Temat interpretacji

opodatkowanie kwoty otrzymanej od najemcy z tytułu przedterminowego rozwiązania umowy najmu oraz braku obowiązku wystawienia faktury VAT

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 lipca 2019 r. (data wpływu 12 lipca 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wyłączenia z opodatkowania kwoty otrzymanej od najemcy z tytułu przedterminowego rozwiązania umowy najmu oraz braku obowiązku wystawienia faktury VAT jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 lipca 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie wyłączenia z opodatkowania kwoty otrzymanej od najemcy z tytułu przedterminowego rozwiązania umowy najmu oraz braku obowiązku wystawienia faktury VAT.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 13 września 2018 r. Podatniczka zawarła umowę najmu, jako wynajmująca. Umowa była zawarta na czas oznaczony tj. od dnia 17 września 2018 r. do dnia 15 marca 2019 r.

Wyżej wspomniana umowa w par. 10, pkt 2 i 3 regulowała warunki wypowiedzenia tej umowy, czyli wynajmująca mogła wypowiedzieć tą umowę najemcy z ważnych przyczyn, natomiast nie przewidywała wypowiedzenia tej umowy przez najemcę.

Zgodnie z umową wynajmująca uprawniona była do wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, z ważnych przyczyn, w szczególności wypowiedzenia jej umowy dzierżawy . z dnia 8 czerwca 2017 roku przez Miasto, na warunkach określonych w umowie dzierżawy.

Wynajmująca uprawniona była ponadto do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, ze skutkiem natychmiastowym w razie naruszenia przez najemcę obowiązków i zakazów określonych w par. 6, 7 i 8 gdy najemca:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa przedmiotu najmu w sposób sprzeczny z umową, przepisami prawa lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbują obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczą urządzenia związane z przedmiotem najmu, oraz uniemożliwia wynajmującej dostęp do przedmiotu najmu, celem weryfikacji stanu kiosku, lub
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu (w całości lub w części) za używanie przedmiotu najmu co najmniej za jeden okres płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, tygodniowego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania kiosk lub jego część bez wymaganej zgody wynajmującej, lub
4. używa kiosku, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Umowa najmu nie przewidywała natomiast możliwości wypowiedzenia tej umowy przez najemcę, dlatego też nie było w umowie wzmianki o odszkodowaniu. W dniu 16 listopada 2018 r. Najemca złożył wynajmującej wypowiedzenie tej umowy ze skutkiem natychmiastowym, co było bezprawne w świetle przepisów kodeksu cywilnego. Wynajmująca czyli Podatniczka podpisała ugodę z najemcą w dniu 16 listopada 2018 r., z której wynikało, że strony ustalają, iż wynajmująca otrzyma odszkodowanie za przedwczesne rozwiązanie umowy w kwocie 7.900 zł (słownie: siedem tysięcy dziewięćset złotych).

Zgodnie z pkt 7 ugody, zawartej w dniu złożenia przez najemcę jednostronnego wypowiedzenia (umowy, której najemca nie miał prawa wypowiedzieć), wynajmująca zrzekła się w związku z rozwiązaniem tej umowy przez najemcę wszelkich roszczeń, wynikających z umowy najmu w zakresie rozliczeń finansowych w związku z otrzymaniem odszkodowania.

Lokal w tym dniu został zwrócony Podatniczce, czyli wynajmującej bez prawa do dalszego korzystania przez najemcę.

Wpłacona kaucja została zwrócona najemcy, wywóz odpadów i nieczystości został zapłacony przez najemcę, gdyż umowa za wywóz odpadów nie została przepisana na najemcę lecz pozostała dalej na wynajmującej. Otrzymana od najemcy kwota odszkodowania nie miała bezpośredniego związku z żadną czynnością, mającą charakter świadczenia ze strony wynajmującej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy w związku z opisanym zdarzeniem odszkodowanie wypłacone na podstawie ugody zawartej między Podatniczką, a najemcą za rozwiązanie bezpodstawne przez nią umowy przed okresem, na który była zawarta korzysta ze zwolnienia z podatku VAT i czy na tą okoliczność Podatniczka powinna wystawić fakturę VAT?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Regulacje dotyczące odszkodowania zostały zawarte w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Na gruncie prawa cywilnego odszkodowanie za doznaną szkodę uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto, między zdarzeniem, a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy. Istotą odszkodowań nie jest zatem płatność za świadczenie lecz rekompensata za szkodę. W takim przypadku nie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną świadczenie w zamian za wynagrodzenie, co oznacza, że otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podatnika. Zapłata ta nie jest też związana z zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji.

Ustalanie statusu wypłacanego odszkodowania, jako podlegającego bądź nie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy oceniać w kontekście związku z konkretnym świadczeniem. Zatem, w przypadku gdy płatności o charakterze odszkodowawczym nie będą miały bezpośredniego związku z żadną czynnością mającą charakter świadczenia ze strony podmiotu zobowiązanego, wtedy kwota otrzymanych odszkodowań nie będzie mieściła się w katalogu czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i jako taka nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Jeśli otrzymana przez stronę umowy wartość jest ściśle związana z uzyskaniem korzyści przez stronę umowy korzystającą z usług podatnika w postaci tolerowania zaistniałego stanu rzeczy, otrzymane na podstawie ugody odszkodowanie nie jest zadośćuczynieniem, lecz stanowi formę wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

W zaistniałej sytuacji nie doszło do świadczenia żadnej usługi na rzecz najemcy, gdyż przedmiot najmu był zwrócony wynajmującemu. Płatność o charakterze odszkodowawczym nie miała bezpośredniego związku z żadną czynnością mającą charakter świadczenia ze strony podmiotu zobowiązanego, a więc kwota otrzymanego odszkodowania z tytułu bezpodstawnego rozwiązania umowy będzie mieściła się w katalogu czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i jako taka nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

W związku z tym, że wypłata odszkodowania jest czynnością niepodlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT na tą okoliczność nie wystawia się faktury VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 5 ust. 2 ww. ustawy czynności określone w ust. 1 podlegają opodatkowaniu niezależnie od tego, czy zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Natomiast przez świadczenie usług stosownie do art. 8 ust. 1 ww. ustawy rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów, w tym również:

1. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej,
2. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji,
3. świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Z przywołanych regulacji wynika, że usługą jest każde świadczenie wykonane przez podatnika w ramach działalności, które nie jest dostawą towarów, w tym m.in. zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji. Zatem na zachowanie to składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś na rzecz innej osoby), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). W przypadku uznania danego świadczenia za usługę w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, winien istnieć bezpośredni konsument, beneficjent świadczenia, odnoszący wymierną korzyść.

Z treści powołanego art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy nie określają postaci wynagrodzenia.

Przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest zatem określenie czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia miało być wypłacone.

Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

• w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
• świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy przy tym podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało jako usługa opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dana usługa podlega zatem opodatkowaniu wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych.

W tym miejscu wskazać należy, że kwestia odpłatności była przedmiotem rozstrzygnięć Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. I tak, przykładowo w wyroku z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto, gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miała być opodatkowana VAT.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 13 września 2018 r. Podatniczka zawarła umowę najmu, jako wynajmująca. Umowa była zawarta na czas oznaczony tj. od dnia 17 września 2018 r. do dnia 15 marca 2019 r. W dniu 16 listopada 2018 r. najemca złożył wynajmującej wypowiedzenie tej umowy ze skutkiem natychmiastowym. Wynajmująca, czyli Podatniczka podpisała ugodę z najemcą w dniu 16 listopada 2018 r., z której wynikało, że strony ustalają, iż wynajmująca otrzyma odszkodowanie za przedwczesne rozwiązanie umowy w kwocie 7.900 zł (słownie: siedem tysięcy dziewięćset złotych). Zgodnie z pkt 7 ugody, zawartej w dniu złożenia przez najemcę jednostronnego wypowiedzenia, wynajmująca zrzekła się w związku z rozwiązaniem tej umowy przez najemcę wszelkich roszczeń, wynikających z umowy najmu w zakresie rozliczeń finansowych w związku z otrzymaniem odszkodowania. Lokal w tym dniu został zwrócony Podatniczce, czyli wynajmującej bez prawa do dalszego korzystania przez najemcę. Wpłacona kaucja została zwrócona najemcy, wywóz odpadów i nieczystości został zapłacony przez najemcę.

W rozpatrywanej sprawie kwestią wymagającą wyjaśnienia jest ocena, czy otrzymana przez Wynajmującą od najemcy kwota (która w ocenie Wnioskodawcy stanowi odszkodowanie) na podstawie zawartej ugody, w związku z przedwczesnym rozwiązaniem umowy z przyczyn leżących po stronie najemcy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i czy na te okoliczność Podatniczka powinna wystawić fakturę.

Ustosunkowując się do przedstawionego opisu sprawy, należy zauważyć, że jeżeli zaniechanie pewnych czynności za odszkodowaniem przynosi wymierną korzyść konkretnemu podmiotowi co do której istnieje zgoda stron takie działanie na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług powinno być uznane za usługę. Tak więc, dana czynność podlega opodatkowaniu jedynie wówczas, gdy wykonywana jest w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji może zostać uznana za bezpośredniego beneficjenta tej czynności. Przy czym związek pomiędzy otrzymywaną płatnością, a świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć charakter bezpośredni i na tyle wyraźny, aby można stwierdzić, że płatność następuje w zamian za to świadczenie.

Przepisy prawa podatkowego nie zawierają definicji pojęcia odszkodowanie. Zatem w niezbędnym zakresie należy posiłkować się przepisami prawa cywilnego. Odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto między zdarzeniem, a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy.

Z postanowień art. 361 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1145) wynika, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. W powyższych granicach, w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono (art. 361 § 2 k.c.).

Na podstawie ww. przepisu odszkodowanie uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto, między zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy.

Zgodnie z treścią art. 471 k.c., dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Na gruncie prawa cywilnego odszkodowanie za doznaną szkodę majątkową lub niemajątkową uzależnione jest od zaistnienia zdarzenia, z którym przepisy łączą obowiązek naprawienia szkody. Ponadto pomiędzy zdarzeniem a zaistniałą w jego wyniku szkodą musi istnieć związek przyczynowy. Szkoda polega na nienależytym wykonaniu bądź niewykonaniu zobowiązania przez dłużnika, istnienia adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy działaniem lub zaniechaniem a szkodą. Brak tych przesłanek powoduje, że nie mamy do czynienia ze szkodą, za powstanie której dłużnik zobowiązany jest do wypłaty odszkodowania.

Istotą odszkodowań nie jest zatem płatność za świadczenie lecz rekompensata za szkodę. W takim przypadku nie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną świadczenie w zamian za wynagrodzenie, co oznacza, że otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podatnika. Zapłata ta nie jest też związana ze zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji.

Należy jednocześnie wskazać, że nazwanie przez jedną ze stron umowy należnego wynagrodzenia z tytułu odstąpienia od umowy karą umowną czy odszkodowaniem nie ma przesądzającego znaczenia dla określenia konsekwencji podatkowych tego zdarzenia. Nie jest istotna nazwa lecz rzeczywisty charakter świadczenia.

Ponadto należy wskazać na orzeczenie NSA z dnia 7 lutego 2014 r. sygn. akt I FSK 1664/12, w którym to wyroku Sąd powołał się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2012 r. sygn. akt III CZP 39/12, cytując: ,,kara umowna jest związana z odpowiedzialnością odszkodowawczą za szkodę spowodowaną niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania niepieniężnego (poszczególnymi przejawami nienależytego wykonania zobowiązania). Odstąpienie od umowy nie jest ani nienależytym wykonaniem zobowiązania, ani niewykonaniem zobowiązania, lecz wykonaniem przez jedną ze stron stosunku obligacyjnego uprawnienia prawnokształtującego, realizowanego na podstawie postanowienia zawartego w umowie wzajemnej (art. 395 § 1 i art. 492 k.c.), albo wynikającego z przepisów ustawy. Ponadto wskazał, że tego rodzaju wypłaty płyną z tego samego źródła umowy najmu. Podsumowując Sąd stwierdził, że jeżeli czynność najmu podlega opodatkowaniu to kwota, co do której strony się umówiły w umowie, również podlega opodatkowaniu. Natomiast, jeżeli najem byłby zwolniony to wówczas ta kwota również byłaby zwolniona.

Rozstrzygając o kwestii odszkodowania, warto jeszcze raz odwołać się do rozważeń zawartych w powołanej uchwale Sądu Najwyższego sygn. akt III CZP 39/12. Na uwagę zasługują wywody natury ogólnej dotyczące możliwości powstania szkody w wyniku samego rozwiązania umowy. Kwintesencja stanowiska Sądu sprowadza się do tego, że kara umowna, stanowiąca surogat odszkodowania za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, musi wiązać się z powstałą szkodą, a samo odstąpienie od umowy obowiązku zapłaty odszkodowania nie rodzi.

Ponadto zwrócić należy uwagę, że kwestia odszkodowania stanowiącego rekompensatę za rozwiązanie umowy najmu była przedmiotem analizy Trybunału Sprawiedliwości UE w wyroku z dnia 15 grudnia 1993 r. w sprawie Lubbock Fine & Co. przeciwko Commissioners of Customs and Excise (C-63/92). W orzeczeniu tym Trybunał nie uznał za prawidłowe zastosowanie innych zasad opodatkowania VAT dla wynagrodzenia należnego jednej stronie od drugiej w związku z rezygnacją z najmu niż dla czynszu opłacanego w ramach umowy najmu nieruchomości. Z rozstrzygnięcia tego wynika zatem, że odszkodowanie stanowiące rekompensatę za rozwiązanie umowy najmu przez wynajmującego stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT.

Istotą odszkodowań nie jest więc płatność za świadczenie lecz rekompensata za szkodę. W takich przypadkach nie mamy do czynienia z transakcją ekwiwalentną świadczenie w zamian za wynagrodzenie, co oznacza, że otrzymane odszkodowanie nie wiąże się z żadnym świadczeniem ze strony podatnika. Zapłata ta nie jest też związana z zobowiązaniem się otrzymującego daną kwotę do wykonania czynności, powstrzymania się od dokonania czynności lub tolerowania czynności lub sytuacji.

Ustalanie statusu wypłacanego wynagrodzenia, jako podlegającego bądź nie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, należy oceniać w kontekście związku z konkretnym świadczeniem. Zatem, jeżeli płatność o charakterze odszkodowawczym nie będzie miała bezpośredniego związku z żadną czynnością mającą charakter świadczenia ze strony wynajmującego/wydzierżawiającego, wówczas kwota otrzymanych odszkodowań nie będzie mieściła się w katalogu czynności wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i jako taka nie będzie podlegała opodatkowaniu tym podatkiem.

Analiza przedstawionego stanu faktycznego oraz treści przywołanych przepisów prawa prowadzi do stwierdzenia, że w rozpatrywanej sprawie świadczenie pieniężne należne Wnioskodawcy, na podstawie zawartej z najemca ugody w związku z przedterminowym rozwiązaniem umowy najmu, stanowi płatność wynikającą z łączącego strony stosunku. Pomiędzy Wnioskodawcą, a drugą stroną umowy najemcą istnieje stosunek zobowiązaniowy, na podstawie którego za zgodę na wcześniejsze rozwiązanie zawartej umowy, Wynajmującemu należna jest określona kwota. Spełniona zatem jest przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą wskazanej należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z wcześniejszym rozwiązaniem umowy, po stronie Wynajmującego nie wystąpiła szkoda, która wymagałaby naprawy ze strony najemcy. Tym samym uznać należy, że świadczenie pieniężne należne Wnioskodawcy z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu jest wynagrodzeniem za świadczenie usługi wynikającej z łączących strony więzów.

Należy podkreślić, że fakt, że Podatniczka podpisała ugodę z najemcą w dniu 16 listopada 2018 r., z której wynikało, że strony ustalają, iż wynajmująca otrzyma odszkodowanie za przedwczesne rozwiązanie umowy w kwocie 7.900 zł kwoty, nie oznacza, że automatycznie dochodzi do powstania szkody, która wymaga wypłacenia odszkodowania. Odszkodowanie służy naprawieniu szkody, a wcześniejsze rozwiązanie umowy nie stanowi podstawy do stwierdzenia, że takowa wystąpiła. Nawet gdy z umowy najmu nie wynika możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy przez najemcę nie jest to niemożliwe biorąc pod uwagę swobodę zawierania umów, dopuszczającą np. zawarcie porozumienia rozwiązującego umowę najmu, a z taką sytuacją mamy do czynienia w rozpatrywanej sprawie gdzie zawarto ugodę, w której wynajmująca zrzekła się w związku z rozwiązaniem umowy przez najemcę wszelkich roszczeń, wynikających z umowy najmu w zakresie rozliczeń finansowych w związku z otrzymaniem odszkodowania.

Wobec powyższego w analizowanej sprawie, kiedy to dochodzi do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu, w związku z którym Wnioskodawcy należna jest określona kwota pieniężna, nie można uznać, że kwota ta stanowi karę umowną czy odszkodowanie niepodlegające regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług.

Wynagrodzenia należnego Wnioskodawcy nie można również uznać za zadośćuczynienie za utracone korzyści, stanowi ono bowiem formę wynagrodzenia za jego działanie tj. zgodę na zaniechanie określonej czynności (odstąpienie od umowy), za którą Wnioskodawca otrzymuje określoną kwotę pieniężną. W konsekwencji działanie to należy traktować jako określone świadczenie usług podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ spełniona jest przesłanka istnienia związku pomiędzy należną opłatą, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego. Okoliczność, że przedmiot najmu był zwrócony wynajmującemu, nie ma wpływu na rzeczywisty charakter czynności, tj. wyrażenie zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu. Na gruncie ustawy o VAT kwota wypłacana z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu stanowi rozliczenie z tytułu tej umowy, rodzaj odstępnego, zapłatę za prawo wcześniejszego wycofania się z kontraktu. Nie stanowiąc odszkodowania jest ono przedmiotem opodatkowania VAT.

Podsumowując, czynność Wnioskodawcy w postaci wyrażenia zgody na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy. W analizowanym przypadku istnieje bezpośredni związek pomiędzy dokonanym świadczeniem, a należnym wynagrodzeniem kwota ustalona na mocy zawartej ugody, w zamian za określone zachowanie się Wnioskodawcy, stanowi wynagrodzenie za te usługi i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 8 ust. 1 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie przepisy w zakresie podatku od towarów i usług nie przewidują zwolnienia od podatku dla tej usługi.

Odnosząc się natomiast do kwestii dokumentowania opisanej we wniosku czynności należy wskazać, że zasady wystawiania faktur regulują przepisy art. 106a-106q ustawy.

Zgodnie z art. 106a pkt 1 ustawy o VAT, przepisy rozdziału 1 Faktury stosuje się do sprzedaży, z wyjątkiem przypadków, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 4 i 5 oraz ust. 1a, w których usługodawca lub dokonujący dostawy towarów nie rozlicza podatku należnego i faktura dokumentująca te transakcje nie jest wystawiana przez usługobiorcę lub nabywcę towarów w imieniu i na rzecz usługodawcy lub dokonującego dostawy towarów.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 i 4 ww. ustawy, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

• sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem;
• otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4.

Stosownie do art. 106b ust. 3 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą:

1. czynności, o których mowa w ust. 1 pkt 1, z wyjątkiem czynności, o których mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4, oraz otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem tych czynności, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów jeżeli obowiązek wystawienia faktury nie wynika z ust. 1,
2. sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118

&‒jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty.

Jak wynika z przywołanych wyżej przepisów co do zasady podatnik VAT jest zobowiązany wystawiać fakturę dokumentującą sprzedaż towarów i usług na rzecz innego podatnika. Zatem ustawodawca nie nakłada na podatników obowiązku wystawiania faktur dokumentujących sprzedaż zwolnioną od podatku oraz sprzedaż realizowaną na rzecz podmiotów niebędących podatnikami VAT.

Niemniej jednak, stosownie do art. 106b ust. 3 pkt 1 ustawy, na zgłoszone w odpowiednim terminie żądanie nabywcy (niebędącego podatnikiem), podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż. Zasada ta nie dotyczy czynności wymienionych w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy.

A zatem, w związku z uznaniem, że środki pieniężne należne Wnioskodawcy od najemcy z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu stanowią wynagrodzenie za świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, Wnioskodawca w przypadku, gdy najemca jest podatnikiem podatku VAT jest obowiązany do udokumentowania fakturą VAT należnych kwot zgodnie z przepisami art. 106a-106q ust. 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji nie była ocena skuteczności rozwiązania umowy najmu przez najemcę. Tut. Organ wydając interpretację oparł się na przedstawionym we wniosku opisie stanu faktycznego, z którego wynika, że umowa najmu została rozwiązana 16 listopada 2018 r.

Dodatkowo, odnośnie załączonych do wniosku z 6 lipca 2019 r. dokumentów, należy wyjaśnić, że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w postępowaniu interpretacyjnym nie może dokonywać analizy treści dokumentów dołączonych do wniosku o interpretację indywidualną. Stosownie do art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego oraz do przedstawienia własnego stanowiska w sprawie oceny prawnej tego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Z powyższego przepisu w sposób bezsporny wynika, że wnioskodawca w składanym wniosku jest obowiązany sam przedstawić szczegółowo stan faktyczny albo zdarzenie przyszłe i na tej podstawie uprawniony organ wydaje interpretację indywidualną. Zatem organ wydający interpretację nie jest uprawniony do analizowania i oceny załączonych do wniosku o interpretację dokumentów.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w () za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43300 BielskoBiała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej