W analizowanym przypadku będą spełnione – wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego Nieruchomość będzie Mu służyła - zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Jednocześnie, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Kupujący będzie miał prawo do uzyskania zwrotu tej różnicy.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego dotyczącego podatku od towarów i usług jest prawidłowe w zakresie:

• uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości (działki nr 1),
• opodatkowania podatkiem VAT tej sprzedaży,
• prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

10 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości, opodatkowania podatkiem VAT tej sprzedaży, prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu Nabycia Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym.

Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 24 sierpnia 2023 r. (wpływ 24 sierpnia 2023 r.) oraz pismem z 28 sierpnia 2023 r. (wpływ 28 sierpnia 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem wspólnym

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

• A. spółka z o.o.

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

• Pan S.K.

Opis zdarzenia przyszłego

Opis planowanej transakcji

Sprzedający i Kupujący zamierzają zawrzeć 7 sierpnia 2023 r. umowę sprzedaży („Umowa Sprzedaży) Nieruchomości, położonej w woj. (…), powiecie (…), gminie i mieście (…), stanowiącej działkę gruntu oznaczoną nr ewidencyjnym 1 z obrębu ewidencyjnego (…) (identyfikator (…), o obszarze (…) ha, dla której Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Sprzedający jest jedynym właścicielem Nieruchomości. W ramach Umowy Sprzedaży, Sprzedający planuje dokonać odpłatnego zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego („Transakcja”).

16 czerwca 2023 r. Wnioskodawcy zawarli Przedwstępną Umowę Sprzedaży Nieruchomości, w ramach której określili warunki i termin zawarcia Umowy Sprzedaży. Jak wyżej wskazano, planowana Transakcja została ustalona na początek sierpnia 2023 r., niemniej jednak w przypadku ewentualnego opóźnienia, Wnioskodawcy planują sfinalizować Transakcję najpóźniej do 18 września 2023 r.

Zanim jednak, Sprzedający i Kupujący rozpoczęli rozmowy dotyczące wspólnej Transakcji, zakupem Nieruchomości od Sprzedającego zainteresowanym był inny podmiot, z którym to Sprzedający zawarł 7 maja 2019 r. przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, której zapisy następnie zmieniono aktem notarialnym z 19 grudnia 2019 r. Jednakże z przyczyn biznesowych do transakcji przeniesienia własności Nieruchomości między Sprzedającym a podmiotem zainteresowanym finalnie nie doszło. Niemniej jednak, w świetle okoliczności należy przyjąć, że w przeszłości Sprzedający podejmował już próbę sprzedaży Nieruchomości, w tym szczególności zawarł przedwstępną umowę sprzedaży w celu odpłatnego przeniesienia własności Nieruchomości na podmiot trzeci.

Opis Nieruchomości

Nieruchomość stanowi działkę o nr 1 i znajduje się w miejscowości (…),w woj. (…), powiecie (…), gminie (…) Sąd Rejonowy w (…), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi dla Nieruchomości księgę wieczystą KW Nr PL (…).

Zgodnie z zapisem w dziale I-O księgi wieczystej numer bieżący Nieruchomości to 1. Sposób korzystania z Nieruchomości oznaczony w dziale I-O księgi wieczystej został symbolem „R - grunty orne”. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (…), zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta w (…) nr (…) z 16 sierpnia 2017 r., w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta (…), Nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej – teren oznaczony symbolem „1P/U”. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

Nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną - na moment składania niniejszego zapytania interpretacyjnego na terenie Nieruchomości znajduje się tylko punkt archeologiczny (stanowisko archeologiczne nr ew.: (…), i nie ma na niej żadnych elementów infrastruktury technicznej, podziemnych budowli, bunkrów, fundamentów, czy też zbiorników nieujawnionych na aktualnych mapach uzbrojenia terenu. Sprzedający nie czynił też żadnych prac porządkowych na Nieruchomości, w tym w szczególności: nie wyburzał budynków/budowli, których elementy mogłyby pozostać na Nieruchomości. Prócz ww. punktu archeologicznego, który zdaniem Wnioskodawców nie stanowi budowli – na Nieruchomości nie znajduje się nic.

Tym samym według najlepszej wiedzy Sprzedającego, na terenie Nieruchomości brak jest jakichkolwiek obiektów, które wypełniłyby definicję budowli, czy obiektu budowlanego z art. 3 ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z definicją zawartą w tym przepisie, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje) ochronne, hydrotechniczne zbiorniki wolno stojące, instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zdaniem Wnioskodawców, żadne z wyżej przytoczonych nie znajduje się na terenie Nieruchomości, a Nieruchomość jest niezabudowana. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT. Nie jest i nie była także przedmiotem najmu i dzierżawy.

Sprzedający

Sprzedający nabył Nieruchomość do majątku prywatnego na podstawie umowy darowizny w trybie ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników zawartej w formie aktu notarialnego 24 sierpnia 2005 r. Darowizna Nieruchomości nie podlegała opodatkowaniu VAT. Przy nabyciu Nieruchomości Sprzedającemu nie przysługiwało więc prawo do odliczenia tego podatku.

W 2019 r. do Sprzedającego zwrócił się z ofertą zakupu Nieruchomości inny niż Kupujący podmiot. Choć do transakcji sprzedaży Nieruchomości wtedy nie doszło, to należy podkreślić, że Sprzedający podjął wówczas aktywne kroki zmierzające do zbycia Nieruchomości na rzecz tego podmiotu - tj. m.in. zawarł przedwstępną umowę sprzedaży.

W ramach tej umowy Sprzedający udzielił zainteresowanemu wówczas podmiotowi umocowania do podjęcia działań zwiększających wartość Nieruchomości, takich jak np.: uzyskanie warunków technicznych przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej (np. przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych) oraz włączenie do dróg, a także uzyskanie różnych decyzji dla Nieruchomości (np. pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej na nieruchomości inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji na lokalizacje zjazdu publicznego z drogi, decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielenia pozwolenia na budowę, etc.).

Ponadto, Sprzedający wystąpił również do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT oraz uznania go za podatnika podatku od towarów i usług z tytułu sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający otrzymał interpretacje podatkową wskazującą, iż w ramach wtedy planowanej przez Sprzedającego transakcji zbycia Nieruchomości działałby on jako podatnik VAT (interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 października 2019 r., sygn. 0114-KDIP4.4012.570.2019.1.KM).

W przedmiotowej interpretacji podatkowej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że działania podjęte przez Sprzedającego - w tym umocowanie zainteresowanego nabyciem Nieruchomości podmiotu do podejmowania czynności zmierzających do uatrakcyjnienia tej Nieruchomości, co w konsekwencji miałoby się przełożyć na wzrost wartości Nieruchomości - świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że sprzedaż Nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Zdaniem organu skarbowego podejmowane wtedy działania Sprzedającego wykraczały poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należało je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Finalnie do sprzedaży Nieruchomości w 2019 r. nie doszło. Obecnie Sprzedający jest na podobnym etapie współpracy, tym razem z Kupującym. Sprzedający kolejny raz podejmuje aktywne działania, które mają doprowadzić do spełnienia się warunków zawieszających zawartych w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży Nieruchomości, co pozwoli na zawarcie Umowy Sprzedaży Nieruchomości z Kupującym. W szczególności w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży Nieruchomości Sprzedający zobowiązał się do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa uprawniającego do pozyskiwania dla Nieruchomości wszelkich zgód, pozwoleń, decyzji, etc. Niemniej jednak to Kupujący skontaktował się ze Sprzedającym z propozycją odpłatnego nabycia Nieruchomości od Sprzedającego w związku z planowaną przez Kupującego ekspansją.

Sprzedający nie prowadzi indywidualnej działalności gospodarczej oraz obecnie nie jest zarejestrowany dla celów podatku VAT. W sytuacji, jeśli wydana w odpowiedzi na niniejszy wniosek interpretacja potwierdzi, że w zakresie rozważanej Transakcji Sprzedający działa w charakterze podatnika VAT, wtedy dokona on zgłoszenia i rejestracji jako podatnik VAT. W takim przypadku, na dzień planowanej Transakcji Sprzedający będzie figurować jako czynny podatnik VAT.

Zapłata uzgodnionej z Kupującym ceny zostanie dokonana na indywidualny rachunek bankowy Sprzedającego. Z uwagi na fakt, że Nieruchomość nie będzie zbywana w ramach zarejestrowanej przez Sprzedającego działalności gospodarczej, Sprzedający wskaże do realizacji Transakcji wyłącznie osobisty rachunek bankowy, który posiada w polskim banku.

Indywidualne rachunki bankowe nie posiadają jednak tzw. subkonta VAT, w związku z powyższym płatność uzgodnionej z Kupującym ceny nie będzie mogła zostać zrealizowana w mechanizmie tzw. podzielonej płatności. Dodatkowo, z uwagi na fakt, iż Sprzedający w ramach Transakcji nie będzie działał jak przedsiębiorca, ale jako osoba fizyczna sprzedająca swój prywatny majątek, płatność ceny wynikającej z Umowy Sprzedaży nie będzie mogła zostać uiszczona na rachunek bankowy znajdujący się na liście rachunków bankowych prowadzonej przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej (tzw. Biała Lista).

Kupujący

Kupujący należy do grupy kapitałowej A. zajmującej się profesjonalnie projektami (...). Kupujący jest właścicielem nieruchomości sąsiadującej z Nieruchomością, która ma być przedmiotem Transakcji. Kupujący jest zainteresowany rozwijaniem swojej działalności, dlatego też naturalnym kierunkiem tego rozwoju jest ekspansja na grunty sąsiadujące z nieruchomością, którą Kupujący już posiada w (…). Kupujący zainteresował się więc nabyciem Nieruchomości i w tym zakresie wystosował do Sprzedającego ofertę zakupu, którą ten przyjął i zawarto Przedwstępną Umowę Sprzedaży Nieruchomości.

Kupujący zamierza wybudować na Nieruchomości budynek magazynowy lub magazynowo-produkcyjny wraz z niezbędną infrastrukturą w postaci przykładowo dróg i placów manewrowych, przyłączy, portierni, przestrzeni socjalno-biurowej, etc. Wybudowane budynki i budowle zostaną następnie oddane w najem i będą służyły Kupującemu do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT.

Kupujący nie prowadzi działalności zwolnionej z VAT oraz nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Na postawione przez Organ pytania udzielili Państwo następujących odpowiedzi:

1. W jaki sposób działka nr 1 była/jest wykorzystywana przez Sprzedającego od momentu wejścia w jej posiadanie w 2005 r. do momentu planowanej sprzedaży?

Odpowiedź: Działka nr 1 była w wykorzystywana na cele działalności rolniczej. Niemniej jednak, obecnie ani na dzień Transakcji na Nieruchomości nie będzie prowadzona żadna działalność, w tym działalność rolnicza.

2. Jeżeli przedmiotowa działka służyła/służy Sprzedającemu wyłącznie do zaspokojenia potrzeb osobistych, to należy wskazać, w jaki sposób zaspokajała/zaspokaja te potrzeby osobiste?

Odpowiedź: Nie. Działka nie służy Sprzedającemu wyłącznie do zaspokojenia potrzeb osobistych - Sprzedający nie mieszka na Nieruchomości.

3. Jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień obowiązującej umowy przedwstępnej zawartej 16 czerwca 2023 r. ciążą na poszczególnych stronach zawartych umów?

Odpowiedź: Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej z dnia 16 czerwca 2023 r. od daty zawarcia tej umowy Kupującemu przysługuje prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej inwestycji pod kątem wymogów prawa budowlanego itp.

W trakcie obowiązywania umowy przedwstępnej z dnia 16 czerwca 2023 r. Sprzedający zobowiązał się nie podejmować czynności dotyczących Nieruchomości lub działalności Sprzedającego, które mogą w sposób istotny wpłynąć na stan Nieruchomości lub sytuację Sprzedającego. Sprzedający zobowiązał się powiadamiać Kupującego o wszelkich istotnych czynnościach lub okolicznościach dot. Nieruchomości, w tym o aktualnym stanie wszelkich postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością i niezwłocznie przekazać Kupującemu kopie dokumentów dot. takich postępowań. Umowa przedwstępna zawiera także postanowienia w zakresie odstąpienia od umowy.

4. Czy w umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, przenoszącej własność działki nr 1 na Kupującego (A. sp. z o.o.)? Jeśli tak, to jakie.

Odpowiedź: Tak. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej zawartej 16 czerwca 2023 r., ostateczna umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków zawieszających, tj.:

• po przeprowadzeniu przez Kupującego (A. sp. z o.o.) procesu analizy stanu prawnego, środowiskowego oraz technicznego działki nr 1 (oraz działek sąsiednich) i uznaniu przez Kupującego, wg jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 oraz działek sąsiednich, (które A sp. z o.o. planuje nabyć od innych podmiotów) oraz
• po przedłożeniu Kupującemu przez Sprzedającego odpisu księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, wydanego w dniu zawarcia umowy sprzedaży z którego treści będzie wynikać, że jedynym właścicielem działki nr 1 jest Sprzedający oraz pod warunkiem, że działy III i IV tej księgi wieczystej nie będą zawierały żadnych wpisów i w księdze tej brak będzie wzmianek czy ostrzeżeń, innych niż przewidziane w umowie przedwstępnej lub z nią związanych lub zaakceptowanych przez Kupującego w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

5. W związku z umową przedwstępną zawartą 16 czerwca 2023 r. oraz udzielonym pełnomocnictwem uprawniającym do pozyskiwania dla Nieruchomości wszelkich zgód, pozwoleń, decyzji, prosimy wskazać:

(1) jaki jest zakres pełnomocnictwa (tj. do jakich konkretnie czynności jest umocowany podmiot działający jako pełnomocnik)

Odpowiedź: Sprzedający udzielił pełnomocnictwa radcom prawnym z kancelarii prawnej, która reprezentuje Kupującego w kwestiach dotyczących Transakcji. Na dzień składania niniejszego uzupełnienia, ww. radcy prawni - działający na zlecenie Sprzedającego - mają pełnomocnictwo do:

• przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości przez Sąd Rejonowy w (…), w tym do przeglądania wszelkich dokumentów stanowiących podstawy wpisów w powyższej księdze wieczystej, jak również wszelkich dokumentów stanowiących podstawy wpisów w innych księgach wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, jak również do dokonywania odpisów, wypisów, zdjęć, kopii i fotokopii z powyższych akt;
• uzyskiwania wszelkich informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości w odpowiednich organach administracji publicznej, sądach i rejestrach, w tym do pobierania ich odpisów, wypisów lub kopii, uzyskiwania zaświadczeń lub innych informacji pisemnych dotyczących stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości, uzyskiwania informacji o postępowaniach sądowych, administracyjnych i sądowo-administracyjnych dot. Nieruchomości, uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków w zakresie dotyczącym Nieruchomości;
• występowania o informacje i dokumenty dotyczące Nieruchomości do wszelkich innych organów lub osób w celu uzyskania zaświadczeń lub innych informacji dotyczących stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości.

(2) do uzyskania jakich konkretnie decyzji, zgód i pozwoleń Sprzedający udzielił pełnomocnictwa?

Odpowiedź: W umowie przedwstępnej z dnia 16 czerwca.2023 r. Sprzedający zobowiązał się do udzielenia pełnomocnictwa na rzecz osób wskazanych przez Kupującego w zakresie czynności dot. Nieruchomości. Sprzedający udzielił pełnomocnictwa radcom prawnym z kancelarii prawnej działającej na zlecenie Kupującego. Pełnomocnictwo to zostało opisane w punkcie 5(1) powyżej. Jego zakres nie przewiduje umocowania do uzyskiwania konkretnie wskazanych decyzji, zgód czy pozwoleń.

Niemniej jednak, na podstawie samej umowy przedwstępnej z dnia 16 czerwca 2023 r., Kupujący jest uprawniony do dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę i przegotowania planowanej Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, tj.:

• przygotowywania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane;
• składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych warunków przyłączy;
• uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów;
• wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących siedzi, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji.

6. Czy w ramach umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił Kupującemu (A. sp. z o.o.) upoważnienia do działania w Państwa imieniu i na Państwa rzecz w związku z przygotowaniem Nieruchomości (działki nr 1) do realizacji zamierzonej inwestycji?

Odpowiedź: W umowie przedwstępnej Sprzedający udzielił zgody Kupującemu na dysponowanie ww. działką oraz zobowiązał się do udzielenia pełnomocnictwa na żądanie Kupującego w zakresie działań podejmowanych w związku z realizacją Inwestycji.

7. Czy Sprzedający udzielił Kupującemu zgody na dysponowanie ww. działką na cele budowlane?

Odpowiedź: Tak. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej z dnia 16 czerwca 2023 r. od daty zawarcia tej umowy Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Jednocześnie w celu uzupełnienia wniosku o interpretację z dnia 10 lipca 2023 r., informujemy, że Sprzedający oraz Kupujący w dniu 4 sierpnia 2023 r. dokonali zmiany umowy przedwstępnej w zakresie daty podpisania finalnej umowy sprzedaży Nieruchomości. Planowana aktualnie data sfinalizowania Transakcji to najpóźniej 30 listopada 2023 r.

Pytania

1)Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, iż w związku z planowaną Transakcją Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT?

2)Czy, przy założeniu pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 1, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, iż planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT?

3)Czy przy założeniu pozytywnej odpowiedzi na pytanie nr 2, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym biorąc pod uwagę, że konieczne będzie naliczenie podatku VAT przez Sprzedającego, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedającego na okoliczność zawartej Umowy Sprzedaży?

Stanowisko Zainteresowanych

1) Zdaniem Wnioskodawców w związku z planowaną Transakcją Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT.

2) Zdaniem Wnioskodawców, w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, iż planowana transakcja zbycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

3) W świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko, zgodnie z którym Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikającego z faktur otrzymanych od Sprzedającego i dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji.

Uzasadnienie

Ad 1)

Zdaniem Wnioskodawców punktem wyjścia dla określenia tego czy w związku z zawartą Transakcją Sprzedający będzie działał w charakterze podatnika VAT jest to czy:

(i) sprzedawana Nieruchomość stanowi towar w rozumieniu przepisów Ustawy o VAT oraz

(ii) czy Sprzedający jest podatnikiem w rozumieniu Ustawy o podatku VAT.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. Ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Przy czym, jak stanowi art. 2 pkt 6 cyt. Ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Biorąc pod uwagę, że w świetle wskazanej powyżej definicji towaru grunt należy uznać za towar, zatem, w zakresie pojęcia towarów mieści się również prawo własności gruntu. Konsekwentnie należy więc przyjąć, że zbycie prawa własności do nieruchomości gruntowej, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z powyższym istotnym jest więc odpowiedź na drugie pytanie, tj. czy Sprzedający w ramach rozważanej Transakcji działa jako podatnik VAT.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 ww. ustawy - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Wskazana definicja w żaden sposób nie wymaga dla zaistnienia działalności gospodarczej, aby ta była w jakikolwiek sposób usankcjonowana jej rejestracją w odpowiednim rejestrze, ewidencji, etc.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Istotne więc dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym, nawet jeśli działalność ta nie została w żaden formalny sposób zarejestrowana lub ujęta w ewidencji.

Powyższe oznacza, że dla uznania działań danego podmiotu za działalność gospodarczą na potrzeby podatku VAT istotne znacznie ma ich zorganizowany charakter. Zgodnie z tym, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej (chociażby nawet nie była ona formalnie zorganizowana i odpowiednio zarejestrowana), co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT. W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest też, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do producenta, handlowca lub usługodawcy. W tym miejscu należy więc przyznać, że co prawda Sprzedający nie poczynił żadnych nakładów na Nieruchomość, które miałyby zwiększyć jej atrakcyjność, ale już samo zobowiązanie się Sprzedającego w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży Nieruchomości do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa do występowania w jego imieniu przed wszelkimi organami w celu uzyskiwania stosownych decyzji, zezwoleń dla Nieruchomości, etc. jest równoznaczne z podjęciem działań nakierowanych na zwiększenie atrakcyjności Nieruchomości.

Nie bez znaczenia w analizowanym przypadku jest również to, że Sprzedający podejmował już wcześniej aktywne działania zmierzające do przeprowadzenia transakcji zbycia nieruchomości na rzecz innego podmiotu. Fakt ten wskazuje więc na to, że Sprzedający podchodzi do Transakcji w sposób zorganizowany i profesjonalny. Wydana wówczas interpretacja podatkowa potwierdziła również, że działania Sprzedającego (w tym działania za pośrednictwem innego podmiotu) zmierzały do podwyższenia wartości Nieruchomości - i należy je uznać za działania o charakterze zorganizowanym i profesjonalnym.

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347, s. 1 ze zm.) (dalej: „Dyrektywa”) „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”) z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 Słaby i in. wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie - zdaniem TSUE - okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej nie przesądza, że działał on jako podatnik VAT. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił TSUE - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W przedstawionym zdarzeniu, zdaniem Wnioskodawców, podjęte przez Sprzedającego działania mogą świadczyć o tym, że celem Sprzedającego jest przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży oraz podniesienie jej atrakcyjności dla Kupującego. Wydaje się więc, że Sprzedający podchodzi do Transakcji w sposób profesjonalny i zorganizowany. Mając to na uwadze, zdaniem Wnioskodawców, Sprzedający dokonując dostawy Nieruchomości będzie działał w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT. Powyższego nie zmieni również fakt, iż Sprzedający nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej. Fakt formalnej rejestracji nie przesądza bowiem o tym czy dana osoba/podmiot działa w charakterze podatnika VAT. Na fakt działania Sprzedającego w charakterze podatnika VAT nie będzie miała również wpływu okoliczność, iż przelew uzgodnionej z Kupującym ceny odbędzie się na rachunek prywatny Sprzedającego, który nie jest umieszczony na tzw. Białej Liście.

Ad. 2) i 3)

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytań 2 i 3 wymaga skupienia się na kilku zagadnieniach kluczowych dla określenia zasad opodatkowania Transakcji. Zawarte poniżej części uzasadnienia odniosą się więc kolejno do kwestii:

1)przedmiotu Transakcji

2)opodatkowania Transakcji podatkiem VAT

3)prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Ad 1) Przedmiot Transakcji

Biorąc pod uwagę systematykę ustawy o VAT, która przewiduje szczególne zasady opodatkowania dla dostawy budynków, budowli lub ich części, za „tereny niezabudowane” należy uznać tereny, na których nie znajdują się budynki, budowle lub ich części.

Ustawa o VAT nie definiuje pojęcia „budynku” oraz „budowli”. W konsekwencji na potrzeby stosowania przepisów ustawy o VAT pojęcia „budynek” i „budowla” powinny być interpretowane zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Zgodnie z definicjami sformułowanymi w art. 3 pkt 1, 2, 3, 3a i 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”):

• obiektem budowlanym jest budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;
• budynkiem jest taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
• obiektami małej architektury są niewielkie obiekty;
• budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, m.in.: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, sieci techniczne, sieci uzbrojenia terenu;
• obiektem liniowym jest obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna.

Z uwagi na brak w Ustawie o VAT unormowania dotyczącego pojęcia budowli czy budynku, należy odnieść się również do definicji obiektu budowlanego z Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, zgodnie z którą przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

Jak wynika z treści art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Innymi słowy, władztwo ekonomiczne, tj. faktyczne rozporządzanie towarem jak właściciel, jest kluczową i jedyną przesłanką uznania, że mamy do czynienia z dostawą towarów.

Reasumując powyższą analizę należy w opinii Wnioskodawców uznać, że dostawa Nieruchomości powinna być traktowana jako dostawa terenu niezabudowanego. Na Nieruchomości nie ma posadowionych żadnych budynków. Kierując się powyższymi definicjami Wnioskodawcy nie stwierdzili również istnienia na Nieruchomości żadnych obiektów, które można by określić jako budowle. W konsekwencji przedmiotem planowanej Transakcji będzie nieruchomość niezabudowana – dostawa terenów niezabudowanych.

Konkludując powyższe, przedmiotem analizowanej Transakcji będzie dostawa terenów niezabudowanych.

Ad 2) Opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT

Po ustaleniu, że przedmiotem Transakcji jest teren niezabudowany zagadnieniem kluczowym staje się określenie statusu Nieruchomości w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się, w myśl art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, zbywana Nieruchomość położona jest w województwie (…), powiecie (…), gminie i mieście (…) i stanowi działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym 1 z obrębu ewidencyjnego (…) (identyfikator: (…) o obszarze 1,6131 ha, dla której Sąd Rejonowy w (...), Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…).

Mając na uwadze powyżej wskazane przepisy, jej sprzedaż stanowi zatem dostawę terenów niezabudowanych, która może być zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, pod warunkiem, że stanowić będzie teren inny niż budowlany.

Nieruchomość została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w (…) nr (…) z dnia 16 sierpnia 2017 r. w sprawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego fragmentu miasta (…), Nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej „1P/U” zgodnie z wypisem i wyrysem planu z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta (…) wydanym w dniu 7 czerwca 2023 r. z upoważnienia Burmistrza (…).

W ocenie Wnioskodawców, powyższe pozwala przyjąć, że Nieruchomość spełnia definicję terenu budowlanego określonego w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości nie będzie miało zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT.

Jednocześnie, do dostawy Nieruchomości nie będzie miało zastosowania zwolnienie z opodatkowania VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Sprzedający otrzymał Nieruchomość w ramach darowizny, więc nie został naliczony VAT, podczas gdy zwolnienie z tego przepisu dotyczy wyłącznie sytuacji w której dany podmiot nie miał prawa do odliczenia VAT naliczonego z uwagi na ograniczenia i zakazy zapisane w przepisach krajowych lub dyrektywie VAT. Takie stanowisko podziela Dyrektor Krajowej Administracji Skarbowej w interpretacji z 14 czerwca 2023 r., sygn. DOP7.8101.140.2020.AWCH.

W konsekwencji sprzedaży Nieruchomość będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Ad 3) Prawo Kupującego do odliczenia podatku VAT naliczonego

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT - kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ponadto, na gruncie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższych regulacji wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Ponadto, nie może zajść żadna z przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ust. 1-3a.

Tym samym w pierwszej kolejności należy zbadać, czy po stronie Kupującego zajdzie związek między nabyciem Nieruchomości, a wykonywanymi przez niego czynnościami opodatkowanymi.

Z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika generalna zasada, iż przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei w świetle art. 8 ustawy o VAT opodatkowanym świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Biorąc pod uwagę, że intencją Kupującego jest wybudowanie na Nieruchomości obiektów magazynowych lub magazynowo-produkcyjnych wraz z niezbędną do funkcjonowania tych obiektów infrastrukturą i późniejsza najem tych obiektów należy zauważyć, że czynność taka będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako świadczenie usług. Tym samym należy uznać, że nabywana Nieruchomość (działka) będzie wykorzystywana do czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Tym samym spełnione zostanie podstawowe kryterium prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego. W konsekwencji, biorąc pod uwagę, że Kupujący jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku VAT, Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, możliwe będzie również dokonanie zwrotu tej nadwyżki na rachunek bankowy Kupującego.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Wnioskodawców, Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego i zwrotu nadwyżek tego podatku wynikającej z faktury VAT wystawionej przez Sprzedającego w związku z nabyciem w ramach Transakcji Nieruchomości, w zakresie w jakim dostawa będzie podlegała opodatkowaniu i nie zostanie zwolniona z opodatkowania VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie:

• uznania Sprzedającego za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości (działki nr 1) - jest prawidłowe;
• opodatkowania podatkiem VAT tej sprzedaży - jest prawidłowe;
• prawa Kupującego do odliczenia podatku naliczonego z tytułu Nabycia Nieruchomości oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwaną dalej „ustawą”:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży tego gruntu Sprzedający podjął lub podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Sprzedającego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

We wniosoku wskazaliście Państwo, że Sprzedający jest jedynym właścicielem Nieruchomości (działki nr 1). Sprzedający nabył 24 sierpnia 2005 r. przedmiotową Nieruchomość do majątku prywatnego na podstawie umowy darowizny, tym samym transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nie prowadzi indywidualnej działalności gospodarczej oraz obecnie nie jest zarejestrowany dla celów podatku VAT. Działka nr 1 była wykorzystywana na cele działalności rolniczej. Niemniej jednak, obecnie ani na dzień Transakcji na Nieruchomości nie będzie prowadzona żadna działalność, w tym działalność rolnicza. Działka nie służy Sprzedającemu wyłącznie do zaspokojenia potrzeb osobistych, bo Sprzedający nie mieszka na Nieruchomości. Nieruchomość nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej z podatku VAT, nie była także przedmiotem umowy najmu i dzierżawy.

Ponadto, z okoliczności sprawy wynika, że zakupem przedmiotowej Nieruchomości zainteresowany był inny podmiot, który to zawarł ze Sprzedającym w 2019 r. umowę przedwstępnę sprzedaży Nieruchomości. Do transakcji finalnie nie doszło, ale Sprzedający podjął wówczas aktywne działania zmierzające do zbycia ww. Nieruchomości. W ramach umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił wówczas Kupującemu umocowania do podjęcia szeregu czynności.

16 czerwca 2023 r. Sprzedający wraz z nowym Kupującym zawarł kolejną umowę przedwstępną sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, w ramach której zostały określone warunki i termin zawarcia umowy sprzedaży, która ma być sfinalizowana najpóźniej 30 listopada 2023 r.

Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej od daty zawarcia tej umowy Kupującemu przysługuje prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do dysponowania nią dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej inwestycji pod kątem wymogów prawa budowlanego itp.

W trakcie obowiązywania umowy przedwstępnej Sprzedający zobowiązał się nie podejmować czynności dotyczących Nieruchomości lub działalności Sprzedającego, które mogą w sposób istotny wpłynąć na stan Nieruchomości lub sytuację Sprzedającego. Sprzedający zobowiązał się powiadamiać Kupującego o wszelkich istotnych czynnościach lub okolicznościach dot. Nieruchomości, w tym o aktualnym stanie wszelkich postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością i niezwłocznie przekazać Kupującemu kopie dokumentów dot. takich postępowań. Umowa przedwstępna zawiera także postanowienia w zakresie odstąpienia od umowy. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej ostateczna umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków zawieszających, tj.:

• po przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, środowiskowego oraz technicznego działki nr 1 (oraz działek sąsiednich) i uznaniu przez Kupującego, wg jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące w odniesieniu do sprzedaży działki nr 1 oraz działek sąsiednich (które Kupujący planuje nabyć od innych podmiotów) oraz
• po przedłożeniu Kupującemu przez Sprzedającego odpisu księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, wydanego w dniu zawarcia umowy sprzedaży, z którego treści będzie wynikać, że jedynym właścicielem działki nr 1 jest Sprzedający oraz pod warunkiem, że działy III i IV tej księgi wieczystej nie będą zawierały żadnych wpisów i w księdze tej brak będzie wzmianek czy ostrzeżeń, innych niż przewidziane w umowie przedwstępnej lub z nią związanych lub zaakceptowanych przez Kupującego w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

W umowie przedwstępnej Sprzedający udzielił zgody Kupującemu na dysponowanie ww. działką oraz zobowiązał się do udzielenia pełnomocnictwa na żądanie Kupującego w zakresie działań podejmowanych w związku z realizacją Inwestycji.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Państwa wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą ustalenia, czy planowana przez Sprzedającego sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości (działki nr 1) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w konsekwencji, czy Sprzedający z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży przedmiotowej Nieruchomości, tj. działki nr 1, Sprzedający spełni przesłanki do uznania Go za podatnika podatku od towarów i usług.

W tym miejscu należy wskazać, że zgodnie z art. 535 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610), dalej Kodeks cywilny:

Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Art. 396 § 1 Kodeks cywilny wskazuje, że umowa przedwstępna to:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę na kwestię udzielenia przez Sprzedającego pełnomocnictwa na żądanie Kupującego w zakresie działań podejmowanych w związku z realizacją Inwestycji.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu:

Umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu:

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu:

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że:

Przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Zatem, jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W ramach zawartej umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił pełnomocnictwa radcom prawnym z kancelarii prawnej, która reprezentuje Kupującego w kwestiach dotyczących Transakcji, do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości przez Sąd Rejonowy w (…), w tym do przeglądania wszelkich dokumentów stanowiących podstawy wpisów w powyższej księdze wieczystej, jak również wszelkich dokumentów stanowiących podstawy wpisów w innych księgach wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, jak również do dokonywania odpisów, wypisów, zdjęć, kopii i fotokopii z powyższych akt; uzyskiwania wszelkich informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości w odpowiednich organach administracji publicznej, sądach i rejestrach, w tym do pobierania ich odpisów, wypisów lub kopii, uzyskiwania zaświadczeń lub innych informacji pisemnych dotyczących stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości, uzyskiwania informacji o postępowaniach sądowych, administracyjnych i sądowo-administracyjnych dot. Nieruchomości, uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów i budynków w zakresie dotyczącym Nieruchomości oraz występowania o informacje i dokumenty dotyczące Nieruchomości do wszelkich innych organów lub osób w celu uzyskania zaświadczeń lub innych informacji dotyczących stanu prawnego lub faktycznego Nieruchomości.

Ponadto, choć udzielone pełnomocnictwo nie przewiduje umocowania do uzyskiwania konkretnie wskazanych decyzji, zgód czy pozwoleń, to jednak na podstawie samej umowy przedwstępnej Kupujący jest uprawniony do podejmowania działań w imieniu Sprzedającego (niezbędnych w procesie Inwestycyjnym) np. wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących siedzi, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i warunków przyłączy, uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów czy uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę i przygotowania planowanej Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej od daty zawarcia tej umowy Kupującemu przysługuje prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy uznać należy, że rodzaj podjętych przez Sprzedającego działań (w tym wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż Nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedającego wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji, w przedmiotowej sprawie poprzez udzielenie przez Sprzedającego przedstawicielom Kupującego w umowie przedwstępnej pełnomocnictwa uprawniającego do pozyskiwania dla Nieruchomości wszelkich zgód, pozwoleń, decyzji itd., związanych z zamierzoną inwestycją oraz poprzez udzielenie Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, czynności wykonane przez Kupującego oraz wyznaczonych przez niego przedstawicieli wywołują skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedającego, bowiem stroną podejmowanych czynności jest Sprzedający, a nie Kupujący, czy jego przedstawiciel. Działania te dokonywane są za pełną zgodą Sprzedającego, wpłyną generalnie na wzrost wartości i atrakcyjności Nieruchomości, stanowiącej nadal do dnia sprzedaży własność Sprzedającego. Udzielając zgód i pełnomocnictw do podjęcia wskazanych w Umowie czynności przez Kupującego, Sprzedający wychodzi naprzeciw oczekiwaniom Kupującego, przyspieszając proces realizacji inwestycji. Ponadto, już w 2019 r. do Sprzedającego zwrócił się z ofertą zakupu Nieruchomości inny niż Kupujący podmiot i choć do transakcji sprzedaży Nieruchomości wtedy nie doszło, to Sprzedający już wówczas podjął aktywne kroki zmierzające do zbycia opisanej Nieruchomości na rzecz ówczesnego Kupującego, a w ramach zawartej z Nim umowy Sprzedający udzielił zainteresowanemu wówczas podmiotowi umocowania do podjęcia działań zwiększających wartość sprzedawanej Nieruchomości.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, że planowana przez Sprzedającego sprzedaż opisanej Nieruchomości – działki nr 1 - będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Dokonując opisanych we wniosku czynności Sprzedający podejmie działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. Sprzedający wykaże aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedającego, a sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowiła realizację Jego prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W analizowanej sprawie Nieruchomość (działka nr 1) mająca być przedmiotem sprzedaży została udostępniona przez Sprzedającego na cele budowlane (Inwestycyjne) w celu wybudowania budynku magazynowego lub magazynowo-produkcyjnego. Ponadto, podmiot trzeci wskazany przez Kupującego posiada od Sprzedającego pełnomocnictwo do działania w Jego imieniu w zakresie wszelkich działań związanych z realizacją Inwestycji. W rezultacie czynności wykonywane na przedmiotowej Nieruchomości choć są/będą wykonywane przez pełnomocnika, to tak naprawdę będą wykonywane w imieniu Sprzedającego.

Mając powyższe na uwadze, skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającego za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym stanowisko Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Należy zauważyć, że czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem VAT może korzystać ze zwolnienia od tego podatku, albo może być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Państwa członkowskie zwalniają dostawy terenów niezabudowanych, inne niż dostawy terenów budowlanych, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. b.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy - są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

Z okoliczności sprawy wynika, że działka nr 1 jest nieruchomością niezabudowaną. Na moment składania wniosku na terenie Nieruchomości znajduje się tylko punkt archeologiczny, który zdaniem Wnioskodawców nie stanowi budowli w rozumieniu przepisów Prawo budowlane. Na działce nie ma żadnych elementów infrastruktury technicznej, podziemnych budowli, bunkrów, fundamentów, czy też zbiorników nieujawnionych na aktualnych mapach uzbrojenia terenu. Innymi słowy, na Nieruchomości nie znajduje się nic (brak jest jakichkolwiek obiektów, które wypełniłyby definicję budowli, czy obiektu budowlanego z ustawy Prawo budowlane).

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (…), działka nr 1 znajduje się w obszarze oznaczonym jako teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej „1P/U”. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

Tym samym w analizowanym przypadku przedmiotowa działka nr 1 będzie stanowiła teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Z uwagi na okoliczność, że nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy Nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE.

Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu sprawy wynika, że Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w 2005 r. w drodze darowizny, zatem przy nabyciu nieruchomości nie był naliczony podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu. Ponadto, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT. W związku z powyższym, w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku działki nr 1 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunki określone w tym przepisie, niezbędne do zastosowania zwolnienia.

Zatem należy stwierdzić, że planowana sprzedaż Nieruchomości (działki nr 1) będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT wg właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących prawa Kupującego do odliczenia i zwrotu podatku VAT związanego z nabyciem Nieruchomości, należy wskazać, że podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy.

W myśl tego przepisu:

W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

a)nabycia towarów i usług,

b)dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z art. 87 ust. 1 ustawy:

W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Jak wynika z powołanych przepisów prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Ponadto, należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy:

Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Stosownie do art. 88 ust. 4 ustawy:

Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Zgodnie z powyższymi przepisami, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, a transakcja udokumentowana fakturą podlega opodatkowaniu i nie jest zwolniona od podatku.

Z opisu sprawy wynika, że Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Wskazaliście Państwo, że Kupujący zamierza wybudować na Nieruchomości budynek magazynowy lub magazynowo-produkcyjny wraz z niezbędną infrastrukturą w postaci przykładowo dróg i placów manewrowych, przyłączy, portierni, przestrzeni socjalno-biurowej, etc. Wybudowane budynki i budowle zostaną następnie oddane w najem i będą służyły Kupującemu do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Kupujący nie prowadzi działalności zwolnionej z VAT oraz nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT.

Skoro, jak wyjaśniono wyżej, Sprzedający będzie podatnikiem podatku VAT z tytułu dostawy na rzecz Kupującego Nieruchomości i dokona zgłoszenia oraz rejestracji jako podatnik VAT, a sama transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki podatku od towarów i usług, to Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, z faktury wystawionej przez Sprzedającego.

Wynika to z faktu, że w analizowanym przypadku będą spełnione - wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy - przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego. Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT, a nabyta przez Niego Nieruchomość będzie Mu służyła – zgodnie ze wskazaniem - do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Jednocześnie, zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego będzie w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, Kupujący będzie miał prawo do uzyskania zwrotu tej różnicy.

Zatem, stanowisko Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 należy uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuję, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A. spółka z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).