Skutki podatkowe dostawy zabudowanych działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowny Panie

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe w części dotyczącej pytania nr 1 wniosku i prawidłowe w części dotyczącej pytań nr 2 i 3 wniosku.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 lipca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 5 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych dostawy zabudowanych działek nr 1 i 2 oraz podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 września 2023 r. (wpływ 2 października 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca w 2007 roku nabył dwie sąsiadujące ze sobą nieruchomości, tj. prawo użytkowania wieczystego działki A wraz z prawem własności usytuowanych na działce A i stanowiących odrębną nieruchomość budynków: murowanego budynku portierni oraz części murowanego budynku socjalno-biurowego oraz prawo własności działki B zabudowanej pozostałą częścią budynku socjalno-biurowego. Strony w umowie sprzedaży obu działek oświadczyły, że zabudowania na nich się znajdujące wymagają przeprowadzenia kapitalnego remontu. W cenie sprzedaży wyodrębniono wartość gruntu (w tym gruntu w użytkowaniu wieczystym) oraz wartość naniesień. Wnioskodawca nabył obie nieruchomości za środki pochodzące z jego majątku osobistego, w akcie notarialnym wskazał, że nabycia dokonuje na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Zbywca działek A i B był czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, jednak transakcja zwolniona była od podatku jako dokonana poza pierwszym zasiedleniem. W związku z powyższym, na fakturze dokumentującej nabycie działek podatku VAT nie zawarto.

Zgodnie z opinią Prezydenta Miasta … z 2008 roku obie nieruchomości nabyte przez Wnioskodawcę znajdowały się na terenie objętym zatwierdzonym planem „Zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla … obszarów w granicach miasta …”, oznaczonym symbolem … . Symbolem … oznaczono tereny o funkcji produkcyjno-technicznej. Dla obszaru ustalono możliwą realizację obiektów produkcyjno-usługowych, jak np. zakłady przemysłowe i drobnej wytwórczości, przedsiębiorstwa budowlane, obiekty zaplecza administracyjno-technicznego, urządzenia zaplecza technicznej obsługi motoryzacji. Obowiązywał również nakaz realizacji miejsc parkingowych w ilości zapewniającej pełne pokrycie potrzeb użytkowników tego terenu w granicach własnej działki. Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta … prawo użytkowania wieczystego działki A zostało przekształcone w prawo własności w 2013 roku.

W 2016 roku pracownicy Wydziału Podatków Urzędu Miejskiego w … przeprowadzili oględziny obu działek. W toku czynności stwierdzono, że zgodnie z danymi figurującymi w ewidencji gruntów i budynków nieruchomości działka A zabudowana jest budynkiem niemieszkalnym a działka B pozostaje niezabudowana. W toku oględzin stwierdzono ponadto, że obie działki nie są zagospodarowane, ich powierzchnię porasta roślinność trawiasta, krzewiasta i drzewiasta. Ogrodzenie biegnie jedynie od północnej strony, graniczącej z działką innego podmiotu. Pozostała część ogrodzenia została rozebrana, miejscami widoczne są jego pozostałości, tj. pojedyncze elementy metalowe. Na jednym z jego fragmentów widnieje szyld wskazujący na chęć sprzedaży nieruchomości. Nie stwierdzono także widocznych oznak wykorzystywania działek na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Na terenie działki A stwierdzono zdewastowany obiekt jednokondygnacyjny, nieposiadający okien, drzwi i całości dachu, na terenie działki B stwierdzono, wbrew danym z ewidencji gruntów i budynków, zdewastowany obiekt dwukondygnacyjny. Obiekt ten posiada ubytki w ścianach bocznych, przez które widoczne jest zniszczone wnętrze. Dach porastają drzewa i trawy.

W związku ze stanem budynków położonych na działkach Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w ... wszczął i prowadził postępowanie wyjaśniające w sprawie niezabezpieczonych obiektów budowlanych będących w nieodpowiednim stanie technicznym, a Prezydent Miasta ... - postępowanie w sprawie rozbiórki budynku portierni i budynku socjalnego dwukondygnacyjnego znajdujących się na obu działkach.

Budynek na działce A nie był nigdy przez Wnioskodawcę użytkowany, nie posiadał instalacji sanitarnych, grzewczych, gazowych ani elektrycznych od daty jego nabycia. Wnioskodawca nie wprowadził go do ewidencji środków trwałych, nie odliczał żadnych kosztów z tytułu amortyzacji, prądu, gazu, wody. To samo dotyczy części budynku położonego na działce B.

Podatek od nieruchomości Wnioskodawca uiszcza wyłącznie od powierzchni gruntu podatku (nie są objęte opodatkowaniem zdewastowane budynki położone na obu działkach).

Obie działki nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28.09.1991 r. o lasach, natomiast zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajdują się na obszarze oznaczonym symbolem ..., dla którego zostało ustalone następujące przeznaczenie: „tereny o funkcji produkcyjno-technicznej - adaptacja zabudowy przemysłowej oraz realizacja nowych obiektów dla lokalizacji małych zakładów przemysłowych, drobnej wytwórczości, przedsiębiorstw budowlanych i urządzeń zaplecza technicznego motoryzacji”. Z wypisów z rejestru gruntów wynika, że obie działki położone są na obszarze oznaczonym kodem Ba - tereny przemysłowe. Z kartoteki budynków wynika natomiast, że na działce A znajduje się murowany budynek o powierzchni 12 m², przypisany do kategorii: „Pozostałe budynki niemieszkalne”; w pozycji „Informacje o danych ewidencyjnych, które nie spełniają wymogów rozporządzenia lub standardów technicznych” widnieje wpis: „nie spełnia standardów technicznych: brak pomiaru budynku”.

Rzeczywisty stan naniesień znajdujących się na obu działkach jest zgodny z ustaleniami znajdującymi się w dokumentach urzędowych, opisanych powyżej. W szczególności dotyczy to stanu budynków.

Wnioskodawca planuje sprzedać obie działki na rzecz podmiotu będącego czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a planowaną przez Wnioskodawcę dostawą znajdujących się na działkach A i B budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Wnioskodawca nie dokonywał żadnych nakładów na naniesienia znajdujące się na obu działkach.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca podał:

Działalność gospodarczą Podatnik zaczął wykonywać 26 czerwca 1995 roku. Prowadzi ją nieprzerwanie do chwili obecnej. Przedmiotem wykonywanej działalności gospodarczej Podatnika był transport drogowy towarów oraz naprawa maszyn i urządzeń. W zakres wykonywanej działalności gospodarczej nie wchodził i nie wchodzi obrót nieruchomościami, najem ani usługi budowlane.

Działalność gospodarcza prowadzona była we wszystkich okresach, tj. nieprzerwanie od 26 czerwca 1995 roku.

Działalność gospodarczą Podatnik prowadził w formie jednoosobowej działalności gospodarczej. Podatnik był także wspólnikiem w spółce jawnej (zlikwidowanej w 2009 roku).

Przedmiot działalności spółki jawnej nie miał żadnego związku z przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej. W zakres wykonywanej działalności gospodarczej wykonywanej przez spółkę jawną nie wchodził obrót nieruchomościami, najem ani usługi budowlane. Działalność prowadzona była od założenia spółki cywilnej (przekształconej następnie w spółkę jawną) do rozwiązania spółki jawnej w 2009 roku. Działalność gospodarcza była prowadzona w formie spółki jawnej.

Działka A położona jest w ... i ma numer 1. Jej obszar według KW ... to ... m², a faktycznie ... m² (obszar uległ zmianie w wyniku zmian dokonanych w ewidencji gruntów i budynków); Działka B położona jest w ... i ma numer 2. Jej obszar według KW ... to ... m².

Podatnik nabył działki celem wykorzystania ich w działalności gospodarczej, co jednak nigdy nie miało miejsca.

Działki nie były w żadnym stopniu wykorzystywane w prowadzonej przez Podatnika działalności gospodarczej przez cały okres ich posiadania przez Podatnika. Ponadto na pytania o treści :

−„W jaki sposób miał Pan zamiar wykorzystywać ww. działki w prowadzonej działalności gospodarczej?”,

−„Jakie było faktyczne wykorzystywanie przez Pana ww. działek i znajdujących się na nich budynków przez cały okres ich posiadania?”,

−„Czy i w jakim okresie oraz w jaki sposób ww. działki i znajdujące się na nich budynki były wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej (prosimy wskazać odrębnie dla każdej działki i budynku)?”,

Wnioskodawca podał: „Powyższe w takim samym stopniu dotyczy budynków znajdujących się na  obydwu działkach A i B”.

W wyniku postępowań prowadzonych przez Prezydenta Miasta ... Podatnik nie jest zobowiązany do rozbiórki poszczególnych obiektów znajdujących się na działkach. Prace rozbiórkowe nie rozpoczną się przed sprzedażą nieruchomości, chyba że na Podatnika zostanie przed tą datą nałożony obowiązek w wyniku postępowania administracyjnego.

Podatnik dysponuje pozwoleniem na rozbiórkę budynków znajdujących się na działkach A i B, tj. budynku portierni i budynku socjalnego dwukondygnacyjnego i zobowiązany jest do przeniesienia tego pozwolenia na rzecz nabywcy działek A i B zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej.

Wskazane w opisie sprawy nieruchomości nie były ani nie są udostępniane innym osobom na podstawie umowy najmu, dzierżawy ani żadnej innej.

Podatnik planuje dokonać sprzedaży działek w terminie wynikającym z umowy przedwstępnej sprzedaży obu działek zawartej w dniu 31 lipca 2023 roku, w terminie 14 dni po spełnieniu warunków opisanych w umowie, nie później jednak niż do 1 lipca 2024 roku, przy czym strony umowy przedwstępnej dążyć będą do tego, aby umowa przyrzeczona została zawarta do 2 kwietnia 2024 roku.

Podatnik zdecydował się na sprzedaż działek A i B z uwagi na to, że pojawił się kontrahent zainteresowany nabyciem tych działek (z którym Podatnik zawarł umowę przedwstępną), a ponadto z uwagi na gospodarczą zbędność działek dla Podatnika.

Podatnik nie dokonywał sprzedaży innych (oprócz wskazanych we wniosku, których zresztą jeszcze nie sprzedał) nieruchomości (działek, domów mieszkalnych, lokali mieszkalnych itp.).

Po zakupie nieruchomości w 2007 roku cała kwota ceny działki A i B wynikająca z aktu notarialnego (bez podziału na grunt i budynki), powiększona o koszty aktu notarialnego została zaksięgowana na konto ... .

W 2008 roku cała wartość nieruchomość została wyksięgowana z konta ... na konto ... środki trwałe w budowie. W kolejnych latach (do 2012 roku) do konta ... była doksięgowywana wartość opłaty za użytkowanie wieczyste obu działek. Po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wartość działki A wpisano na konto ... grunty. Działka B, która od początku stanowiła własność, figuruje na koncie ... środki trwałe w budowie, nigdy nie została przyjęta do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Podatnik nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych od gruntów i budynków na działkach A i B ani nie zaliczał ich w ciężar kosztów uzyskania przychodów.

Podatnik nie zaliczał do kosztów uzyskania przychodów opłat związanych z użytkowaniem działek A i B (działki w istocie użytkowane nie były).

Podatnik nie poniósł żadnych nakładów na przygotowanie działek A i B dla celów prowadzonej działalności gospodarczej i nie zaliczał żadnych wydatków związanych z działkami A i B do kosztów uzyskania przychodów. Od nabycia obu działek Podatnik nie ponosił żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia ich wartości.

Działki będące przedmiotem wniosku nie były wykorzystywane przez Podatnika do żadnej działalności, tj. ani do działalności opodatkowanej, ani do działalności zwolnionej.

Podatnik w dniu 31 lipca 2023 roku zawarł umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży obu działek z kontrahentem będącym czynnym podatnikiem podatku VAT. Jej najważniejsze warunki są następujące:

• Kupujący przeprowadzi badanie stanu prawnego, technicznego, środowiskowego oraz ekonomicznego nabywanych działek A i B w terminie 2 miesięcy i 14 dni od dnia zawarcia Umowy a wynik tego badania powinien być dla Kupującego satysfakcjonujący,
• Sprzedawca przedstawi Kupującemu zaświadczenie wydane nie wcześniej niż 14 dni przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego w trybie art. 306e Ordynacji podatkowej, z którego wynikać będzie, że na dzień wystawienia zaświadczenia nie ujawniono zaległości podatkowych Sprzedawcy,
• Sprzedawca przedstawi Kupującemu zaświadczenie/pismo wydane nie wcześniej niż 14 dni przed zawarciem Umowy Przyrzeczonej wydane przez właściwy Zakład Ubezpieczeń Społecznych, z którego wynikać będzie, że na dzień wystawienia zaświadczenia nie ujawniono zaległości Sprzedawcy lub że Sprzedawca nie figuruje w rejestrze płatników ZUS,
• Nieruchomość będzie wolna od wszelkich obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich oraz innych wad prawnych lub ograniczeń w rozporządzaniu i posiadaniu, z zastrzeżeniem obciążeń ujawnionych na rzecz Kupującego. Żadne z oświadczeń i zapewnień Sprzedawcy złożone w niniejszej Umowie nie okaże się nieprawdziwe lub nieprawidłowe na dzień wyznaczony na zawarcie Umowy Przyrzeczonej,
• Kupujący uzyska własnym staraniem i na swój koszt ostateczną i prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę dla Inwestycji w terminie do dnia 1 lipca 2024 roku od dnia zawarcia Umowy,
• Kupujący lub inny podmiot powiązany z Kupującym nabędzie inne nieruchomości położone w ... .

Warunki opisane zastrzeżone są wyłącznie na korzyść Kupującego, co oznacza, że pomimo braku ich spełnienia Kupujący może żądać zawarcia Umowy Przyrzeczonej.

• Sprzedawca jest również zobowiązany do przedstawienia Kupującemu będących w jego posiadaniu dokumentów i informacji wymaganych przez Kupującego lub jego doradców prawnych w celu przeprowadzenia badania stanu prawnego, technicznego, środowiskowego oraz ekonomicznego Nieruchomości oraz do udzielenia pełnomocnictw w formie i treści wymaganej przez Kupującego celem m.in. umożliwienia jego doradcom prawnym dostępu do dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości oraz uzyskania wymaganych przez nich zaświadczeń i dokumentów. Sprzedawca zobowiązuje się współpracować z Kupującym (oraz jego doradcami) w toku przeprowadzenia badania prawnego. W szczególności Sprzedawca, zobowiązuje się do udzielania Kupującemu i jego doradcom wszelkich wyjaśnień i informacji oraz udostępniać wszelką posiadaną dokumentację, która nie została przekazana uprzednio Kupującemu a która ma lub może mieć znaczenie dla wyżej wymienionego badania,
• Sprzedawca zobowiązuje się zawrzeć umowę sprzedaży (Umowę Przyrzeczoną), na podstawie której Sprzedawca sprzeda Kupującemu za Cenę prawo własności Nieruchomości, wolne od wszelkich obciążeń a Kupujący oświadcza, że z zastrzeżeniem spełnienia się warunków opisanych w Umowie przedwstępnej zobowiązuje się zawrzeć Umowę Przyrzeczoną, na podstawie której kupi od Sprzedawcy prawo własności Nieruchomości, wolne od wszelkich obciążeń za Cenę określoną w Umowie,
• Sprzedawca oraz Kupujący zobowiązują się zawrzeć Umowę Przyrzeczoną niezwłocznie, w terminie 14 dni po spełnieniu warunków opisanych w Umowie przedwstępnej,
• Umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta najpóźniej do dnia 1 lipca 2024 roku, przy czym Strony będą dążyć do zawarcia Umowy Przyrzeczonej w terminie do 2 kwietnia 2024 roku,
• Wszelkie pożytki i ciężary związane z Nieruchomością przejdą ze Sprzedawcy na Kupującego z początkiem dnia następującego po dniu zawarcia Umowy przyrzeczonej,
• Cena zostanie zapłacona przez Kupującego w ten sposób, że Kupujący w terminie jednego dnia roboczego od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej zapłaci Sprzedawcy umówioną kwotę tytułem zadatku, a w przypadku gdyby z indywidualnej interpretacji podatkowej, wynikało, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawcę będzie dokonywana w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej oraz będzie podlegała podatkowi od towarowi od towarów i usług (VAT), Sprzedawca przedłoży Kupującemu odpowiednią fakturę VAT obejmującą Zadatek, a Kupujący w terminie 7 dni od dnia jej otrzymania zapłaci na rzecz Sprzedawcy podatek VAT od Zadatku,
• W przypadku, gdyby z indywidualnej interpretacji podatkowej wynikało, że sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedawcę będzie dokonywana w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej oraz będzie podlegać podatkowi od towarów i usług (VAT), Strony uzgodnią w Umowie Przyrzeczonej, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem (VAT),
• Sprzedawca zobowiązuje się przekazać Kupującemu interpretację podatkową niezwłocznie po jej otrzymaniu,
• Sprzedawca z chwilą zawarcia Umowy przedwstępnej przekaże Kupującemu całą posiadaną przez Sprzedawcę dokumentację dotyczącą Nieruchomości.

Sprzedawca udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w celu i w zakresie wynikającym z niniejszej Umowy, ponadto przekazał Kupującemu w formie odrębnego dokumentu oświadczenie Sprzedawcy o wyrażeniu zgody na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, to jest na realizację planowanej przez Kupującego Inwestycji,

• Sprzedawca zobowiązuje się do wsparcia Kupującego w procesie uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę dla Inwestycji oraz wszelkich innych wymaganych decyzji, uzgodnień, opinii lub postanowień i informacji, które okażą się potrzebne do uzyskania wyżej wymienionego pozwolenia. W toku realizacji Umowy Sprzedawca udzieli Kupującemu wszelkich wymaganych zgód i upoważnień niezbędnych do uzyskania ww. decyzji, uzgodnień, opinii lub postanowień. Sprzedawca zobowiązuje się również do powstrzymania od składania odwołań, zażaleń lub nadzwyczajnych środków zaskarżenia, względnie skarg do wojewódzkiego sądu administracyjnego od korzystnych dla Kupującego rozstrzygnięć w procesie realizacji przez Kupującego inwestycji,
• Sprzedawca oświadcza, że decyzja wydana przez Prezydenta Miasta ... dnia 20 sierpnia 2021 roku na rzecz Sprzedawcy, udzielająca pozwolenia na rozbiórkę budynku portierni i budynku socjalnego dwukondygnacyjnego, które znajdują się na Gruncie 1 i Gruncie 2 jest ostateczna i prawomocna oraz zobowiązuje się do wyrażenia zgody na jej przeniesienie na Kupującego w Umowie Przyrzeczonej oraz wydania Kupującemu takiej zgody w odrębnym dokumencie,
• Sprzedawca w dniu zawarcia Umowy przekaże Kupującemu pełnomocnictwo ustanowione na rzecz Kupującego oraz wyznaczonych przez Kupującego osób, umocowujące do reprezentowania Sprzedawcy przed sądami i organami administracji publicznej we wszystkich sprawach związanych z zagospodarowaniem Nieruchomości oraz jej przeznaczeniem, w szczególności w celu realizacji Inwestycji przez Kupującego,
• Kupujący uprawniony jest do przeniesienia całości praw i obowiązków wynikających z niniejszej Umowy na dowolny podmiot z jego grupy z siedzibą w Polsce,
• Sprzedawca oświadcza, że Nieruchomość zostanie wydana Kupującemu w terminie dnia roboczego od dnia zapłaty całości Ceny, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym opisany zostanie jej aktualny stan.

Udzielone zostały na rzecz dwóch osób wskazanych przez Kupującego, nieodwołane i bezwarunkowe pełnomocnictwa (każde indywidualnie), z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, w tym substytucji i pełnomocnictw procesowych. Pełnomocnictwo obejmuje umocowanie do:

• reprezentowania Mocodawcy we wszelkich postępowaniach, przed wszelkimi organami administracji państwowej, samorządowej, sądami powszechnymi oraz sądami administracyjnymi, w tym w szczególności przed Prezydentem Miasta ... lub Urzędem Miejskim w ..., w sprawach dotyczących zagospodarowania i przeznaczenia działek A i B oraz w przedmiocie jakichkolwiek decyzji administracyjnych dotyczących lub związanych z inwestycją na nieruchomości, w szczególności wszelkich decyzji administracyjnych, postanowień, uzgodnień, zgód, zezwoleń, warunków przyłączenia lub podobnych, wydanych w związku z inwestycją na nieruchomości, w tym dotyczących przeniesienia praw i obowiązków z takich pozwoleń (w szczególności uzyskania decyzji o przeniesieniu) na rzecz Kupującego, w tym w szczególności do złożenia w imieniu Mocodawcy wszelkich oświadczeń o wyrażeniu zgód na przeniesienie powyższych pozwoleń na rzecz Kupującego,
• dokonywania wszelkich innych czynności faktycznych i prawnych niezbędnych w celu doprowadzenia do przeniesienia pozwoleń oraz uzyskania decyzji przenoszących,
• reprezentowania Mocodawcy przed jakimikolwiek podmiotami w celu uzyskania wszelkich warunków technicznych i przyłączeniowych dotyczących inwestycji na nieruchomości (w tym wodno-kanalizacyjnych, deszczowych, teletechnicznych, etc.),
• reprezentowania Mocodawcy przed jakimikolwiek podmiotami w sprawach dotyczących przeniesienia na Kupującego wszelkich praw lub obowiązków wynikających z warunków przyłączenia oraz udzielenia wszelkich zgód na przeniesienie praw i obowiązków na Kupującego, jeśli są wymagane pod takimi umowami.

Pełnomocnictwo obejmuje uprawnienia do podpisywania, składania, przyjmowania i odbioru wszelkich oświadczeń i innych dokumentów, w tym postanowień, decyzji lub orzeczeń, bezpośrednio związanych i wymaganych w związku z zakresem objętym niniejszym pełnomocnictwem, a także do składania i odbioru wszelkich wniosków, formularzy i innych dokumentów w formie elektronicznej. Pełnomocnicy mogą być drugą stroną wszelkich czynności prawnych dokonywanych na rzecz Mocodawcy w ramach niniejszego pełnomocnictwa (art. 108 K.c.). Pełnomocnictwo nie upoważnia Pełnomocnika do zaciągania w imieniu Mocodawcy zobowiązań finansowych.

Do momentu sprzedaży (zawarcia Umowy Przyrzeczonej) Kupujący będzie wykonywać uprawnienia opisane wyżej z umowy przedwstępnej, w szczególności badać stan prawny nieruchomości oraz występować z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

Zdewastowany obiekt jednokondygnacyjny oraz obiekt dwukondygnacyjny (budynek socjalny) stanowią budynki w rozumieniu Prawa budowlanego, nigdy nie były wykorzystywane do działalności gospodarczej przez Podatnika oraz będą stanowić przedmiot umowy sprzedaży.

Ogrodzenie/jego fragmenty (w zasadzie pozostałości na wielu odcinkach) jest urządzeniem budowlanym w rozumieniu Prawa budowlanego, a Podatnik jest właścicielem ogrodzenia/jego fragmentów. Ogrodzenie/jego fragmenty jest umiejscowione na zewnętrznych granicach obu działek.

Naniesienia i obiekty znajdujące się na działkach A i B od momentu nabycia do chwili sprzedaży nie były, nie są i nie będą wykorzystywane do żadnej działalności, tj. ani do działalności opodatkowanej, działalności zwolnionej, ani działalności wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Pytania

1. Czy dokonując dostawy działek A i B Wnioskodawca działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług?
2. W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pierwsze pytanie, czy dostawa opisanych w stanie faktycznym sprzedaż działek A i B powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług jako dostawa terenów budowlanych czy jest zwolniona z opodatkowania jako dostawa budynków, budowli lub ich części dokonana poza pierwszym zasiedleniem?
3. W przypadku uznania, że sprzedaż działek A i B może korzystać ze zwolnienia jako dostawa budynków, budowli lub ich części dokonana poza pierwszym zasiedleniem, czy podatnik może wybrać opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości wynikają z kilku przepisów Ustawy VAT. W pierwszej kolejności należy ustalić, czy osoba dokonująca dostawy nieruchomości działa w charakterze podatnika podatku VAT, także wtedy, gdy już jest zarejestrowana w charakterze czynnego podatnika podatku VAT. Jak wyjaśnił bowiem TSUE w wyroku w sprawie C-291/92 (FinanzAmt Ulzen v. Dieter Ambrecht), sprzedaż budynku pełniącego funkcję pensjonatu, w którym jednak wyodrębniona była prywatna część mieszkalna przez osobę fizyczną prowadzącą pensjonat, jest dostawą towarów tylko w części dotyczącej przeniesienia własności pensjonatu. Tylko bowiem względem tej części budynku sprzedawca występował w charakterze podatnika, natomiast w odniesieniu do prywatnej części mieszkalnej nie występował jako podatnik.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności, natomiast działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Wątpliwości Wnioskodawcy wynikają z tego, że Wnioskodawca nie wprowadził zakupionych działek do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych, nie dokonywał nakładów oraz nie wykorzystywał ich w prowadzonej działalności gospodarczej. W ocenie Wnioskodawcy samo oświadczenie zawarte w akcie notarialnym dokumentującym nabycie działek, że następuje ono na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, niekoniecznie uzasadnia wniosek, że Wnioskodawca w planowanej transakcji działać będzie w charakterze podatnika podatku VAT, gdyż nie było żadnego funkcjonalnego związku między nabytymi działkami a prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością gospodarczą. Tym niemniej dla celów uzyskania ochronnej funkcji interpretacji indywidualnej, o którą ubiega się Wnioskodawca, jest on gotów zaakceptować, że dokonując dostawy działek będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT, wychodząc z założenia, że grunt nabyty w 2007 roku miał przeznaczenie pod zabudowę i nie służył realizacji osobistych (prywatnych) celów Wnioskodawcy. W przypadku uznania, że stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe w zakresie pytania 1, pozostałe pytania są bezprzedmiotowe. Natomiast w razie przyjęcia, że dostawa działek A i B nastąpi jednak w wykonaniu działalności gospodarczej, analizy wymagają skutki podatkowe w zakresie opodatkowania transakcji lub jej zwolnienia z opodatkowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT, zwalnia się z podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane, natomiast w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT zwalnia się także dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Ustawa VAT definiuje w art. 2 pkt 33 tereny budowlane jako przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym a w pkt 14 zawiera definicję pierwszego zasiedlenia: jest to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Wreszcie art. 29a ust. 8, określając podstawę opodatkowania w przypadku dostawy nieruchomości Ustawa VAT przewiduje, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (innymi słowy, kwalifikacja podatkowa budynku lub budowli przesądza kwalifikację podatkową gruntu pod kątem opodatkowania lub zwolnienia z opodatkowania).

Nie ulega wątpliwości, że sam grunt, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego został przeznaczony pod realizację obiektów produkcyjno-usługowych, jak np. zakłady przemysłowe i drobnej wytwórczości, przedsiębiorstwa budowlane, obiekty zaplecza administracyjno-technicznego, urządzenia zaplecza technicznej obsługi motoryzacji jest „terenem budowlanym” w rozumieniu ustawowym. Wątpliwości Wnioskodawcy w opisanym zdarzeniu przyszłym spowodowane są niejednolitym orzecznictwem sądowym w sytuacjach, gdy na terenie budowlanym usytuowana jest tylko część budynku lub gdy budynki posadowione na takim terenie są tak zdewastowane, że ich przydatność ekonomiczna jest bliska zeru. Przykładowo, w wyroku NSA z 8.04.2021 r. (I FSK 560/18) czytamy, że „oceniając, czy grunt jest terenem niezabudowanym w rozumieniu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT należy mieć na względzie przede wszystkim stan faktyczny, co nie wyklucza, że w określonych przypadkach, ze względu na charakter gospodarczy transakcji, należy wziąć pod uwagę, czy obiekty posadowione na gruncie mają znaczenie wiodące dla określenia charakteru tego gruntu jako gruntu zabudowanego”. Natomiast w wyroku z 16.07.2019 r. (I FSK 1049/17) wyrażony został przeciwny pogląd, że „przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. nie uzależnia zwolnienia od tego podatku od wielkości, czy ilości zabudowań na gruncie. Przez teren zabudowany należy więc uznać każdy teren, na którym znajdują się budynki lub ich części”. Z powyższego wynika zatem, że pojęcie teren niezabudowany można rozumieć dwojako: albo w zależności od ustalenia, czy na gruncie znajdują się jakiekolwiek budynki lub budowle, względnie kładąc nacisk na znaczenie gospodarcze naniesień dla samego gruntu. Wykładni pojęcia zawartego w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy VAT nie ułatwia także wyrok TSUE z 4.09.2019 r. (C-71/18) w sprawie Skatteministeriet v. KPC Herning. Trybunał w Luksemburgu orzekł, że art. 12 ust. 1 lit. a i b oraz art. 12 ust. 2 i 3, a także art. 135 ust. 1 lit. j i k dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że transakcja dostawy gruntu, na którym w momencie tej dostawy znajduje się budynek, nie może zostać uznana za dostawę „terenu budowlanego”, gdy owa transakcja jest gospodarczo niezależna od innych świadczeń i nie tworzy z nimi jednej transakcji, nawet gdy zamiarem stron było to, by budynek został w całości lub w części rozebrany w celu zwolnienia miejsca dla nowego budynku.

Podobne wątpliwości dotyczą przypadku, gdy na gruncie będącym przedmiotem dostawy znajdują się części innych budynków lub budowli. Przykładowo, w wyroku WSA z 20.04.2016 r. (I SA/Wr 1720/15) czytamy, że „istotą sprzedaży działki, na której znajdują się elementy należące do budynku usytuowanego na odrębnej nieruchomości, takie jak ściany, jest sprzedaż terenu niezabudowanego, do którego odnosi się art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u., a nie gruntu zabudowanego obiektami budowlanymi. Ściany są bowiem elementem konstrukcyjnym obiektu budowlanego, nie są obiektem budowlanym, nie pełnią samodzielnych funkcji budowlanych, a jedynie zapewniają "normalne" korzystanie z budynku usytuowanego na innym gruncie”. Przeciwny pogląd zawarty został w wyroku NSA z 30.05.2018 r. (I FSK 889/16): „grunt, na którym stoją budynki, jest zabudowany i bez znaczenia jest, czy stoją na nim w całości, czy w części” i w wyroku NSA z 5.02.2019 r. (I FSK 44/17): „jeżeli w granicach działki umiejscowione są części obiektów budowlanych w postaci budynków (warsztatowego i garażu), to przedmiotem dostawy jest teren zabudowany”.

Jeżeli chodzi o opodatkowanie sprzedaży działek podatkiem dochodowym od osób fizycznych, to zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy PIT, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami  niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Jak wskazano wyżej, Wnioskodawca po nabyciu działek A i B nie wprowadził ich do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, a ponadto nigdy nie wykorzystywał ich na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. A zatem nawet w przypadku uznania, że po nabyciu działek Wnioskodawcę obciążał obowiązek wprowadzenia ich do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, to dla uznania przychodu z ich zbycia jako przychodu z działalności gospodarczej jest to niewystarczające. Ustawa PIT wprowadza bowiem drugi warunek takiej kwalifikacji, tj. wykorzystywanie na potrzeby działalności gospodarczej. Jeżeli warunek ten - tak jak w niniejszym przypadku - nie jest spełniony, przychód ze sprzedaży działek A i B podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, tj. jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części. Na powyższą ocenę nie wpływa definicja działalności gospodarczej zawarta na potrzeby ustawy PIT w jej art. 5a pkt 6. Nawet jeżeli nabycie nieruchomości nastąpiło z zamiarem wykorzystywania ich do prowadzonej działalności gospodarczej, brak faktycznego ich wykorzystywania w ten sposób wyklucza opodatkowanie przychodów z ich zbycia jako przychodów z działalności gospodarczej.

Zaznaczyć przy tym należy, że definicje działalności gospodarczej na gruncie obu ustaw: VAT i PIT nie są takie same i nie jest wykluczone, że dany stan faktyczny spełni przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w świetle podatku od towarów i usług ale nie spełni w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wnioskodawcy zależy przede wszystkim na podatkowym bezpieczeństwie transakcji i realizacji ochronnej funkcji interpretacji indywidualnej, tym niemniej z uwagi na konieczność zawarcia we wniosku o interpretację indywidualną własnego stanowiska w sprawie, Wnioskodawca uważa, że:

Ad 1. Dokonując dostawy działek A i B Wnioskodawca działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Ad 2. Dostawa opisanych w stanie faktycznym działek jest zwolniona z opodatkowania VAT jako dostawa budynków, budowli lub ich części dokonana poza pierwszym zasiedleniem, gdyż działek A i B nie można uznać za tereny niezabudowane niezależnie od tego, że na działce B znajduje się część budynku socjalno-biurowego usytuowanego również na działce A, a stan techniczny budynków jest bardzo zły i wyklucza ich użytkowanie.

Ad 3. Pomimo tego, że sprzedaż działek A i B jest zwolniona z podatku jako dostawa budynków, budowli lub ich części dokonana poza pierwszym zasiedleniem, Wnioskodawca może wybrać opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług pod warunkiem spełnienia wymogów określonych w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części nieprawidłowe w zakresie pytania nr 1 i w części prawidłowe w zakresie pytań nr 2 i 3.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej – (Dz. Urz. UE.L. Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.):

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „zamiar”. Zgodnie z definicją zawartą we „Współczesnym słowniku języka polskiego” (Wydawnictwo Langenscheidt, Warszawa 2007 r.) „zamiar” oznacza „intencję zrobienia czegoś, zamysł, plan, projekt, chęć”. Wobec powyższego istotą zamiaru są intencje jakie przyświecają dokonywanym czynnościom oraz cel, który dana osoba ma osiągnąć dokonując tych czynności.

W orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej ugruntowało się stanowisko, że za podatnika uznaje się również osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej i dokonała w tym celu pewnych nakładów, mimo że sama sprzedaż jeszcze się nie rozpoczęła, czy nawet nigdy nie zostanie rozpoczęta.

Bardzo istotnym elementem, przesądzającym o prowadzeniu działalności gospodarczej są czynności przygotowawcze, jakich dokonuje dany podmiot w związku z rozpoczęciem działalności. Sam zamiar prowadzenia działalności powiązany z zakupami realizowanymi w tym celu nadaje status podatnika podatku od towarów i usług, już nawet w fazie dokonywania czynności przygotowawczych, co wynika m.in. z orzeczenia TSUE z dnia 29 lutego 1996 r. C-10/94 w sprawie Intercommunale voor zeewaterontzilting (INZO).

W przedmiotowej sprawie zasadnym jest też przywołanie innego orzecznictwa TSUE (w tym wyroku z dnia 1 marca 2012 r., sygn. akt C-280/10 Kopalnia Odkrywkowa Polski Trawetyn, jak również w wyroku z dnia 8 czerwca 2000 r., sygn. akt. C-400/98 Breitshol), z którego wynika, że poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy uznać za działalność gospodarczą. Sam zamiar prowadzenia działalności gospodarczej potwierdzony obiektywnymi dowodami przesądza o potrzebie traktowania danego podmiotu jako podatnika VAT nawet wtedy, gdy przewidywana transakcja gospodarcza, która miała prowadzić do transakcji opodatkowanych, nie zostanie zrealizowana.

W wyroku w sprawie C-280/10 Trybunał zwrócił uwagę, że zgodnie z orzecznictwem Trybunału na działalność gospodarczą może składać się wiele następujących po sobie czynności, a czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być zaliczane do działalności gospodarczej. Trybunał stwierdził również, że zasada neutralności podatku VAT w odniesieniu do obciążenia podatkowego przedsiębiorstwa wymaga, aby pierwsze wydatki inwestycyjne dokonane na potrzeby i cele przedsiębiorstwa były uznawane za działalność gospodarczą, oraz że z ową zasadą byłoby sprzeczne, gdyby rzeczona działalność rozpoczynała się dopiero w chwili, gdy towar jest faktycznie wykorzystywany, to znaczy gdy powstaje dochód podlegający opodatkowaniu. Jakakolwiek inna interpretacja prowadziłaby do obciążenia podmiotu gospodarczego podatkiem VAT w ramach jego działalności gospodarczej, nie stwarzając możliwości odliczenia tego podatku, i wprowadzałaby arbitralne rozróżnienie między wydatkami inwestycyjnymi dokonanymi przed faktycznym wykorzystywaniem nieruchomości i w jego trakcie.

W konsekwencji TSUE powołując się na wyrok z dnia 14 lutego 1985 r. w sprawie D.A. Rompelman and E.A. Rompelman – Van Deeln sygn. akt C-268/83 uznał, że ktokolwiek dokonuje takich działań inwestycyjnych ściśle związanych z przyszłym wykorzystywaniem nieruchomości i koniecznych do tego celu, powinien być uważany za podatnika w rozumieniu szóstej dyrektywy.

Za podatnika należy zatem uznać także osobę, która zadeklarowała zamiar prowadzenia działalności gospodarczej, czyniąc w tym celu pewne nakłady, mimo że sama działalność gospodarcza jeszcze się nie rozpoczęła, nawet w sytuacji, jeśli nigdy nie zostanie rozpoczęta. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie etapów. Czynności przygotowawcze, takie jak nabycie towarów, powinny być również traktowane jako działalność gospodarcza. Poniesienie wstępnych wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

W związku z powyższym każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym przypadku nieruchomości jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

Podkreślić także należy, że w kwestii podlegania opodatkowaniu dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi bowiem wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu obrotu w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do  treści orzeczenia TSUE z dnia 4 października 1995 r. w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do  prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze  wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np.  wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 ustawy Kodeks cywilny:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy Kodeks cywilny, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Według art. 389 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Na podstawie art. 389 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

W świetle art. 95 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

W myśl art. 96 ustawy Kodeks cywilny:

Stosownie do art. 98 ustawy Kodeks cywilny:

Według art. 99 § 1 i § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 108 ustawy Kodeks cywilny:

Z regulacji art. 109 ustawy Kodeks cywilny wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 ustawy Kodeks cywilny, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z opisu sprawy wynika, że zamierza Pan sprzedać dwie sąsiadujące ze sobą działki nr 1 i 2.

Prowadzi Pan nieprzerwalnie od 26 czerwca 1995 r. jednoosobową działalność gospodarczą, której przedmiotem jest transport drogowy towarów oraz naprawa maszyn i urządzeń. W zakres wykonywanej działalności gospodarczej nie wchodził i nie wchodzi obrót nieruchomościami, najem ani usługi budowlane. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Ww. działki nabył Pan w 2007 roku tj. prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 wraz z prawem własności usytuowanych na tej działce i stanowiących odrębną nieruchomość budynków: murowanego budynku portierni oraz części murowanego budynku socjalno-biurowego oraz prawo własności działki nr 2 zabudowanej pozostałą częścią budynku socjalno-biurowego. Na podstawie decyzji Prezydenta Miasta … prawo użytkowania wieczystego działki nr 1 zostało przekształcone w prawo własności w 2013 roku.

Należy zauważyć, że w akcie notarialnym potwierdzającym nabycie przez Pana działek wskazano, że nabycia dokonuje Pan na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Był Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, jednak transakcja zwolniona była od podatku jako dokonana poza pierwszym zasiedleniem. Na fakturze dokumentującej nabycie działek podatku VAT nie zawarto. Przy czym - jak Pan podał - wykorzystywanie obu nieruchomości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, nigdy nie miało miejsca.

Nie ponosił Pan żadnych nakładów na przygotowanie działek nr 1 i  2 dla celów prowadzonej działalności gospodarczej. Od nabycia obu działek nie dokonywał Pan żadnych czynności wymagających zaangażowania własnych środków finansowych zmierzających do podniesienia ich wartości. Naniesienia znajdujące się na nich nie były w żadnym stopniu wykorzystywane w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej przez cały okres ich posiadania przez Pana. Budynek na działce nr 1 nie był nigdy przez Pana użytkowany, nie posiadał instalacji sanitarnych, grzewczych, gazowych ani elektrycznych od daty jego nabycia. Nie wprowadził go Pan do ewidencji środków trwałych i nie odliczał żadnych kosztów z tytułu amortyzacji, prądu, gazu, wody. To samo dotyczy części budynku położonego na działce nr 2.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano.

Uwzględniając zatem powołane przepisy prawa oraz elementy stanu sprawy stwierdzić należy, że dokonane przez Pana nabycie działek objętych wnioskiem, stanowiło czynność wykonaną w ramach przygotowań zmierzających do prowadzenia na nich działalności gospodarczej, co jednoznacznie wynika z aktu notarialnego. Zatem sam zamiar wykorzystania nabytych działek dla celów zarobkowych istniał już w momencie zakupu. Niewątpliwie inwestycja w postaci nabycia nieruchomości w celu przeznaczenia ich do prowadzenia działalności gospodarczej (czy to produkcyjnej lub usługowej, czy też polegającej na wykorzystywaniu gruntów w sposób ciągły dla celów zarobkowych), została dokonana w celu osiągnięcia zysków w przyszłości, mimo że zamiar ten nie został zrealizowany. Zatem, zamiar wykorzystania nieruchomości dla celów zarobkowych powzięto już w momencie ich zakupu. Jak wynika z aktu notarialnego zakup nieruchomości miał związek z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.

W okolicznościach niniejszej sprawy, należy również zwrócić uwagę, że z kontrahentem  zainteresowanym nabyciem działek zawarł Pan umowę przedwstępną. Planuje Pan dokonać sprzedaży działek w terminie wynikającym z ww. umowy przedwstępnej sprzedaży obu działek zawartej w dniu 31 lipca 2023 r., po spełnieniu warunków opisanych w umowie, nie później jednak niż do 1 lipca 2024 r., przy czym strony umowy przedwstępnej dążyć będą do tego, aby umowa przyrzeczona została zawarta do 2 kwietnia 2024 r.

Podkreślić należy, że ww. umowa przedwstępna sprzedaży obu działek zawarta przez Pana 31 lipca 2023 r. uzależnia zawarcie docelowej umowy sprzedaży tych działek od łącznego spełnienia warunków opisanych w tej umowie. Najważniejszymi warunkami tej umowy są  m.in.:

• Kupujący przeprowadzi badanie stanu prawnego, technicznego, środowiskowego oraz ekonomicznego nabywanych działek A i B w terminie 2 miesięcy i 14 dni od dnia zawarcia Umowy a wynik tego badania powinien być dla Kupującego satysfakcjonujący,
• Kupujący uzyska własnym staraniem i na swój koszt ostateczną i prawomocną decyzję o pozwoleniu na budowę dla Inwestycji w terminie do 1 lipca 2024 roku od dnia zawarcia Umowy.
• Sprzedawca jest również zobowiązany do przedstawienia Kupującemu będących w jego posiadaniu dokumentów i informacji wymaganych przez Kupującego lub jego doradców prawnych w celu przeprowadzenia badania stanu prawnego, technicznego, środowiskowego oraz ekonomicznego Nieruchomości oraz do udzielenia pełnomocnictw w formie i treści wymaganej przez Kupującego celem m.in. umożliwienia jego doradcom prawnym dostępu do dokumentów znajdujących się w aktach ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości oraz uzyskania wymaganych przez nich zaświadczeń i dokumentów. Sprzedawca zobowiązuje się współpracować z Kupującym (oraz jego doradcami) w toku przeprowadzenia badania prawnego. W szczególności Sprzedawca, zobowiązuje się do udzielania Kupującemu i jego doradcom wszelkich wyjaśnień i informacji oraz udostępniać wszelką posiadaną dokumentację, która nie została przekazana uprzednio Kupującemu a która ma lub może mieć znaczenie dla wyżej wymienionego badania,
• Sprzedawca zobowiązuje się zawrzeć umowę sprzedaży (Umowę Przyrzeczoną), na podstawie której Sprzedawca sprzeda Kupującemu za Cenę prawo własności Nieruchomości, wolne od wszelkich obciążeń a Kupujący oświadcza, że z zastrzeżeniem spełnienia się warunków opisanych w Umowie przedwstępnej zobowiązuje się zawrzeć Umowę Przyrzeczoną, na podstawie której kupi od Sprzedawcy prawo własności Nieruchomości, wolne od wszelkich obciążeń za Cenę określoną w Umowie,
• Sprzedawca z chwilą zawarcia Umowy przedwstępnej przekaże Kupującemu całą posiadaną przez Sprzedawcę dokumentację dotyczącą Nieruchomości,
• Sprzedawca udzielił Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w celu i w zakresie wynikającym z niniejszej Umowy, ponadto przekazał Kupującemu w formie odrębnego dokumentu oświadczenie Sprzedawcy o wyrażeniu zgody na dysponowanie przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, to jest na realizację planowanej przez Kupującego Inwestycji,
• Sprzedawca zobowiązuje się do wsparcia Kupującego w procesie uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę dla Inwestycji oraz wszelkich innych wymaganych decyzji, uzgodnień, opinii lub postanowień i informacji, które okażą się potrzebne do uzyskania wyżej wymienionego pozwolenia. W toku realizacji Umowy Sprzedawca udzieli Kupującemu wszelkich wymaganych zgód i upoważnień niezbędnych do uzyskania ww. decyzji, uzgodnień, opinii lub postanowień. Sprzedawca zobowiązuje się również do powstrzymania od składania odwołań, zażaleń lub nadzwyczajnych środków zaskarżenia, względnie skarg do wojewódzkiego sądu administracyjnego od korzystnych dla Kupującego rozstrzygnięć w procesie realizacji przez Kupującego inwestycji,
• Sprzedawca oświadcza, że decyzja wydana przez Prezydenta Miasta ... dnia 20 sierpnia 2021 roku na rzecz Sprzedawcy, udzielająca pozwolenia na rozbiórkę budynku portierni i budynku socjalnego dwukondygnacyjnego, które znajdują się na Gruncie 1 i Gruncie 2 jest ostateczna i prawomocna oraz zobowiązuje się do wyrażenia zgody na jej przeniesienie na Kupującego w Umowie Przyrzeczonej oraz wydania Kupującemu takiej zgody w odrębnym dokumencie,
• Sprzedawca w dniu zawarcia Umowy przekaże Kupującemu pełnomocnictwo ustanowione na rzecz Kupującego oraz wyznaczonych przez Kupującego osób, umocowujące do reprezentowania Sprzedawcy przed sądami i organami administracji publicznej we wszystkich sprawach związanych z zagospodarowaniem Nieruchomości oraz jej przeznaczeniem, w szczególności w celu realizacji Inwestycji przez Kupującego,
• Kupujący uprawniony jest do przeniesienia całości praw i obowiązków wynikających z niniejszej Umowy na dowolny podmiot z jego grupy z siedzibą w Polsce.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej Udzielone zostały na rzecz dwóch osób wskazanych przez Kupującego, nieodwołane i bezwarunkowe pełnomocnictwa (każde indywidualnie), z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, w tym substytucji i pełnomocnictw procesowych. Pełnomocnictwo obejmuje umocowanie do:

• reprezentowania Mocodawcy we wszelkich postępowaniach, przed wszelkimi organami administracji państwowej, samorządowej, sądami powszechnymi oraz sądami administracyjnymi, w tym w szczególności przed Prezydentem Miasta ... lub Urzędem Miejskim w ... , w sprawach dotyczących zagospodarowania i przeznaczenia działek A i B oraz w przedmiocie jakichkolwiek decyzji administracyjnych dotyczących lub związanych z inwestycją na nieruchomości, w szczególności wszelkich decyzji administracyjnych, postanowień, uzgodnień, zgód, zezwoleń, warunków przyłączenia lub podobnych, wydanych w związku z inwestycją na nieruchomości, w tym dotyczących przeniesienia praw i obowiązków z takich pozwoleń (w szczególności uzyskania decyzji o przeniesieniu) na rzecz Kupującego, w tym w szczególności do złożenia w imieniu Mocodawcy wszelkich oświadczeń o wyrażeniu zgód na przeniesienie powyższych pozwoleń na rzecz Kupującego,
• dokonywania wszelkich innych czynności faktycznych i prawnych niezbędnych w celu doprowadzenia do przeniesienia pozwoleń oraz uzyskania decyzji przenoszących,
• reprezentowania Mocodawcy przed jakimikolwiek podmiotami w celu uzyskania wszelkich warunków technicznych i przyłączeniowych dotyczących inwestycji na nieruchomości (w tym wodno-kanalizacyjnych, deszczowych, teletechnicznych, etc.), reprezentowania Mocodawcy, przed jakimikolwiek podmiotami w sprawach dotyczących przeniesienia na Kupującego wszelkich praw lub obowiązków wynikających z warunków przyłączenia oraz udzielenia wszelkich zgód na przeniesienie praw i obowiązków na Kupującego, jeśli są wymagane pod takimi umowami.

Pełnomocnictwo obejmuje uprawnienia do podpisywania, składania, przyjmowania i odbioru wszelkich oświadczeń i innych dokumentów, w tym postanowień, decyzji lub orzeczeń, bezpośrednio związanych i wymaganych w związku z zakresem objętym niniejszym pełnomocnictwem, a także do składania i odbioru wszelkich wniosków, formularzy i innych dokumentów w formie elektronicznej. Pełnomocnicy mogą być drugą stroną wszelkich czynności prawnych dokonywanych na rzecz Mocodawcy w ramach niniejszego pełnomocnictwa (art. 108 K.c.).

Jak wynika z okoliczności sprawy Pan oraz Nabywca w przedwstępnej umowie sprzedaży działek zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkuje podpisanie umowy przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Nabywca będzie dokonywał szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Pana nieruchomości opisanych we wniosku. Pomimo, że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły zostać poczynione, to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw (zgody/upoważnienia w sprawach dotyczących nieruchomości) potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu. Jak wskazano wyżej, Pan poprzez wyrażenie zgody na dokonanie określonych czynności udzielił Nabywcy stosownego pełnomocnictwa.

Okoliczność, że część z ww. działań nie będzie podejmowana bezpośrednio przez Pana, ale przez Nabywcę nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pana sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Nabywcę wywołają skutki bezpośrednio w Pana sferze prawnej jako Sprzedającego. Z kolei Nabywający dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotowe nieruchomości stanowiące nadal Pana własność. Działania te, dokonywane za Pana pełną zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości.

Mając na uwadze całokształt okoliczności sprawy należy wskazać, że dokonując sprzedaży działek nr 1 i 2 wraz z posadowionymi na nich naniesieniami, o których mowa we wniosku, nie będzie korzystał Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizował Pan sprzedaż przedmiotowych nieruchomości, że niejako działania Pana łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej posiada Pan prawo własności ww. nieruchomości, które podlega wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w Pana sferze prawnopodatkowej. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlegają nieruchomości o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem w przedmiotowej sprawie podejmując ww. czynności zaangażował Pan środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Jednocześnie, przedstawione okoliczności sprawy nie potwierdzają, że przedmiotowe działki były wykorzystywane przez Pana do celów osobistych - od momentu zakupu nie podjęto żadnych działań, które wskazywałyby na osobisty (prywatny) cel nabycia i zaspokajanie dzięki nim osobistych potrzeb. W związku z powyższym, nabytych nieruchomości nie można uznać za majątek osobisty, skoro zakupione zostały na cele inne niż prywatne.

Tym samym uznać należy, że sprzedaż nieruchomości, o których mowa we wniosku, będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w tej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży prawa własności obu nieruchomości wraz z posadowionymi na nich naniesieniami, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem oceniając całościowo Pana stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać je za nieprawidłowe. We własnym stanowisku dowodzi Pan bowiem, że nie działa w charakterze podatnika VAT, niemniej jedynie dla celów uzyskania ochronnej funkcji interpretacji indywidualnej Pan cyt. „(...) jest gotów zaakceptować, że dokonując dostawy działek będzie działał w charakterze podatnika podatku VAT (...)”.

Odnosząc się do kwestii objętych pytaniami nr 2 i 3 należy wskazać, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności lub zwolnienia od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że w przypadku dostawy nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z opisu sprawy wynika, że na działce nr 1 znajduje się zdewastowany budynek portierni oraz część zdewastowanego budynku socjalno-biurowego, natomiast działka nr 2 zabudowana jest pozostałą częścią budynku socjalno-biurowego. Na obu działkach znajduje się ogrodzenie/jego fragmenty. Oba zdewastowane budynki znajdujące się na ww. działkach - jak Pan podał - stanowią budynki w rozumieniu Prawa budowlanego i będą stanowić przedmiot umowy sprzedaży. Natomiast ogrodzenie/jego fragmenty jest urządzeniem budowlanym w rozumieniu Prawa budowlanego i jest Pan właścicielem ww. ogrodzenia/jego fragmentów.

Dysponuje Pan pozwoleniem na rozbiórkę ww. obiektów znajdujących się na działkach nr 1 i 2, tj. budynku portierni i budynku socjalnego. Jednak - jak podano w opisie sprawy - prace rozbiórkowe nie rozpoczną się przed sprzedażą nieruchomości. Zobowiązany jest Pan do przeniesienia tego pozwolenia na rzecz nabywcy ww. działek zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej.

W tym miejscu warto przytoczyć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 maja 2018 r., sygn. akt I FSK 889/16, w którym wskazano, że: „(…)  Oczywistym jest, że grunt, na którym stoją budynki jest zabudowany i bez znaczenia jest, czy stoją na nim w całości, czy w części. Inaczej rzecz ujmując, twierdzenie, że działka gruntu, na której stoją ściany trzech budynków jest niezabudowana, mija się z bezpośrednim i potocznym rozumieniem tego zwrotu, właściwym z uwagi na użyte w nim słowa (…)”.

Mając na względzie powyższe należy stwierdzić, że zarówno w odniesieniu do działki nr 1 jak i działki nr 2 dokona Pan dostawy gruntów zabudowanych. Tym samym w rozpatrywanej sprawie nie może mieć zastosowania zwolnienie od podatku VAT na podstawie ww. art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, gdyż przepis ten stosuje się tylko do dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle lub ich części rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy:

A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy działek zabudowanych, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

·towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

·brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.):

Według art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż budynku portierni znajdującego się na działce nr 1, jak również budynku socjalno-biurowego znajdującego się w części na działce nr 1 oraz w pozostałej części na działce nr 2  nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika bowiem z opisu sprawy, nastąpiło pierwsze zasiedlenie ww. budynku portierni oraz budynku socjalno-biurowego i od momentu pierwszego zasiedlenia tych budynków do dnia planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Jednocześnie w odniesieniu do tych budynków nie ponosił Pan wydatków na ulepszenie.

Zatem w odniesieniu do budynku portierni znajdującego się na działce nr 1, jak również budynku socjalno-biurowego znajdującego się na części działki nr 1 oraz na części działki nr 2 zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Ponadto znajdujące się na obu działkach ogrodzenie/jego fragmenty stanowiące urządzenie budowlane przynależne do budynków znajdujących się na ww. działkach należy traktować jako elementy przynależne do poszczególnych budynków i ich dostawa korzysta ze zwolnienia właściwego dla tych budynków.

Jak wskazano powyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowione na nim budynki, budowle lub ich części. W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż gruntu nr 1, na którym posadowione są budynek portierni i część budynku socjalno-biurowego oraz grunt nr 2, na którym znajduje się pozostała część budynku socjalno-biurowego, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym, sprzedaż przez Pana działki nr 1 i 2 wraz z posadowionymi na nich budynkami i urządzeniem budowlanym będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Pan i Nabywca jesteście zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Ponadto – jak wcześniej rozstrzygnięto – sprzedaż przez Pana obu budynków i ogrodzenia/jego fragmentów będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Zatem w niniejszej sprawie, ma Pan prawo do rezygnacji z ww. zwolnienia od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy i może Pan wybrać opodatkowanie ww. transakcji sprzedaży podatkiem VAT pod warunkiem spełnienia wymogów określonych w przepisach ww. art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy.

Wobec powyższego, stanowisko Pana w zakresie pytań nr 2 i 3 należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Pana zapytania. Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniami wskazanymi we wniosku, nie mogą być - zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - rozpatrzone.

Niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem sprawy i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa:

• Zgodnie z art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA),

albo

• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).