceny, czy ww. dostawa lokalu mieszkalnego będzie dokonana przez podatnika podatku VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, która to czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sam charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa najmu, wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe.

Zatem na gruncie przepisów ustawy najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kontekście wyżej przedstawionego opisu sprawy oraz przywołanych przepisów należy stwierdzić, że najem lokalu mieszkalnego wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji najem lokalu stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, a świadcząc ww. usługę najmu Pani A będzie działała jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Najem lokalu mieszkalnego przez Nową Właścicielkę będzie stanowił czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W konsekwencji, sprzedaż egzekucyjna rzeczy, która nie jest własnością dłużnika, będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, w przypadku sprzedaży opisanego wyżej lokalu, którego właścicielem w chwili sprzedaży nie jest Dłużnik, ale Nowa Właścicielka, która nabyła ten lokal od Dłużnika już po wszczęciu postępowania egzekucyjnego wobec Dłużnika, Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 18 ustawy.

Zatem, Pana stanowisko w zakresie uznania Pana za płatnika z tytułu dostawy nieruchomości niebędącej w chwili licytacji własnością dłużnika (pytanie nr 1 z wniosku), uznano za prawidłowe.

Pana wątpliwości dotyczą również kwestii tego czy w celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy może Pan uzyskiwać informacje od Nowej Właścicielki, która nie jest dłużnikiem – mimo, iż w art. 43 ust. 21 ustawy mowa jest jedynie o informacjach od dłużnika (pytanie nr 2)

oraz tego czy

jeśli Wnioskodawca wystąpi jako płatnik podatku VAT, to czy sprzedaż lokalu powinna zostać opodatkowana odpowiednią stawką VAT w sytuacji, gdy z powodu braku wyczerpujących informacji pozyskanych w toku postępowania egzekucyjnego nie jest on w stanie samodzielnie ustalić, czy ta sprzedaż może zostać objęta zwolnieniem od podatku określonym w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy (pytanie nr 3 z wniosku).

Zgodnie z art. 930 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1550 ze zm.):

Jak wynika z powyższego przepisu Kodeksu postępowania cywilnego, sprzedaż nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym jest ważna z punktu widzenia zasad prawa i nie wyklucza dalszego prowadzenia postępowania egzekucyjnego. Ponadto w takich sytuacjach sam nabywca nieruchomości jest traktowany jak dłużnik.

W kwestii zbycia zajętej nieruchomości przez dłużników wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 7 lutego 2008 r. sygn. akt V CSK 426/07, w których stwierdził, że: „Artykuł 930 § 1 KPC stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Oznacza to, że wierzyciel, na rzecz którego nieruchomość została zajęta, może zaspokoić się ze sprzedanej nieruchomości tak, jakby nieruchomość ta należała w dalszym ciągu do majątku jego dłużnika, bez względu na zmianę właściciela. W wyroku z 3 lutego 1998 r. (OSP rok 1998, nr 11, poz. 96) Sąd Najwyższy uznał, że w świetle art. 930 § 1 KPC umowa przeniesienia własności zajętej nieruchomości między zbywcą (dłużnikiem) a nabywcą jest ważna, ale całkowicie bezskuteczna w stosunku do wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję i pozostaje bez wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, co oznacza, że egzekucję prowadzi się tak, jak gdyby zbycie nieruchomości nie nastąpiło. Ratio legis tego przepisu stanowi ochrona wierzyciela przed nierzetelnymi działaniami dłużnika, podjętymi w celu udaremnienia zaspokojenia się wierzyciela z nieruchomości. Podobne stanowisko Sąd Najwyższy zajął w uzasadnieniu wyroku z 29 czerwca 2006 r.”

Nabycie wskazanej we wniosku nieruchomości przez Panią A na gruncie ustawy, stanowiło zatem dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy i skutkowało przeniesieniem prawa własności do nieruchomości.

Wraz z przeniesieniem przez dłużnika na rzecz Nowej Właścicielki własności nieruchomości uzyskała ona prawo do rozporządzania przedmiotową nieruchomością jak właściciel. Zatem, w rozpatrywanej sprawie, od dnia przeniesienia własności, nowym właścicielem nieruchomości jest Pani A. W świetle powyższego, czynności egzekucyjne – a więc licytacja komornicza, mająca za przedmiot nieruchomość – powinny uwzględniać aktualnego właściciela rozporządzającego rzeczą (towarem), w imieniu którego powinny być dokumentowane czynności prawne obejmujące wskazaną nieruchomość.

Ponadto należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Powyższe przepisy wskazują, jakie muszą zostać spełnione warunki, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisów tych wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1.towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2.przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw nieruchomości i ruchomości prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących danej dostawie.

Zauważyć bowiem należy, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy lokal został zasiedlony 15 marca 2016 r. Do dnia sprzedaży upłynie wiec okres dłuższy niż 2 lata od daty pierwszego zasiedlenia. Dodatkowo w uzupełnieniu Wnioskodawca jednoznacznie wskazał – w odpowiedzi na pytanie czy były ponoszone wydatki na ulepszenie tego lokalu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowych, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej – że według opisu wykonanych prac nie miały one charakteru ulepszeń, były to raczej prace o charakterze remontowym, które nie zwiększyły wartości początkowej lokalu. Nie znana jest jednak ich wartość.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że dla sprzedaży ww. lokalu będą spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Lokal został bowiem zasiedlony 15 marca 2016 r. Do dnia sprzedaży upłynie wiec okres dłuższy niż 2 lata od daty pierwszego zasiedlenia. Nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tego lokalu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowych, stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej lecz prace remontowe.

Jak już wskazano powyżej Wnioskodawca spełniając przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, będzie miał możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania sprzedaży ww. lokalu.

Reasumując w celu potwierdzenia albo wykluczenia możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 10 i 10a ustawy należy oceniać warunki na jakich aktualnie dokonywana jest transakcja sprzedaży (dostawa towarów przez Nową Właścicielkę). Sprzedaż przedmiotowego lokalu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z możliwością rezygnacji na podstawie przepisów art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy.

Zatem Pana stanowisko w zakresie zagadnień objętych pytaniami nr 2 i 3 – oceniane całościowo – uznano za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie zadanych pytań. Inne kwestie przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, bądź we własnym stanowisku, które – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – nie zostały objęte pytaniem nie mogą być rozpatrzone. W myśl art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).