Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek oraz udziałów w działkach.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 lipca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 17 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz udziałów w działkach 11, 12 i 13. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 4 października 2023 r. (data wpływu 5 października 2023 r.) oraz z 4 października 2023 r. (data wpływu 9 października 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

... (dalej jako: Podatnik, Wnioskodawca) jest polskim rezydentem podatkowym, rozliczającym się z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych w Polsce. Wnioskodawca nie prowadzi obecnie jednoosobowej działalności gospodarczej, w tym takiej, której przedmiotem byłby obrót nieruchomościami. Obecnie zatrudniony jest w Państwowej Straży Pożarnej oraz prowadzi, wraz z małżonką, działalność gospodarczą w formie spółki jawnej. Spółka jawna prowadzi działalność związaną z budową i sprzedażą nieruchomości – główny przedmiot działalności: realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności w formie spółki jawnej od dnia … 2021 r.

Pan … od … 2015 r. zgłosił prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie przewozu osób taksówką (opodatkowaną dla celów podatku dochodowego w formie karty podatkowej), którą od … 2018 r. do … 2018 r. oraz od … 2019 r. zawiesił, a … 2020 r. zlikwidował.

Wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne, m.in. otrzymując do niego dopłaty ze środków unijnych. Wnioskodawca prowadził gospodarstwo rolne od 2011 r. na gruntach nabytych w spadku po zmarłym w 2009 r. ojcu. Wnioskodawca zajmował się uprawą roślin.

W dniu ... 2009 r. wraz z matką i siostrą nabył w ramach spadkobrania po Ojcu na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w … sygn. akt ... W skład masy spadkowej weszły następujące nieruchomości:

a)nieruchomość rolna zabudowana, stanowiąca działki gruntu nr: 14, 15, 16 i 17, o łącznym obszarze … ha, położone w miejscowości … numer …, gmina …;

b)nieruchomość rolna niezabudowana, stanowiąca działkę gruntu nr: 18, o obszarze … ha, położoną w miejscowości …, gmina …;

c)nieruchomość rolna niezabudowana, stanowiąca działkę gruntu nr: 19, o obszarze … ha, położoną w miejscowości …, gmina …;

d)nieruchomość rolna niezabudowana, stanowiąca działki gruntu nr: 20 i 21, o łącznym obszarze … ha, położone w miejscowości …, gmina ...

W dniu … 2016 r. matka i siostra dokonały na rzecz Wnioskodawcy darowizny – Matka w udziale wynoszącym 4/6 i siostra w udziale wynoszącym 1/6 – ww. nieruchomości, na podstawie aktu notarialnego repertorium … nr ...

Następnie w dniu … 2016 r. Wnioskodawca zawarł umowę zamiany z wujem, potwierdzoną aktem notarialnym repertorium … nr …, w ramach której przekazał na rzecz wuja działkę nr 15 o obszarze … ha i wartości … zł, oznaczoną jako grunty orne, grunty rolne zabudowane, łąki trwałe oraz lasy, położoną na terenie, dla którego nie obowiązuje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W zamian otrzymał działkę nr 22, też w …, o obszarze … ha i wartości … zł, oznaczoną jako grunty orne, położoną na terenie, dla którego nie obowiązuje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale dla działki tej w dniu … 2016 r. wójt Gminy … wydał decyzję nr …, znak: … o warunkach zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą, zlokalizowaną na terenie części tej działki.

Zamiany dokonano bez żadnych dopłat. Powodem zamiany była chęć pomocy i zapewnienia warunków mieszkaniowych wujowi i jego rodzinie, który zamierzał budować swój dom na działce 22, lecz niestety po nieszczęśliwym wypadku został sparaliżowany i nie był w stanie tego dokonać. Jednocześnie przyczyną zamiany była konieczność powstania wspólnej drogi wewnętrznej, która umożliwiała dostęp do obu nieruchomości. Wydzielenie wspólnej drogi miało na celu uregulowanie dostępu do obu nieruchomości m.in. do nieruchomości, na której Wnioskodawca wybudował swój dom. W celu umożliwienia podłączenia domu Wnioskodawcy do infrastruktury technicznej (m.in. prąd) Wnioskodawca zobligowany został przez A Sp. z o. o. do ustanowienia na drodze wewnętrznej odpowiednich służebności przesyłu. Wydzielona droga składająca się z działek 23 i 24 stanowi jedyny dostęp do działki, na której Wnioskodawca wybudował swój dom.

W konsekwencji ww. zamiany … 2016 r. Starosta … przeniósł za zgodą stron decyzję nr … z dnia … 2016 r., obejmującą zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z zagospodarowaniem terenu działki nr 22, z wuja i jego żony na rzecz Pana ...

Następnie Wnioskodawca podjął czynności związane z podziałem nieruchomości otrzymanej w drodze zamiany z wujem, m.in.:

a)dokonał podziału działki 22 na dwie mniejsze: nr 22/1 o powierzchni … ha i 22/2 o powierzchni … ha – decyzja wójta Gminy … z … 2017 i po rozpatrzeniu wniosku Pana … z … 2016 i: (akta kontroli, toni I, k. 81-82); wskazano w niej, że warunkiem podziału jest to, iż przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną ustanowione odpowiednie służebności, a także sprzedaż wydzielonych działek gruntu będzie dokonana wraz ze sprzedażą udziału w prawie do drogi wewnętrznej;

b)… 2017 r. dokonał ustanowienia służebności przesyłu na rzecz A Sp. z o.o. – akt notarialny z ... 2017 r. repertorium … numer …;

c)dokonał zamiany, na podstawie aktu notarialnego z … 2017 r. Repertorium … numer …, z wujem i jego żoną, polegającej na tym, że przeniósł na rzecz wujostwa udział w 1/2 części prawa własności niezabudowanej działki 24 o powierzchni … ha, która powstała z podziału działki 22/2 (na działki 24 i 25), w zamian dostał udział w 1/2 części prawa własności niezabudowanej działki nr 23 o powierzchni … ha, która powstała z podziału działki 26 (na działki 27 i 23). Obie działki stanowiły bowiem drogi wewnętrzne a dokonanie zamiany pozwoliło na stworzenie wymaganego prawem dojazdu do podzielonych nieruchomości. Bez spełnienia tego wymogu nie sposób byłoby sprzedaż jakiejkolwiek działki, która nie miała dostępu do drogi. Jednocześnie w akcie notarialnym obie strony ustanowiły nieodpłatnie na czas nieograniczony służebności przesyłu na tych działkach na rzecz: A Sp. z o.o., polskiej Spółki B Sp. z o.o., Gminy …, C Sp. z o.o., D S.A.;

d)zainicjował kolejny podział już podzielonej działki, tj. działki nr 28 na 11 mniejszych: nr 29 o pow. … ha, nr 30 o pow. … ha, nr 31 o pow. … ha, nr 32 o pow. … ha, nr 33 o pow., … ha, nr 34 o pow. … ha, nr 35 o pow. … ha, nr 36 o pow. … ha, nr 37 o pow. … ha, nr 38 o pow. … ha, nr 39 o pow. … ha – decyzja … wójta Gminy … z … 2018 r.;

e)wystąpił z wnioskiem i uzyskał decyzję wójta Gminy … znak … z 06.11.2017 r., w której ustalono warunki zabudowy dla inwestycji: budowa budynków w zespole zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej polegającej na budowie dziesięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wraz z niezbędną infrastrukturą, zlokalizowanej na terenie działki nr 28 (część działki), położonej w obrębie ewidencyjnym …, gmina …;

f)… 2018 r. wystąpił z wnioskiem i uzyskał decyzję Starosty … znak: … z … 2018 r. i: zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z zagospodarowaniem terenu dla działki nr 36 w miejscowości …;

g)zainicjował kolejny podział, tj. działki nr 29 o pow. … ha na działki: nr 40 o pow. … ha, nr 41 o pow. … ha, nr 42 o pow. … ha, nr 43 o pow. …, nr 44 o pow. … ha, nr 45 o pow. … ha, nr 46 o pow. … ha, nr 47 o pow. … ha, nr 48 o pow. … ha, nr 49 o pow. … ha, nr 50 o pow. … ha, nr 51 o pow. … ha, nr 52 o pow. … ha, nr 53 o pow. … ha, nr 54 o pow. … ha, nr 55 o pow. … ha, nr 56 o pow. … ha – decyzja … Wójta Gminy … z dnia … 2019 r.

Pan … zbył w 2018 roku 6 nieruchomości:

• działkę gruntu nr 37 o obszarze … ha, położonej w … oraz ze swojego udziału – 1/64 w działkach gruntu nr 23 i 24, stanowiących drogę wewnętrzną;
• działkę gruntu nr 38 o obszarze … ha, położonej w … oraz ze swojego udziału – 1/64 w działkach działkę gruntu nr 39 o obszarze … ha, położonej w … oraz ze swojego udziału – 1/64 w działkach gruntu nr 23 i 24, stanowiących drogę wewnętrzną;
• działkę gruntu nr 31 o obszarze … ha, położonej w … oraz ze swojego udziału – 1/64 w działkach gruntu nr 23 i 24, stanowiących drogę wewnętrzną;
• działkę gruntu nr 34 o obszarze … ha, położonej w … oraz ze swojego udziału – 1/64 w działkach gruntu nr 23 i 24, stanowiących drogę wewnętrzną;
• działkę gruntu nr 36 o obszarze … ha, położonej w … oraz ze swojego udziału – 1/64 działkach gruntu nr 23 i 24, stanowiących drogę wewnętrzną.

Na dzień sprzedaży wszystkie działki miały charakter nieruchomości rolnych wg przepisów Kodeksu cywilnego, nie było dla nich obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, działki miały zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez nieruchomość stanowiącą drogę wewnętrzną, składającą się z działek 23 i 24, wpisano ograniczone prawa rzeczowe – nieodpłatne i na czas nieograniczony prawa użytkowania/służebności na rzecz: A Sp. z o.o. z siedzibą w …, polskiej Spółki B Sp. z o.o. z siedzibą w …, Gminy …, C Sp. z o.o. z siedzibą w …, D S.A. oraz ich następców prawnych.

W związku z dokonaną, w 2018 roku, sprzedażą działek Podatnik nie zarejestrował działalności gospodarczej i nie dokonał rejestracji jako czynny podatnik VAT. W związku z tą sprzedażą Organ podatkowy wszczął postępowania w zakresie:

1)podatku VAT za … 2018 roku, które zakończyło się wydaną w dniu … 2021 r. Decyzją Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w … znak …, którą Organ uchylił w całości decyzję organu pierwszej instancji i umorzył postępowanie w sprawie.

2)podatku dochodowego od osób fizycznych za 2018 rok, które zostało zakończone Decyzją Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w … z dnia … 2021 r., znak …, którą Organ uchylił w całości decyzję organu pierwszej instancji i umorzył postępowanie w sprawie.

W trakcie postępowania Organ uznał, iż podejmowane przez Pana … czynności nie noszą znamion działalności gospodarczej, a w rezultacie, że w związku z dokonaną sprzedażą nie powstał obowiązek w zakresie podatku VAT oraz w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca dokonał, w 2022 roku, wznowienia granic działek 19, 16, 17 i 18 w … oraz połączenia ich w jedną działkę (dalej jako: Działka 57), co było podyktowane zaleceniami geodety, a następnie dokonał podziału działki na 39 działek, w tym 3 działki drogowe oraz 36 działek rolnych. Połączenie działek 19, 16, 17 i 18 w jedną działkę 57 miało na celu ułatwienie w dokonywaniu wydzielenia poszczególnych działek budowlanych tak, aby każda z działek budowlanych składała się z jednej działki geodezyjnej. W przypadku braku połączenia działek mogłoby dojść do sytuacji, w której jedna działka budowlana składałaby się np. z części działki 16 i 17. Dodatkowo bez połączenia ww. działek mogłoby uniemożliwić wydzielenia poszczególnych działek o odpowiednich parametrach pozwalających na budowę, gdyż Gmina … nie zaopiniowałaby pozytywnie podziału, w którym powstaną działki mniejsze niż 800-900 m².

Wnioskodawca dokonał następnie (w latach 2022-2023) dalszego podziału działek powstałych w wyniku podziału działki 57. Działka 58 została podzielona na 3 działki, działka 59 na 4 działki, działka 60 na 4 działki oraz działka 61 na kolejne 4 działki. Działka 62 (działka drogowa) została podzielona na 3 działki – wydzielenie działek na poszerzenie pasa drogowego dla Gminy.

Wnioskodawca dokonał nadto zbycia działki, bez wydanych warunków zabudowy (działka 63).

Wnioskodawca wniósł do Spółki działki gruntu nr 45, 51 oraz 52, położone w … oraz udziały – 2/64 w działkach gruntu nr 23 i 24, stanowiących drogę wewnętrzną, na których obecnie prowadzi budowę nieruchomości celem jej odsprzedaży. Wnioskodawca zarządzając mieniem prywatnym przyjmuje, iż nieruchomości, co do których ma zamiar działać, jak przedsiębiorca wnosi do spółki jawnej i sprzedaje opodatkowując sprzedaż na zasadach adekwatnych dla prowadzonej działalności. Obecnie Wnioskodawca planuje wniesienie do Spółki nieruchomości, powstałej wskutek podziału działki numer 57 (działka 64), a jej sprzedaż (po zabudowaniu) opodatkować jako dokonaną w ramach działalności gospodarczej.

Wnioskodawca darował małżonce (między małżonkami panuje ustrój rozdzielności majątkowej małżeńskiej) część nieruchomości powstałych w wyniku podziałki numer 57, a mianowicie działki o numerach 65, 66, 67, 68, 71 oraz udział 6/35 w działce 12 oraz udział 6/112 w działkach 11 i 13.

Wnioskodawca planuje nadto dokonać sprzedaży, w ramach zarządu majątkiem własnym, działek 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10.

Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT w związku z ich nabyciem, w posiadanie nieruchomości wszedł w drodze spadkobrania, darowizny oraz zamiany.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że Pan … nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pan … nie prowadzi obecnie gospodarstwa rolnego.

Działki nr 14, 16, 17/1, 18, 19 użyczane były bezpłatnie na cele rolnicze od 2018 roku.

Działki będące przedmiotem spadku zostały nabyte w 2004 roku do majątku wspólnego.

Na dzień śmierci, Ojciec Pana … był współwłaścicielem 1/2 części w każdej z tych nieruchomości.

Na darowanych działkach częściowo miało być prowadzone gospodarstwo rolne. Natomiast zabudowaną działkę nr 15 Pan … przekazał w drodze umowy zamiany wujowi za działkę 22/1.

Na pytanie Organu: Na co konkretnie przeznaczył Pan środki uzyskane ze sprzedaży w 2018 r. sześciu nieruchomości położonych w …, tj. działek gruntu i udziału w gruntach stanowiących drogę wewnętrzną, o których mowa we wniosku i co było przyczyną sprzedaży tych działek i udziału w działkach? odpowiedział Pan: Środki zostały przeznaczone na budowę własnego domu (własne cele mieszkaniowe) na działce 22/1, na której wuj rozpoczął budowę, ale uległ nieszczęśliwemu wypadkowi i nie był w stanie dokończyć budowy.

W okresie od 2009 r. do 2016 r. na wskazanych nieruchomościach Pan … prowadził działalność rolniczą, a od 2016 r. użycza ją nieodpłatnie osobie trzeciej.

Na pytanie Organu: Jeśli oddawał lub oddaje Pan działki nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 i 13, a wcześniej działki, z których te działki zostały wyodrębnione (w tym działki nr: 19, 16, 17 i 18), w najem, dzierżawę lub do używania na podstawie innych umów – prosimy wskazać:

a) kto uzyskiwał/uzyskuje korzyści z czynszu z tytułu dzierżawy/wynajmu nieruchomości – czy wyłącznie Pan?

Odpowiedział Pan: Działki użyczane są nieodpłatnie.

b) czy rozliczał/rozlicza się Pan z umowy? Jeśli nie, kto rozliczał/rozlicza umowę?

Odpowiedział Pan: Działki użyczane są nieodpłatnie.

c) czy wystąpił podatek należny z tytułu umowy wynajmu/dzierżawy? Jeśli tak, to kto rozliczał/rozlicza podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy działek? Gdy podatek należny z tytułu wynajmu/dzierżawy nieruchomości nie był/nie jest rozliczany, proszę wskazać, z jakiego powodu ten podatek nie był/nie jest rozliczany?

Odpowiedział Pan: Działki użyczane są nieodpłatnie.

d) kto i w jaki sposób dokumentował/dokumentuje umowę? Czy czynsz z tytułu dzierżawy/wynajmu nieruchomości był/jest dokumentowany fakturami VAT? Jeśli tak, to kto wystawiał/wystawia faktury?

Odpowiedział Pan: Działki użyczane są nieodpłatnie.

Dokonanie podziału terenu działki 57 miało na celu docelowe wydzielenie działek o powierzchni ok. 1000 m², gdyż tylko na takie działki można znaleźć przyszłego nabywcę.

Na pytanie Organu: Jakie są oznaczenia geodezyjne i powierzchnie działek powstałych w wyniku podziału działki nr 57 w 2022 r.?

Odpowiedział Pan:

Podział rolny wykonany w 2021 roku:

1 P – … ha, 2 P – … ha, 3 P – … ha, 4 P – … ha, 5 P – … ha, 1 – … ha, 2 – … ha, 58 – … ha, 60 – … ha, 10 P – … ha, 11 P – … ha, 12 P – … ha, 13 P – … ha, 14 P – … ha, 15 P – … ha, 16 P – … ha, 17 P – … ha, 18 P – … ha, 19 P – … ha, 20 P – … ha, 21 P – … ha, 22 P – … ha, 23 P – … ha, 24 P – … ha, 25 P – … ha, 26 P – … ha, 27 P – … ha, 28 P – … ha, 29 P – … ha, 30 P – … ha, 31 P – … ha, 32 P – … ha, 33 P – … ha, 34 P – … ha, 35 P – … ha, 36 P – … ha, 37 P – … ha, 38 P – … ha, 39 P – …ha.

Podział dokonany w 2022 roku:

-z działki 58 powstały 6, 7, 8,

-z działki 59 powstały działki 9, 10, 70, 71,

-z działki 60 postały działki 5, 66, 67, 68,

-z działki 61 powstały działki 64, 3, 4, 65.

Na pytanie Organu: Jakie jest oznaczenie geodezyjne trzech działek drogowych powstałych w wyniku podziału działki nr 57 i dojazd do ilu i których podzielonych działek zapewniają dojazd?

Odpowiedział Pan:

-37 P – … ha – zapewnia dojazd do działek, które będą dzielone w przyszłości (1/1, 1/2, 1/12, 1/3, 1/14, 1/15, 1/23, 1/24, 1/25, 1/26, 1/34, 1/35, 1/36),

-38 P – … ha – zapewnia dojazd do działek, które będą dzielone w przyszłości (1/3, 1/4, 1/10, 1/11, 1/16, 1/17, 1/21, 1/22, 1/27, 1/28, 1/32, 1/33),

-39 P – … ha – działka ta została podzielona na trzy działki 11, 12 oraz 13 (11 i 13 będą stanowiły dojazd do wszystkich działek budowlanych natomiast działka 12 będzie stanowiła dojazd do działek nr 63, 1, 2, 64, 3, 4, 65, 5, 66, 67, 68, 6, 7, 8, 9, 10, 70, 71, oraz działki 72, 73, 74, 75, 76); (działki te będą jeszcze dzielone – 72, 73, 74, 75, 76).

Na pytanie Organu: Jakie są oznaczenia geodezyjne, powierzchnia i rodzaj gruntów według ewidencji gruntów?

Odpowiedział Pan: Poniżej wskazuję powierzchnię i rodzaj gruntu poszczególnych działek:

a) trzech działek powstałych w wyniku podziału działki nr 58:

-6 – … ha RIVb,

-7 – … ha RIVb,

-8 – … ha RIVb,

b) czterech działek powstałych w wyniku podziału działki nr 59:

-9 – … ha RIVb,

-10 – … ha RIVb,

-70 – … ha RIVb,

-71 – … ha RIVb,

c) czterech działek powstałych w wyniku podziału działki nr 60:

-5 – … ha RIVb,

-66 – … ha RIVb,

-67 – … ha RIVb,

-68 – … ha RIVb,

d) czterech działek powstałych w wyniku podziału działki nr 61:

-64 – … ha RIVb,

-3 – … ha RIVb,

-4 – … ha RIVb,

-65 – … ha RIVb,

e) trzech działek powstałych w wyniku podziału działki nr 62:

-11 – … ha RIVb,

-12 – … ha RIVb, RV,

-13 – … ha RV.

Na pytanie Organu: Jaka jest powierzchnia i rodzaj gruntów według ewidencji gruntów działek nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13?

Odpowiedział Pan: Poniżej wskazuję powierzchnię i rodzaj gruntu poszczególnych działek:

1 – … ha RIVb, 2 – … ha RIVb, 3 – … ha RIVb, 4 – … ha RIVb, 5 – …ha RIVb, 6 – … ha RIVb, 7 – … ha RIVb, 8 – … ha RIVb, 9 – … ha RIVb, 10 – … ha RIVb, 11 P – … ha RIVb, 12 – … ha RIVb/RV, 13 – … ha RV.

Na pytanie Organu: Z jakiej działki (prosimy wskazać oznaczenie geodezyjne) wydzielono działki nr: 11, 12 i 13?

Odpowiedział Pan: Działki o ww. numerach powstały z działki 62.

Na pytanie Organu: Czy połączenie działek nr: 19, 16, 17 i 18 w jedną działkę nr 57, a następnie podział tej działki na 39 działek i kolejny podział działek powstałych w wyniku podziału działki nr 57 mają i będą miały wpływ na wartość działek, których dotyczy wniosek? Jeżeli tak, należy wskazać czy będą podwyższały czy obniżały tę wartość?

Odpowiedział Pan: Połączenie działek nie ma wpływu na podwyższenie ceny/wartości ww. nieruchomości ma charakter jedynie ułatwiający geodecie dokonanie wydzielenia działek. Zdaniem Wnioskodawcy, połączenie działek nie wpływa ani na podwyższenie wartości całej nieruchomości ani na jej obniżenie.

Na pytanie Organu: Czy wykorzystywał Pan/wykorzystuje Pan działki nr: 19, 16, 17 i 18 oraz powstałe z ich połączenia i kolejnych podziałów w latach 2022-2023 działki, w tym działki i udziały w działkach, będące przedmiotem planowanej sprzedaży, w prowadzonej przez Pana i Pana żonę działalności gospodarczej w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków bądź w działalności gospodarczej innych osób? Jeżeli tak, to w jakim okresie, w jaki sposób i na podstawie jakiej umowy?

Odpowiedział Pan: W dniu … 2023 r. aktem notarialnym Repertorium … numer … Pan … wniósł do Spółki nowo powstałą działkę nr 64 do spółki celem realizacji projektów budowlanych.

Na pytanie Organu: Czy działki nr: 19, 16, 17 i 18 oraz powstałe z ich połączenia i kolejnych podziałów w latach 2022-2023 działki, w tym działki i udziały w działkach, będące przedmiotem planowanej sprzedaży, stanowią/stanowiły składnik majątkowy lub towar handlowy w Pana i Pana żony działalności gospodarczej w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków?

Odpowiedział Pan: Działki nie stanowią/nie stanowiły składnika majątkowego lub towaru handlowego w działalnościach gospodarczych Wnioskodawcy i jego małżonki.

Na pytanie Organu: Czy działki nr: 19, 16, 17 i 18 oraz powstałe z ich połączenia i kolejnych podziałów w latach 2022-2023 działki, w tym działki i udziały w działkach, będące przedmiotem planowanej sprzedaży, stanowiły/stanowią składniki majątkowe będące środkami trwałymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą Pana i Pana żony w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków?

Odpowiedział Pan: Działki nie stanowią/nie stanowiły środków trwałych w działalnościach gospodarczych Wnioskodawcy i jego małżonki.

Na pytanie Organu: Czy będące przedmiotem planowanej sprzedaży działki, w tym działki, w których udziały planuje Pan zbyć, objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli tak, to: a) jakie jest przeznaczenie działek według planu? b) czy plan został ustalony na Pana wniosek?

Odpowiedział Pan: Dla ww. nieruchomości nie ma i nie było planu zagospodarowania terenu.

Na pytanie Organu: W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego prosimy wskazać czy dla przedmiotowych działek, które planuje Pan sprzedać, w tym działek, w których udziały planuje Pan zbyć, jest wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo taka decyzja będzie wydana do momentu planowanej sprzedaży? Jeżeli została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu prosimy wskazać:

a) kto, kiedy, w jakim celu i dla jakich działek wystąpił o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu?

b) kiedy uzyskał Pan decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz jakie wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu zawiera decyzja dla każdej z działek?

Jeśli, natomiast nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla poszczególnych działek prosimy wskazać:

c) czy przed sprzedażą ww. działek i udziałów w działkach wystąpi Pan z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; dla których działek?

d) jakie we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zamierza wskazać Pan określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu?

Odpowiedział Pan: Uzyskanie warunków zabudowy jest/było czynnością niezbędną do podzielenia ww. terenu.

Dla działki 58 została wydana decyzja nr … z dnia … 22.

Dla działki 59 została wydana decyzja nr … z dnia ... 22.

Dla działki 60 została wydana decyzja nr … z dnia ... 22.

Dla działki 61 została wydana decyzja nr … z dnia ... 22.

Dla działki 1 została wydana decyzja nr … z dnia .. 22.

Wnioskodawca występował lub zamierza występować z wnioskami o warunki zabudowy we własnym imieniu. Wnioskodawca występował lub zamierza występować o warunki zabudowy po wydzieleniu danych działek. Dokładny termin nie jest możliwy do podania.

Wszystkie wnioski złożone przez Wnioskodawcę lub planowane do złożenia będą dotyczyły możliwości zabudowy danej działki budynkiem (budynkami) mieszkalnym jednorodzinnym o wysokości do 9 m, dach dwu lub wielospadowy o kącie nachylenia połaci 30-45 stopni.

Wnioskodawca zamierza wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla każdej z wydzielonych działek budowlanych, gdyż jest to warunkiem niezbędnym do jej sprzedaży.

Wszystkie wydane decyzje o warunkach zabudowy określają możliwość budowy na danej działce budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub kilku budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Dodatkowo w każdej z decyzji ustalana jest indywidualnie dla każdej działki linia zabudowy, współczynnik powierzchni zabudowy, współczynnik powierzchni biologicznie czynnej, wysokość budynku, szerokość elewacji frontowej budynku, kąt nachylenia dachu oraz usytuowanie kalenicy.

Na pytanie Organu: Czy przed sprzedażą działek nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz udziałów w działkach nr: 11, 12, 13 zamierza Pan zawrzeć/zawrze Pan z przyszłym nabywcą umowę dzierżawy lub najmu nieruchomości (działki)? Jeśli tak, czy w ramach tej umowy ustali Pan miesięczną kwotę najmu lub dzierżawy?

Odpowiedział Pan: Wnioskodawca nie zamierza podejmować takich czynności.

Wnioskodawca nie ponosił i nie zamierza ponosi żadnych nakładów finansowych, które mogły by uatrakcyjnić nieruchomości ani nie zawierał żadnych umów, które prowadziłyby do uatrakcyjnienia nieruchomości oraz podniesienia ich wartości w tym żadnych ogrodzeń, przyłączy, utwardzenia drogi dojazdowej, uzbrojenia terenu, itp.

Działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. Na terenie poszczególnych działek nie wykluczone jest również umieszczenie banneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. Nie przewiduje się ogłoszeń w radio, wykonywania prospektów reklamowych, folderów, udziału w targach, itp. Pośrednik będzie również uprawniony do pokazania nieruchomości w terenie oraz wyjaśnieniu stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed podpisaniem umowy.

Przy pomocy pośrednika, który będzie szukał potencjalnych nabywców poszczególnych działek głównie poprzez umieszczenie ogłoszeń na portalach związanych ze sprzedażą nieruchomości. Będzie również uprawniony do pokazania nieruchomości w terenie oraz wyjaśnieniu stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed podpisaniem umowy.

Na pytanie Organu: Czy zawrze Pan umowę przedwstępną sprzedaży ww. działek i udziałów w działkach? Jeśli tak, to prosimy wskazać:

a) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy zawartej z przyszłym Nabywcą, będą ciążyły na Kupującym a jakie na Sprzedającym?

Odpowiedział Pan: Zobowiązanie Sprzedającego do wydzielenia poszczególnej działki w określonym terminie w przypadku podpisania umowy przed dokonaniem podziału.

Konieczność wydania nieruchomości po sprzedaży nieruchomości.

b) czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki/działek na Nabywcę? Jeśli tak, to jakie?

Odpowiedział Pan: Przy poszczególnych działkach, w zależności od życzenia strony kupującej, możliwe będzie podpisanie umów przedwstępnych kupna/sprzedaży poszczególnych działek budowlanych. W umowach przedwstępnych oprócz podstawowych danych stron oraz danych nieruchomości ujęte zostaną jedynie następujące informacje:

-Cena nabycia działki oraz cena udziału w działce przeznaczonej pod dojazd.

-Termin zawarcia umowy przenoszącej własność.

-Termin i sposób zapłaty zadatku/zaliczki oraz zapłaty ceny sprzedaży.

-W księdze wieczystej sporządzonej dla działki przeznaczonej na dojazd ustanowione zostaną jedynie służebności przesyłu na rzecz poszczególnych gestorów i właścicieli sieci.

-Zobowiązanie Sprzedającego do wydzielenia poszczególnej działki w określonym terminie w przypadku podpisania umowy przed dokonaniem podziału.

-Ewentualne informacje o wydanej decyzji o warunkach zabudowy dla danej działki.

Umowy nie będą zawierały żadnych innych zobowiązań ze strony Sprzedającego dotyczącego konieczności uzyskania przez niego zgód, pozwoleń, opinii, decyzji, itp. związanych z daną działką poza decyzją zatwierdzającą podział oraz decyzją o warunkach zabudowy uzyskaną dla danej działki dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

c) czy udzieli Pan Nabywcy działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących ww. działek?

Odpowiedział Pan: Żadne pełnomocnictwa nie będą udzielane dla Kupującego.

d) jeżeli tak, to do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzieli Pan pełnomocnictw Nabywcy do występowania w Pana imieniu?

Odpowiedział Pan: Nie dotyczy.

e) jakich czynności dokona Nabywca do momentu sprzedaży przez Pana ww. działek w związku z udzielonym pełnomocnictwem?

Odpowiedział Pan: Nieruchomości wydawane będą stronie Kupującej dopiero po przeniesieniu prawa własności. Tym samym nie będzie on mógł dokonywać żadnych inwestycji infrastrukturalnych zwiększających ich atrakcyjność.

Na pytanie Organu: Czy działki, które zamierza Pan sprzedać, w tym działki, w których udziały planuje Pan zbyć, są obecnie zabudowane oraz czy w dacie sprzedaży działek, będą one zabudowane czy też niezabudowane? Jeżeli ww. działki i udziały w działkach, w dacie sprzedaży, będą zabudowane, to należy udzielić odpowiedzi na poniższe pytania:

Odpowiedział Pan: Działki są niezabudowane i w momencie sprzedaży również będą niezabudowane.

Na pytanie Organu: Jakie obiekty (budynki/budowle/urządzenia budowlane) znajdują się na działkach będących przedmiotem wniosku?

Odpowiedział Pan: Działki są niezabudowane i w momencie sprzedaży również będą niezabudowane.

Na pytanie Organu: Jeśli na działkach znajdują się urządzenia budowlane, to należy wskazać, z jakim budynkiem/budowlą są/będą one powiązane?

Odpowiedział Pan: Nie znajdują się na nich żadne urządzenia budowlane.

Na pytanie Organu: Czy urządzenia budowlane stanowią urządzenia budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.)?

Odpowiedział Pan: Żadne ze sprzedawanych działek nie są zabudowane i nie będą.

Na pytanie Organu: Jeżeli na działce znajdują się budynki, to należy wskazać czy są one budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane?

Odpowiedział Pan: Działki są niezabudowane.

Na pytanie Organu: Jeżeli na działce znajdują się budowle, to czy są one budowlami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane?

Odpowiedział Pan: Działki są niezabudowane.

Na pytanie Organu: Czy ww. budynki, budowle, urządzenia budowlane położone na działce zostały nabyte, czy wybudowane przez Pana? Należy wskazać datę nabycia lub wybudowania.

Odpowiedział Pan: Działki są niezabudowane.

Na pytanie Organu: W jaki sposób, do jakich celów były wykorzystywane przez Pana budynki/budowle położone na działkach objętych zakresem pytania nr 2 wniosku?

Odpowiedział Pan: Działki są niezabudowane.

Na pytanie Organu: Czy ww. budynki/budowle były/są lub do dnia sprzedaży będą przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia, itp.? Jeżeli tak, to należy wskazać kiedy ww. budynki/budowle lub ich części zostały oddane w najem, dzierżawę, użyczenie oraz czy to udostępnienie miało/będzie miało charakter odpłatny czy nieodpłatny (należy wskazać dzień, miesiąc i rok)?

Odpowiedział Pan: Działki są niezabudowane.

Na pytanie Organu: Czy ww. budynki/budowle były wykorzystywane przez Pana w działalności gospodarczej?

Odpowiedział Pan: Działki są niezabudowane.

11 i 13 będą stanowiły dojazd do wszystkich działek budowlanych natomiast działka 12 będzie stanowiła dojazd do działek nr 63, 1, 2, 64, 3, 4, 65, 5, 66, 67, 68, 6, 7, 8, 9, 10, 70, 71, oraz działki 72, 73, 74, 75, 76 (działki te będą jeszcze dzielone - 72, 73, 74, 75, 76).

Każda sprzedawana działka będzie miała dostęp do drogi publicznej (gminnej) poprzez wydzielone działki wewnętrzne dojazdowe.

Sprzedaży tych działek Wnioskodawca planuje dokonać w chwili, kiedy znajdzie się na nie chętny na ten moment nie jest w stanie wskazać konkretnej daty, kiedy to może nastąpić. Przyczyną sprzedaży działek jest potrzeba uzyskania pieniędzy na własne cele, celem zabezpieczenia środków na życie.

Wnioskodawca nie zamierza sprzedawać razem z żoną udziałów w działkach 11, 12, 13. Planuje tylko sprzedawać własne udziały w ww. działkach.

Na pytanie Organu: Czy zamierza Pan sprzedać wszystkie działki nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz udziały w działkach nr: 11, 12, 13 jednemu nabywcy, jednym aktem notarialnym, czy też wielu nabywcom – jakim (np. osobom fizycznym, osobom prowadzącym działalność gospodarczą), wieloma aktami notarialnymi i na jakie cele?

Odpowiedział Pan: Wnioskodawca nie jest w stanie udzielić jednoznacznej odpowiedzi na tak postawione pytanie. Jeśli pojawi się chętny na nabycie wszystkich lub większości działek to taka możliwość zostanie rozważona. Jeśli taki nabywca się nie znajdzie to Wnioskodawca będzie starał się sprzedać te działki chętnym, którzy się pojawią. Wnioskodawca nie wie czy będzie to w jednym czy w wielu aktach notarialnych. Nie wie również w jakim celu kupujący będą nabywać działki, czy będą to osoby fizyczne czy też prawne i czy będą prowadziły działalność gospodarczą. Będą to działki dla których planuję wystąpić o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Na pytanie Organu: Czy sprzedaż działek i udziałów w działkach będzie realizowana we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń, czy też okazjonalnie, incydentalnie w sposób przypadkowy, nieregularny?

Odpowiedział Pan: Sprzedaż przedmiotowych działek wraz z udziałami będzie realizowana za pośrednictwem biura nieruchomości. Sprzedaż poszczególnych działek uzależniona będzie od możliwości ich wydzielenia oraz uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli dane działki będą mogły być wydzielone a następnie uzyskane zostaną dla nich decyzje o warunkach zabudowy to planuję je przeznaczyć do sprzedaży. Niemniej zarówno podział nieruchomości, jak i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla poszczególnych działek może nastąpić dopiero za kilka lat, gdyż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga tzw. dobrego sąsiedztwa, czyli nawiązania się do już istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym. Tym samym nie można mówić o ciągłym, zorganizowanym i stałym sposobie sprzedaży tych działek. Raczej będą miały charakter incydentalny. Sprzedaż będzie prowadzona za pomocą biura nieruchomości, które w momencie możliwości sprzedaży danej działki podejmie działania związane ze sprzedażą danej działki głównie poprzez ogłoszenia na portalach internetowych.

Ponadto przedmiotem zapytania Wnioskodawcy jest uczelnie odpowiedzi na pytanie, czy podejmowane przez niego czynności noszą znamiona prowadzenia działalności na gruncie podatku VAT i PIT.

Wnioskodawca nie prowadzi/prowadził działalności rolniczej.

Wnioskodawca nie jest/nie był rolnikiem ryczałtowym.

Wnioskodawca nie wykorzystywał/nie wykorzystuje działek objęte zakresem wniosku, do działalności rolniczej.

Wnioskodawca nie korzystał ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

Na pytanie Organu: Na co zostaną przeznaczone środki, które otrzyma Pan ze sprzedaży ww. działek i udziałów w działkach? Odpowiedzi na powyższe pytania należy udzielić oddzielnie dla każdej z działek, objętych zakresem pytań nr 1 i nr 2 wniosku.

Odpowiedział Pan: Środki zostaną przeznaczone na własne cele (zaspokojenia w przyszłości potrzeb własnych i rodziny), dotyczy wszystkich działek objętych wnioskiem.

Na pytanie Organu: Czy zamierza Pan dokonać sprzedaży pozostałych działek powstałych w wyniku podziału działki nr 57 na 39 działek? W tym miejscu prosimy wskazać:

a) ile działek zamierza Pan sprzedać?

Odpowiedział Pan: Większość, część działek planuję przeznaczyć na własne potrzeby oraz zostawić swoim dzieciom.

b) kiedy zamierza Pan dokonać sprzedaży tych działek?

Odpowiedział Pan: Po dokonaniu podziału i uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz w momencie, gdy znajdzie się nabywca. Trudno określić dokładną datę.

c) czy przed sprzedażą tych działek wystąpi Pan o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. działek?

Odpowiedział Pan: Tak, Wnioskodawca planuje wystąpić o warunki zabudowy przed ich sprzedażą.

d) czy poniesie Pan z tytułu przygotowania do sprzedaży działek nakłady, takie jak np. droga dojazdowa, uzbrojenie wodno-kanalizacyjne, przyłącza linii elektrycznej, ogrodzenie, oferty sprzedaży, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, itp.?

Odpowiedział Pan: Wnioskodawca nie zamierza dokonywać jakichkolwiek nakładów na drogi, uzbrojenie, ogrodzenie itp. w celu sprzedaży działek. Nie będzie podejmował również żadnych działań marketingowych związanych z ich sprzedażą, gdyż sprzedaż prowadzona będzie przez biuro pośrednictwa.

e) czy każda ze sprzedawanych działek będzie miała dostęp do drogi publicznej? Jaki podmiot zapewni ten dostęp?

Odpowiedział Pan: Sprzedawane działki będą miały zapewniony dostęp do dróg publicznych bezpośrednio przylegających do całego terenu. Działki będą sprzedawane wraz z udziałem w działce drogowej przewidzianej pod dojazd.

f) czy niektóre z działek wniesie Pan do prowadzonej przez Pana i Pana żonę działalności gospodarczej w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków; ile działek?

Odpowiedział Pan: Wnioskodawca, wniósł do Spółki działki gruntu nr 45, 51 oraz 52, położone w … oraz udziały 2/64 w działkach gruntu nr 23 i 24, stanowiących drogę wewnętrzną, na których obecnie prowadzi budowę nieruchomości celem jej odsprzedaży. Wnioskodawca zarządzając mieniem prywatnym przyjmuje, iż nieruchomości, co do których ma zamiar działać, jak przedsiębiorca wnosi do spółki jawnej i sprzedaje opodatkowując sprzedaż na zasadach adekwatnych dla prowadzonej działalności. Obecnie Wnioskodawca wniósł do Spółki nieruchomości, powstałej wskutek podziału działki numer 57 (działka 64), a jej sprzedaż (po zabudowaniu) opodatkować jako dokonaną w ramach działalności gospodarczej.

Na pytanie Organu: Czy zamierza Pan dokonać kolejnego podziału działek powstałych w wyniku podziału działki nr 57 na 39 działek, a następnie sprzedaż tych działek? W tym miejscu prosimy wskazać:

a) jaki jest cel dalszego podziału działek?

Odpowiedział Pan: Wnioskodawca planuje podział działek na mniejsze działki po ok. 1000 m², gdyż nie ma chętnych na zakup działek o powierzchni 0,3-0,5 ha.

b) na ile działek zamierza Pan podzielić działki powstałe w wyniku podziału działki nr 57?

Odpowiedział Pan: Docelowo będą to ok. 103 działki.

c) jaką przybliżoną powierzchnię będą miały podzielone działki?

Odpowiedział Pan: Działki będą miały ok. 1000 m².

d) ile działek zamierza Pan sprzedać?

Odpowiedział Pan: Większość – część działek planuję przeznaczyć na własne potrzeby oraz zostawić swoim dzieciom.

e) kiedy zamierza Pan dokonać sprzedaży tych działek?

Odpowiedział Pan: Po dokonaniu podziału i uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy oraz w momencie, gdy znajdzie się nabywca. Trudno określić dokładną datę.

f) czy przed sprzedażą tych działek wystąpi Pan o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla ww. działek?

Odpowiedział Pan: Wnioskodawca planuje wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy przed ich sprzedażą.

g) czy poniesie Pan z tytułu przygotowania do sprzedaży działek nakłady, takie jak np. droga dojazdowa, uzbrojenie wodno-kanalizacyjne, przyłącza linii elektrycznej, ogrodzenie, oferty sprzedaży, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, itp.?

Odpowiedział Pan: Wnioskodawca nie zamierza dokonywać jakichkolwiek nakładów na drogi, uzbrojenie, ogrodzenie, itp. w celu sprzedaży działek. Nie będzie podejmował również żadnych działań marketingowych związanych z ich sprzedażą gdyż sprzedaż prowadzona będzie przez biuro pośrednictwa.

h) czy każda ze sprzedawanych działek będzie miała dostęp do drogi publicznej? Jaki podmiot zapewni ten dostęp?

Odpowiedział Pan: Sprzedawane działki będą miały zapewniony dostęp do dróg publicznych bezpośrednio przylegających do całego terenu. Działki będą sprzedawane wraz z udziałem w działce drogowej przewidzianej pod dojazd.

i) czy niektóre z działek wniesie Pan do prowadzonej przez Pana i Pana żonę działalności gospodarczej w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków; ile działek?

Odpowiedział Pan: Wnioskodawca, wniósł do Spółki działki gruntu nr 45, 51 oraz 52, położone w … oraz udziały – 2/64 w działkach gruntu nr 23 i 24, stanowiących drogę wewnętrzną, na których obecnie prowadzi budowę nieruchomości celem jej odsprzedaży. Wnioskodawca zarządzając mieniem prywatnym przyjmuje, iż nieruchomości, co do których ma zamiar działać, jak przedsiębiorca wnosi do spółki jawnej i sprzedaje opodatkowując sprzedaż na zasadach adekwatnych dla prowadzonej działalności. Obecnie Wnioskodawca wniósł do Spółki nieruchomości, powstałej wskutek podziału działki numer 57 (działka 64), a jej sprzedaż (po zabudowaniu) opodatkować jako dokonaną w ramach działalności gospodarczej.

Na pytanie Organu: Kiedy dokonał Pan sprzedaży działki nr 63, co było przyczyną sprzedaży tej działki, w jaki sposób został opodatkowany przychód ze sprzedaży tej działki i na jaki cel przeznaczył/przeznaczy Pan środki uzyskane z tej sprzedaży?

Odpowiedział Pan: Działka została zbyta ... 2022 r. z uwagi na pojawienie się osoby zainteresowanej nabyciem nieruchomości. Przychód tytułem zbycia nie został wykazany, gdyż w opinii Wnioskodawcy zbycie nastąpiło z majątku prywatnego. Środki ze sprzedaży nie zostały wydatkowane, stanowią zabezpieczenie na bieżące życie.

Na pytanie Organu: Ile razy już Pan występował, a ile jeszcze będzie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla będących Pana własnością/współwłasnością działek? (należy wskazać daty kiedy występował Pan o ww. warunki zabudowy i dla ilu działek oraz kiedy ma Pan zamiar jeszcze wystąpić o ww. warunki zabudowy i dla ilu działek)?

Odpowiedział Pan: Decyzję o warunkach zabudowy Wnioskodawca uzyskał raz (Decyzja Nr … z dnia ... 2022), która dotyczyła działki o numerze 62 położonej w obrębie ewidencyjnym ... Wcześniej występował o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla kilkunastu działek z kompleksu …/… położonych w obrębie … dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Ponadto planuje tylko występować o uzyskanie warunków zabudowy dla wszystkich działek objętych niniejszym wnioskiem.

Na pytanie Organu: Czy dokonywał Pan wcześniej sprzedaży nieruchomości, poza tymi wymienionymi we wniosku, poza prowadzoną przez Pana i Pana żonę działalnością gospodarczą w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, a jeśli tak –to należy podać odrębnie dla każdej sprzedanej nieruchomości: a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości? b) w jakim celu nieruchomości te zostały przez Pana nabyte? c) w jaki sposób nieruchomości były wykorzystywane od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży? d) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży i co było przyczyną ich sprzedaży? e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych –to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)? f) w jaki sposób został opodatkowany przychód ze sprzedaży tych nieruchomości? g) na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży ww. nieruchomości?

Odpowiedział Pan: Nie.

Na pytanie Organu: Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości niewniesione do działalności gospodarczej Pana i Pana żony w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (oprócz wymienionych we wniosku)? Jeśli tak, to ile, jakie (tj. nieruchomości zabudowane, nieruchomości niezabudowane, lokale mieszkalne), kiedy je Pan nabył?

Odpowiedział Pan: Wnioskodawca zarządzając mieniem prywatnym przyjmuje, iż nieruchomości, co do których ma zamiar działać, jak przedsiębiorca wnosi do spółki jawnej i sprzedaje opodatkowując sprzedaż na zasadach adekwatnych dla prowadzonej działalności. Na ten moment Wnioskodawca nie wie jeszcze czy i jakie działki wniesienie do spółki jawnej prowadzonej przez siebie i małżonkę.

Na pytanie Organu: Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości niewniesione do działalności gospodarczej Pana i Pana żony w przedmiocie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wymienionych we wniosku)? Jeśli tak, to ile, jakie (tj. nieruchomości zabudowane, nieruchomości niezabudowane, lokale mieszkalne), kiedy je Pan nabył? Nie udzielił Pan odpowiedzi.

