Temat interpretacji

Opodatkowanie podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek. Obowiązek rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2018 r., poz. 800, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 6 czerwca 2018 r. (data wpływu 13 czerwca 2018 r.), uzupełnionym pismami z dnia 13 sierpnia 2018 r. (data wpływu 16 sierpnia 2018 r.) oraz z dnia 14 sierpnia 2018 r. (data wpływu 17 sierpnia 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek - jest nieprawidłowe,

• obowiązku rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 czerwca 2018 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

• opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek,

• obowiązku rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Przedmiotowy wniosek uzupełniono pismami z dnia 13 sierpnia 2018 r. (data wpływu 16 sierpnia 2018 r.) oraz z dnia 14 sierpnia 2018 r. (data wpływu 17 sierpnia 2018 r.), w zakresie doprecyzowania opisu sprawy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe

(ostatecznie przedstawione w uzupełnieniu wniosku).

W dniu 25 maja 2018 roku Wnioskodawca podpisał przedwstępną warunkową umowę sprzedaży. Umowa dotyczy sprzedaży działek położonych w miejscowości , Gmina , powiat . Działki o numerach 419/3, 419/10, 419/7 Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od ojca dnia 12 sierpnia 2013. Z wypisu z rejestru gruntów z dnia 24 maja 2018 wydanego przez Starostę wynika, iż działka gruntu 419/3 sklasyfikowana jest jako grunty orne, oznaczone symbolem rodzaju użytków R (IV a) oraz pastwiska trwałe oznaczone symbolem rodzaju użytku Ps (IV), działka gruntu 419/7 sklasyfikowana jest jako grunty orne oznaczone symbolem rodzaju użytków R (III b, IV a) oraz inne tereny zabudowane oznaczone symbolem rodzaju użytków Bi, działka gruntu 419/10 sklasyfikowana jest jako inne tereny zabudowane oznaczone symbolem rodzaju użytków Bi.

W dziale III księgi wieczystej jest na przedmiotowych działkach wpisane było ograniczone prawo rzeczowe polegające na nieodpłatnym dożywotnim użytkowaniu całej nieruchomości ustanowione na rzecz ojca Wnioskodawcy, którego to prawa ojciec wraz podpisaniem przedwstępnej umowy się zrzekł.

Z wypisu z rejestru gruntów wynika, iż działka gruntu 419/3 sklasyfikowana jest jako grunty orne, oznaczone symbolem rodzaju użytków R (IV a) oraz pastwiska trwałe oznaczone symbolem rodzaju użytku Ps (IV) zawiera powierzchnię 0,1300 ha (jeden tysiąc trzysta metrów kwadratowych), działka gruntu 419/7 sklasyfikowana jest jako grunty orne oznaczone symbolem rodzaju użytków R (III b, IV a) oraz inne tereny zabudowane oznaczone symbolem rodzaju użytków Bi, zawiera powierzchnię 0,1287 ha (jeden tysiąc dwieście osiemdziesiąt siedem metrów kwadratowych), działka gruntu 419/10 sklasyfikowana jest jako inne tereny zabudowane oznaczone symbolem rodzaju użytków Bi. Zawiera powierzchnię 0,6491 ha (sześć tysięcy czterysta dziewięćdziesiąt jeden metrów kwadratowych).

Działki gruntu nr 419/3, 419/7 są niezabudowane, natomiast działka gruntu 419/10 zabudowana jest budynkiem gospodarczo-magazynowym, murowanym.

Z wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego Gminy wydanym dnia 12 października 2017 roku przez Gminę , zatwierdzonego uchwałą Nr Rady Gminy z dnia 17 października 2016 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, iż zgodnie z rysunkiem planu działki ewidencyjne o numerze 419/7, 419/3 oraz 419/3 położone są w terenie urbanistycznym oznaczonym symbolami:

• 24.101.KD-D obręb przeznaczenie: tereny dróg publicznych droga dojazdowa;

• 24.102.U. obręb przeznaczenie teren zabudowy usługowej;

• 24.100.KD-L obręb przeznaczenie: tereny dróg publicznych.

W umowie przedwstępnej Wnioskodawca zobowiązał się wydzielić geodezyjnie z działki 419/10 nową działkę gruntu o powierzchni około 0,0306 (trzysta sześć metrów kwadratowych). W przedmiotowej umowie Wnioskodawca złożył również oświadczenie, iż znana jest mu okoliczność, iż kupujący jest zainteresowany wyłącznie takim przeprowadzeniem transakcji w wyniku, której nabędzie ona prawo własności nowowydzielonej działki gruntu umożliwiającej stronie kupującej prawidłową realizację przedsięwzięcia gospodarczego, polegającego na wybudowaniu oraz prowadzeniu na nieruchomości obiektu handlowego wraz z parkingiem, drogami dojazdowymi i pozostałą niezbędną infrastrukturą.

Zgodnie z warunkową umową przedwstępną sprzedaż działek nastąpi w terminie 14 dni po spełnieniu poniższych warunków, nie później niż do 25 maja 2019 roku:

1. Wydania przez właściwy organ prawomocnej i ostatecznej decyzji o podziale działki 419/10 lub scalenie części działki numer 419/10, o powierzchni około 0,0306 ha (trzysta sześć metrów kwadratowych) z działką numer 419/3 lub 419/7,
2. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, składającej się z działek 419/3 i 419/7 oraz o powierzchni 0,0306 ha (trzysta sześć metrów kwadratowych), która zostanie wydzielona z działki nr 419/10, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600,00 m² (sześćset metrów kwadratowych),
3. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na Przedmiotową Nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego,
4. Uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedającego w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego,
5. Uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
6. Niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji,
7. Potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na Przedmiotowej Nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
8. Uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześć) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
9. Uzyskania przez Sprzedającego zgodny uprawnionego w formie prawem przewidzianej na bezciężarowe odłączenie działek stanowiących przedmiot umowy do nowej księgi wieczystej,
10. Przedłożenia przez Sprzedającego Stronie Kupującej, w terminie 30 dni od dnia podpisania niniejszej umowy, zaświadczenia wydanego dla działek gruntu nr 419/3 i 419/7 oraz działki, o powierzchni 0.0306 ha (trzysta sześć metrów kwadratowych), która zostanie wydzielona z działki nr 419/10, stwierdzającego, iż na przedmiotowych działkach gruntu nie znajdują się lasy, w rozumieniu art. 8 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach, iż przedmiotowe działki nie są objęte uproszczonym planem urządzenia lasu, ani decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach.

W celu spełnienia wyżej wymienionych warunków zgodnie z umową Wnioskodawca zobowiązał się podjąć wszelkie czynności do ich realizacji, jak również udzielić pełnomocnictw na rzecz kupującego w celu wystąpienia do właściwych organów o wydanie niezbędnych zezwoleń. Umowa dojdzie do skutku tylko wówczas, kiedy zostaną spełnione wszystkie warunki.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej i nie jest wpisany do Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej. Nie jest również czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca wynajmuje prywatnie lokal mieszkalny i z tego tytułu opodatkowany jest zryczałtowanym podatkiem dochodowym, zgodnie z Ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Sprzedaż przedmiotowych działek jest pierwszą tego typu transakcją dokonaną przez Wnioskodawcę, ponieważ wcześniej nie zbywał on nieruchomości. Nabywającym jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Numery geodezyjne działek tworzące nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży to: 419/3, 419/7 oraz nowowydzielona z działki 419/10 działka o powierzchni 0,0287 ha działka 419/12.

Działki do momentu ich sprzedaży nie były udostępniane osobom trzecim w żadnej formie.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych o zbliżonym charakterze.

Wnioskodawca nie posiada innych działek które są przeznaczone w przyszłości do sprzedaży.

Dla działek będących przedmiotem sprzedaży istnieje plan zagospodarowania przestrzennego wydany dnia 12 października 2017 przez Gminę , znak , zatwierdzonego uchwałą nr Rady Gminy z dnia 17 października 2016 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy , z którego wynika, iż zgodnie z rysunkiem planu miejscowego działki ewidencyjne o numerze 419/7, 419/3 oraz 419/12 położone są na terenie urbanistycznym oznaczonym symbolami: 24.102.U. -obręb - przeznaczenie: tereny zabudowy usługowej.

Dla działek objętych zakresem pytania będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, o którą występuje kupujący na podstawie upoważnienia udzielonego w akcie notarialnym przez sprzedającego (Wnioskodawcę).

Na działce wydzielonej z działki 419/10 czyli na nowej 419/12 nie znajduje się budynek gospodarczo-magazynowy.

W przypadku scalenia nowowydzielonej działki z 419/10 czyli 419/12 z 419/3 lub 419/7 nie będzie znajdował się budynek gospodarczo-magazynowy.

Zgodnie z rysunkiem planu miejscowego działki ewidencyjne o numerze 419/7, 419/3 oraz 419/10 położone są w terenie urbanistycznym oznaczonym symbolami:

24.101.KD-D- obręb ...

1. przeznaczenie: tereny dróg publicznych - droga dojazdowa;
2. zasady i warunki zagospodarowania:
   1. poszerzenie pasa drogowego drogi gminnej Nr ...,
   2. w pasie poszerzenia rów odwadniający pas drogowy,
   3. przebieg linii rozgraniczającej poszerzenia pasa drogowego, oznaczony na rysunku planu punktami identyfikacyjnymi, szerokość pasa poszerzenia zmienna określona granicą pasa drogowego i istniejącym ogrodzeniem na terenie o symbolu 24.102.U.
   
   

24.102.U - obręb ...

1. przeznaczenie - tereny zabudowy usługowej;
2. zasady i warunki zagospodarowania:
   1. dopuszcza się realizację w budynku o funkcji usługowej lokali mieszkalnych o udziale powierzchni użytkowej budynku do 20%,
   2. budynki usługowe o wysokości do trzech kondygnacji nadziemnych do 14 m,
   3. wysokość pozostałych budynków - jedna kondygnacja nadziemna, maksymalnie do 9 m,
   4. udział powierzchni terenu biologicznie czynnej co najmniej 15% powierzchni działki budowlanej,
   5. wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki do 65%,
   6. wskaźnik intensywności zabudowy na działce budowlanej od 0,1 do 0,8,
   7. zakaz realizacji lokalnych ujęć wód,
   8. zaopatrzenie w wodę wyłącznie w sieci wodociągowej,
   9. zasady podziału nieruchomości:
      • wielkość działki budowlanej minimum 2000 m2 przy zachowaniu szerokości frontów działki od strony drogi publicznej minimum 20 m,
   
   

24.100.KDS-L - obręb ...

1. przeznaczenie: tereny dróg publicznych - droga lokalna;
2. zasady i warunki zagospodarowania:
   1. poszerzenie pasa drogowego drogi powiatowej Nr ...,
   2. w pasie poszerzenia rów odwadniający pas drogowy,
   3. przebieg linii rozgraniczającej poszerzenia pasa drogowego, oznaczony na rysunku planu punktami identyfikacyjnymi, szerokość pasa poszerzenia zmienna określona istniejącą granicą pasa drogowego istniejącym ogrodzeniem na terenie o symbolu 24.102.U.
   
   

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy sprzedaż działek podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w części, które są sklasyfikowane jako inne tereny zabudowane, a działki sklasyfikowane jako grunty orne oraz pastwiska zwolnione z podatku?

Zdaniem Wnioskodawcy.

Ad. 1.

Sprzedaż działek gruntu wydzielonej z działki 419/10 oraz 419/7 sklasyfikowane zgodnie z wypisem do rejestru gruntów jako inne tereny zabudowane będą opodatkowane podatkiem od towarów i usług wg stawki podstawowej 23%, natomiast działka 419/3 sklasyfikowana, jako grunty orne oraz pastwiska trwałe będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r., o podatku od towarów i usług, zwanej dalej: ,,ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, natomiast przez towary na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy o VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Jak wynika z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 19 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1 z tym, że w oparciu o art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i ust. 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Ustawodawca przewidział jednak dla niektórych czynności zwolnienie od podatku, które to przejawia się w treści art. 43, w którym to określił zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług.

Zgodnie, zatem z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Natomiast, według art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są, więc takie dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Innymi słowy opodatkowane podatkiem od towarów i usług będą dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku terenów niezabudowanych opodatkowane będą wyłącznie takie, które zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę, pozostałe grunty w tym przypadku grunty orne oraz pastwiska są zwolnione z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9.

Sprzedaż opisana przez Wnioskodawcę nie będzie stanowić również jego zdaniem zwykłego rozporządzania majątkiem osobistym. W ocenie Wnioskodawcy, zbycie nieruchomości nastąpi w ramach działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, gdyż jego aktywność jest porównywalna do działań handlowca wykonywanych w ramach profesjonalnego obrotu nieruchomościami, ponieważ musi on spełnić szereg warunków żeby doszło do przedmiotowej sprzedaży, w tym do wydzielenia gruntu z istniejącej działki. Czynności podejmowane przez Wnioskodawcę w zakresie sprzedaży gruntów są dobrze zorganizowane i zaplanowane w określonym terminie.

Stanowisko Wnioskodawcy jest wyrazem utrwalonej już linii orzeczniczej sądów krajowych, jak również wydawanych interpretacji indywidualnych. Zdaniem Wnioskodawcy sprzedaż powinna zostać wyliczona według klucza powierzchniowego tzn. kwotę otrzymaną ze sprzedaży podzielić na ilość metrów kwadratowych i przypisać proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych działek z podziałem na opodatkowane i zwolnione a następnie zastosować do nich właściwe stawki.

Ad 2.

Zdaniem Wnioskodawcy jest on zobowiązany do zarejestrowania się na potrzeby podatku od towarów i usług, żeby prawidłowo rozliczyć transakcje sprzedaży działek. Wnioskodawca nie może skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 113 ustawy o VAT, ponieważ zgodnie z ust. 13 tego artykułu zwolnienia nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych, dlatego też powinien zarejestrować się w terminie umożliwiającym prawidłowe wykonanie obowiązku podatkowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

• opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działek - jest nieprawidłowe,

• obowiązku rejestracji jako czynny podatnik podatku od towarów i usług - jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Dostawa towaru mieści się w definicji sprzedaży określonej w art. 2 pkt 22 ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem, zgodnie z powołanymi przepisami grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Jak wynika z art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza w myśl art. 15 ust. 2 ustawy obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe oznacza, że dostawa towarów, w tym przypadku nieruchomości, podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy czynność podlegającą opodatkowaniu wykona podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Jednocześnie okoliczności dokonania tej czynności powinny nosić znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w ustawie, tzn. powinny polegać na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zatem, status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11 grudnia 2006, str. 1, z późn. zm.), podatnikiem jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b) powołanej Dyrektywy wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE).

Opodatkowaniu VAT podlega, na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE, odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.

Aby dostawę towarów uznać za działalność gospodarczą, należy wykazać, że w momencie jej realizacji podatnik miał zamiar wykonywać takie czynności wielokrotnie, a sprzedawane towary zostały nabyte lub wytworzone w celu wykorzystania w działalności gospodarczej. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu: jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną). Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

W podobny sposób kwestię tę rozstrzygnął Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w orzeczeniu z dnia 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Zatem, w kwestii opodatkowania planowanej sprzedaży działek istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży ww. działek podjął/podejmie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania Zainteresowanego za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C 181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie zdaniem Trybunału okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast wyjaśnił Trybunał w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Z opisu sprawy wynika, że w dniu 25 maja 2018 roku Wnioskodawca podpisał przedwstępną warunkową umowę sprzedaży działek, które Wnioskodawca otrzymał w darowiźnie od ojca. Przedmiotem sprzedaży będą działki o nr geodezyjnych 419/3, 419/7 oraz działka nr 419/12, wydzielona przez Wnioskodawcę z działki nr 419/10. Działki gruntu nr 419/3, 419/7 są niezabudowane, natomiast działka gruntu 419/10 zabudowana jest murowanym budynkiem gospodarczo-magazynowym. Zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej Wnioskodawca z działki 419/10 wydzielił działkę nr 419/12 o powierzchni 0,0287 ha. Na działce wydzielonej z działki 419/10 czyli na nowej 419/12 nie znajduje się budynek gospodarczo-magazynowy. Dla działek będących przedmiotem sprzedaży istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, iż działki ewidencyjne o numerze 419/7, 419/3 oraz 419/12 położone są na terenie urbanistycznym oznaczonym symbolem: 24.102.U. -obręb - przeznaczenie: tereny zabudowy usługowej. Dla działek objętych zakresem pytania będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, o którą występuje kupujący na podstawie upoważnienia udzielonego w akcie notarialnym przez sprzedającego (Wnioskodawcę). Zgodnie z warunkową umową przedwstępną sprzedaż działek nastąpi w terminie 14 dni po spełnieniu szeregu wymienionych w umowie warunków, nie później niż do 25 maja 2019 roku. W celu spełnienia warunków wymienionych ww. umowie, zgodnie z umową Wnioskodawca zobowiązał się podjąć wszelkie czynności do ich realizacji, jak również udzielić pełnomocnictw na rzecz kupującego w celu wystąpienia do właściwych organów o wydanie niezbędnych zezwoleń. Umowa dojdzie do skutku tylko wówczas, kiedy zostaną spełnione wszystkie warunki. Wnioskodawca jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej i nie jest wpisany do Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej.

Analiza przedstawionego opisu sprawy w świetle powołanych przepisów prawa prowadzi do wniosku, iż w przedmiotowej sprawie wystąpiły okoliczności, które wskazują, że sprzedaż działek nr 419/3 i nr 419/7 oraz działki nr 419/12 o powierzchni 0,0287 ha, wydzielonej z działki nr 419/10, należy uznać za działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy Wnioskodawca w celu sprzedaży ww. działek podjął szereg czynności przygotowujących je do sprzedaży, a zakres tych czynności świadczy, że działalność Wnioskodawcy przybiera w tym zakresie formę zawodową (profesjonalną) i w związku z tymi czynnościami dla transakcji sprzedaży ww. działek Wnioskodawca będzie podatnikiem, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.

Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że kwestia udzielania pełnomocnictw została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela.

W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96, ww. ustawy, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 ustawy, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 cyt. ustawy, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonywa w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 ustawy wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Natomiast, kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ww. ustawa Kodeks cywilny. Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę (art. 535 Kodeksu cywilnego).

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 ww. ustawy).

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powodują przeniesienia prawa własności nieruchomości.

W momencie faktycznego przeniesienia własności działek, tj. do momentu podpisania umowy przyrzeczonej, nieruchomość pozostanie własnością Wnioskodawcy. Pomimo, że czynności dotyczące: uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości, składającej się z działek 419/3 i 419/7 oraz o powierzchni 0,0306 ha (trzysta sześć metrów kwadratowych), która zostanie wydzielona z działki nr 419/10, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż 600,00 m² (sześćset metrów kwadratowych); uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na Przedmiotową Nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t, bez konieczności przebudowy układu drogowego; uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedającego w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego; uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych; niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji; uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześć) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, dokonywane będą przez potencjalnego przyszłego właściciela, to aby takie czynności mogły być poczynione to faktyczny właściciel nieruchomości musi wystąpić z wnioskiem lub udzielić stosownych pełnomocnictw potencjalnemu przyszłemu właścicielowi, tak aby mógł on działać w jego imieniu.

Zatem fakt, że ww. działania, nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawcę, ale przez osoby trzecie nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Zainteresowanego. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotowe działki będące nadal własnością Wnioskodawcy. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego Wnioskodawca dokonując sprzedaży działek nr 419/3 i nr 419/7 oraz działki nr 419/12 o powierzchni 0,0287 ha, wydzielonej z działki nr 419/10 nie korzysta z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Zainteresowany w taki sposób zorganizował sprzedaż ww. działek, że niejako jego działania łącznie z działaniami przyszłego nabywcy stanowią pewnego rodzaju wspólne przedsięwzięcie.

Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będąca własnością Wnioskodawcy będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną wykonane w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega nieruchomość o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawca podejmując ww. czynności, zaangażował środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty we wniosku opis sprawy należy wskazać, że dokonując sprzedaży działek nr 419/3 i nr 419/7 oraz działki nr 419/12 o powierzchni 0,0287 ha, wydzielonej z działki nr 419/10, Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i dokona ww. sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Wobec powyższego, Wnioskodawca sprzedając ww. działki dokona czynności podlegających opodatkowaniu, tj. odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu wskazać należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może być opodatkowana właściwą stawką podatku albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Natomiast, zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Przy czym zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Na podstawie art. 2 pkt 33 ustawy, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Z powyższych przepisów wynika, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem, ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073), reguluje zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

W świetle art. 3 ust. 1 ww. ustawy, kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 cyt. ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie ust. 2 powołanego przepisu określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę.

Wprowadzony do ustawy o podatku od towarów i usług art. 2 pkt 33, odpowiada więc także treści orzeczenia, gdyż cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego.

W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że będące przedmiotem sprzedaży działki nr 419/3 i nr 419/7 oraz działka nr 419/12 o powierzchni 0,0287 ha są niezabudowane. Dla działek będących przedmiotem sprzedaży istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, iż działki te położone są na terenie urbanistycznym oznaczonym symbolami:

• 24.101.KD-D obręb przeznaczenie: tereny dróg publicznych droga dojazdowa;

• 24.102.U. obręb przeznaczenie teren zabudowy usługowej;

• 24.100.KD-L obręb przeznaczenie: tereny dróg publicznych.

Ponadto, dla działek objętych zakresem pytania będzie wydana decyzja o warunkach zabudowy, o którą występuje kupujący na podstawie upoważnienia udzielonego w akcie notarialnym przez sprzedającego (Wnioskodawcę). Tym samym, działki ewidencyjne o numerze 419/7, 419/3 oraz 419/12 stanowią tereny budowlane, zdefiniowane w art. 2 pkt 33 ustawy.

W rezultacie, zbycie wskazanych wyżej działek niezabudowanych nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis wskazany wyżej art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy dotyczy wszystkich towarów zarówno nieruchomości, jak i ruchomości przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Obydwa warunki muszą być spełnione jednocześnie.

W przedmiotowej sprawie, zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie ww. przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie będzie miało miejsca. Przede wszystkim zauważyć należy, iż przedmiotowe działki Wnioskodawca nabył w darowiźnie od ojca, zatem przy nabyciu nie był naliczony podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu. Tym samym, nie został spełniony warunek określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, że z tytułu nabycia ww. działek nie przysługiwało Zainteresowanemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zatem, mając na uwadze treść przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że sprzedaż ww. działek nr 419/3, 419/7 i 419/12, nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT, lecz zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy, sprzedaż ta jest opodatkowana 23% stawką podatku VAT.

Podkreślić należy, że - jak wyżej wskazano - ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości.

Zatem brak jest podstaw do oceny przeznaczenia gruntów na podstawie wypisu rejestru gruntów.

Wobec powyższego, oceniając stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 należało uznać je za nieprawidłowe.

Odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących obowiązku zarejestrowania się przez Wnioskodawcę jako czynny podatnik podatku od towarów i usług przed dokonaniem transakcji sprzedaży działek należy wskazać, że zgodnie z art. 96 ust. 1 ustawy, podmioty, o których mowa w art. 15, są obowiązane przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5 złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne, z zastrzeżeniem ust. 3.

Stosownie do art. 96 ust. 3 ustawy, podmioty wymienione w art. 15, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 lub wykonujące wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, mogą złożyć zgłoszenie rejestracyjne.

Jak wynika z art. 96 ust. 5 ustawy, jeżeli podmioty, o których mowa w ust. 3, rozpoczną dokonywanie sprzedaży opodatkowanej, utracą zwolnienie od podatku lub zrezygnują z tego zwolnienia, obowiązane są do złożenia zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w ust. 1, a w przypadku podatników zarejestrowanych jako podatnicy VAT zwolnieni do aktualizacji tego zgłoszenia, w terminach:

1. przed dniem dokonania pierwszej sprzedaży towaru lub usługi, innych niż zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, 2a i 4-41 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, w przypadku rozpoczęcia dokonywania tej sprzedaży;
2. przed dniem, w którym podatnik traci prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku utraty tego prawa;
3. przed początkiem miesiąca, w którym podatnik rezygnuje ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 3 oraz art. 113 ust. 1 i 9, w przypadku rezygnacji z tego zwolnienia, z zastrzeżeniem pkt 4;
4. przed dniem wykonania pierwszej czynności określonej w art. 5, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ust. 9, od pierwszej wykonanej czynności.

Przepis ust. 4 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 113 ust. 1 ustawy zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Jak stanowi art. 113 ust. 5 ustawy, jeżeli wartość sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie ust. 1 przekroczy kwotę, o której mowa w ust. 1, zwolnienie traci moc począwszy od czynności, którą przekroczono tę kwotę.

Z kolei przepis art. 113 ust. 13 ustawy stanowi, że zwolnień, o których mowa w ust. 1 i 9, nie stosuje się do podatników:

1. dokonujących dostaw:
   1. towarów wymienionych w załączniku nr 12 do ustawy,
   2. towarów opodatkowanych podatkiem akcyzowym, w rozumieniu przepisów o podatku akcyzowym, z wyjątkiem:
      • energii elektrycznej (PKWiU 35.11.10.0),
      • wyrobów tytoniowych,
      • samochodów osobowych, innych niż wymienione w lit. e, zaliczanych przez podatnika, na podstawie przepisów o podatku dochodowym, do środków trwałych podlegających amortyzacji,
   3. budynków, budowli lub ich części, w przypadkach, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. a i b,
   4. terenów budowlanych,
   5. nowych środków transportu;
2. świadczących usługi:
   1. prawnicze
   2. w zakresie doradztwa, z wyjątkiem doradztwa rolniczego związanego z uprawą i hodowlą roślin oraz chowem i hodowlą zwierząt, a także związanego ze sporządzaniem planu zagospodarowania i modernizacji gospodarstwa rolnego,
   3. jubilerskie;
3. nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.
   
   

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy art. 113 ustawy należy wskazać, że co do zasady o ile podatnik nie przekroczył kwoty sprzedaży określonej na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy, ma prawo do korzystania z ww. zwolnienia do momentu przekroczenia tej kwoty, pod warunkiem, że nie wykonuje czynności wymienionych w art. 113 ust. 13 ustawy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca będzie dokonywał dostawy terenów budowlanych. Zatem, bez względu na wartość sprzedaży, w sytuacji dostawy terenów budowlanych (przeznaczonych pod zabudowę), a zatem i niższą niż 200.000 zł, dokonywana przez Wnioskodawcę sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy w związku z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy.

Jak wskazano powyżej, Wnioskodawca dokonując sprzedaży działek nr 419/3, 419/7 i 419/12, będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy i dokona ww. sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy. Dostawa ww. działek nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. W konsekwencji, konieczne będzie opodatkowanie tej czynności stawką podatku VAT w wysokości 23% na mocy art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a ust. 1 ustawy. Ponadto, dokonywana przez Wnioskodawcę sprzedaż nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy w związku z art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d ustawy.

Wobec powyższego, biorąc pod uwagę powołane przepisy prawa podatkowego oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że Wnioskodawca dokonując sprzedaży działek nr 419/3 i nr 419/7 oraz działki nr 419/12 o powierzchni 0,0287 ha, przed dokonaniem tej transakcji winien zarejestrować się jako podatnik podatku VAT.

Oceniając stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 wniosku, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie, wynikające z opisu sprawy bądź własnego stanowiska, nie mogą być zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej rozpatrzone.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowana ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17,43-300 Bielsko-Biała.

Stanowisko

w części prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej