Zdaniem Wnioskodawcy, skoro w niniejszej sprawie nieruchomość została nabyta z zamiarem wykorzystania jej na potrzeby osobiste, czynność ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jedynie sytuacja życiowa oraz zapotrzebowanie rynku na mniejsze działki spowodowało konieczność wyodrębnienia mniejszych działek i dokonania ich sprzedaży na rzecz kilku osób, to nie jest to czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Uznać należy, że do czynności sprzedaży części majątku osobistego w formie wyodrębnionych działek budowlanych nie ma zastosowania art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, zatem sprzedaż przedmiotowych działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Jeśli dana czynność wykonana została poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika czy wykonującego wolny zawód to z tytułu wykonania takiej czynności dany podmiot nie może być uznany za podatnika VAT i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo, ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy, czy też wielokrotnie. Majątek prywatny nabywany bowiem był na własne potrzeby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT. Podkreślić przy tym należy, że w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży.

W opinii Wnioskodawcy, nie należy traktować jako czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług sprzedaży nieruchomości gruntowej, która została zakupiona pierwotnie z zamiarem wykorzystania na własne potrzeby mieszkaniowe (pod zabudowę jednorodzinną), nawet jeśli będzie sprzedana na rzecz kilku osób fizycznych. Sprzedaż taka nie świadczy także o zamiarze prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług, jeśli sprzedaż następuje po upływie ponad 5 lat od zakupu nieruchomości, nawet jeśli nabywca nieruchomości dokonuje wyodrębnienia kilku działek nabytego wcześniej gruntu pod zabudowę i jednej działki pod drogę dojazdową, celem dokonania sprzedaży z zyskiem.

W dniu 02.06.2010r. wydana została interpretacja indywidualna nr IPPP1-443-287/10-2/JL, w której powyższe stanowisko Wnioskodawcy uznane zostało za nieprawidłowe.

W ww. interpretacji indywidualnej stwierdzono, że sprzedaż działek budowlanych, powstałych w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości, zakwalifikować należy do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 powołanej ustawy, a Wnioskująca dokonując tych czynności uzyskuje status podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym dostawa ta, dokonana zarówno w ramach jednorazowej transakcji, jak również w ramach kilku transakcji (sprzedaży wydzielonych działek na rzecz kilku osób fizycznych), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Przy czym nie ma tu znaczenia, iż jak określa Wnioskująca - środki uzyskane ze sprzedaży działek przeznaczone będą na potrzeby osobiste. Nie ma również znaczenia fakt, iż sprzedaż działek następuje po upływie ponad 5 lat od zakupu nieruchomości i następuje ona na rzecz osób fizycznych.

Powyższa interpretacja była przedmiotem skargi Strony. Wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 grudnia 2011r. sygn. III SA/Wa 2715/11 uchylono zaskarżoną interpretację indywidualną nr IPPP1-443-287/10-2/JL z dnia 02.06.2010r. Wskazując na motywy uchylenia zaskarżonej interpretacji Sąd stwierdził, że w przedstawionym we wniosku o interpretację stanie faktycznym nie istniały podstawy do przyjęcia, że sprzedaż działek budowlanych nie mieści się w zakresie realizacji zarządu majątkiem prywatnym. Według Sądu, nie sposób przyjąć, że Skarżąca nabyła przedmiotową nieruchomość w celu odsprzedaży, a więc w celu wykonywania działalności w zakresie handlu nieruchomościami. Dalsze działania skarżącej, w ramach władania przedmiotową nieruchomością również nie świadczą o tym jakoby Skarżąca podjęła czynności wykraczające poza zwykłe wykonywanie prawa własności. Kierowanie się przy sprzedaży działek celem materialnym, tj. zabezpieczeniem finansowym dla Skarżącej i jej rodziny oraz lokatą kapitału wbrew twierdzeniom organu, nie świadczy jeszcze o realizacji działalności gospodarczej, a o racjonalnym gospodarowaniu majątkiem prywatnym. Sąd stwierdził również, że zasadnicze znaczenie dla odmiennej oceny i przypisania realizowanej sprzedaży działek cech profesjonalnego obrotu jest podjęcie przez sprzedającego aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami. Z przedstawionego przez skarżącą stanu faktycznego nie wynika, aby takowe działania podjęła. Zainteresowana nie uatrakcyjniała sprzedawanych działek, nie dokonywała np. uzbrojenia terenu, czy też nie podejmowała działań marketingowych w związku z ich sprzedażą. W omawianym wyroku, orzekając w sprawie Sąd powołał m.in. orzeczenie TSUE z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

W świetle obowiązującego stanu prawnego, biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel ().

Natomiast w myśl art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W myśl art. 2 pkt 6 cyt. ustawy, pod pojęciem towarów rozumie się rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Na podstawie powyższego należy stwierdzić, iż sprzedaż działek gruntu w świetle ww. ustawy stanowi dostawę towarów. Przyjęcie podziału na dostawę towaru oraz świadczenie usług oznacza w praktyce, że wolą ustawodawcy było określenie maksymalnie szeroko przedmiotu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, jeżeli nawet wykazane zostałoby w konkretnym przypadku, że nie występuje dostawa towarów to i tak z reguły należy opodatkować czynność kwalifikowaną wówczas jako świadczenie usług.

Wskazać w tym miejscu jednak należy, że odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług podlega opodatkowaniu wtedy, gdy są dokonywane przez podmiot o statusie podatnika działającego w takim charakterze w odniesieniu do tych czynności. Zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyznacza czynnik przedmiotowy opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług oraz czynnik podmiotowy czynności muszą być wykonywane przez podatnika działającego w takim charakterze.

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza, zgodnie z ust. 2 powołanego artykułu, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, iż w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem handel należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności i to bez względu na to, czy czynność tę wykonał jednorazowo ale w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, iż do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o VAT, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnik tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowić miała sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy powyższego orzeczenia wynika m.in. że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 Dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Trybunał zwrócił również uwagę, iż inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Zatem kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Jako przykład takich działań uznać można uzbrojenie terenu. Podejmowanie aktywnych działań w zakresie sprzedaży działek to również angażowanie środków na doprowadzenie energii elektrycznej do działek, a także wszelkie działania o charakterze marketingowym (np. reklama).

W kontekście powyższego nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej i nie podejmuje aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców wymienionych powyżej.

Z opisu sprawy wynika, że 15 listopada 1999 r. na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej, Wnioskująca nabyła wspólnie z mężem ½ działki w nieruchomości. Nieruchomość ta stanowiła grunt niezabudowany o łącznej powierzchni 7505 m². Przedmiotowa nieruchomość była przeznaczona na mocy uchwały Rady Gminy pod zabudowę jednorodzinną. W związku z tym, w momencie dokonywania przez Wnioskującą i małżonka zakupu nieruchomości, ich zamiarem było wybudowanie na przedmiotowej nieruchomości domu jednorodzinnego. Niestety, na przeszkodzie w realizacji pierwotnych planów stanął m.in. konflikt jaki pojawił się pomiędzy nimi a ich znajomymi, którzy byli współwłaścicielami pozostałej (1/2) części nieruchomości a w 2003 r. wycofali się ze wspólnych planów budowy ostatecznie sprzedając Wnioskującej 23.12.2003 r. swoją część. Niestety zmianie uległy wówczas także plany życiowe Wnioskodawczyni i jej męża, gdyż powody rodzinne skłoniły ich do zaniechania realizacji pierwotnego planu budowy domu jednorodzinnego na przedmiotowej nieruchomości, którą ostatecznie zrealizowali w Piasecznie. Nieruchomość nie tylko stała się w związku z tym zbędna ale nawet kłopotliwa. Wnioskująca postanowiła namówić do jej sprzedaży męża. Jednakże pomimo podjętych starań nie było chętnych na nabycie całej nieruchomości o pow. 7505 m², lecz zgłaszały się jedynie osoby, które były zainteresowane zakupem działek o znacznie mniejszej powierzchni. W związku z takim zapotrzebowaniem na rynku, a jednocześnie koniecznością zbycia nieruchomości Wnioskująca wspólnie z mężem podjęła starania zmierzające do wydzielenia działek zgodnie z planem miejscowym dla tych osób, które zgłaszały się z ewentualnym zamiarem zakupu części nieruchomości pod zabudowę z przeznaczeniem na cele mieszkalne. Wnioskująca nie prowadziła i nie prowadzi wspólnie z mężem działalności gospodarczej. Żadne z nich nie zajmuje się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, nie posiada w tym zakresie żadnych uprawnień. Przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była i nie stanowi składnika majątkowego, który wchodziłby w skład spółki prawa cywilnego czy też stanowił składnik służący do prowadzenia indywidualnej działalności gospodarczej lub rolnej. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta ze środków pochodzących z majątku wspólnego na potrzeby osobiste. Jako część majątku wspólnego może zostać sprzedana wyłącznie celem zaspokojenia wspólnych potrzeb osobistych. Dochód uzyskany ze sprzedaży tego składnika majątku wspólnego nie wiąże się z prowadzeniem działalności gospodarczej lub rolnej. Przy nabyciu nieruchomości nie był naliczony podatek VAT.

W oparciu o przedstawiony stan prawny stwierdzić należy, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży ze swojego majątku prywatnego nieruchomości gruntowych, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie, w okolicznościach wskazujących, iż działanie to nie jest czynione z zamiarem jego powtarzania (kontynuowania) i nie zmierza do nadania mu stałego charakteru oraz osoba ta nie podejmuje aktywnych działań angażujących środki podobne do tych wykorzystywanych przez profesjonalnych sprzedawców, transakcja taka nie może być uznana za działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na podstawie przedstawionych w sprawie okoliczności faktycznych nie można stwierdzić, iż Wnioskująca nabyła przedmiotowy grunt z zamiarem jego dalszej odsprzedaży. Wnioskująca nie podejmowała bowiem żadnych działań w celu uatrakcyjnienia posiadanego gruntu. Powodem sprzedaży wydzielonych działek jest to, iż stały się one dla Wnioskującej zbędne (z uwagi na zmianę planów i realizację inwestycji mieszkaniowej w innym miejscu), a czynność ta nie wychodzi poza obszar rozporządzania majątkiem prywatnym Wnioskującej.

Uwzględniając treść przytoczonych przepisów oraz przedstawione we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że w przypadku gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem zbycie działki budowlanej, nabytej na cele prywatne nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Wnioskująca dokonując sprzedaży przedmiotowych działek z majątku prywatnego, na rzecz osób fizycznych, nie będzie zatem działała w charakterze handlowca, podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ustawy o VAT. Zatem sprzedaż opisanych we wniosku działek gruntu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stanowisko Wnioskującej przedstawione we wniosku należało zatem uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji nr IPPP1-443-287/10-2/JL.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 2 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie