Opodatkowanie oraz brak zwolnienia z VAT sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 czerwca 2023 r. wpłynął Pani wniosek wspólny z 30 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania i braku zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży 8 działek.

Uzupełniła go Pani pismem z 1 sierpnia 2023 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pani H.P.

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan D.P.

Opis zdarzenia przyszłego

Działkę zakupiła Pani wraz z mężem w 2006 roku w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Ziemia od momentu zakupu nie była uprawiana. Nie uzyskali Państwo płodów rolnych z uprawy ww. gruntów. Pani nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej jednak Pani mąż D.P. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą (jest VAT-owcem). Ziemia rolna nie był wykorzystywana w działalności gospodarczej. W związku z problemami zdrowotnymi a co za tym idzie większych nakładów finansowych postanowili Państwo sprzedać w/w działkę i podpisali Państwo umowę przedwstępną z osobą zainteresowaną zakupem.

W umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia umowy ostatecznej (przenoszącej własność):

a)uzyskanie warunków zabudowy

b)warunki przyłączy mediów

c)podział na 8 mniejszych działek

Czyli w momencie podpisania umowy ostatecznej będą Państwo sprzedawać nie jedną działkę rolną a 8 działek z wydanymi warunkami zabudowy. Przed sprzedażą nie będą wydane pozwolenia na budowę a jedynie wydane warunki zabudowy. Na dzień sprzedaży, działki będą miały wydane warunki zabudowy. Miejscowy plan zagospodarowania nie występuje na tym terenie. Przy nabyciu działki nie miała Pani prawa do obniżenia podatku należnego. Pan D.P. jako Pani mąż i współwłaściciel działki jest stron postępowania ale podobnie jak Pani nie miał prawa do obniżenia podatku należnego od kwoty podatku naliczonego. Działkę zarówno Pani jak i Pani mąż wykorzystywaliście do działalności zwolnionej z podatku. W tym miejscu chciałaby Pani dodać, że jest Pani ubezpieczona w Krus a Pani mąż w Zus - wspólnie opłacają Państwo podatek od nieruchomości za tą działkę.

Pismem z 1 sierpnia 2023 r. uzupełniła Pani opis zdarzenia przyszłego następująco:

Ad.1a.

Działkę, o której mowa we wniosku nabyła Pani wraz z mężem w 2006 r. na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 stycznia 2006 r. sporządzonej przez notariusza. Nabycia dokonali Państwo w obrocie prywatnym na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Działka ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Ad.1b.

Udokumentowana sprzedaż działki była tylko wyłącznie umowa notarialna, o której wspomniała Pani wyżej, nie była wystawiona faktura zawierająca podatek VAT lub zwolnienie z podatku VAT. Działkę zakupili Państwo od osoby prywatnej.

Ad.1c.

Działkę od momentu zakupu jak i przez cały okres jej posiadania na własność nie użytkowali Państwo.

Ad.1d.

Warunki jakie muszą zostać spełnione aby sprzedać działkę:

-uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy,

-uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę,

-niestwierdzenie ponad normatywnego zniszczenia nieruchomości,

-potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków,

-wydanie przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działek,

-uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza elektrycznego,

-uzyskanie warunków technicznych, usunięcie kolizji infrastruktury technicznej,

-aktualizacji operatu ewidencyjnego i wprowadzenie zmian danych dot. Użytków rolnych obejmujących działki powstałe w wyniku podziału działki oraz uzyskanie wypisu z ewidencji gruntów i budynków dla tych działek potwierdzający, że żadna część działki nie stanowi użytków rolnych.

Ad.1e

W umowie przedwstępnej udzielili Państwo kupującemu (Spółka (…)) pełnomocnictwo do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń.     

Ad.1f.

Fizycznie działka nie będzie uzbrojona czy też nie będą wydzielone drogi ale jak wspomniano wyżej działki będą miały uzyskane warunki na przyłącze mediów, warunki zabudowy, więc nie wie Pani czy uzyskanie warunków zabudowy i warunków na przyłącza mediów podwyższa wartość nieruchomości. Fizycznie na działce nic się nie zmieni ale w dokumentach już tak.

Pytania ostatecznie doprecyzowane po uzupełnieniu z 1 sierpnia 2023 r.

1.W myśl ustawy o VAT działka rolna przy sprzedaży jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT ale chcieliby Państwo uzyskać informacje czy związku z uzyskaniem warunków zabudowy oraz podziale na mniejsze działki podatek VAT zostanie naliczony?

2.Czy art. 43 ust. 1 pkt 9  ustawy o VAT ma zastosowanie do Państwa przypadku skoro to nadal jest ziemia rolna?

3.Czy jednak art. 113 ust. 13 ustawy VAT wyklucza Państwa ze zwolnienia z podatku skoro działka rolna ma wydane warunki zabudowy?

Pani stanowisko (uzupełnione pismem z 1 sierpnia 2023 r.)

Ad.1

Państwa zdaniem podatek VAT wystąpi w Państwa przypadku ponieważ ze zwolnienia można skorzystać w momencie sprzedaży ziemi rolnej bez wydanych warunków zabudowy.

Ad.2

Art. 43 ust. 1 pkt 9 uważają Państwo, że nie ma zastosowania w Państwa przypadku ponieważ jest to zmienia rolna ale z wydanymi warunkami zabudowy co można określić jako działka przeznaczona na cele budowlane.

Ad.3

Państwa zdaniem odnosząc się do ustawy art. 113 ust. 13 o VAT wyklucza Państwa ze zwolnienia z podatku VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pani przedstawiła we wniosku w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”,

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy,

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy,

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z dnia 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1610).

W świetle art. 195 ustawy Kodeks cywilny,

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności.

Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Zgodnie z art. 196 ww. ustawy,

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że

Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy,

Art. 15 ust. 2 ustawy stanowi,

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że w związku z problemami zdrowotnymi, a co za tym idzie większych nakładów finansowych postanowili Państwo sprzedać działkę i podpisali Państwo umowę przedwstępną z osobą zainteresowaną zakupem. W umowie przedwstępnej zostały ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia umowy ostatecznej (przenoszącej własność): uzyskanie warunków zabudowy, warunki przyłączy mediów, podział na 8 mniejszych działek. W momencie podpisania umowy ostatecznej będą Państwo sprzedawać 8 działek z wydanymi warunkami zabudowy. Na dzień sprzedaży, działki będą miały wydane warunki zabudowy. W umowie przedwstępnej udzielili Państwo kupującemu pełnomocnictwo do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń. Warunki jakie muszą zostać spełnione aby sprzedać działkę tj. uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, niestwierdzenie ponad normatywnego zniszczenia nieruchomości, potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków, wydanie przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działek, uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza elektrycznego, uzyskanie warunków technicznych, usunięcie kolizji infrastruktury technicznej, aktualizacji operatu ewidencyjnego i wprowadzenie zmian danych dot. użytków rolnych obejmujących działki powstałe w wyniku podziału działki oraz uzyskanie wypisu z ewidencji gruntów i budynków dla tych działek potwierdzający, że żadna część działki nie stanowi użytków rolnych.

Odnosząc się do Pani wątpliwości, należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa – Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego,

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego,

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 389 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego,

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego,

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego,

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego,

Stosownie do art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego,

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego,

W myśl art. 109 Kodeksu cywilnego,

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Rozpatrując wątpliwości Pani dotyczące kwestii czy sprzedaż nieruchomości będzie czy nie bedzie podlega podatkowi od towarów i usług należy wziąć pod uwagę całokształt działań związanych z planowaną sprzedażą.

Należy zauważyć, że podpisała Pani oraz Pani mąż przedwstępną umowę sprzedaży działki, w ramach której muszą być spełnione warunki w celu zawarcia umowy ostatecznej tj. m.in. uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków, wydanie przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działek, uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza elektrycznego, uzyskanie warunków technicznych, usunięcie kolizji infrastruktury technicznej,

Ponadto udzieliła Pani wraz z mężem pełnomocnictwa kupującemu do występowania w Państwa imieniu przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń.

Fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią ani Pani męża (Sprzedających), ale przez pełnomocnika nie oznacza, że pozostaną bez wpływu na sytuację prawną Pani oraz Pani męża (Sprzedających). Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Sprzedających (Mocodawców). Z kolei pełnomocnik działający w granicach udzielonego mu umocowania, dokonując ww. działań, uatrakcyjnia przedmiotową działkę stanowiącą nadal współwłasność Sprzedających.

Także przyszły nabywca nie mógłby wykonać szeregu opisanych we wniosku czynności, jeżeli nie dysponowałby udzielonym przez Sprzedających pełnomocnictwem.

Zatem, działania te dokonywane za pełną zgodą Sprzedających, przejawiającą się udzielonym pełnomocnictwem, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru.

Działania Pełnomocnika Sprzedających tj. uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o warunkach zabudowy, uzyskanie przez kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, potwierdzenie badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków, wydanie przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działek, uzyskanie przez kupującego warunków technicznych przyłączy, stanowią ciąg czynności, które przybierają formę zorganizowaną (profesjonalną). Ponadto wskazała Pani, że na dzień sprzedaży przedmiotowych 8 działek, działki te będą miały wydane warunki zabudowy, a co za tym idzie uzyskanie ww. warunków uatrakcyjnią sprzedawane ziemie.

Takie działania przemawiają za uznaniem Sprzedających przedmiotowe działki za podmiot profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami, co w konsekwencji prowadzi do uznania Państwa za podatnika w myśl art. 15 ust. 1 ustawy.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży 8 wydzielonych działek, nie będą Państwo korzystali z przysługującego prawa Państwu do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie będzie to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Sprzedający (Pani jak i Pani mąż) w taki sposób zorganizowali sprzedaż ww. działek, że niejako Pani i Pani męża działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu sprzedaży grunt będący współwłasnością Sprzedających będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Sprzedających.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Pani oraz Pani mąż podejmując ww. czynności, zaangażują środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykażą aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Panią oraz Pani męża działania oraz czynności, które zostaną wykonane przez pełnomocnika w Państwa imieniu, wykluczają sprzedaż 8 działek w ramach zarządu swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż 8 działek będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Państwo (Sprzedający) będą działali jako podatnik zdefiniowany w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Sprzedających, a sprzedaż ww. 8 działek będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani oraz Pani męża (Sprzedających) za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącą działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży 8 działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana lub korzystać ze zwolnienia z podatku.

Zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Z kolei zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy :

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy,

Powyższe oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., nieprzeznaczonymi pod zabudowę – są zwolnione od podatku VAT.

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.),

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Tym samym, w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści ww. orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustala się na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

Zatem, ustawa nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z opisu sprawy wynika, że w 2006 r. zakupiła Pani wraz z mężem działkę rolną w celu powiększenia gospodarstwa rolnego. Obecnie zamierza Pani wraz z mężem podzielić przedmiotową działkę na 8 działek i dokonać ich sprzedaży na rzecz Spółki. Jak Pani wskazuje, że przedmiotowe działki na dzień ich sprzedaży będą miały wydane warunki zabudowy.

Zatem odnosząc się do zastosowania zwolnienia od podatku dla sprzedaży  przedmiotowych 8 działki, należy zauważyć, że przedmiotowe działki na moment ich sprzedaży będą objęte wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy zatem przeznaczone będą pod zabudowę. W konsekwencji działki te spełniać będą definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Tym samym sprzedaż 8 działek nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości niezabudowanych, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wskazano wyżej, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wobec powyższego, należy wskazać, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Państwa działki, która to czynność jak Państwo wskazali, została udokumentowana – umową notarialną (nie została wystawiona faktura VAT, a tym samym czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług) nie wystąpił podatek od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że nie przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki, lub że takie prawo Państwu nie przysługiwało, bowiem przy nabyciu tej działki nie wystąpił VAT należny, który mógłby podlegać przez Państwo odliczeniu.

Ponadto jak wskazała Pani w opisie sprawy, działka od momentu zakupu jak i przez cały okres jej posiadania na własność nie była przez Panią i Pani męża użytkowana. A zatem wbrew Pani twierdzeniu przedmiotowa działka, z której mają powstać 8 działek przeznaczonych do sprzedaży nie była wykorzystywania wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Zatem, sprzedaż 8 działek nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

W konsekwencji sprzedaż 8 działek nie będzie korzystało ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż 8 ww. działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT.

W związku z powyższym Pani stanowisko w zakresie opodatkowania i braku zwolnienia sprzedaży opisanych 8 działek jest prawidłowe.

Przechodząc do kwestii możliwości zastosowania zwolnienia dostawy 8 działek na podstawie art. 113 ust. 13 ustawy o VAT należy zauważyć co następuje:

Jak wynika z art. 113 ust. 1 ustawy,

W myśl art. 113 ust. 2 pkt 2 i pkt 3 ustawy,

Stosownie do art. 113 ust. 5 ustawy,

Na podstawie art. 113 ust. 13 ustawy,

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy art. 113 ustawy należy wskazać, że – co do zasady – o ile podatnik nie przekroczył kwoty sprzedaży określonej na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, ma prawo do korzystania z ww. zwolnienia do momentu przekroczenia tej kwoty, pod warunkiem, że nie wykonuje czynności wymienionych w art. 113 ust. 13 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że dokona Pani wraz z mężem sprzedaży 8 działek, dla których na dzień sprzedaży wydane będą decyzje o warunkach zabudowy, zatem działki przeznaczone będą pod zabudowę. W konsekwencji działki te spełniają definicję terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy.

Zatem bez względu na wartość sprzedaży działek, w sytuacji dostawy terenów budowlanych (przeznaczonych pod zabudowę) nie będzie Pani wraz z mężem korzystała ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy w związku z art. 113 ust. 13 ustawy.

W związku z powyższym Pani stanowisko jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Kwestia dotycząca stawki podatku VAT (8% czy 23%) dla sprzedaży opisanych we wniosku 8 działek została zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zaznaczenia wymaga, że tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Panią. Z powyższych przepisów wynika, że organ rozpatrując wniosek o wydanie interpretacji nie podejmuje wyjaśnienia stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, tj. nie przeprowadza dowodów, lecz dokonuje oceny prawnej przedstawionych we wniosku okoliczności w kontekście zadanego pytania przyporządkowanego do danego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. W tym miejscu organ interpretacyjny zastrzega, że gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani H.P. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.