Temat interpretacji

Niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 października 2018 r. (data wpływu), uzupełnionym pismem z dnia 5 grudnia 2018 r. (data wpływu), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 października 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie niepodlegania opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży nieruchomości.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismem z dnia 5 grudnia 2018 r. (data wpływu) w zakresie doprecyzowania opisu sprawy i wskazanie przepisów prawa podatkowego będących przedmiotem interpretacji indywidualnej.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe
(ostatecznie doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Wnioskodawczyni zwraca się z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej sprzedaży nieruchomości, która ma nastąpić w przyszłości. Czy sprzedaż ta będzie podlegać podatkowi od towarów i usług.

Przedmiotowa nieruchomość składa się z działek nr 4361 i nr 4362 o powierzchni w całości 0,3129 ha. Działki te położone są w miejscowości X. Nieruchomość została kupiona 06.06.2005 r. przez J i M Y, będących wówczas małżeństwem, do majątku wspólnego. Czynność ta nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

M Y prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, jednak na wyżej opisanej nieruchomości nigdy nie była prowadzona przez niego żadna działalność gospodarcza.

W roku 2018 działka nr 4361 została podzielona przez Gminę X na działki 4361/1, 4361/2, 4361/3 i działki nr 4361/1 i nr 4361/2 zostały zabrane pod inwestycję drogową Budowa obwodnicy zachodniej. Działka nr 4361/3 została przy właścicielu.

W dniu 28.06.2018 r. została podpisana umowa przedwstępna sprzedaży pod warunkiem, nieruchomości składającej się z działek nr 4361 i 4362 pomiędzy J i M y, a A działającą w imieniu i na rzecz spółki.

Obecnie prowadzony jest podział działki nr 4362, aby wydzielić z niej działkę o powierzchni 0,007 ha, która ma pozostać przy właścicielach, a pozostała część działki nr 4362 oraz działka 4361/3 ma być w przyszłości sprzedana firmie

Dla Wnioskodawczyni byłaby to sprzedaż nieruchomości po raz pierwszy, natomiast dla M y druga sprzedaż. M y kupił nieruchomość obejmującą działki nr 493/29 i nr 493/30 o łącznej powierzchni 0,0772 ha, nie będąc jeszcze w związku małżeńskim, następnie sprzedał tę nieruchomość 22.03.2013 po ponad dziewięciu latach od jej kupna (zakup działki miał miejsce 7.11.2003 r.) jako składnik jego majątku osobistego.

Wnioskodawczyni prosi o odpowiedź, czy sprzedaż nieruchomości obejmującej działkę nr 4361/3 oraz część działki nr 4362 firmie będzie podlegać podatkowi od towarów i usług?

W piśmie z dnia 5 grudnia 2018 r., będącym uzupełnieniem wniosku, Wnioskodawczyni wskazała, że działki zostały nabyte jako jedna nieruchomość. Wnioskodawczyni planowała wspólnie z mężem w przyszłości wybudować tam budynek mieszkalno - usługowy.

Przedmiotem sprzedaży będą działki będące we współwłasności małżeńskiej. Działka 4361/3 jest we współwłasności małżeńskiej oraz działka 4362/a jest we współwłasności małżeńskiej.

W momencie podziału działki były objęte planem zagospodarowania przestrzennego:

1. działka 4361 miała przeznaczenie MU (MIESZKALNO-USŁUGOWE) a w części na której gmina Y planuje wybudować rondo wraz z częścią obwodnicy KDZ (tereny dróg publicznych klasy drogi zbiorczej), natomiast działka 4362 miała przeznaczenie MU (MIESZKALNO-USŁUGOWE)
2. działka 4361 została podzielona na wniosek Gminy Y na trzy działki o numerach: 4361/1, 4362/2, 4361/3. Działka 4361/1 oraz działka 4361/2 zarówno przed podziałem jak i po podziale ma przeznaczenie KDZ, z działek tych Wnioskodawczyni wspólnie z mężem została wywłaszczona przez Gminę Y. Działka 4361/3 przed podziałem i po podziale ma przeznaczenie MU i pozostaje współwłasnością małżonków. Wnioskodawczyni razem z mężem podzieliła działkę 4362 na dwie działki 4362a i 4362b (Gmina Y jest na etapie zatwierdzenia podziału). Działki 4362a, 4362b mają takie samo przeznaczenie jak przed podziałem czyli MU. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem dokonała podziału, ponieważ Wnioskodawczyni wspólnie z mężem nie chciała sprzedawać całości nieruchomości.
3. uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zostało dokonane i wynikające z ww. planu przeznaczenie działek 4361 i 4362 zostało uchwalone z inicjatywy Gminy Y dla tego obszaru jako całości. Wnioskodawczyni wraz z mężem jako właściciele zaakceptowali to przeznaczenie. W momencie kupna przez Wnioskodawczynię wspólnie z mężem działki nie były objęte planem zagospodarowania przestrzennego.

Podział działki 6361 został dokonany na wniosek Gminy Y i z jej inicjatywy. Data podziału działki 4361 26.03.2018 r. podstawa prawna: .

Na podstawie decyzji podzielono działkę 4361 na nowe 4361/1, 4361/2, 4361/3 i w związku z realizacją inwestycji drogowej działki 4361/1 staje się z mocy prawa własnością Gminy Y, a działka 4361/2 staje się własnością Powiatu. Taką informację Wnioskodawczyni wraz z mężem otrzymała od Urzędu Gminy Y. Zawiadomienie z Urzędu Gminy Y o zmianie danych właścicieli działek 4361/1, 4361/2 jest z dnia 12.09.2018. Działki te zostały wywłaszczone Wnioskodawczyni wraz z mężem, jako byli właściciele nie mieli w tej sprawie nic do powiedzenia, do dzisiaj Wnioskodawczyni wraz z mężem nie dostali żadnego odszkodowania.

W kwietniu 2005 roku Wnioskodawczyni wraz z mężem zawarli umowę przedwstępną kupna działek 4361 i 4362 z poprzednim właścicielem. W związku z tym, że poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego stracił obowiązującą moc z dniem 01.01.2004 roku i ww. działki nie miały obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego (przed wygaśnięciem planu zagospodarowania przestrzennego działka 4361 i działka 4362 były przeznaczone w planie pod zabudową mieszkaniową wielorodzinną i usługi) przed kupnem Wnioskodawczyni razem z mężem wystąpiła do Gminy Y o warunki zabudowy dla ww. działek.

Z tego co Wnioskodawczyni pamięta w 2005 roku były wydane warunki zabudowy dla działki 4361 i 4362, które pozwalały na budowę budynku mieszkalno - usługowego. Budynek miał być realizowany na obu działkach. Wnioskodawczyni razem z mężem nie posiada tej decyzji z uwagi na odległy czas jest wydania. W momencie uchwalenia nowego planu zagospodarowania w 2010 roku ta decyzja straciła dla Wnioskodawczyni razem z mężem znaczenie, ponieważ obie działki uzyskały przeznaczenie MU (tereny mieszkalno - usługowe).

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostało wydane dla działki 4361 i 4362 z inicjatywy Wnioskodawczyni i męża.

Na działkach 4361/3 i 4362/a nie będą wydawane decyzje o warunkach zabudowy. Działki te są objęte planem zagospodarowania przestrzennego.

Na pytanie nr 10 wezwania o treści: Jeżeli dla nowowydzielonych działek (powstałych w wyniku podziału działki nr 4361 i nr 4362) zostały/zostaną do momentu ich sprzedaży wydane decyzje o warunkach zabudowy, należy wskazać z czyjej inicjatywy nastąpiło/nastąpi wydanie decyzji o warunkach zabudowy? Należy wskazać odrębnie dla każdej działki (numery działek)., Wnioskodawczyni wskazała - nie dotyczy, ponieważ działki są objęte planem zagospodarowania przestrzennego. Firma przed zakupem będzie się starała uzyskać prawomocną, ostateczną wykonalną decyzję o pozwoleniu na budowę.

Dla działki 4361 w roku 2007 Wnioskodawczyni razem z mężem uzyskała zezwolenie na lokalizację zjazdu z drogi powiatowej na działkę 4361. Następnie zjazd został wybudowany. Zjazd znajduje się na działce 4361/1, z której Wnioskodawczyni razem z mężem została wywłaszczona. Na działce 4362 oraz sąsiednich nieruchomościach należących do różnych właścicieli z inicjatywy Miejskiego Zakładu Wodociągów i Kanalizacji została doprowadzona sieć kanalizacyjna i wodociągowa. Oprócz zjazdu, który powstał z inicjatywy Wnioskodawczyni i męża, ale jest zlokalizowany na działce, z której Wnioskodawczyni razem z mężem została wywłaszczona, Wnioskodawczyni razem z mężem nie podejmowała żadnych działań podnoszących wartość nieruchomości. Zjazd był przez Wnioskodawczynię razem z mężem wybudowany, aby mogli legalnie wjeżdżać na swoją nieruchomość, nie traktowali tego jako czynnika, który powoduje zwiększenie wartości nieruchomości. Nie były podejmowane żadne formy marketingowe wykraczające poza zwykle formy ogłoszenia. Firma zainteresowała się nieruchomością Wnioskodawczyni i męża bez Ich udziału.

Działka 4361/3 i działka 4362a ma być sprzedana jako jedna nieruchomość i działki te posiadają dostęp do drogi publicznej (działka 4361/3 posiada dostęp do drogi publicznej a działka 4362/ posiada dostęp do drogi wewnętrznej).

Wnioskodawczyni razem z mężem nie zamierza występować o wydzielenie drogi wewnętrznej.

Na działce 4361/3 stoi pojedyncza tablica reklamowa będąca przedmiotem umowy najmu (najemca płaci czynsz za postawienie tablicy reklamowej). Najemca w związku z otwarciem w pobliżu sklepu sam zgłosił się do Wnioskodawczyni i męża z propozycją postawienia tablicy reklamowej. Umowa zastała zawarta na czas nieokreślony w 2013 r. W dniu 19.09.2017 część działki 4362 została wynajęta. Po podziale działki 4362 (na działki 4362a i 4362/b) działka ta ma numer 4362/b i nie jest przedmiotem sprzedaży. Do chwili obecnej Wnioskodawczyni razem z mężem nie osiąga żadnych dochodów z tytułu najmu tej nieruchomości.

Wnioskodawczyni jest objęta ubezpieczeniem KRUS, ale nie prowadzi działalności rolniczej i nigdy nie prowadziła, działki 4361 i 4362 nie były wykorzystywane rolniczo, ani nie pobierano za nie dopłat bezpośrednich, mąż prowadzi działalność gospodarczą polegającą na sprzedaży pojazdów mechanicznych.

Wnioskodawczyni posiada inne działki, ale nie planuje ich sprzedawać w przyszłości.

Umowa została podpisana w celu doprowadzenia do sprzedaży nieruchomości. Podpisanie umowy nastąpiło z inicjatywy firmy

Postanowienia umowy przedwstępnej:

Akt notarialny został sporządzony w dniu 28.06.2018, jest to umowa przedwstępna sprzedaży. J i M Y zobowiązują się sprzedać spółce pod firmą działki wydzielone po podziale geodezyjnym z działki 4361 o powierzchni około 0,1174 ha oraz działki wydzielonej po podziale geodezyjnym z działki 4362 o powierzchni około 0,0981 ha, o łącznej powierzchni około 0,2155 ha. Stawiający zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną pod warunkami przedstawionymi w punkcie 19.

Warunki które muszą być spełnione (punkt 19):

Stawający zobowiązują się zawrzeć wyżej opisaną w § 3 ust. 1 tego aktu umowę przyrzeczoną pod następującymi warunkami /jako zastrzeżenie umowne/:

1. uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości opisanej w § 1 niniejszego aktu, składającej się z działki gruntu nr 4361 oraz działki wydzielonej po podziale geodezyjnym z działki 4362 o powierzchni około 1004 m² obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m²,
2. uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego,
3. niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
4. potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
5. uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcja Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 12 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
6. uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedającego w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego,
7. wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działek nr 4361 i 4362 zgodnie z załącznikiem graficznym obejmującym wstępny projekt podziału załączonym do niniejszego aktu.

Udzielone pełnomocnictwa (punkt 20):

§ 8.1. Sprzedający oświadczają, iż udzielają Kupującemu pełnomocnictw z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń opisanych w § 3 niniejszego aktu, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwa są nieodwołalne i nie wygasają wskutek śmierci mocodawców. Jednocześnie oświadczają, iż wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością opisaną w § 1 przedmiotowego aktu na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu.

1. Sprzedający oświadczają, iż udzielają pełnomocnictw pracownikowi Kupującego, Panu .. z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości określonej w § 1 niniejszego aktu warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwa są nieodwołalne i nie wygasają wskutek śmierci mocodawcy.
2. Sprzedający oświadczają, iż udzielają pełnomocnictw z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Sprzedający oświadczają, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwa są nieodwołalne i nie wygasają wskutek śmierci mocodawców.
3. Sprzedający oświadczają, iż wyrażają zgodę na usytuowania przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na działce gruntu o powierzchni około 0,1174 ha powstałej w wyniku podziału działki gruntu nr 4361 oraz działce gruntu o powierzchni około 0,0981 ha powstałej w wyniku podziału działki gruntu nr 4362 oznaczonych nr 3 i nr 4 na wstępnym projekcie podziału stanowiącym załącznik nr 1 do niniejszego aktu na wstępnym projekcie podziału stanowiącym załącznik nr 1 tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadcza, iż w przypadku nie zawarcia przez strony umowy przyrzeczonej sprzedaży niezwłocznie usunie własnym kosztem i staraniem usytuowane na działce urządzenia i przywróci nieruchomość do stanu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie

(ostatecznie postawione w uzupełnieniu wniosku).

Czy sprzedaż udziału w prawie własności działki 4361/3 i działki 4362/A należącej do majątku prywatnego kwalifikowana powinna być jako działalność gospodarcza w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co w konsekwencji powodowałoby podleganie tej transakcji podatkowi od towarów i usług i uczyniłoby Wnioskodawczynię podatnikiem podatku od towarów i usług?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z tym pozbawia Wnioskodawcę cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży działek powstałych z podziału działki nr 4361 i 4362, a dostawę działek powstałych po podziale, a będących przedmiotem sprzedaży - czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Podsumowując, sprzedając działki 4361/3 i 4362/A powstałych z podziału działki nr 4361 i 4362 Wnioskodawca nie wystąpi w charakterze podatnika VAT, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy. Zatem sprzedaż działek 4361/3 i 4362/A nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w wysokości 23%.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r., poz. 2174), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,
2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy w tym miejscu zauważyć, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682 z późn. zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku.

W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Z uwagi na powyższe regulacje prawne w akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 cyt. Kodeksu oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ().

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych art. 15 ust. 2 ustawy.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Przy czym, w świetle przytoczonych wyżej przepisów status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji, wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie majątku prywatnego nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. Majątek prywatny to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z opisu sprawy wynika, że na działce 4361/3 stoi pojedyncza tablica reklamowa będąca przedmiotem umowy najmu (najemca płaci czynsz za postawienie tablicy reklamowej). Umowa zastała zawarta na czas nieokreślony w 2013 r. W dniu 19.09.2017 część działki 4362 została wynajęta.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą niepodlegania opodatkowaniu sprzedaży nieruchomości.

W tym miejscu należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony zarówno wynajmującego, jak i najemcę określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższego przepisu, oddanie rzeczy innej osobie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu związane jest z wzajemnym świadczeniem najemcy polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej własności i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie rzeczy przez jego najemcę.

Wykorzystanie przez Wnioskodawczynię działki nr 4361/3 po podziale i części działki nr 4362, będących we współwłasności małżeńskiej, w działalności polegającej na najmie, stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym, czynność ta będzie wypełniać określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy należy wskazać, że w przypadku sprzedaży przedmiotowych działek będących we współwłasności małżeńskiej Wnioskodawczyni nie będzie zbywała majątku osobistego, ale majątek wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jak zostało wskazane powyżej, majątek prywatny to majątek danej osoby fizycznej, który nie jest przez nią wykorzystywany dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, a w całym okresie posiadania tego majątku osoba ta musi wykazywać zamiar wykorzystywania go w ramach majątku osobistego.

Wynajmowanie przez Wnioskodawczynię działki nr 4361/3 po podziale i części działki nr 4362, będących we współwłasności małżeńskiej, spowodowało, że utraciły one charakter majątku prywatnego. Wykorzystywanie przez Wnioskodawczynię w sposób ciągły dla celów zarobkowych tych nieruchomości spowodowało, że działki te były wykorzystywane w prowadzonej przez Wnioskodawczynię działalności gospodarczej, a nie wyłącznie w ramach majątku osobistego.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy Wnioskodawczyni, w celu dokonania sprzedaży przedmiotowych nieruchomości podejmowała/będzie podejmować aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania jej za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s.1, z późn. zm.) (a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy) jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Należy wskazać, iż przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem planuje sprzedaż działek gruntowych, tj. działki nr 4361/3, powstałej w wyniku podziału działki nr 4361 i działki nr 4362/A, powstałej w wyniku podziału działki nr 4362. Podział działki nr 4362 nastąpił z inicjatywy Wnioskodawczyni i męża. Dla działki nr 4361 Wnioskodawczyni wraz z mężem uzyskała pozwolenie na lokalizację zjazdu z drogi powiatowej na działkę nr 4361. Na działce nr 4362 została doprowadzona sieć kanalizacyjna i wodociągowa. Działka 4361/3 (powstała w wyniku podziału działki nr 4361) i działka 4362a (powstała w wyniku podziału działki nr 4362) posiadają dostęp do drogi publicznej (działka 4361/3 posiada dostęp do drogi publicznej, a działka 4362 posiada dostęp do drogi wewnętrznej).

W dniu 28 czerwca 2018 roku Wnioskodawczyni wraz z mężem podpisała przedwstępną umowę sprzedaży działek, będących we współwłasności małżeńskiej. Postanowieniem umowy przedwstępnej jest zobowiązanie się Wnioskodawczyni i męża do sprzedaży działki wydzielonej po podziale geodezyjnym z działki 4361 o powierzchni około 0,1174 ha oraz działki wydzielonej po podziale geodezyjnym z działki 4362 o powierzchni około 0,0981 ha, o łącznej powierzchni około 0,2155 ha.

Przyrzeczona umowa sprzedaży działki nr 4361/3 i działki nr 4362/A zostanie zawarta po spełnieniu warunków wymienionych w przedwstępnej umowie sprzedaży przedmiotowych działek, tj.: uzyskaniu przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, składającej się z działki gruntu nr 4361 oraz działki wydzielonej po podziale geodezyjnym z działki 4362 o powierzchni około 1004 m² obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m2; uzyskaniu przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego; niestwierdzeniu ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji; potwierdzeniu badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych; uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcja Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 12 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży; uzyskaniu pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedającego w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego; wydaniu przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działek nr 4361 i 4362 zgodnie z załącznikiem graficznym obejmującym wstępny projekt podziału.

Wnioskodawczyni wraz z mężem udzieliła Kupującemu pełnomocnictw z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, w szczególności składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień; małżonkowie udzielili pełnomocnictw pracownikowi Kupującego z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru; małżonkowie udzielili pełnomocnictw z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru. Jednocześnie, Wnioskodawczyni wraz z mężem wyraziła zgodę na: dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2) w związku art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo Budowlane, w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii itp. oraz udostępnia Kupującemu nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej umowy celem przeprowadzenia badań gruntu oraz usytuowania przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na działce gruntu o powierzchni około 0,1174 ha powstałej w wyniku podziału działki gruntu nr 4361 oraz działce gruntu o powierzchni około 0,0981 ha powstałej w wyniku podziału działki gruntu nr 4362 tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem.

Należy w tym miejscu wskazać, że kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto, należy zwrócić uwagę, na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 ww. Kodeksu, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ww. Kodeksu wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia własności działki nr 4361/3, powstałej w wyniku podziału działki nr 4361 i działki nr 4362/A, powstałej w wyniku podziału działki nr 4362 będących we współwłasności małżeńskiej, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, grunt pozostanie własnością Sprzedającego. Pomimo, że czynności dotyczące: uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, składającej się z działki gruntu nr 4361 oraz działki wydzielonej po podziale geodezyjnym z działki 4362 o powierzchni około 1004 m² obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600 m²; uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na przedmiotową nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego; niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji; potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych; uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 12 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży; uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedającego w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego; wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działek nr 4361 i 4362 zgodnie z załącznikiem graficznym obejmującym wstępny projekt podziału, dokonywane będą przez potencjalnego przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu, których to pełnomocnictw Wnioskodawczyni wraz z mężem udzieliła Kupującemu.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanej. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal własnością Wnioskodawczyni. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, Wnioskodawczyni dokonując sprzedaży działki nr 4361/3, powstałej w wyniku podziału działki nr 4361 i działki nr 4362/A, powstałej w wyniku podziału działki nr 4362 będących we współwłasności małżeńskiej, nie korzysta z przysługującego jej prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowana w taki sposób zorganizowała sprzedaż ww. działek, że niejako jej działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie własnością Wnioskodawczyni i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną wykonane w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawczyni. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazała aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Zainteresowaną działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu jej majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowaną ww. nieruchomości będącej we współwłasności małżeńskiej będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Zainteresowana będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Zainteresowanej, a sprzedaż przedmiotowych działek będących we współwłasności małżeńskiej będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Za uznaniem, w opisanej sprawie, Wnioskodawczyni za profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą przemawia również fakt, że Wnioskodawczyni w 2013 r. zawarła na czas nieokreślony umowę najmu gruntu pod tablicę reklamową stojącą na działce 4361/3, oraz wynajęła w dniu 19.09.2017 część działki 4362. Działania takie nie można interpretować inaczej niż jako cel osiągania korzyści majątkowych, a więc cel zarobkowy.

Ponadto, pomimo iż celem wykonania szeregu czynności była realizacja warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, to jednak przed sprzedażą wystąpił szereg ww. czynności, które spowodowały zwiększenie atrakcyjności działek i ostatecznie ich sprzedaż.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy, powołane regulacje ustawy o podatku od towarów i usług oraz orzecznictwo stwierdzić należy, że podjęte przez Wnioskodawczynię ww. działania wskazują, że sprzedaż działki nr 4361/3 i działki nr 4362/A będących we współwłasności małżeńskiej, będzie dokonana w ramach działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 15 ust. 2 ustawy, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W rozpatrywanej sprawie zaistniały bowiem przesłanki świadczące o takiej aktywności Wnioskodawczyni w przedmiocie zbycia nieruchomości, która porównywalna jest do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się, że niniejsza interpretacja nie rozstrzyga kwestii skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości dla współwłaściciela nieruchomości (męża).

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanej. Inne kwestie, wynikające z opisu sprawy bądź własnego stanowiska, nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowana ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny, co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

nieprawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej