Temat interpretacji

w zakresie skutków podatkowych planowej transakcji podziału spółki przez wydzielenie

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2016 r. (data wpływu 31 października 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych planowej transakcji podziału spółki przez wydzielenie - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31 października 2016 r. wpłynął do Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych planowej transakcji podziału spółki przez wydzielenie.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

D. sp. z o.o. (dalej: Spółka lub Wnioskodawca) jest spółką kapitałową, której przedmiotem działalności jest m.in. prowadzenie robót budowlanych związanych z wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Wnioskodawca nie zatrudnia pracowników.

Główne aktywa bilansowe Spółki to: grunt, zapasy (mieszkania na sprzedaż), środki trwałe oraz środki pieniężne (z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych, wynajmu powierzchni reklamowych i miejsc parkingowych). Wśród najistotniejszych pasywów Spółki, obok kapitału zakładowego należy wymienić również zobowiązania pożyczkowe oraz zobowiązania handlowe. Spółka posiada również szereg pozabilansowych aktywów, które wykorzystuje w swojej działalności, np.: umowy z kontrahentami, know-how, prestiż wynikający z już zrealizowanego projektu i inne.

Wnioskodawca uzyskuje przychody ze sprzedaży mieszkań (główne źródło) oraz innego wykorzystania nieruchomości (np. wynajem powierzchni reklamowych, wynajem miejsc parkingowych). Wnioskodawca obecnie realizuje inwestycję mieszkaniową (dalej: Inwestycja) na gruncie stanowiącym własność Wnioskodawcy (dalej: Grunt), polegającą na budowie budynków mieszkalnych oraz budynku domu studenckiego. Zakup Gruntu został sfinansowany ze środków uzyskanych przez Spółkę w ramach finansowania otrzymanego od udziałowców/inwestorów.

Ze względu na wielkość posiadanego Gruntu, sytuację rynkową (m.in. nieopłacalność wybudowania jednocześnie zbyt dużej liczby mieszkań), możliwości i oczekiwania inwestorów co do finansowania i zwrotu z inwestycji Wnioskodawca podzielił Inwestycję na etapy, które stanowią oddzielne przedsięwzięcia biznesowe. Wnioskodawca do każdego z etapów przyporządkował określoną część Gruntu oraz kosztów związanych z jego nabyciem, w tym zobowiązań. W trakcie rozwoju danego etapu Wnioskodawca przyporządkowuje do niego inne koszty (projektu architektonicznego, pozwolenia na budowę, sprzedaży oraz budowy) i przychody (ze sprzedaży mieszkań, oraz innego wykorzystania gruntu). Etapy Inwestycji mają różne terminy rozpoczęcia i realizacji, różne metody finansowania, a także różnych klientów docelowych z perspektywy Spółki (a co za tym idzie różne procesy sprzedaży i marketingu) - więcej informacji na ten temat Spółka przedstawia w dalszej części wniosku.

Spółka prowadzi odrębne budżety dla każdego z etapów Inwestycji, które są rozliczane z inwestorami i służą do oceny zyskowności realizowanego etapu, jak i do podjęcia decyzji o uruchamianiu kolejnych etapów. Wnioskodawca na podstawie prowadzonych ksiąg rachunkowych, stosując odpowiednie klucze alokacji, ma możliwość monitorowania stopnia zaangażowania aktywów w poszczególne etapy, sposobu i wysokości finansowania oraz wysokości należności i zobowiązań związanych z nimi. Na skutek dokonywanej odrębnej alokacji aktywów i pasywów możliwe jest również sporządzanie przez Wnioskodawcę odrębnych bilansów oraz rachunków zysków i strat dla każdego z przedsięwzięć.

W ramach Inwestycji zostały już zrealizowane, odebrane i oddane do użytkowania budynki mieszkalne A/B/C/D (dalej: Etap I). Wnioskodawca sprzedał większość mieszkań tego etapu, jednak na moment złożenia wniosku prowadzi nadal sprzedaż pozostałych kilkunastu mieszkań. Jednocześnie Wnioskodawca realizuje kolejne zadania inwestycyjne, w szczególności dwie fazy (zadania) w ramach etapu II.

Etap II obejmuje budowę kilku budynków mieszkalnych oraz budynku domu studenckiego (dalej: Etap II). Ze względów biznesowych (więcej na ten temat dalej) Etap II jest podzielony na dwie fazy (zadania) - fazę IIa, która obejmuje dwa budynki mieszkalne (dalej: Etap IIa) oraz fazę IIb (dalej: Etap IIb), która obejmuje dwa budynki mieszkalne oraz budynek domu studenckiego. Fazy Etapu II ze względu na swój odmienny charakter opisany niżej stanowią w istocie odmienne przedsięwzięcia biznesowe.

Etap IIb realizowany jest przez Wnioskodawcę na zamówienie konkretnego inwestora (podmiotu niepowiązanego), który kupi wszystkie wybudowane budynki, tj. 2 budynki mieszkalne oraz budynek domu studenckiego. Zgodnie z informacjami przekazanymi Wnioskodawcy nabywca ma wynajmować obiekty mieszkaniowe znajdujące się w kupionych budynkach osobom indywidualnym (w tym studentom, w zakresie budynku domu studenckiego). Wnioskodawca uzgodnił z nabywcą szereg ważnych elementów inwestycji (np. wykończenie wybudowanych obiektów mieszkalnych w systemie pod klucz obejmujące: wybudowane elementy wykończeniowe jak płytki, podłogi, drzwi, przygotowywane na wymiar meble kuchni i garderoby oraz ruchome elementy wykończenia jak łóżka, szafki, AGD, itd.) oraz szczegółowy harmonogram finansowania poprzez wpłaty zaliczek w momencie osiągnięcia danego % zaawansowania prac. Etap IIb ma charakter budowy na zamówienie i w trakcie budowy nie będzie wymagał już zaangażowania sprzedażowego/marketingowego - kluczowe będzie utrzymywanie właściwych relacji z nabywcą i realizacja prac w terminie. Ze względu na bardzo wysoki poziom swojego zaangażowania (w tym skali wpłacanych zaliczek, a tym samym ryzyka finansowego) nabywca oczekuje od Wnioskodawcy szeregu dodatkowych zabezpieczeń (np. ustanowienie hipoteki, czy ubezpieczenia tytułu własności nieruchomości), jak i zapisów umownych nie stosowanych w standardowych umowach na sprzedaż mieszkań zawieranych przez Spółkę z nabywcami poszczególnych lokali. Z tego względu ryzyko biznesowe Wnioskodawcy w Etapie IIb jest inne - w niewielkim stopniu obejmuje ryzyko związane z finansowaniem i/lub sprzedażą mieszkań, a w znacznie większym spełnienie warunków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży. W efekcie w trakcie tej fazy inwestycji Wnioskodawca będzie angażował inne zasoby.

Etap IIa ma inny charakter gospodarczy - Wnioskodawca oferuje budowane mieszkania do sprzedaży dla klientów indywidualnych. W szczególności Wnioskodawca zawarł już część umów rezerwacyjnych z klientami indywidualnymi zainteresowanymi zakupem mieszkań realizowanych w ramach Etapu IIa. Na podstawie umów rezerwacyjnych Wnioskodawca otrzymuje również pierwsze płatności rezerwacyjne od tych klientów.

Proces komercjalizacji mieszkań prowadzony jest przez Wnioskodawcę z wykorzystaniem biura sprzedaży, które znajduje się na gruncie związanym z Etapem II (składa się na nie pawilon na terenie Inwestycji, ambona widokowa umożliwiająca śledzenie postępu inwestycji oraz ruchomości: sofa, meble biurowe, telewizor, chłodziarka, panel podświetlany, serwer, system tworzenia kopii zapasowych danych). Konsekwentnie ta faza inwestycji narażona jest na typowe ryzyka w branży mieszkaniowej - np. konieczność prowadzenia intensywnego i rozdrobnionego procesu sprzedaży, konieczność finansowania inwestycji w trakcie prac, spełnienie wymogów wynikających z zawieraniem umów z klientami indywidualnymi (konsumentami). Dodatkowo istotne dla przejrzystości procesu sprzedaży i komfortu klientów indywidualnych jest oddzielenie tej fazy od ryzyka związanego z kontraktem Etapu IIb, gdzie jeden duży klient instytucjonalny ma określone zabezpieczenia, które teoretycznie mogą wpływać na bezpieczeństwo Etapu Ila/klientów Etapu IIa (np. gdyby klient instytucjonalny zajął na poczet swoim roszczeń inne aktywa Wnioskodawcy, w tym te związane z Etapem IIa). Ryzyko roszczeń poszczególnych klientów w Etapie IIa dotyczy rozdrobnionych kwot (klient indywidualny) i nie zagraża realizacji inwestycji jako takiej i bezpieczeństwu pozostałych klientów indywidualnych.

Dodatkowo z perspektywy realizacji Etapu IIa kluczowe jest zapewnienie odpowiedniego finansowania, gdyż obecne warunki rynkowe (dynamika sprzedaży - tj. sprzedawanie mieszkań także po zakończeniu budowy; konieczność korzystnego ustawiania harmonogramu zaliczek od nabywców, aby zachęcać ich do zakupu) wymuszają dodatkowe źródło finansowania. W efekcie Wnioskodawca planuje uzyskać dodatkowo kredyt bankowy na realizację inwestycji związanej z Etapem II. W tym celu od strony prawnej i biznesowej niezbędne jest oddzielenie pozostałych aktywów spółki od aktywów związanych z Etapem IIa - wynika to z faktu, że bank udzielający finansowania będzie oczekiwał zabezpieczenia na całym majątku kredytobiorcy. Tym samym, bank oczekiwałby zabezpieczenia na ziemi i inwestycji Etapu I, Etapu IIb i Etapu III. Z oczywistych względów utrudniałoby to lub wręcz uniemożliwiałoby realizację tych zadań.

Etapy IIa i IIb są wyodrębnione w ramach spółki zarówno od strony finansowej (tak jak wskazano wyżej dla etapów inwestycji), jak i organizacyjnej (inny proces sprzedaży i realizacji faz wymusza na Spółce korzystanie z różnych osób spośród tych, które w imieniu spółki zajmują się tymi zadaniami, np. sprzedaż w ramach Etapu IIb nie korzysta w ogóle z biura sprzedaży, czy marketingu kierowanego do klienta indywidualnego, lecz wymaga osób z dużym doświadczeniem biznesowym natomiast relacje z nabywcami Etapu IIa wymagają osób z dużym doświadczeniem w sprzedaży i marketingu).

Konsekwentnie, w związku z odmiennymi charakterami inwestycji (inny nabywca, inne ryzyka, inny proces sprzedaży, odrębność finansowania), wymogami bankowymi a także sposobami komercjalizacji Etapu IIa oraz Etapu IIb, dla Wnioskodawcy istotne jest osiągnięcie struktury pozwalającej na zabezpieczenie prawne majątku wchodzącego do Etapu IIa zarówno ze strony potencjalnych roszczeń nabywcy budynków Etapu IIb jak i ze strony banku udzielającego kredytu na finansowanie Etapu IIa. W związku z tym, Wnioskodawca (oraz inwestorzy) zamierza podjąć działania prawne, które dopasują strukturę realizowanej przez Wnioskodawcę Inwestycji do wymogów wynikających z obecnej sytuacji biznesowej, w szczególności dla umożliwienia pozyskania finansowania bankowego dla Etapu IIa, którego zabezpieczenie będzie obejmowało tylko ten etap Inwestycji, a także dla uproszczenia oraz zapewnienia transparentności prowadzonego procesu inwestycyjnego, planowany jest podział Spółki w trybie przewidzianym w art. 529 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych (t.j. Dz. U. 2013 r. poz. 1030 ze zm.; dalej KSH), tj. poprzez przeniesienie części majątku Spółki na istniejącą spółkę (dalej: Spółka Wydzielona) - podział przez wydzielenie.

W konsekwencji, celem planowanego podziału przez wydzielenie jest takie przeprowadzenie Inwestycji, w którym:

1. przedmiotem zabezpieczenia kredytu współfinansującego Etap IIa jest wyłącznie majątek Etapu IIa, a nie cały majątek Wnioskodawcy,
2. ewentualne roszczenia związane z Etapem IIb nie obciążają Etapu IIa,
3. proces inwestycyjny oraz komercjalizacja w późniejszym okresie są zarządzane przez osobno dedykowane do tego podmioty.

W wyniku ww. operacji podziału Etap IIa zostanie wydzielony do Spółki Wydzielonej, natomiast pozostałe etapy realizowane w ramach Inwestycji pozostaną u Wnioskodawcy. Spółka Wydzielona w zamian za otrzymany w wyniku podziału Etap IIa wyda udziałowcowi swoje udziały.

Po podziale, Spółka Wydzielona będzie samodzielnie prowadzić działalność na otrzymanym majątku i kontynuować realizację Etapu IIa. Podobnie Wnioskodawca będzie samodzielnie kontynuować pozostałe etapy realizowane w ramach Inwestycji. W szczególności, do Spółki Wydzielonej zostaną wyodrębnione następujące składniki bilansowe i pozabilansowe przypisane do Etapu IIa:

• działki gruntu, na których mają zostać zrealizowane budynki mieszkalne Etapu IIa (działki są geodezyjnie wyodrębnione),

• wszelkie ruchomości związane z biurem sprzedaży zostaną w ramach planu podziału przypisane do Spółki Wydzielonej, jednocześnie Spółka Wydzielona na moment podziału będzie posiadać uprawnienia do korzystania z terenu, na którym ulokowany będzie pawilon mieszczący biuro sprzedaży na podstawie umowy najmu zawartej z Wnioskodawcą lub innym podmiotem (np. w przypadku sprzedaży Etapu III, na którym znajduje się biuro do zewnętrznego inwestora),

• prawa do projektu budowlanego w części dotyczącej budynków Etapu IIa,

• prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej dotyczące Etapu IIa,

• prawa i obowiązki z umów dotyczących przygotowania inwestycji,

• prawa i obowiązki z umów rezerwacyjnych dotyczących Etapu IIa,

• zobowiązania z tytułu pożyczki finansującej nabycie części gruntu alokowanego dla Spółki Wydzielonej,

• odpowiednia część pozostałych zobowiązań Wnioskodawcy (np. wobec podwykonawców),

• dedykowane Etapowi IIa rachunki bankowe,

• odpowiednia część środków pieniężnych,

• przychody, należności oraz zobowiązania związane z zawartymi umowami rezerwacyjnymi, wynajmem gruntów na cele reklamowe oraz miejsc parkingowych, wszystkie inne elementy związane z prowadzoną działalnością, które będą alokowane według klucza alokacji,

• Dodatkowo, na dzień podziału, w oparciu m.in. o uprzednio wydaną na Wnioskodawcę decyzję środowiskową, będzie wydana decyzja w sprawie pozwolenia na budowę, która będzie podlegać podziałowi i w zakresie Etapu II zostanie przypisana do Spółki Wydzielonej tak, aby oba podmioty mogły każdy realizować swoją fazę inwestycji. Tym samym, Spółka Wydzielona w zakresie w jakim będzie to prawnie, praktycznie i biznesowo możliwe, będzie korzystać z wydanej decyzji środowiskowej,

• wszystkie inne elementy związane z prowadzoną działalnością, które będą alokowane według klucza alokacji.

W wyniku podziału u Wnioskodawcy pozostaną następujące składniki majątkowe oraz niemajątkowe dotyczące pozostałych etapów:

• działki gruntu, na których jest zrealizowany Etap IIb,

• działki gruntu stanowiące rezerwę Etap III (grunt przeznaczony na kolejną fazę Inwestycji lub na sprzedaż),

• mieszkania z Etapu I (niesprzedane na moment podziału, w trakcie sprzedaży) wraz z przypadającymi na nie udziałami w Gruncie,

• należności i zobowiązania wynikające z prowadzonego procesu sprzedaży tych mieszkań,

• prawa do korzystania z biura sprzedaży w celu finalizacji komercjalizacji mieszkań Etapu I,

• prawa i obowiązki wynikające z decyzji środowiskowej (decyzji środowiskowych) w części dotyczącej pozostałych etapów;

• prawa i obowiązki wynikające z umowy z nabywcą całego Etapu IIb, w tym w szczególności prawa do otrzymywania zaliczek (finansujących budowę),

• pozwolenie na budowę w części dotyczącej prac realizowanych w ramach Etapu IIb,

• prawa do projektu budowlanego w części dotyczącej budynków Etapu I oraz Etapu IIb,

• prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej (wynikające ze stosownych aneksów zawartych do tej umowy) oraz pozostałych umów w części dotyczącej Etapu I oraz Etapu IIb,

• zobowiązania z tytułu pożyczki finansującej nabycie części gruntu alokowanego do Etapów I, IIb, III,

• zobowiązania w stosunku do nabywców mieszkań (np. gwarancje);

• odpowiednia część pozostałych zobowiązań Wnioskodawcy (np. wobec podwykonawców),

• dedykowane rachunki bankowe,

• środki pieniężne,

• wszystkie inne elementy związane z prowadzoną działalnością, które będą alokowane według klucza alokacji.

