Zwolnienie od podatku czynności sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 28 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia od podatku czynności sprzedaży nieruchomości.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 września 2023 r. (wpływ 25 września 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Gmina (dalej jako: Wnioskodawca) jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Gmina jest właścicielem nieruchomości przy (…) (dalej jako: Nieruchomość), którą zamierza zbyć w drodze umowy sprzedaży.

Nieruchomość składa się z dwóch działek ewidencyjnych o numerach 2 o pow. 223 m² i 1 o pow. 837 m².

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działki nr 2 i 1 leżą na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (Mj).

Prawo własności Nieruchomości Gmina nabyła w drodze spadku na mocy postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 28 kwietnia 2016 r. o stwierdzeniu nabycia spadku po zmarłym w dniu xx czerwca 2011 r. W.M.

Z uwagi na nabycie Nieruchomości w drodze spadku – w związku z nabyciem tej Nieruchomości – Gminie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Działka nr 1 zabudowana jest dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym wolnostojącym (dalej jako: Budynek 1). Budynek 1 jest w bardzo złym stanie technicznym, zdewastowany, niezamieszkały i nieużytkowany od wielu lat, w stanie nadającym się do rozbiórki. Elementy konstrukcyjne i wykończeniowe Budynku 1 są trwale uszkodzone. Budynek 1 w całości nie nadaje się na pobyt ludzi, od kilkunastu lat jest nieużytkowany i zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym nie przedstawia wartości ekonomicznej. Przy czym na dzień składania rozpatrywanego wniosku nie wydano decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, a ponadto Gmina nie zamierza podejmować prac rozbiórkowych przed sprzedażą. W okolicy Budynku 1 znajduje się zbiornik bezodpływowy na nieczystości (w części frontowej działki nr 1).

Gmina nie posiada wiedzy, czy i w jakim dokładnie okresie Budynek 1 był użytkowany. Gmina posiada jednak informacje, że Pan W.M. był tam zameldowany od 8 listopada 1990 r. do dnia 20 czerwca 2011 r. Fotografia zdjęciowa zawarta w operacie szacunkowym również mogłaby potwierdzać, że Budynek 1 był zamieszkiwany (w łazience pozostałości wyposażenia: prysznic, WC, umywalka, półka z kosmetykami, w salonie duży stół z krzesłami, w niektórych pomieszczeniach żyrandole, meble).

W tylnej części obie działki 1 i 2 zabudowane są murowanym budynkiem pawilonu wystawowego, parterowego z poddaszem i z garażem (dalej jako: Budynek 2), Budynek 2 jest niewykończony w stanie surowym otwartym, stan zaawansowania robót wynosi ok. 40%, zużycie wynikające z długotrwałego stanu otwartego na poziomie 50%. Budynek 2 jest zatem usytuowany częściowo na działce 1 oraz częściowo na działce 2.

Gmina nie przewiduje kontynuacji budowy Budynku 2 oraz nie występowała o zgodę na jego użytkowanie. Budowa Budynku 2 nie została zakończona i nie doszło do pierwszego zasiedlenia, tzn. nie nastąpiło pierwsze zajęcie, używanie.

Od roku 2016 (czyli od momentu nabycia Nieruchomości) Gmina nie dokonywała żadnych ulepszeń, nie ponosiła żadnych nakładów i nie były prowadzone żadne prace na Nieruchomości (zarówno w stosunku do Budynku 1, jak i Budynku 2).

Wartość Nieruchomości określona została przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę (…) zł, która obejmuje: wartość gruntu, wartość odtworzeniową Budynku 2 i koszt likwidacji Budynku 1 (dla potrzeb wyceny Budynek 1 zakwalifikowano jako budynek do rozbiórki).

W związku z rozważaną sprzedażą Nieruchomości Gmina powzięła wątpliwości związane z opodatkowaniem tej czynności podatkiem od towarów i usług (dalej jako: VAT).

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy.

1.W opinii Gminy, Budynek nr 1 i Budynek nr 2, na dzień sprzedaży, będą spełniać definicję budynku w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

Budynek nr 1, mimo iż w złym stanie technicznym posiada wszystkie elementy budynku tzn. jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Podobnie Budynek nr 2, mimo że jest niewykończony, posiada wszystkie elementy budynku tzn. jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budynek nr 2 jest w stanie surowym otwartym, a więc obejmuje ukończone ściany zewnętrzne i wewnętrzne, schody, stropy, więźbę dachową i pokrycie dachu.

2.W ocenie Gminy, zbiornik bezodpływowy jest urządzeniem budowlanym w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Jest bowiem urządzeniem technicznym związanym z budynkiem mieszkalnym (Budynkiem nr 1), zapewniającym możliwość użytkowania tego budynku zgodnie z jego przeznaczeniem.

Przyjmując powyższe, Gmina opierała się na wyroku WSA w Białymstoku z 21 listopada 2019 r. sygn. II SA/Bk 626/19, zgodnie z którym zbiornik na nieczystości, tzw. szambo, kwalifikować należy jako urządzenie budowlane. Podobne stanowisko zaprezentował również WSA w Warszawie z 7 maja 2014 r. sygn. VII SA/Wa 2316/13 wskazując dodatkowo, że „niezależnie od tego, czy zbiornik na nieczystości – szambo powstało już w dacie budowy budynku, czy też w okresie późniejszym funkcjonalnie związane jest bowiem z budynkiem mieszkalnym pełniąc w stosunku do niego rolę służebną.

Jak podkreśla się w orzecznictwie istnienie obiektu budowlanego nie jest bowiem możliwe bez pewnych urządzeń technicznych zaliczanych do urządzeń budowlanych i odwrotnie, budowa urządzeń budowlanych bez powiązania ich z konkretnym obiektem budowlanym (budynek, budowla), nie ma racji bytu”.

3.Nieruchomości będące przedmiotem zbycia (działka nr 2 oraz działka 1) nie były i nie są wykorzystywane przez Gminę wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług.

4.Nieruchomości będące przedmiotem zbycia (działka nr 2 oraz działka 1) wraz z naniesieniami tj. Budynkiem 1 i Budynkiem 2, od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży nie były i zakłada się, że nie będą przez Gminę w ogóle wykorzystywane. Gmina nabyła je w drodze spadku, nie zamierza ich w żaden sposób wykorzystywać, tylko przeznaczyć do sprzedaży.

5.Jak zostało wskazane we wniosku o interpretację, nabycie przez Gminę nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki nr 2 i nr 1 nastąpiło w drodze spadku, a więc w drodze czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT. Transakcja ta nie była udokumentowana fakturą.

Pytanie

W jaki sposób opodatkować na gruncie VAT sprzedaż Nieruchomości (Budynku 1 oraz Budynku 2), w szczególności, czy sprzedaż będzie stanowić czynność zwolnioną z opodatkowania VAT i na jakiej podstawie?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż Nieruchomości przez Gminę będzie zwolniona z opodatkowania VAT. W odniesieniu do sprzedaży Budynku 1 podstawą prawną zwolnienia będzie art. 43 ust. 1 pkt 10 uptu, natomiast w przypadku Budynku 2 podstawą prawną zwolnienia będzie art. 43 ust. 1 pkt 10a uptu (z uwzględnieniem art. 29a ust. 8 uptu).

Uzasadnienie:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 uptu, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 uptu, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 uptu).

Z kolei „towarem” – zgodnie z art. 2 pkt 6 uptu – są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Oznacza to zatem, że nieruchomości (gruntowe czy też budynkowe) stanowią towar w rozumieniu uptu.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 uptu, podatnikami VAT są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Za „działalność gospodarczą” – stosownie do art. 15 ust. 2 uptu – uznaje się w szczególności wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dodać jednocześnie należy, że nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych (art. 15 ust. 6 uptu).

W świetle regulacji art. 15 uptu należałoby uznać, że aktywność Gminy polegająca na zbyciu Nieruchomości będzie stanowić działalność gospodarczą w rozumieniu VAT. Oznacza to, że Gmina wykonująca taką działalność powinna być uznana za podatnika VAT.

Kolejną kwestią jest sposób opodatkowania sprzedaży Nieruchomości. Czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może bowiem albo być opodatkowana, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W pierwszej kolejności ustalić należy, czy sprzedaż Nieruchomości będzie mogła skorzystać ze zwolnienia z VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 uptu, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przy czym art. 2 pkt 33 uptu, definiuje, że przez „tereny budowlane” rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W analizowanej sprawie przedmiotowe zwolnienie nie będzie mogło znaleźć zastosowania, gdyż Nieruchomość jest zabudowana.

Dalej w art. 43 ust. 1 pkt 10 uptu ustawodawca przewidział zwolnienie dla dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie – na mocy art. 2 pkt 14 uptu – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a)wybudowaniu lub

b)ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do używania. Zatem, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich części oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika, czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy należy uznać, że w zakresie Budynku 1 doszło do pierwszego zasiedlenia (Budynek 1 był użytkowany na potrzeby własne – mieszkaniowe osoby fizycznej) i od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż dwa lata (Pan W.M. był tam zameldowany w latach 1990-2011). Tym samym sprzedaż Budynku 1 powinna być objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 uptu.

Natomiast w zakresie Budynku 2 nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia (Budowa Budynku 2 nie została bowiem zakończona), zatem nie będzie możliwe zastosowanie zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 uptu.

Jednak w treści art. 43 ust. 1 pkt 10a uptu przewidziane jest kolejne zwolnienie dla dostawy budynków, budowli lub ich części, nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a)w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b)dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W analizowanej sprawie, z uwagi na fakt, że w stosunku do Budynku 2 Gminie nie przysługiwało jakiekolwiek prawo do odliczenia podatku VAT (Gmina nabyła Nieruchomość w drodze spadku) oraz Gmina nie ponosiła i nie będzie ponosiła na ten budynek wydatków na ulepszenie, możliwe będzie zastosowanie zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a uptu.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 uptu, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków, budowli lub ich części w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym ww. obiekty są posadowione.

Tym samym, skoro sprzedaż przedmiotowych budynków (tj. Budynku 1 i Budynku 2) będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, to sprzedaż gruntu, na którym są one zlokalizowane również będzie objęta zwolnieniem z VAT.

W konsekwencji uznać należy, że całościowo sprzedaż Nieruchomości przez Gminę będzie podlegała zwolnieniu z VAT, częściowo na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 uptu oraz częściowo na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a uptu oraz na podstawie art. 29a ust. 8 uptu.

W podobnych sprawach wypowiedział się DKIS wydając interpretacje:

1)z dnia 14 stycznia 2020 r. o sygn. 0111-KDIB3-2.4012.750.2019.2.SR, gdzie uznano, że: w sprawie opodatkowania dostawy grantów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy rozbiórka budynków zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą.

Skoro w rozpatrywanej sprawie w chwili dokonywania transakcji nie rozpoczęła się rozbiórka budynków znajdujących się na przedmiotowych działkach, a poza wystąpieniem przez sprzedającego o wydanie pozwolenia na ich rozbiórkę nie podjęto żadnych innych czynności związanych z ich rozbiórką, uznać należy, że przedmiotem sprzedaży była sprzedaż gruntu zabudowanego. O statusie sprzedawanej nieruchomości decydują bowiem okoliczności faktyczne, w szczególności nierozpoczęty fizycznie na moment transakcji proces rozbiórki usytuowanych na działkach budynków. Należy podkreślić, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek teren na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku, teren na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym. (...)

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia budynków znajdujących się na ww. działkach należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie dostawa ww. budynków, nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ani przed nim, gdyż – jak wynika z opisu sprawy – budynki te zostały już zasiedlone. Ponadto pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków a ich sprzedażą nie upłynął okres krótszy niż dwa lata. (...)

Mając zatem na uwadze przedstawione przez Wnioskodawcę okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że sprzedaż ww. budynków spełniała przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji dostawa działek nr 1 i 2, na których posadowione są ww. budynki, przy uwzględnieniu treści art 29a ust 8 ustawy, również objęta była zwolnieniem od podatku od towarów i usług”.

oraz

2)z dnia 28 lipca 2022 r. o sygn. 0112-KDIL1-2.4012.193.2022.2.WP, w której wskazano: ,,Z opisu sprawy wynika, że (...) Województwo jest właścicielem nieruchomości zabudowanej, działka nr (...) o pow. (...) ha, położona w (...) przy ul. (...). Jedna z tych nowo wydzielonych działek wraz z dwudziestoma siedmioma innymi działkami, została nabyta przez Województwo na nadstawie decyzji Wojewody (...). Nabycie działki (...) miało charakter nieodpłatny.

Z uwagi na nabycie działki nr (...) Województwu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Działka nr (...) jest zabudowana budynkiem (...) oraz budynkiem (...). Budynki są w stanie surowym zamkniętym. Budowa budynków nie została zakończona oraz nie doszło do pierwszego zasiedlenia. (...)

Z treści wniosku jednoznacznie wynika, że w stosunku do ww. budynków mających być przedmiotem dostawy, Województwu nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego, ponadto Województwo nie ponosiło i nie będzie ponosiło wydatków na ulepszenie przedmiotowych budynków.

Wobec tego sprzedaż tych budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.) zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy stanowi:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

Zatem zgodnie z powołanymi przepisami, grunty oraz budynki lub/i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia podatnik i działalność gospodarcza, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Natomiast stosownie do treści art. 15 ust. 6 ustawy:

Oznacza to, że organ będzie uznany za podatnika podatku od towarów i usług w dwóch przypadkach, tj. gdy wykonuje czynności inne niż te, które mieszczą się w ramach jego zadań oraz, gdy wykonuje czynności mieszczące się w ramach jego zadań, ale czyni to na podstawie umów cywilnoprawnych.

Wyłączenie organów władzy publicznej z kategorii podatnika ma charakter wyłącznie podmiotowo-przedmiotowy.

Zgodnie z powołanymi regulacjami, jednostki samorządu terytorialnego na gruncie podatku od towarów i usług występować mogą w dwojakim charakterze:

• podmiotów niebędących podatnikami, gdy realizują zadania nałożone na nich odrębnymi przepisami prawa, oraz

• podatników podatku od towarów i usług, gdy wykonują czynności na postawie umów cywilnoprawnych.

Kryterium podziału stanowi charakter wykonywanych czynności: czynności o charakterze publicznoprawnym wyłączają te podmioty z kategorii podatników, natomiast czynności o charakterze cywilnoprawnym skutkują uznaniem tych podmiotów za podatników podatku od towarów i usług, a realizowane przez nie odpłatne dostawy towarów i świadczenie usług podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jednostki samorządu terytorialnego są podatnikami podatku od towarów i usług jedynie w zakresie wszelkich czynności, które mają charakter cywilnoprawny, tzn. są przez nie realizowane na podstawie umów cywilnoprawnych. Tylko bowiem w tym zakresie ich czynności mają charakter działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Gmina planuje sprzedaż działek nr 2 i nr 1, zabudowanych budynkami.

Dostawa ww. działek przez Gminę będzie niewątpliwie czynnością cywilnoprawną (nie publicznoprawną) i dla tej czynności Gmina wystąpi w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Wobec tego, powyższa czynność w świetle ustawy będzie traktowana jako odpłatna dostawa towarów podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Z uregulowania tego wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem, dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Według art. 2 pkt 14 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich nastąpiło pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt. 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

Ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części, które spełniają przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym prawo to zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy budynków, przeanalizowania wymaga kwestia możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, które regulują wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostaw budynków, budowli lub ich części, prowadzi do konkluzji, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie ww. obiektów. Zauważenia wymaga, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna. W efekcie podatnik uprawniony będzie do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter świadczonych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia budynku i budowli. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane.

Zgodnie z przepisem art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane:

Na podstawie art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Jak stanowi art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane:

Stosownie do art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane:

W świetle powyższych przepisów urządzenia budowlane stanowią urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, w szczególności nie są to samodzielne budowle zdefiniowane w art. 3 pkt 3 ww. ustawy Prawo budowlane, które uznaje się za towar na gruncie podatku od towarów i usług. Urządzenia budowlane należy traktować jako elementy przynależne do budynku i opodatkować łącznie z budynkiem, z którym są powiązane, a tym samym należy przypisać stawkę właściwą dla sprzedawanego obiektu budowlanego znajdującego się na tej samej działce, co urządzenie. Brak jest podstaw do stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów w zakresie stawki podatku VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą, gdyż w świetle obowiązujących przepisów nie mają one samodzielnego bytu.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle, rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym:

Wobec tego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Co do zasady zatem grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione.

Budynek 1 (dwukondygnacyjny budynek mieszkalny wolnostojący), znajdujący się na działce nr 1, jest w bardzo złym stanie technicznym, zdewastowany, niezamieszkały i nieużytkowany od wielu lat, w stanie nadającym się do rozbiórki. Elementy konstrukcyjne i wykończeniowe Budynku 1 są trwale uszkodzone. Budynek 1 w całości nie nadaje się na pobyt ludzi, od kilkunastu lat jest nieużytkowany i zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym nie przedstawia wartości ekonomicznej. Przy czym na dzień składania rozpatrywanego wniosku nie wydano decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, a ponadto Gmina nie zamierza podejmować prac rozbiórkowych przed sprzedażą. Budynek nr 1 i Budynek nr 2, na dzień sprzedaży, będą spełniać definicję budynku w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Budynek nr 1, mimo iż w złym stanie technicznym posiada wszystkie elementy budynku tzn. jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Podobnie Budynek nr 2, mimo że jest niewykończony, posiada wszystkie elementy budynku, tzn. jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budynek nr 2 jest w stanie surowym otwartym, a więc obejmuje ukończone ściany zewnętrzne i wewnętrzne, schody, stropy, więźbę dachową i pokrycie dachu. W okolicy Budynku 1 znajduje się zbiornik bezodpływowy na nieczystości (w części frontowej działki nr 1). Zbiornik bezodpływowy jest urządzeniem budowlanym w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Jest bowiem urządzeniem technicznym związanym z budynkiem mieszkalnym (Budynkiem nr 1), zapewniającym możliwość użytkowania tego budynku zgodnie z jego przeznaczeniem. Gmina posiada informacje, że Pan W.M. był tam zameldowany od 8 listopada 1990 r. do dnia 20 czerwca 2011 r. Fotografia zdjęciowa zawarta w operacie szacunkowym również mogłaby potwierdzać, że Budynek 1 był zamieszkiwany (w łazience pozostałości wyposażenia: prysznic, WC, umywalka, półka z kosmetykami, w salonie duży stół z krzesłami, w niektórych pomieszczeniach żyrandole, meble). Nieruchomości będące przedmiotem zbycia (działka nr 2 oraz działka 1) nie były i nie są wykorzystywane przez Gminę wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług. Nieruchomości będące przedmiotem zbycia (działka nr 2 oraz działka 1) wraz z naniesieniami tj. Budynkiem 1 i Budynkiem 2, od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży nie były i zakłada się, że nie będą przez Gminę w ogóle wykorzystywane. Gmina nabyła je w drodze spadku, nie zamierza ich w żaden sposób wykorzystywać, tylko przeznaczyć do sprzedaży. Nabycie przez Gminę nieruchomości gruntowej, stanowiącej działki nr 2 i nr 1 nastąpiło w drodze spadku, a więc w drodze czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT. Transakcja ta nie była udokumentowana fakturą.

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy w kontekście definicji pierwszego zasiedlenia należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie sprzedaż Budynku 1 nie będzie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia, ponieważ do pierwszego zasiedlenia ww. budynku już doszło. Jak bowiem wynika z opisu sprawy, Budynek 1 był zamieszkały, co potwierdza fotografia zdjęciowa zawarta w operacie szacunkowym, przez poprzedniego właściciela. A zatem, pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Ponadto, jak wynika z treści wniosku, Gmina od roku 2016 (czyli od momentu nabycia Nieruchomości) nie dokonywała żadnych ulepszeń, nie ponosiła żadnych nakładów i nie były prowadzone żadne prace na Nieruchomości, nie ponosiła nakładów na ulepszenie budynku. Nabycie przez Gminę działek nr 2 i nr 1 nastąpiło w drodze spadku, a więc w drodze czynności niepodlegającej opodatkowaniu VAT. Transakcja ta nie była udokumentowana fakturą.

W związku z tym, sprzedaż Budynku 1 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Również urządzenie budowlane (zbiornik bezodpływowy) znajdujące się na działce nr 1 powiązane z Budynkiem nr 1, zapewniającym możliwość użytkowania tego budynku zgodnie z jego przeznaczeniem, korzystać będzie ze zwolnienia, o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z kolei odnosząc się do zwolnienia sprzedaży Budynku 2 (murowanego pawilonu wystawowego, parterowego z poddaszem i z garażem), należy stwierdzić, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy nie znajdzie zastosowania, gdyż jak wynika z opisu sprawy, Budowa Budynku 2 nie została zakończona i nie doszło do pierwszego zasiedlenia, tzn. nie nastąpiło pierwsze zajęcie, używanie, zatem nie został zasiedlony w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy.

Budynek 2 jest niewykończony w stanie surowym otwartym, stan zaawansowania robót wynosi ok. 40%, zużycie wynikające z długotrwałego stanu otwartego na poziomie 50%. Budynek 2 jest usytuowany częściowo na działce 1 oraz częściowo na działce 2. Gmina nie przewiduje kontynuacji budowy Budynku 2 oraz nie występowała o zgodę na jego użytkowanie. Budynek nr 2, mimo że jest niewykończony, posiada wszystkie elementy budynku tzn. jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Budynek nr 2 jest w stanie surowym otwartym, a więc obejmuje ukończone ściany zewnętrzne i wewnętrzne, schody, stropy, więźbę dachową i pokrycie dachu. Z uwagi na nabycie Nieruchomości w drodze spadku – w związku z nabyciem tej Nieruchomości – Gminie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Od roku 2016 (czyli od momentu nabycia Nieruchomości) Gmina nie dokonywała żadnych ulepszeń, nie ponosiła żadnych nakładów i nie były prowadzone żadne prace na Nieruchomości (zarówno w stosunku do Budynku 1, jak i Budynku 2).

Tym samym, sprzedaż Budynku 2, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ warunki do zastosowania zwolnienia na podstawie ww. przepisu zostały spełnione. Jak bowiem wskazała Gmina przy nabyciu Budynku 2, Gminie nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto Gmina nie ponosiła żadnych wydatków na ulepszenie Budynku 2, w stosunku do których miałaby prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W związku z tym, sprzedaż Budynku 1 i Budynku 2, będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy. Grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak budynki i budowle na nim posadowione. W związku z tym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż gruntu, z którym związane są ww. Budynek 1 i Budynek 2, będzie zwolniona od podatku.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości zabudowanej Budynkiem 1 będzie stanowić czynność zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Sprzedaż nieruchomości zabudowanej Budynkiem 2 będzie stanowić czynność zwolnioną z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).