Stanowisko Zainteresowanych:

1. Planowana transakcja sprzedaży PUW będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i w związku z nią po stronie Sprzedającego wystąpi obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT.
2. W związku z planowanym nabyciem PUW Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z nabycia.

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, bazując na zaprezentowanym stanie faktycznym oraz obowiązujących przepisach, przedmiotowa transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT, w związku z czym w wyniku dokonanej dostawy po stronie Sprzedającego powstanie obowiązek podatkowy.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że na gruncie będącym przedmiotem PUW brak jest naniesień objętych transakcją, co za tym idzie należy go uznać dla celów VAT za grunt niezabudowany. W świetle przepisów ustawy o VAT, zarówno oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, jak i zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów uznane jest za dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Na mocy 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT dostawa gruntów podlegać może zwolnieniu w sytuacji gdy transakcja dotyczy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. W konsekwencji, dla rozstrzygnięcia czy po stronie Sprzedającego powstanie obowiązek podatkowy w VAT kluczowe znaczenie ma to, czy grunt będący przedmiotem PUW stanowi tereny budowlane.

Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W przedmiotowym stanie faktycznym grunt będący przedmiotem PUW objęty jest planem zagospodarowania przestrzennego określającego warunki zabudowy, w konsekwencji należy uznać, iż stanowi on tereny budowlane w rozumieniu ustawy o VAT.

Zdaniem wnioskodawcy bezsporne jest, iż.

• Grunt będący przedmiotem PUW jest niezabudowany;

• Grunt będący przedmiotem PUW stanowi tereny budowlane.

W związku z czym, w analizowanej transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie określone w art. 43 ust. 9 ustawy o VAT, w konsekwencji po stronie Sprzedającego zarówno otrzymanie zadatku na poczet sprzedaży, jak i dokonanie dostawy spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w VAT.

Ad. 2

Prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego definiowane jest przez art. 86 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego.

W odniesieniu do zaprezentowanego zdarzenia przyszłego należy w pierwszej kolejności zaznaczyć, iż nabycie prawa użytkowania wieczystego jest traktowane dla celów VAT jak nabycie gruntu, w związku z czym planowaną transakcję należy rozpatrywać jako dostawę towarów.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, iż A. jest zarejestrowana dla celów podatku VAT i dokonując nabycia PUW działa w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT. Na gruncie będącym przedmiotem PUW realizowany będzie projekt deweloperski, w związku z czym bezsporne jest, iż nabycie będzie wykorzystywane do celów czynności opodatkowanych VAT.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT wynikającego z nabycia PUW wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego.

Zgodnie z art. 86 ust. 2 ustawy o VAT kwotę podatku VAT naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Jak zostało to wskazane powyżej przedmiotowa transakcja podlegać będzie opodatkowaniu VAT i spowoduje powstanie obowiązku podatkowego po stronie Sprzedającego.

W związku z powyższym Sprzedający, otrzymując zadatek oraz dokonując dostawy zobowiązany będzie do wystawienia faktur VAT, na których wskazana będzie wartość podatku VAT, w stosunku do którego Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Na podstawie art. 19a ust. 1 ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi z zastrzeżeniem ust. 1a, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Art. 19a ust. 8 stanowi, że jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z zastrzeżeniem ust. 5 pkt 4, (które w sprawie niniejszej nie znajdują zastosowania).

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane w świetle art. 2 pkt 33 ustawy rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powołanych wyżej przepisów wynika jednoznacznie, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym jak wyjaśniono wyżej o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca - Kupujący realizuje projekty deweloperskie i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i nie korzysta ze zwolnień podmiotowych w zakresie tego podatku.

Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, m.in. w zakresie sprzedaży paliw i produktów eksploatacyjnych na stacjach paliw.

Wnioskodawca poszukuje gruntów w perspektywicznych lokalizacjach, na których możliwa byłaby efektywna realizacja projektu deweloperskiego.

Sprzedający posiada prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej.

Na gruncie brak jest budynków lub naniesień, nie występuje również infrastruktura podziemna za wyjątkiem przyłącza wodociągowego, które było posadowione w gruncie już w momencie nabycia przez Sprzedającego.

Przedmiotowa nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który określa warunki jej zabudowy oraz użytkowania.

Sprzedający nabył prawo użytkowania działki na mocy aktu notarialnego, w momencie nabycia transakcja została opodatkowana VAT.

W stosunku do przedmiotowej nieruchomości toczy się postępowanie przed Sądem Rejonowym o ustanowienie służebności drogi koniecznej oraz postępowanie wieczystoksięgowe w przedmiocie wykreślenia roszczenia osoby trzeciej.

W związku z zainteresowaniem Kupującego nabyciem przedmiotowego prawa użytkowania działki, strony podpisały list intencyjny, w którym ustaliły ramowe warunki kooperacji, w ramach których w dobrej wierze będą prowadzić negocjacje celem sfinalizowania sprzedaży.

Zgodnie z treścią listu intencyjnego strony transakcji przed podpisaniem umowy planują wpłatę zadatku, a następnie, po podpisaniu warunkowej umowy sprzedaży, zapłatę pozostałej części ceny. Główną przesłanką zawarcia umowy pod warunkiem zawieszającym jest prawo pierwokupu przysługujące Prezydentowi Miasta.

Niezabudowana nieruchomość gruntowa mająca być przedmiotem sprzedaży, od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży nie była i nie będzie przez Sprzedającego wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia działki mającej być przedmiotem sprzedaży.

Kupujący nabywa działkę od Sprzedającego w celu wykonywania do czynności opodatkowanych, które nie korzystają ze zwolnienia.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą tego, czy planowana transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i w związku z nią po stronie Sprzedającego wystąpi obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT.

Ad. 1

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że dla niezabudowanej działki mającej być przedmiotem sprzedaży obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający warunki zabudowy. Zatem działka, którą Zainteresowany niebędący stroną postępowania, zamierza sprzedać, będzie traktowana w myśl art. 2 pkt 33 ustawy jako teren budowlany, który nie będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Skoro nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (tj. teren ma charakter budowlany), to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Mając na uwadze powyższe okoliczności należy stwierdzić, że dla dostawy działki gruntu nie znajdzie zastosowania to zwolnienie, gdyż jak wskazał Wnioskodawca niezabudowana nieruchomość gruntowa mająca być przedmiotem sprzedaży, od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży nie była i nie będzie przez Sprzedającego wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z tytułu nabycia działki mającej być przedmiotem sprzedaży. Tak więc nie zostaną spełnione warunki przedstawione w powołanym wyżej przepisie. Tym samym, dostawa działki na rzecz Wnioskodawcy, nie może korzystać również ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż działki niezabudowanej będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i po stronie Sprzedającego wystąpi obowiązek podatkowy w zakresie podatku VAT i opodatkowania sprzedaży wg podstawowej stawki podatku.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą również tego czy w związku z planowanym nabyciem prawa użytkowania wieczystego Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wynikającego z tego nabycia.

Ad. 2

Z powyżej powołanych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z nabyciem których podatek został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca posiada status zarejestrowanego czynnego podatnika podatku VAT.

Zgodnie z opisem sprawy na tle obowiązujących przepisów prawa, należy stwierdzić, że w odniesieniu do transakcji nabycia niezabudowanej działki gruntu Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, gdyż do dostawy ww. działki nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku. Ponadto z wniosku wynika, że w analizowanym przypadku będą spełnione wskazane w art. 86 ust. 1 ustawy przesłanki warunkujące prawo do odliczenia podatku naliczonego.

W konsekwencji, Wnioskodawca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego od nabycia niezabudowanej działki gruntu.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawców i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

W zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego () za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2019 r., poz. 2325). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej