Zdaniem Zainteresowanych:

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawców sprzedaż działek 267, 273, 274, 278, które według planu zagospodarowania przestrzennego położone są na terenach usługowo-produkcyjnych (handlu, gastronomii, komunikacji, turystyki, instytucje finansowe, bytowe) i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z ogrodami wraz z obiektami i urządzenia towarzyszącymi będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług wg stawki podstawowej 23%.

Sprzedawana Nieruchomość jak i poszczególne działki oznaczone numerami 267, 273, 274 oraz 278 nie stanowią przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części - nigdy nie była na ich terenie prowadzona działalność gospodarcza przez Sprzedającego. Nie stanowią one też, zarówno jako zespół jak i poszczególne działki, substratu pozwalającego na uznanie ich za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Powyższe wynika wprost z okoliczności, iż wskazane składniki materialne, mimo, iż mogą zostać wykorzystane przy prowadzeniu działalności gospodarczej jako element składowy przedsiębiorstwa zarówno jako Nieruchomość jak i poszczególne działki, to w obecnym stanie jako nieruchomości niezabudowane nie umożliwiają prowadzenia przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego swoje zadania.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, natomiast przez towary - na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT - rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. z tym że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zgodnie natomiast z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6% stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Ustawodawca przewidział jednak dla niektórych czynności zwolnienie od podatku, które to przejawia się w treści art. 43 ustawy o VAT, w którym to określił zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług.

Zgodnie zatem z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Natomiast według art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są więc takie dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Innymi słowy opodatkowane podatkiem od towarów i usług będą dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku terenów niezabudowanych opodatkowane będą wyłącznie takie, które zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę, w tym przypadku wszystkie przedmiotowe działki.

Sprzedaż opisana przez Wnioskodawców nie będzie stanowić również ich zdaniem zwykłego rozporządzania majątkiem osobistym.

W ocenie Wnioskodawców, zbycie nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż aktywność Sprzedającego jest porównywalna do działań handlowca wykonywanych w ramach profesjonalnego obrotu nieruchomościami, ponieważ musiał on spełnić szereg warunków żeby doszło do przedmiotowej sprzedaży.

Pełnomocnicy działający w imieniu Sprzedającego wykonali wiele czynności żeby mogło dojść do transakcji sprzedaży, w tym obejmujących przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, zgodnie z zapotrzebowaniem Kupującego. Czynności podejmowane przez Sprzedającego w zakresie sprzedaży gruntów są dobrze zorganizowane i zaplanowane w określonym terminie. Ponadto Sprzedający jest już podatnikiem podatku od towarów i usług. Przedmiotowe nieruchomości, które zostały nabyte w 2018 roku, a następnie sprzedane są częścią nabytych przez Sprzedającego nieruchomości w tej gminie. Sprzedający w ostatnich pięciu latach nabył od osób fizycznych działki na terenie innych województw z możliwością ich odsprzedaży, co również przemawia za wypełnieniem definicji podatnika podatku od towarów i usług.

Kolejnym argumentem przemawiającym za tym, że Sprzedający występuje w roli podatnika jest fakt iż Umowa Przedwstępna przewiduje możliwość ewentualnego odkupienia części działek przez Sprzedającego od Kupującego po wydzieleniu z nich odpowiedniego obszaru.

Stanowisko Wnioskodawców jest wyrazem już utrwalonej linii orzeczniczej sądów krajowych, jak również wydawanych interpretacji indywidualnych (patrz m.in.: interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 maja 2018 roku, nr 0113-KDIPT1- 3.4012.175.2018.2.MK, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 grudnia 2018 roku, nr 0113-KDIPT1-3.4012.767.2018.2.MWJ, interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji skarbowej z dnia 23 sierpnia 2018 roku, nr 0113-KDIPT1-3.4012.493.2018.2.MWJ).

Ad. 2

W sytuacji, gdy sprzedaż przez Sprzedającego Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Sprzedający naliczył podatek od towarów i usług w związku z dokonaniem tej sprzedaży, Ostatecznemu Kupującemu przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 ustawy o VAT wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości. Jeśli Transakcja nie podlegała opodatkowaniu odpowiedź na pytanie nr 2 jest bezprzedmiotowa.

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku naliczonego przy ich nabyciu.

Ostateczny Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT spełniającym ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Ostateczny Kupujący nabył Nieruchomość z zamiarem prowadzenia na niej działalności polegającej na wynajmie powierzchni magazynowej. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podstawowej (obecnie w wysokości 23%). W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości było związane z zamiarem wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Ostatecznego Kupującego, będącego podatnikiem, wyłącznie do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Konsekwentnie, po dokonaniu przedmiotowej transakcji i otrzymaniu faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Ostatecznemu Kupującemu przysługiwało, jego zdaniem, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego VAT o podatek naliczony VAT przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony jest warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10, ust. l0b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku naliczonego nad podatkiem należnym podlega zwrotowi, na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Ostateczny Kupujący ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz otrzymania zwrotu nadwyżki podatku naliczonego na rachunek bankowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174 ze zm.), zwanej dalej ustawą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast przez towary, w myśl art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Według art. 2 pkt 22 ustawy, sprzedaż to odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Zgodnie zatem z ww. przepisami grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza - mocą ust. 2 powołanego artykułu - obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Należy zauważyć, że nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 5 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma na tyle uniwersalny charakter, że pozwala na objęcie pojęciem podatnika te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych działań podmiotu za działalność gospodarczą, istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu statusu podatnika. Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również, czy dokonujący dostawy w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast podjęcie m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE wydanego w dniu 15 września 2011 r. w sprawach połączonych sygn. akt C-180/10 i C-181/10. Z powyższego wyroku wynika, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Przy spełnieniu powyższych warunków nie ma znaczenia fakt, że podmiot dokonujący dostawy jest rolnikiem ryczałtowym. Ponadto podejmowanie przez dany podmiot zorganizowanych działań, takich jak podział gruntu na mniejsze działki czy uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zabudowy, podjęcie czynności marketingowych, świadczy o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

Zatem określenie, czy dana osoba fizyczna sprzedając działki gruntu działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (jako handlowiec), wymaga ustalenia, czy jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że podejmowane przez nią czynności przybierają formę zorganizowaną może być np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 11 czerwca 2018 roku Pan E. (Sprzedający) zawarł z X. Spółka z o.o. (Kupującym) Umowę Przedwstępną dotyczącą sprzedaży działek o nr 267, 273, 274 oraz 278 (Nieruchomość), które nabył od osób fizycznych w 2018 r., z zamiarem wykorzystania ich na potrzeby własne.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, działki o nr 267, 273, 274 oraz 278 położone są na terenach usługowo-produkcyjnych (handlu, gastronomii, komunikacji, turystyki, instytucje finansowe, bytowe) i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z ogrodami wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi oraz terenach dróg (ulic) wewnętrznych.

W Umowie Przedwstępnej ustalono, że umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu szeregu warunków m.in. po przeprowadzeniu przez Kupującego analizy stanu prawnego Nieruchomości (i uznaniu przez Kupującego, że wyniki tej analizy są satysfakcjonujące), uzyskaniu przez Kupującego informacji, że warunki glebowo-środowiskowe i techniczne Nieruchomości (zaopatrzenia w media) umożliwiają realizację inwestycji zamierzonej przez Kupującego, potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej oraz uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Sprzedający udzielił Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością dla celów budowlanych, tj. na składanie oświadczeń o posiadaniu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków, uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, prowadzenie badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację inwestycji. Sprzedający ustanowił pełnomocników (wskazanych przez Kupującego), którzy w imieniu Sprzedającego byli upoważnieni m.in. do uzyskiwania od organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości, koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, do wystąpienia do właściwych podmiotów celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania/podpisywania/zmiany/cofania/odbioru wniosków i innych dokumentów, zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego, wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów i uzyskania (na koszt Kupującego) decyzji na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na terenie Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych jak również do złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości, wobec wydanych decyzji związanych z realizacją przez Kupującego inwestycji na Nieruchomości.

W dniu 22 lutego 2019 r. Kupujący zawarł umowę z Wnioskodawcą (Ostateczny Kupujący), na podstawie której Ostateczny Kupujący nabył wszystkie prawa oraz obowiązki Kupującego wynikające z Umowy Przedwstępnej. W dniu 25 lutego 2019 r., w wykonaniu Umowy Przedwstępnej, Sprzedający zawarł umowę sprzedaży z Ostatecznym Kupującym (Ostateczna Umowa Sprzedaży).

Sprzedający jest podatnikiem podatku VAT, prowadzi działalność gospodarczą m.in. budowlaną. Jednym z rodzajów prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (działalność ta nie była dotychczas faktycznie wykonywana).

Żadna z działek składających się na Nieruchomości nie była w żaden sposób wykorzystywana lub użytkowana przez Sprzedającego. Przed sprzedażą Nieruchomości Sprzedający nie podejmował aktywnych działań marketingowych, ani nie ogłaszał sprzedaży przedmiotowych działek. Sprzedający sprzedał Nieruchomości i udokumentował to fakturą, w której wykazał podatek VAT wg stawki 23%. Sprzedający nabył i sprzedał Nieruchomość poza działalnością gospodarczą.

Wnioskodawca będący zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT nabył Nieruchomość w celu wykorzystywania jej do wykonywania czynności opodatkowanych, które nie podlegają zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT. Na Nieruchomości powstanie magazyn, który będzie wynajmowany, a najem ten będzie podlegać opodatkowaniu VAT wg stawki 23%.

Ad. 1

Wątpliwości przedstawione we wniosku dotyczą m.in. ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%.

W niniejszej sprawie Sprzedający sprzedał Nieruchomość, tj. działki nr 267, 273, 274 oraz 278. Sprzedający w żaden sposób nie wykorzystywał żadnej z ww. działek. Przed dokonaniem transakcji Sprzedający nie podejmował aktywnych działań marketingowych jak również nie ogłaszał zamiaru sprzedaży działek. Należy jednak zauważyć, że Umowa Przedwstępna zawarta między Sprzedającym i Kupującym (przy czym wszystkie prawa oraz obowiązki Kupującego wynikające z Umowy Przedwstępnej zostały nabyte przez Ostatecznego Kupującego) uzależnia sfinalizowanie transakcji sprzedaży działek od spełnienia szeregu warunków, w tym m.in. od uzyskania przez Kupującego informacji, że warunki glebowo-środowiskowe i techniczne Nieruchomości umożliwiają realizację inwestycji, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej oraz od uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Ponadto, Sprzedający udzielił Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością dla celów budowlanych, tj. na składanie oświadczeń o posiadaniu prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków, uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, prowadzenia badań i odwiertów, niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację inwestycji. Jednocześnie, w związku z transakcją zbycia Nieruchomości, Sprzedający ustanowił pełnomocników, których upoważnił m.in. do uzyskiwania od organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości koniecznych do przeprowadzenia kompleksowego badania prawnego Nieruchomości, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i budynków oraz wyrysów z map ewidencyjnych, uzyskania warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do układu drogowego, w tym składania/podpisywania/zmiany/cofania/odbioru wniosków i innych dokumentów, zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów określających warunki włączenia do układu drogowego, wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwych organów i uzyskania (na koszt Kupującego) decyzji na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na terenie Nieruchomości oraz decyzji o wykonaniu nasadzeń zastępczych jak również do złożenia oświadczenia woli w imieniu właściciela Nieruchomości, wobec wydanych decyzji związanych z realizacją przez Kupującego inwestycji na Nieruchomości.

W tym miejscu należy odwołać się do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.), w której została uregulowana kwestia udzielania pełnomocnictw.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego).

Jak wynika z przytoczonych przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnik na podstawie oświadczenia woli innej osoby dokonuje czynności prawne w jej imieniu i ze skutkiem bezpośrednim dla tej osoby. Pełnomocnik zastępuje swojego mocodawcę przy dokonywaniu czynności prawnych. Czynności tych pełnomocnik dokonuje przez swoje działania, lecz skutki tych działań odnoszą się bezpośrednio do sfery prawnej reprezentowanego. Pomimo tego, że to pełnomocnik składa oświadczenie woli osobie trzeciej to skutki tego oświadczenia rodzą się pomiędzy tym, kogo pełnomocnik reprezentuje a osobą trzecią.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że fakt, że działania związane z przyszłą inwestycją na zbywanej Nieruchomości faktycznie podjął pełnomocnik nie oznacza, że nie wywołują one skutków prawnych dla Sprzedającego. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez pełnomocnika wywołują skutki prawne bezpośrednio dla Sprzedającego.

W związku z przedstawionymi okolicznościami sprawy, uznać należy, że rodzaj podjętych przez Sprzedającego działań (w tym wykonywanych przez pełnomocnika), świadczy o zorganizowanym charakterze sprzedaży i powoduje, że planowana sprzedaż Nieruchomości przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedającego wykraczają poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

Fakt, że pełnomocnik, działając w oparciu o formalne pełnomocnictwo Sprzedającego podjął działania zmierzające do realizacji planowanej inwestycji na Nieruchomości (m.in. składanie wniosków, uzyskiwanie wypisów, wyrysów, zaświadczeń, informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości) jak również udzielenie Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością dla celów budowlanych, obejmującej prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, składania wniosków, uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych przyłączy, prowadzenia badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację inwestycji - świadczą o wykorzystaniu Nieruchomości do celów zarobkowych. Zaangażowanie Sprzedającego w czynności związane z planowaną transakcją zbycia Nieruchomości jest zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Nie można również pominąć okoliczności, że działki będące przedmiotem analizowanej transakcji stanowią jedynie część nieruchomości nabytych przez Sprzedającego. Kierując się korzystną ofertą cenową zaproponowaną przez rolników Sprzedający nabył ponad 30 działek. Jednocześnie, zgodnie z Umową Przedwstępną, Sprzedający zobowiązał się do odkupienia od Kupującego części działek, po wydzieleniu z nich odpowiedniego obszaru. Analiza całokształtu przedstawionych okoliczności sprawy prowadzi zatem do wniosku, że czynności podejmowanych przez Sprzedającego nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży.

Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że z tytułu analizowanej transakcji Sprzedający jest podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Jak stanowi art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednocześnie dla dostaw niektórych towarów i świadczenia niektórych usług ustawodawca przewidział obniżone stawki podatku oraz zwolnienie od podatku VAT.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przy czym tereny budowlane, stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy, to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zatem ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a w przypadku braku takiego planu w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wnioskodawca wskazał, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość będąca przedmiotem transakcji (działki nr 267, 273, 274, 278) położona jest na terenach usługowo-produkcyjnych (handlu, gastronomii, komunikacji, turystyki, instytucje finansowe, bytowe) i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z ogrodami wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, oznaczonymi w planie symbolem UP oraz terenach dróg (ulic) wewnętrznych oznaczonych w planie symbolem: TDW i nie stanowi nieruchomości rolnych w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (tj. Dz. U. z 2017 roku poz. 2196 ze zm.) oraz art. 461 kodeksu cywilnego.

Jak wynika z treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy, w przypadku terenów niezabudowanych nie korzystają ze zwolnienia te tereny, które są przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Skoro dla zbywanej Nieruchomości istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określający przeznaczenie terenu pod zabudowę, Nieruchomość stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy. W konsekwencji, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie podlega zwolnieniu od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Jednocześnie należy stwierdzić, że transakcja zbycia Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Stosownie bowiem do regulacji zawartych w przywołanym powyżej artykule, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Sprzedający nabył działki w ramach czynności niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Jednocześnie Sprzedający w ogóle nie wykorzystywał i nie użytkował przedmiotowych działek. W konsekwencji transakcja sprzedaży Nieruchomości nie spełnia przesłanek do zastosowania zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Skoro do omawianej transakcji zbycia Nieruchomości nie znajdzie zastosowania zwolnienie z podatku wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy oraz z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, przedmiotowa transakcja podlega opodatkowaniu stawką podstawową podatku VAT, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. 23%.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Ad. 2

Wątpliwości sformułowane w pytaniu nr 2 dotyczą ustalenia czy w sytuacji, gdy sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i Sprzedający prawidłowo naliczył podatek od towarów i usług w związku z dokonaniem tej sprzedaży, Ostateczny Kupujący będzie mieć prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego zgodnie z art. 86 ust. 1 i ust. 10 ustawy, wynikającego z faktury dokumentującej nabycie Nieruchomości.

Odnosząc się do przedstawionych wątpliwości należy wskazać, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy (art. 86 ust. 10 ustawy).

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a - powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny (art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy).

Jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych (art. 86 ust. 11 ustawy).

Jak stanowi art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Natomiast stosownie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jednocześnie w myśl art. 88 ust. 4 ustawy obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Z powyższych przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym. Wnioskodawca nabył Nieruchomość z zamiarem wykorzystywania jej do wykonywania czynności opodatkowanych, które nie podlegają zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT. Na zakupionej Nieruchomości Wnioskodawca zamierza wybudować magazyn, który będzie wynajmowany i najem ten będzie podlegać opodatkowaniu VAT według standardowej stawki 23%. Jednocześnie jak przyjęto w niniejszej interpretacji, transakcja zbycia Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem stawki 23%. Zatem w analizowanym przypadku będą spełnione warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy. Jednocześnie nie znajduje zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy. W konsekwencji przy braku zaistnienia innych negatywnych przesłanek, Ostatecznemu Kupującemu (Wnioskodawcy) będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy.

Zatem po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej faktyczne dokonanie transakcji sprzedaży Nieruchomości, Wnioskodawca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy oraz do otrzymania ewentualnego zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z art. 87 ustawy.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 2 również należy uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

W myśl art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie wskazuje się, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej