Sprzedaż nieruchomości gruntowych.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług – jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 lipca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 19 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy ustalenia, czy sprzedaż nieruchomości gruntowych niezabudowanych będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 11 sierpnia 2023 r., które wpłynęło 11 sierpnia 2023 r. oraz 16 sierpnia 2023 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W roku 2000 wraz z mężem, na zasadzie wspólności małżeńskiej, otrzymała Pani od teściów w drodze darowizny grunty rolne o powierzchni 50 arów. Kilka lat później wprowadzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i grunty te zostały w większości zakwalifikowane jako budowlane z zabudową niską, zaplanowano na tym obszarze również drogę gminną. Obecnie zamierzają Państwo sprzedać tę nieruchomość. Trudno byłoby Państwu znaleźć nabywcę na całość, wobec czego dokonali Państwo podziału geodezyjnego na mniejsze działki, a to: trzy działki po ok. 6 arów, dwie po ok. 12 arów budowlano-rolne oraz jedna ok. 7 arów z przeznaczeniem na drogę wewnętrzną i dojazdową, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Znacznie łatwiej jest sprzedać mniejsze działki niż jedną dużą. Z wyjątkiem podziału na mniejsze działki, nie dokonywali Państwo żadnych innych czynności. Nie były na niej podejmowane żadne działania ulepszające. Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu czy dzierżawy. Nie była też nigdy wykorzystywana do innych celów zarobkowych. W początkowych latach jej posiadania uprawiali Państwo na niej zboże i ziemniaki na własne potrzeby. Sprzedażą działek ma się zająć biuro nieruchomości, które posiada bazę danych potencjalnych nabywców i łatwiejszy dostęp do ofert od ewentualnych zainteresowanych.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1.Wniosek dotyczy działki o numerze A, obręb (…), o powierzchni 0,5004 ha, która została podzielona na 6 działek, a to:

a)nr A/3 o powierzchni 0,0722 ha z przeznaczeniem na drogę wewnętrzną oraz gminną, zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego;

b)nr A/4 o powierzchni 0,0612 ha w całości budowlana;

c)nr A/5 o powierzchni 0,1295 ha, gdzie 0,0679 ha położone jest na obszarze budowlanym, natomiast 0,0616 ha położone jest na terenach ZPI – tereny urządzonej zieleni izolacyjnej;

d)nr A/6 o powierzchni 0,0600 ha w całości budowlana;

e)nr A/7 o powierzchni 0,0601 ha w całości budowlana;

f)nr A/8 o łącznej powierzchni 0,1174 ha, gdzie 0,0604 ha położone jest na terenach budowlanych, natomiast 0,0570 ha położone jest na terenach ZPI – tereny urządzonej zieleni izolacyjnej.

2.Planuje Pani, że działki sprzedadzą się w okresie najbliższego roku. Na dzień dzisiejszy nie ma Pani nabywcy.

3.Nadal pozostaje Pani współwłaścicielem ww. działek na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, nigdy nie było to zmieniane żadną umową ani orzeczeniem sądu. Nie planuje też Pani dokonywać takich zmian w przyszłości.

4.Od 1 lutego 2002 r. prowadzi Pani działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, ale Pani działalność nie jest związana z nieruchomościami. Prowadzi Pani działalność PKD 69.20.Z Działalność rachunkowo-księgowa.

5.Nie jest Pani, i nigdy nie była rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o VAT.

6.W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży będą, do momentu sprzedaży, wykorzystywane przez Panią w prowadzonej działalności gospodarczej wyłącznie do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, należy wskazać, jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT Pani wykonywała/wykonuje wraz z podaniem podstawy prawnej tego zwolnienia”, wskazała Pani: „Nie, nie będą”.

7.W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży będą, do momentu sprzedaży, udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej, np. umowy dzierżawy, najmu, użyczenia lub innej umowy o podobnym charakterze? Jeśli tak, to czy będzie to umowa odpłatna, w jakim czasie będzie obowiązywała oraz kto będzie stroną tej umowy?”, wskazała Pani: „Nie, nie będą”.

8.W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży będzie Pani, do momentu sprzedaży, ponosiła jakiekolwiek nakłady w celu ich uatrakcyjnienia (np.: uzbrojenie działek w przyłącza do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej elektroenergetycznej lub wystąpienie z wnioskiem o dokonanie przyłączy; ogrodzenie; utwardzenie dróg; uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej; wystąpienie o warunki zabudowy; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek)? Jeśli tak, to prosimy wskazać jakie to będą nakłady”, wskazała Pani: „Nie, nie będę. Planuję sprzedaż działek w takim stanie jak są teraz”.

9.W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży zawarła Pani/zamierza Pani zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży? Jeśli tak, to prosimy o szczegółowe opisanie, jakie postanowienia dotyczące planowanej transakcji sprzedaży ww. działek wynikają/będą wynikać z zawartej umowy przedwstępnej (np. uzyskanie zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp.) oraz jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umowy przedwstępnej ciążą/będą ciążyć na Pani, a jakie na stronie kupującej? Prosimy o szczegółowe opisanie” wskazała Pani: „Nie zawarłam umowy przedwstępnej. Jeżeli dojdzie do sprzedaży, to już nabywca będzie sam we własnym zakresie występował o uzyskanie potrzebnych mu ewentualnych pozwoleń, zgód, opinii itp.”.

10.W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy po zawarciu ewentualnych umów przedwstępnych strona kupująca dokonywała/dokona na działkach inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły/zwiększą ich atrakcyjność jak np.: uzbrojenie terenu w media, ogrodzenie, budowa lub utwardzenie drogi? Jeżeli tak, to prosimy wskazać jakich inwestycji dokonała/dokona?, wskazała Pani: „W granicy działek biegnie jedynie linia energii elektrycznej, dojazd jest utwardzoną drogą gruntową. Pozostałe media będą musiały być doprowadzone przez nabywcę”.

11.W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy udzieli Pani pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pani imieniu w związku z planowaną sprzedażą ww. działek? Jeśli tak, należy wskazać dokładny zakres pełnomocnictwa (np. występowanie przed organami władzy publicznej, podejmowanie działań praktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń, składanie wniosków, odbiór decyzji i postanowień itp.). Należy również wskazać, komu Pani tego pełnomocnictwa udzieli, wskazała Pani: „Nie, nie udzieliłam pełnomocnictwa, o którym mowa w pkt 11”.

12.W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy wszystkie działki będące przedmiotem sprzedaży objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym zakwalifikowane zostały jako budowlane z zabudową niską? Jeśli nie dla wszystkich sprzedawanych działek obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to należy wskazać, które ze sprzedawanych gruntów nie są objęte tym planem”, wskazała Pani: „Wszystkie działki będące przedmiotem sprzedaży objęte są jednym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego: UCHWAŁA Rady Miasta z 2007 r. Teren na którym położone są moje działki oznaczony jest w części budowlanej symbolem MU z maksymalną wysokością obiektów 13 metrów oraz ZPI – tereny urządzonej zieleni izolacyjnej”.

13.W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy na dzień sprzedaży dla działek będących przedmiotem wniosku, wydana została/zostanie decyzja o warunkach zabudowy? Jeśli tak, to należy wskazać:

-kiedy decyzja została/zostanie wydana?

-z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

wskazała Pani, że: „Nie ma konieczności występowania o jej wydanie, skoro dla danego obszaru istnieje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego”.

14.W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy przed sprzedażą gruntu dojdzie do wyłączenia tego gruntu z produkcji rolnej? Jeśli tak, to kto i na podstawie jakich dokumentów wystąpił/wystąpi o decyzję?”, wskazała Pani: „Nie, nie dojdzie”.

15.W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy udział biura nieruchomości w sprzedaży ww. działek będzie dotyczył tylko i wyłącznie znalezienia potencjalnego nabywcy tych działek? Jeżeli nie, to jaki będzie faktyczny zakres działań tego biura?”, wskazała Pani: „Pośrednik podczas trwania umowy zobowiązuje się do działania w zakresie:

·znalezienia potencjalnego nabywcy,

·stworzenia warunków do zawarcia umowy sprzedaży,

·przeprowadzenia prezentacji potencjalnym nabywcom z moim udziałem”.

16.W odpowiedz na pytanie Organu: „Czy posiada Pani jeszcze inne niż działki gruntu, które w przyszłości zamierza Pani sprzedać, a jeśli tak – to ile i jakie?, wskazała Pani: „Nie posiadam innych działek z przeznaczeniem na sprzedaż”.

17.W odpowiedzi na pytanie Organu: „Czy na moment sprzedaży będzie Pani prowadzić działalność gospodarczą w zakresie usług deweloperskich lub innych usług o zbliżonym charakterze?”, wskazała Pani: „Nie prowadzę i nie będę prowadzić działalności w zakresie usług deweloperskich itp.”.

Pytanie

Czy od sprzedaży działek będzie Pani zobowiązana naliczyć podatek VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Z kolei art. 15 ust. 2 ustawy o VAT określa, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższych przepisów wnioskuje Pani, że aby być zobligowaną do zapłaty podatku VAT od sprzedaży wydzielonych działek musiałaby Pani spełnić równocześnie dwa warunki, czyli: sprzedaż uznana zostaje za działalność gospodarczą oraz stać się podatnikiem VAT z tytułu tej sprzedaży.

Uważa Pani, że dokonując sprzedaży majątku prywatnego nie występuje w roli osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Jednorazowa sprzedaż wydzielonych działek nie stanowi czynności wykonywanych w sposób ciągły. Sam podział na mniejsze działki również nie świadczy o częstotliwości działań, a tym samym nie jest to działalność gospodarcza. Tym samym, Pani zdaniem, nie jest Pani zobowiązana do odprowadzenia podatku VAT od sprzedaży tych działek. Dokonując obecnie sprzedaży z majątku osobistego podzielonych działek, nie będzie Pani miała obowiązku naliczenia podatku od towarów i usług.

Podobnie wskazał Dyrektor IS w Poznaniu w interpretacji z 23 kwietnia 2010 r. (nr ILPP1/443-36/07/10-S/IM). Tak samo wyrok WSA w Gliwicach z 24 marca 2022 r. sygn. SA/GI 1465/21 podkreśla, że pojedyncze czynności charakterystyczne dla obrotu gospodarczego nie mogą być podstawą do obciążenia sprzedaży podatkiem VAT. Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 14 lipca 2021 r. 0114-KDIP4-2.4012.296.2021.1.MMA również zajmuje podobne stanowisko w bardzo analogicznej sprawie.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Kwestia współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610), zwanej dalej „Kodeksem cywilnym”.

W art. 195 Kodeksu cywilnego wskazano, że:

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w rzeczy. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej. Współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, jako wyłącznego prawa współwłaściciela, zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, o czym stanowi art. 198 Kodeksu cywilnego. Współwłaściciele są zatem odrębnymi podmiotami prawa.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Na mocy art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym nabycie lub zbycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Należy więc przyjąć, że na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy:

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE. L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE Rady”:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zatem w kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywnie działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w analizowanej sprawie w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek, będzie Pani spełniać przesłanki do uznania Pani za podatnika podatku od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w roku 2000 wraz z mężem, na zasadzie wspólności małżeńskiej, otrzymała Pani od teściów w drodze darowizny grunty rolne o powierzchni 50 arów. Kilka lat później wprowadzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i grunty te zostały w większości zakwalifikowane jako budowlane z zabudową niską, zaplanowano na tym obszarze również drogę gminną. Obecnie zamierzają Państwo sprzedać tę nieruchomość. Jednak z uwagi na to, że trudno byłoby znaleźć nabywcę całości gruntu, dokonali Państwo podziału geodezyjnego na mniejsze działki, tj.: trzy działki po ok. 6 arów, dwie po ok. 12 arów budowlano-rolne oraz jedna ok. 7 arów z przeznaczeniem na drogę wewnętrzną i dojazdową, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy, powzięła Pani wątpliwość, czy w związku ze sprzedażą ww. działek będzie Pani zobowiązana naliczyć podatek VAT.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowej) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo.

Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie Pani podjęła/podejmie w odniesieniu do planowanej sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr A.

Analiza sprawy w kontekście powołanych przepisów oraz wyroków TSUE z 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 prowadzi do wniosku, że sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, gdyż brak jest przesłanek, aby w związku z tą transakcją uznać Panią za podatnika tego podatku.

Pomimo, że grunt spełnia definicję towaru, o którym mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, to nie można uznać, że przy dokonywaniu sprzedaży ww. działek będzie Pani działała w charakterze handlowca, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Z okoliczności sprawy nie wynika bowiem taka Pani aktywność, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Nie podjęła Pani ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami. Z opisu sprawy wynika, że jest Pani czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, jednak Pani działalność nie jest związana z nieruchomościami. Nie prowadzi i nie będzie Pani prowadziła działalności w zakresie usług developerskich lub innych usług o zbliżonym charakterze. Z wyjątkiem podziału na mniejsze działki, nie dokonywała Pani wraz z mężem żadnych innych czynności, w szczególności nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana do innych celów zarobkowych. W początkowych latach jej posiadania uprawiali Państwo na niej zboże i ziemniaki na własne potrzeby. Wskazała Pani, że nieruchomości nie będą – do momentu sprzedaży – udostępniane osobom trzecim na podstawie umowy cywilnoprawnej. Ponadto, w odniesieniu do działek będących przedmiotem sprzedaży, nie będzie Pani ponosiła żadnych nakładów w celu ich uatrakcyjnienia. Nie zamierza Pani również zawierać przedwstępnej umowy sprzedaży, a jeśli dojdzie do sprzedaży, to nabywca będzie sam we własnym zakresie występował o uzyskanie potrzebnych mu ewentualnych pozwoleń, zgód, opinii itp. Nie udzieliła też Pani pełnomocnictwa osobie trzeciej do działania w Pani imieniu w związku z planowaną sprzedażą działek. Sprzedażą działek ma zająć się biuro nieruchomości, którego zakres działań będzie dotyczył znalezienia potencjalnego nabywcy, stworzenia warunków do zawarcia umowy sprzedaży oraz przeprowadzenia prezentacji potencjalnym nabywcom z Pani udziałem.

Zatem, w analizowanej sprawie, sprzedaż ww. działek nie będzie stanowiła działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż brak jest przesłanek świadczących o takiej Pani aktywności w przedmiocie zbycia tych nieruchomości, która to aktywność byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Planując sprzedaż skorzysta Pan z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

W konsekwencji, brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży wskazanych działek wystąpi Pani w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, sprzedaż ww. działek nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, przy sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr A nie będzie Pani zobowiązana do naliczenia podatku VAT.

W związku z powyższym, Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Należy ponadto wskazać, że w myśl art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej:

Mając na uwadze, że wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez Panią, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla współwłaściciela działki, tj. dla Pani małżonka.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).