Temat interpretacji

Podatek od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 27 lutego 2017 r. (data wpływu 1 marca 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 11 kwietnia 2017 r. (data wpływu 13 kwietnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 1 marca 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 11 kwietnia 2017 r. o doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest emerytem. Był rolnikiem. Nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, nie jest płatnikiem VAT i nigdy nie był podatnikiem VAT, nigdy nie był rolnikiem ryczałtowym.

Posiada w swoim majątku osobistym od lat nieruchomości o następujących numerach:

1. 53/1, 49/4, 49/6, 49/8, 170/62 położone w ();
2. 165, 163, 164, 138/4, 133/2, 134, 142, 136/6, 136/7, 120/16, 120/27, 136/1, 138/2, 137/1, 137/2, 138/3, 148/10, 129/1 położone w ();
3. 631, 45/5, 6/20, 6/21, 6/22, 6/24, 44/2, 45/6, 45/7, 632, 636/1, 638 położone w ();
4. 359/1, 360, 305/1, 325/4, 309/1, 362/3 położone w ();
5. 17 położona w ();
6. 154/12, 159/2, 160/2, 161, 162, 157/2, 160/3, 79/3, 79/4, 155/13 położone w ();
7. 288, 289, 290, 292 położone w ();
8. 32/1, 32/2, 32/3, 29/3, 27/5, 86/112 do 86/118 położone w ();
9. 22/18, 22/21, 22/22, 22/23, 22/24, 22/25, 22/26, 22/27, 22/7, 42/10, 42/9, 42/11 położone w ().

Działki te Wnioskodawca zakupił przed rokiem 1999 z majątku własnego. Grunty powyżej wymienione oddał nieodpłatnie do użytkowania osobom obcym i z tego tytułu nie ma żadnych korzyści majątkowych.

Powyżej wymienione działki są ujęte w planach zagospodarowania powyższych gmin jako działki przemysłowe.

Zainteresowany nie ponosił i nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych w celu przygotowania gruntu do sprzedaży (nie opłotował tych działek, nie uzbrajał, nie daje ogłoszeń na sprzedaż).

5-6 lat temu Wnioskodawca sprzedał 3 działki, a w roku 2016 sprzedał 2 działki (155/12 położona w () i 129/2 położona w (.)), pochodzące z majątku osobistego Zainteresowanego i pieniądze przeznaczył na konsumpcję osobistą.

Działki powyższe zostały nabyte z majątku własnego i jeśli nastąpi dalsza sprzedaż, to nastąpi do majątku własnego.

W uzupełnieniu do wniosku z dnia 13 kwietnia 2017 r., Zainteresowany wskazał, że:

• przedmiotowe działki, o których mowa we wniosku, nabył 18 lat temu i wcześniej w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego,
• nie zamierza podjąć żadnej działalności gospodarczej,
• występował o zmianę miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i o decyzję o warunkach zabudowy, ponieważ miał plany przekazania tych gruntów swoim synom, którzy będą prowadzić działalność gospodarczą, pobudują hale logistyczne,
• niektóre działki były podzielone w trybie rolnym na mniejsze, ponieważ chciał podzielić majątek i przekazać go swoim synom po równo,
• działki wymienione we wniosku stanowią jego majątek osobisty i poza nimi nie posiada innych działek, a wszystkie stanowią jego majątek osobisty, który nabył drogą umowy kupna przed 18 laty,
• nie zamierza nabywać kolejnych nieruchomości, jest emerytem,
• sprzedaż nieruchomości stanowi wysprzedaż jego majątku osobistego, zakupionego przed 18 laty, a uzyskane pieniądze przeznacza na konsumpcję.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedając te działki, o których mowa we wniosku, inwestorom krajowym lub zagranicznym, Wnioskodawca będzie musiał odprowadzić podatek VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku sprzedaży tych nieruchomości nie będzie obowiązywał podatek VAT, ponieważ grunty pochodzą z majątku własnego Zainteresowanego, nie sprzedaje on płodów rolnych, nie jest rolnikiem ryczałtowym, ani nie płaci podatku VAT i sprzedaż nastąpi do majątku własnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710, z późn. zm.) zwanej dalej ustawą opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
2. eksport towarów;
3. import towarów na terytorium kraju;
4. wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
5. wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

Przez dostawę towarów w myśl art. 7 ust. 1 ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy & przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z powyższych unormowań wynika, że grunt spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jego sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Zauważyć należy, że samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu, nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w cytowanej ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu sprawy, Wnioskodawca, w celu dokonania sprzedaży działek, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu w rozumieniu art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 11.12.2006 r., Nr 347, str. 1, z późn. zm.) & a tym samym art. 15 ust. 2 ustawy & jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10, dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany zamierza sprzedać działki położone: w (), które nabył z majątku własnego przed rokiem 1999 (18 lat temu i wcześniej) w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Działki te są ujęte w planie zagospodarowania gminy jako działki przemysłowe. Wnioskodawca występował o zmianę miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i o decyzję o warunkach zabudowy, ponieważ miał plany przekazania tych gruntów swoim synom, którzy będą prowadzić działalność gospodarczą i pobudują hale logistyczne. Niektóre działki były podzielone na mniejsze, ponieważ Zainteresowany chciał podzielić majątek i przekazać go swoim synom po równo. Wnioskodawca nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, nie posiada i nigdy nie posiadał statusu rolnika ryczałtowego i nie jest podatnikiem VAT. Grunt ten Wnioskodawca oddał nieodpłatnie do użytkowania osobom obcym i z tego tytułu nie ma żadnych korzyści majątkowych. Zainteresowany poinformował również, że w związku z planowaną sprzedażą przedmiotowych działek, nie poniósł i nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych w celu ich przygotowania do sprzedaży (nie opłotował tych działek, nie uzbroił, nie daje ogłoszeń na sprzedaż). Poinformował, że 5-6 lat temu sprzedał trzy działki, a w roku 2016 sprzedał dwie działki i pieniądze przeznaczył na konsumpcję osobistą. Zainteresowany nie zamierza podjąć żadnej działalności gospodarczej, ani nie zamierza nabywać kolejnych nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości stanowi wysprzedaż majątku osobistego Zainteresowanego, zakupionego przed 18 laty, a uzyskane pieniądze przeznacza na konsumpcję.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii ustalenia, czy sprzedając działki, o których mowa we wniosku inwestorom krajowym lub zagranicznym będzie musiał odprowadzić podatek VAT.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT co do zasady mają dla określenia jego praw i obowiązków, zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, aby wyjaśnić wątpliwości Wnioskodawcy, należy w pierwszej kolejności ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy, Zainteresowany będzie działał w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Przy czym uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem, osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego nie wynika taka aktywność Zainteresowanego, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Wnioskodawca nie podjął ciągu działań, które wskazywałyby na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami (takich jak np.: uzbrojenie terenu, ogrodzenie działek, ogłoszenie w prasie w poszukiwaniu nabywców, itd.). Co prawda Wnioskodawca wystąpił o zmianę planów zagospodarowania przestrzennego oraz wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (mając w planach przekazanie gruntów swoim synom), jednakże czynności tych nie można uznać za podjęcie środków zbliżonych do tych, jakie podejmują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Dodatkowo Wnioskodawca nie poniósł oraz nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych w celu przygotowania gruntu do sprzedaży (nie opłotował, nie uzbrajał, nie dawał ogłoszeń na sprzedaż).

Działki mające być przedmiotem sprzedaży jak twierdzi Zainteresowany stanowią majątek osobisty, który nabył w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego. Grunt ten był nieodpłatnie udostępniany osobom trzecim i z tego tytułu Wnioskodawca nie osiągał żadnych korzyści majątkowych.

W przedmiotowej sprawie brak jest zatem przesłanek pozwalających uznać Wnioskodawcę za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT, nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawę towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie należy uznać, że Zainteresowany, dokonując sprzedaży działek, nie będzie działał w charakterze podatnika, a czynność ta nie będzie nosiła znamion działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Powyższe wynika z faktu, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działek (nieruchomości gruntowych), stanowić będzie zwykłe wykonywanie prawa własności. Tym samym, zbywając działki stanowiące majątek prywatny, Zainteresowany korzystać będzie z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Skutkiem powyższego & stosownie do zapisów orzecznictwa & transakcja zbycia działek nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, sprzedaż przez Zainteresowanego działek inwestorom krajowym lub zagranicznym nie będzie stanowiła działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy i nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W związku z dostawą przedmiotowych działek, Wnioskodawca będzie korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co oznacza, że nie wypełni przesłanek zdefiniowanych w art. 15 ust. 1 ustawy i nie wystąpi w roli podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, Zainteresowany nie będzie miał obowiązku odprowadzenia podatku VAT z tytułu planowanej sprzedaży działek inwestorom krajowym lub zagranicznym.

Zauważa się, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku zdarzeniem przyszłym. Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji, pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Należy zatem zaznaczyć, że wydając przedmiotową interpretację, tut. Organ oparł się na wynikającym z treści wniosku opisie zdarzenia przyszłego. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego zdarzenia przyszłego, udzielona interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej