Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży zabudowanych działek gruntu nr 1/2 i 1/1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy oraz brak prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującego z tytułu ww. transakcji.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 sierpnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie:

• zastosowania zwolnienia z opodatkowania transakcji sprzedaży zabudowanych działek gruntu nr 1/2 i 1/1 na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy,
• braku prawa do odliczenia podatku VAT przez Kupującego z tytułu ww. transakcji.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 października 2023 r. (wpływ 19 października 2023 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

• Pan A. J.

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• A. sp. z o.o.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Wnioskodawca w 2004 r. nabył niezabudowaną nieruchomość położoną w (...), złożoną z dwóch działek ewidencyjnie wyodrębnionych oznaczonych numerami 1/2 i 1/1, objęte księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w (…). Nabycie Nieruchomości nastąpiło związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Wnioskodawcy.

Nieruchomość została wydzierżawiona przez Wnioskodawcę na rzecz spółki kapitałowej (dalej: „Spółka”), która dokonała jej zabudowy poprzez wzniesienie na niej budynków i budowli trwale związanych z gruntem. Zakończenie budowy nastąpiło w 2005 r., a Spółka wykorzystuje budynki i budowle na cele najmu. Budynki i budowle nie były także przedmiotem ulepszeń, tak w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych, jak i w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W 2014 r. Wnioskodawca wycofał Nieruchomość z prowadzonej działalności gospodarczej, a 26 czerwca 2014 r. zaprzestał jej prowadzenia. Od dnia wycofania Nieruchomości z działalności gospodarczej Wnioskodawca nadal wydzierżawia Nieruchomość na rzecz Spółki. Wnioskodawca od dnia zaprzestania do dnia dzisiejszego nie podjął prowadzenia działalności gospodarczej.

Wnioskodawca planuje dokonanie sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki za cenę odpowiadającą wartości gruntu (a więc bez uwzględnienia nakładów poniesionych przez Spółkę na wykonanie na niej zabudowy). Wnioskodawca w dniu sprzedaży może być zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Obecnie teren, na którym znajduje się Nieruchomość, jest objęty obowiązującym Planem Zagospodarowania Przestrzennego jako teren zabudowy usługowej.

Spółka, będąc podatnikiem podatku od towarów i usług zarejestrowanym jako podatnik VAT czynny, prowadzi działalność gospodarczą, m.in. w zakresie najmu lokali znajdujących się na obiektach, które wybudowała na Nieruchomości i taką działalność zamierza kontynuować poza nabyciu Nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo:

Na pytanie: „Czy przedmiotem sprzedaży będzie wyłącznie grunt, czy też grunt wraz z budynkami i budowlami?” wskazali Państwo: „Przedmiotem sprzedaży będzie zabudowana nieruchomość. Z punktu widzenia umowy sprzedaży nie jest możliwa sprzedaż gruntu bez trwale z nim związanych budynków i budowli, niezależnie od tego, kto wzniósł i poniósł koszty ich wybudowania”.

Na pytanie: „Kto posiada władztwo ekonomiczne nad budynkami i budowlami, tj. prawo do rozporządzania jak właściciel?” wskazali Państwo: „Zgodnie z umową dzierżawy zawartą pomiędzy Wnioskodawcą a Spółką, Spółka nie ma możliwości podnajmowania dzierżawionego gruntu. Umowa milczy również na temat rozliczenia kosztów poniesionych przez Spółkę nakładów (wzniesionych przez Spółkę budynków i budowli).

Zgodnie z art. 676 Kodeksu cywilnego, mającego odpowiednie zastosowanie do umowy dzierżawy, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Oznacza to, że zgodnie z zawartą umową dzierżawy, Wnioskodawca, po zakończeniu umowy, może żądać przywrócenia stanu pierwotnego dzierżawionej nieruchomości, albo zatrzymać poczynione nakłady za zapłatą sumy odzwierciedlających wartość budynków i budowli wzniesionych przez spółkę.

Umowa dzierżawy została zawarta na czas nieokreślony, z możliwością jej wypowiedzenia za 3 miesięcznym okresem.

Spółka ma możliwość czerpania korzyści ekonomicznych z wybudowanych na nieruchomości budynków i budowli.

Powyższe zdaniem Wnioskodawcy oznacza, że Spółka nie nabyła prawa do rozporządzania budynkami i budowlami jak ich właściciel. W szczególności - jako posiadacz zależny - nie może dokonać ich zbycia. Ponadto, z uwagi na brak możliwości oddania gruntu w podnajem lub poddzierżawę, ma ograniczone możliwości przekazania nad nieruchomością takiego władztwa, jakie sama nad nią posiada. Dodatkowo możliwość wypowiedzenia umowy za 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia skutkuje tym, że trudno jest uznać, że Spółka nabyła nad nieruchomością władztwo ekonomiczne dostatecznie uzasadniające, że stała się „ekonomicznym właścicielem” dla potrzeb podatku od towarów i usług. Oceny tej nie zmienia w ocenie Wnioskodawcy możliwość czerpania korzyści ekonomicznych z wybudowanych przez nią na dzierżawionym gruncie budynków i budowli”.

Pytania

1.Czy sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług?

2.Czy Spółka będzie miała prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Wnioskodawcę z tytułu nabycia Nieruchomości, przy założeniu że Wnioskodawca będzie zarejestrowany do VAT jako podatnik VAT czynny?

Stanowisko Zainteresowanych

Ad 1

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ad 2

Zdaniem Zainteresowanych, Spółka nie będzie miała prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego z faktury wystawionej przez Wnioskodawcę.

Uzasadnienie własnego stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, przedmiotem opodatkowania jest m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wskazuje, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT).

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, od podatku zwalnia się dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez teren budowlany rozumie się z kolei grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z kolei zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, od podatku zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata;

W analizowanym zdarzeniu przyszłym, Nieruchomość jest położona na terenie objętym obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, a działki składające się na Nieruchomość mają przeznaczenie zabudowy usługowej. Nie zmienia to jednak okoliczności, że Nieruchomość zbywana przez Wnioskodawcę jest zabudowana budynkami i budowlami trwale związanymi z gruntem, co w sensie prawnym powoduje, że stanowią one części składowe Nieruchomości. W konsekwencji planowana przez Wnioskodawcę sprzedaż Nieruchomości będzie obejmowała budynki i budowle wraz z gruntem, na którym są one posadowione.

Ocena prawnopodatkowa zdarzenia przyszłego nie może być również w tym wypadku uzależniona od sposobu rozliczenia pomiędzy Wnioskodawca a Spółką, a w szczególności od tego, że cena sprzedaży Nieruchomości będzie obejmowała tylko wartość gruntu, bez wartości naniesień. W sensie ekonomicznym taki sposób rozliczenia będzie identyczny jak w przypadku wcześniejszego rozliczenia nakładów pomiędzy Spółką a Wnioskodawcą.

Budynki i budowle posadowione na Nieruchomości są wykorzystywane przez Spółkę od zakończenia ich budowy, to jest od 2005 r. Zatem ich pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT nastąpiło wcześniej niż 2 lata przed planowana sprzedażą Nieruchomości. W konsekwencji uznać należy, że sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ocena powyższa znajduje potwierdzenie w ogólnych celach wprowadzenia zwolnienia od VAT dla dostawy budynków i budowli, które dosyć dobrze uwidaczniają to, że zwolnieniem powinny zostać objęte - mówiąc ogólnie - używane Nieruchomości.

Jak wskazał Rzecznik Generalny Jakobs w opinii do wyroku TSUE z dnia 12 lutego 1998 r. w sprawie Elisabeth Blasi przeciwko Finanzamt Munchen (C-346/95, EU:C:1997:432), „na podstawie (dyrektywy 2006/112) dostawa nieruchomości i ich najem są co do zasady zwolnione od podatku. Zwolnienie to odzwierciedla szczególne trudności, które wynikają z poboru podatku przy takich przedmiotach transakcji. Inaczej niż zwykłe towary, używane nieruchomości nie pochodzą często z procesu produkcji. Ponadto raz wybudowane budynki w trakcie ich użytkowania często zmieniają właściciela, często bez związku z innymi (dalszymi) gospodarczymi czynnościami. Zgodnie z (dyrektywą 2006/112) pobór podatku od wartości dodanej jest więc ograniczony jedynie do gruntów budowlanych i do nowych budynków oraz związanego z nimi gruntu. Późniejsze powtarzające się opodatkowanie nieruchomości przy każdej sprzedaży nie byłoby zgodne z założeniami (dyrektywy 2006/112). To samo dotyczy najmu nieruchomości, przy którym w normalnych przypadkach chodzi o czynności o charakterze pasywnym, z których nie powstaje żaden znaczący przyrost wartości”.

Podobnie stwierdziła Rzecznik Generalna J. Kokott w opinii z dnia 14 października 2004 r. w sprawie Fonden Marselisborg Lystbådehavn przeciwko Skatteministeriet i Skatteministeriet przeciwko Fonden Marselisborg Lystbådehavn (wyrok z 3 marca 2005 r., C-428/02, EU:C:2005:126; opinia EU:C:2004:626), wskazując: „U podstaw zwolnienia wynajmu nieruchomości od podatku leżą przede wszystkim dwie przyczyny. Po pierwsze, używana już nieruchomość nie jest rezultatem procesu produkcyjnego, jak podkreślił to rzecznik generalny Jacobs w opinii w sprawie Blasi. Po początkowym uzbrojeniu terenu i wzniesieniu budynku korzystanie z nieruchomości z reguły następuje w sposób pasywny i nie powstaje tu żadna wartość dodana. Z tego powodu jedynie pierwotne nabycie uzbrojonej nieruchomości budowlanej oraz budynku przed pierwszym oddaniem go do użytku jest opodatkowane VAT, natomiast dalsze przeniesienie własności takiego budynku oraz jego wynajem są zwolnione od podatku” (stanowisko to zostało powołane również w opinii Rzecznik Generalnej Vericy Trstenjak z dnia 9 grudnia 2008 r. w sprawie RLRE Tellmer Property sro przeciwko Finančni ředitelství v Ústí nad Labem, C-572/07, EU:C:2009:365; opinia EU:C:2008:697).

W przypadku transakcji, których przedmiotem są nieruchomości, wzrost wartości i związany z nim wzrost podatku, ma charakter „pasywny”. Jest bowiem charakterystyczne, że bardzo często wartość dodana, jaka powstaje przy obrocie nieruchomościami, a w konsekwencji również wzrost podatku, nie wynika z procesu produkcji ani z wykonywanych czynności obrotu i realizowanej marży, ale jest związana z upływem czasu. Tymczasem podatek od towarów i usług zasadniczo powinien dotyczyć działań o charakterze aktywnym oraz wynikającego z tych działań przyrostu wartości danego dobra. Zdaniem Zainteresowanych, uzasadnia to twierdzenie, że zwolnieniem od podatku od wartości dodanej powinny być objęte dostawy tych budynków i budowli, które stały się przedmiotem zasiedlenia, czyli były już użytkowane, niezależnie od tego, kto takiego zasiedlenia dokonuje.

Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie wynikiem procesu obrotu ani procesu produkcji, nie będzie służyła również produkcji nowych obiektów budowlanych (co uzasadnia brak zwolnienia dla terenów budowlanych), a więc nie będzie towarem, który ma być wykorzystany w procesie produkcji nowego dobra, co uzasadniałoby brak zwolnienia od VAT takiej dostawy. Ewentualny wzrost wartości ekonomicznej Nieruchomości jest wynikiem wyłącznie upływu czasu oraz wzrostu cen towarów podobnych.

Nie można również abstrahować od stanu faktycznego, to jest okoliczności, że Nieruchomość jest zabudowana budynkami i budowlami, zatem w sensie prawnym Wnioskodawca dokona dostawy na rzecz Spółki budynków i budowli, a tylko cena sprzedaży ustalona pomiędzy stronami będzie kalkulowana z uwzględnieniem jedynie wartości gruntu.

W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie zwolniona od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Odnosząc się natomiast do pytania nr 2 dotyczącego uczestnika postępowania, to jest Spółki, wskazać należy, że zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W konsekwencji zatem, jeżeli strony transakcji sprzedaży nieruchomości nie zrezygnują ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, Spółka nie będzie miała prawa do obniżenia kwoty podatku naliczonego wykazanego w wystawionej fakturze, nawet w sytuacji, w której Wnioskodawca w momencie dokonania transakcji będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT jako podatnik VAT czynny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) – zwanej dalej ustawą:

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

W świetle przedstawionych powyżej przepisów, zarówno grunty, jak i budynki spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający w 2004 r. nabył niezabudowaną nieruchomość złożoną z dwóch działek oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1/2 i 1/1 objętych jedną księgą wieczystą. Nabycie nieruchomości nastąpiło w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Nieruchomość została wydzierżawiona na rzecz Spółki (Kupującego), która dokonała jej zabudowany poprzez wzniesienie na niej budynków i budowli trwale związanych z gruntem. W 2014 r. Sprzedający wycofał Nieruchomość z prowadzonej działalności gospodarczej, a w 26 czerwca 2014 r. zaprzestał jej prowadzenia. Od dnia wycofania Nieruchomości z działalności gospodarczej Sprzedający nadal wydzierżawia Nieruchomości na rzecz Spółki.

Na mocy art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu  art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy i wypełnia definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W związku z powyższym, że Nieruchomość była wykorzystywana w działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego oraz jest wykorzystywana do działalności gospodarczej w postaci dzierżawy, należy uznać, że przy dostawie Nieruchomości Sprzedający jest podatnikiem podatku, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, dostawa Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wątpliwości Państwa dotyczą zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług dla sprzedaży Nieruchomości.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Przepisy dotyczące zwolnień dostaw gruntów niezabudowanych zawiera art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zgodnie z art. 47 § 1, 2 i 3 Kodeksu Cywilnego:

Na podstawie art. 48 Kodeksu Cywilnego:

Tak więc rzecz, która stała się częścią składową innej rzeczy (rzeczy nadrzędnej), traci samodzielny byt prawny i dzieli losy prawne rzeczy nadrzędnej. Zgodnie zatem z zasadą „superficies solo cedit”, gdy władający gruntem poniósł nakłady na tę nieruchomość, stają się one własnością właściciela gruntu.

Wskazać w tym miejscu należy, że wyrażenia „przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel” zawartego w przytoczonym art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług nie należy utożsamiać z prawem własności. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, definiując wyrażenie „dostawa towarów” akcentuje „własność ekonomiczną” funkcjonującą w oderwaniu od krajowych przepisów prawa cywilnego, regulujących przeniesienie prawa własności. W orzeczeniu C-320/88 Staatssecretaris van Financiën v. Shipping and Forwarding Safe B.V. TSUE wyraził pogląd, że „wyrażenie „dostawa towarów” w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy oznacza także przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, nawet jeżeli nie dochodzi do przeniesienia własności rzeczy w sensie prawnym” (pkt 1), jednak jednocześnie zastrzegł, że „zadaniem sądu krajowego jest określenie w każdym przypadku, na podstawie stanu rzeczy, czy przeniesienie prawa do dysponowania rzeczą jak właściciel, w rozumieniu artykułu 5(1) VI Dyrektywy, miało miejsce” (pkt 2).

Uwzględniając przywołane regulacje prawne należy stwierdzić, że w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest grunt, na którym posadowiony jest budynek/budowla, niestanowiący własności zbywcy, to mimo, iż ten obiekt budowlany stanowi w świetle prawa cywilnego część składową nieruchomości, to w świetle ustawy o podatku od towarów i usług nie dochodzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tym obiektem jak właściciel (zarówno w sensie ekonomicznym, jak i w sensie prawnym), a zatem przedmiotem dostawy jest w takim przypadku tylko sam grunt – jako grunt zabudowany.

W złożonym wniosku w odpowiedzi - na moje pytanie - wskazaliście Państwo, że Spółka nie nabyła prawa do rozporządzania budynkami i budowlami jak ich właściciel. Zatem przedmiotem dostawy będzie grunt z budynkami i budowlami. Tym samym w sprawie przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, nie znajdzie zastosowania, ponieważ dostawa dotyczy gruntu zabudowanego budynkami i budowlami.

Odnosząc się do kwestii sposobu opodatkowania gruntów zabudowanych, należy wskazać, że dla sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami, budowlami lub ich częściami ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 10 i art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków i budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku budowli lub ich części oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Przy czym zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

Dodatkowo należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku” i „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie dla dostawy opisanej Nieruchomości zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku od towarów i usług należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy w odniesieniu do budynków i budowli miało miejsce pierwsze zasiedlenie.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem sprzedaży będzie zabudowana Nieruchomość. Spółka nie nabyła prawa do rozporządzania budynkami i budowlami jak ich właściciel. Zakończenie budowy budynków i budowli znajdujących się na działkach nr 1/2 i 1/1 nastąpiło w 2005 r., a Spółka wykorzystuje budynki i budowle na cele najmu. Budynki i budowle nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Biorąc pod uwagę opis sprawy należy stwierdzić, że w związku z tym, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości (działkach nr 1/2 i 1/1), a ich sprzedażą upłynie okres ponad 2 lat, to dostawa tych budynków i budowli korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, gdyż spełnione są warunki wynikające z tego przepisu. Odpowiednio zwolnieniem tym objęta jest także dostawa gruntu, na którym ww. budynki i budowle są posadowione, zgodnie z art. 29a ust. 8 cyt. ustawy.

W związku z tym, że transakcja sprzedaży ww. budynków i budowli znajdujących się na działkach nr 1/2 i 1/1 korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, dalsza analiza zwolnień ww. czynności – wynikająca z przepisów art. 43 ust. 1 pkt 10a lub pkt 2 ustawy – jest bezzasadna.

Należy podkreślić, że przedmiotowa transakcja sprzedaży korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, przy założeniu, że strony transakcji nie zrezygnują z ww. zwolnienia i nie złożą zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków i budowli.

W dalszej kolejności Państwa wątpliwości dotyczą kwestii możliwości odliczenia podatku VAT przez kupującą Spółkę z tytułu nabytej Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Zatem, aby Kupującemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z tytułu otrzymanej faktury, faktura taka musiałaby dokumentować czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, Sprzedający jest podatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy na Nieruchomości rzecz Kupującego, a transakcja korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy, przy założeniu, że strony transakcji nie zrezygnują z ww. zwolnienia i nie złożą zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków i budowli.

W związku z powyższym kupująca Spółka nie ma możliwości do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku są spełnione – wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy – przesłanki uniemożliwiające skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego, z uwagi na okoliczność, że transakcja sprzedaży Nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W związku z powyższym stanowisko Państwa w zakresie pytania nr 1 i 2 uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zadanych pytań). Inne kwestie przedstawione w opisie stanu faktycznego, bądź we własnym stanowisku (w szczególności dotyczące ceny sprzedaży ustalonej pomiędzy stronami kalkulowanej z uwzględnieniem jedynie wartości gruntu), które nie zostały objęte zadanymi pytaniami nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Powyższe wskazanie Państwa w opisie dotyczące planowanej sprzedaży Nieruchomości na rzecz Spółki za cenę odpowiadającą wartości gruntu zostało potraktowane jako element opisu stanu faktycznego.

Zaznaczenia wymaga, że Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach stanu faktycznego podanego przez Wnioskodawcę. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega jednak, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Państwa w złożonym wniosku.  W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A. J. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).