Na pytanie Organu: Czy w przyszłości planuje Pan nabycie kolejnych nieruchomości, jeżeli tak to kiedy, o jakim charakterze i do jakich celów (działalności rolniczej czy prowadzonej działalności gospodarczej)?

Odpowiedział Pan: Wnioskodawca na ten moment nie planuje nabycia nieruchomości.

Pytanie

Czy w okolicznościach przedstawionego stanu faktycznego sprzedaż działek 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz udziałów w działkach 11, 12 i 13 położonych w miejscowości …, gmina …, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Pana stanowisko w sprawie

Wnioskodawca stoi na stanowisku, iż w jego przypadku sprzedaż nieruchomości ma miejsce z majątku prywatnego i nie może zostać potraktowana jako dokonana w ramach działalności gospodarczej, a co za tym idzie będzie ona zwolniona tak od podatku dochodowego od osób fizycznych (z uwagi na fakt, iż sprzedaż nastąpiła po upływie 5 lat od dnia jej nabycia), jak i od podatku od towarów i usług.

Przenosząc rozważania na grunt ustawy o podatku od towarów i usług wskazać należy, iż zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Ust. 2 stanowi natomiast, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie ze wskazaną wyżej definicją podatnika przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową, czyli stałą (nawet jeśli czynność została wykonana raz, ale okoliczności wskazują na to, że będą następne). Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celach odsprzedaży, lecz spożytkowania w celach prywatnych, jako mieszcząca się w zakresie wykonywania prawa własności. Przepis ustanawiający definicję działalności gospodarczej stanowi implementację art. 9 ust. 1 dyrektywy 2006/112. Jednocześnie, zgodnie z art. 12 ust. 1 lit. a i b dyrektywy 2006/112 państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji: dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem; dostawa terenu budowlanego.

Na gruncie ww. przepisów w obrocie pojawił się problem związany z ustaleniem podmiotowości prawnopodatkowej na gruncie VAT związanej z przekroczeniem zarządu majątkiem prywatnym, który znalazł swoje rozstrzygnięcie w orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Istotne znaczenie w sprawie ma wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. Orzeczenie to jest szczególnie istotne, wskazuje bowiem na sposób interpretacji krajowych przepisów podatkowych w odniesieniu do wspólnotowej Dyrektywy o VAT. Za działalność gospodarczą uznaje się sytuacje, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując w stosunku do gruntu środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców (podatników w rozumieniu ustawy o VAT).

Trybunał ustosunkowując się do zaprezentowanego stanu faktycznego wskazał, iż sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w niniejszej sprawie nie ma charakteru decydującego. Jak orzekł Trybunał, zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Finalnie Trybunał wskazał, iż „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112, zmienionej dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”. Trybunału znalazły również aprobatę w późniejszych jego orzeczeniach (por. wyroki: Redlihs, C-263/11, EU:C:2012:497, pkt 36; Kezić, C-331/14, EU:C:2015:456, pkt 24 czy postanowienie TS, Gmina Wrocław, C-72/13, EU:C:2014:197, pkt 17). Z utrwalonego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego w tej mierze wynika natomiast, że stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy, albowiem odmienność stanów faktycznych zezwala jedynie na sformułowanie pewnych wskazań, bez możliwości tworzenia uniwersalnych wzorców kontroli.

W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Istotna jest więc ocena, czy z dokonanych w danej sprawie ustaleń wynika, że strona dokonując sprzedaży gruntów zachowywała się tak jak handlowiec (por. wyroki NSA: w składzie 7 sędziów z 29 października 2007 r., I FPS 3/07; z 22 października 2013 r., I FSK 1323/12; z 14 marca 2014 r., I FSK 319/13; z 16 kwietnia 2014 r., I FSK781/13; z 29 kwietnia 2014 r., I FSK 621/13; z 11 września 2014 r., I FSK 1352/13; z 3 marca 2015 r., I FSK 1859/13; z 8 lipca 2015 r., I FSK 729/14). Jednocześnie sądy administracyjne wypowiadają zgodny pogląd co do tego, że ustawodawca polski nie skorzystał z opcji określonej w art. 12 ust. 1 i 3 dyrektywy 2006/112 umożliwiającej uznanie za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą, w zakresie pojedynczej dostawy budynku lub terenu budowlanego (por. wyrok NSA z dnia 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1684/11; z 9 Iistopada2011 r., sygn. akt I FSK1655/11; z dnia 14 maja 2015 r., sygn. akt I FSK 382/14).

Jak wynika z orzecznictwa krajowego wskazując za Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Gliwicach, który w wyroku z dnia 18 lipca 2017 roku, sygn. akt III SA/GI 551/17, iż „przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną) czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną. Nie można zatem zgodzić się z organem, który uznał, że zamiar sukcesywnej sprzedaży posiadanego majątku wskazuje na znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1221)”. Dalej Sąd w przywołanym wyroku wskazuje, iż „co istotne dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem VAT na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Zaznaczenia wymaga, że w ustawie o podatku od towarów i usług brak jest jednoznacznego i precyzyjnego unormowania, z którego wynikałoby, że Polska skorzystała z uprawnienia określonego w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, na podstawie którego za podatnika należy uznać każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, w szczególności dokonującego pojedynczej dostawy terenu budowlanego. Wywodzenie z normy art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, że Polska skorzystała z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE nie jest możliwe w świetle orzecznictwa TSUE i samego sformułowania art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (por. wyrok NSA z dnia 18 października 2011 r., sygn. akt I FSK 1536/10, publik. na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Wobec powyższego zgodnie z orzeczeniem Trybunału do sądu krajowego należy ustalenie czy skarżący dokonując sprzedaży nieruchomości lub jej części, czyli tak jak w rozpoznawanej sprawie, będzie działał w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, tak jak przyjął to organ, czy też w ramach zarządu majątkiem prywatnym, jak twierdzi skarżący. (...) Nie jest natomiast działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych) lecz spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą (tak przynajmniej wskazał TSUE w wyroku z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180 i C-181/10). Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na mniejsze działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama w sobie nie jest decydująca.

Notoryjnie wiadomym przecież jest, że sprzedaż większych nieruchomości może być utrudniona, co powoduje konieczność ich podziału w celu stworzenia możliwości realizacji sprzedaży, co w żadnym przypadku nie jest „uatrakcyjnieniem” gruntu, lecz koniecznym elementem umożliwiającym jego zbycie, które nie stanowi per se działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu VAT. Sprzedaż nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym nie oznacza, że sprzedający nie może mieć zamiaru uzyskania jak największej ceny z tego rodzaju sprzedaży. Nie jest to żadne kryterium wskazujące na prowadzenie działalności gospodarczej, gdyż naturalne jest, że również w obrocie „prywatnym” dąży się do uzyskania jak najkorzystniejszych warunków sprzedaży. Nie jest takim kryterium również fakt niewykraczającego poza zwykłe ramy ogłoszeniowe informowanie otoczenia o chęci zbycia nieruchomości. Naturalnym jest, że zamiar sprzedaży rzeczy musi być w jakiś sposób uzewnętrzniony, co zwyczajowo czyni się w formie ogłoszeniowej. Jeżeli nie wykracza ona poza zwykłe formy obowiązujące w obrocie rzeczami pomiędzy osobami nieprowadzącymi działalności gospodarczej, nie stanowi przesłanki uznania jej za przejaw prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług”.

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 marca 2015 r. sygn. akt I FSK 1859/13 wczytamy, że „fakt podjęcia, np. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Na taki rodzaj działalności wskazywać mogą także takie działania jak uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, zwłaszcza w sytuacji, gdy sprzedawca jest już podatnikiem w zakresie usług budowlanych, deweloperskich czy innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. (...) Na aktywność „handlową” Skarżącego wskazuje kompleks wskazanych okoliczności, które należy oceniać sumarycznie. Decydujące dla powyższej oceny są zwłaszcza te elementy aktywności Skarżącego, które łączą się z jego nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym, zasadniczo takie jak wybudowanie sieci wodno-kanalizacyjnej. Same bowiem czynności – mające charakter aktywności o niewielkiej skali inwestycyjnej, jak np. podziału działki z wydzieleniem koniecznych dróg wewnętrznych zapewniających dojazd oraz podjęcia zwyczajowych działań informacyjnych o sprzedaży działek – nie wykraczałyby poza aktywność mieszczącą się w granicach zarządu nieruchomością prywatną”. Z innego orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2019 r. o sygn. I FSK 578/17 wynika, iż „nie można się zgodzić z sądem pierwszej instancji, że całokształt działań podejmowanych przez skarżącego w stosunku do nieruchomości, które stanowiły jego własność, tj.: podział nieruchomości na 7 mniejszych działek, wydzielenie drogi wewnętrznej, utwardzenie tej drogi, wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dowodzi, że skarżący działa jak osoba prowadząca działalność w zakresie handlu nieruchomościami”. Co wskazuje na to, że podział nieruchomości na mniejsze działki w tym przypadku nie ma charakteru handlowego, ponieważ należał do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Mając zatem na uwadze przywołane unormowania oraz stanowisko orzecznictwa wskazać należy, że rozwiązanie spornej kwestii zależne jest od oceny, czy dokonując zamierzonej sprzedaży gruntu Wnioskodawca działać będzie w ramach zarządu swym majątkiem prywatnym, czy też w celu dokonania spornej sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej.

Analogicznie wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 1 lutego 2023 roku, sygn. akt I SA/Sz 813/22, wskazał, iż „Działania zmierzające do sprzedaży działek gruntu sprowadzały się do podjęcia czynności mających na celu scalenie dwóch działek, a następnie podziału powstałej działki na mniejsze działki. W tym celu podatnik wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie: maksymalnie czterdziestu ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących. Ponadto skarżąca skorzystała z pośrednictwa biura nieruchomości w celu sprzedaży działek. Te okoliczności wskazują, że aktywność podatnika w związku ze sprzedażą działek należy zakwalifikować jako mieszczącą się w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym”. Sąd ten wskazał nadto, iż „W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, po wydaniu ww. wyroku TSUE, przyjmuje się, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim uwzględnić te elementy aktywności, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym. Kwestia przeznaczenia uzyskanych środków pieniężnych na zaspokojenie własnych potrzeb jest zdarzeniem obojętnym z punktu widzenia oceny, czy dana osoba sprzedając grunty działa w charakterze podatnika. Nie mają też znaczenia zamiar, czy motywy, jakimi kieruje się podmiot dokonujący podziału i sprzedaży działek, ani jakie potrzeby zaspokaja z uzyskanych środków pieniężnych. Istotne znaczenie mają obiektywne, a nie subiektywne przesłanki pozwalające odróżnić działania noszące cechy profesjonalności, od tych które mieszczą się w granicach dysponowania majątkiem prywatnym. Dla oceny, czy dany podmiot sprzedając grunty działa w charakterze podatnika nie ma też znaczenia w jakich celach grunt ten został nabyty (por. wyroki NSA: z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07; z dnia 22 października 2013 r. sygn. akt I FSK 1323/12; z dnia 14 marca 2014 r., sygn. akt I FSK 319/13; z dnia 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt I FSK 781/13; z dnia 21 października 2021 r. sygn. akt I FSK 102/18). Po wyroku TSUE wydanym w sprawach C-180/10 i C-181/10 stracił więc na aktualności odmienny pogląd w tej mierze zaprezentowany w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego wydanym w składzie siedmiu sędziów z dnia 29 października 2007 r. sygn. akt I FPS 3/07 (por. wyroki NSA: z dnia 9 października 2014 r., sygn. akt I FSK 2145/13; z dnia 17 kwietnia 2018 r., sygn. akt I FSK 973/16; z dnia 21 grudnia 2022 r., sygn. akt I FSK 889/19)”.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej interpretacji indywidualnej z dnia 9 października 2020 roku, znak 0112-KDIL1-2.4012.368.2020.5.PM, wskazał, iż „nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. (...) Należy mieć też na uwadze, że dla uznania danego majątku za prywatny istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Potwierdził to Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej wyłącznie do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. (...) Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). TSUE w sprawach C-180/10 i C-181/10 orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą”.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. W tym miejscu należy wskazać także na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt I SA/Gd 234/16, w którym sąd stwierdził, że: „Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla czterech działek powstałych w wyniku podziału działki siedliskowej, a także sprzedaż za pośrednictwem portali internetowych oraz biura nieruchomości nie stanowi o zawodowej działalności skarżącej”.

Mając zatem na uwadze przywołane unormowania oraz stanowisko orzecznictwa wskazać należy, że rozwiązanie spornej kwestii zależne jest od oceny, czy dokonując sprzedaży gruntu Podatnik działać będzie w ramach zarządu swym majątkiem prywatnym, czy też w celu dokonania spornej sprzedaży gruntów podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkowałoby koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od wartości dodanej. Uwzględniając powyższe, w świetle zastanego stanu fatycznego dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki oraz podejmowane przez Podatnika czynności odpowiadają zarządowi majątkiem prywatnym a nie ukierunkowanej na zarobek zorganizowanej działalności.

W ocenie Wnioskodawcy, w okolicznościach przedstawionego stanu faktycznego nie sposób stwierdzić, aby zaistniały tzw. minimum działań, polegających np. na uzbrojeniu terenu czy na działaniach marketingowych, które pozwoliłyby na uznanie Wnioskodawcy za handlowca. Nie można dostrzec w działaniach Wnioskodawcy przesłanek świadczących o takiej aktywności w przedmiocie zbycia przedmiotowych nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności. Potwierdza to nadto zachowanie samego Wnioskodawcy, który w sytuacji, w której zamierza działać jako przedsiębiorca, dokonuje wniesienia nieruchomości do spółki jawnej, której przedmiot działalności związany jest z nieruchomościami oraz odprowadza należne podatki związane z tą formą aktywności Wnioskodawcy. Wnioskodawca ma prawo do posiadania majątku prywatnego oraz związanego z działalnością gospodarczą. Wyraźne wydzielenie zakresu tych majątków potwierdza, iż Wnioskodawca zbywając nieruchomości, których dotyczy niniejszy wniosek, działa jak osoba fizyczna, dysponując własnym majątkiem prywatnym.

Uwzględniając powyższe, w świetle zaprezentowanego stanu faktycznego dokonanie podziału nieruchomości na mniejsze działki oraz podejmowane przez Wnioskodawcę czynności odpowiadają zarządowi majątkiem prywatnym, a nie ukierunkowanej na zarobek zorganizowanej działalności. Planowana sprzedaż nie wpisuje się w aktywność, która byłaby porównywalna do działań podejmowanych przez podmioty trudniące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami. Planowana sprzedaż działek nie wpisuje się w katalog czynności, które zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W świetle powyższego wskazać należy, iż Wnioskodawca dokonując sprzedaży działek gruntu, nie działa jako podatnik podatku od towarów i usług, a sprzedaż nieruchomości gruntowych, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku, jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na mocy art. 8 ust. 1 ustawy:

Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą VAT”:

Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1)określone udziały w nieruchomości,

2)prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,

3)udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie udziału we współwłasności nieruchomości, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z przedstawionymi przepisami, grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE. Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Również w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 kwietnia 2023 r., sygn. akt I FSK 925/20 zauważono, że:

Działania podjęte przez skarżącego w celu obecnej i przyszłej sprzedaży działek, a więc:

-wystąpienie o podział gruntu na mniejsze działki,

-na własny koszt przeprowadzenie tego podziału,

-wystąpienie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na budowę sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną,

-wykonanie zjazdu na drogę wewnętrzną z drogi powiatowej,

-współpraca z dwoma biurami nieruchomości,

wskazują, iż skarżący zachowuje się jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami. W niniejszej sprawie przedstawiony stan faktyczny/zdarzenie przyszłe potwierdza, że dokonana/planowana sprzedaż przez skarżącego działek zostanie dokonana przy podjęciu przez niego takich aktywnych działań zakresie obrotu nieruchomościami, z zaangażowaniem środków podobnych do wykorzystywanych przez producentów, handlowców, czy usługodawców, które nie mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Wobec powyższego, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w okolicznościach tej sprawy będzie Pan działał w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu ... 2009 r. wraz z matką i siostrą nabył Pan w ramach spadkobrania po Ojcu następujące nieruchomości:

a)nieruchomość rolna zabudowana, stanowiąca działki gruntu nr: 14, 15, 16 i 17;

b)nieruchomość rolna niezabudowana, stanowiąca działkę gruntu nr: 18;

c)nieruchomość rolna niezabudowana, stanowiąca działkę gruntu nr: 19;

d)nieruchomość rolna niezabudowana, stanowiąca działki gruntu nr: 20 i 21.

W dniu … 2016 r. matka i siostra dokonały na Pana rzecz darowizny – Matka w udziale wynoszącym 4/6 i siostra w udziale wynoszącym 1/6 – ww. nieruchomości. W dniu … 2016 r. zawarł Pan umowę zamiany z wujem, w ramach której przekazał Pan na rzecz wuja działkę nr 15 o obszarze … ha, oznaczoną jako grunty orne, grunty rolne zabudowane, łąki trwałe oraz lasy, położoną na terenie, dla którego nie obowiązuje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W zamian otrzymał Pan działkę nr 22, o obszarze … ha, oznaczoną jako grunty orne, dla której nie obowiązuje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale dla działki tej w dniu … 2016 r. wójt Gminy … wydał decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z niezbędną infrastrukturą, zlokalizowaną na terenie części tej działki. Zamiany dokonano bez żadnych dopłat. Powodem zamiany była chęć pomocy i zapewnienia warunków mieszkaniowych wujowi i jego rodzinie. Jednocześnie przyczyną zamiany była konieczność powstania wspólnej drogi wewnętrznej, która umożliwiała dostęp do obu nieruchomości. Wydzielenie wspólnej drogi miało na celu uregulowanie dostępu do obu nieruchomości m.in. do nieruchomości, na której wybudował Pan swój dom. Wydzielona droga składająca się z działek 23 i 24 stanowi jedyny dostęp do działki, na której Wnioskodawca wybudował swój dom.

Następnie podjął Pan czynności związane z podziałem nieruchomości otrzymanej w drodze zamiany z wujem, m.in.:

1. dokonał Pan podziału działki 22 na dwie mniejsze: nr 22/1 o powierzchni … ha i 22/2 o powierzchni … ha; wskazano w niej, że warunkiem podziału jest to, iż przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną ustanowione odpowiednie służebności, a także sprzedaż wydzielonych działek gruntu będzie dokonana wraz ze sprzedażą udziału w prawie do drogi wewnętrznej;
2. ... 2017 r. dokonał Pan ustanowienia służebności przesyłu na rzecz A Sp. z o.o.;
3. dokonał Pan zamiany z wujem i jego żoną, polegającej na tym, że przeniósł na rzecz wujostwa udział w 1/2 części prawa własności niezabudowanej działki 24 o powierzchni … ha, która powstała z podziału działki 22/2 (na działki 24 i 28), w zamian dostał udział w 1/2 części prawa własności niezabudowanej działki nr 23 o powierzchni … ha, która powstała z podziału działki 26 (na działki 27 i 23). Obie działki stanowiły bowiem drogi wewnętrzne a dokonanie zamiany pozwoliło na stworzenie wymaganego prawem dojazdu do podzielonych nieruchomości. Jednocześnie w akcie notarialnym obie strony ustanowiły nieodpłatnie na czas nieograniczony służebności przesyłu na tych działkach na rzecz: A Sp. z o.o., Spółki B Sp. z o.o., Gminy …, C Sp. z o.o., D S.A.;
4. zainicjował Pan kolejny podział już podzielonej działki, tj. działki nr 28 na 11 mniejszych: nr 29 o pow. … ha, nr 30 o pow. … ha, nr 31 o pow. … ha, nr 32 o pow. …, nr 33 o pow. … ha, nr 34 o pow. … ha, nr 35 o pow. … ha, nr 36 o pow. … ha, nr 37 o pow. … ha, nr 38 o pow. … ha, nr 39 o pow. … ha;
5. wystąpił Pan z wnioskiem i uzyskał Pan decyzję wójta, w której ustalono warunki zabudowy dla inwestycji: budowa budynków w zespole zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej polegającej na budowie dziesięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wraz z niezbędną infrastrukturą, zlokalizowanej na terenie działki nr 28 (część działki);
6. … 2018 r. wystąpił Pan z wnioskiem i uzyskał Pan decyzję starosty zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z zagospodarowaniem terenu dla działki nr 36;
7. zainicjował Pan kolejny podział, tj. działki nr 29 o pow. … ha na działki: nr 40 o pow. … ha, nr 41 o pow. … ha, nr 42 o pow. … ha, nr 43 o pow. …, nr 44 o pow. … ha, nr 45 o pow. … ha, nr 46 o pow. … ha, nr 47 o pow. … ha, nr 48 o pow. … ha, nr 49 o pow. … ha, nr 50 o pow. … ha, nr 51 o pow. … ha, nr 52 o pow. … ha, nr 53 o pow. … ha, nr 54 o pow. … ha, nr 55 o pow. … ha, nr 56 o pow. … ha.

Zbył Pan w 2018 roku 6 nieruchomości.

Dokonał Pan, w 2022 roku, wznowienia granic działek 19, 16, 17 i 18 oraz połączenia ich w jedną działkę (dalej jako: Działka 57), a następnie dokonał podziału działki na 39 działek, w tym 3 działki drogowe oraz 36 działek rolnych. Połączenie działek 19, 16, 17 i 18 w jedną działkę 57 miało na celu ułatwienie w dokonywaniu wydzielenia poszczególnych działek budowlanych tak, aby każda z działek budowlanych składała się z jednej działki geodezyjnej. Następnie dokonał Pan (w latach 2022-2023) dalszego podziału działek powstałych w wyniku podziału działki nr 57. Działka 58 została podzielona na 3 działki, działka 59 na 4 działki, działka 60 na 4 działki oraz działka 61 na kolejne 4 działki. Działka 62 (działka drogowa) została podzielona na 3 działki – wydzielenie działek na poszerzenie pasa drogowego dla Gminy. Nadto dokonał Pan zbycia działki, bez wydanych warunków zabudowy (działka 63). Wniósł Pan do Spółki działki gruntu nr 45, 51 oraz 52, oraz udziały – 2/64 w działkach gruntu nr 23 i 24, stanowiących drogę wewnętrzną, na których obecnie prowadzi Pan budowę nieruchomości celem jej odsprzedaży. Obecnie planuje Pan wniesienie do Spółki nieruchomości, powstałej wskutek podziału działki numer 57 (działka 64), a jej sprzedaż (po zabudowaniu) opodatkować jako dokonaną w ramach działalności gospodarczej. Darował Pan małżonce część nieruchomości powstałych w wyniku podziałki numer 57, a mianowicie działki o numerach 65, 66, 67, 68, 71 oraz udział 6/35 w działce 12 oraz udział 6/112 w działkach 11 i 13. Działki będą oferowane do sprzedaży przy pomocy wyłącznie pośrednika głównie poprzez umieszczanie ogłoszeń na portalach internetowych. Na terenie poszczególnych działek nie wykluczone jest również umieszczenie banneru informującego o możliwości zakupu działki z numerem telefonu pośrednika. Pośrednik będzie również uprawniony do pokazania nieruchomości w terenie oraz wyjaśnieniu stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed podpisaniem umowy.

Odnosząc się do kwestii niepodlegania opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży działek 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz udziałów w działkach 11, 12 i 13 należy ustalić, czy w świetle przedstawionych informacji, w celu sprzedaży przedmiotowych działek, podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji, działania te mogą skutkować koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług lub też sprzedaż ta może nastąpić w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa przy uwzględnieniu przytoczonego orzeczenia TSUE oraz NSA prowadzi do wniosku, że w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż przez Pana działek, będących przedmiotem wniosku, należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z przywołanych przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują, że sprzedaż przedmiotowych działek i udziałów w działkach, będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej. Podjął Pan i zamierza Pan podjąć szereg konkretnych czynności, które mają doprowadzić do zbycia nowo powstałych działek i udziałów w działkach, wskazujących na charakter handlowy tych transakcji. Ciąg aktywnych działań, jakie Pan podjął i zamierza podjąć ma charakter czynności właściwych dla profesjonalnej działalności handlowca, gdyż w celu sprzedaży przedmiotowych działek dokonał Pan w 2022 roku wznowienia granic działek 19, 16, 17 i 18 oraz połączenia ich w jedną działkę – działka 57, a następnie dokonał Pan podziału działki na 39 działek, w tym 3 działki drogowe oraz 36 działek rolnych. Następnie dokonał Pan (w latach 2022-2023) dalszego podziału działek powstałych w wyniku podziału działki 57. Działka 58 została podzielona na 3 działki, działka 59 na 4 działki, działka 60 na 4 działki oraz działka 61 na kolejne 4 działki. Działka 62 (działka drogowa) została podzielona na 3 działki. Planuje Pan w przyszłości dalszy podział działek powstałych z podziału działki nr 57, docelowo będą to ok. 103 działki. W wyniku podziału powstały m.in. działki stanowiące drogę dojazdową, a także wskutek Pana działań zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy dla działek będących przedmiotem sprzedaży. Wskazane wyżej działania mają niewątpliwie charakter świadomych działań, nastawionych na sprzedaż działek wielu nabywcom, nie zaś rozporządzanie własnym majątkiem. Skala przedsięwzięcia i jego zorganizowany charakter wskazuje, że nie jest to ciąg zdarzeń typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.

Ponadto będzie Pan korzystać z usług pośrednika sprzedaży, którego działania nie ograniczają się jedynie do zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży działek, lecz do aktywnego poszukiwania potencjalnych nabywców, głównie poprzez umieszczenie ogłoszeń na portalach związanych ze sprzedażą nieruchomości. Pośrednik będzie również uprawniony do pokazania nieruchomości w terenie oraz wyjaśnieniu stanu prawnego i faktycznego nieruchomości przed podpisaniem umowy.

Takie usługi pośrednictwa wykraczają poza zwykłe ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości.

Tutejszy Organ wskazuje również, iż sprzedaż działek w tym przypadku nie ma charakteru incydentalnego, ponieważ w 2018 r. sprzedał Pan 6 działek, nadto dokonał Pan zbycia działki, bez wydanych warunków zabudowy (działka 63), także ilość działek powstałych w wyniku podziału uprzednio połączonych działek nr 19, 16, 17 i 18 wskazuje, że ich sprzedaż nie będzie miała charakteru incydentalnego. Również, nie bez znaczenia pozostaje fakt, iż wraz z małżonką prowadzi Pan działalność w formie spółki jawnej, związaną z budową i sprzedażą nieruchomości.

Powyższe nie stanowi zatem pojedynczych okoliczności związanych z wykonywaniem prawa własności, lecz zaplanowany, zorganizowany ciąg działań nakierowany na sprzedaż działek.

Działania podjęte przez Pana – wbrew Pana stanowisku – świadczą o zorganizowanym charakterze sprzedaży. Opisana sytuacja bezsprzecznie świadczy o zamiarze wykonywania czynności w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Fakt podziału nieruchomości gruntowej przed jej sprzedażą w postaci nowo powstałych działek oraz podejmowanie działań w celu nadania wydzielonym działkom charakteru rynkowo atrakcyjnego (warunków zabudowy) wskazują, że działa Pan z zamiarem uzyskania w ten sposób stałych dochodów.

Takie aktywne działanie w zakresie obrotu nieruchomościami świadczą o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W związku z powyższym, w ocenie tutejszego Organu, działania podejmowane przez Pana nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zatem dostawy przedmiotowych działek i udziałów w działkach nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy zatem stwierdzić, iż całokształt działań, jakie Pan podjął/podejmie w odniesieniu do działek i udziałów w działkach objętych zakresem pytania przez cały okres ich posiadania spowoduje, że sprzedaż ww. działek i udziałów w działkach będzie dostawą dokonywaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pan w związku z ww. sprzedażą działek i udziałów w działkach będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz udziałów w działkach 11, 12 i 13, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie podatku od towarów i usług. W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Odnośnie powołanej przez Pana interpretacji indywidualnej, należy zauważyć, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm., dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).