Zdaniem Zainteresowanych:

1. Opisana w ramach zdarzenia przyszłego transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT i w związku z tym transakcja ta nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.
2. Sprzedaż opisanych w stanie faktycznym budynku i budowli będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.
3. Jednakże w związku z tym, iż Nabywca i Zbywca złożą przed dniem planowanej dostawy oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT według stawki 23%.
4. Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z wystawionej przez Zbywcę faktury z tytułu sprzedaży Nieruchomości oraz prawo do zwrotu nadwyżki tego podatku nad podatkiem należnym.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych:

Ad 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przy czym, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT).

Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało co prawda zdefiniowane w Ustawie o VAT, niemniej, zgodnie z przyjętą wykładnią, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, który stanowi, że Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
4. wierzytelności,
5. prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
6. koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej,
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
8. tajemnice przedsiębiorstwa,
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto, zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W świetle powołanej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Ważne jest zatem, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że, aby mówić o transferze przedsiębiorstwa przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

W świetle powyższego wskazać należy, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości obejmie wyłącznie wybrane elementy przedsiębiorstwa Zbywcy (tzn. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej wraz ze znajdującym się na niej budynkiem i budowlami, a także inne wskazane w opisie zdarzenia przyszłego elementy, które zostaną objęte umową sprzedaży).

Planowana umowa sprzedaży Nieruchomości nie obejmie natomiast istotnych elementów przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym:

1. należności Zbywcy;
2. umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę;
3. środków finansowych będących własnością Zbywcy;
4. umów o świadczenie usług zawartych przez Zbywcę, które dotyczyć mogą również Nieruchomości (m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp.);
5. ksiąg rachunkowych Zbywcy;
6. firmy Zbywcy;
7. zobowiązań Zbywcy (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych ze zbywaną Nieruchomością) z wyjątkiem ewentualnie przelewu depozytów wykonawców, czy kaucji i depozytów pieniężnych najemców co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę,
8. umów ubezpieczenia, które ulegną rozwiązaniu na podstawie art. 823 § 3 Kodeksu cywilnego., tj. elementów stanowiących nierozerwalną część przedsiębiorstwa, od których zależy jego dzisiejsze funkcjonowanie.

W ramach dostawy Nieruchomości Nabywca nie nabędzie ponadto praw lub zobowiązań wynikających z umów dotyczących:

1. dostawy mediów (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej dostawy wody, odbioru ścieków, wywozu śmieci itp.),
2. obsługi serwisowej (m.in. umów o zarządzanie nieruchomością, usług ochrony nieruchomości, usług utrzymania technicznego nieruchomości),

z zastrzeżeniem, iż Nabywca może zawrzeć z tymi dostawcami nowe umowy na analogicznych warunkach oraz nie wyklucza tymczasowego korzystania z umów zawartych przez Zbywcę do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę celem zachowania niezakłóconego funkcjonowania Nieruchomości.

Co więcej, Zbywca nie zatrudnia pracowników, a zatem dostawa Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części (art. 231 Kodeksu pracy).

Przedmiot transakcji nie jest, ani na moment transakcji nie będzie, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy. Jednocześnie należy podkreślić, że intencją stron jest przeniesienie na Nabywcę konkretnych składników majątku Zbywcy, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części.

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, większość składników materialnych i niematerialnych z listy wskazanej w przepisie Kodeksu cywilnego jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na Nabywcę.

Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem dostawy na rzecz Zbywcy będzie głównie Nieruchomość, której - bez dodatkowych elementów niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej (np. umowy z zarządcą Nieruchomości, z dostawcami mediów itp.) - nie sposób nadać przymiotu zorganizowania.

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo, ale składniki majątkowe (budynek, budowle, grunty oraz inne elementy wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, które mogą zostać objęte umową sprzedaży) nie posiadające zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Warto zaznaczyć, że dodatkowe elementy, które mogą przejść na Nabywcę w związku ze sprzedażą Nieruchomości są ściśle związane z funkcjonowaniem tej Nieruchomości, ich transfer jest normalną praktyką rynkową w transakcjach nieruchomościowych. Z kolei w zakresie umów najmu, Nabywca stanie się stroną tych umów z mocy prawa. W związku z powyższym, w żadnym wypadku przejście tych elementów na Nabywcę nie spowoduje, iż przedmiotem transakcji będzie przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.

Konkluzji tych nie zmienia fakt, że zbywane aktywa będą miały znaczną wartość. W tym kontekście warto powołać się na wyrok NSA z dnia 5 października 2005 r. (sygn. I SA/Gd 1959/94), zgodnie z którym: Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym. Stanowisko zajęte przez NSA w powyższym wyroku jest kontynuowane przez sądy administracyjne (zob. m.in. wyrok WSA w Warszawie z 7 listopada 2011 r. (sygn. III SA/Wa 1438/11), czy wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r. (sygn. I SA/Wr 355/08)). Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe, (zob. m.in. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 22 marca 2011 r. (sygn. ILPP2/443-21/11-4/EN).

Podsumowując powyższe rozważania, Zainteresowani uważają, iż przedmiotem analizowanej powyżej transakcji dotyczącej Nieruchomości dla celów Ustawy o VAT będą składniki majątkowe nie stanowiące przedsiębiorstwa. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa musiałyby umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Odnosząc powyższe do przedstawionego zdarzenia przyszłego wskazać należy, że planowana transakcja ma objąć działkę gruntu oraz posadowiony na niej budynek i budowle oraz składniki majątkowe, które są z nim ściśle powiązane. Poza powyższymi elementami, nie dojdzie do sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy żadnych innych aktywów. W ramach transakcji nie dojdzie również do przejścia pracowników, zakładu pracy, ani części zakładu pracy na Nabywcę.

Równocześnie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji nie będą w żaden sposób organizacyjnie wyodrębnione z przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności nie będą stanowić działu, wydziału, oddziału, itp.

Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy. Aktywa będące przedmiotem planowanej transakcji nie będą stanowić jednej zwartej, kompletnej, powiązanej ekonomicznie struktury organizacyjnej, która samodzielnie umożliwiałaby prowadzenie działalności gospodarczej, a będą jedynie sumę poszczególnych środków trwałych. Jakkolwiek aktywa te mogą być wykorzystywane dla celów prowadzonej działalności w zakresie wynajmu powierzchni, to nie będą jednak wystarczające do tego celu - prowadzenie działalności gospodarczej wymaga bowiem również zaangażowania przez Nabywcę innych aktywów i zasobów, które nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży (np. środki pieniężne, odpowiednie umowy dotyczące obsługi Nieruchomości itd.).

Istotne jest również, iż Nabywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie leasingu. Nie jest podmiotem profesjonalnie zajmującym się wynajmem, obsługą i zarządzaniem nieruchomościami komercyjnymi. Nabyta Nieruchomość w żadnym wypadku nie będzie stanowiła dla niego zespołu składników majątkowych posiadającego zdolność do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Będzie ona jedynie aktywem, które Nabywca, na podstawie zawartej umowy leasingu z leasingobiorcą, sfinansuje w celu korzystania z przedmiotu leasingu przez leasingobiorcę. To leasingobiorca zobowiązany będzie do podjęcia działań, w tym zawarcia umów obsługi Nieruchomości itd., aby wynajem lokali w leasingowanej Nieruchomości był możliwy.

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że Nieruchomość będąca przedmiotem dostawy na rzecz Nabywcy, nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy:

1. na przedmiot transakcji składają się składniki majątkowe,
2. składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji nie są w żaden sposób organizacyjnie ani finansowo wyodrębnione w przedsiębiorstwie Zbywcy, w szczególności nie stanowią działu, wydziału, oddziału, itp.,
3. zbywane składniki majątku są tylko sumą poszczególnych środków trwałych, nie będących zorganizowanym zespołem składników powiązanych organizacyjnie,
4. w ramach sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę innych aktywów Zbywcy, służących mu do wykonywania działalności gospodarczej,
5. zbywane aktywa nie są w stanie samodzielnie funkcjonować, gdyż same w sobie nie posiadają potencjalnej zdolności do niezależnego działania gospodarczego jako samodzielny podmiot gospodarczy,
6. Nabywca nie przejmie w ramach transakcji pracowników, ani zobowiązań czy należności Zbywcy,
7. Nabywca w oparciu o te składniki nie będzie prowadził działalności gospodarczej polegającej na wynajmie, zarządzaniu czy obsłudze Nieruchomości; odda ją w leasing jako aktywo, które jedynie sfinansuje, podczas gdy działalność gospodarczą w zakresie wynajmu, zarządzania czy obsłudze Nieruchomości prowadzić będzie leasingobiorca (po podjęciu działań, w tym zawarciu umów obsługi Nieruchomości itd., aby wynajem lokali w leasingowanej Nieruchomości był możliwy).

W konsekwencji, uznać należy, że Nieruchomość która będzie przedmiotem transakcji, tj. grunty, budynek, budowle oraz ściśle związane z nimi składniki majątkowe, nie będą spełniały wskazanych powyżej przesłanek niezbędnych do uznania, że w ramach opisanej transakcji dojdzie do zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Stanowisko, że przenoszone składniki majątkowe nie stanowią zorganizowanej części przedsiębiorstwa w analogicznych stanach faktycznych, zostało również potwierdzone w szeregu interpretacji podatkowych wydanych w zbliżonych stanach faktycznych, m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 30 listopada 2015 r, (sygn. IPPP1/4512-100/15-3/AS), w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 20 listopada 2015 r., (sygn. ILPP1/4512 1 620/15-4/MD), w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 marca 2013 r. (sygn. IPPP1 /443-103/13-2/IGo), z dnia 15 stycznia 2013 r. (sygn. IPPP1/443-1108/12-12/EK), z dnia 6 listopada 2012 r (IPPP1/443 905/12-2/AS), z dnia 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR) oraz z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR), a także w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 17 grudnia 2012 r. (sygn. ITPP2/443-1183/12/AD).

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych, opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie mogła zostać uznana za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w świetle art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Ad 2

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W analizowanej sprawie do pierwszego zasiedlenia budynku i budowli doszło w roku 2001, kiedy to poprzedni przed Zbywcą właściciel budynku oddał go po wybudowaniu do używania w ramach transakcji opodatkowanej VAT (wynajem poszczególnym najemcom).

Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu:

1. pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu;
2. lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Oznacza to, iż od pierwszego zasiedlenia tej nieruchomości minęło więcej niż 2 lata, zatem są spełnione warunki zwolnienia określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Budynek i budowle były w całości przedmiotem kolejnego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT w dniu 28 marca 2006 roku, kiedy to były przedmiotem opodatkowanej dostawy w ramach umowy sprzedaży Nieruchomości na rzecz Zbywcy.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Ad 3

Jednakże Zbywca i Nabywca zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia (wyborze opodatkowania) dostawy budynku i budowli, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT. Oznacza to, iż pod warunkiem spełnienia wymogów formalnych takiego oświadczenia i złożenia go przed dniem dokonania dostawy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy, dostawa budynku i budowli będzie opodatkowana VAT.

W związku z tym, iż sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT, ani zwolniona z tego podatku w wyniku złożonego przez Zbywcę i Nabywcę przed dniem dokonania dostawy zgodnego oświadczenia o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, zdaniem Zainteresowanych podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawce VAT. Nie jest to bowiem nieruchomość będąca obiektem budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, której dostawa podlegałaby opodatkowaniu według stawki 8%.

Zgodnie zaś z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków i budowli trwale związanych z gruntem, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu - art. 7 ust. 1 pkt 7 Ustawy o VAT), co oznacza, że cały obrót z tytułu sprzedaży Nieruchomości opodatkowany jest tą samą stawką VAT (23%).

Ad 4

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nabywca wykorzystywał będzie nabytą Nieruchomość wyłącznie w celu świadczenia usług leasingu finansowego, opodatkowanych 23% stawką VAT.

Dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana, a zatem zastosowania nie znajdzie art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT. W związku z powyższym Zainteresowani stoją na stanowisku, iż Nabywcy przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z wystawionej przez Zbywcę faktury z tytułu sprzedaży Nieruchomości.

W przypadku zaś wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym, zastosowania znajdą zasady zwrotu tej nadwyżki określone w art. 87 Ustawy o VAT. W związku z powyższym, zdaniem Zainteresowanych, Nabywcy przysługiwać będzie prawo do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad podatkiem należnym wynikającego z wystawionej przez Zbywcę faktury z tytułu sprzedaży Nieruchomości, na warunkach określonych w tym artykule Ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Pojęcie towaru ustawodawca zdefiniował w art. 2 pkt 6 ustawy. Zgodnie z zapisem zawartym w tym przepisie, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Użyte przez ustawodawcę w powyższym przepisie pojęcie transakcji zbycia należy rozumieć w sposób zbliżony do terminu dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Zatem zbycie obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, darowizna, przeniesienie własności w formie wkładu niepieniężnego, czyli aportu. Zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlega zasadzie swobody umów, a więc może nastąpić na podstawie każdej czynności rozporządzającej.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji przedsiębiorstwa. Dlatego też, dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją określoną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 z późn. zm.). Na mocy art. 55¹ Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności:

1. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
2. własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
3. prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
4. wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
5. koncesje, licencje i zezwolenia,
6. patenty i inne prawa własności przemysłowej,
7. majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
8. tajemnice przedsiębiorstwa,
9. księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W art. 55² Kodeksu cywilnego ustawodawca wprowadza zasadę, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona obiektywnie oceniając posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Zatem, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

• istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

• zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

• składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

• zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zaznaczenia wymaga, że definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta w przepisie art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, nie jest definicją samoistną, lecz należy rozpatrywać ją m.in. w kontekście uregulowań art. 6 pkt 1 ustawy, który wyłącza z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie składników majątkowych i niemajątkowych uprzednio wyodrębnionych organizacyjnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, nie dotyczy zaś zbycia poszczególnych składników majątkowych przedsiębiorstwa.

O tym, czy nastąpiło zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa decydują każdorazowo okoliczności faktyczne związane z konkretną transakcją. Podatnik zobowiązany jest do prawidłowego określenia przedmiotu opodatkowania, co wiąże się z koniecznością prawidłowego zdefiniowania dokonywanej czynności.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Z opisu sprawy wynika, Zbywca jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości gruntowej. Nieruchomość stanowi działki nr 13/33, 13/34 i 13/35, dla których prowadzona jest księga wieczysta. Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego tych działek na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 28 marca 2006 roku wraz ze wzniesionymi na nich: budynkiem biurowo-usługowym funkcjonującym oraz infrastrukturą towarzyszącą (działka 13/33 - asfaltowa droga wewnętrzna, działka 13/34 - droga wewnętrzna i miejsca parkingowe, działka 13/35 - budynek biurowo-usługowy). Budynek i budowle oddane zostały do użytkowania (wynajęte) przez poprzedniego właściciela w roku 2001. Nieruchomość jest głównym składnikiem majątku Zbywcy.

Przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego, budynku i budowli Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku VAT. Po nabyciu budynek i budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były przedmiotem ulepszeń dokonywanych przez Zbywcę, których wartość wyniosłaby 30% (lub więcej) ich wartości początkowej.

Nieruchomość jest przedmiotem kilkunastu umów najmu, Zbywca nie wykorzystywał ani nie wykorzystuje obecnie Nieruchomości na potrzeby własne. Świadczenie usług najmu stanowi dla Zbywcy czynności opodatkowane podatkiem VAT, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę na cele działalności zwolnionej z VAT ani pozostającej poza zakresem VAT.

Jako jeden z wariantów zawarcia transakcji Zbywca i podmiot trzeci planują zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości. Prawa i obowiązki z umowy przedwstępnej mogą zostać przeniesione następnie przez ten podmiot trzeci na Nabywcę lub też umowa przedwstępna zostanie rozwiązana i zawarta nowa umowa przedwstępna pomiędzy Zbywcą a Nabywcą. Umowa ostateczna zostanie następnie zawarta pomiędzy Zbywcą a Nabywcą.

Możliwe jest również zawarcie umowy ostatecznej przez Zbywcę i Nabywcę bez zawierania wcześniej jakiejkolwiek umowy przedwstępnej.

W każdym z wariantów przedmiotem sprzedaży objętym niniejszym wnioskiem, będzie opisany powyżej budynek i budowle oraz prawo użytkowania wieczystego działek nr 13/33, 13/34 i 13/35.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych z najemcami powierzchni zbywanego budynku i budowli.

W ramach planowanej sprzedaży Nieruchomości zostaną przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę i objęte łączną ceną sprzedaży następujące składniki ściśle związane z Nieruchomością, m.in.:

1. przynależności i prawo własności rzeczy ruchomych stanowiących wyposażenie zbywanego budynku,
2. umowy najmu, zgodnie z którymi na dzień sprzedaży powierzchnie wynajęte nie zostały jeszcze wydane najemcom (co do których istnieją wątpliwości czy ich przeniesienie następuje z mocy prawa),
3. dokumentacja związana ze zbywaną Nieruchomością, w tym z umowami najmu, taka jak: korespondencja z najemcami, ich nazwy, adresy i dane kontaktowe, składane oświadczenia i dokumenty zabezpieczeń;
4. prawa wynikające z gwarancji robót wykończeniowych udzielonych przez wykonawców;
5. prawa autorskie do projektów architektonicznych i budowlanych budynku i budowli.

Dodatkowo, na Nabywcę zostaną przeniesione również związane z tymi umowami najmu zabezpieczenia w postaci m.in. gwarancji bankowych, gwarancji ubezpieczeniowych, gwarancji korporacyjnych, depozytów lub kaucji gwarancyjnych - o ile będą takie zabezpieczenia istniały.

W ramach transakcji, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę żadnych swoich innych składników majątkowych. W szczególności, sprzedaż Nieruchomości nie obejmie:

1. należności Zbywcy;
2. umów ubezpieczenia, które ulegną rozwiązaniu na podstawie art. 823 § 3 Kodeksu cywilnego;
3. umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę;
4. środków finansowych będących własnością Zbywcy;
5. co do zasady umów o świadczenie usług zawartych przez Zbywcę, dotyczących również Nieruchomości (m.in. na dostawę energii elektrycznej, wody, odprowadzanie ścieków, wywóz śmieci, zarządzanie Nieruchomością, ochrony Nieruchomości, utrzymania technicznego Nieruchomości a także usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp. ), z zastrzeżeniem, iż Nabywca (lub leasingobiorca) może zawrzeć z tymi dostawcami nowe umowy na analogicznych warunkach oraz nie wyklucza tymczasowego korzystania z umów zawartych przez Zbywcę do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę (lub leasingobiorcę) celem zachowania niezakłóconego funkcjonowania Nieruchomości;
6. ksiąg rachunkowych Zbywcy;
7. firmy Zbywcy;
8. zobowiązań Zbywcy (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych ze zbywaną Nieruchomością) z wyjątkiem ewentualnie przelewu depozytów wykonawców, czy kaucji i depozytów pieniężnych najemców co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę.

Zbywca nie zatrudnia pracowników, a zatem dostawa Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części (art. 231 Kodeksu pracy) na Nabywcę.

Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, jak również funkcjonowaniem Zbywcy są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie wskazanych w pkt e) powyżej umów.

W związku z powyższym, intencją Zbywcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części. Przedmiot planowanych transakcji (tj. Nieruchomość) nie jest, ani na moment sprzedaży nie będzie, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności, jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Jeśli chodzi o ujęcie finansowe przedmiotu transakcji to część kosztów ponoszonych przez Zbywcę dotyczy go bezpośrednio. Zbywca ponosi też koszty, które nie dotyczą wyłącznie przedmiotu transakcji, ale całości jego przedsiębiorstwa.

Zbywca nie prowadzi wyodrębnionej księgowości dotyczącej przedmiotu planowanej transakcji. Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy. Nabywca i Zbywca nie są podmiotami powiązanymi.

Nabywca wykorzystywał będzie nabytą Nieruchomość wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT. Zamierza wyleasingować Nieruchomość na podstawie umowy leasingu finansowego. Na podstawie zawartej umowy leasingu, Nabywca nabywając Nieruchomość sfinansuje ją w celu korzystania z niej - jako przedmiotu leasingu - przez leasingobiorcę. To leasingobiorca zobowiązany będzie do podjęcia działań, w tym zawarcia umów obsługi Nieruchomości itd., aby wynajem lokali w leasingowanej Nieruchomości był możliwy i będzie stroną umów najmu z najemcami.

Nieruchomość nie będzie wykorzystywana przez Nabywcę na cele działalności zwolnionej z VAT ani pozostającej poza zakresem VAT.

Zbywca i Nabywca zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia (wyborze opodatkowania) dostawy budynku i budowli, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT.

Nabywca będzie wykorzystywał nabyte od Sprzedawcy składniki majątkowe w prowadzonym przez siebie niezależnym przedsiębiorstwie samodzielnie realizującym zadania gospodarcze, jednakże nie będzie mógł tego robić wyłącznie w oparciu o te nabyte składniki.

Nabywca nie będzie prowadził działalności gospodarczej przy pomocy nabytych składników majątku w takim samym zakresie i charakterze, co Sprzedający. Biorąc pod uwagę profil działalności Nabywcy w oparciu wyłącznie o zakupione od Sprzedającego składniki majątkowe Nabywca nie mógłby prowadzić niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze.

Aby móc prowadzić swoje przedsiębiorstwo, Nabywca musi posiadać odpowiednie zasoby.

Dodatkowo, Nabywca będzie musiał m in.:

• zawrzeć nowe umowy na prowadzenie rachunków bankowych;

• posiadać własne środki na sfinansowanie kapitału obrotowego;

• posiadać własną firmę, pod którą prowadzona będzie działalność;

• zawrzeć nowe umowy ubezpieczenia związane z prowadzoną działalnością.

Ad 1

Wnioskodawca ma wątpliwości, czy opisana w ramach zdarzenia przyszłego transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT i w związku z tym transakcja ta nie będzie podlegała wyłączeniu od opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Z treści wniosku wynika, że przedmiotem sprzedaży będą wymienione w ramach opisu sprawy składniki majątkowe, które nie zostały wydzielone organizacyjnie, funkcjonalnie i finansowo w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Jak wyjaśniono wyżej, dla uznania, że zbywana część przedsiębiorstwa stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, istotne znaczenie ma ocena, czy ta zbywana część jest zdolna do prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę, itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze, powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny. Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowy realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu powinno być możliwe kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa.

Analizując, czy określone składniki majątkowe stanowią zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zawsze należy wziąć pod uwagę profil działalności danego przedsiębiorcy, warunki rynkowe oraz specyfikę danej branży. Nie można zatem wyznaczyć szczegółowego katalogu warunków koniecznych do spełnienia, aby można było mówić o istnieniu zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Opisany we wniosku zespół składników majątkowych będących przedmiotem sprzedaży nie stanowi w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu ustawy o VAT ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Przedmiot transakcji nie stanowi składników majątkowych wydzielonych organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie w istniejącym przedsiębiorstwie Zbywcy, które umożliwiałyby prowadzenie niezależnego przedsiębiorstwa. Przedmiot transakcji sprzedaży nie mógłby funkcjonować jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Zatem będące przedmiotem sprzedaży składniki majątkowe nie są na tyle zorganizowane aby umożliwiały prowadzenie na nich działalności bez dodatkowych nakładów Nabywcy.

Tym samym, w rozpatrywanej sprawie przeznaczone do sprzedaży przez Zbywcę składniki majątkowe, które przejmie Nabywca w wyniku planowanej transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Tym samym, do planowanej transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Zatem transakcja ta nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT.

Planowana transakcja zbycia składników majątkowych będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Ad 2

Wnioskodawca ma także wątpliwości, czy sprzedaż opisanych w stanie faktycznym budynku i budowli będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że na podstawie art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicja pierwszego zasiedlenia, o której mowa powyżej została zawarta w art. 2 pkt 14 ustawy. Zgodnie z tym przepisem, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W praktyce oznacza to, że dostawa gruntu będzie opodatkowana stawką właściwą dla dostawy budynków, a gdy dostawa budynków będzie zwolniona od podatku VAT, wówczas zwolnienie ma zastosowanie do pełnej wartości transakcji.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202) przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W rozumieniu art. 3 pkt 3 ww. ustawy przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Przez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable w niej zainstalowane nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego (art. 3 pkt 3a cyt. ustawy).

W myśl art. 3 pkt 9 ustawy prawo budowlane jako urządzenia budowlane, należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Z wniosku wynika, że przedmiotem transakcji sprzedaży będzie prawo wieczystego użytkowania działek gruntowych o numerach 13/33, 13/34 i 13/35 wraz z posadowionymi na nich budynkiem oraz budowlami.

Z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części będzie korzystać ze zwolnienia z podatku VAT albo będzie opodatkowana w zależności od daty pierwszego zasiedlenia.

Z opisu sprawy wynika, że budynek i budowle posadowione na działkach przeznaczonych do sprzedaży zostały oddane do użytkowania (wynajęte) przez poprzedniego właściciela w roku 2001. Następnie na podstawie umowy sprzedaży podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT zawartej w dniu 28 marca 2006 roku Zbywca nabył ww. nieruchomości.

Po nabyciu budynek i budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były przedmiotem ulepszeń dokonywanych przez Zbywcę, których wartość wyniosłaby 30% (lub więcej) ich wartości początkowej.

Nieruchomość jest przedmiotem kilkunastu umów najmu, Zbywca nie wykorzystywał ani nie wykorzystuje obecnie Nieruchomości na potrzeby własne. Świadczenie usług najmu stanowi dla Zbywcy czynności opodatkowane podatkiem VAT, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Zbywcę na cele działalności zwolnionej z VAT ani pozostającej poza zakresem VAT.

Biorąc pod uwagę powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że do dostawy budynku oraz budowli posadowionych na działkach przeznaczonych do sprzedaży zastosowanie znajdzie zwolnienie z podatku VAT zdefiniowane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ transakcja nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz od daty pierwszego zasiedlenia minął już okres przekraczający ponad dwa lata.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT będzie miało więc zastosowanie również dla dostawy użytkowania wieczystego gruntów, na których ww. budynek oraz budowle zostały posadowione ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Zatem do sprzedaży użytkowania wieczystego działek gruntowych o numerach: 13/33, 13/34 i 13/35 wraz z posadowionymi na nich budynkiem biurowo-usługowym i budowlami, Zbywca ma prawo do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Ad 3

Wnioskodawca ma również wątpliwości, czy sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie stawce 23% VAT, jeśli Nabywca i Zbywca złożą przed dniem planowanej dostawy oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Według art. 43 ust. 11 ustawy oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
3. adres budynku, budowli lub ich części.

Z wniosku wynika, że zarówno Zbywca, jak i Nabywca (Wnioskodawca) są czynnymi podatnikami VAT. Ponadto, przed dniem dokonania dostawy Sprzedający i Wnioskodawca złożą zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynków i budowli, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT.

Zatem, w myśl powołanego art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT dla planowanej sprzedaży, Sprzedający (Zbywca) może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części ponieważ spełnione zostaną przesłanki do zastosowania takiego opodatkowania.

Z wniosku wynika, że budynek biurowo-usługowy wchodzący w zakres planowanej sprzedaż nie stanowi obiektu budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, którego dostawa podlegałaby opodatkowaniu według obniżonej stawki podatku VAT. Tym samym, dostawa budynku i budowli będących przedmiotem wniosku podlegać będzie opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT.

Zatem, w przypadku, rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opcji opodatkowania dla dostawy składników majątkowych Zbywcy będących przedmiotem wniosku stawka podatku VAT w wysokości 23% będzie miała zastosowanie również do dostawy użytkowania wieczystego gruntów tj. działek o numerach 13/33, 13/34 i 13/35, na których ww. budynek oraz budowle zostały posadowione ponieważ zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 należało uznać za prawidłowe.

Ad 4

Przedmiotem wątpliwości jest także możliwość skorzystania przez Nabywcę z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wykazaną na fakturze VAT dokumentującej tę sprzedaż oraz do zwrotu nadwyżki podatku naliczonego nad należnym.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Podkreślić również należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Ten ostatni przepis określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Na podstawie art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wynika z treści wniosku zarówno Zbywca jak i Nabywca są podatnikami VAT czynnymi,

Z treści wniosku wynika, że Nabywca będzie wykorzystywał przedmiot zakupu wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT. Zamierza wyleasingować Nieruchomość na podstawie umowy leasingu finansowego.

Nieruchomość nie będzie wykorzystywana przez Nabywcę na cele działalności zwolnionej z VAT ani pozostającej poza zakresem VAT.

Zatem, biorąc pod uwagę, że sprzedaż na rzecz Nabywcy składników majątkowych składających się na przedmiot transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz ww. składniki majątkowe będą służyły do wykonywania przez Nabywcę czynności opodatkowanych, będzie On uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego z prawidłowo wystawionych przez Sprzedającego faktur dokumentujących nabycie tych składników przez Stronę. Spełniona bowiem zostanie podstawowa przesłanka warunkująca prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT jaką jest związek dokonanego nabycia składników majątkowych z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Jeżeli zatem w okresie rozliczeniowym, w którym powstanie po stronie Nabywcy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, kwota podatku należnego będzie niższa niż kwota podatku naliczonego, wówczas po stronie Nabywcy powstanie prawo do zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 4 należało uznać za prawidłowe.

Tut. Organ informuje, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu zawartego w opisie sprawy przedstawionym we wniosku, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej