Podleganie opodatkowaniu sprzedaży niezabudowanych działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 maja 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 11 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek nr (...) oraz dwóch działek, które powstaną na skutek podzielenia działki (...). Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 czerwca 2023 r. (wpływ 4 lipca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

1.Jest Pani osobą fizyczną na emeryturze, nie prowadzi Pani żadnej działalności gospodarczej, nie jest Pani czynnym podatnikiem VAT.

2.Jest Pani właścicielką nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w (...), obejmującej działki nr (...), w ewidencji gruntów oznaczonych jako Rlllb, RIVb, Pslll, Ps IV, oraz nieużytki N, o łącznej powierzchni 2,9881 ha (Wypis z rejestru gruntów z 2 marca 2023 r.)

3.Powyższą nieruchomość nabyła Pani częściowo w roku 2013 w drodze dziedziczenia po zmarłym mężu (...) (postanowienie Sądu Rejonowego w (...) z (...) 2014 r.) i częściowo w roku 2014 w drodze darowizny od swoich dzieci (...) i (...) (umowa darowizny z 2 (...) 2014 r. – repertorium (...)). Wtedy działki te były oznaczone numerami (...) i miały łącznie pow. 2,9927 ha.

4.W roku 2018 działka (...) została podzielona na działki nr (...) i (...), a działka nr (...) na działki nr (...) i (...). W wyniku nowych pomiarów geodezyjnych okazało się, że działka nr (...) jest większa o 20 m², a działka nr (...) jest większa o 237 m² (mapa z projektem podziału – wykaz zmian gruntowych z (...) 2018 r.). Zatem łączna powierzchnia całej nieruchomości obejmująca działki nr (...) wynosi 3,0184 ha (wypis z rejestru gruntów z 27 września 2019 r.).

5.Grunt ten dzierżawiła Pani do niedawna bratu (...).

6.Dla większości nieruchomości (cała działka nr (...) oraz większość działki nr (...)) obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (Uchwała (...) Rady Miejskiej (...) z (...) 2017 r.), przewidujący przeznaczenie terenu jako terenu obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, dla pozostałej części nieruchomości obowiązuje zmienione 20 grudnia 2022 r. (Uchwała (...)) Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego z roku 1999, przewidujące w części zabudowę obiektami produkcyjnymi, składów i magazynów, a w części zabudowę mieszkaniową (Zaświadczenie Burmistrza Miasta i Gminy (...) z 8 lutego 2023 r.).

7.Obecnie w toku jest procedura wywłaszczenia z części nieruchomości na rzecz Miasta i Gminy (...) pod realizację Inwestycji celu publicznego – budowy ścieżki pieszo rowerowej. Działka nr (...) została decyzją administracyjną podzielona na działki nr (...) i (...), a działka nr (...) na działki nr (...). 28 września 2022 r. została wydana przez Starostę (…) decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na wybudowaniu ścieżki pieszo-rowerowej na przylegających do szosy działkach m.in. nr (...) i (...). Na mocy tej decyzji, z mocy prawa działki nr (...) i (...) stały się własnością Gminy (...). Pozostała po wydzieleniu działek nr (...) i (...) nieruchomość będąca Pani własnością ma łączną powierzchnię 2,9881 ha.

8.Nie podejmowała Pani żadnych czynności mających charakter działalności gospodarczej w celu przekształcenia przedmiotowej nieruchomości rolnej w nieruchomość Inwestycyjną (nie występowała Pani do Urzędu Miasta i Gminy z wnioskiem o opracowanie MPZP i nie ingerowała w proces zmiany przeznaczenia gruntu, nie uzbrajała Pani terenu, nie grodziła go Pani, nie wydzielała Pani dróg wewnętrznych).

9.Przedmiotową nieruchomość obejmującą działki nr (...) o łącznej powierzchni 2,9881 ha zamierza Pani sprzedać jednemu nabywcy. 6 kwietnia 2023 r. została zawarta w formie aktu notarialnego przedwstępna umowa sprzedaży (repertorium (...)), w której na życzenie strony kupującej zobowiązała się Pani do podziału działki nr (...) na część objętą w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz część nieobjętą planem miejscowym.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

W umowie przedwstępnej nie określono postanowień warunkujących zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości (np. uzyskanie jakichkolwiek zgód, czy pozwoleń, jednakże do czasu zawarcia umowy ostatecznej, na życzenie kupującej Spółki, zobowiązała się Pani do podzielenia działki nr (...) na część objętą w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz część nieobjętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, umowa sprzedaży będzie musiała zostać zawarta jako umowa warunkowa – pod warunkiem wyrażenia zgody na zbycie przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa jako, że część nieruchomości nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem na cele nie rolne, a jest objęta tylko studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przewidującym zabudowę obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, a w części zabudowę mieszkaniową.

W ramach umowy przedwstępnej udzieliła Pani Kupującej Spółce prawa do dysponowania przedmiotami sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującą inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1333), to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmioty sprzedaży wolne są od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych z częścią biurową, w tym Kupująca Spółka jest uprawniona do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących przedmiotów sprzedaży. Prawo to nie obejmuje zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na przedmiotach sprzedaży, z wyjątkiem badań gruntu opisanych powyżej. Innych zgód nie udzielała Pani i nie zamierza Pani udzielać.

Podział działki nr (...) na część objętą w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz część nieobjętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ma nastąpić w ciągu najbliższych 2 miesięcy, przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Podział ten nastąpi na Pani wniosek, który składa Pani na życzenie Spółki Kupującej.

Grunt dzierżawiła Pani bratu odpłatnie. Umowa dzierżawy trwała od 11 października 2016 r. do 17 kwietnia 2023 r.

Działki nr (...) zostały podzielone w roku 2018 na Pani wniosek.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązuje na części działki nr (...).

a)MPZP dopuszcza posadowienie na nim budynków, budowli i obiektów budowalnych;

b)w części działki nieobjętej MPZP nie jest planowane wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu do czasu zawarcia umowy przenoszącej własność. Ani Pani, ani Spółka Kupująca dotychczas nie występowały i do czasu zawarcia umowy przenoszącej własność nie będą występować do Urzędu Miasta i Gminy we (...) z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Nie ma przesłanek do tego, by sądzić, że do czasu zawarcia umowy sprzedaży dla działek nr (...) zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Według Pani wiedzy w Urzędzie Miasta i Gminy we (...) nie toczy się w tym zakresie żadne postępowanie.

Dla działki nr (...) do czasu zawarcia umowy przenoszącej własność nie jest planowane wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ani Pani, ani Spółka Kupująca dotychczas nie występowały i do czasu zawarcia umowy przenoszącej własność nie będą występować do Urzędu Miasta i Gminy (...) z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej działki.

Dla działki nr (...) do czasu zawarcia umowy przenoszącej własność nie jest planowane wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ani Pani, ani Spółka kupująca dotychczas nie występowały i do czasu zawarcia umowy przenoszącej własność nie będą występować do Urzędu Miasta i Gminy (...) z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej działki.

Dla działki nr (...) do czasu zawarcia umowy przenoszącej własność nie jest planowane wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ani Pani, ani Spółka Kupująca dotychczas nie występowały i do czasu zawarcia umowy przenoszącej własność nie będą występować do Urzędu Miasta i Gminy (...) z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej działki.

Dla działki nr (...) do czasu zawarcia umowy przenoszącej własność nie jest planowane wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ani Pani, ani Spółka Kupująca dotychczas nie występowały i do czasu zawarcia umowy przenoszącej własność nie będą występować do Urzędu Miasta i Gminy (...) z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej działki.

Dla działki nr (...) do czasu zawarcia umowy przenoszącej własność nie jest planowane wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ani Pani, ani Spółka Kupująca dotychczas nie występowały i do czasu zawarcia umowy przenoszącej własność nie będą występować do Urzędu Miasta i Gminy (...) z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla tej działki.

Przy nabyciu działki nr (...) nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia do odliczenia podatku naliczonego.

Przy nabyciu działki nr (...) nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia do odliczenia podatku naliczonego.

Przy nabyciu działki nr (...) nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia do odliczenia podatku naliczonego.

Przy nabyciu działki nr (...) nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia do odliczenia podatku naliczonego.

Przy nabyciu działki nr (...) nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia do odliczenia podatku naliczonego.

Działkę nr (...) wykorzystywała Pani wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT.

Działkę nr (...) wykorzystywała Pani wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT.

Działkę nr (...) wykorzystywała Pani wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT.

Działkę nr (...) wykorzystywała Pani wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT.

Działkę nr (...) wykorzystywała Pani wyłącznie do czynności zwolnionych z podatku VAT.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 30 czerwca 2023 r.)

Czy w świetle przytoczonych faktów transakcja sprzedaży działek nr (...) oraz dwóch działek, które powstaną na skutek podzielenia działki nr (...) podlega opodatkowaniu VAT?

Jako przepisy prawa podatkowego mające być przedmiotem interpretacji wskazała Pani: „ustawa z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług ,art. 15 ust. 2”.

Pani stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w piśmie z 30 czerwca 2023 r.)

Pani zdaniem, sprzedając działki nr (...) oraz dwie działki, które powstaną na skutek podzielenia działki nr (...), nie będzie Pani w świetle przytoczonych faktów działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, a jedynie korzystała z prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie stanowi wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zatem transakcja sprzedaży powyższych działek nie powinna być opodatkowana VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy:

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży działek będących we współwłasności małżeńskiej, podejmowała/będzie podejmowała Pani aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Pani za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że dostawa towarów (w tym działek) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że powyższe może mieć miejsce również w odniesieniu do czynności dokonanej jednorazowo. Dla uznania czynności za wykonywaną w ramach działalności gospodarczej nie ma bowiem znaczenia częstotliwość jej wykonywania, lecz zamiar, z jakim została zrealizowana i okoliczności, w jakich ją wykonano. Zatem w niniejszej sprawie należy przeanalizować całokształt działań, jakie podjęła Pani w odniesieniu do działek nr (...) oraz dwóch działek, które powstaną na skutek podzielenia działki nr (...), będących przedmiotem przyszłej sprzedaży.

Ponadto jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10), dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z ww. orzeczeń C-180/10 i C-181/10 wynika również, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Wskazać należy, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Zatem mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Pani wątpliwości dotyczą ustalenia, czy sprzedaży działek nr (...) oraz dwóch działek, które powstaną na skutek podzielenia działki nr (...) podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem uznania danej czynności za podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działek nr (...) oraz dwóch działek, które powstaną na skutek podzielenia działki nr (...), będzie Pani spełniała przesłanki do uznania za podatnika podatku od towarów i usług.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Jak wynika z okoliczności sprawy, grunt dzierżawiła Pani bratu odpłatnie. Umowa dzierżawy trwała od 11 października 2016 r. do 17 kwietnia 2023 r.

W tym miejscu należy wskazać, że na mocy art. 693 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):

Tak więc dzierżawa jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Umowa dzierżawy jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wydzierżawiającego jak i dzierżawcę – określone przepisami obowiązki.

W kontekście niniejszej sprawy należy zwrócić uwagę na treść zdania drugiego definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).

Istota umowy dzierżawy wskazuje, że na jej podstawie dochodzi do odpłatnego świadczenia usług przez właściciela na rzecz dzierżawcy. Dzierżawca za oddaną mu w dzierżawę rzecz płaci umówiony czynsz. Istnieje zatem bezpośredni związek między świadczoną usługą a przekazanym za nią wynagrodzeniem.

W konsekwencji, dzierżawa stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że działki nr (...) oraz dwie działki, które powstaną na skutek podzielenia działki nr (...), wydzierżawiane na podstawie zawartej umowy, de facto wykorzystywane były przez Panią w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ponadto ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmowała Pani działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta winna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Należy wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 99 § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z treści złożonego wniosku wynika, że w ramach umowy przedwstępnej udzieliła Pani Kupującej Spółce prawa do dysponowania przedmiotami sprzedaży dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Kupującą inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę Prawo budowlane, to jest dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż przedmioty sprzedaży wolne są od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych z częścią biurową, w tym Kupująca Spółka jest uprawniona do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących przedmiotów sprzedaży. Prawo to nie obejmuje zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na przedmiotach sprzedaży, z wyjątkiem badań gruntu opisanych powyżej. Innych zgód nie udzielała Pani i nie zamierza Pani udzielać. Podział działki nr (...) na część objętą w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz część nieobjętą miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ma nastąpić w ciągu najbliższych 2 miesięcy, przed zawarciem umowy przenoszącej własność. Podział ten nastąpi na Pani wniosek, który składa Pani na życzenie Spółki Kupującej. Działki nr (...) i (...) zostały podzielone w roku 2018 na Pani wniosek.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupująca Spółka będzie dokonywała szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Panią działek nr (...) oraz dwóch działek, które powstaną na skutek podzielenia działki nr (...). Pomimo że ww. czynności dokonywane będą przez przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione, to Pani musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w Pani imieniu. Ponadto, udzieliła Pani Kupującej Spółce prawa do dysponowania przedmiotem sprzedaży w zakresie niezbędnym do przeprowadzenia ww. czynności.

Zatem fakt, że ww. działania nie będą podejmowane bezpośrednio przez Panią, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na Pani sytuację prawną. Po udzieleniu pełnomocnictw czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Pani (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie, dokonując ww. działań, uatrakcyjnią przedmiotową działkę stanowiącą nadal Pani własność. Działania te dokonywane za pełną Pani zgodą, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży, nie będzie Pani korzystała z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. W taki sposób zorganizowała Pani sprzedaż działek nr (...) oraz dwóch działek, które powstaną na skutek podzielenia działki nr (...), że niejako Pani działania łącznie z działaniami przyszłego Nabywcy, stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Zatem, w rozpatrywanej sprawie, Pani podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała Pani aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W związku z powyższym uznać należy, że podejmowane przez Panią działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż działek nr (...) oraz dwóch działek, które powstaną na skutek podzielenia działki nr (...) w ramach zarządu Swoim majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że planowana sprzedaż przez Panią działek nr (...) oraz dwóch działek, które powstaną na skutek podzielenia działki nr (...) będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Pani działa w związku z tą sprzedażą jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy jest składnik Pani majątku osobistego, a sprzedaż działek nr (...) oraz dwóch działek, które powstaną na skutek podzielenia działki nr (...), stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Za uznaniem, w opisanej sprawie, Pani, za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że zawarła Pani umowę dzierżawy działek nr (...) oraz dwóch działek, które powstaną na skutek podzielenia działki nr (...). Działania takiego nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

W konsekwencji, skoro w przedmiotowej sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Pani za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży działek nr (...) oraz dwóch działek, które powstaną na skutek podzielenia działki nr (...), będzie podlegała po Pani stronie opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Podsumowując, w świetle przytoczonych faktów transakcja sprzedaży działek nr (...) oraz dwóch działek, które powstaną na skutek podzielenia działki nr (...) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Tym samym, Pani stanowisko w zakresie zadanego pytania należało uznać za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Nadmienia się, że w niniejszej interpretacji udzielono odpowiedzi tylko w zakresie zadanego pytania. Inne kwestie nieobjęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa – rozpatrzone. Dotyczy to w szczególności kwestii opodatkowania sprzedaży działek nr (...) oraz dwóch działek, które powstaną na skutek podzielenia działki nr (...).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).