Do dnia dokonania podziału, Spółka może dodatkowo zawrzeć nowe umowy, niemniej albo będą dotyczyć one poszczególnych etapów albo będą funkcjonalnie alokowane do każdej z nich.

Na moment podziału będzie możliwe przypisanie składników bilansowych (w tym zobowiązań) oraz składników pozabilansowych do Spółki Wydzielonej (Etap IIa), jak i do Wnioskodawcy (Etap I, IIb i III). Po podziale Etap IIa oraz odpowiednio pozostające w Spółce etapy Inwestycji będą odpowiednio charakteryzować się możliwością samodzielnego kontynuowania działalności przez Spółkę Wydzieloną (w zakresie realizacji Etapu IIa) oraz Wnioskodawcę (w zakresie realizacji Etapu I, IIb i ewentualnie III).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie

(w zakresie podatku od towarów i usług):

Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, planowany podział Spółki poprzez wydzielenie zgodnie z trybem określonym w art. 529 par. 1 pkt 4 KSH będzie stanowił czynność pozostającą poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług w związku z przeniesieniem składników majątkowych oraz niemajątkowych Etapu IIa na Spółkę Wydzieloną?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Zdaniem Wnioskodawcy, planowany podział Spółki poprzez wydzielenie zgodnie z trybem określonym w art. 529 par. 1 pkt 4 KSH będzie stanowić czynność pozostającą poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy o VAT nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 2 ust. 27e ustawy o VAT, pod pojęciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa na gruncie ustawy o VAT jest analogiczna do tej przewidzianej ustawą o CIT.

W rozumieniu regulacji art. 2 ust. 27e ustawy o VAT, aby określone składniki majątkowe oraz niemajątkowe mogły zostać zakwalifikowane jako ZCP, powinny one spełniać następujące warunki:

• stanowić zespół składników materialnych i niematerialnych uwzględniający zobowiązania,

• być organizacyjnie i funkcjonalnie wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie,

• być przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych,

• mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące te zadania.

W rezultacie, wydzielenie ZCP powinno zachodzić na trzech płaszczyznach:

• organizacyjnej,

• finansowej,

• funkcjonalnej.

Wyodrębnienie organizacyjne

Na moment podziału Spółki, Etap IIa oraz pozostające w Spółce pozostałe etapy Inwestycji (tj. Etap I, IIb oraz III) będą wyodrębnione organizacyjnie w strukturze Spółki.

Jak Wnioskodawca wskazał w opisie zdarzenia przyszłego, od początku realizowania Inwestycji dla Wnioskodawcy Etap IIa i Etap IIb, a także Etap I i Etap III cechują się wyodrębnieniem organizacyjnym, z uwagi na inny proces sprzedaży i realizacji faz, co wymusza na Spółce korzystanie z różnych zasobów ludzkich, które znajdują się w posiadaniu Spółki, np. sprzedaż w ramach Etapu IIb nie korzysta w ogóle z biura sprzedaży, czy marketingu kierowanego do klienta indywidualnego; relacje z nabywcą Etapu IIb wymagają osób z dużym doświadczeniem biznesowym, a Etapu IIa z doświadczeniem w zakresie sprzedaży i marketingu.

Ponadto, na moment podziału od strony organizacyjnej do Spółki Wydzielonej przyporządkowane są lub zostaną na moment podziału m.in. następujące składniki:

• działki gruntu, na których mają zostać zrealizowane budynki mieszkalne Etapu IIa (działki są geodezyjnie wyodrębnione),

• wszelkie ruchomości związane z biurem sprzedaży zostaną w ramach planu podziału przypisane do Spółki Wydzielonej, jednocześnie Spółka Wydzielona na moment podziału będzie posiadać uprawnienia do korzystania z pawilonu będącego biurem sprzedaży na podstawie umowy najmu zawartej z Wnioskodawcą lub innym podmiotem (np. w przypadku sprzedaży Etapu III, na którym znajduje się biuro do zewnętrznego inwestora),

• prawa do projektu budowlanego w części dotyczącej budynków Etapu IIa,

• prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej dotyczące Etapu IIa,

• prawa i obowiązki z umów dotyczących przygotowania inwestycji,

• prawa i obowiązki z umów rezerwacyjnych,

• Dodatkowo, na dzień podziału, w oparciu m.in. o uprzednio wydaną na Wnioskodawcę decyzję środowiskową, będzie wydana decyzja w sprawie pozwolenia na budowę, która będzie podlegać podziałowi i w zakresie Etapu II zostanie przypisana do Spółki Wydzielonej tak aby oba podmioty mogły każdy realizować swoją fazę inwestycji. Tym samym, Spółka Wydzielona w zakresie w jakim będzie to prawnie, praktycznie i biznesowo możliwe, będzie korzystać z wydanej decyzji środowiskowej.

Natomiast, do Wnioskodawcy od strony organizacyjnej przyporządkowane są lub będą na moment podziału m.in. następujące składniki:

• działki gruntu, na których jest zrealizowany Etapu IIb,

• działki gruntu stanowiące rezerwę - Etapu III (grunt przeznaczony na kolejną fazę Inwestycji lub na sprzedaż),

• mieszkania z Etapu I (niesprzedane na moment podziału, w trakcie sprzedaży) wraz z przypadającymi na nie udziałami w Gruncie,

• należności i zobowiązania wynikające z prowadzonego procesu sprzedaży tych mieszkań,

• prawa do korzystania z biura sprzedaży w celu finalizacji komercjalizacji mieszkań Etapu I,

• prawa i obowiązki wynikające z umowy z nabywcą całego Etapu IIb, w tym w szczególności prawa do otrzymywania zaliczek (finansujących budowę),

• prawa i obowiązki z decyzji środowiskowych w części dotyczącej etapów pozostających u Wnioskodawcy,

• pozwolenie na budowę w części dotyczącej prac realizowanych w ramach Etapu IIb,

• prawa do projektu budowlanego w części dotyczącej budynków Etapu I oraz Etapu IIb,

• prawa i obowiązki z umowy deweloperskiej (wynikające ze stosownych aneksów zawartych do tej umowy) oraz pozostałych umów w części dotyczącej Etapu I oraz Etapu IIb.

Należy również podkreślić, iż w przypadku umów, których formalny podział na Etap IIa oraz pozostałe etapy Inwestycji nie jest możliwy, prawa i obowiązki wynikające z tychże umów zostaną przypisane w oparciu o odpowiedni klucz alokacji do Etapu IIa oraz pozostałych etapów Inwestycji. W wyniku podziału dojdzie do ostatecznego alokowania do Etapu IIa oraz pozostających w Spółce etapów Inwestycji składników majątkowych oraz niemajątkowych niezbędnych do przeprowadzenia dedykowanych prac inwestycyjnych.

Co również istotne z perspektywy wyodrębnienia organizacyjnego, Spółka obecnie prowadzi zapisy księgowe dotyczące wszystkich operacji z podziałem na poszczególne etapy Inwestycji, tj. przypisując aktywa, pasywa, należności i zobowiązania do Etapu IIa oraz pozostających w Spółce etapów Inwestycji przy użyciu odpowiednich kluczy alokacji oraz ma możliwość przygotowania w tym zakresie osobnego bilansu i rachunku zysków i strat.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawcy, na moment podziału Spółki Etap IIa oraz pozostałe etapy Inwestycji pozostające w Spółce (Etap I, IIb oraz III) charakteryzować się będą wyodrębnieniem organizacyjnym w ramach funkcjonującego przedsiębiorstwa Spółki.

Wyodrębnienie finansowe

Etap IIa oraz etapy Inwestycji, które na skutek podziału pozostaną u Wnioskodawcy cechują się również wyodrębnieniem finansowym. W szczególności Spółka prowadzi odrębne budżety dla każdego z etapów Inwestycji, które są rozliczane z inwestorami i służą do oceny zyskowności realizowanego etapu, jak i do podjęcia decyzji o uruchamianiu kolejnych etapów. Wnioskodawca na podstawie prowadzonych ksiąg rachunkowych, stosując odpowiednie klucze alokacji, ma możliwość monitorowania stopnia zaangażowania aktywów w poszczególne etapy, sposobu i wysokości finansowania oraz wysokości należności i zobowiązań związanych z nimi. Na skutek dokonywanej odrębnej alokacji aktywów i pasywów możliwe jest również sporządzanie przez Wnioskodawcę odrębnych bilansów oraz rachunków zysków i strat dla każdego z przedsięwzięć.

Ponadto, na moment podziału od strony finansowej do Spółki Wydzielonej przyporządkowane są lub zostaną na moment podziału m.in. następujące składniki:

• zobowiązania z tytułu pożyczki finansującej nabycie części gruntu alokowanego dla Spółki Wydzielonej,

• odpowiednia część pozostałych zobowiązań Wnioskodawcy (np. wobec podwykonawców),

• dedykowane Etapowi IIa rachunki bankowe,

• odpowiednia część środków pieniężnych,

• przychody, należności oraz zobowiązania związane z zawartymi umowami rezerwacyjnymi, wynajmem gruntów na cele reklamowe oraz miejsc parkingowych.

Natomiast, do Wnioskodawcy od strony finansowej przyporządkowane są lub będą na moment podziału m.in. następujące składniki:

• zobowiązania z tytułu pożyczki finansującej nabycie części gruntu alokowanego do Etapów I, IIb, III,

• zobowiązania w stosunku do nabywców mieszkań (np. gwarancje),

• odpowiednia część pozostałych zobowiązań Wnioskodawcy (np. wobec podwykonawców),

• dedykowane rachunki bankowe,

• środki pieniężne.

Dodatkowo wyodrębnienie finansowe podkreślają odmienne sposoby finansowania inwestycji, tj. zaliczki od nabywców i przyszły kredyt bankowy (w fazie IIa) oraz zaliczki od nabywcy instytucjonalnego, kwoty ze sprzedaży gotowych mieszkań (odpowiednio w fazie IIb i fazie I). Jak wskazano w stanie faktycznym, odmienność źródeł finansowania jest jednym z podstawowych czynników wymuszających od strony prawnej i biznesowej potwierdzenie rozdzielenie istniejącego w spółce w sposób formalny.

W związku z powyższym należy uznać, że na moment podziału Spółki, Etap IIa oraz pozostające w Spółce etapy Inwestycji będą w pełni wyodrębnione finansowo w ramach struktury Spółki.

Wyodrębnienie funkcjonalne

W ocenie Wnioskodawcy zarówno podlegający wydzieleniu Etap IIa oraz pozostające w Spółce etapy Inwestycji będą odznaczały się na dzień podziału odrębnością funkcjonalną niezbędną do samodzielnego wykonywania przypisanych do nich zadań. Do każdego etapu Inwestycji zostaną bowiem alokowane składniki majątkowe oraz niemajątkowe niezbędne do przeprowadzenia danego procesu inwestycyjnego.

Jak powyżej wskazał Wnioskodawca - Etap IIa ma inny charakter gospodarczy - Wnioskodawca planuje oferowanie budowanych mieszkań do sprzedaży dla klientów indywidualnych. Wiąże się to z typowymi ryzykami branży mieszkaniowej - np. konieczność prowadzenia intensywnego i rozdrobnionego procesu sprzedaży, konieczność finansowania inwestycji w trakcie prac (zaliczki od nabywców mogą nie być wystarczające), spełnienie wymogów wynikających z zawieraniem umów z klientami indywidualnymi (konsumentami). Z punktu widzenia gospodarczego istotne jest rozdzielenie Etapu IIa także dla przejrzystości procesu sprzedaży i komfortu klientów indywidualnych. Wiąże się to z ryzykiem dotyczącym kontraktu na Etap IIb, gdzie jeden duży klient instytucjonalny ma określone zabezpieczenia, które - przynajmniej w teorii - mogą wpływać na bezpieczeństwo Etapu IIa/klientów Etapu IIa (np. gdyby klient instytucjonalny zajął na poczet swoich roszczeń inne aktywa Wnioskodawcy, w tym te związane z Etapem IIa). Ryzyko roszczeń poszczególnych klientów w Etapie IIa dotyczy rozdrobnionych kwot (klient indywidualny) i nie zagraża realizacji inwestycji jako takiej i bezpieczeństwu pozostałych klientów indywidualnych.

Ponadto, Spółce Wydzielonej zostaną przyporządkowane wszelkie ruchomości związane z biurem sprzedaży, a także na podstawie umowy najmu z Wnioskodawcą lub innym podmiotem, który będzie dysponował gruntem, na którym znajduje pawilon mieszczący biuro sprzedaży - prawo do korzystania z biura sprzedaży, co pozwoli na niezakłócone prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie zbywania klientom indywidualnym mieszkań, które powstaną w ramach Etapu IIa również po podziale. Po dokonaniu podziału Spółka Wydzielona będzie również w stanie kontynuować działalność związaną z wynajmem powierzchni reklamowych, czy wynajmem miejsc parkingowych .

Tym samym, Etap IIa należy uznać w istocie za zespół składników majątkowych, który mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące przypisane mu zadania.

Również etapy inwestycji pozostające u Wnioskodawcy stanowić będą zespół składników majątkowych gotowych do kontynuowania prowadzenia działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę. W szczególności, Wnioskodawca będzie w stanie finalizować sprzedaż mieszkań z Etapu I do klientów indywidualnych, kontynuować proces inwestycyjny związany z Etapem IIb, czy też podejmować działania związane z rezerwą - Etapem III (np. poprzez jego sprzedaż lub realizację kolejnego projektu inwestycyjnego).

Ponadto, podział przez wydzielenie powinien umożliwić także m.in. sprawniejsze zarządzanie procesem inwestycyjnym, komercjalizację w późniejszym okresie oraz zabezpieczenie majątku Etapu IIa przed ewentualnymi roszczeniami związanymi z Etapem IIb (w kontekście sprzedaży Etapu IIb do zewnętrznego inwestora, a także zaciągnięcia kredytu związanego z realizacją Etapu IIa).

Podsumowując, po podziale Spółka Wydzielona będzie samodzielnie kontynuować prace w ramach Etapu IIa. Podobnie Wnioskodawca będzie samodzielnie kontynuować Inwestycję w części dotyczącej pozostałych etapów Inwestycji.

Jak wskazano w uzasadnieniu do pytania w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych, należy stwierdzić, że Etap IIa oraz pozostające w Spółce etapy Inwestycji na moment podziału Wnioskodawcy będą wyodrębnione organizacyjnie, finansowo, jak i funkcjonalnie w strukturze przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

Konsekwentnie zarówno (i) zespół składników majątkowych, który przeniesiony zostanie na Spółkę Wydzieloną (Etap IIa) jak i (ii) zespół składników majątkowych, który na skutek podziału pozostaną w majątku Wnioskodawcy (pozostałe etapy Inwestycji tj. Etap I, IIb oraz III) stanowić będą (odrębnie) organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie Wnioskodawcy zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania, tj. zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

W tym miejscu organ podatkowy wskazuje, że Wnioskodawca w treści przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego powołał nieaktualny dziennik ustaw Kodeksu spółek handlowych (t.j. Dz. U. 2013 r. poz. 1030 ze zm.; dalej KSH). Od dnia 15 września 2016 r. w Kodeksie spółek handlowych obowiązuje następujący akt prawny Dz. U. z 2016 r., poz. 1578, ze zm, co nie miało wpływu na rozstrzygnięcie sprawy.

Organ zauważa także, że w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Końcowo, tut. Organ informuje, że zgodnie z art. 14na pkt 2 ustawy Ordynacja podatkowa, przepisów art. 14k-14n dotyczących ochrony prawnej wynikającej z zastosowania się Wnioskodawcy do otrzymanej interpretacji nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku stanowią element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. czynności dokonanych w ramach transakcji, które pomimo spełnienia warunków formalnych ustanowionych w przepisach ustawy, miały zasadniczo na celu osiągnięcie korzyści podatkowych, których przyznanie byłoby sprzeczne z celem, któremu służą te przepisy.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.

Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności; oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy; określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego; w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie