Skutki podatkowe sprzedaży udziału w działkach.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 maja 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży udziału w działce nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan K. R.

(…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan M. R.

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

K. R. i M. R. są współwłaścicielami w udziale wynoszącym po 1/2 części:

1)nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7 o łącznym obszarze 1,4205 ha położonej w miejscowości (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) oraz

2)nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi:8, 9 oraz 10 o łącznym obszarze 0,3154 ha położonej w miejscowości (…) dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…).

K. R. i M. R. nabyli przedmiotowe nieruchomości od rodziców na podstawie umowy darowizny sporządzonej 25 marca 1997 r. przez (…), notariusza (…).

Ojciec K. R. i M. R. wykorzystywał przedmiotowe nieruchomościach na potrzeby prowadzenia cegielni oraz prowadził na nich prace górnicze polegające na wydobywaniu gliny. Po nabyciu udziałów we własności ww. nieruchomości K. R. i M. R. również wykorzystywali przedmiotowe nieruchomości do prowadzenia cegielni. K. R. i M. R. po kilku latach prowadzenia działalności gospodarczej zaprzestali jej wykonywania w powyższym przedmiocie. Nieruchomości od około 15-20 lat są nieużytkowane, a współwłaściciele wykonywali na nich jedynie prace porządkowe. Nieruchomości te są nieuzbrojone. Nieruchomości od dnia nabycia do chwili obecnej są nieprzerwanie w posiadaniu K. R. i M. R.. Od około 2 lat na działce nr 9 i 10 stoi nośnik reklamowy udostępniony firmie reklamowej, za co K. R. i M. R. otrzymują umówiony czynsz.

Zgodnie z informacjami zawartymi w wypisie i wyrysie z rejestru gruntów:

1)działka nr 1 - oznaczona jest jako tereny przemysłowe (Ba) - pow. 0,1182 ha,

2)działka nr 2 - oznaczonajest jako grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz) - pow. 0,895 ha,

3)działka nr 3 – oznaczona jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz) -pow. 0,3303 ha,

4)działka nr 4 – oznaczona jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz) - pow. 0,2774 ha,

5)działka nr 5 – oznaczona jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz) -pow. 0,0954 ha,

6)działka nr 6 – oznaczona jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz) -pow. 0,1843 ha,

7)działka nr 7 - oznaczona jest jako pastwiska trwałe (Ps) - pow. 0,1654 ha,

8)działka nr 8 - oznaczona jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp) – pow. 0,0504 ha,

9)działka nr 9 - oznaczona jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp) - pow. 0.1322 ha,

10)działka nr 10 - oznaczona jest jako zurbanizowane tereny niezabudowane lub trakcie zabudowy (Bp) - pow. 0,1328 ha.

Wszystkie działki składające się na przedmiotowe nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego „(…)” zatwierdzonym uchwałą (…) z 8 kwietnia 2002 r. (…). Obie nieruchomości znajdują się na terenie zabudowy mieszkaniowo-usługowej, oznaczonej w planie symbolem „168MU”, w strefie występowania złóż surowców ilastych oraz na terenach górniczych. Teren został wykreślony z rejestru obszarów górniczych na podstawie decyzji Marszałka Województwa (…).

K. R. i M. R. 9 lutego 2022 r. złożyli wnioski o wydanie pozwoleń na budowę dla ww. działek. Po przeprowadzeniu postępowań Starosta (…) wydał:

1)decyzję nr (…) z 25 marca 2022 r., mocą której zatwierdził projekt budowlany i udzielił K. R. i M. R. pozwolenia na budowę obejmującego budowę 65 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w pięciu zespołach zabudowy szeregowej/kategoria obiektu budowlanego I/na nieruchomości składającej się z działek ew. nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 (…),

2)decyzją nr (…)z 25 marca 2022 r., mocą której zatwierdził projekt budowlany i udzielił K. R. i M. R. pozwolenia na budowę obejmującego budowę 11 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w trzech zespołach zabudowy szeregowej/kategoria obiektu budowlanego I/na nieruchomości składającej się z działek ew. nr 10, 9, 8 (…).

Dla przedmiotowych nieruchomości zostały wydane również warunki przyłączenia do sieci gazowej.

K. R. i M. R. postanowili sprzedać przysługujące im udziały we własności nieruchomości. Po zamieszczeniu w Internecie ogłoszeń sprzedaży nieruchomości zgłosił się podmiot zainteresowany ich zakupem. Obecnie Strony ustalają warunki sprzedaży tych nieruchomości i w najbliższym czasie planują zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży. Na przedmiotowych nieruchomościach kupujący zamierza wybudować osiedle zgodnie z wydanymi pozwoleniami na budowę. We wrześniu 2023 r. strony chcą podpisać umowę przyrzeczoną.

K. R. jest przedsiębiorcą zarejestrowanym w CEIDG i prowadzi działalność gospodarczą w przedmiocie: wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (PKD 68.20.Z), realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10.Z), roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (PKD 41.20.Z), działalność pomocnicza związana z utrzymaniem porządku w budynkach (PKD 81 10.Z). K. R. jest również wspólnikiem spółki pod firmą: „A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (…) oraz jest Członkiem Zarządu ww. spółki. K. R. jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

M. R. nie prowadzi działalności gospodarczej, natomiast jest wspólnikiem spółki pod firmą: „A.  spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą (…) oraz jest Członkiem Zarządu ww. spółki M. R. nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT.

W przeszłości K. R. i M. R. sprzedawali grunty. W roku 2022 sprzedali nieruchomość spółce „A Sp. z o.o. z siedzibą (…). Aktualnie nie posiadają innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. K. R. i M. R. nie zamierzają w przyszłości nabywać nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Nieruchomości opisane we wniosku zostaną przez Wnioskodawców jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży udostępnione osobie trzeciej, tj. kupującemu. Sprzedający udzielą kupującemu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Prawo to zostanie udzielone na zasadzie użyczenia i nie będzie odpłatne.

Wnioskodawcy uzyskując pozwolenie na budowę i innej dokumentacji towarzyszącej niezbędnej do rozpoczęcia budowy zamierzali uatrakcyjnić nieruchomość dla potencjalnego kupującego i zwiększyć cenę sprzedaży. Wartość nieruchomości wraz z dokumentacją pozwalającą na rozpoczęcie budowy jest znacznie wyższa niż wartość nieruchomości, która takiej dokumentacji nie posiada.

Nośnik reklamowy znajduje się na działkach 9 i 10. Nośnik reklamowy nie jest i nie będzie własnością Wnioskodawców. Nośnik jest obecnie własnością spółki A. Sp. z o.o. (…) i spółka ta będzie właścicielem nośnika na dzień sprzedaży nieruchomości. Nośnik reklamowy nie spełnia definicji budowli w rozumieniu przepisów Ustawy prawo budowlane.

Sprzedający udzielą kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Kupujący będzie miał prawo dysponować nieruchomością na cele budowlane w zakresie wynikającym z tego prawa a przewidzianym w Ustawie Prawo budowlane.

Uprzednio Wnioskodawcy sprzedawali następujące nieruchomości:

a)5 lat wstecz sprzedali pod budowę centrum logistycznego niezabudowaną nieruchomość o powierzchni około 5 ha położoną w gminie (…), którą nabyli około 20 lat temu w celach inwestycyjnych,

b)2 lata wstecz sprzedali zabudowaną nieruchomość (…) o powierzchni około 2000 m², którą zakupili 4 lat temu w celach inwestycyjnych,

c)2 lata wstecz sprzedali spółce A. Sp. z o.o. niezabudowaną nieruchomość (…) o powierzchni 2000 m², którą to nabyli około 10 lat wstecz wskutek przyjęcia spadku po rodzicach.

Wnioskodawcy zobowiązani będą do sprzedaży nieruchomości za określoną cenę, a kupujący do zakupu nieruchomości za ustaloną cenę, w ustalonym przez Strony terminie.

Na dzień wystąpienia z wnioskiem nie są znane inne warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, ponieważ nie powstał jeszcze projekt umowy sprzedaży.

Wnioskodawcy wyrażą zgodę na dysponowanie nieruchomościami przez kupującego na cele budowlane (zgodnie z art. 3 ust. 11 Ustawy prawo budowlane). Zgoda ta będzie udzielona na czas od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości.

Nieruchomości nie były i do dnia sprzedaży nie będą w ogóle wykorzystywane przez Wnioskodawców.

Pytania

1.Czy przyszła transakcja sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1, 2,3, 4, 5, 6 i 7 oraz nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi: 8, 9 i 10 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 Ustawy?

2.Czy przyszła transakcja sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7 oraz nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi: 8, 9 i 10 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy?

3.Czy przyszła transakcja sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi: 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7 oraz nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi: 8, 9 i 10 będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem przyszła transakcja sprzedaży udziałów we współwłasności ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 Ustawy i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 Ustawy.

Na podstawie art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT. Czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdy jest wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonywaniem jest podatnikiem podatku VAT. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 Ustawy.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 Ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z powyższego wynika, że podatnikiem podatku VAT może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotne dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Z grona podatników wykluczone są osoby fizyczne w przypadku, gdy dokonują np. sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów Ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 Ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartość dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Trybunał w orzeczeniu tym potwierdził, że dla uznania danego majątku za prywatny, istotny jest sposób jego wykorzystania i charakter działań podejmowanych w odniesieniu do niego w całym okresie posiadania przez dany podmiot. Aby majątek uznać za prywatny musi być on w całym okresie posiadania wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych. Zatem „majątek prywatny” to taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej. Tym samym nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego.

W kwestii opodatkowania sprzedaży działek istotne jest ustalenie, czy sprzedający w celu dokonania sprzedaży gruntów podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania ich za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z wymienionych czynności, tylko wtedy działania Sprzedającego przybierają formę zawodową, a w konsekwencji zorganizowaną.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W przedstawionym stanie faktycznym podjęcie takich działań jak złożenie wniosków o pozwolenie na budowę, uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz złożenie wniosku i na jego podstawie uzyskanie warunków przyłączenia do sieci gazowej wpłynęło generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost ich wartości. Powyższe stanowi za tym, że czynności te przybierają formę profesjonalną i mają na celu przygotowanie działek do sprzedaży oraz podniesienie ich atrakcyjności dla kupującego. Współwłaściciele zamierzają zatem podjąć czynności, które będą świadczyć za tym, że przyszła sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowić jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności i zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Współwłaściciele w celu podjęcia ww. opisanych czynności musieli bowiem musieli zaangażować własne środki, podobne do tych, które angażują podmioty profesjonalnie trudniące się obrotem nieruchomościami. W niniejszej sprawie wystąpiły więc okoliczności, które łącznie wskazują, że sprzedaż udziałów we współwłasności w działkach nr: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 7, 9, 10 stanowić będzie działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy i Sprzedający z tytułu tej transakcji będzie podatnikiem podatku VAT, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż udziałów we własności ww. działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 Ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 Ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy - jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

Ustawa o podatku od towarów i usług, w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W analizowanym przypadku sprzedaż udziałów we współwłasności przedmiotowych nieruchomości, które stanowią tereny budowlane zdefiniowane w art. 2 pkt 33 Ustawy, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy.

Jednocześnie należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 9 Ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy.

Wobec powyższego, należy wskazać, że w odniesieniu do czynności nabycia przez Wnioskodawców udziałów w nieruchomościach, nie wystąpił podatek od towarów i usług. Nie można zatem uznać, że nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. działki, lub że takie prawo nie przysługiwało, bowiem przy nabyciu tej nieruchomości nie wystąpił VAT należny, który mógłby podlegać odliczeniu.

W konsekwencji, nie zostały spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwaną dalej „ustawą”:

Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (t. j. Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”:

Należy przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 8 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy:

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10).

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Ponadto, Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie, nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działki, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W kwestii opodatkowania sprzedaży nieruchomości jako odpłatnej dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy, istotne jest czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy w celu dokonania sprzedaży gruntów Sprzedający podjęli lub podejmą aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkowałoby koniecznością uznania Sprzedających za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy sprzedaż udziałów we współwłasności nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7 oraz nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr 8, 9 i 10 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów, dostawa towarów (w tym nieruchomości gruntowych) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar z jakim została zrealizowana i okoliczności w jakich ją wykonano. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie należy przeanalizować całokształt działań jakie Sprzedający podęli w odniesieniu do sprzedaży ww. działek.

Należy więc ustalić, czy w odniesieniu do czynności sprzedaży Nieruchomości będą Państwo spełniać przesłanki do uznania Ich za podatników podatku od towarów i usług, tj. czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania opisanej sprzedaży podjęli lub podejmą Państwo aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkować będzie koniecznością uznania Państwa za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż ta nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

We wniosku podali Państwo, że:

• Sprzedający są współwłaścicielami w udziale wynoszącym po 1/2 części nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz nieruchomości stanowiącej działki gruntu oznaczone nr 8, 9, 10, nabytych w drodze darowizny,
• po nabyciu udziałów we własności ww. nieruchomości Sprzedający wykorzystywali nieruchomości do prowadzenia cegielni, jednak po kilku latach prowadzenia działalności gospodarczej zaprzestali jej wykonywania w powyższym przedmiocie,
• Sprzedający w 2022 r. złożyli wnioski o wydanie pozwoleń na budowę dla ww. działek. Po przeprowadzeniu postępowań Starosta wydał decyzje, mocą których zatwierdził projekt budowlany i udzielił Sprzedającym pozwolenia na budowę obejmującego odpowiednio - budowę 65 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w pięciu zespołach zabudowy szeregowej/kategoria obiektu budowlanego I (działki nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7) oraz budowę 11 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w trzech zespołach zabudowy szeregowej/kategoria obiektu budowlanego I (działki nr 10, 9, 8),
• dla ww. nieruchomości zostały wydane również warunki przyłączenia do sieci gazowej,
• jeden ze Sprzedających – K. R. prowadzi działalność gospodarczą w przedmiocie: wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, działalność pomocnicza związana z utrzymaniem porządku w budynkach. Jest również wspólnikiem spółki z ograniczoną odpowiedzialnością oraz jest Członkiem Zarządu ww. spółki. Natomiast drugi Sprzedający – M. R. nie prowadzi działalności gospodarczej, natomiast jest wspólnikiem spółki z o. o. oraz jest Członkiem Zarządu ww. spółki.
• w przeszłości Sprzedający sprzedawali grunty. W roku 2022 sprzedali nieruchomość Sp. z o.o. Uprzednio Sprzedający sprzedawali następujące nieruchomości:

a)5 lat wstecz sprzedali pod budowę centrum logistycznego niezabudowaną nieruchomość, którą nabyli około 20 lat temu w celach inwestycyjnych,

b)2 lata wstecz sprzedali zabudowaną nieruchomość, którą zakupili 4 lat temu w celach inwestycyjnych,

c)2 lata wstecz sprzedali spółce .A. Sp. z o.o. niezabudowaną nieruchomość, którą to nabyli około 10 lat wstecz wskutek przyjęcia spadku po rodzicach,

• Nieruchomości jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży zostaną przez Sprzedających udostępnione osobie trzeciej, tj. kupującemu. Sprzedający udzielą kupującemu zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Kupujący będzie miał prawo dysponować nieruchomością na cele budowlane w zakresie wynikającym z tego prawa a przewidzianym w Ustawie Prawo budowlane. Zgoda ta będzie udzielona na czas od dnia zawarcia umowy przedwstępnej do dnia zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości,
• Sprzedający uzyskując pozwolenie na budowę i innej dokumentacji towarzyszącej niezbędnej do rozpoczęcia budowy zamierzali uatrakcyjnić nieruchomość dla potencjalnego kupującego i zwiększyć cenę sprzedaży. Wartość nieruchomości wraz z dokumentacją pozwalającą na rozpoczęcie budowy jest znacznie wyższa niż wartość nieruchomości, która takiej dokumentacji nie posiada.

W analizowanej sprawie dokonując wskazanych we wniosku działań/czynności dążą Państwo do uatrakcyjnienia Nieruchomości co skutkuje wzrostem ich wartości. Jednocześnie nie ulega wątpliwości, że szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym. W efekcie wykonywanych czynności dostawie będą podlegały nieruchomości o zupełnie innym charakterze niż w chwili ich nabycia. Zakres podejmowanych przez Państwa działań świadczy o przygotowaniu nieruchomości do sprzedaży, czyli o wykorzystaniu nieruchomości do celów zarobkowych. Dokonują zatem Państwo aktywnych działań, aby ostatecznie sprzedać posiadane udziały w Nieruchomościach.

Nie ulega więc wątpliwości, że tak szeroko zakrojony zakres przygotowania Nieruchomości do sprzedaży nie jest typowy do działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym. Dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmują Państwo działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniu w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuj aktywność w przedmiocie zbycia Nieruchomości, porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Ponadto na podstawie przedstawionego opisu sprawy stwierdzić należy, że dokonują Państwo w istocie wielokrotnej sprzedaży posiadanych działek, zatem przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości, nie będzie jednorazową czynnością. Dokonując sprzedaży Nieruchomości, nie korzystają Państwo z prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Podejmowane działania i czynności, wykluczają sprzedaż Nieruchomości w ramach zarządu majątkiem osobistym.

W rozpatrywanej sprawie istotny jest wyrok TSUE C-291/92. Z orzeczenia tego wynika bowiem, że aby uznać daną nieruchomość za majątek osobisty muszą istnieć obiektywne dowody potwierdzające przeznaczenie danej nieruchomości wyłącznie do celów prywatnych w całym okresie jej posiadania. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Tymczasem w opisie sprawy wskazali Państwo, że Nieruchomości będąca przedmiotem planowanej dostawy były uprzednio wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, a więc stanowiły składniki majątku wykorzystywane przez Państwa w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Tym samym, wykorzystywanie przez Państwa Nieruchomości do celów prowadzonej działalność gospodarczej spowodowało, że utraciły one charakter majątku prywatnego (osobistego). Ze względu na ścisły związek wykorzystywania Nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, biorąc pod uwagę przywołane orzeczenie TSUE C-291/92, należy stwierdzić, że nie wykazali Państwo zamiaru wykorzystywania Nieruchomości wyłącznie do celów osobistych przez cały okres ich posiadania. Działki przez cały okres ich posiadania nie służyły wyłącznie do zaspokajania Państwa potrzeb prywatnych, bowiem stanowiły one składniki majątku służące prowadzeniu działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę całokształt podejmowanych przez Państwa działań, na tle ww. regulacji i orzeczeń, stwierdzić należy, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez Państwa jako podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Przedstawiona we wniosku Państwa aktywność wykracza więc poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do Nieruchomości będących Państwa współwłasnością (działkach nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10) i będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

W konsekwencji, planowana sprzedaż udziałów we współwłasności nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7 oraz nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr 8, 9 i 10 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Państwa wątpliwości dotyczą również ustalenia, czy dla analizowanej we wniosku transakcji sprzedaży udziału w ww. działkach przysługujących Sprzedającym znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostaw towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

W świetle art. 2 pkt 33 ustawy:

Zgodnie z art. 135 ust. 1 lit. k Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen przeciwko Belastingdienst Grote Ondernemingen „teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

Tym samym, również w świetle orzeczeń TSUE za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 977 ze zm.):

ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT przy sprzedaży gruntu niezabudowanego nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

We wniosku wskazali Państwo, że są współwłaścicielami nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 oraz nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr 8, 9, 10. Wszystkie działki składające się na przedmiotowe nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Obie nieruchomości znajdują się na terenie zabudowy mieszkaniowo-usługowej.

W konsekwencji, dostawa udziału w Nieruchomościach (działce nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10) nie może zostać objęta zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, ponieważ działki te na moment sprzedaży stanowić będą teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy.

W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od podatku VAT dostawy udziału w Nieruchomościach wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, nabyli Państwo przedmiotowe nieruchomości na podstawie umowy darowizny.

Zatem w rozpatrywanej sprawie dla dostawy opisanych we wniosku Nieruchomości (udziałów w działkach nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10) nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. . 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostały spełnione warunki określone w tym przepisie, niezbędne do zastosowania zwolnienia.

W konsekwencji, sprzedaż przez Państwa ww. Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych.

Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2, 3 należało również uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).